Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Ипотека в системе институтов рыночного хозяйства 12
1.1 Институт жилищного кредитования: функции, структура, развитие 12
1.2 Институциональные и экономические риски ипотечного кредитования 44
Глава 2. Специфика институциональной среды развития отечественной ипотеки 65
Глава 3. Векторы модернизации института ипотеки в России в среднесрочной перспективе 91
3.1 Возможности и ограничения развития института жилищного кредитования в России 91
3.2 Перспективные формы государственной поддержки института ипотеки 109
Заключение 133
Список литературы 136
- Институт жилищного кредитования: функции, структура, развитие
- Институциональные и экономические риски ипотечного кредитования
- Специфика институциональной среды развития отечественной ипотеки
- Возможности и ограничения развития института жилищного кредитования в России
Введение к работе
Создание эффективного механизма развития жилищной ипотеки - одна из стратегических целей институциональной модернизации экономики современной России и повышения уровня жизни ее населения. На это направлены и приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», и региональные программы обеспечения населения жильем. Однако для повышения эффективности развития институтов и технологий жилищного кредитования представляется целесообразным использование научного потенциала институциональной теории, позволяющей проанализировать место и пути развития ипотеки в системе межсубъектных взаимодействий.
Ипотека представляет собой открытую, сложную институциональную систему, подверженную влиянию внешней среды и эндогенных процессов. Ипотечный кризис в США, продолжающийся с 2007 г., кардинально изменил соотношение различных групп влияния в сфере ипотечного бизнеса России и сформировал негативные ожидания как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков, что сказалось на сдерживании снижения ставки по кредитам. На эффективность российской ипотеки влияет и неопределенность институционального строительства в этой сфере: не приняты многие важные законы, не получают должного развития строительно-сберегательные кассы, высок уровень оппортунизма субъектов и агентов хозяйствования.
Поэтому рассмотрение институциональной сущности и специфики ипотеки на современном этапе ее противоречивого развития в РФ, выявление специфических внутренних проблем и дисфункций этого системного института позволяет повысить степень научной обоснованности его реформирования как на макроэкономическом уровне, так и на уровне отдельных регионов.
Степень разработанности проблемы. Низкие темпы жилищного строительства и дефицит свободных денежных ресурсов у населения
обусловливают объективную необходимость в ипотечном кредитовании, поэтому закономерен повышенный интерес ученых к этой актуальной теме.
Среди исследователей ипотеки выделяются Т. Акулова, В. Аленичев, К. Астапов, Ю. Ахвледиани, И. Балабанов, Ф. Бессонов, М. Бесхмельницын, Е. Брусницын, Д. Будаков, Т. Владимирова, Ю. Воробьев, 3. Гаринова, Ю. Грузицкий, Е. Демушкина, И. Довдиенко, О. Железнова, Н. Журкина, В. Зыков, В. Иванов, А. Казаков, 3. Калашникова, М. Каменецкий, И. Караваев, С. Кибирев, Е. Кириченко, Е. Клепикова, Н. Косарева, П. Кострикин, М. Котляров, Ю. Крупнов, А. Кузьминов, Л. Лазарова, А. Ларионов, М. Логинов, 3. Лукина, Г. Матюхин, В. Меркулов, В. Минц, К. Нугаев, В. Оселедец, И. Павлова, Н. Пастухова, В. Петров, С. Печатникова, В. Поляков, И. Разумова, Н. Рогожина, Б. Рубцов, А. Скоробов, В. Смирнов, В. Степанов, Г. Суворов, А. Тутаева, А. Шадрин, В. Яхимович и др.
Отечественными учеными плодотворно исследуются функции, структура и эволюция ипотеки, проводится сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России и за рубежом, выявляются системные проблемы рынка недвижимости, обосновывается роль государства в обеспечении доступности жилья для населения, рассматриваются организационно-экономические механизмы ипотечного банковского дела и страхования, предлагаются концептуальные модели и отдельные направления формирования стратегии развития ипотечного кредитования в жилищной сфере российского хозяйства.
