Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок жилья: понятия и сущность жилья, смежные категории 11
1.1. Жильё и его сущность как товара 11
1.2. Особенности функционирования рынка жилья 18
1.3. Государство как особый субъект российского рыжа жилья 31
Глава 2. Предложение и спрос на региональном рынке жилья 41
2.1. Предложение жилья: первичный и вторичный рынки. Оценка степени монополизации рынка 42
2.2. Факторы спроса: доходы населения, кредиты, государственная политика 83
Глава 3. Влияние жилья как инвестиционного актива на процесс ценообразования 130
3.1. Доходность жилья и цикличность на рынке жилья .... 130
3.2. Эконометрическая модель рынка жилья: роль спекулятивного и потребительского спроса 156
Заключение 170
Список использованной литературы 175
Приложения 192
- Жильё и его сущность как товара
- Особенности функционирования рынка жилья
- Предложение жилья: первичный и вторичный рынки. Оценка степени монополизации рынка
- Доходность жилья и цикличность на рынке жилья
Введение к работе
Рынок жилья в России развивается чуть более двадцати лет. За это время изменилась и социальная структура общества. В настоящее время наблюдаются существенные диспропорции в уровне жизни населения, расслоение общества по размерам доходов. Поскольку государственная политика не направлена на самостоятельное финансирование строительства жилья для своих граждан, в научных кругах и на уровне государства началось переосмысление процессов, происходящих в жилищной сфере. Современная государственная жилищная политика направлена на формирование условий для развития жилищной сферы. Это проявляется в создании целого комплекса мероприятий по обеспечению доступности жилья для населения, т.к. жилье удовлетворяет жизненно необходимые потребности людей. Однако желаемый результат не достигнут.
Основные положения государственной жилищной политики в России закреплены в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы \ В качестве комплексного целевого индикатора, отражающего эффективность реализации мероприятий указанной программы, утвержден коэффициент доступности жилья . За последние несколько лет фактические значения вышеназванного целевого индикатора заметно отличаются от запланированных значений (Рис. 1).
В связи с обострением проблемы удовлетворения потребности населения в жилье, оно все чаще рассматривается в качестве инвестиционного ресурса, что нашло отражение в соответствующих научных концепциях. Трансформируется структура спроса на жилье, формирование цен на рынке осуществляется вне связи с динамикой доходов населения, что стало явно выраженной тенденцией, для преодоления которой не предпринимается адекватных мер. Вместе с тем, проблема отнесения жилья к рынку благ или рынку капитала до настоящего времени в экономической литературе является предметом спора. Автор диссертационной работы склоняется к мнению, что
В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года№ 1050 утверждена одноименная программа на 2011 - 2015 годы.
Данный коэффициент отражает соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного доходоа семьи, состоящей из 3 человек. ш фактическое значение плановое значение
Рис.1. Коэффициент доступности жилья в России в 2005 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, Федеральной службы государственной статистики
На практике рынок жилья развивается спонтанно, в противоречивой форме: с одной стороны, предложение жилья растет медленно, что выражено в отставании объемов нового строительства от объемов ветшающего жилья; с другой стороны, при высокой потребности населения в жилье реальный спрос снижается вследствие роста цен на жилье. В связи с этим необходим всесторонний анализ внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на процесс ценообразования на рынке жилья, что обусловило выбор темы исследования.
Научные подходы диссертационного исследования формировались на основе изучения и анализа теоретических, методологических и практических разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья. жилье необходимо рассматривать как потребительский товар.
Выдающиеся представители разных направлений экономической теории затрагивали в своих работах общие аспекты жилищной проблемы. Среди них необходимо выделить работы Е. Бем-Баверка, Т. Веблена, К. Маркса, Ф. Энгельса, А. Маршалла, К. Менгера, У. Петти, А. Смита.
В России в рамках задач по повышению уровня благосостояния населения исследовалась проблематика формирования жилых комплексов. Это нашло отражение в работах М.Я. Гинзбурга, Г.Б. Бархина. В 70 - 80-е годы XX века наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые, как С.Д. Альбанов, М.М. Венслер, В.М. Добровольская, Х.А. Заривайская, К.К. Карташева, Б.Р. Рубаненко, Е.А. Тацет, Д.Г. Тонский и др.
Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Анализ различных аспектов проблемы становления и развития рынка жилья, в том числе с применением методов экономико-математического моделирования, содержится в работах таких исследователей, как А.Н. Асаул, О.Э. Бессонова, B.C. Мхитарян, H.H. Ноздрина, Т. Овсянникова, О.С. Пчелинцев, Г.М. Стерник, И.С. Степанова, В.З. Черняк, А.Б. Хуторецкий, Е.С. Шомина и др.
Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки C.B. Грибовского, М.А. Горенбургова, E.H. Ивановой, А.Б. Крутика, H.H. Ленинцева, Д.С. Львова, O.E. Медведевой,
А. Мизюн, B.C. Резниченко, Г.В. Фадеевой и др.
Изучению жилья как инвестиционного товара посвятили свои работы
М. Дробышевский, А.Н. Ларионов, Т.Ю. Овсянникова, Д.Б. Самойленко и др. Определенный вклад в решение проблем управления и функционирования рынка жилья внесли работы М.И. Каменецкого, Н.Б. Косаревой, Л.Н. Овчаровой, А.И. Пишняк, H.H. Рогожина, A.A. Туманова и др.
С учетом результатов исследований вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.
Традиционно в зарубежных странах проблемам развития рынка жилья уделяется большое внимание. В этой связи, следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы Я. Корнай, Г. Мэнкью, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, А. Салливана, Дж. Фридмена и др.
Вопросам циклического развития рынков, в том числе рынка жилья, посвящены работы Р. Венцлига, С. Кузнеца, У. Митчелла, В.М. Симчера, Э. Хансена, Р.Д. Харрода и др.
Вместе с тем, приходится констатировать, что проблема ценообразования на рынке жилья, особенно применительно к современным социально- экономическим и политическим реалиям, исследована недостаточно. Сложность проблематики рынка жилья, его уникальность, высокая практическая значимость проблем управления развитием рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.
Целью данной диссертационной работы являются выявление и анализ действующих факторов спроса и предложения на рынке жилья, особенностей ценообразования на данном рынке.
Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих исследовательских задач: сформулировать дефиниции основных экономических категорий применительно к рынку жилья и раскрыть сущность жилья как товара; уточнить субъектный состав участников рынка жилья, а также их действия в процессе формирования спроса и предложения; показать роль государства в регулировании рынка жилья, выявить возможности и допустимые пределы такого регулирования; выявить и проанализировать факторы спроса и предложения на рынке жилья, на основе анализа которых уточнить возможности определения объемов платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья; исследовать доходность жилья как инвестиционного ресурса, оценить ее зависимость от других инвестиционных активов; аргументировать возможность циклических колебаний на российском жилищном рынке; с помощью эконометрической модели определить степень влияния потребительского и инвестиционного видов спроса на жильё, предложить подходы к формированию жилищной политики, направленной на развитие рынка жилья и увеличение степени доступности жилья для населения.
Объект исследования диссертационной работы — рынок жилья одного из регионов России (Омская область), его особенности в современных условиях.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья; процесс ценообразования на рынке жилья; основные факторы, формирующие равновесие на указанном рынке.
Теоретическая, методологическая и информационно-эмпирическая основа диссертации.
В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья. В качестве отправных положений использованы основные положения общей теории рынка, теории конкуренции, теории деловых циклов и кризисов, теории потребительского спроса.
Методологическую основу диссертации составили контент-анализ, метод динамических рядов, сравнительный анализ, факторный анализ, корреляционно-регрессионный анализ, метод экспертных оценок, метод прямой капитализации, анализ циклического развития С. Кузнеца. Для формализации результатов исследования использованы коэффициент доступности жилья в ряде модификаций, табличный и индексный методы, метод группировок. Для расчета параметров эконометрической модели использовался пакет MS Office (Excel).
Информационной базой исследования являются аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, материалы периодической печати, данные социально-экономических исследований рынка жилья, действующие законы, постановления Правительства Российской Федерации и другие нормативно-правовые документы.
Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к процессу ценообразования на рынке жилья. Новизна раскрывается следующими положениями: комплексно раскрыта сущность товара «жильё» на рынке, выраженная в двойственности его характера как потребительского блага и инвестиционного ресурса; на основе международных сравнений и расчетов коэффициента доступности жилья аргументирован вывод о завышенных ценах на жилье в России в 2005 - 2010 годах, их несоответствие доходам населения, что обуславливает ряд негативных социально-экономических последствий; проверены традиционные гипотезы, объясняющие рост цен - степень монополизации, малый размер фирм-конкурентов, не позволяющий достичь эффекта масштаба. В результате выявлено, что указанные гипотезы не объясняют завышенных цен на жилье в России в 2005-2010 годах; выявлены масштаб и причины действия в современных условиях основного фактора роста цен на жильё - высокого объёма спекулятивного спроса. Аргументирован вывод, что это обусловлено недостаточным уровнем развития финансового рынка в России и недоступностью для населения альтернативных направлений инвестиций с низкими рисками; на основе построения эконометрической модели выявлены возможности оценки степени влияния факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья, сделан прогноз в отношении необходимого дополнительного предложения жилья, способного удовлетворить спекулятивный спрос.
Теоретическая и практическая значимость работы.
Научные результаты проведенного автором исследования позволяют объективно оценить современное состояние решения проблемы доступности жилья для населения. Основные положения и выводы в диссертации углубляют понимание процесса ценообразования на рынке жилья в России и могут быть использованы при разработке долгосрочной и среднесрочной государственной и/или муниципальной политики в жилищной сфере.
Теоретические, методические и практические результаты исследования представляются важными при решении таких задач прикладного характера, как: анализ современного состояния и тенденций развития жилищной сферы отдельного региона; разработка прогнозов и стратегии развития регионального рынка жилья; принятие нормативных актов, регулирующих процесс разработки реализации жилищной политики регионов, в том числе на основе целевых программ.
Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по экономической теории (в разделах, посвященных изучению спроса и предложения), государственному и муниципальному управлению, региональной экономике, экономике недвижимости, экономике строительства, методам исследования и моделирования национальной экономики.
Основные положения диссертации нашли отражение в ряде научных публикаций общим объемом 4,45 п.л. (в т.ч. одной публикации в «Перечне ведущих рецензируемых научных журналов...» ВАК РФ), а также были представлены в докладах на региональных и международных научно- практических конференциях «Апрельские экономические чтения» (Омск, 2007, 2009 гг.), «Экономические системы и социальные структуры» (Омск, 2009 г.).
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Работа содержит 191 страницу основного текста, 41 рисунок, 9 таблиц, 36 приложений. Список использованной литературы включает 182 источника.
Во введении представлена общая характеристика работы, обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее теоретической разработанности, сформулированы цели и задачи, объект и предмет исследования, описывается его теоретическая и методологическая основы, показана научная новизна исследования, практическая значимость работы.
В первой главе «Рынок жилья: понятие и сущность жилья, смежные категории» исследуются понятие и сущность жилья, особенности функционирования рынка жилья. Также показана роль государства в функционировании рынка жилья. По итогам главы уточнена гипотеза исследования.
Во второй главе «Предложение и спрос на региональном рынке жилья» выявлены и проанализированы основные факторы спроса и предложения, влияющие на процесс ценообразования на рынке жилья Омской области. Также проверена степень монополизации регионального рынка жилья.
В третьей главе «Влияние жилья как инвестиционного актива на процесс ценообразования» исследуется понятие и значение доходности жилья, а также выявлено циклическое развитие изучаемого рынка. На основе проведенного анализа в данной главе построена эконометрическая модель, показывающая влияние факторов потребительского и инвестиционного спроса на рынок жилья.
В заключении излагаются основные выводы, полученные в рамках диссертационного исследования и выносимые на защиту.
В приложениях приведены материалы, позволяющие более полно осветить и представить результаты исследования.
Жильё и его сущность как товара
Жильё для каждого человека является средством удовлетворения его жизненных потребностей. В экономической литературе средства удовлетворения потребностей человека принято называть благами. Поэтому для определения понятия жилья необходимо узнать к какому виду благ оно относится, чем отличается от всех других.
В теории принято все блага разделять на потребительские блага и экономические ресурсы. Благом выступает всё, что обладает полезностью, т. е. способностью удовлетворять потребности человека . К. Маркс выводит определение блага через потребительскую стоимость: «способность какой-либо вещи удовлетворять потребности или служить удобствам человеческой жизни» . А. Маршалл определяет благо как желаемую вещь, прямо или косвенно удовлетворяющую человеческую потребность5. К. Менгер дает понятие благ как «предметов, которые обладают способностью быть поставленными в причинную связь с удовлетворением человеческих потребностей...»6. Это говорит о том, что жилье действительно является благом и удовлетворяет определенные потребности человека.
