Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА Г АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
ІЮИ-ИЦИЛЛА ГОРОДОВ РОССИИ 16
1. і. Социально-экономический потенциал российских городов 16
і .2. Влияние переходной экономики на развитие жилищного
;-.(піі ілекеа городов 24
ІЗ Теоретические основы и тенденции развития оценочной
>:;іи'.і ы юс ти 29
! .4. Классификация стратегических задач по оценке конкурентоспособной
," ч нижи мости 44
1,5. Основные проблемы развития кредитных отношений в
. ! рои іельстве 50
I Л VBA П. АНАЛИЗ ОБЪЕКТИВНЫХ И СУБЪЕКТИВНЫХ ПРИЗНАКОВ
НЕДВИЖИМОСТИ, ПРЕДЛАГАЕМОЙ НА СОВРЕМЕННОМ РЫНКЕ
;і-.'ИЛ1>Я 61
2.1. Принципы оценка качества объектов, предназначенных для рынка
ІЧ и'.II жим осі н 61
Особенности и классификация типологии и параметров жилищ...7!
Жизненный цикл недвижимости (товара) как физического объекта. -;! !і пес кое н моральное старение зданий 83
Определение цены на нежилые помещения в составе жилых
. .ний 91
2.>. Методы расчета цены земельного участка и продажи жилья
;s:i ;;носким лицам 96
2. 6. Кластерный анализ и :жономико-матсматичсскос моделирование цен
їм московском жилищном рынке 116
і ЛАМА III. ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
'.. ^ВРЕМЕННОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 126
і.]. Анализ предпосылок, условий возникновения и функционирования
и; к иски и современных условиях 126
Принципы развития жилищного кредитования 156
Анализ структуры и особенностей ипотечного рынка России 169
-Ї.4. Сценарии функционирования моделей жилищного кредитования в
Гічіііи 173
V5. ] ос\ дарственное регулирование жилищных отношений 191
і 4 ABA 1У. КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО
КІЧ-.ДИ ГОВАНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ ИПОТЕКИ 196
4.1. Концепция развития ипотечного кредитования, предложенная
І осе іроем 196
4.2. Концепция развития жилищной ипотеки в Москве 199
Принципы жилищного кредитования в Москве 199
Ожидаемый результат системы жилищного кредитования 206
і.2.3. различные модели кредитования 210
4,5. ирслоставление безвозмездных субсидий на приобретение
, ч:и.-,-1. 223
-1.4. Финансово-кредитный механизм: общие тенденции и частные
v-.^ш 229
4.5. государственное регулирование кредитных отношений 2.38
і 4 ABA V. ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ
ПРОЦЕССЫ В ИПВР.СТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ ДЕЛЕ 253
5.1. Организация инвестирования собственного строительства 253
5. 2. Коммандитное товарищество как перспективная форма
і'пммерчсской организации на рынке строительных услуг 266
5.3. І Іришіипьі общего и фрагментарного ценообразования
ii;t жилые новостройки 276
5.4. Организация ипотечного кредитования в
М"\р,ишдитном товариществе «ДСК-1» 283
5.5. Организационно-управленческие процессы управления и
v,мша ii.ikvжономические результаты инвестирования и
\>[ '..ми го пап и я к жилищ) і ом строительстве 293
ВЫВОДЫ 312
ЛИТЕРАТУРА 3)7
Введение к работе
В последнее десятилетие в России происходит становление рынка городской недвижимости как особой сферы рыночных отношений. Всего за несколько лет рынок недвижимости стал одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики. Одновременно с этим формируется особая сфера предпринимательской деятельности -бизнес в сфере операций с недвижимостью, особенно в крупных городах.
Недвижимость, на долю которой приходится более 50 %
мирового богатства, играет особую роль в экономической и социо
культурной жизни любого общества, выступая в качестве
важнейшего экономического ресурса и играя роль пространственной
среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Ретроспективный анализ показал, что ни столетия апеллирования
термином «недвижимость» в экономически развитых странах, ни
географическое пространство (страны Европы, Северной Америки,
Азии), на котором применялось это понятие, не внесли
существенных изменений в его смысловую суть, что
свидетельствует о фундаментальности и стабильности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимого имущества.
Становление, развитие и совершенствование системы
недвижимости в России происходит в сложных условиях: а)
отсутствие необходимой нормативно-правовая базы; б)
недостаточное знание исторического опыта и отсутствие внимания к
опыту стран с развитыми рынками недвижимости со стороны практиков, что приводит подчас к изобретению изобретенного (например, система долевого участия фактически является парафразой достаточно хорошо известного на Западе метода форвардного финансирования); в) темпы формирования рынка недвижимости различны по регионам страны.