Вместе с тем, приходится констатировать, что недостаточен институциональный анализ ипотечного механизма и к содержательным исследованиям трансплантации и адаптации ипотечных институтов в переходных экономиках относятся только работы В. Полтеровича, О. Старкова и Е. Черных. Однако они берут лишь определенный аспект анализа, поэтому за его рамками остаются многие проблемы институционального содержания ипотеки. В этой связи возникает необходимость активизировать использование институционального подхода к изучению ипотеки как
эволюционно сложившейся системы, функционирование которой создает значительные положительные экстернальные (внешние) эффекты для населения. Основой институционального анализа ипотеки и ее места в механизме модернизации институтов современной России стали работы Г. Клейнера, Н. Лебедевой, Д. Норта, А. Олейника, В. Полтеровича, Р. Рихтера, О. Сухарева, Э. Фуруботна, Дж. Ходжсона, Л. Шаховской и др.
Целью диссертационного исследования является развитие теоретических представлений о состоянии, противоречиях и перспективах развития ипотеки в институциональном механизме проводящейся модернизации экономической системы России. Для этого представлялось необходимым решить следующие задачи:
содержательно проанализировать институт жилищного кредитования и выявить эволюционные основы его развития в системе рыночного хозяйства;
исследовать институциональные риски и трансакционные издержки ипотечных контрактных отношений в современной России;
- выявить специфику становления и развития институциональной
среды ипотечного механизма в РФ;
определить системную роль государства в обеспечении функционирования и устойчивого развития ипотеки;
провести анализ альтернативных моделей эволюции ипотечных институтов как вариантов преодоления сложившейся институциональной «ловушки» в этом сегменте кредитных отношений;
обосновать перспективные векторы государственной поддержки институтов жилищного кредитования.
Объект исследования - процесс противоречивого развития института жилищного кредитования в экономике современной России.
Предметом исследования является комплекс институционально обусловленных экономических отношений и трансакций агентов ипотечного рынка.
Теоретическая основа диссертационного исследования базируется на фундаментальных и прикладных работах отечественных и зарубежных ученых, посвященных различным вопросам формирования механизма ипотечного кредитования, трансплантации и модернизации соответствующих институтов, минимизации трансакционных издержек и защите контрактов между кредиторами и заемщиками на рынке ипотечных кредитов, а также периодической литературе по изучаемым вопросам, материалы научных и научно-практических конференций.
Методология исследования основана на системном подходе и включает методы субъектно-объектного, структурно-функционального, сравнительного, эволюционного анализа.
Информационная база диссертационного исследования представлена статистическими данными Росстата и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, нормативными и законодательными актами федерального и регионального уровней.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. Ипотека представляет собой специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества за счет контрактного расщепления пучка прав собственности между кредитором (принципалом) и заемщиком (агентом), сохраняющего за последним функцию пользования заложенным активом. Институт ипотеки представлен особым механизмом функционирования агента в статусе заемщика на основе долгосрочного закрепления за ним функции выполнения контрактных обязательств (выплат по кредиту), что ведет к усилению институциональной составляющей его хозяйственного поведения. Институциональность механизма ипотечного кредитования проявляется в обеспечении им минимизации трансакционных издержек перераспределения имущественных прав в экономике. Ипотечные структуры — специализированные виды организаций, обеспечивающие воспроизводство
отношений кредитования, в том числе ссудо-сберегательные кооперативы и ассоциации, строительно-сберегательные кассы, ипотечные банки и агентства и т.п.
