Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1, Теоретические основы исследования рынка недвижимости в современных условиях 10
1.1. Экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства 10
1.2. Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе 34
1.3. Рынок недвижимости: характеристики, особенности и факторы, определяющие спрос и предложение 51
ГЛАВА 2. Состояние и основные проблемы развития рынка недвижимости в современной России 75
2.1. Современные тенденции развития российского рынка недвижимости и специфика его государственного регулирования
2.2. Особенности проявления информационной асимметрии на отечественном рынке недвижимости 105
2.3. Основные пути совершенствования российского рынка недвижимости 130
Заключение 168
Библиографический список 176
Приложение 186
- Экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства
- Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе
- Современные тенденции развития российского рынка недвижимости и специфика его государственного регулирования
- Особенности проявления информационной асимметрии на отечественном рынке недвижимости
Введение к работе
За последние два десятилетия в отечественной экономике появилось
значительное число относительно новых социально-экономических явлений и процессов. Рынок недвижимости по праву занимает среди них особое место. Такое положение обусловлено тем, что недвижимость выступает в качестве основного элемента национального богатства любого государства. В экономике развитых стран отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту достигает 100 %. Это позволяет рынку недвижимости и строительной отрасли привлекать значительные инвестиции. В Российской Федерации, обладающей огромными земельными ресурсами, данное соотношение значительно меньше.1
Кроме того, высокий уровень развития рынка недвижимости является необходимым условием успешного функционирования рыночной экономики в целом. Без него не могут активно развиваться рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг. Не следует забывать, что рынок недвижимости является источником удовлетворения важнейшей человеческой потребности -потребности в жилье. Без конструктивного решения жилищной проблемы, затруднительно говорить о каких бы то ни было социальных приоритетах государственной политики. От выбора тех или иных подходов к ее решению в значительной мере зависит благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
Естественно, на российском рынке недвижимости в полной мере отразились все проблемы переходной экономики: ошибки и просчеты в проведении реформ, несовершенство нормативно-правового регулирования, произвол и коррупция в деятельности административных и надзорных органов. В числе прочих причин такие диспропорции во многом были
обусловлены слабой разработанностью теоретических и методических основ рынка недвижимости в системе экономических отношений.
Следовательно, актуальность темы исследования обусловлена следующими обстоятельствами.
Во-первых, значительной ролью рынка недвижимости в обеспечении расширенного воспроизводства, решении экономических и социальных задач, стоящих перед российским обществом.
Во-вторых, исключительной необходимостью научного анализа состояния и тенденций развития российского рынка недвижимости, его потенциала по созданию предпосылок для интенсивного, инновационного роста отечественной экономики.
В-третьих, объективной потребностью в исследованиях, направленных на конструктивное решение актуальных проблем, стоящих перед субъектами российского рынка недвижимости.
В-четвертых, важностью исследований, связанных с поиском путей совершенствования экономических отношений в данной сфере в условиях переходной экономики.
В-пятых, недостаточной теоретической разработкой проблем повышения эффективности функционирования рынка недвижимости.
По нашему мнению, обращение к научной проблематике, охватывающей вопросы развития экономических отношений на рынке недвижимости, представляется сегодня весьма важным и актуальным.
Таким образом, актуальность и бесспорная значимость конструктивного решения обозначенной проблемы предопределили выбор темы диссертационного исследования, его предметную область, цель и решаемые задачи, соответствующие паспорту специальности 08.00.01 - экономическая теория.
Степень научной разработанности проблемы.
Проведенный соискателем анализ значительного числа работ позволяет прийти к заключению, что в прямой постановке экономические вопросы
развития рынка недвижимости в условиях переходной экономики в диссертационном формате исследовались недостаточно. Однако многие аспекты данной проблемы были исследованы отечественными и зарубежными специалистами. В первую очередь среди них можно отметить А.Асаула, А.Афанасьева, И.Балабанова, В.Григорьева, В.Горемыкина, Р.Гровера, А.Грязнову, О.Доничева, Т.Игнатова, Л.Элвуда, В.Петрова, В.Петти, А.Пигу, А.Смита, М.Соловьева, С.Максимова, Р.Нагаева, Е.Тарасевича, М.Федотову, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Ж.Дюпюи и других.1 В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его взаимосвязь с другими отраслями и сферами рыночного хозяйства.
