Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Концептуальные положения формирования и развития экономических отношений рынка недвижимости 11
1.1. Экономическая сущность недвижимости в системе отношений рыночной экономики 11
1.2. Трансформация сбережений в инвестиции и специфика инвестиционных процессов на российском рынке недвижимости 24
1.3. Циклический характер рынка недвижимости и необходимость его государственного регулирования 51
Глава 2. Институциональные аспекты регулирования рынка недвижимости 68
2.1. Современное состояние и основные тенденции рынка недвижимости в России 68
2.2. Механизм государственного регулирования рынка недвижимости как отражение зрелости институциональной среды 84
Глава 3. Влияние циклических колебаний на развитие рынка недвижимости .101
3.1. Особенности циклических колебаний рынка недвижимости 101
3.2. Профиль российского рынка недвижимости в условиях цикличности развития и задачи государственной структурной политики 124
Заключение 147
Список использованной литературы
- Трансформация сбережений в инвестиции и специфика инвестиционных процессов на российском рынке недвижимости
- Циклический характер рынка недвижимости и необходимость его государственного регулирования
- Механизм государственного регулирования рынка недвижимости как отражение зрелости институциональной среды
- Профиль российского рынка недвижимости в условиях цикличности развития и задачи государственной структурной политики
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях преобразования общественно-политического строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений, в 90-е гг. ХХ века начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости, складываться и развиваться экономические отношения между субъектами рынка, на сущностные проявления которых оказывает влияние тип конкуренции, характерный для разных сегментов, и цикличность в динамике основных параметров рынка. Проблемы цикличности экономического развития относятся к числу наиболее важных в экономической теории, по этой причине в экономической научной литературе сохраняется дискуссия о факторах, содержании, последствиях и направлениях регулирования экономических циклов.
Высокая социальная значимость данного рынка и взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками обуславливает необходимость проведения антициклической политики не только для регулирования колебаний макроэкономических показателей экономической системы, но и с целью нивелирования последствий подобных колебаний на рынке недвижимости. Отсутствие единства взглядов в научной литературе на проблему цикличности развития рынка недвижимости, включая определение эндогенной или экзогенной природы факторов, детерминирующих смену фаз цикла, а так же совокупности методов, механизмов, подходов к оценке эффективности государственного антициклического регулирования, определяют актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности проблемы. Научный интерес к проблеме нелинейного характера развития экономических систем проявился еще в XIX веке. В течение периода с 1870 по 1920 годы в экономической теории доминировали подход частичного равновесия А.Маршалла и подход общего равновесия Л.Вальраса. Фундаментальные исследования в области экономической динамики и цикличности воспроизводства начались с Дж.М.Кейнса, который рассматривал эволюцию капиталистической системы как потенциально нестабильную в отличие от неоклассического подхода, где экономический рост характеризуется как устойчивый процесс.
В рамках кейнсианства над проблемой цикла работало несколько выдающихся ученых. Ряд фундаментальных идей по данной теме высказал Р.Харрод, П.Самуэльсон, Дж. Хикс, Э. Хансен, который изложил концепцию множественности циклов, напрямую связывая их с колебаниями инвестиций, в свою очередь детерминированных различными причинами (научно-техническим прогрессом, демографическими сдвигами и др.). Предложенный Э.Хансеном «строительный цикл» в дальнейшем изучали с других позиций Дж. Риггольмен, В. Ньюмен, С. Кузнец.
Другой подход к описанию причин цикличности рынка представлен в трудах современных экономистов (Занг В.Б., Петерс Э., Милованов В.П. и др.), развивающих направление синергетической экономики, которое рассматривает цикличность развития экономических систем не как проблему отклонения от равновесия, а как источник для флуктуаций.
