Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости 11
1.1. Сущность понятия недвижимая собственность 11
1.2. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости 38
1.3. Критерии, характеризующие уровень развития рынка недвижимости 60
1.4. Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости 80
Глава 2. Основные направления регулирования рынка недвижимости 97
2.1 Административное регулирование рынка недвижимости 97
2.2. Финансово-кредитное регулирование рынка недвижимости 118
2.4. Роль негосударственных институтов в регулировании рынка недвижимости 146
Заключение 163
Список использованной литературы 172
Приложения
- Сущность понятия недвижимая собственность
- Структура и особенности функционирования рынка недвижимости
- Административное регулирование рынка недвижимости
- Финансово-кредитное регулирование рынка недвижимости
Введение к работе
Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Его развитие в нашей стране связывают с осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, а также с усовершенствованием законодательства в отношении прав на землю. Поэтому очень важным в настоящее время будет научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как непременной составной части рыночной системы хозяйствования.
Актршиынюеть тшяьв исследования. Очевидно, что рынок недвижимости новое явление в отечественной экономике. Имея определенное практическое развитие, он до сих пор не получил адекватного теоретического осмысления. Трансформация отношений собственности, осуществляемая в нашей стране существенно акцентирует вопросы исследования объекта этих отношений, как и наиболее объемного и специфичного вида объекта - недвижимой собственности. Фактическое отсутствие солидных научных трудов и источников по избранной теме диссертации делает остро актуальной разрабатываемую проблему. Данное положение объясняет во многом необходимость исследования функционирования рынка недвижимости, и складывающихся мировых тенденций государственного воздействия на развитие сферы недвижимости. Немаловажным моментом также является тот факт, что принятие законодательных актов в сфере недвижимости в настоящее время иногда осу ществляется без должного учета экономического содержания функционирования рынка. Поэтому нередко даже федеральные законы разрабатываются идентично успешно функционирующим зарубежным законам, но при этом они не учитывают особенности развития рынка недвижимости в наших условиях. Катастрофически медленное принятие законов и нормативных актов, несовершенство принимаемого законодательства во многом свидетельствуют о недостаточной разработанности данного вопроса на современном этапе развития отечественной экономики.
Согласно отечественной экономической и хозяйственной классификации недвижимость является одним из трех объектов собственности. По наиболее традиционному определению недвижимыми называют те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения. Поскольку в рыночной экономике любой объект собственности можно использовать как в целях личного потребления, так и в целях производительного потребления (для производства дохода и прибыли), постольку и недвижимые объекты можно поделить на объекты личного и производственного назначения.
Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить некоторые особенности функционирования рынка недвижимости. Такими наиболее очевидными особенностями даже для неспециалистов являются : очень низкая ликвидность спроса и предложения на рынке, которые не позволяют достаточно быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей на рынке; функционирование рынка недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономической конъюнктуры; в современных условиях государство вынуждено тщательно контролировать и оказывать содействие развитию рынка недвижимости с сфере лич
ного потребления, поскольку обеспечение нормальных условий существования граждан входит в функции государства и относится к области социального регулирования, даже бизнес, вообще говоря может передислоцироваться, если в его настоящем местонахождении не представляется достижение успеха.
Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться тем фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие. В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным. Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что в последующем является основой всей системы функционирования рынка недвижимости.
Недвижимые имущественные ценности фактически не могли подвергаться масштабному анализу, предметом которого всегда были такие глобальные экономические проблемы, как занятость, денежное обращение, вопросы торговой и инвестиционной политики на рынке товаров и услуг. Тем, не менее недвижимость всегда подвергалась влиянию текущих тенденций, господствовавших в мировой экономической практике, а также жесткому правовому контролю со стороны правительства.
В отечественной экономике только происходит становление рынка недвижимости, а в политэкономическом аспекте данная тема исследования является мало разработанной, поэтому особый акцент в изучении пришлось сделать на иностранные источники, поскольку именно зарубежный опыт позволя
ет вывести некоторые закономерности развития и регулирования рынка. Исследование выбранной темы особенно затрудняется тем, что отсутствует прямая статистическая информация, на основании которой можно делать определенные обобщения и выводы по данной теме. Большинство данных по рынку недвижимости всегда будет носить строго локальный (региональный) характер, и в настоящих условиях сбор обобщение такой информации не всегда представляется возможным. На наш взгляд, именно тенденции развития рынка недвижимости в зарубежных странах будут являться для отечественной экономики исходной базой для совершенствования рыночных отношений в данной области.
