Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Регулирование использования городской недвижимости в системе управления процессами социально-экономического развития города 12
1.1. Город как социально-экономическая система и городская недвижимость. Управление процессами социально-экономического развития города и регулирование использования городской недвижимости 12
1.2. Эффективность социально-экономического развития города и воспроизводство городской недвижимости 20
1.3. Регулирование использования городской недвижимости в зарубежных и российских городах 31
1.3.1. Регулирование использования городской недвижимости в городах зарубежных экономически развитых стран 31
1.3.2. Регулирование использования городской недвижимости в Москве и других российских городах 38
Глава 2. Массовая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов 50
2.1. Стоимость городской недвижимости. Массовая текущая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов 50
2.2. Методические основы и перспективы развития прогнозных оценок городской недвижимости 75
Глава 3. Расширенное воспроизводство городской недвижимости. Стоимость городской недвижимости и эффективность застройки 87
3.1. Содержание процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости 87
3.2. Прирост стоимость городской недвижимости как мера эффекта от ее использования. Эффективность использования городской недвижимости .93
3.3. Предложения по формированию системы инструментов регулирования использования городской недвижимости с учетом оценок ее текущей и прогнозной стоимости, обеспечивающих повышение эффективности
социально-экономического развития города 104
Заключение 127
Список использованной литературы 132
Приложение 142
- Город как социально-экономическая система и городская недвижимость. Управление процессами социально-экономического развития города и регулирование использования городской недвижимости
- Эффективность социально-экономического развития города и воспроизводство городской недвижимости
- Стоимость городской недвижимости. Массовая текущая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов
- Содержание процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости
Введение к работе
Актуальность исследования. Социально-экономические процессы в городах неразрывно связаны с использованием городской территории. Основной формой использования городской территории является застройка — строительство и реконструкция зданий, сооружений, других объектов капитального строительства на городских земельных участках.
Значительная часть задач управления социально-экономическими процессами в крупных городах, стоящих перед городскими органами власти, может быть решена посредством регулирования застройки.
В процессе застройки воспроизводится, приумножается городская недвижимость. Городская недвижимость вовлечена в процесс экономической деятельности, является фактором производства. Кроме того, городская недвижимость вместе со всем, что находится над и под поверхностью земельных участков, формирует среду обитания населения города.
Городская недвижимость участвует в рыночном обороте, является товаром, в городах формируются рынки недвижимости. Опыт экономически развитых зарубежных стран показывает, что рынок недвижимости является регулятором застройки, способствуя повышению эффективности использования городской территории и городской недвижимости. Вместе с тем, опыт экономически развитых стран также показывает ограниченность рынка недвижимости как саморегулятора использования городской территории.
С целью недопущения развития негативных явлений, формирования желаемого архитектурного облика городов, реализации социальных и экологических программ органы власти вынуждены прибегать к использованию административных методов регулирования застройки (зонирование, обязательность получения разрешений на строительство и др.). Право собственности на недвижимость ограничивается необходимостью соблюдения целого ряда законодательно устанавливаемых ограничений и правил застройки, которые вводятся в интересах городского сообщества там и в той мере, где и в какой мере необходима корректировка влияния рынка недвижимости на использование городской территории.
Для социалистического периода развития крупных российских городов были характерны отсутствие легального рынка недвижимости и абсолютное господство административных методов управления застройкой городской территории. Практически полностью отсутствовали экономические регуляторы использования городской территории. Застройка городов была предметом централизованного государственного планирования, что хотя и открывало перед архитекторами широкие возможности в части обеспечения целостности архитектурного облика города, имело также и негативные последствия, главным из которых являлось отсутствие экономической обоснованности принимавшихся в тот период решений о строительстве объектов недвижимости.
В условиях переходной экономики и развития рыночных отношений в российских городах происходит формирование рынков недвижимости, которое приводит к «запуску» рыночных механизмов саморегулирования застройки городской территории, однако действие этих механизмов еще не проявляется в полной мере.
