Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок недвижимости как сегмент экономики страны и проблемы его развития 11
1.1. Теоретические основы функционирования рынка недвижимости: экономическая сущность, специфика и структура 11
1.2. Рынок жилья как важнейшая часть рынка недвижимости и его место в рыночной экономике и формирующемся новом экономическом укладе России и Белоруссии 20
1.3. Методология исследования рынка недвижимости в переходной экономике 37
1.4. Теоретико-методологические основы государственного регулирования как условие развития рынка недвижимости 47
Глава 2. Ипотечный капитал и его функционирование на рынке недвижимости в рыночной и переходной экономике 57
2.1. Институт ипотеки в рыночной экономике: эволюция и теоретические основы функционирования 57
2.2. Ипотечный капитал и условия его функционирования на рынке недвижимости 69
2.3. Зарубежный опыт функционирования института ипотеки в рыночной экономике 80
Глава 3. Развитие ипотеки как направление совершенствования национальной системы рынка недвижимости
3.1. Государственная политика развития ипотеки и ее реализация на рынке недвижимости 107
3.2. Трансплантация классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой 117
3.3. Кластерная модель формирования ипотеки в переходной экономике 138
Заключение 164
Литература 168
- Теоретические основы функционирования рынка недвижимости: экономическая сущность, специфика и структура
- Рынок жилья как важнейшая часть рынка недвижимости и его место в рыночной экономике и формирующемся новом экономическом укладе России и Белоруссии
- Институт ипотеки в рыночной экономике: эволюция и теоретические основы функционирования
- Государственная политика развития ипотеки и ее реализация на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность диссертационной работы. Происходящие изменения, связанные со становлением рыночной системы хозяйствования, коснулись всех сфер экономики стран на постсоветском пространстве. Экономические понятия, механизмы и инструменты, социально-экономические отношения, которые в административно-плановой экономике имели одно звучание, в условиях рыночных отношений приобретают новое значение. Из них выделим социальную инфраструктуру, рынок недвижимости, жилищную сферу, в которых формируется и реализуется важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и особо - институт ипотеки, являющийся важнейшим инструментом социально-экономической политики государства на рынке недвижимости. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на характер функционирования рыночной экономики в целом: на налогообложение, страхование, кредитование, котировку ценных бумаг, определяет положение всех субъектов рынка, степень защищенности прав потребителей.
Рынок недвижимости и его сегмент - жилищный сектор являются узловым элементом хозяйства любой страны: в нем переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи. Строительство и эксплуатация объектов недвижимости связаны многочисленными нитями практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в рынок недвижимости, в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества условий жизни населения.
В этой связи формирование жизнеспособного института ипотеки становится одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровне, приоритетным направлением современной государственной жилищной политики и развития социальной сферы страны в целом.
Ипотека и ипотечное жилищное кредитование занимают особое положение в национальной экономике. Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, государства - в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения. Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, поднятой в диссертационном исследовании, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, происходящие в обществе.
Развитие института ипотеки является одной из важнейших задач национальных проектов социально-экономического развития и в России, и в Белоруссии. Именно на этапе становления и развития рыночных отношений институт ипотеки может выступить локомотивом проводимых социально-экономических реформ и катализатором экономического роста этих стран. Значимость проведенного диссертационного исследования обусловлена необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка, проведения налоговой, пенсионной и банковской реформ,
Макроэкономические условия, сложившиеся в России и Белоруссии, в настоящее время только усиливают важность развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования не как инициативы отдельных коммерческих банков или регионов, а как инициативы целостной системы при непосредственном содействии государства.