Справедливости ради необходимо признать, что до начала 90-х годов вопросы, касающиеся недвижимости, и тем более отношений по ее реализации в отечественной экономической науке почти не изучались. Объекты недвижимой собственности в основном рассматривались в рамках методических подходов к анализу воспроизводственных процессов. Наиболее интересными среди них представляются исследования Е,Бухвальда, А.Вайнштейна, В.Кириченко, Д.Львова, Л.Нестерова, С.Струмилина и др. Зарубежные подходы к анализу проблем рынка недвижимости стали предметом научных дискуссий в нашей стране относительно недавно. Кроме
указанных ранее авторов, наибольшее практическое значение представляют работы Г.Беккера, Г.Гаррисона, Р.Голдсмита, И.Джонсона, Д.Купера, Т.Шульца и др. На их основе отечественный рынок недвижимости изучался в исследованиях Т.Бабенко, О.Береговых, В.Субботиной, И.Сергеевой, И.Шестака, Е.Щербакова, Ю.Яковлева.
Характерно, что в работах названных авторов в основном проводится анализ, затрагивающий проблемы оценки недвижимости, моделирования ее рынка, налогообложения, инвестиционных процессов в этой сфере, функционирования риэлтерских организаций, ипотечного кредитования. То есть все они рассматривают прикладные аспекты. За последние годы (в период с 2000 по 2005 г.) лишь незначительное число диссертаций защищены по специальности 08.00.01 - экономическая теория.1. При этом, рынок недвижимости динамично развивается, соответственно государственные органы предпринимают попытки его регулирования и совершенствования. К сожалению, во многих случаях осуществляемые меры носят бессистемный и запаздывающий характер. Далеко не последнюю роль в этом вопросе играет имеющееся несоответствие между теоретическими наработками и сферой практической деятельности. Ликвидация данного разрыва является весьма важной и актуальной.
Объектом исследования является российский рынок недвижимости.
В качестве предмета исследования определены объективные экономические отношения, возникающие в процессе развития российского рынка жилой недвижимости.
Целью работы является системное изучение переходного состояния
отечественного рынка недвижимости и разработка концептуальных подходов, обеспечивающих его бескризисное развитие. Согласуясь с данной целью, в научно-квалификационной работе последовательно решаются следующие задачи:
- уточнение экономической сущности недвижимости и ее базовых свойств;
- конкретизация роли и места недвижимости в воспроизводственном процессе;
- определение актуального состояния и проблем в развитии российского рынка недвижимости;
- выявление факторов, определяющих спрос и предложение на нем;
- раскрытие особенностей проявления информационной асимметрии на исследуемом рынке;
установление основных путей совершенствования рынка недвижимости Российской Федерации.
Общетеоретической и методологической базой исследования являются диалектический, системный, аналитический, исторический и логический методы изучения социально-экономических явлений, а также методы научной абстракции, индукции и дедукции, нормативного и позитивного анализа и синтеза. При разработке положений диссертации использовались научные труды отечественных и зарубежных авторов по экономической проблематике, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, документы правительственных органов, данные Федеральной службы государственной статистики (Росстата), материалы совещаний, конференций, публикаций в периодических изданиях.
В представленной работе следующие положения и выводы, по мнению соискателя, содержат элементы научной новизны:
- уточнена трактовка понятий «недвижимость» и «рынок недвижимости»;
- конкретизирована роль недвижимости в воспроизводственном процессе;
- систематизированы факторы, определяющие спрос и предложение на российском рынке недвижимости;
- проанализированы современные тенденции и противоречия в развитии российского рынка недвижимости, а также специфика его государственного регулирования;
- выявлены и описаны особенности проявления информационной асимметрии на изучаемом рынке;
- определены основные пути совершенствования российского рынка недвижимости.
На основании проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
авторское уточнение экономической сущности понятий «недвижимость», «рынок недвижимости»;
результаты конкретизации роли недвижимости в воспроизводственном процессе;
- авторская характеристика современных тенденций и противоречий в развитии отечественного рынка недвижимости;
- авторское определение влияния информационной асимметрии на. функционирование рынка недвижимости;
- практические рекомендации по совершенствованию российского рынка недвижимости.
