Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические и методологические аспекты государственного регулирования рынка недвижимости 10
1.1. Сущностная характеристика и объективная необходимость государственного регулирования рынка недвижимости 10
1.2. Цели и особенности государственного регулирования рынка недвижимости 3 8
1.3. Современные тенденции развития российского рынка недвижимости 65
Глава 2. Основные направления совершенствования государственного регулирования рынка недвижимости 91
2.1. Институциональная среда формирования рынка недвижимости на современном этапе развития экономики 91
2.2. Совершенствование финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости 113
2.3. Государственные жилищные проекты как один из элементов регулирования рынка недвижимости 140
Заключение 166
Список литературы 173
Приложения
- Сущностная характеристика и объективная необходимость государственного регулирования рынка недвижимости
- Современные тенденции развития российского рынка недвижимости
- Институциональная среда формирования рынка недвижимости на современном этапе развития экономики
- Государственные жилищные проекты как один из элементов регулирования рынка недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.
Теоретическая и практическая значимость проблемы государственного регулирования рынка недвижимости в России, ее недостаточная разработанность применительно к современным условиям функционирования данного рынка, а также целесообразность системного и комплексного исследования предопределили выбор темы диссертационной работы и круг рассматриваемых в ней вопросов.
Сравнительно недолгая история становления и развития рынка недвижимости на современном этапе во многом обуславливает его недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Рынок недвижимости начал формироваться и получил наиболее динамичное, отчасти стихийное развитие в переходный период к рыночной экономике. Возможность анализа текущего состояния рынка недвижимости, изучение тенденцией его развития и наиболее эффективных направлений государственного регулирования мы считаем очень важными предпосылками данного исследования. Все большая интеграция российской экономики в мировое хозяйство оказывает значительное влияние на развитие отечественного рынка недвижимости. Данное положение во многом объясняет необходимость исследования рынка недвижимости и складывающихся тенденций государственного воздействия на развитие сферы недвижимости за рубежом.
Актуальность исследования также обусловлена несовершенством имеющихся законодательных и институциональных элементов государственного регулирования сферы недвижимости. Так, например, с одной стороны, катастрофически медленно принимаются отдельные законодательные акты, стимулирующие развитие сферы недвижимости, а с другой, государственные жилищные программы при обоснованной постановке целей и задач имеют крайне слабое техническое и нормативное обеспечение, что во многом объясняет отсутствие значимых фактических результатов.
Степень разработанности проблемы. Источниками диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.
Исследование недвижимости в историческом аспекте определено преимущественно земледельческим укладом экономики. Многие представители классической школы - Д.Риккардо, А.Смит, К.Маркс, Ф.Кенэ - изучали главенствующую роль земли в общественном производстве. Работы авторов, исследовавших историю права (И.А. Покровский) обосновывают взаимосвязь между историческим развитием недвижимого' имущества и функционированием института собственности в современных европейских правовых системах.
Изучению особенностей становления и развития рынка недвижимости посвящены фундаментальные исследования современных российских ученых, таких как: А.Н.Асаул, И.Т.Балабанов, О.Э.Бессонова, Н.В.Васильева, В.В.Горемыкин, С.В.Грибовский, С.Н.Максимов, Е.С.Озеров, Л.А.Сивкова, Г.М.Стерник и другие
Отдельные аспекты функционирования и развития отраслевых рынков (в том числе и рынка недвижимости) на основе институциональной -и неоинституциональной теории, были исследованы в работах Р. Коуза, Д.Норта, В.В.Радаева, Р.М.Нуреева, А.В.Алексеева, Е.С.Балабанова, А.Н.Олейника, А.Е.Шаститко.
Высокой научно-практической значимостью характеризуется развитие методологии оценки недвижимости. К данному направлению относятся работы
5 современных российских и зарубежных специалистов, таких как: В.В.Григорьев, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотова, А.В.Черняк, Генри С.Харрисон, Дж. П.Фридман, Ч.Вюртзебах, В.Гэлати, Дж.Аллавэй, Р.Кайл. Перечисленные российские авторы внесли существенный вклад в адаптацию общепринятых мировых основ оценки к современным отечественным условиям.
Исследованию финансово-кредитных и социальных аспектов регулирования рынка недвижимости посвящены работы таких российских ученых как: Н.Б.Косарева7 А.Б.Копейкин, А.А.Туманов, Н.Н.Рогожина, С.Б.Сиваев, Э.К.Трутнев, В.Ю.Прокофьев и другие.