Среди российских экономистов, развивающих научные взгляды на цикличность российского рынка, выделяются работы Журавлева С., Заводовой Т.С., Стерник Г.М., Краснопольской А.Н., Кочеткова Ю.М., Горемыкина В.А., Дегтяревой И.В., Хачатряна С.Р., Мальгинова Г.Н., Каменецкого М.И., Асаула А.Н., Аверченко В.А. и др.
Несмотря на то, что вследствие мирового финансового кризиса научный интерес к цикличности развития рынка недвижимости существенно возрос, что выразилось в увеличении научных работ, посвященных исследованию причин смены фаз цикла, проблематика развития экономических отношений на рынке недвижимости в условиях цикличности остается до конца не разработанной. Наиболее слабым звеном в экономических исследованиях является отсутствие единства в подходах к определению цикла именно на рынке недвижимости, так же остается недостаточно изученным вопрос о специфике цикличности на российском рынке недвижимости в разрезе географических регионов. Следовательно, необходимо дальнейшее углубленное исследование экономических отношений на российском рынке недвижимости в условиях цикличности. Актуальность и недостаточная разработанность данной проблемы, слабое теоретическое осмысление процессов, протекающих на российском рынке недвижимости, определили выбор темы диссертации, ее цели и задач.
Целью диссертации является выявление устойчивых взаимосвязей, особенностей и тенденций развития экономических отношений на формирующемся рынке недвижимости России в условиях цикличности. Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:
- раскрыть экономическую сущность недвижимости в рыночной экономике;
- исследовать особенности экономических отношений субъектов формирующегося рынка, складывающихся под воздействием цикличности его развития;
- обосновать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости на основе анализа основных закономерностей его функционирования;
- на основе статистических данных по российскому рынку недвижимости исследовать его динамику и определить основные тенденции развития экономических отношений;
- исследовать институциональные аспекты государственного регулирования рынка недвижимости;
- на основе вскрытых взаимосвязей рынка недвижимости и его структурных характеристик сформулировать основные направления государственной политики регулирования рынка.
Объектом исследования является российский рынок недвижимости как структурный элемент современной рыночной экономики.
Предмет исследования – экономические отношения и тенденции, объективно складывающиеся в процессе циклического развития российского рынка недвижимости.
Область исследования. Исследование выполнено в соответствии с п. 1.1. Общая экономическая теория: роль и функции государства в функционировании экономических систем; п. 1.3 Макроэкономическая теория: теория деловых циклов и кризисов Паспорта специальности ВАК РФ 08.00.01 — Экономическая теория (экономические науки).
Теоретическая и методологическая база исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные разработки и положения неокейнсианской теории, в частности основных положений теории строительного цикла Э. Хансена, в которой определены инвестиционные импульсы цикличности развития рынка недвижимости, и исследование вторичных вековых колебаний С. Кузнеца, связанных с факторами неконъюнктурного происхождения.
Для решения поставленных задач использовались формально-логические методы, позволяющие свести изучаемые системы к абстрактно-теоретическим схемам и определить на этой основе закономерности в динамике основных показателей рынка недвижимости, в том числе между инвестициями, строительной активностью и коэффициентом доступности. В диссертационной работе используются статистические методы анализа временных рядов и построения регрессионных моделей, позволяющих провести систематизацию и обработку пласта статистических данных и дать формализованное описание исследуемых категорий, их свойств, оценить причинно-следственные связи, абстрагируясь от второстепенных элементов, сконцентрировав внимание на главных взаимосвязях рынка недвижимости. Наряду с этим в диссертации используются философские и общенаучные методы исследования - анализа, синтеза, научной абстракции, сравнения, обобщения, аналогия, формализация, построения дерева целей и т.д.
Достоверность полученных результатов и сделанных выводов базируется на применении данных Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, публикаций в научных изданиях, а так же материалов, собранных в процессе диссертационного исследования. Это позволило обеспечить репрезентативность исходных данных, надежность используемого инструментария, достоверность выводов и результатов диссертационной работы.