Вопросы методологии и практики функционирования недвижимой собственности, развития рынка недвижимости и его государственного регулирования в тех или иных аспектах исследовали в своих трудах такие отечественные и зарубежные экономисты как, Артеменков И., Балабанов И., Бессонова О., Волочков Н., Емелин В., Косарева Н..Котов В., Михайлов Е., Тарасевич Е., Тейтельман Н., Сивкова Л., Субботина В., Суханов Е., Ходов А., Вюртзебах Ч., Галати Ф., Аллавэй Велл., Кайл Роб., Поляковский Г., Харрисон Г., Фридман Дж., Ордуэй Ник..
В экономической литературе мало уделяется внимания исследованию недвижимости как объекту собственности, и связанных с этим особенностей функционирования рынка недвижимости. А в то же время, именно в силу специфических особенностей недвижимых объектов в хозяйственной практике часто применяется раздельное использование элементов отношений собственности. На практике это выражается в том, что именно для недвижимого
имущества наиболее характерно осуществление частичных имущественных прав в виде аренды, траста, лизинга, обращения взыскания, и.т. д..
Очевидно, что данная тема по причине ее неразработанности является достаточно актуальной для экономики нашей страны. В связи с этим, объектом исследования выбрано взаимодействие рыночных и регулирующих элементов (начал) в процессе функционирования рынка недвижимости.
Ц@№ настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его основные закономерности, а так же определить главные направления, где государственное регулирование рынка недвижимости было бы более эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи :
- определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик;
- определение структуры рынка недвижимости и основных критериев его сегментации;
- выявление объективных предпосылок специфики функционирования рынка недвижимости, а также определение структуры рынка и основных критериев его сегментации;
- изучение основных факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;
- обоснование наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;
- определение главных направлений государственного регулирования рынка недвижимости и анализ практического государственного участия в функционировании рынка в условиях переходной экономики;
- теоретическая оценка и анализ деятельности общественных и профессиональных организаций на рынке недвижимости;
Поскольку сфера недвижимости является весьма обширным и малоизученным объектом исследования, то она представляет обширное поле для продолжения изучения поставленных задач.
Наушазз новизна работы :
- раскрыто экономическое содержания понятия недвижимая собственность применительно к отечественной экономике;
- определены основные теоретические характеристики недвижимой собственности и отражено их непосредственное влияние на функционирование сферы недвижимости;
- дано политэкономическое обобщение содержания категории «рынок недвижимости» и показано его место в системе рыночных институтов;
- систематизирована структура рынка недвижимости и определены основные критерии его сегментации;
- выявлены тенденции, определяющие согласование экономических интересов на рынке недвижимости основных пользователей недвижимой собственности, профессиональных участников рынка и государства;
- обоснованы государственные приоритеты в регулировании рынка недвижимости исходя из принципа достижения максимального общественного эффекта ;
- на основе обстоятельного анализа государственного регулирования рынка недвижимости в странах с развитой рыночной инфраструктурой, определены основные методы регулирования рынка недвижимости в отечественной экономике;
- доказано, что одним из важнейших элементов административного вмешательства в исследуемую сферу является внедрение эффективной системы заключения сделок с недвижимой собственностью;
- определена политэкономическая сущность финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости, заключающаяся в интенсивном привлечении частных инвестиций в целях эффективного развития рынка и возможности использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений;
- доказано, что на функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает уровень развития и организации риэлторской и оценочной деятельности.
Научи©- отр&кгичосвю® значиш® работы заключается в том, что она является одним из немногих опытов политэкономического изучения проблем государственного регулирования рынка недвижимости в переходной экономике. Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее теоретических положений и выводов для определения границ государственного регулирования рынка недвижимости в современных условиях и повышения эффективности его функционирования.
Результаты исследования можно использовать как методологическую основу при разработке региональных положений и законов о налогообложении объектов недвижимого имущества, об оценке недвижимости и создании эффективной системы учета и контроля объектов недвижимости. Также материалы данной работы возможно применить при разработке положений о содействии решения жилищных вопросов на основе внедрения систем ипотечного кредитования в Республике Татарстан.
Выводы диссертации и некоторые положения данного исследования возможно использовать в учебном процессе при преподавании дисциплин «Экономическая теория» и «Мировая экономика» по темам : «собственность
как экономическая категория», «организация рыночной экономики», «структура рыночной экономики», «государственное регулирование экономики», « между на-родные экономические организации».
Методологической основой исследования явились труды большого числа зарубежных и отечественных экономистов по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, а также положения содержащиеся в ряде официальных документов, связанных с функционированием рынка недвижимости и его регулированием. В работе использованы законы, принятые федеральным Собранием РФ, Указы Президента РФ и РТ, Постановления федерального и республиканского правительства, а также официальные документы, изданные городскими органами власти г. Москвы и Санкт-Петербурга.