2. Ипотеку целесообразно рассматривать как частный случай проблемы
принципала-агента в кредитно-финансовой сфере в связи с наличием
асимметрии информации между кредитором и заемщиком, а также
неопределенностью результатов их долгосрочного контрактного
взаимодействия, что обусловливается трансакционными издержками и
институциональными рисками. Они выражаются в значительных затратах
предконтрактной оценки, высокой вероятности неблагоприятного отбора
заемщиков, возможности пересмотра уровня ставки по ипотечному кредиту
при изменении макроэкономической ситуации, существенной роли
репутации (кредитной истории), жестких входных барьерах в институт
ипотеки, игнорировании банками теневых доходов и перспектив повышения
статуса, различных формах оппортунизма и вымогательства со стороны
агента, высокой доле имплицитной (неявной) составляющей в ипотечных
контрактах. Проблема принципала-агента применительно к ипотеке
возникает как следствие невозможности детальной спецификации условий
контрактного взаимодействия кредитора и заемщика в несовершенной
институциональной среде.
3. Институциональная среда реализации механизма ипотечного
кредитования рассматривается как совокупность обеспечивающих его
функционирование институций, институтов, институциональных актов,
норм, соглашений, контрактов и стандартов, задающих систему ограничений
взаимодействиям кредиторов и заемщиков. Общие рамки ипотечной
деятельности заданы Федеральным законом «Об ипотеке», что предполагает
переход к детализации институциональной среды, поддержке процесса
формирования многообразия ипотечных институтов, развитию
специфических региональных механизмов ипотеки. Особое значение в
современных условиях имеет стимулирование институциональной
самоорганизации в сфере ипотеки, связанной с инициативной кооперацией и объединением капиталов домохозяйств для осуществления ипотечных отношений в рамках локальной сети на основе имплицитных контрактов и механизма социальных санкций.
4. Роль государства в регулировании ипотечных отношений
определяется спецификой их объекта - жилья как единства статусного товара
и социального блага. Это единство раскрывается, во-первых, в том, что
жилье дает своему владельцу определенный статус и его цена включает
институциональные характеристики района проживания, а во-вторых -
конституционным правом граждан России на жилье. Поэтому
государственные ипотечные программы следует понимать как
институциональные инструменты укрепления социальной стабильности и
формирования экономической базы гражданского общества. В их рамках
нерешенной остается проблема установления гарантированного минимума
жилой площади, но раскрывается институциональный смысл
государственной поддержки системы ипотечного кредитования как формы
реализации функций государства в качестве конституционного агента
общества.
5. Эволюция ипотечных институтов в современной России - частный
случай эффекта «path dependence» (зависимости от прошлого) и конкретный
пример формирования институциональной «ловушки». «Трансплантация»
института ипотеки из экономически более развитых стран с длительной
историей его развития приводит к высоким издержкам адаптации новых
моделей в российском экономическом пространстве, их дисфункциям и
перерождению. Институциональная «ловушка» ипотеки представляет собой
неэффективное равновесие интересов в системе «принципал-агент».
Кредиторы искусственно повышают асимметрию информации заемщика в
отношении дополнительных выплат и рисков данной сделки, спекулируя на
высокой потребности в жилье в условиях спекулятивных процессов на рынке
недвижимости. Это определяет необходимость длительного
перераспределения заемщиками значительной части личного (или семейного) бюджета для обеспечения выплат в условиях неопределенности и значительной вероятности нарушения графика платежей. Становится необходимым активное развитие системы институтов ипотечной сферы путем внедрения дополнительных элементов (строительно-сберегательных касс и кооперативов), обеспечивающих кредитование малоимущих слоев общества, а также усиление государственной защиты интересов заемщиков как потребителей кредитных услуг.