В настоящее время в городах России происходит переход от централизованного планирования застройки, осуществлявшейся ранее исключительно государственными застройщиками, к регулированию застройки, осуществляющейся застройщиками, среди которых растет доля негосударственных. Взамен старого инструментария централизованного планирования застройки внедряются новые инструменты регулирования — зонирование территории и установление ограничений застройки.
Таким образом, если в городах экономически развитых зарубежных стран развитие шло от свободного рыночного саморегулирования использования городских территорий к введению определенных административных ограничений застройки с целью обеспечения общественных интересов, то в российских городах развитие идет от централизованного планирования застройки и отсутствия легального рынка недвижимости к либерализации регулирования использования городской территории и формированию новой системы регулирования застройки в условиях развивающихся рынков недвижимости.
Регулирование застройки в городах России должно быть направлено на воспроизводство и приумножение городской недвижимости как фактора производства и важнейшей составляющей жизненной среды населения города. От того, насколько успешно будет осуществляться этот процесс, в какой мере применяемые механизмы регулирования застройки и обеспечения воспроизводства городской недвижимости будут соответствовать общеэкономическим закономерностям, отвечая при этом реалиям экономики российских городов, зависят эффективность и результативность хозяйственной деятельности в российских городах, условия жизни их населения Степень разработанности проблемы. Поднимаемые в данном исследовании вопросы имеют различную степень разработанности.
Отдельному рассмотрению вопросов экономики использования городской территории, экономики городов, земельной ренты в городах, массовой оценки городской недвижимости, зонирования территории городов и регулирования застройки посвящены многочисленные зарубежные и отечественные научные работы, монографии и статьи. Указанным вопросам посвящены работы отечественных авторов: Артеменко В.В., Брыжко О.Г., Буравцева А.В., Горемыкина В.А., Демченко А.А., Калининой Н.В., Медведевой О.Е., Прорвича В.А., Руднева А. В., Румянцева Ф.П., Ромма А.П., Севостьянова А.В., Сегединова А.А., Хамецкого Р.И., Черняка А.В., Щеглова В.А. и других; зарубежных авторов: Алонсо У., Берча Д., Брукс М., Брюкнера Дж., Бэбкока Р., Карлтона Д., Милса Э., Олса Дж., Оруэя Н., О Салливана А., Оутса У., Тидемана Н., Фридмана Д., Харрисона Г., Эккерта Дж. и других.
Недостаточно проработанными являются вопросы применения методов массовой оценки недвижимости для прогнозирования изменения стоимости городской недвижимости, экономического обоснования ограничений застройки, теоретические вопросы, связанные с воспроизводством городской недвижимости как капитального блага. Нуждаются в проработке вопросы взаимной увязки регулирования застройки с использованием административных механизмов (ограничений застройки) и экономических механизмов (налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость).
Объектом исследования является совокупность объектов недвижимости на территории города (городская недвижимость).
Предметом исследования являются процесс расширенного воспроизводства городской недвижимости, рассматриваемый во взаимосвязи с процессом социально-экономического развития города, факторы стоимости городской недвижимости, критерии эффективности использования городской недвижимости, экономические и административные инструменты повышения эффективности использования городской недвижимости.
Цель диссертационной работы — изучение содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости в масштабах города, взаимосвязей между воспроизводством городской недвижимости и социально-экономическим развитием города, определение подходов к оценке эффективности использования городской недвижимости исходя из результатов массовых текущих и прогнозных оценок недвижимости, а также разработка рекомендаций по регулированию использования городской недвижимости с учетом результатов ее массовых текущих и прогнозных оценок применительно к городу Москве и другим российским крупнейшим городам и городам-миллионерам.