Сегодня стало очевидным, что рынок недвижимости приобретает значение весомой составляющей экономики как отдельных регионов, так и национальной российской экономики. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (сначала жилая недвижимость, затем коммерческая, наконец, земельные участки), усложнение сектора операций, осуществляемых на рынке недвижимости (первоначально лишь посредничество, затем оценка, развитие, наконец управление недвижимостью), появление соответствующей этим операциям новых видов предпринимательской активности - все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень - уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой. В России этот процесс происходит в сложных экономических и политических условиях. На передний рубеж осуществления радикальной экономической реформы в стране выдвинулись проблемы инвестиционной активности. Нехватка инвестиционных ресурсов, прежде всего в отраслях материального производства, в т. ч. домостроительных комбинатов, стала явным тормозом стабильного воспроизводственного процесса и обеспечения условий последующего экономического роста. Неотделимым и органическим элементом решения этих проблем
является устойчивое и эффективное развитие капитального строительства.
Сложная задача - вывести инвестиционно-строительную деятельность из глубокого кризиса - стоит перед всей строительной сферой. Этим заняты практически все институты и ученые страны, исследующие вопросы экономики строительства, недвижимости, организационно-управленческой деятельности.
По проблемам эффективности инвестиционного процесса и
развития строительного комплекса в последние годы (1994-2002 гг.)
выполнен ряд фундаментальных работ. К ним прежде всего следует
отнести работы Института экономики, Института системных
исследований, Института прогнозирования РАН, РААСН,
разработавшего концепцию повышения эффективности капитального строительства, институтов Госстроя и др. В последние годы много статей по рассматриваемым вопросам опубликовано в периодической печати. Вышли в свет монографии и брошюры в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и др., имеющие обобщающий характер или выражающие авторскую точку зрения
Теоретические и методологические вопросы недвижимости,
посвященные проблемам раскрытия экономической сущности и
адаптации управления недвижимостью в переходный период в
последние годы рассмотрены во многих работах отечественных
исследователей. Среди них наиболее полно эти вопросы
проработаны в монографиях и фундаментальных статьях Н.
Агапова, И. Балабанова, В. Балакина, А. Богомолова, В. Болдырева,
A. Болотина, Э. Бугулова, Б. Бушуева, Б. Волкова, Н. Волоченкова,
B. Воропаева, А. Галушки, Т. Гальперина, В. Горемыкина, В.
Григорьева, Г. Денисова, Л. Донцовой, Б. Ивченко, С. Кабаковой, С.
Калачевой, А. Карасева, А. Кирилловой, Н. Косыревой, В. Кошкина,
А. Купчина, Б. Новикова, С. Носова, И. Осокиной, Е. Панкратова, И, Рахмана, Я. Рекитар, В. Ресина, И. Степанов, Г. Стерника, В. Стороженко, Е. Тарасевича, А. Федорова, В. Федосеева, М. Федотовой, В. Шабалина, В. Шупыро, В. Черняка и др.
Процессы, связанные с различными сторонами недвижимости, в т. ч. теории предпринимательства в рыночных условиях, рассмотрены в работах зарубежных авторов: Х.-Ю. Варнеке, П. Верхана, Р. Гровера, П. Друкера, М. Кассона, К. Линта, Р. Лаури, А. Линка, Н. Ордуэйя, Н. Перти, М. Питерса, М. Портера, Б. Рольфа, Р. Ротберга, Р. Страйка, В. Стивенсона, Р. Фостера, Д. Фридмана, Г. Харрисона, Р. Хебера, Р. Хизрича, Дж. Эккерта, Э. Янча, внесших значительный вклад в экономическое осмысление понятия «недвижимости» как физического объекта и товара первой необходимости и повлиявших на развитие теоретических вопросов в отечественной научной литературе.
В теоретических исследованиях с различной степенью
проработки рассматриваются стратегические проблемы и
конкретные вопросы, получившие с переходом российской
экономики к рынку беспрецедентную актуальность. В то же время
экономические и организационно-управленческие проблемы
объектов городской недвижимости рассматриваются, как правило, с
точки зрения конкурентоспособности на рынке осуществленной
строительной продукции, что имеет большое значение для
профессионалов-оценщиков, но не для покупателей недвижимости.
Таким образом, можно констатировать не достаточную
объективность оценок и ориентацию лишь на совершенствование
аппарата оценки при неясной цели. В этом контексте достаточно
вспомнить рассуждения античного философа Аристотеля
(«Политика», кн. 3) о том, что «...не один только мастер является
единственным и наилучшим судьей, именно там, где дело понимают и люди, не владеющие искусством, например, дом знает не только тот, кто его построил, но о нем еще лучше будет судить тот, кто им пользуется, т. е. домохозяин...».