6. К перспективным направлениям государственной поддержки института жилищного кредитования относятся: принятие Федерального закона об ипотечных ценных бумагах, дающего возможность выпуска ипотечных облигаций как объекта долгосрочных капиталовложений для институциональных инвесторов (пенсионных фондов и т.п.); введение приемлемого верхнего ограничения плавающей ставки ипотечного кредита в случае успешного лоббирования банками соответствующего законопроекта; обеспечение преодоления информационной асимметрии на предконтрактной стадии за счет установления требований к раскрытию банками набора и уровня рисков для заемщиков; внедрение механизма обратной ипотеки, позволяющего малоимущим гражданам закладывать недвижимое имущество под государственные гарантии с получением ежемесячной ренты, что позволит расширить рынок заложенных квартир; социально ориентированная модернизация федерального стандарта ипотечной деятельности; упрощение процедуры выделения земель под жилищное строительство и перевод неиспользуемых территорий в статус земель поселений, создание системы мониторинга рынка ипотеки; стимулирование регионализации ипотеки и дифференциации региональных механизмов институционального обеспечения данного вида кредитования; апробация концепции Фонда Национального имущества, средства которого, получаемые населением в форме дивидендов, могут стать мощным инвестиционным ресурсом развития ипотечного кредитования и расширения жилищного фонда.
Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в следующем:
- раскрыто содержание института ипотеки как механизма обеспечения
кредитных трансакций с недвилшмыми активами за счет эволюционирующей
системы ограничений и санкций;
- выявлены природа и специфика институциональных рисков и
трансакционных издержек в ипотечной сфере как следствие несовершенства
институциональной среды, обусловливающей асимметрию взаимодействий
принципала-агента в долгосрочных контрактных отношениях кредиторов и
заемщиков;
определены тенденции и перспективы институциональной самоорганизации среды ипотечного кредитования, ее дальнейшей детализации, диверсификации и региональной специализации в рамках федерального законодательства;
- аргументирована необходимость реализации конституционных норм в
сфере обращения жилой недвижимости через активизацию функций
государства в институциональной организации ипотечной сферы;
- предложена трактовка эволюции института ипотеки как частного
случая формирования институциональной «ловушки» на основе эффекта
зависимости от предшествующей траектории развития вследствие
игнорирования принципа соответствия трансплантированных институтов
уровню зрелости хозяйственной системы-реципиента, что предполагает
внедрение дополнительных ипотечных институтов и их инфраструктурное
обеспечение;
- разработаны перспективные направления государственного участия в
модернизации института ипотеки, связанные с повышением его социальной
ориентации, минимизацией трансакционных издержек, и обоснована
целесообразность внедрения дополнительных институтов в данной сфере
экономики.
Теоретическая и практическая значимость работы определяется
11 тем, что углублены теоретические представления об институте ипотеки, а обоснованные в диссертации положения и выводы позволяют повысить эффективность преобразований института ипотечного кредитования на основе использования современных достижений институциональной экономической теории. Разработанные в ходе исследования практические рекомендации могут быть использованы в деятельности федеральных, региональных и местных органов власти при разработке Национальной стратегии развития ипотечного кредитования, при модернизации и осуществлении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», при совершенствовании региональной целевой программы по обеспечению жильем населения Волгоградской области. Содержащиеся в работе теоретические положения могут найти применение при преподавании курсов «Институциональная экономика», «Экономика недвижимости», «Государственное управление».
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования были представлены на всероссийских и межвузовских научных и научно-практических конференциях в гг. Волгоград, Волжский, Пенза, Ростов-на-Дону в 2007-2008 гг.
Публикации. Наиболее существенные положения исследования нашли отражение в четырех публикациях автора, в том числе 1 публикация в издании, рекомендованном ВАК РФ. Общий объем публикаций 2,5 п.л., в том числе авторских 2,5 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, включающего 196 наименований. Объем работы - 151 стр.
Институт жилищного кредитования: функции, структура, развитие
Ипотека - важный элемент социально ориентированной рыночной экономики, обеспечивающий привлечение внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства, эффективное перераспределение прав собственности на объекты недвижимого имущества и расширение социальной базы гражданского общества.
Трактовок термина «ипотека» в специальной экономической и юридической литературе на сегодняшний день достаточно много. Они разнообразны по формулировкам, их объемам, но одинаковы по своей сути, если не касаться вопроса отождествления в обществе терминов «ипотека» и «кредит». Тесно взаимосвязанные, порой взаимодополняющие, институционально однородные, они, в то же время, имеют различную по своей смысловой основе научно-практическую суть1.