Научная новизна исследования заключается в теоретическом осмыслении новых, а также переосмыслении ранее известных фактов, процессов и тенденций, характеризующих экономические отношения формирующегося рынка недвижимости в условиях цикличности, позволившем обосновать основные направления государственного регулирования рынка жилой недвижимости России.
Основные научные результаты исследования, обладающие признаками научной новизны, состоят в следующем:
1. Определено экономическое содержание отношений рынка недвижимости, структурированных по 4-м фазам воспроизводства (отношения производства недвижимости, отношения распределения недвижимости, отношения обмена недвижимости, отношения потребления недвижимости) во взаимосвязи с системой экономических интересов и структурой основных субъектов этого рынка, что позволило диссертанту предложить упорядоченную систему мер государственного регулирования, направленную на поддержку формирующихся институтов рынка жилой недвижимости и реализацию важнейшей политико-экономической задачи государства: повышение обеспеченности населения жильем.
2. Предложено комплексное экономико-теоретическое определение рынка недвижимости, указывающее на видовой признак (товар капитального характера; инвестиционный актив) и родовые отличия (долгосрочная полезность; отрыв движения стоимости от полезного использования; подвижная граница между жилой и коммерческой недвижимостью; стоимость, многократно превосходящая текущий фонд жизненных средств работника и др.), присущие только этому рынку. В отличие от существующих определений, вскрывающих один из аспектов функционирования рынка недвижимости, предложенное определение отражает основные особенности рынка недвижимости и подчеркивает отличительные характеристики именно этого рынка: относительную территориальную обособленность и неоднородность; зависимость от колебаний конъюнктуры национального рынка; более сложную субъектную структуру, интегрированную в специфическую институциональную среду; особую социальную ценность недвижимости для индивида, семьи, незащищенных групп населения, обусловливающую потребность в ответственной государственной поддержке и регулирования.
3. Выявлены институциональные основы обеспечения формирования системы отношений рынка недвижимости с учетом особенностей цикличности, дифференцированной в региональном разрезе: поддержка сбережений населения, доступность кредита, уровень доверия к государству и финансовым институтам, индивидуальное отношение к риску, «доступность» механизмов инвестирования строительства, защита прав участников рынка. Это позволило предложить новые элементы институционализации отношений государства, инвесторов и производителей недвижимости с использованием инструментов фондового рынка (новые институты пользования жильем, конкурентные процедуры предоставления земли под застройку, государственное поручительство покупки жилья, компенсация процентных ставок, перестрахование, секьюритизация долгов), преодолевающие ограничения и риски слабоинституционализированной структуры рынка, характерной для этапа его формирования.
4. На основе исследования основных параметров рынка недвижимости в целом по России и в разрезе географических сегментов вскрыты основные закономерности его развития, выражающиеся в наличии 19 – летнего цикла, проявляющегося в колебаниях строительной активности и цен.
5. Предложены основные направления государственной структурной политики регулирования рынка, имеющие своей целью сокращение существующей дифференциации регионов по инвестиционным возможностям населения и поддержание коэффициента доступности на уровне 3-4 лет в любом периоде цикла. Применение индикаторного метода оценки эффективности государственного регулирования, в котором в качестве показателей выступают: коэффициент доступности, строительная активность и уровень доходов населения, позволило свести в матрицу значения по субъектам Федерации и выявить четыре территориально-экономические зоны (благоприятную, перспективную, нейтральную и неблагоприятную), среди которых установлены наиболее проблемные регионы по уровню развития экономических отношений, институциональной среды рынка недвижимости и степени доступности жилья.
Теоретическая значимость выполненной работы заключается в развитии и углублении теоретических представлений о природе рынка недвижимости, механизме и эволюции рыночных отношений в условиях цикличности. Выводы и материалы диссертации могут послужить основой для дальнейших научных разработок по избранной теме.