Под потребностью при этом следует понимать нужду в чем-либо необходимом для поддержания жизнедеятельности, развития личности и общества в целом. Классификация потребностей отличается огромным многообразием, но в рамках данной работы будем рассматривать их деление на первичные и вторичные. Критерием деления выступают жизненно необходимые условия существования человека. Предполагается, что без первичных существовать нельзя, к ним относятся потребности первой необходимости человека: в еде, питье, одежде, жилье и др.
В литературе также выделяется множество классификаций благ. К примеру, А. Маршалл классифицирует блага как материальные и нематериальные, передаваемые и непередаваемые, услуги также относятся к числу благ. К. Менгер выделяет блага высшего и низшего порядка. При этом блага первого (высшего) порядка «перестают быть благами, как только исчезают все потребности, удовлетворению которых они служили» . По приведенной классификации жилье можно отнести к материальному благу высшего порядка, которое удовлетворяет потребности первой необходимости человека.
Таким образом, жилье (жилище) является уникальным благом высшего порядка, обеспечивающим в первую очередь первичные потребности людей, что в наше время неоднократно доказывалось в работах советских ученых . Основными социальными функциями жилища являются: сохранение здоровья населения и ликвидация заболеваемости многими видами болезней, улучшение демографической ситуации в стране, установление здорового психологического климата в семье, снижение непроизводительных затрат труда и времени на ведение домашнего хозяйства, возможность организации полноценного отдыха и др. В рыночной экономике благо приобретает названия — товары и услуги. Жилье (кондоминимумы, индивидуальное жилье) является одним из важных социальных (потребительских) товаров, обращающихся в рыночной экономике. Рассматривая жилье как потребительский товар, необходимо определить его основные исключительные признаки, которые выделяют жилье в качестве особого товара из совокупности всех других.
Во-первых, жилой фонд, представляющий совокупность товаров, не однороден: дома различаются по размеру, местоположению, сроку службы, поэтажному плану, интерьеру, коммунально-бытовым удобствам и др. Во-вторых, жилье неподвижно, поэтому покупатель приобретает и само жилье, и набор характеристик участка его местоположения. Важное значение приобретает пешеходная доступность местоположения жилья: расстояние до места работы, магазинов, детского сада, школы, мест отдыха. Немалое значение имеет доступность местных коммунальных услуг: наличие газоснабжения, канализации, а также их стоимость. К характеристикам участка местоположения жилья в последнее время все больше относят также качество воздуха и уровень шума, внешний вид микрорайона. Таким образом, разнородность жилого фонда означает, что рынок жилья состоит из ряда более мелких рынков (субрынков) . Последние взаимосвязаны, т.к. при выборе жилья потребители проявляют определенную гибкость и могут переключаться с одного субрынка на другой. Тем не менее, «жилища из различных субрынков являются несовершенной заменой друг друга» .
Жилье является товаром длительного пользования, многие жилые дома могут служить по прямому назначению более века. При этом как у особого товара срок службы домов имеет последствия для рынка жилья в целом: затраты на ремонт и содержание, физический износ зданий, сравнительно небольшой ежегодный прирост нового жилья, что делает предложение жилья относительно неэластичным: изменения в ценах вызывают относительно небольшие изменения в количестве предлагаемого жилья .
Приобретение жилья связано с большими затратами, его стоимость всегда была высока (доход домохозяйства за несколько лет). Помимо затрат, понесенных покупателем на покупку жилья, собственник берет на себя обязательства по техническому обслуживанию дома и несет амортизационные расходы, оплачивает налог на недвижимость. К тому же стоимость вложенного капитала в покупку недвижимости (жилья) увеличивается, если были затрачены заемные средства (годовые выплаты процентов по ипотечному кредиту). Поэтому спрос на жилье может выражаться в поиске жилья для его аренды.
Особенности функционирования рынка жилья
В экономической теории под рынком понимается способ взаимодействия производителей и потребителей, основанный на децентрализованном, безличностном механизме ценовых сигналов .
Под рынком жилья в настоящей работе будем понимать совокупность экономических отношений по удовлетворению потребностей населения в жилье, которые складываются в том числе в сфере обмена по поводу реализации и покупки жилья, где последнее может принимать формы как потребительского товара, так и фактора производства (капитала). Товарами на рынке жилья являются жилищный фонд и жилищные услуги .