В соответствии с поставленной целью, определяются следующие задачи диссертационного исследования:
1) определить роль и место городской недвижимости в социально-экономической системе «город»;
2) провести анализ имеющегося опыта регулирования использования недвижимости, регулирования застройки, установления налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость в зарубежных и российских городах; обосновать методические принципы регулирования использования городской недвижимости (застройки) как инструмента управления процессами социально-экономического развития города, определив соотношение экономических и административных методов регулирования застройки и ее рыночного саморегулирования применительно к условиям российских городов;
3) на основе анализа методик массовой оценки городской недвижимости и их применения на практике провести анализ факторов, оказывающих влияние на стоимость городской недвижимости в условиях современных российских городов;
4) обосновать возможность прогнозирования изменения стоимости городской недвижимости, с использованием методических принципов массовых оценок городской недвижимости; определить методические основы проведения прогнозных оценок городской недвижимости;
5) проанализировать процесс воспроизводства городской недвижимости в масштабах города как капитального актива и как потребительского блага, как фактора производства услуг и товаров и как важнейшей составляющей жизненной среды населения города;
6) обосновать взаимосвязь между стоимостью городской недвижимости и эффективностью ее использования, определить понятия экономической (социально-экономической) и экологической эффективности использования городской недвижимости, базирующиеся на ее стоимости;
7) разработать рекомендации по регулированию использования городской недвижимости с учетом ее текущей и прогнозной стоимости, определяемой по результатам массовых текущих и прогнозных оценок, на примере города Москвы с возможностью применения в крупнейших российских городах.
Теоретической основой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученных, посвященные общим вопросам экономической теории, теоретическим вопросам экономики города, экономики недвижимости, теории оценки недвижимости, теории земельной ренты, теории управления.
Нормативной базой диссертационного исследования послужили законы, иные правовые акты РФ и города Москвы в области регулирования использования городской территории, городской недвижимости, регулирования социально-экономического развития городов.
Информационными источниками исследования послужили научные работы и статьи отечественных и зарубежных авторов по всему кругу вопросов, затрагиваемых в диссертации, нормативные правовые акты, распорядительные документы РФ и города Москвы, результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы.
Гипотезой диссертации являются предположения о том, что:
1) основным содержанием расширенного воспроизводства городской недвижимости является прирост ее суммарной стоимости, являющийся результатом инвестиций в городскую инфраструктуру и природоохранные мероприятия, рационального размещения этих инвестиций по территории города;
2) прирост суммарной стоимости местоположения городской недвижимости на территории города является выражением общегородского социально-экономического эффекта от использования городской недвижимости (застройки) и, соотнесенный с затратами, необходимыми для достижения этого эффекта может служить мерой эффективности использования городской недвижимости (застройки).
Научная новизна диссертации заключается в следующих теоретических положениях, теоретических и практических выводах и рекомендациях, которые выносятся на защиту:
раскрытие основного содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости, рассматриваемого в масштабах города, содержания цикла расширенного воспроизводства городской недвижимости;
раскрытие сущности процесса расширенного воспроизводства недвижимости в масштабах города как приращения суммарной стоимости ее местоположения;
обоснование возможности использования прироста суммарной стоимости местоположения городской недвижимости, выявляемого по результатам текущих и прогнозных оценок, в качестве меры общегородского социально-экономического эффекта от использования городской недвижимости (застройки), для расчета эффективности использования городской недвижимости (застройки) посредством соотнесения данного эффекта с обусловившими его инвестициями в объекты городской инфраструктуры и экологические мероприятия;
- необходимость взаимоувязанного установления налоговых, иных платежей за недвижимость и ограничений застройки с использованием для этих целей единой системы зонирования территории города;
необходимость дополнительного экономического обоснования ограничений застройки с использованием результатов массовых текущих и прогнозных оценок городской недвижимости.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения его результатов, представляющих собой научно обоснованную концепцию, городскими органами власти при проведении массовой оценки городской недвижимости, установлении зонирования и ограничений застройки, налоговых и иных платежей в бюджет за недвижимость (земельного налога, арендной платы за землю, налога на имущество предприятий в части налогообложения недвижимого имущества, единого налога на недвижимость, в случае его введения), при формировании целей и задач регулирования использования городской территории и управления взаимосвязанными с использованием городской территории процессами социально-экономического развития города.