Практическая значимость исследования определяется возможностью использования полученных в ходе исследования результатов и практических рекомендаций в деятельности коммерческих предприятий и организаций, оперирующих недвижимостью, а также государственных органов регулирования рынка. Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для формирования государственной политики регулирования рынка недвижимости и последующей оценки ее эффективности с учетом сложившихся экономических отношений в условиях цикличности. Отдельные положения работы могут быть включены в лекционные курсы по дисциплинам «Экономическая теория», «Государственное регулирование рынка».
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях и получили положительную оценку на международных и всероссийских научно-практических конференциях: Всероссийской научно-практической конференции «Экономическое развитие России: проблемы и перспективы» (г. Иваново, 5 ноября 2011 г.); IV Всероссийской научно-практической конференции «Качество жизни населения в транзитивном российском обществе: правовые, социокультурные и социально-экономические аспекты (г. Пенза, 15 октября 2011 г.); II и III Международных форумах «Инновации. Бизнес. Образование» (г. Ярославль, 2011 г. и 2012 г.); Международной научно-практической конференции «Стратегия социально-экономического развития общества: управленческие, правовые, хозяйственные аспекты» (г. Курск, 25 ноября 2011 г.) и др. Материалы исследования используются в ЯрГУ им. П.Г.Демидова в преподавании учебных дисциплин «Экономическая теория», «Мировая экономика», а также при подготовке курсовых и дипломных работ.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 13 работ общим объемом 4,55 п. л. Среди них четыре публикации в журналах, рекомендованных ВАК РФ.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 164 страницах, иллюстрирована 73 рисунками, 7 таблицами. Список использованной литературы насчитывает 168 источников.
Трансформация сбережений в инвестиции и специфика инвестиционных процессов на российском рынке недвижимости
С точки зрения философии дефиниция представляет собой логическую операцию, раскрывающую содержание имени посредством описания существенных и отличительных признаков предметов или явлений, обозначаемых данным именем. В процессе дефинирования термину должен быть непосредственно прописан в качестве его значения либо экстенсионал (объект), либо интенсионал (признак)19. При этом определение «рынка недвижимости» должно быть отнесено к атрибутивно-реляционным дефинициям, которым присуще указание ближайшего родового отличия и видовой признак, характерный для данного вида. Иными словами, в определении данной категории должно присутствовать сущностное значение «рынка» и отличительные черты «рынка недвижимости». Попытаемся сформулировать исходные методологические предпосылки, на основании которых будет дано определение.
Во-первых, рынок недвижимости является структурной частью национального рынка, конъюнктура которого оказывает значительное влияние на экономические отношения субъектов рынка недвижимости. Из этого следует, что, являясь частью системы, рынок недвижимости, в свою, очередь, так же будет оказывать влияние на процессы, протекающие на национальном рынке.
Во-вторых, рынок недвижимости локализован, чувствителен к территориальным условиям не только географического характера, но и социально-экономического, что отражается на процессе установления цены на подобные объекты под воздействием спроса и предложения и объясняет разницу стоимости схожего по основным признакам недвижимого имущества на локальных рынках.
В-третьих, из-за высокой социальной значимости, рынок недвижимости подвержен государственному регулированию, при этом используются различные методы государственного вмешательства.
В-четвертых, в отличие от других видов рынка, рынок недвижимости имеет более сложную субъектную структуру, которая раскрывается в большем количестве профессиональных участников.
В-пятых, недвижимость как товар имеет специфический характер оборота через оборот прав. Эта особенность подробно проанализирована Хасановым М.И. Автор указывает на стационарность объектов недвижимости, в силу которой их физический переход как товара от одного владельца к другому практически невозможен и осуществляется через передачу прав на них, поэтому наиболее важное значение имеют проблемы регистрации прав на недвижимость, которые призваны выполнять две основные функции: во-первых, обеспечивать идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, что позволяет создать налогооблагаемую базу для сбора имущественных налогов; во-вторых, позволяет обеспечить права собственности и иные вещные права на недвижимость, точное определение содержания этих прав и тем самым необходимые защиту и гарантии как для настоящих собственников и иных лиц, обладающих определенными правами на недвижимость, так и для потенциальных приобретателей таких прав20.