С учетом вышеизложенного тема диссертационной работы, связанная с развитием рынка недвижимости и института ипотеки как важнейшего его инструмента, представляется весьма актуальной.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы государственной жилищной политики и сферы жилья как важнейшего сегмента рынка недвижимости находятся в последнее время в центре внимания ученых и практических работников. Это обусловлено комплексом мер, направленных на развитие рыночных и социально-экономических отношений, демографической политики. Если вопросы развития ипотеки и ипотечного жилищного кредитования, рынков ипотечного капитала и недвижимости в развитых странах достаточно полно изучены, что нашло отражение в многочисленных публикациях на эту тему, то в отечественной литературе продолжается широкая дискуссия по поиску путей развития института ипотеки и ипотечного жилищного кредитования. В научных трудах зарубежных авторов Д. Осборна, Т. Геблера, М. Болита, А. Колиса, Б. Бругимана, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, А. Стоуна, М. Ли, СР. Мерилл, О. Хасслера и др. рассматривается экономическая суть ипотечных кредитов, структура и организация функционирования ипотечного рынка, описана система государственного кредитования жилья и участия государства в функционировании рынка ипотечного капитала.
Ряд известных российских ученых признают, что проблема адаптации современных зарубежных моделей ипотеки к институциональной среде переходных экономик терпит неудачу, и предлагают пути трансплантации ипотечных институтов в странах с переходной экономикой. Эти проблемы исследованы в трудах В.М. Полтеровича, B.C. Казейкина, Н.Б, Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, О.И. Лебедевой, В.А. Минца, К.В. Ненашевой, Н.С. Пастухова, Н.Н. Рогожина, О.Ю. Старкова, А.Н. Ужегова, Е.Г. Ясина, Н.В. Бонцевича, М.Г. Кузнецова, В.В. Меркулова, С.А. Мартынова, Э.И. Петровича, Б.В. Сорвирова и др.
Несмотря на наличие значительного количества статей отечественных авторов, а также материалов исследований по проблемам функционирования рынка недвижимости, развития системы ипотеки, появившихся в периодических изданиях, ряд аспектов, касающихся эффективности трансплантации зарубежных моделей ипотечного кредитования, разработки отечественных моделей ипотеки, требуют дальнейшего изучения. При этом решение поставленных задач должно опираться в качестве исходных принципов на макроэкономический анализ.
Объект исследования - институт ипотеки и его развитие в странах с переходной экономикой.
Предмет исследования - функционирование рынка недвижимости в переходной экономике и направления его развития.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методологических подходов совершенствования функционирования рынков недвижимости и ипотечного капитала в России и Белоруссии, на этой основе создание кластерной модели ипотеки в переходной экономике.
Научная проблематика и цель диссертационной работы обусловили формулирование следующей гипотезы: существующая модель ипотеки в России не является ни оптимальной с позиций теоретических, методологических и организационных основ, ни эффективной с позиции практической ее реализации в экономической политике государства. Поэтому необходимо определить теоретико-методологические подходы к альтернативной современным западным моделям ипотеке - кластерной модели ипотеки в переходной экономике.
Выбранная гипотеза проверялась на всех этапах исследования и обусловила проблемное и логическое структурирование диссертационной работы.
Для реализации цели исследования и проверки гипотезы были поставлены следующие задачи:
- определить теоретические и методологические основы функционирования рынка недвижимости в переходной экономике и его место в новом экономическом укладе России и Белоруссии;
- проанализировать теоретические и практические аспекты становления и развития института ипотеки в рыночной экономике и выявить тенденции его развития;
- дать теоретический анализ функционирования ипотечного капитала на рынке недвижимости в рыночной экономике и опыта развития ипотеки в России;
- оценить эффективность мер государственного регулирования рынка недвижимости и его важнейшего сегмента - рынка жилья в рыночной и переходной экономике;
- разработать схему кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости и главное - создать кластерную модель формирования ипотеки в переходной экономике;
- рекомендовать схему осуществления мониторинга рынка недвижимости и методику кластеризации рынка ипотеки через регрессионно-классический метод кластеризации данных.
Методология и методы проведенного исследования. Диссертационное исследование в методологическом и теоретическом плане базируется на классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам рыночной экономики и экономической трансформации в целом, рынка недвижимости, рынка жилья и института ипотеки как инструмента их развития в частности. Методологической основой исследования явился подход к ипотеке как совокупности экономических отношений между субъектами рынка по регулированию жилищной сферы.