В качестве основной гипотезы выдвигается предположение о том, что бескризисное и динамичное развитие рынка недвижимости, тесно коррелируя с важнейшими макроэкономическими показателями, в современных условиях становится одним из важнейших факторов, обеспечивающих интенсивный экономический рост, определяя его потенциал и перспективы.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования, по мнению автора, заключается в том, что рассмотренные в работе проблемы могут послужить:
- методологической основой дальнейших исследований рынка
недвижимости;
- теоретической основой государственного регулирования названного рынка и выработки комплекса соответствующих практических мер;
методической базой хозяйственной деятельности субъектов российского рынка недвижимости;
- источником информационных материалов в процессе преподавания экономических дисциплин и в научно-исследовательской работе.
Апробация исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на научно-практических конференциях, семинарах и заседаниях кафедры экономических теорий и военной экономики Военного университета, отражены в трех публикациях общим объемом более двух печатных листов.
Публикации по теме диссертации.
1. Акопянц Э.А. Экономико-правовые аспекты рынка недвижимости в современной России //Вестник Московского государственного областного университета. - 2006. - № 1. - 0,4 п.л.
2. Акопянц Э.А. Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе на федеральном и региональном уровне //Вопросы экономических наук. - 2006. - № 4. - 0,9 п.л.
3. Акопянц Э.А. Специфика понятия «недвижимость» в системе экономических отношений //Соискатель. Приложение к научному журналу Вестник Военного университета. № 3. - М: ВУЭ 2006. - 0,8 п.л.
Структура исследования определена целью и задачами работы и состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложения.
Экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства
История экономики красноречиво свидетельствует о том, что необходимым фактором успешного функционирования рыночных структур в общенациональном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Поэтому необходимо более подробно остановиться на рассмотрении генезиса категории «недвижимость» применительно к системе экономических отношений.
Как правомерно отмечают многие исследователи, в настоящее время категория «недвижимость» значительно шире раскрыта в системе правовых отношений, нежели отношений экономических.1 Еще с древнейших времен недвижимость выделялась из других видов имущества. Так, Законы царя Хаммурапи (XXIII век до нашей эры) содержат множество норм, определяющих права и обязанности лиц в отношении недвижимости. Во многих статьях этого древнего нормативного акта фигурирует словосочетание «поле, дом и сад».2
Широкое распространение получила точка зрения, согласно которой деление вещей на движимые и недвижимые появилось еще в римском праве. Основу такого разделения составляли природные или физические свойства вещей. И если какая-либо вещь на основе логических рассуждений полагалась переносимой или непереносимой, то на нее соответственно распространялось или не распространялось понятия недвижимости.3
Между тем, по нашему мнению, деление вещей на движимые и недвижимые в большей степени производно от древнейшего принципа деления на «вещи важнейшие», с точки зрения законодателя, и «вещи остальные». Именно такой подход к определению понятия недвижимость & обусловливает различия в ее определении во многих странах. Характерно, что уже в средние века физические свойства вещей перестают выступать в качестве определяющих признаков недвижимости, на первый план постепенно выдвинулись их социально-экономические параметры.
В России первые упоминания о недвижимости относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра I в 1714 г. в связи решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия.1 Содержание этого указа свидетельствовало о том, что государство последовательно начало реализовывать свои права в отношении определения форм распоряжения имуществом. Данным указом отрицалось право свободного распоряжения имуществом и предписывались определенные формы правопреемства. Во времена Екатерины II практически все запретительные меры в отношении недвижимого имущества были отменены. Фактически признавалось право распоряжения, и было законодательно закреплено право собственности на недвижимое имущество, т.е. то, что фактически существовало многие годы. При этом общего определения недвижимости в законодательных актах не давалось, а рассматриваемая категория определялась через перечисление земель, угодий, домов и т.п.
После Октябрьской революции 1917 года в связи с отменой частной-собственности на землю и другие средства производства были введены значительные ограничения на оборот - недвижимости, а купля-продажа земельных участков и вовсе была запрещена. Во время господства коммунистической идеологии сам термин «недвижимое имущество» был практически исключен из профессионального оборота. Учет земельных участков происходил, как правило, в натуральной форме. С целью оперативного контроля и учета затрат в хозяйственной деятельности предприятий, деление вещей на движимое и недвижимое имущество было заменено на учет основных и оборотных фондов. Земельные участки, закрепленные за предприятиями и учреждениями, учитывались отдельно и исключительно в натуральных единицах.