Анализируя вышеизложенные особенности рынка недвижимости, можно дать определение данной экономической категории, указывающее на видовой признак и родовые отличия, присущие только этому рынку. В целях диссертационного исследования нами предлагается следующее определение. Рынок недвижимости — это подсистема национального рынка, представляющая собой механизм формирования конкретных экономических отношений по поводу создания, эксплуатации и реализации недвижимого имущества или прав на него между профессиональными и непрофессиональными участниками рынка, возникающих в результате взаимодействия спроса и предложения, и подвергающаяся государственному регулированию в виду высокой социально-экономической значимости.
Предложенное определение отражает основные особенности рынка недвижимости, вытекающие из экономической сущности недвижимого имущества, и, в отличие от других определений, является менее абстрактным, подчеркивая отличительные характеристики именно этого рынка: его локализацию, зависимость от конъюнктуры национального рынка, более сложную субъектную структуру, высокую социальную значимость, детерминирующую необходимость государственного регулирования. Все это формирует специфические особенности, экономической категории недвижимости.
Экономисты трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, а порой даже диаметрально противоположно, это связано с различными экономическими качествами недвижимости. Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. По этой причине, ряд экономистов рассматривают недвижимость, в первую очередь, в качестве экономического блага (товара) , а другие относят недвижимость к финансовым активам22. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения либо личных потребностей субъектов, либо использование ее в качестве капитала.
Недвижимость как экономическая категория раскрывается через систему отношений рынка недвижимости, в которых она участвует, последовательно проходя классические стадии процесса общественного воспроизводства, включая: производство, распределение, обмен и потребление.
Отношения производства. Уникальность объектов недвижимости состоит в том, что они создаются двумя основными способами: путем сооружения вновь возводимых объектов, либо путем приспособления и использования объектов недвижимости, созданных искусственным путем. Возведение искусственных объектов генерирует отношения собственности, связанные с вложением ресурсов и факторов строительного производства, принадлежащих строителю объекта недвижимости (инвестору), либо привлеченных от других лиц (застройщиков). Таким образом, основными субъектами отношений производства на рынке недвижимости (было бы более корректно говорить, в сфере отношений возведения недвижимости) являются инвесторы и застройщики.
Сложность экономического процесса производства недвижимости, его неразрывная связь с факторами естественно-экономического характера (местоположение, земельные участки, естественно-географические значимые объекты природного наследия и хозяйственной ценности) порождает большое количество подходов к трактовке отношений по производству (сооружению) недвижимости
Циклический характер рынка недвижимости и необходимость его государственного регулирования
Инвестиции в строительство, как правило, являются малорискованными, и традиционно привлекают внимание. Главные особенности инвестиций в недвижимость - это высокая степень надежности и потребность в значительных инвестиционных ресурсах. Однако зачастую сумма сбережений населения не позволяет приобрести объект недвижимости самостоятельно, это обусловлено высокими ценами на рынке недвижимости, что влечет формирование механизмов, позволяющих аккумулировать средства нескольких инвесторов для строительства.
Наибольшее распространение в России получил механизм долевого участия в строительстве. Сущность долевого участия состоит в привлечении коллективных инвестиций граждан и юридических лиц и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Экономические отношения, возникающие при использовании долевого строительства, регулируются соответствующим законом РФ41. Этот механизм достаточно изучен и его использованию посвящено большое количество публикаций, затрагивающих как юридический, так и экономический аспект взаимоотношений участников42.