При анализе различных подходов, связанных с реализацией модели ипотеки, была определена исходная база для формирования основной гипотезы исследования, теоретических построений и путей реализации полученных научных, методических и практических результатов, были учтены составляющие методологической концепции, включая мировоззренческие и гносеологические подходы, логику построения гипотез и формирование теоретических подходов, моделей, путей их практической реализации, Определение общих методологических подходов и выбор системы методов исследования явились основой для анализа путей развития рынка недвижимости и института ипотеки.
Обоснованность и достоверность решения поставленных в диссертации задач обеспечены применением как общенаучных методов познания -диалектического, системного, структурно-функционального, позволивших рассмотреть изучаемые явления в развитии, выявить противоречия, соотнести сущностные характеристики и формы их проявления, так и методов сравнительного анализа, статистических группировок, моделирования и др.
Эмпирическую и информационную базу исследования составили статистические и аналитические данные служб государственной статистики России и Белоруссии, обзоры экономической политики, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб. Кроме того, использовалась монографическая литература, статьи в научных журналах, материалы периодических изданий, научных и научно-практических конференций, проводившихся в России, Белоруссии и за рубежом.
Научная новизна и теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке теоретико-методологических подходов функционирования рынка недвижимости и рынка ипотечного капитала в переходной экономике. Основные положения, отражающие научную новизну, следующие:
1. Скорректированы теоретико-методолгические основы рынка недвижимости и его важнейшего сектора - рынка жилья с позиции развивающейся теории переходной экономики в направлении снижения уровня абстракции, а также применения методов системного моделирования, обеспечивающих в отличие от существующих методологических подходов тесную взаимосвязь микро- и макроэкономических исследований института ипотеки.
2. Дана с позиции институционального подхода оценка эффективности института ипотеки как инструмента функционирования и развития рынка недвижимости и выявлены тенденции сто развития в рыночной и переходной экономике.
3. Проведена оценка эффективности мер государственного регулирования рынка недвижимости через институт ипотеки, что позволило определить уязвимые звенья системы функционирования рынка жилья, включая практику льготирования строительства жилья со стороны государства.
4. Разработана схема кластерной организации инновационной системы кооперации на рынке недвижимости, включающая двухуровневый жилищностроительный комплекс и институты инфраструктуры его развития, а также систему научно-технологических кластеров как формы организации научно-технологической кооперации на рынке недвижимости и технологические системы как комплекс избирательно вовлеченных в ипотечную деятельность элементов.
5. В результате компаративного анализа зарубежного опыта функционирования институтов ипотеки обоснованы направления адаптации классических моделей ипотечных институтов в странах с переходной экономикой, в том числе в России и Белоруссии.
6. Предложена новая кластерная модель формирования ипотеки в переходной экономике, основывающаяся на взаимодействии трех важнейших элементов - инвестиционного банка, земельного фонда строительства жилья и фонда развития ипотечного кредитования, обоснованы принципы ее формирования.
7. Разработана новая методика кластеризации данных в системе мониторинга ипотеки - регрессионно-классический метод анализа, представляющий собой объединение двух кластеров в один по результатам сравнения не только тесноты связи между данными, характеризующими ипотечный процесс, но и моделей кластеров, представляющих собой формальное описание взаимосвязей между элементами кластеров. Предложен алгоритм использования данной методики.
8. В научный обиход введены новые понятия - «кластерная модель ипотеки» как сеть независимых бизнес-структур, научных организаций и служб, институтов инфраструктуры сопровождения ипотеки, а также потреби телей, связанных в единую производственную цепочку, осуществляющих свою деятельность на рынке жилья; «мониторинг состояния института ипотеки» как система постоянного наблюдения и научного анализа функционирования различных структур и элементов, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена тем, что теоретические, методологические, методические и практические рекомендации могут быть широко использованы органами государственной власти и заинтересованными организациями, бизнес-структурами в реализации жилищной политики, функционировании и развитии рынка недвижимости, жилья, в развитии жилищного ипотечного кредитования.