Только становление рыночного хозяйственного уклада обусловило возрождение рынка недвижимости в нашей стране, стимулировало исследовательскую активность по изучению его сущности и основных элементов.
По мнению диссертанта, в современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует (см. прил.1). Иногда в научных работах встречаются следующие теоретические построения: «наиболее точным определением термина «недвижимость» является следующее: недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону»." Подобный взгляд на недвижимость является излишне категоричными, страдает односторонностью и чрезмерно сужает рамки изучаемого понятия. Что касается диаметрально противоположной точки зрения о том, что единого определения недвижимости просто не может существовать, как полагает соискатель, она также не достаточно корректна, ввиду того, что может выступать в качестве основания для сомнительных спекуляций.
Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе
Как уже отмечалось ранее, недвижимость играет особую роль в экономической и социокультурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль пространственной среды, в которой осуществляются практически все виды человеческой деятельности. По самым приблизительным оценкам только на долю воспроизведенной недвижимости приходится более 50% мирового богатства. Проведенный автором ретроспективный анализ показал, что ни столетия апеллирования термином «недвижимость» в экономически развитых странах, ни географическое пространство, на котором применялось это понятие (страны Европы, Северной Америки, Восточной и Юго-Восточной Азии), не внесли принципиальных изменений в его смысловую суть, что свидетельствует о стабильности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимого имущества.
Исследование роли недвижимости в воспроизводственном процессе предполагает рассмотрение предельно обширного перечня вопросов, связанных с производством (строительством, воссозданием), обменом, распределением объектов недвижимого-имущества, а также их конечного потребления (использования).
В традициях отечественной (советской) экономики недвижимость рассматривалась исключительно как фактор производства, а не как объект инвестиций, и в этом смысле она «характеризовалась только потребительской ценностью». Между тем, в зависимости от господствующего при данном социально-экономическом устройстве типа собственности недвижимость выполняет множество функций. В работах современных специалистов недвижимость исследуется с различных позиций: как товар особого рода, объект инвестиций; финансовый актив; предмет личного, группового и общественного потребления; фактор (средство) производства и т.д. По мнению соискателя подобная достаточно широкая трактовка является весьма продуктивной. Соответственно недвижимость можно рассматривать как потребительную стоимость, удовлетворяющую многообразные потребности; как фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов; как источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и т.п.]
При этом необходимо заметить, что в отличие от других товаров, недвижимость имеет ряд особенностей, которые нельзя не учитывать, при определении ее роли и места в общественном воспроизводстве, рассматриваемом как непрерывно повторяющийся процесс.
Во-первых, ключевая особенность недвижимости заключается в том, что совершение любых сделок с ней не предполагает физического перемещения ее объектов, а только прав на них. Следовательно, определяющее значение для проведения подобных действий имеет строгое и четкое соблюдение юридических норм и правил, призванных обеспечить правовую защиту интересов, как участников сделки, так и аффилированных субъектов, в том числе - государства.
Во-вторых, так как почти все операции с недвижимостью (создание объектов, купля-продажа, залог, аренда и т.п.) проходят обязательную государственную регистрацию, то они характеризуются большим временным лагом между их началом и концом по сравнению с любым другим имуществом. То есть, недвижимость (а точнее права на нее) не может быть продана моментально. Так по данным специалистов корпорации ИНКОМ, в зависимости от сложности сделки с недвижимостью ее длительность может исчисляться несколькими неделями, месяцами, а в некоторых случаях - даже годами. Даже при самом удачном раскладе для выполнения всех формальных процедур потребуется как минимум месяц.1
Описанная ситуация имеет далеко идущие последствия. Прежде всего, проведение любых операций с недвижимостью становится достаточно затратным мероприятием. Далее, за время проведения операций с ней условия сделки могут существенно измениться по объективным причинам, что неминуемо приводит к повышению риска для контрагентов. Возникает вынужденная ситуация выбора между риском и включением в операционные издержки затрат на страхование операции. Отсюда, недвижимость, как уже отмечалось, имеет меньшую ликвидность по сравнению с другими движимыми товарами, а ее оборот характеризуется дополнительными трансакционными издержками как для покупателя, так и для продавца.