Другой, менее изученный механизм инвестирования - это привлечение коллективных инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Исключительным правом инвестирования в недвижимость и связанные с ней проекты на фондовом рынке сегодня обладают только закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Размер фонда, количество паев, первоначальная стоимость паев, инвесторы, схемы инвестирования определены заранее. На сегодняшний день среди российских управляющих компаний нет прецедентов открытой продажи паев закрытых паевых инвестиционных фондов. Как правило, закрытые паевые фонды недвижимости создаются под размещение средств нескольких инвесторов и конкретные программы.
Современное законодательство определяет две основные формы закрытых паевых инвестиционных фондов, первостепенная задача которых заключается в управлении недвижимым имуществом: это рентные фонды и собственно ЗПИФН44.
Выделение рентных фондов в отдельную группу обусловлено, в первую очередь, спецификой состава их активов. Рентный ПИФ - единственный вид фондов, в которые могут быть включены земельные участки сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования которых, не допускает осуществления строительства. Включение данного актива в «обычные» паевые фонды недвижимости не допускается. Еще одной особенностью рентных паевых инвестиционных фондов является обязательная выплата дохода владельцам паев. При этом размер дохода, порядок его определения, срок выплаты определяются в правилах доверительного управления, что позволяет управлять затратами на выплату дохода в зависимости от целей создания фонда. В состав активов рентных фондов могут входить: денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и депозитах; недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества; долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки); инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных); паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России.
В состав имущества фонда недвижимости могут быть включены: денежные средства, в т.ч. иностранная валюта, на счетах и депозитах; недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества; имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом № 214; долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки), инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных и недвижимости); паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России. В состав активов ПИФ недвижимости, инвестиционные паи которого предназначены только для квалифицированных инвесторов, могут также входить: имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы ЗПИФН;имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы ЗПИФН;проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций АИФ), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда
Механизм государственного регулирования рынка недвижимости как отражение зрелости институциональной среды
Гарантированный темп роста gw — это принципиально новая категория. По Харроду, данный темп представляет собой прогнозируемую линию развития, на которую настраиваются предприниматели. Иначе говоря, гарантированный темп — это обобщенная макроэкономическая прогнозная величина. Р. Харрод утверждает поэтому, что уравнение гарантированного темпа роста выражает равновесие непрерывного поступательного движения, а сам гарантированный темп является линией динамического равновесия. Требуемый коэффициент капитала сг является так же категорией динамического равновесия: он выражает потребность в новом капитале, деленную на прирост выпуска продукции, для обеспечения которого требуется этот новый капитал. В данном равенстве только одна величина (s) относится к прошедшему периоду, величины же, включенные в левую часть, относятся к будущему.
Так, gw и сг — это прогнозные, влияющие на экономическое поведение предпринимателей величины, которые делают предполагаемый размер накоплений равным уже имеющимся фактическим сбережениям. В уравнении гарантированного темпа роста приравниваются инвестиции ex-ante и сбережения ex-post .
Р. Харрод приходит к выводу о постоянном уровне гарантированного темпа роста, так как доля сбережений в национальном доходе есть величина постоянная, в силу относительно постоянных мотивов, заставляющих людей совершать сбережения. Требуемый коэффициент, капиталоемкости также постоянен (из-за нейтрального характера научно-технического прогресса, при котором в течение длительных промежутков времени изобретения, экономящие труд, уравновешиваются изобретениями, экономящими капитал.) Следовательно, если в трехчленном уравнении gw cr =s оба члена сг и s постоянны, то третий gw тоже постоянен. Если бы фактический темп роста (g) совпадал бы с прогнозируемым, гарантированным (gw), в рамках рыночной экономики имело бы место устойчивое непрерывное развитие.
На практике фактический темп всегда выше или ниже гарантированного. Если фактический темп роста начнет повышаться и превысит gr, то s из-за своего относительного постоянства не увеличится немедленно в той же степени, тогда фактический коэффициент капиталоемкости с обязательно понизится и станет меньше прогнозного коэффициента капиталоемкости, на который настроились предприниматели. Иными словами, если g g то (из-за постоянства s) с сп
В свою очередь если с ниже сг, то предприниматели и торговцы будут оценивать фактическую капиталоемкость как чрезмерно низкую, и постараются увеличить свои товароматериальные запасы, следовательно, будут еще более способствовать превышению фактической линии роста над гарантированной (равновесной).