Внедрение инструментария, разработанного на основе обоснованных в исследовании теоретических положений, в практику городского управления создаст дополнительные условия и возможности для роста экономики города, решения социальных и экологических задач, роста налоговых и иных поступлений в городской бюджет.
Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы автором в научных статьях и монографии. Общий объем лично выполненных соискателем публикаций по теме диссертационного исследования составляет 5,9 п.л.
Теоретические положения и результаты диссертационного исследования применялись при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель города Москвы, разработке предложений по использованию результатов кадастровой оценки, в которых автор диссертационного исследования принимал непосредственное участие в качестве ответственного исполнителя.
Город как социально-экономическая система и городская недвижимость. Управление процессами социально-экономического развития города и регулирование использования городской недвижимости
Город традиционно определяется как населенный пункт, жители которого заняты, как правило, вне сельского хозяйства .
В диссертационном исследовании город рассматривается как социально-экономическая система. В связи с этим, применительно к данному исследованию понятие «город» должно быть конкретизировано.
Для целей диссертационного исследования город определяется как социально-экономическая система, включающая в себя население, субъектов экономической деятельности, субъектов государственного и муниципального управления, находящихся в отношениях и связях друг с другом и взаимодействующих на территории города, а также используемые ими производственные ресурсы и потребительские блага.
Результаты данного исследования применимы в первую очередь к крупным и крупнейшим городам, городам-миллионерам (то есть к городам с населением свыше 250 тысяч жителей).
Объектом диссертационного исследования является городская недвижимость, определяемая для целей исследования как совокупность объектов недвижимости - земельных участков с расположенными на них объектами капитального строительства и иными улучшениями, находящихся в границах городской территории.
В составе социально-экономической системы «город», элементом которой является городская недвижимость, нами выделяются подсистемы: - городская экономика; - городская жизненная среда.
Городская экономика - совокупность отраслей материального производства и непроизводственной сферы на территории города.
Городская жизненная среда — совокупность элементов территории города, определяющих условия проживания городского населения [15; 58].
Может быть также дополнительно выделена третья подсистема «городская инфраструктура», определяемая как комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно - бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города, его подсистем «городская экономика» и «городская жизненная среда».
Отдельные городские объекты недвижимости, могут являться одновременно элементами нескольких из перечисленных подсистем.
Городская недвижимость формирует все свойства городской территории, отличающие ее от территории вне городского населенного пункта.
Городская недвижимость, являясь элементом подсистемы «городская жизненная среда», вместе со всем, что находится над и под поверхностью земельных участков, формирует условия проживания городского населения.
Городская недвижимость, являясь элементом подсистемы «городская экономика», выступает в качестве фактора производства, принося доход собственнику недвижимости, часть которого в форме налога, иных установленных органами власти платежей за недвижимость поступает в бюджет.
Являясь элементом подсистемы «городская инфраструктура», городская недвижимость обеспечивает условия функционирования подсистем «городская экономика» и «городская жизненная среда», повышает ценность городской недвижимости, входящей в состав этих двух подсистем (то есть ее способность приносить доход или обеспечивать более благоприятные условия для проживания городского населения).
Как элемент жизненной среды населения города, формирующий условия проживания населения города, городская недвижимость является потребительским благом. Как фактор производства городская недвижимость выступает в качестве производственного ресурса.
Таким образом, городская недвижимость является элементом социально экономической системы «город», входя в состав производственных ресурсов и потребительских благ, используемых городским населением, взаимодействующими на территории города субъектами экономической деятельности, субъектами государственного и муниципального управления. Несмотря на возможность отнесения отдельных городских объектов недвижимости к нескольким выделенным городским подсистемам, для целей данного исследования могут быть выделены виды (категории) городской недвижимости, соответствующие выделенным городским подсистемам: - недвижимость городской экономики; - недвижимость городской жизненной среды; - недвижимость городской инфраструктуры2.