В данном контексте мы не случайно используем понятие трансакционных издержек. В отличие от издержек обращения, традиционно применяемых для обозначения расходов, связанных со сбытом и приобретением товаров, для сделок на рынке недвижимости характерны именно трансакционные издержки, т.к. они непосредственно связаны с поиском информации о контрагентах, ценах и ценовых ожиданиях, ведением переговоров, потерями от ошибок, расходами по правовому регулированию прав собственности, упущенной выгодой в результате нарушения условий контракта (издержками оппортунистического поведения).
Современные тенденции развития российского рынка недвижимости и специфика его государственного регулирования
Как отмечалось, недвижимость является достаточно специфичным объектом, как рыночного оборота, так и собственности. Указанная специфика обусловливается множеством взаимосвязанных обстоятельств, которые в совокупности приводят к появлению достаточно обособленного сегмента - рынка недвижимости, по отношению к которому государство реализует целый ряд функций.
Во всех странах органы государственной власти оказывают всяческое содействие бескризисному развитию рынка недвижимости. Это находит свое выражение в непосредственном производстве объектов недвижимости, поддержании их функционального состояния, осуществлении обоснованного перераспределения, продуманном налогообложении с целью получения устойчивых доходов бюджетов различных уровней. Причем указанные мероприятия связаны со всеми стадиями жизненного цикла недвижимости.1
Как известно, в нашей стране развитие и становление рынка недвижимости происходило в весьма специфичных условиях, связанных с болезненными трансформационными процессами, изменением общественно-политического и экономического уклада, кризисными явлениями, затронувшими практически все отрасли и сферы экономики. Рассчитывать на то, что подобные негативные процессы не затронут исследуемую сферу, не приходится. Для примера обратимся к статистическим данным, характеризующим ввод в действие объектов жилой недвижимости, т.к. они являются наиболее показательными в данном аспекте.
Представленные в приложении 4 данные убедительно свидетельствуют о наличии двух ярко выраженных тенденций в данной сфере. 1. Несмотря на незначительное увеличение в кратко- и среднесрочной перспективе, объемы строительства объектов жилой недвижимости снизились более чем на треть (см. рис.5.). При этом за рассматриваемый период весьма четко можно выделить два экстремума: первый приходится на 1990-1991 гг., когда произошло обвальное уменьшение объемов жилищного строительства - с 61,7 до 49,4 млн кв. м.; второй на 2000 г., когда был достигнут- абсолютный минимум: за постсоветское время - 30,3 млн квж, (снижение более чем в 2 раза по сравнению с 1990 годом), после которого наблюдается некоторое увеличение объемов вводимых Б СТРОЙ объектов жилой недвижимости (41,0 млн квж). Даже полученные хю итогам 2004 года показатели весьма далеки от достигнутых в советский период. 2, Существенно увеличился объем жилой площади, построенной населением за свой счет и с помощью кредитов. Причем рост наблюдается, как s абсолютных, так и в относительных показателях (см. рис 6) Так, т период с 1985 по 2004 год прирост в первом случае составил 335%, во втором -564%}
В связи с произошедшей рыночной трансформацией указанная динамика является во многом закономерной. Значительная дифференциация в доходах обусловила появление слоя обеспеченных граждан, которым просто стала не нужна помощь государства в решении жилищных проблем. Между гем, просчеты, допущенные при проведений структурных реформ в отечественной экономике, не позволили сформировать полноценный и многочисленный слой общества, традиционно именуемый среднем классом. Km. известно, но второй половше XX века в индустриально развитых странах произошли значительные изменения в жизни общества. Сблизился образовательный уровень большинства наемных работников, служащих и представителей слоя мелких собственников. Примерно одинаковый уровень доходов, образования предполагал сходный характер запросов к качеству жизни, т.е. жилищным условиям, питанию, бытовым удобствам, комфорту, доступу к культурному обслуживанию, образованию для детей и т.п. 1 Соответственно, изменились и социальные характеристики большей части населения, которая стала считать себя не столько рабочими, фермерами, служащими и мелкими предпринимателями, сколько средним классом, принадлежность к которому определялась уже не источником дохода, а его уровнем.