Кроме того, выводы и основные положения диссертации могут найти применение в научных разработках по проблеме развития институтов ипотеки, а также в учебном процессе, в преподавании учебных курсов «Экономическая теория», «Макроэкономика», «Экономика и управление промышленным производством», «Финансы и кредит», спецкурса «Ипотечное жилищное кредитование».
Апробация результатов диссертации. Основные положения, выводы и рекомендации диссертационной работы нашли отражение в двух монографиях, научных статьях и отчетах о выполнении НИР, в частности в рамках Государственной программы фундаментальных исследований «Национальная экономика и стратегия развития 07», раздел «Развитие рынка жилья в экологоде-стабилизированном регионе» (номер государственной регистрации № 20012406).
Результаты исследования докладывались и обсуждались на конференциях, проводимых в России и за рубежом.
Теоретические основы функционирования рынка недвижимости: экономическая сущность, специфика и структура
Развитие рыночных отношений, обладающих свойством всеобщности, затрагивает все сферы экономики страны, включая рынок недвижимости.
Экономическая история свидетельствует, что важнейшим условием функционирования рыночной системы хозяйствования является высокий уровень развития рынка недвижимости. По данным статистики, на долю недвижимости приходится более половины мирового богатства. Без рынка недвижимости не могут существовать и развиваться рынки труда, капитала, товаров и услуг. Рынок недвижимости позволяет решить и большинство социальных проблем, так остро стоящих особенно в странах с переходной экономикой, - жилищную проблему, демографическую политику государства, снятие напряжения миграционной ситуации в стране, снижение криминогенной ситуации и др.
Рынок недвижимости большинства стран, ставших на путь трансформации своих социально-экономических систем, переживает все проблемы переходной экономики и ошибки в проведении рыночных реформ: просчеты в разгосударствлении и приватизации, демонополизации народного хозяйства, в развитии конкурентных начал в экономике, несовершенство нормативно-правовой базы регулирования экономических отношений, в том числе и в сфере недвижимости.
Что же собой представляет недвижимость как экономическая категория, в чем суть этого феномена? Какова его специфика? Какое место занимает рынок недвижимости в системе рыночной экономики и какова его структура?
Недвижимость представляет собой особый институт рынка, роль которого в народном хозяйстве определяется тем, что он является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия. Он выполняет и важную социальную функцию - способствует повышению уровня жизни всех членов общества, выступает в качестве одного из источников экономического роста.
Развитие института недвижимости является необходимым условием формирования экономических отношений, в том числе и отношений собственности на землю на рынке жилья. Состояние рынка недвижимости оказывает непосредственное влияние на специфику управления рыночной экономикой: на налогообложение, страхование и кредитование. Соотношение рыночных и государственных начал регулирования данного сектора отношений влияет на показатели эффективности и интенсивности обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало еще со времен римского права. В основе такого деления лежали природные свойства вещей. В римском праве это различие основывалось на их физических свойствах: переносимости или непереносимости. Если какая-либо вещь логически представлялась недвижимой, то на нее распространялось понятие недвижимости [75]. Однако с течением времени физические свойства вещей перестают выступать в качестве определяющих признаков недвижимости, постепенно выдвигаются их социально-экономические функции.
Первые упоминания о недвижимости в России относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (1714) в связи с решением вопросов о регламентации единонаследия [94]. В этом указе категория «недвижимое имущество» прочно закрепилась в российском гражданском законодательстве вплоть до 1917 года. Однако с отменой частной собственности на землю и другие средства производства был введен запрет на куплю-продажу земельных участков, а сам термин «недвижимое имущество» был практически исключен из профессионального оборота.
Отличительная особенность недвижимости - неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает значительную стоимость недвижимости. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение. Поэтому этот аспект лежит в основе большинства дефиниций недвижимости.