Термин «ипотека» имеет греческие корни. Это понятие появилось еще в древней Греции в начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) .
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивался принцип гласности, позволявший каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии объектов земельной собственности.
Особая заслуга в развитии механизма юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество.
В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии трансакций оставались достаточно серьезные институциональные «пробелы», которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.
Следующая форма развития институциональной базы вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) в большей степени защищал заемщика от своевольных действий кредитора . Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в полную собственность, а только во владение и только при гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее.
За кредитором было сохранено право продавать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя.
В случае невыполнения взятых должником обязательств кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.
Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом: земельными участками, зданиями и строениями, предприятиями и другими имущественными комплексами.
Кредитор при вступлении во владение мог оказаться неспособным управлять данной недвижимостью, а должник лишался возможности использовать заложенное имущество для погашения долга. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества.
Все это сдерживало развитие кредитных отношений и вызывало материальные убытки. Значительные потери несли не только субъекты кредитных отношений: должник и кредитор, но и государство, т.к. значительная часть национального богатства - недвижимое имущество -переходило в руки лиц, которые были не способны им управлять.
Частично эта проблема решалась в древнерусском и древнегерманском гражданском праве, где приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательств.
Появление последней стадии становления института ипотеки -собственно самой ипотеки обусловлено политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки.
По существовавшему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу специфики своей деятельности не могли заложить.
Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости.
Таким образом, возник институт ипотеки, основными инструментами которого были, во-первых, договор о залоге, во-втор, договор о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые конвенции между заемщиком и кредитором, базировавшиеся на имплицитных договоренностях, а позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.
Институциональные и экономические риски ипотечного кредитования
Позитивная, поступательная динамика развития экономики России напрямую зависит, в том числе, и от успешного, поступательного развития банковского ипотечного кредитования. Положительное развитие в данной сфере характеризуется ростом количества банков, одной из услуг которых является предоставление ипотечных кредитов.
Постепенно ипотечные кредиты становятся более доступными для населения как за счет снижения суммы первоначального взноса, так и по причине увеличения срока кредитования, а также снижения процентных ставок по выдаваемым банками кредитам. Тем не менее, если доля ипотечных кредитов в ВВП стран Евросоюза составляет, по разным данным, от 20 до 25 %, то в РФ на конец 2007 г. их уровень отмечен в районе 1-2 %.
Причины, лежащие в основе и на поверхности несовершенства системы ипотечного кредитования в России, имеют один общий знаменатель — институциональные и социально-экономические, финансовые риски.
Экспертами, аналитиками и учеными называется целый комплекс причин и рисков, которые сдерживают рост банковского ипотечного кредитования в России. Среди основных причин называются следующие: нормативно-правовое обеспечение находится на уровне становления; отсутствует механизм рефинансирования ипотечных программ; налицо недостаток опыта в разрешении вопросов при взыскании и отчуждении имущества, которое является объектом залога в институте ипотечного кредитования; внешняя среда банковского сектора достаточно нестабильна; с научной и практической позиций недостаточно обоснованы перспективы развития ипотеки в России с учетом социально-экономических показателей и рисков, отсутствия развитой и ясной системы страхования; методика аналитической оценки эффективности банковского ипотечного кредитования теоретически и практически несовершенна;
Помимо перечисленных базовых недостатков следует учесть тот факт, что необходимо создание целостного механизма банковского ипотечного кредитования, который должен включать в себя согласованную на всех уровнях систему целей, ресурсов и управляющих ими инструментов, которые должны основываться на определенных «правилах игры» (законах и общепринятых нормах), характерных для института ипотечного кредитования в отношении долговременного взаимодействия между его субъектами.