В составе рынка принято выделять три группы субъектов (экономических агентов): домашние хозяйства, бизнес и государство.
Домашнее хозяйство (семья) - основная структурная единица, функционирующая в потребительской сфере экономики. В российской рыночной экономике домашним хозяйством является небольшая группа лиц, проживающих совместно, объединяющих (полностью или частично) свои доходы и имущество и совместно потребляющих определенные виды товаров и услуг, к которым относятся главным образом жилье и продукты питания . Наибольшее распространение в современной рыночной экономике получили потребительские домохозяйства . При этом не исключаются производственные процессы, которые обычно являются вспомогательным источником доходов для такого домохозяйства. В рамках домашнего хозяйства потребляются конечные продукты сферы материального производства и сферы услуг. Они являются собственниками и поставщиками факторов производства в рыночной экономике.
В литературе бизнес представлен множеством предприятий, осуществляющих преобразование первичных ресурсов в конечные или промежуточные блага и функционирующих с целью получения дохода (прибыли). Бизнес выполняет преимущественно производственную и инвестиционную деятельность и является поставщиком товаров и услуг в рыночном хозяйстве.
Государство представлено различными бюджетными организациями и органами власти, которые не имеют своей целью получение прибыли, а реализуют функции государственного регулирования экономики.
Рынок жилья характеризуется особенным субъектным составом. Одним из главных субъектов на данном рынке выступает покупатель - тот, кто реально оплачивает товар и оформляет право собственности на него. К потребителям будем относить тех, кто покупает жилье с целью использовать его по назначению (домохозяйства, организации, приобретающие жилье для своих сотрудников, государство). С другими интересами на рынке жилья действуют инвесторы, которые вкладывают собственные или заемные средства в приобретение жилья с целью последующей продажи.
В российском законодательстве указано, что инвесторами (соинвесторами) в объекты жилой недвижимости выступают юридические или физические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения в строительные объекты или готовое жилье на территории Российской Федерации с использованием собственных или привлеченных средств. При этом под капитальными вложениями следует понимать инвестиции в основной капитал .
На российском рынке жилья представлены инвесторы нескольких уровней: первичные - граждане, приобретающие жилье на первичном или вторичном рынках (для сдачи в аренду, с целью уберечь свои накопления от инфляции, получить доход); вторичные - институциональные инвесторы (сберегательные и ипотечные банки, паевые инвестиционные жилищные фонды, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы); инвесторы третьего уровня - негосударственные пенсионные и страховые фонды .
Продавцом на рынке жилья может выступать собственник жилья, застройщик, инвестор. В целом, структуру рынка жилья как в России, так и за рубежом формируют потребители, инвесторы, заказчики, застройщики, проектировщики (архитекторы), строители (подрядчики), контролирующие и надзорные органы власти. К тому же субъектами рынка жилья являются также поставщики материальных ресурсов и транспортные организации, банки и агентства недвижимости, страховые организации и другие.
Особое место занимают контролирующие и надзорные органы власти, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относятся: - органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; - организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода); - федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; - органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; - органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; - органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
Предложение жилья: первичный и вторичный рынки. Оценка степени монополизации рынка
В 2000 - 2008 годах затраты на строительство жилья с учетом закладываемой прибыли застройщиков составляли не более 50% средней цены. В 2009 году - 85%, в 2010 - 88%. При этом снизить затраты на строительство достаточно сложно: - как правило, рыночная стоимость оплаты труда строителей превышает сметную, а разница компенсируется за счет накладных расходов и прибыли; - при эксплуатации собственных машин снижение расходов возможно, но при ее аренде влиять на данные расходы практически невозможно; - расходы на строительные материалы можно сократить, если на балансе организации-застройщика есть завод по производству основного вида стройматериалов, тогда изделия учитываются по себестоимости и не платится лишний НДС .
Вместе с тем, в экономической литературе выделяют следующие проблемы, связанные с формированием оптимальной стоимости строительства жилья:
1. Снижение стоимости строительства находится в прямой зависимости от срока окупаемости проекта и продолжительности инвестиционного цикла. Комплексная оптимизация этих показателей должна осуществляться инвесторами и заказчиками проектов при разработке обоснований инвестиций и бизнес-планов на основе известных нормативных и методических документов.