Расчеты руководства нашей страны на то, что слепое копирование западной экономической модели, безусловное сокращение доли государственного участия в хозяйственной жизни, бесконтрольное развитие и прямое насаждение рыночных механизмов сами по себе приведут к формированию класса обеспеченных собственников, способных без помощи государства обеспечить себе достойные жилищные условия, оказались иллюзорными. По различным оценкам к среднему классу в России даже в настоящее время можно отнести от 10 до 20% населения3, причем далеко не все из них являются платежеспособными на интересующих их локальных сегментах рынках недвижимости.
Особенности проявления информационной асимметрии на отечественном рынке недвижимости
Бесспорно, в силу неопределенности многих параметров рынку недвижимости присуща высокая информационная асимметричность.
Информация в современных условиях наряду с капиталом, трудом, природными ресурсами и предпринимательскими способностями рассматривается в качестве фактора производства, который непосредственно влияет на выбор экономических агентов. При этом информация является понятием, прямо противоположным термину «неопределенность», следовательно, ее можно в полной мере считать одним из методов сокращения и ликвидации неопределенности. Бесспорно, информационный дефицит выступает в качестве обязательного признака любых экономических отношений и приводит к появлению дополнительных трансакционых издержек на рынке недвижимости.
Как правомерно полагает К.Эрроу, асимметрично распределенная информация представляет собой особый тип неполной информации, оказывающий наибольшее воздействие на рыночную активность.1 По своей сути - это положение, при котором одни участники рыночной сделки располагают важной информацией, а другие - не имеют к ней доступа. Такое положение создает благоприятные возможности для злоупотреблений за счет неинформированности контрагентов. Конечно, наличие полной и достоверной информации еще не гарантирует успеха, но значительно облегчает его достижение на рынке недвижимости, способствуя эффективной координации и оптимальному распределению имеющихся ресурсов.
По нашему мнению, все экономические агенты в той или иной степени сталкиваются с информационной асимметрией, ведь симметричное распределение информации является идеальной и невозможной абстракцией. Только в одних случаях ее влияние ничтожно, а в других - весьма, значительно. Понятно, что продавцы осведомлены о качестве объекта недвижимости лучше, чем потенциальные покупатели; профессиональные участники рынка недвижимости знают об его тонкостях значительно больше, чем рядовые участники. Трудно представить себе продавца квартиры, откровенно рассказывающего о том, что причиной ее продажи являются текущие межпанельные швы или промерзающие зимой стены. Скорее наоборот, подобный «проблемный» объект недвижимости будет выставляться на продажу в теплое время года, а его осмотр планироваться в жаркий и солнечный день, подчеркивая достоинства и ретушируя недостатки. Таким образом, грамотные в маркетинговом отношении продавцы скрывают «неудобные» факты и используют различные способы для получения односторонних преимуществ.
На исследуемом рынке неполнота и асимметричность информации могут быть вызваны следующими факторами. 1. Получение информации неизбежно связано с затратами ресурсов. Рациональный экономический агент не будет платить за информацию больше того уровня, на котором предельные издержки на ее получение превышают предельный доход от ее использования. Не каждый покупатель объекта жилой или производственно-коммерческой недвижимости при его осмотре проводит биохимические анализы прилегающих участков земли, стен, полов, перекрытий, замеры уровня радиационного фона, проверку несущих конструкций на устойчивость,- кручение и т.п. Большинство из перечисленных мероприятий весьма дорогостоящи, а проведение некоторых из них просто невозможно без демонтажа несущих конструкций. Однако систематически появляющиеся в средствах массовой информации сообщения о т.н. фенольных домах, чернобыльских участках, обрушениях зданий и сооружений, не выслуживших установленные проектной документацией сроки, свидетельствует о том, никакая информация для покупателей, как наиболее уязвимых контрагентов, не будет излишней. 2. Информация характеризуется ненадежностью. Во-первых, на рынке недвижимости циркулируют значительные массивы недоброкачественной информации, которая генерируется в процессе недобросовестной конкурентной борьбы. Во-вторых, даже если информация, полученная экономическим агентом сегодня, является точной и достоверной, то нет никаких гарантий того, что в силу изменения экономической конъюнктуры, законодательного обеспечения она может устареть. В-третьих, даже многолетнее использование объекта недвижимости не может служить гарантией того, что спустя некоторый промежуток времени не появятся какие-либо «подводные» камни, т.е. не обнаружатся неизвестные владельцу обстоятельства, факты и т.п.