Если фактический темп роста окажется меньше гарантированного (g gw), тогда коэффициент капитала будет обязательно ниже фактического (с сг), т.е. предприниматели сочтут запасы сырья, оборудования, материалов чрезмерными, сократят закупки, чем еще более снизят фактический темп роста в сравнении с гарантированным.
В результате Р.Харрод приходит выводу, что существует такая линия развития (линия динамического равновесия, выраженная в гарантированном темпе роста), придерживаясь которой производители останутся удовлетворенными результатами своей деятельности. Однако если совокупный результат производителей дает для g значение, отличное от g„, то не только не возникает никакой тенденции приспособить размер производства к gm но, наоборот, возникает обратная тенденция к еще большему удалению производства от этой величины либо в сторону повышения, либо в сторону понижения.
Указанный вывод является квинтэссенцией кейнсианства в сфере теории динамики. Р.Харрод утверждает, что капиталистической экономике внутренне присуща динамическая нестабильность ("бегство фактического темпа роста от гарантированного"), что внутри нее "работают центробежные силы, заставляя систему все дальше и упорнее отклоняться от требуемой линии развития"85. Все эти утверждения являются различными формулировками того, что получило затем в историко-экономической литературе наименование "парадокса Харрода".
В полной модели Харрода рассматриваются соотношения между тремя величинами: естественным (gn), гарантированным (gw ) и фактическим (g) темпами роста. Если gw gn , то gw g (так как естественный рост является максимальным при данных ресурсах, фактический будет ниже естественного, а следовательно, при gw g„ окажется обязательно ниже гарантированного). Итак, из неравенства gw gn обязательно следует gw g. Тогда и сг с, т.е. при чрезмерно завышенных прогнозах развития требуемая капиталоемкость будет обязательно ниже фактической, а это одно из условий длительной депрессии.
Если же gw gn , тогда возможны два варианта. Первый (gw g) ведет к долговременной депрессии, второй (gw g тогда сг с) - к длительному буму. Следовательно, отношение gn и gw имеет решающее значение для определения того, будет ли на протяжении ряда лет преобладать оживление или депрессия в хозяйственной жизни.
Исходя из этого, Р.Харрод выделяет два различных ряда тем теоретического анализа и экономической политики: расхождение между gw и gn и тенденция g удаляться от g„, указывая, что первая проблема есть проблема хронической безработицы, вторая проблема — это проблема промышленного цикла.
Практическая программа Харрода включает поэтому две группы мероприятий: антициклическую политику краткосрочного плана (общественные работы, ставки процента) и политику длительного стимулирования темпов экономического развития.
Наиболее полно концепцию экономического цикла описал Э. Хансен в монографии «Экономические циклы и национальный доход» , где на основе данных экономической статистики США, он излагает концепцию множественности циклов, напрямую связывая их с колебаниями инвестиций.
Профиль российского рынка недвижимости в условиях цикличности развития и задачи государственной структурной политики
Как показывают графики, обе рассчитанные модели, в отдельные периоды ошибаются на 30%. При этом кривые, учитывающие временной разрыв оказались не намного точнее: большая точность прогноза была отмечена только в период с 2006 по 2009 гг. Графики показывают, что наиболее сильно (до 30%) построенные модели ошибаются в расчете цен на 3 квартал 2006 года, 1-2 квартал 2009 и на 1-2 квартал 2011. Если обратиться к проведенному ранее анализу временных рядов, то это как раз соответствует точкам, в которых происходили существенные изменения: в 2006 году период умеренного роста цен сменился периодом ускоренного роста, в 2009 году -ускоренный рост сменился существенным снижением, а к концу 2010 года -отрицательными темпами роста. Таким образом, несмотря на высокую точность аппроксимации по степенной функции и функции полинома 2 порядка с точки зрения коэффициента детерминации и близкого к единице коэффициента корреляции, невозможно выделить фактор М2, как объясняющий смену фаз цикла на рынке недвижимости. На наш взгляд, это доказывает наличие эндогенных причин, вызывающих смену фаз цикла.