2. Необходимость разработки механизмов повышения точности и достоверности прогнозных расчетов сметной стоимости строительства. Наиболее объемной задачей является мониторинг текущих цен на материалы, изделия, конструкции и оборудования, который должен производиться как у заказчиков, так и подрядчиков. В составе системы мониторинга необходимо также предусмотреть мониторинг текущих цен ресурсов по основным отечественным и импортным поставщикам. Кроме того, снижение стоимости материальных ресурсов возможно за счет сокращения транспортных и заготовительно-складских расходов при осуществлении прямых поставок ресурсов на строительные площадки.
3. Практика показывает, что при бюджетном финансировании действуют преимущественного затратные механизмы, поскольку естественные монополии и государственные унитарные предприятия заинтересованы в максимальном получении финансовых средств на выполнение своих инвестиционных проектов и программ. В данном случае снижение стоимости строительства может достигаться за счет повышения обоснованности и достоверности прогнозных сметных расчетов по каждому инвестиционному проекту на основе ресурсных методов, а также конкурсного отбора подрядчиков и поставщиков ресурсов.
4. Проблема снижения стоимости строительства связана с повышением эффективности деятельности инвесторов, застройщиков и заказчиков капитального строительства по конкурсному отбору подрядных организаций, поставщиков ресурсов, проектных, научно-исследовательских, консалтинговых и других предприятий для создания и обоснования наиболее эффективных проектных и строительных решений. Многие крупные предприятия без проведения конкурса передают заказы на проектирование, а также наиболее капиталоемкие заказы на материально-технические ресурсы поставки заказчика собственным дочерним проектным и снабженческим организациям, которые, хотя и входят в структуру акционерных обществ, естественно, заинтересованы в увеличении затрат на проектирование, материалы и оборудование, поскольку это улучшает их экономические показатели.
5. Необходимость совершенствования методов прогнозной оценки стоимости строительства при полном или частичном отсутствии рабочей документации .
Кроме затрат на строительство цена на жилье складывается исходя из затрат на привлечение инвестиций и стоимости обслуживания заемных средств, затрат на получение прав на земельный участок для жилищного строительства, затрат на развитие инфраструктуры или платы за подключение к инженерным сетям (иногда включается в сметную стоимость строительства дома) и др.
Затраты на земельный участок складываются из затрат на покупку права аренды земельного участка и затрат на ежемесячную аренду земельного участка. В среднем для строительства многоквартирного жилого дома площадью 6 — 14 тыс. кв. метров необходимо оформить земельный участок площадью 4 — 8 тыс. кв. метров . Оформление осуществляется путем прохождения процедуры аукциона. Затем распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области, либо распоряжением органа местного самоуправления земельный участок передается в аренду сроком, как правило, на три года с возможностью продления победителю аукциона или единственному участнику аукциона. На основании данного распоряжения заключается договор аренды, который регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области. Также на основании указанного распоряжения департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдается разрешение на строительство дома.
При этом необходимо отметить, что право на заключение договора аренды земельного участка под застройку многоквартирных домов оформляется договором купли-продажи. Начальная цена договора купли- продажи может составлять от 10% от кадастровой стоимости земельного участка. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка для жилищного строительства может составлять 0,23 рубля за 1 кв. метр в месяц ; 0,39 руб. ; 0,57 руб. ; 25,7 руб. ; 11,4 руб. .
Средняя кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки по городу Омску составляет 3645 руб. за 1 кв. метр . Если за среднюю площадь земельного участка для размещения многоквартирного дома взять 6 тыс. кв. метров, то средняя кадастровая стоимость такого участка составит 21,87 млн. руб. Отсюда минимальная стоимость заключения договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства (начальная цена договора) составляет 2,2 млн. руб. Затраты на аренду данного земельного участка в среднем примем в размере 5 руб. за 1 кв. метр, либо 30 тыс. руб. в месяц за средний земельный участок (в год - 360 тыс. руб.). При сроке строительства дома, скажем, в два года затраты на аренду земельного участка составят 720 тыс. руб.