Поскольку важнейшим экономическим показателем любых бизнес-проектов и экономических операций для всех участвующих в них субъектов, агентов и контрагентов является показатель эффективности, то первостепенное значение приобретает вопрос разработки методики ее оценки с учетом рисков.
В условиях недостаточного финансирования со стороны государства важной задачей для органов власти на всех уровнях должно быть привлечение внебюджетных источников финансирования в сферу строительства жилья. Одним из перспективных выходов в данной ситуации представляется развитие и усовершенствование системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Рассматривая институт ипотеки как один из важнейших элементов экономической системы через систему рисков, следует выделить следующие основные, базовые, отличительные черты ипотеки как сложного, многоступенчатого финансово-правового механизма.
Во-первых, залог недвижимости выступает инструментом привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства.
Во-вторых, ипотека в состоянии обеспечить реализацию имущественных прав на жилищные объекты в тех случаях, когда иные формы не могут быть применены, как, например, трансакции купли-продажи жилья.
В-третьих, при помощи ипотеки на базе ценной бумаги может быть создан фиктивный капитал, который, в отличие от реального капитала, будет представлять собой не самовоспроизводящуюся стоимость, а только комплекс прав на получение определенного дохода23.
С экономической точки зрения ипотека представляет собой институциональный рыночный механизм оборота имущественных прав владельцев на объекты недвижимости в тех случаях, когда иные формы отчуждения имущества, прежде всего купля-продажа и обмен, нецелесообразны как с юридической, так и с коммерческой точек зрения.
При этом привлекаются дополнительные финансовые источники для реализации различных программ и проектов с учетом экономических рисков как кредиторов, так и заемщиков.
Необходимо выделить следующие институциональные и экономические отличительные особенности ипотечного кредита:
1) Непременное условие - обеспечение залоговой базой, при этом в качестве такого залога может выступать недвижимость, для приобретения которой берется ипотечный кредит. Иначе говоря, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредиту происходит процедура взыскания на жилье с последующей его продажей для погашения задолженности заемщика по кредиту перед кредитором.
Сумма, оставшаяся после погашения кредита (за вычетом расходов, связанных с осуществлением данной процедуры), должна быть возвращена теперь уже бывшему заемщику. Бывший заемщик и все совершеннолетние члены его семьи обязаны дать нотариально заверенное согласие на освобождение переданного в ипотеку жилья. Кроме того, передаваемое в ипотеку жилье не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. 2) Вторая особенность - длительность срока предоставления ипотечного кредита. Как правило, долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилых помещений предоставляются банками на срок от 3 и более лет. Наиболее оптимальным сроком, с учетом реальной процентной ставки по кредиту, можно рассматривать временной период от 25 до 30 лет, что соответственно, напрямую влияет на размер выплачиваемых заемщиком ежемесячных долей кредита. 3) Большая часть ипотечных ссуд имеют целевой характер. 4) Ипотечный кредит в развитых странах до недавнего времени (имеется, прежде всего, в виду, кризис ипотечного кредитования в США) считался одной из наименее низкорисковой банковской операцией. Тем не менее, данный тезис является достаточно спорным и должен рассматриваться с нескольких финансово-экономических и юридических позиций.
Специфика институциональной среды развития отечественной ипотеки
Модернизация экономики современной России в значительной степени нацелена на гармонизацию ее социальных параметров, формирование устойчивого гражданского общества, консолидацию различных слоев и групп населения, преодоление напряженности и взаимного отчуждения. В этом контексте системная функция ипотеки заключается в повышении социальной гармонии за счет массового удовлетворения одной из базовых потребностей людей - потребности в жилище с помощью рыночного механизма на основе частных трансакций под контролем государства.
Нет сомнения, что одной из наиболее острых социальных проблем в нашей стране является жилищная. По данным Госстроя России, около 45 миллионов россиян обитают в ветхом жилье, а в целом - более 70% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому сегодня как никогда важной становится задача развития ипотечного кредитования26.