Цель и задачи исследования. Основной целью диссертационной работы является исследование процесса развития рынка недвижимости и определение главных направлений, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи: исследование сущности понятия недвижимость, научной классификации ее базовых (основных) свойств, влияющих на функционирование и развитие рынка; анализ отечественных и международных методик оценки показателей уровня развития рынка недвижимости и показателей доступности жилья; определение основных направлений и особенностей государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях; - изучение инструментов государственного регулирования ипотечного кредитования, а также методов привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости, значительно повышающих эффективность его функционирования; исследование методов государственного стимулирования' финансирования жилищного развития, альтернативных ипотеке; - изучение результатов реализации национальных жилищных проектов (программ) и разработка рекомендаций по их совершенствованию.
Объектом исследования является рынок недвижимости, а также процесс его функционирования и развития в условиях отечественной экономики.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют фундаментальные положения современной экономической теории, труды представителей отечественных и " зарубежных экономических школ. Теоретические положения и выводы, выдвинутые в диссертации, опираются на анализ фактического материала об особенностях государственного регулирования рынка недвижимости на современном этапе, исследовательские работы современных ученых в области становления и развития постэкономического общества, теоретические положения ведущих школ экономической теории. При реализации поставленных целей и задач применялись методы научной абстракции, индукции, дедукции, системного, логического, исторического, сравнительного и статистического анализа.
Информационную базу диссертационной работы составляют данные Госкомстата РФ и РТ, профессиональных аналитических агентств, зарубежных статистических источников, данные министерств и ведомств РФ, периодической печати и результаты различных социологических исследований.
Научная новизна диссертационной работы. Наиболее значимые результаты, полученные в ходе исследования и составляющие его научную новизну, сводятся к следующим положениям:
1. Обоснованы особенности функционирования недвижимости с точки зрения: ее материально-вещественной сущности, статуса недвижимости как товара, и статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива. К свойствам недвижимости как товара в данной работе отнесена специфика юридического оборота (движения) недвижимости, которая оказывает значительное влияние в целом на обращение недвижимого имущества, и обуславливает распространенное разделение и использование прав
7 собственности (по типу, времени или отдельным элементам) в отношении недвижимости.
2. Установлено, что принятые в отечественной практике показатели уровня доступности жилья не соответствуют мировым методикам и не позволяют оценивать уровень развития рынка недвижимости в международном масштабе. Доступность жилья на рынках развитых стран предполагает использование медианных значений стоимости жилья и уровня доходов домохозяйств. В расчет берется показатель~«заработная плата или доход среднего человека», что принципиально расширяет сферу применения данного показателя счет нивелирования погрешностей, вызванных имущественным расслоением населения.
3. Выявлены особенности государственного регулирования рынка недвижимости в условиях отечественной экономики. Ими являются: а) излишняя административная регламентация рынка недвижимости, как значимого элемента всей экономической системы; б) создание институтов инфраструктуры рынка «сверху», по инициативе государства; в) региональный характер рынков (стационарность объектов недвижимости) значительно влияют на регламентацию и управляемость сферы недвижимости в целом.
4. Доказана инвестиционная направленность развития рынка недвижимости в условиях недостаточного участия государства в его формировании и развитии на современном этапе. Эффективность функционирования рынка недвижимости в значительной мере зависит от деятельности региональной власти. Это приводит к тому, что административные интересы влияют крайне негативно на исследуемый рынок, происходит разрушение конкурентной среды на первичном рынке недвижимости. Данная ситуация является дополнительным существенным фактором роста цен на недвижимость.
5. Определены основные различия в направлениях и методах финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости в США, Европейских странах и в Российской Федерации. Особенностью финансового регулирования рынка
8 недвижимости в России является то, что здесь масштабы секьюритизации ипотечных долгов минимальны, а велика зависимость банковских активов от международных финансовых ресурсов, что крайне негативно повлияло на финансовое регулирование рынка в период кризиса. Показано, как выявленные особенности влияют на регулирование рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса.
6. Обоснованы основные направления совершенствования финансово- кредитного регулирования рынка недвижимости в России на современном этапе: а) введение ряда законодательных и институциональных изменений по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования; б) принятие и ввод в действие федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Реализация данных законов, касающихся финансирования жилищного строительства, является альтернативой ипотеке и имеет важное значение для эффективного развития системы ипотечного кредитования за счет использования накопленных средств населения.