Городские объекты недвижимости могут быть условно отнесены к одному из перечисленных видов городской недвижимости по принципу преимущественного выполнения соответствующей функции.
Городская недвижимость имеет потребительную ценность как потребительское благо, непосредственно удовлетворяющее потребности пользователей городской недвижимости, а также как необходимое условие, фактор производства товаров и услуг [32].
Городские объекты недвижимости, не ограниченные в обороте, являются товаром и участвуют в рыночном обороте [61].
Городские объекты недвижимости являются капитальным активом (капиталом), приносящим доход посредством сдачи в аренду либо участия в процессе производства услуг и товаров в качестве фактора производства.
Являясь товаром и капитальным активом, городские объекты недвижимости имеют рыночную стоимость.
Использование городской недвижимости городским населением, взаимодействующими на территории города субъектами экономической деятельности, субъектами государственного и муниципального управления связано с ее определенным преобразованием с целью формирования необходимых свойств объектов городской недвижимости как производственных ресурсов и как потребительских благ, определяющих потребительную ценность объектов недвижимости.
Использование городской недвижимости определяется в данном диссертационном исследовании как строительство, реконструкция на земельных участках, расположенных в границах города, объектов капитального строительства, создание иных улучшений, а также последующая эксплуатация созданных улучшений, реализация экологических мероприятий, обеспечивающих повышение потребительной ценности городской недвижимости.
Эффективность социально-экономического развития города и воспроизводство городской недвижимости
Как уже упоминалось в разделе 1.1, регулирование городскими органами власти использования городской недвижимости (застройки) не является самоцелью и осуществляется для решения задач социально-экономического развития города, направлено на повышение эффективности социально-экономического развития города.
По этой причине необходимо проанализировать влияние застройки, обеспечивающей расширенное воспроизводство городской недвижимости, на эффективность социально-экономического развития города, раскрыв содержание понятия «эффективность социально-экономического развития города».
Для раскрытия содержания понятия «эффективность социально-экономического развития города», а также последующего раскрытия содержания понятий «эффективность использования городской недвижимости» и «эффективность застройки» (см. раздел 3.2) следует использовать общепринятые определения эффекта и эффективности, экономической эффективности, экономической эффективности капитальных вложений, приведенные ниже.
Эффект — результат, следствие каких-либо причин, действий . Представляется предпочтительным использовать понятие «эффект» в более узком смысле, определяя его как полезный результат какого-либо действия.
Экономический эффект - полезный результат экономической деятельности, измеряемый обычно разностью между денежным доходом от деятельности и денежными расходами на ее осуществление .
Эффективность - способность приносить эффект, оказывать действие .
Представляется целесообразным конкретизировать общее понятие эффективности и определить его как результативность деятельности, характеризующуюся отношением полученного от этой деятельности эффекта к затратам, обусловившим получение рассматриваемого эффекта.
Экономическая эффективность - результативность экономической деятельности, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата, достижение наибольшего объема производства с применением ресурсов определенной емкости6.
Абсолютная экономическая эффективность капитальных вложений -отношение прироста чистой продукции к обусловившим этот прирост капитальным вложениям в основные производственные фонды или к приросту основных производственных фондов .
Эффективность социально-экономического развития города в значительной мере определяется деятельностью субъектов управления (городских органов власти) по управлению процессами социально-экономического развития города, осуществляемыми городскими органами власти мероприятиями, направленными на решение задач социально-экономического развития города.
В этой связи, эффективность социально-экономического развития города понимается нами в диссертационном исследовании, прежде всего, как эффективность осуществляемого городскими органами власти управления процессами социально-экономического развития города, как измеренная в масштабах города социально-экономическая эффективность целевых программ, инвестиционных проектов, мероприятий экологического и социального характера (городских программ и проектов) инициируемых, стимулируемых либо непосредственно реализуемых субъектами городского управления.