Мировой опыт свидетельствует о том, что только система ипотечного кредитования способна обеспечить граждан квартирами в нужном количестве надлежащего качества. Все остальные модели, и прежде всего советский вариант государственного финансирования жилищного строительства, оказались несостоятельными. Поэтому в нашей стране в ближайшие годы должен быть создан эффективный механизм по приобретению жилья в кредит.
Институциональная среда функционирования механизма жилищного ипотечного кредитования представляет собой сложный комплекс специализированных институций, институтов, институциональных актов, норм, соглашений и стандартов, задающих систему общих ограничений контрактным взаимодействиям кредиторов и заемщиков.
Институциональная среда ипотечных отношений в РФ имеет двухуровневый характер. На макроуровне наиболее общие рамки ипотечной деятельности заданы Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ).
Функционирует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на основании закона № 122-ФЗ). Исправлены ошибки в Федеральном законе о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ), что позволило активизировать ипотечное кредитование покупки жилья на первичном рынке (14% от общего объема, 2007 г.).
Общефедеральные институциональные акты задают нижние и верхние пределы уровня неопределенности и величины трансакционных издержек участникам ипотечных отношений. На мезоуровне (региональная экономика) данные формальные правила конкретизируются, отражаясь в региональных и местных целевых программах и стратегиях социально-экономического развития.
В настоящее время назрел эволюционный переход к стратегии уточнения и детализации ипотечной институциональной среды, развития специфических региональных механизмов ипотеки с учетом местной специфики, расширению полномочий регионов по апробации новых подходов к развитию ипотечного кредитования.
На основании исторического опыта ряда стран, широко использующих ипотеку, а также на базе современных экономических достижений на данный момент времени наибольшее развитие в России получила американская система ипотечного кредитования.
Это подтверждает тот факт, что Правительством РФ в 1996 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как аналог американских ипотечных агентств. Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства27.
Основными функциями данного агентства являются: 1. Определение стандартов и правил ипотечного кредитования: - разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; - оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; - проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; - осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; - анализ деятельности банков, продающих кредиты; 2. Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: - покупка ипотечных кредитов; - выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; - выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами; 3. Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: - оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; - осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; -проведение семинаров, учебных курсов; - оказание консультативной помощи; - оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов.
Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики28.
Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российский институт ипотеки - это ограниченное количество первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь потенциальных заемщиков. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации.
С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее этот опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов.
Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования система окажется не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.
Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (до 30 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.
Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но эти программы не стандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.
Возможности и ограничения развития института жилищного кредитования в России
В эволюционном развитии отечественных ипотечных институтов в постсоветский период в полной мере проявился эффект «path dependence», связанный с зависимостью от предшествующей траектории институциональных изменений. В середине 1990-х гг., в период кризиса производственной сферы и хронического дефицита бюджета, государство предприняло попытку делегирования рынку своих функций. Одной из этих функций было обеспечение населения жильем. Поскольку в экономической политике господствовала проамериканская идеология «Вашингтонского консенсуса», выбор модели ипотечных институтов был сделан в пользу США. Но трансплантация этих институтов из страны со специфической историей и некомплементарной институциональной матрицей привела к высоким издержкам их адаптации в российском экономическом пространстве, возникновению дисфункций и перерождениям. Не случайно предпринимаются попытки дополнить американскую модель элементами немецкой и британской ипотечных систем. Однако преодоление эффекта «path dependence» требует значительных затрат и является потенциально длительным, эволюционным процессом.
Динамика роста выдаваемых в 2005-2007 гг. кредитов позволяет надеяться, что ипотека станет важнейшим направлением инвестирования строительной индустрии российских регионов. К тому же для этого, по мнению аналитиков рынка недвижимости, благодаря принятию новых законов в рамках программы «Доступное жилье» и формированию конкурентной среды, складывается благоприятная конъюнктура на рынке ипотечного кредитования. Поэтому в настоящее время институт ипотеки можно рассматривать как инструмент косвенного государственного регулирования экономики.