7. Предложены меры организационного, законодательного и институционального характера, направленные на комплексное и системное планирование развития территорий, (в том числе используя преимущества малоэтажного строительства). Для эффективного функционирования сферы недвижимости в РФ необходимы разработка и законодательное оформление, системы ленд-девелопмента (территориального развития), которая будет способствовать упорядочению и регламентации взаимоотношений между застройщиками и региональными органами власти в распределении земельных участков под застройку.
Практическая и теоретическая значимость исследования во многом обусловлена его актуальностью и определяются тем, что результаты исследования могут быть использованы при обосновании и выборе направлений государственной политики в области регулирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности его функционирования. Рассмотренные в данной работе вопросы могут являться методологической
9 основой дальнейших исследований рынка недвижимости. Кроме того, в нашей работе содержатся разработанные конкретные рекомендации по совершенствованию административного, финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости, и меры по совершенствованию реализуемых государственных жилищных программ.
Предложенные положения представленной диссертационной работы могут быть использованы при разработке, и осуществлении региональных инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.
Выводы диссертации и некоторые положения данного исследования, целесообразно использовать в учебном процессе при изучении таких дисциплин как «Экономическая теория», «Институциональная экономика», «Экономика недвижимости».
Апробация диссертационной работы. Основные теоретические положения и практические выводы диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на межвузовских и республиканских научно-практических конференциях в г. Казани, Альметьевске, Волгограде и др. По теме исследования опубликовано восемь научных работ общим объемом более двух печатных листов.
Сущностная характеристика и объективная необходимость государственного регулирования рынка недвижимости
История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым фактором эффективного функционирования рыночной системы является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабе всего государства. Огромное значение рынка недвижимости как отдельного сектора экономики в любой развитой стране подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимой собственности, поступлением в бюджет налогов и сборов от недвижимости и сделок с ней.
В научной и учебной литературе сформулирован подход к определению рынка недвижимости с трех позиций: 1) это сфера обмена, спроса и предложения товара «недвижимость»; 2) это сфера обмена правами собственности на недвижимое имущество; 3) это сфера вложения капитала в объекты недвижимости.
Е.И.Тарасевич рассматривает рынок недвижимости как: «...систему организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость»1.
Отнесение рынка недвижимости к категории товарных, предполагает, что ценообразование на объекты рынка должно осуществляться на основе спроса и предложения. Очевидно, что данный закон действует на рынке недвижимости, но существует целый ряд особенностей, которые делают этот рынок весьма специфичным. Более подробно эти особенности будут рассмотрены далее, но на данном этапе следует упомянуть локализованность данного рынка и разнообразие видов объекта рынка, спрос и предложение для которых определяются сугубо индивидуальными факторами.
Существуют определения рынка недвижимости, которые исходят из правовых аспектов недвижимой собственности. Так американские экономисты Дж.Фридман и Ник.Ордуэй считают, что рынок недвижимости это --«...определенныйнабор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования»1. Похожее определение предлагает и Е.Н.Иванова, определяющая рынок недвижимости «как механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы» . Данные определения также обоснованы спецификой объектов недвижимости. В зарубежном и отечественном законодательстве недвижимость определяется как совершенно отдельный объект собственности, на который распространяются характерные только для данного объекта юридические правомочия.
В другой трактовке рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала и является объектом инвестирования, альтернативным финансовым инструментам. Так, в частности, Р.Т.Нагаев считает, что «...рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью»3. Очевидно, что существование таких определений также обусловлено уникальными свойствами объекта рынка. По мнению И.Т.Балабанова «Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала...»1. Следует отметить, что в России на рынке недвижимости в последние годы преобладают потребительские инвестиции. Значительное увеличение объемов жилищного строительства привело к повсеместному росту цен на данные объекты (темп роста стоимости 1кв.м. жилой площади за 9 месяцев 2006 г. в Московской области 162,1%, в республике Башкортостан 157,5%), что в свою очередь повлекло за собой -существенное- увеличение нормы прибыли на вложенный капитал в данной сфере.