Ряд авторов исходят из того, что «недвижимость - это те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения»[24, с. 110]. В такой трактовке недвижимость предстает в виде единства сооружений (производственного и непроизводственного характера) на земельных участках. Примерно такой же позиции придерживаются и В.В. Окрепилов, М.А. Кулагин, В.В. Кулибанова, А.И. Рубинов: «Недвижимое имущество -это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [71, с. 23]; «...вещи, составляющие имущество, являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [52, с. ПО]; «недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность, она включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [90, с. 268]; «недвижимость представляет собой материальные объекты, обладающие стационарностью, неперемещаемостью в пространстве, долговечностью, уникальностью или не обладающие этими признаками, но признаваемые недвижимостью в силу закона» [66, с. 16].
Рынок жилья как важнейшая часть рынка недвижимости и его место в рыночной экономике и формирующемся новом экономическом укладе России и Белоруссии
Рынок жилья - узловой элемент хозяйства любой страны. В нем переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи как на макро-, так и на микроуровне. Строительство и эксплуатация жилых домов многочисленными нитями связаны практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества жизни, и составляют в странах Запада в среднем 17-25% от их общего объема. В этой сфере занято 12-17% всей рабочей силы, в том числе 3-5% -функцией обслуживания жилья. На долю жилого фонда приходится 30-45% материального национального богатства развитых зарубежных стран [73].
Жилищная сфера большинства государств развивается на рыночной основе, но традиционно относится к отраслям с сильным государственным регулированием. Обеспеченность населения жильем рассматривается как важнейшая социальная цель, определяющая стабильность в обществе, и ее власти всех уровней, осуществляющие регулирование рынка недвижимости и его развитие, институты независимой оценки недвижимости, кредитно-денежные и финансовые институты, использующие в своей деятельности механизм ипотечного кредитования, институт риэлторов, строительные организации и т.д.
В основе объектного подхода к рынку недвижимости лежит его деление на естественные (природные) и искусственные постройки с последующим их разделением по назначению, масштабу и готовности к использованию.
Воспроизводственный подход заключается в описании структуры рынка через отношения, возникающие в процессе цикла воспроизводства недвижимости: - отношения, возникающие в процессе создания (реконструкции) объекта недвижимости; - отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания объектов недвижимости и управления ими; - отношения, возникающие в процессе перераспределения прав на недвижимость.
Анализ проведенного исследования показал, что формирование рынка недвижимости осложняется оставшимися как наследие предшествующей формации нерешенными вопросами экономико-правового характера. Так, исключение из правового поля частной собственности, государственной собственности на землю, сложившихся традиций централизованного управления привели к ситуации, когда для большинства объектов недвижимости оказались незафиксированными и документально не оформленными точные границы землеотводов. При этом для земельных участков и объектов недвижимости, находящихся на них, права собственности и возможности управления различны.
Значительное количество объектов недвижимости, в том числе жилья, приобрело своеобразный статус объектов с многими собственниками. Например, для жилья - это собственники из числа частных физических и юридиче достижение требует достаточно гибкой и разветвленной системы государственного участия. В США, например, в федеральном законе о жилье «обеспечение всех граждан жильем по минимальным современным стандартам» формулируется как главная цель федерального правительства. Во всех странах законодательно закреплены «рамочные» условия, что предполагает сочетание рыночных и государственных регуляторов в этой сфере и порядок финансирования жилья. Для каждого этапа развития характерны специфические рычаги и механизмы, но все они действуют в рамках общих «правил игры» и нацелены на приобретение жилищ различными слоями населения.
Для анализа состояния и перспектив развития жилищной сферы в рыночной экономике развитых стран и государств, ставших на путь трансформации своих экономических систем в направлении рыночных преобразований, целесообразно изучить их опыт в развитии этого важнейшего сектора экономики.