Социально-экономическая эффективность городских программ и проектов определяется нами как соотношение между предполагаемыми или достигнутыми результатами реализации мероприятий программы, проекта и предполагаемыми или фактическими затратами, которыми обусловлено достижение этих результатов.
Это общее понятие эффективности городских программ и проектов нуждается в конкретизации с выделением видов эффективности городских программ и проектов.
В настоящее время понятийный аппарат и методические принципы расчета эффективности достаточно детально разработаны применительно к эффективности инвестиционных проектов.
Определения различных видов эффективности инвестиционных проектов и методы оценки эффективности инвестиционных проектов наиболее полно определены в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов8 и Методических рекомендациях по оценке инвестиций и их отбору для финансирования9.
Согласно Методическим рекомендациям по оценке инвестиций и их отбору для финансирования выделяются следующие виды эффективности инвестиционных проектов (и соответствующие им виды показателей эффективности): - коммерческая эффективность, учитывающая финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников; - бюджетная эффективность, отражающая финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального и местного бюджетов; - экономическая эффективность, учитывающая результаты и затраты, связанные с реализацией инвестиционного проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников проекта и допускающие стоимостное измерение [97]. Согласно Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов, выделяются следующие виды эффективности: - эффективность проекта в целом; - эффективность участия в проекте [98]. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя: - общественную (социально-экономическую) эффективность проекта; - коммерческую эффективность проекта.
Общественная эффективность учитывает социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние»: затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты.
Коммерческая эффективность проекта учитывает финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего проект, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.
Стоимость городской недвижимости. Массовая текущая оценка городской недвижимости и основные направления использования ее результатов
Методическим основам проведения индивидуальной оценки недвижимости, применению методик оценки недвижимости в экономически развитых зарубежных странах посвящены многочисленные монографии и публикации [8; 19; 41; 45; 56]. В диссертационном исследовании указываются лишь основные методические принципы оценки, на которых базируется исследование, без их детального изложения.
Используемые в мировой оценочной практике методы и подходы к оценке недвижимости основываются на понимании стоимости недвижимости как текущей стоимости потока будущих доходов от ее использования.
В качестве основного вида стоимости недвижимости в экономически развитых зарубежных странах применяется рыночная стоимость.
В качестве основных подходов к оценке рыночной стоимости недвижимости используются сравнительный, затратный и доходный подходы .
В современной экономической теории наметилась тенденция не рассматривать землю, земельные участки (в особенности применительно к городским землям) в качестве особого, отдельного фактора производства. Земельный участок рассматривается как составная часть объекта недвижимости, которая, в свою очередь, рассматривается как один из видов капитала, способного приносить доход [6; 14; 32; 62].
Основное направление использования результатов рыночных оценок недвижимости - для целей совершения сделок. В некоторых странах (в частности в Германии) законодательством предусмотрена регулярная переоценка принадлежащей юридическим лицам недвижимости с применением методов рыночной оценки [71; 82].
Для целей диссертационного исследования в составе стоимости объекта недвижимости выделяются: 1) стоимость местоположения (стоимость, относящаяся к земельному участку; стоимость земельного участка как незастроенного), включая: а) стоимость местоположения в городе (отражающая преимущества или недостатки местоположения по отношению к другим объектам недвижимости, расположенным в границах города); б) стоимость местоположения города (отражающая преимущества местоположения городских объектов недвижимости по отношению к объектам недвижимости, расположенным за пределами города); 2) стоимость улучшений (величина затрат на застройку земельного участка; затратная стоимость улучшений земельного участка, включая прибыль застройщика и иные необходимые затраты на застройку).