В то же время ряд специалистов не согласны с определением недвижимости как финансового актива, поскольку под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты (чаще всего в ценные бумаги). Действительно, согласно методике Госкомстата России инвестиции в основной капитал (основные фонды) относятся к категории инвестиций в нефинансовые активы. Покупка объектов недвижимости сопряжена со значительными временными и организационными затратами, и вложения в данную сферу с целью получения дохода за счет дальнейшего роста цен характерны, пожалуй, только для отечественного рынка недвижимости. В более развитых экономических системах, например в США, инвесторы покупают не реальные физические объекты, а производные ценные бумаги - ипотечные закладные, характеризующие определенные права на долговые обязательства, обеспеченные объектами недвижимости.
Для того чтобы определить сущностные характеристики и особенности функционирования рынка недвижимости, на наш взгляд, целесообразно рассмотреть более подробно сам объект данного рынка. В экономической литературе и в хозяйственной практике наиболее часто встречается определение из ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»1. В зарубежной литературе по экономике (оценке) недвижимости дается следующее определение данного термина: «недвижимость - это земля как физический объект и все, что прочно с ней связано» 2.
Современные тенденции развития российского рынка недвижимости
В контексте исследования современных тенденций развития рынка недвижимости, следует сделать акцент на то, что наиболее массовым, социально значимым и наиболее проблемным является именно рынок жилья. Жилье является многофункциональной категорией, поскольку относится к числу жизненно необходимых материальных благ, обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, реализует личные, хозяйственные и духовные потребности. Улучшение жилищных условий является одним из основных условий повышения благосостояния граждан, политической и экономической стабильности государства.
В рамках данной работы уже отмечалось, что показатели обеспеченности жильем (площадь жилищного фонда на одного жителя) являются одним из критериев оценки уровня и качества жизни населения. Следует отметить, что данный показатель входит в группу частных критериев "Уровень благосостояния населения" в системе методологии оценки, предлагаемой С.А.Айвазяном, составленной на основе макроэкономических данных "The World Competitivenees Yearbook. Edition IMD International, Lausanne" no 47 странам мира1.
Жилье является основой функционирования (существования) населения, общества, производительных сил общества, участвует в формировании —материальной основы" жизни людей. Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики -длительные очереди на жильё оказывают серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны.
Становление рынка недвижимости обусловлено зарождением и развитием рыночных отношений в жилищной сфере. При этом возникновение понятия «рынок недвижимости» на современном этапе многие аналитики связывают с принятием Закона «О собственности в СССР» 06.03.1990г. №1305-1, который стал основополагающим в правовом регулировании процессов разгосударствления и приватизации. «Идеологическая «зашоренность» и следование отжившим догмам недалекого прошлого, к сожалению, не позволили прямо закрепить в Законе «О собственности в СССР» частную форму собственности. Хотя любому непредвзято мыслящему юристу и экономисту при анализе содержания отдельных статей названного Закона было ясно, что речь идет о частной собственности в ее политико-экономическом аспекте» .
Определенная активность на рынке возникает только в 1992 году, с началом массовой приватизации жилья. Так, например, «...к концу года в Москве было приватизировано 365 тыс. квартир, или 14,1% подлежащих приватизации. За год было зарегистрировано 40 тыс. сделок всех форм, в т.ч. 25 тыс. - купли-продажи. Это составляет соответственно 11,0% (9,6%) от числа приватизированных квартир, что свидетельствует о достаточно высокой активности рынка. Спрос в конце периода на порядок превышает предложение, т.е. рынок жилья - это рынок продавца»1. Цены продаж на вторичном рынке за-год выросли в среднем в 2,83 раза.
Следующий этап (1992-1997 гг.) характеризуется такими объективными факторами как: появление и рост реального платежеспособного спроса на рынке, обусловленного увеличением доли высокодоходных предпринимателей; а также динамикой предложения жилья, по темпам роста сопоставимой с темпами роста приватизированного (частного) жилого фонда. Таким образом, для многих промышленных городов России круг покупателей расширяется за счет значительной дифференциации доходов населения. Отличительной особенностью данного периода следует отметить существенный рост объемов и стоимости продаж на рынке жилья (недвижимости) на фоне значительного снижения объемов промышленного производства, отрицательных показателей экономического роста в стране, и в целом ухудшении экономической конъюнктуры. По разным оценкам, спад производства повсеместно приобрел широчайшие масштабы, в период 1991г. и 1996 г. он достиг 84% в легкой промышленности, 44% в пищевой промышленности и 57% в гражданском машиностроении2. В это время среднегодовые темпы роста цен на жилье составляют 200-400%, в Москве цены выросли в 7 раз, в других городах в 3-5 раз. - - По мнению профессора Г.М. Стерника, главного аналитика Российской Гильдии риэлторов: «существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, до рыночных с последующей стабилизацией на уровне "мировых" рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке».
Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов: начальный уровень цен; соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости; соотношение" спроса и предложения; степень "рыночности" поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, готовность действовать в новых условиях); степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа); правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка); степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка)»1.
Относительная неразвитость рынка недвижимости на ранних стадиях характеризуется тем, что его стоимостные показатели растут, несмотря на экономический спад и превышение предложения над спросом. Косвенным подтверждением данного тезиса является анализ ситуации на рынке в периоды финансовых (валютных) кризисов в 1994 и 1998 годах. Вполне закономерной является зависимость между темпами инфляции и темпами роста рублевых цен на недвижимость. При этом в 1994 году (т.н. «черный вторник»), вместе с курсом доллара скачком выросли долларовые цены на жилье в Москве и в ряде других городов.
Институциональная среда формирования рынка недвижимости на современном этапе развития экономики
История развития мирового хозяйства, очевидно, демонстрирует, что эффективное экономическое регулирование невозможно без создания правовых регуляторов, которые должны обозначать рамки хозяйственной деятельности, и четко определять права и обязанности хозяйствующих субъектов. Хозяйственные субъекты обладают свободой в принятии решений внутри оговоренного законодательством экономического пространства, разрешенного для предпринимательской деятельности. Свобода договорных отношений, т.е. возможность собственника своей волей распорядиться своим имуществом и своими правами, выступает как основной движущий элемент экономической деятельности в условиях рынка.
Традиционно государство в рыночной экономике имеет широкую естественную сферу регулирования. Так, в частности гражданское законодательство устанавливает правила взаимодействия хозяйствующих субъектов. Определение ответственности перед потребителями и установление обязательных требований к выпускаемой продукции осуществляется через разработку технического законодательства и законов о защите прав потребителей. Налоговое и таможенное законодательство регламентирует обязательства экономических субъектов перед государством. Также в сферу государственного регулирования входит: ввод запретов и ограничений на производство и потребление отдельных видов товаров и услуг, диктуемые интересами личной, общественной и государственной безопасности; оказание экономической поддержки развитию тех или иных отраслей и регионов; осуществление надзора за соблюдением хозяйствующими субъектами действующего законодательства и т.д. Но при этом основными целями административно-правового регулирования, на наш взгляд, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, полная свобода принятия решений и экономическая ответственность за результаты своей деятельности.
Современные исследователи рынка недвижимости справедливо определяют, что актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостью государственного собственника. В конечном итоге административное регулирование рынка недвижимости должно способствовать решению следующих задач: содействие эффективному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости и поддержании их в функциональном состоянии, возможности осуществления на рынке функции реализации прав собственности; обеспечении рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов.
В общем составе законодательной базы, регламентирующей сферу недвижимости, на наш взгляд, можно выделить следующие элементы: - определение разграничений государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников и механизмы управления собственностью, принадлежащей государству; - установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам, контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; - учет и регистрация недвижимости и сделок с нею, статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка; - контроль качества предоставляемых услуг в сфере недвижимости и система санкций.
Развитие основных направлений административного регулирования многих сфер государственной деятельности, в том числе и рынка недвижимости, в современной России осуществляется в соответствии с институциональными концепциями экономической науки. В отличие от неоклассиков, институционалисты считают, что рыночная экономика без выполнения государством некоторых определенных функций не может нормально и эффективно существовать. Обычное нормальное функционирование экономики основано на наличии и соблюдении определенных правовых, экономических и моральных норм, или «правил игры». Следует отметить, что акцент на значимости этих норм для развития общества (экономического, социального и политического) отличает институциональный подход от других школ экономической теории.
Институциональная среда создает рамки, в которых осуществляются взаимодействия между хозяйствующими субъектами в рыночной экономике. Государство создает значительную часть таких правил игры, а именно, формальные правила (или формальные институты) - закрепленные законодательно нормы и правила, регламентирующие деятельность частных и юридических лиц. Другими элементами институциональной среды, которые в условиях трансформации отечественной экономики приобретают все большее значение, являются неформальные правила игры (или неформальные институты) — обычаи, традиции, стереотипы поведения и ценностные установки.