В большинстве стран жилищная политика государства направлена на реализацию его важнейшей социальной функции - обеспечение конституционного права граждан на жилище, доступности жилья для всех граждан. Это достигается посредством развития жилищного строительства, разных форм поддержки граждан при приобретении жилья и при оплате коммунальных услуг, а также посредством создания фондов социального жилья и другими мерами социальной защиты с учетом конкретных жизненных ситуаций.
Одним из основных факторов, определяющих отношения в области жилищно-коммунального хозяйства, является правовая база, на основании которой осуществляется право владения жилищем, его использование на правах собственности или аренды.
В частном владении в США, например, находится около 98% жилищного фонда. Средняя обеспеченность жильем здесь составляет 90 кв.м общей площади на человека. Приблизительно 67% заселенных на постоянной основе жилищных единиц (квартир и домов) принадлежит собственникам и 33% используется на правах аренды. Незначительная часть жилищного фонда предоставляется бесплатно военнослужащим и их семьям [64, с. 36].
Наряду с частными имеются муниципальные дома, не уступающие частным по уровню благоустройства и комфортности. Они, как правило, многоэтажные. При их строительстве попутно решаются проблемы избавления от ветхого жилья. В составе жилищного фонда США имеются также передвижные дома, достаточные по площади и благоустройству, однако существуют проблемы поиска площадок для их размещения.
Институт ипотеки в рыночной экономике: эволюция и теоретические основы функционирования
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право отчуждать и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на территории имения должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotheka» - подставка, подпорка.
Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.
В историческом процессе развития института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) согласно римскому закону, независимо от договора, присваивалось ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или негласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое негласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. В средневековых кодексах сохранилось определение - «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Ну potheka est tota in toto, et tola in qualibet parte» - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Продажа отдельных частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.
В Европе прообраз современной системы ипотечного кредитования возник в Германии во второй половине XVIII века. Зарождение идеи организации системы ипотечного кредитования в Германии связано с королем Пруссии Фридрихом II. По его указанию были созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4% годовых дворян при условии обеспечения их землевладениями. Учет долгов должен был вестись в поземельной книге. Однако только в 1767 году при Фридрихе II появился первый прообраз сегодняшних ипотечных банков - Силезский ландшафт, специальное кредитное товарищество для предоставления ипотечных кредитов прусским дворянам. Побудительным мотивом его появления были острый кредитный голод в Пруссии, требующий специальных решений короля, с одной стороны, и высокое недоверие кредиторов - с другой.
Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и все изменения в правах на недвижимость осуществляются через эти книги. Данные ее открыты, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество.
Иначе пришлось бы прибегать к дорогостоящим услугам адвокатских контор. Цель поземельной книги - обеспечить инвестору получение ясного представления о том, кто является собственником недвижимости. Но именно это положение и не обеспечивается нормативными актами ряда стран. Кроме того, частная собственность на недвижимость в настоящее время существует не в том объеме, который необходим для существования работоспособного рынка недвижимости.
Законченная ипотечная система введена: - в Пруссии - уставом 1783 года и 1872 года; - в Австрии - гражданским уложением 1811 года и уставом 1871 года; - в Саксонии - уставом 1843 года и кодексом 1863 года.
Институт ипотеки кроме Германии активно развивался также в Дании, Швеции, Финляндии, России [117] и ряде других стран.
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV века в Псковской судной грамоте, в которой, наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное.
Государственная политика развития ипотеки и ее реализация на рынке недвижимости
Государственная стратегия в жилищной сфере опирается на три основных постулата [44, с. 4].
Первый - это помощь социально незащищенным слоям населения. Для таких граждан, которых государство обязано обеспечить бесплатным жильем, должны выделяться полностью покрывающие его стоимость субсидии. При этом необходимо учитывать принцип адресной поддержки населения и внедрить механизм защиты от нецелевого использования средств. И в предоставлении субсидий должна быть определенная дифференциация в зависимости от уровня доходов людей (ведь бюджетников с небольшими зарплатами и плохими условиями быта много, но все же они могут в какой-то мере покрывать стоимость приобретаемого жилья, иначе для этой части населения будет продолжать действовать принцип бесплатного «наездника» государства).