В каждом регионе ипотеку представляют в среднем более 20 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам до 100 и более ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости. Лидером на рынке ипотечного кредитования практически во всех регионах являются отделения Сбербанка России.
Конкурентными преимуществами старейшего российского банка являются «максимальная приближенность к клиентам», прозрачность и выгодность договорных отношений, отсутствие ряда традиционных банковских комиссий, необязательность комплексного страхования жизни заемщика и права собственности на объект недвижимости.
Лидеры региональных рынков ипотечного кредитования работают и на первичном, и на вторичном рынках жилья. Но, правда, доля ипотечных кредитов, относящихся к первичному рынку жилья у этих банков пока не велика - в районе 6-8%. Одна из причин этого - отсутствие у многих компаний-застройщиков разрешительных документов на строительство, отвечающих требованиям действующего законодательства.
Ставки по ипотеке в российских регионах находятся в диапазоне 10.50 - 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 7.93 - 17.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет, как правило, 0-1%. Срок ипотечного кредитования в Волгограде достигает 30 лет.
В настоящее время в области действуют несколько схем жилищного кредитования: коммерческая, кооперативная и социальная ипотека.
Коммерческая ипотека работает по двум основным моделям. По одной из модели банки работают на рынке первичного жилья, предоставляя полный цикл ипотечных услуг, выдавая ипотечные кредиты, используя собственные ресурсы. По этой модели работают такие крупные банки как Сбербанк России, Банк «Возрождение».
Это объясняется и тем фактом, что риск, который несут банки при выдаче ипотечного кредита намного меньше, чем потребительский кредит, т. к. ипотека самый защищенный вид кредитования с обеспечением. Так объем просрочки составляет 1% от объема выданных ипотечных кредитов, причем в ипотеке, в отличие от другого вида розничного кредитования, просрочкой является уже непогашение процента в первый же месяц.
Средние банки предпочитают использовать другую модель ипотечного кредитования. Ввиду недостаточности собственных средств у этих банков услуги по рефинансированию предоставляет им Агентство ипотечного жилищного кредитования (через регионального оператора), а также другие крупные банки. Схема работы при этом имеет следующий алгоритм: областной фонд за счет собственных оборотных средств выдает займы всем желающим улучшить свои жилищные условия, при покупке жилья они идут под залог будущей квартиры. Оформляется закладная, которая продается Федеральному агентству.
С 2006 г. большинство регионов все активнее используют средства федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Казалось бы, положительный результат очевиден, однако некоторые специалисты полагают, что банки лучше фонда могут справиться с задачей выдачи кредитов. Ведь оформление сделки через вторичного оператора удорожают ее на 7-10%.
Что касается развития ипотечного кредитования по "немецкой" модели, т.е. кооперативной ипотеки, постепенно создаются подобные институты. В них на получение кредита может рассчитывать потенциальный заемщик с более низкими доходами, чем в случае "американской" схемы кредитования. Очевидно, эта схема будет развиваться активно, т.к. она дешевле и проще американской модели. Но только после того, как стоимость жилья будет расти более низкими темпами, нежели инфляция и банковский процент. А пока "американская" схема приобретения жилья предпочтительнее накопительной.
И, наконец, третья схема ипотечного кредитования - социальная ипотека. Данная схема реализуется за счет средств областного бюджета. Займы для приобретения жилья выдаются молодым специалистам в основном работникам бюджетной сферы по низкой ставке процента намного ниже уровня инфляции.
В соответствии с изменениями, внесенными Правительством РФ в Правила предоставления из федерального бюджета субсидий на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, взятым на реализацию инвестиционных проектов, начиная с 2007 года существенно увеличиваются размеры государственной поддержки: при малоэтажном жилищном строительстве возмещение затрат на погашение процентной ставки по кредитам будет осуществляться в полном объеме из федерального бюджета, а при многоэтажном - размер государственной поддержки увеличится до 50%.