Доходность жилья и цикличность на рынке жилья
Одним из важнейших показателей, характеризующих экономическую эффективность работы строительных организаций, является рентабельность. Уровень рентабельности рассчитывается как отношение суммы прибыли к себестоимости или к сметной стоимости выполненных строительно- монтажных работ. Данный показатель отражает эффективность затрат организацией материально-технических, трудовых и финансовых ресурсов. В литературе отмечается, что строительство в целом является рентабельной отраслью, нормальный уровень рентабельности при этом составляет 20%. В то же время к малорентабельным организациям относятся те, у которых прибыли не достаточно для внесения платежей по процентам за кредиты банков. Минимально необходимый уровень рентабельности оценивается экспертами строительной отрасли на уровне 12%.
Чтобы понять причину возникновения спекулятивного спроса, необходимо знать рентабельность вложений в недвижимость. По оценкам аналитиков на российском рынке до 30% жилья покупается не с целью проживания, а с целью инвестирования . Как показано выше, в Омской области инвестиционный спрос на жилье высок. В теории показателем, отражающим доходность актива, является коэффициент капитализации. Другими словами, с экономической точки зрения коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
По расчетам Казаковой О.Г. анализ выборки данных риэлтерских фирм в 2007 году о величине арендной платы по сегментам рынка арендного жилья города Томска показал, что коэффициент капитализации находится в пределах от 6% до 13%. Минимальная доходность наблюдалась при сдаче в наем однокомнатных квартир в крупнопанельных домах, расположенных в спальных районах города. Максимальное значение коэффициента капитализации достигается от сдачи в наем трехкомнатных элитных квартир в кирпичных домах, расположенных в центре города. В итоге реальная норма доходности инвестирования в новое жилье с учетом роста цен на жилье и возможности получения чистого дохода от аренды жилья составила в 2004 году от 34 до 41%, что значительно выше, чем в 2003 году - 7,7 и 16,7% соответственно т.
Оценка доходности жилья показывает инвестиционную стоимость жилья, под которой понимается стоимость собственности для конкретного владельца, предъявляющего свои инвестиционные требования к возврату вложенного капитала. От приносящей доход недвижимости инвестор имеет своей целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект .
Необходимо отметить, что наличие спекулятивного спроса на рынке жилья предполагает получение дохода не только от сдачи жилья в аренду, но и от его перепродажи по более высокой цене. Поэтому для оценки доходности жилья в Омской области необходимо рассчитать коэффициент капитализации, применимый к рынку купли-продажи жилья. Данный коэффициент можно рассчитать как отношение дохода от продажи жилья (чистый операционный доход) к ее рыночной стоимости. Данный метод в теории называется методом прямой капитализации. Доходом на капитал является компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями 1%.
Для расчета введем ограничение - коэффициент капитализации для вторичного жилья рассчитывается исходя из предположения, что срок экспозиции жилья составляет не более года; для первичного - исходя из предположения, что период строительства дома составляет два года.
Коэффициент капитализации на первичном рынке жилья при цене покупки равной затратам на строительство Рис. 27. Коэффициент капитализации на первичном и вторичном рынках жилья Омской области в 2000 - 2010 годах Источник: составлено автором по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области
Из рис. 27 видно, что чистая спекуляция на первичном и вторичном рынках жилья с учетом заданных ограничений была выгодна до 2007 года, 107 затем норма прибыли приобрела отрицательное значение . Другими словами, цена покупки оказалась выше цены продажи. Таким образом, средняя норма доходности на первичном рынке жилья составила 27,8%, на вторичном - 19,4%. Если жилье приобреталось на ранней стадии строительства, либо выставлялось на рынок организацией-застройщиком, для которого цена покупки равнялась затратам на строительство, то средняя норма прибыли была на уровне 60%.
Организация нового строительства жилья и вложение средств в него становится особенно привлекательным на фоне снижения и без того низкой доходности вкладов в банковские депозиты, составившей по данным Центрального банка России в 2005 — 2010 годах в среднем от 9% до 13%. Такая доходность вкладов позволяет только сберегать финансовые средства на счетах банков от инфляции, но не получать должной нормы прибыли.
Итоги исследования российского рынка коллективных инвестиций в 2007 году показали, что только 34%респондентов сберегают деньги, из них 83% размещают их на банковских счетах, 31% - хранят в наличной валюте, 3% - покупают паи в паевых фондах. При этом треть всех опрошенных вообще не знает ни одного ПИФа, 32% - относятся с недоверием к фондам, 36% - относят инвестиции в фонды к более рискованным, чем хранение денег на счетах в банке .