Исследование циклических колебаний российского рынка недвижимости показало наличие дифференциации в развитии географических сегментов по основным показателям (ввода в действие жилых домов на 1000 населения и цены квадратного метра), при этом зависимости развития оказались аналогичны, что позволило выделить цикл, продолжительностью в 19 лет. Период с 1990 по 2000 годы характеризуется кризисом и последующей рецессией, в 2000 году - точка перегиба, показывающая переход к периодам оживления и подъема, при этом период умеренного роста 2000-2006 гг., сменяется периодом ускоренного роста в 2006-2009 гг., и, наконец, переход к новому кризису и рецессии в 2009 г.
Вместе с тем, указанные закономерности только частично проявились в Северо-Кавказском и Дальневосточном федеральных округах, что с одной стороны, может быть объяснено объективными причинами, не имеющими прямого отношения к рынку, однако, оказывающие влияние и на экономику региона в целом и на рынок недвижимости в частности, с другой - большей инертностью за счет географической удаленности от институционально развитых сегментов рынка.
Изучение влияния наличия денежных средств, доступных для населения, то есть денежного агрегата М2, на цену квадратного метра, позволило вскрыть определенную зависимость и построить достаточно надежные регрессионные модели, вместе с тем, этим фактором не может быть объяснена смена тенденций на рынке недвижимости, что может свидетельствовать об эндогенном характере причин, вызывающих цикличность. Циклический характер развития рынка недвижимости ведет к изменению возможностей для населения приобретения жилья и тем самым оказывает влияние на социально-экономическую стабильность общества. Это приводит к необходимости государственной политики регулирования рынка недвижимости.
Цикличность развития рынка недвижимости проявляется в изменении динамики его показателей, характеризующих соотношение спроса и предложения, и, как следствие, оказывает влияние на установление цены и арендных ставок (выступающих в качестве той же цены для сегмента аренды), от которой на сегменте коммерческой недвижимости будет зависеть уровень цен на товары и услуги, а в сегменте жилой недвижимости - доступность жилья, являющаяся значимой социальной категорией. По этой причине одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий для притока инвестиций в эту сферу, позволяющих повысить доступность жилья для граждан, в период оживления и подъема на рынке.
Жилищное строительство, образующее первичный рынок жилья, является способом увеличения предложения на рынке и способствует достижению состояния равновесия. Решению этой проблемы способствует повышение инвестиционной активности и формирование благоприятных условий для притока инвестиций в эту сферу экономики176.
На наш взгляд, можно выделить основные факторы, позволяющие увеличить инвестиционную активность на рынке жилья: уровень доходности инвестиций в строительство; степень риска, связанная с выполнением обязательств застройщиком, обеспечиваемая правовой защитой инвестора; развитость фондового рынка, обеспечивающая перераспределение капиталов.
Обеспечение жильем продолжает оставаться одной из важнейших социально-экономических проблем, которая наиболее остро встает в тех регионах, где инвестиционные возможности населения крайне низкие и доходность строительства, делает эту отрасль малопривлекательной для частных инвестиций, в том числе иностранных177. Анализ распределения инвестиций показал, что порядка 90% направляются с Центральный и Северо-Западный федеральные округа, что обусловлено высокой доходностью инвестиций, Приволжский, Сибирский и Дальневосточный округа получают порядка 8%. На оставшиеся регионы совокупно приходится менее 2% инвестиций, что оказывает влияние на конъюнктуру рынка.