Поскольку городская недвижимость в крупных и крупнейших городах представляет собой преимущественно застроенные земельные участки, важной задачей оценочной деятельности применительно к городской недвижимости является определение стоимости местоположения недвижимости (стоимости земельного участка как незастроенного) в условиях отсутствия представительной выборки данных о продажах незастроенных земельных участках.
Стоимость земельного участка как незастроенного оценивается в международной оценочной практике преимущественно методами сравнительного анализа продаж незастроенных земельных участков.
В случае недостаточного количества достоверных данных о продажах незастроенных земельных участков, применяется ряд подходов к оценке стоимости собственно земельного участка без улучшений с использованием данных о рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, данных о стоимости расположенных на земельном участке зданий и сооружений, рассчитываемого потенциального дохода, который можно получить при наиболее эффективном разрешенном использовании земельного участка: - метод капитализации земельной ренты; - метод извлечение (выделения, экстракции) и метод распределения; - техника остатка для земли; - метод развития (освоения) [8; 56]. Все перечисленные методы и подходы требуют для своего применения наличие определенного количества данных, о ценах продажи объектов недвижимости или данных о размерах арендной платы за объекты недвижимость.
Перечисленные подходы применяются также и в составе методик массовой оценки городской недвижимости.
В диссертационном исследовании уделяется особое внимание массовой оценке городской недвижимости.
Массовая оценка городской недвижимости применяется в тех случаях, когда необходимо единовременно произвести оценку всех объектов недвижимости на территории города15 и обеспечить сопоставимость результатов оценки.
Основной задачей массовой оценки является построение оценочной модели — нахождение функциональной зависимости между стоимостью (рыночной ценой) объекта недвижимости и его характеристиками (местоположение, качественные характеристики), рассматриваемыми как факторы стоимости недвижимости. Эта задача решается с применением методов статистической обработки данных либо экспертно.
Содержание процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости
Городская недвижимость неоднородна по своему функциональному назначению и подразделяется в диссертационном исследовании на две группы: 1) недвижимость, используемая в процессе производства товаров и услуг, являющаяся необходимым условием, фактором производства — недвижимость городской экономики (недвижимость производственного назначения, недвижимость предприятий сферы обслуживания и т.п.); 2) недвижимость, непосредственно удовлетворяющая потребности жителей города посредством формирования городской жизненной среды, являющаяся потребительским благом — недвижимость городской жизненной среды (прежде всего, жилая недвижимость). Недвижимость городской жизненной среды (не ограниченная в обороте) как и недвижимость городской экономики, является товаром, имеет рыночную стоимость, может быть сдана в аренду и приносить доход.
Воспроизводство городской недвижимости — постоянное возобновление городской недвижимости, ее стоимости, потребительной ценности (как фактора производства либо как потребительского блага), способности приносить доход. Простое воспроизводство — воспроизводство в прежних масштабах, без увеличения стоимости недвижимости, без увеличения текущей стоимости потока будущих доходов от ее использования. Расширенное воспроизводство — воспроизводство во все возрастающих масштабах, с увеличением стоимости недвижимости, увеличением текущей стоимости потока будущих доходов от ее использования [6; 62]. При воспроизводстве городской недвижимости как капитального актива и потребительского блага, имеющего стоимость, осуществляется воспроизводство факторов стоимости городской недвижимости и, прежде всего: - улучшений городских земельных участков; - объектов городской инфраструктуры (транспортной, социальной и деловой, инженерной)25; - условий окружающей среды; - престижности территории.
Воспроизводство городской недвижимости осуществляется посредством инвестиций в факторы ее стоимости: улучшения городских земельных участков, объекты городской инфраструктуры, объекты, оказывающие значительное влияние на престижность территории, экологические мероприятия.
В рамках простого воспроизводства городской недвижимости осуществляются лишь инвестиции в капитальный и текущий ремонт улучшений городских земельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также в мероприятия по предотвращению ухудшения состояния окружающей среды.