Вторым постулатом системы государственной помощи в приобретении жилья является ипотечное жилищное кредитование. Особенно актуально и важно это будет для граждан, не имеющих права на бесплатное жилье, принадлежащих к так называемому среднему классу. Они не могут рассчитывать на государственные субсидии в полном объеме, но обязаны выплачивать ежемесячно определенные суммы для погашения кредита, хотя не имеют полной суммы для единовременного приобретения жилья. Именно на них ориентировано ипотечное жилищное кредитование.
Ипотечное кредитование важно и для самых богатых слоев населения. Ведь проценты по нему, даже достаточно высокие, все-таки меньше, чем прибыль, которую получают предприниматели. Поэтому для них есть смысл приобретать таким образом жилье, вкладывая деньги в недвижимость, так как это наиболее защищенный вид вложений.
Следует подчеркнуть, что ипотечное кредитование - переворот наших представлений, оставшихся с советского времени. Ранее считалось, что есть государство, которое должно предоставлять гражданам соответствующие условия, необходимые для жизни. Такое положение особенно в настоящих условиях социально несправедливо: ведь одни могут, а другие не имеют возможности купить жилье. И если государственная политика строится на бесплатном предоставлении жилья всем, то и богатые начинают пользоваться этим механизмом, что весьма обременительно для государства. Кроме того, бесплатное жилье для всех - это еще и длившиеся даже не годами, а десятилетиями очереди.
Существует еще одна немаловажная проблема, которую нельзя упускать из виду. Сегодня города часто застроены однотипными, серыми, подчас малокомфортабельными домами, «хрущевками», которые начинают разрушаться. А причина этого достаточно очевидна.
Предоставляя людям бесплатное жилье, государство практически финансирует строителя, производителя жилья, следовательно, не создает у него стимула для внедрения новых технологий, которые удешевляли бы строительство и улучшали его эксплуатационные свойства. Поэтому важно, чтобы деньги в виде субсидий шли не столько строительным организациям, сколько заемщикам. И уже человек сам, имея средства, будет выбирать, какое жилье и по каким ценам строить или приобретать.
Сегодня на строительном рынке в Белоруссии спрос гораздо выше предложения. Поэтому ипотека на самом деле направлена на существенное стимулирование строительного комплекса через систему реализации. Строитель знает, что квартира, если она отвечает определенным условиям по цене и качеству, будет всегда востребована.
Третий постулат жилищной стратегии - жилищно-коммунальное хозяйство. Эта проблема только на первый взгляд не связана с проблемой жилищной политики. Но ЖКХ - это система управления жильем и эксплуатация жилья. Людям не безразлично, по какой цене и какого качества будут предоставлены им услуги по эксплуатации жилья. И цены за квартиру не в последнюю очередь зависят от качества жилья, от того, построено оно по энергосберегающей технологии или нет. Ведь можно купить жилье дешевле, а потом много платить за коммунальные услуги. Поэтому логично рассматривать жилье как комплекс, который надо правильно спроектировать, в нужном месте построить, экономично эксплуатировать.
Итак, мы видим, что руководство и России, и Белоруссии поставило вопрос развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в ранг приоритетных направлений своей политики. Однако практика хозяйствования показывает, что перейти к ипотечному кредитованию в классических формах, заимствованных из зарубежной практики, в реальных условиях этих стран является достаточно сложной проблемой.
Ипотечное жилищное кредитование населения как целостная система, с одной стороны, и как составная часть рыночной экономики - с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов:
1. Для становления системы ипотечного жилищного кредитования необходимо, без всяких сомнений, учитывать имеющийся международный опыт. Система должна быть адаптирована к внутренним макроэкономическим условиям страны и законодательной базе, при этом должны учитываться психологические аспекты населения государства, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и со средними доходами. К тому же система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотеки.
3. Создаваемая система ипотеки должна носить динамично развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не опираться только на финансирование из государственного бюджета.
4. Система ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, сколько объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