Развитие институционального подхода в современной экономической науке во многом связано с оценкой и пониманием роли государства в дальнейшем развитии и функционировании отечественной и зарубежной экономики. Целесообразно, на наш взгляд, отметить некоторые аспекты государственного участия в институциональном подходе, которые выделяет коллектив авторов научной монографии «Экономические субъекты постсоветской России», под редакцией профессора Нуреева P.M.1 Из объемного перечня элементов (аспектов) государственного участия в институциональной экономике, на данном этапе, хотелось бы выделить следующие:
1. Помимо бюджетных и «физических» ограничителей, представители данной школы подробно обосновывают наличие и влияние так называемых «институциональных» ограничителей. Этими ограничениями как раз и являются формальные и неформальные институты - правила, лимитирующие действия частных и юридических лиц (следует учитывать, что институты включают санкции юридического или социального характера, которые вступают в силу при нарушении указанных правил) . Участникам различных рынков приходится руководствоваться возможными последствиями подобных ограничений, что в известной степени влияет на рыночную ситуацию3.
2. Государство осуществляет координирующую и распределительную функции. «Наличие правил игры структурирует взаимодействия между хозяйствующими субъектами и тем самым облегчает координацию между ними. Это сужает возможный диапазон действий субъектов и, тем самым, снижает степень неопределенности. ...Существование институтов неизбежно-означает наличие различных ограничений и прав у разных групп хозяйствующих субъектов. При этом расширение прав одних субъектов обычно невозможно без сужения прав других. Таким образом, каждой институциональной среде соответствует свое распределение политической и экономической власти среди частных и юридических лиц»4.
Государственные жилищные проекты как один из элементов регулирования рынка недвижимости
В рамках данного исследования был подробно рассмотрен социальный аспект развития рынка жилой недвижимости, а также изучены вопросы доступности жилья и динамика показателей обеспеченности жильем в нашей стране за последние годы. В частности, было отмечено, что существует прямая взаимосвязь между показателями обеспеченности населения жильем и демографическими показателями в стране. Жилищные условия населения являются важным индикатором качества жизни и, одновременно, детерминантом многих социально-демографических процессов, прежде всего, касающихся здоровья и продолжительности жизни населения.
Еще из советской распределительной системы у государственной власти остались обязательства перед определенными категориями населения. Так в частности, уже в переходный период правительством и президентом РФ принимались нормативные документы, обязывающие государственные органы заниматься жилищными вопросами граждан за счет бюджетных средств. Одним из основных таких документов являлсюь постановление правительства РФ «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» от 03.08.1996 №937. В данном документе были четко определены категории граждан, которые могли улучшить свои жилищные условия (при соответствии определенным критериям) за счет финансирования из федерального бюджета, а ответственность и обязательства остальных — региональных и муниципальных властей, организаций, предприятий и учреждений была определена весьма неконкретно, и в этой части требования фактически не выполнялись1.
Степень глубины данной проблемы очевидна и для представителей государственной власти, и поэтому поддержка государства в вопросах обеспечения улучшении жилищных условий российских граждан значительна.
Правовые и организационные основы государственной жилищной политики создавались в рамках реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. №5952. Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 законодательных актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В настоящее время государство имеет установленные законодательством обязательства по обеспечению жильем по отношению к 2,2 млн. граждан. За счет федерального бюджета должны быть обеспечены жильем наименее защищенные категории граждан - ветераны" "инвалиды, вынужденные переселенцы, и некоторые категории граждан РФ (граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства: нужно увеличить темпы жилищного строительства, предложить возможность приобретения доступного жилья молодёжи, выполнить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами, совершенствовать существующую законодательную базу.
В 2005 году государство повысило статус решения накопившихся проблем в жилищной сфере разработав и приняв приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Механизмами реализации проекта стали федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы и входящие в ее состав четыре подпрограммы: 1. «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; 2. «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; 3. «Обеспечение жильем молодых семей»; 4. «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».
Также одним из методов осуществления программы является предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.
Национальный проект предполагает развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья и выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Проект изначально был рассчитан на 6 лет (2005-2010 гг.) и предполагал несколько этапов реализации. По завершению проекта предполагалось, что к 2010 году как минимум треть граждан страны будут иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям за счет собственных и заемных средств. С точки зрения государства, в этом и заключается создание рынка доступного жилья.
Готовясь к реализации, разработчики приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» выделили следующие «основные проблемы российского жилищного рынка: - большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку; " - в России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования; - нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения; - в стране не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство; - в муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования и градостроительная документация; - качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим,-а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким.