В последнее время определенное развитие получили основы формирования стратегий и процессов управления недвижимостью, вызванные обострившейся потребностью и спросом населения на жилье, дифференциацией избирательной и платежной способности, и, следовательно, естественного приоритета рыночных критериев. Существенный вклад в решение проблем этой сферы внесли отечественные ученые экономисты. Эти вопросы рассматриваются в работах В. Агапкина, В. Аныпина, В. Архангельского, В. Багова, 3. Гальпериной, П. Грабового, И. Грачева, И. Довдиенко, А. Егорова, В. Емелина, И. Журавского, И. Иващенко, В. Казейкина, М. Каменецкого, В. Каретникова, Л. Ковалева, В. Колоколова, В. Котова, В. Лимаренко, А. Макарова, К. Митрошина, Ю. Панибратова, А. Петцша, А. Симановского, О. Скорика, М Соловьева, А. Ужегова, П. Филимошина, А. Хандруева, А. Черняка, Р. Шакирова, Ю. Щербака, В. Яковлева, А. Яшина и др.
Работы современных исследователей раскрывают важные элементы механизма поиска научно-технических, социальных, организационно-управленческих ориентиров и вариантов решений. Однако наименее проработанными остаются вопросы, рассматривающие как целостный единый механизм осуществления и реализации объектов недвижимости по критериям рыночной экономики, предпринимательства и социальной эффективности.
Работая в жестких условиях конкуренции на рынке строительных услуг и рынке жилья, контактируя с рынком кредитов, московские домостроительные комбинаты и другие строительные
организации уже не ограничиваются выполнением только строительных функций подрядного характера, реально занимаясь девелопментом, т. е. управлением инвестиционными проектами жилищного строительства, начиная от выбора проекта и его привязки и кончая реализацией жилья. При этом все чаще процессы инвестирования и реализации жилья переплетаются и сливаются.
Объективно оправданные, но создающие существенные экономические сложности для строительных организаций, действующие в настоящее время условия передачи до 35-45 % построенного жилья в «уплату» городу за выделение под застройку городской земли, обусловливают необходимость исследования и анализа такой схемы с целью выбора компромиссных методов. Фактически такая схема предполагает ситуацию, при которой не город финансирует данные программы за счет городского бюджета, а строительные организации обеспечивают за счет коммерческих результатов своей работы передачу городу жилья под эти программы.
В странах с развитой рыночной экономикой строительство,
реконструкция и реализация жилья до 70-85 % случаев
осуществляются в кредит, главным образом, ипотечный,
экономическая эффективность которого достигается путем
применения выбора целесообразных для конкретных условий
вариантов его погашения. При этом обострение актуальности и
поиска наилучших вариантов приходится, как правило, на годы
экономических кризисов. Принципиальная особенность
взаимодействия хозяйствующих субъектов на рынках, определяющих формирование экономических взаимосвязей в системе жилищной ипотеки, в настоящее время состоит в том, что ее
массовость сдерживается неразвитостью рынка долговременных низкопроцентных кредитов.
Особое значение взаимодействие элементов инвестиционного цикла - от замысла до реализации — имеет для строительных организаций, с одной стороны, как фактор поддержания стабильности объемов строительного производства, с другой, как надежные условия обеспечения воспроизводственного процесса жилищного строительства, поскольку создаются предпосылки для обеспечения существенного увеличения емкости жилищного рынка за счет расширения диапазона платежеспособного спроса на жилье среди граждан с доходами, недостаточными для его единовременной оплаты, и роста продаж жилья. Таким образом, развитию жилищного рынка придается ярко выраженная социальная ориентация и преодолеваются причины, способствующие замедленному темпу развития методов ускорения процессов воспроизводства в системе ипотечно-строительной деятельности.
Развитие ипотеки поддержано правительством России: 6 сентября 2002 г. была отмечена важность обеспечения доступа жилья для граждан и одобрено увеличение объема госгарантий на развитие жилищного кредитования в 2003 г. до 4,5 млрд. руб.
До последнего времени не было методики, позволяющей объективно оценить, как изменится исходный коммерческий показатель построенного жилья (база его цены) в зависимости от уровня доли жилья, отдаваемого за стройплощадку. Отсутствие такой методики неизбежно приводило к тому, что новые фирмы, не имеющие ни научно разработанной методики, ни достаточного практического опыта, предложив более высокий процент и выиграв конкурс, в конечном счете оказывались в убытке.
Таким образом, стала чрезвычайно актуальной и обострилась
в рыночных условиях важная народнохозяйственная (в
теоретическом осмыслении и практическом осуществлении) проблема разработки методов системного рассмотрения воспроизводственных и инвестиционных процессов в жилищной сфере, ориентированных на экономическую эффективность и социальную направленность.