Расширенное воспроизводство городской недвижимости рассматривается в исследовании в масштабах города и в масштабах отдельного объекта недвижимости. Расширенное воспроизводство городской недвижимости в масштабах отдельного объекта недвижимости — составная часть воспроизводства в масштабах города, носит подчиненный характер.
Для раскрытия содержания процесса расширенного воспроизводства городской недвижимости, этот процесс должен быть рассмотрен в масштабах города. Воспроизводство стоимости городской недвижимости следует рассматривать как воспроизводство факторов стоимости. Отдельно рассматриваются воспроизводство стоимости улучшений городских земельных участков и воспроизводство стоимости местоположения недвижимости.
Процесс расширенного воспроизводства городской недвижимости рассматривается в диссертационном исследовании как включающий в себя два взаимосвязанных процесса: 1) прирост стоимости улучшений отдельных городских земельных участков в результате инвестиций в эти улучшения (новое строительство и реконструкцию объектов капитального строительства на земельных участках); 2) прирост стоимости местоположения городской недвижимости (стоимости городских земельных участков) под влиянием инвестиций в строительство и реконструкцию объектов городской инфраструктуры; объектов капитального строительства, оказывающих существенное влияние на повышение престижности окружающей территории26, а также инвестиций в экологические мероприятия, обеспечивающие повышение потребительной ценности городской недвижимости. В рамках первого процесса происходит расширенное воспроизводство отдельных объектов городской недвижимости (как индивидуального капитала). Второй процесс отражает эффект расширенного воспроизводства городской недвижимости, наблюдающийся в масштабах города в целом и являющийся основным содержанием расширенного воспроизводства городской недвижимости как общегородского капитала. Эффект от инвестиций в объекты городской инфраструктуры, объекты, повышающие престижность территории и в экологические мероприятия капитализируется в стоимости местоположения городской недвижимости. Как отмечалось при рассмотрении факторов стоимости недвижимости применительно к ее массовой оценке, эффект от инвестиций в указанные объекты и мероприятия возникает не только и не столько в том месте, в котором произведены эти инвестиции, а распределяется определенным образом по территории города.
Таким образом, сущность расширенного воспроизводства городской недвижимости в общегородском масштабе заключается в увеличении суммарной стоимости ее местоположения за счет внутригородских факторов -инвестиций в объекты городской инфраструктуры, другие значимые объекты капитального строительства и экологические мероприятия27.
Величина прироста стоимости местоположения городской недвижимости за счет инвестиций в объекты городской инфраструктуры, другие крупные, значимые объекты капитального строительства, а также в экологические мероприятия зависит от рациональности размещения этих инвестиций по территории города. Это лишний раз подтверждает необходимость планирования городскими органами власти размещения по территории города бюджетных и небюджетных инвестиций в указанные объекты и мероприятия, а также невозможность обеспечения расширенного воспроизводства городской недвижимости в крупных городах со сложной городской инфраструктурой без участия городских управленческих структур.
Расширенное воспроизводство отдельного объекта городской недвижимости взаимосвязано с воспроизводством недвижимости в общегородских масштабах.
Инвестиции в улучшения отдельного объекта недвижимости (земельного участка) - необходимое условие его использования. Их размер и форма должны соответствовать наиболее доходному из допустимых альтернативных использований объекта недвижимости (в терминологии теории оценки недвижимости - «наилучшему наиболее эффективному использованию»). Это наиболее доходное использование в конкретный момент времени вполне конкретно и однозначно, соответствует параметрам местоположения объекта недвижимости, обусловленным внешними по отношению к объекту недвижимости факторами. Очевидно, что при росте стоимости местоположения объекта недвижимости под влиянием инвестиций в городскую инфраструктуру будет также изменяться и «наилучшее наиболее эффективное использование» объекта, станет возможным и экономически целесообразным более доходное использование земельного участка. Эффективный собственник объекта недвижимости будет стремиться привести его использование в соответствие с «наилучшим наиболее эффективным использованием» посредством реконструкции или нового строительства.