При исследовании использованы методы научной абстракции, единства исторического и логического подхода, дедукции и индукции, синтеза и анализа, монографии и другие методы.
Апробация работы заключается в опубликовании по теме диссертации пяти тезисов выступлений к научным и научно-практическим конференциям, проходившим в г. Казани в 1995-1999 г.г..
Сущность понятия недвижимая собственность
Рыночное хозяйство как общественная форма организации экономики, основана на товарном производстве. Основными, характеризующими ее элементами являются : экономическая обособленность рыночных субъектов, обеспечение свободы хозяйственной деятельности, формирование механизма свободного ценообразования, свободное маневрирование ресурсами и перелив капитала к более выгодообразующим сферам деятельности и отраслям экономики. Кроме этого государство регулирует деятельность субъектов рыночных отношений для нейтрализации негативных сторон рынка и его наиболее эффективного функционирования. Традиционно субъектами рыночного хозяйства являются : предприятия - это экономические единицы, которые используют факторы производства для изготовления продукции с целью ее продажи; домашние хозяйства - необходимые для воспроизводства человеческого капитала и обоснования производства; банки - финансово-кредитные учреждения, регулирующие движение денежной массы, необходимой для нормального функционирования рынка, и государство осуществляющее законодательную и политическую власть и контроль над хозяйственными субъектами для достижения общественных целей. История становления и развития экономики развитых стран свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. Развитие рынка недвижимости способствует во многом реализации одного из вышеперечисленных принципов рыночной экономики - экономической обособленности и свободе хозяйственной деятельности, поскольку участники рынка должны быть обеспечены территориально обособленными объектами для возможности осуществления их независимой деятельности. Другими словами, субъекты любого товарного рынка ( также как и субъекты рынка труда и рынка капитала ) являются участниками рынка недвижимости для приобретения или найма помещения, необходимость которого очевидна.
Недвижимая собственность, или недвижимость определенно является очень важным элементом рыночной структуры. Логика изложения предполагает определение данного понятия, а также раскрытие его основных характеристик. В отечественной хозяйственной практике наиболее часто дается следующее определение,: - « к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость, недвижимая собственность ) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». (1 ст. 130) Для экономической науки зарубежных стран характерны следующие определения данного термина : - « недвижимость это земля как физический объект и все, что прочно с ней связано» ; или - «недвижимыми называют те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения». (114 с.12)
По различным причинам в истории экономической теории не существовало объективных предпосылок для изучения понятия недвижимость, поскольку все-таки основополагающей в аспекте данного исследования является категория объект собственности. Однако, исходя из приведенных выше определений, очевидно, что наиболее близкими к ней по структуре являются категории «земля» и «капитал». Данные категории подробно исследованы в трудах многих известных экономистов ( А. Смит, Д. Риккардо, Ж. Б. Сэй, К. Маркс, Д. Хикс, А. Маршалл и. Др..) Глубокий историко-экономический анализ некоторых свойств и характеристик категорий «земля» и «капитал» способствует эффективному исследованию понятия недвижимая собственность и раскрытию специфики ее функционирования. К примеру, главная особенность капитала - приносить доход. Эта особенность обуславливает некоторые экономические характеристики недвижимости и оказывает факторное влияние на рынок недвижимости. В западной экономической литературе любой доход на капитал будет называться процентом на капитал или прибылью. Современный анализ рынка недвижимости подтверждает специфичность определения финансового результата от использования земельных, финансовых, производственных ресурсов, главным образом, благодаря физической и экономической природе недвижимости.
В настоящее время, в системе зарубежных экономических наук ( в частности, США ) выделяется ряд отраслевых, которые исследуют обособленное функционирование отдельных отраслей и секторов экономической и хозяйственной деятельности. Так, например, в самостоятельную науку выделяют городскую, сельскохозяйственную, жилищную экономику. Изучением теоретических основ, некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимое занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости. Основная цель данной науки - определение эффективных методов, методик, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую различных участников рынка. Высокий уровень развития рынка недвижимости, предполагает активное использование не только опера-ций купли-продажи, а также залога, доверительных отношений, лизинга и.т.д..
Структура и особенности функционирования рынка недвижимости
Одним из основных постулатов современной политэкономии является утверждение, что рыночная структура является наиболее приспособленной к высокоэффективной хозяйственной деятельности, и является оптимальной структурой для максимального удовлетворения потребностей общества. Традиционно, с одной стороны, рынок представляет собой совокупность отношений товарного обмена, и с данной позиции основным направлением исследования является изучение условий функционирования рыночной структуры и реализации ее основных функций. С другой стороны, рынок изучается как объемная система отдельных взаимосвязанных рынков, которые представляют собой неотъемлемые элементы единого целого. Единое понятие «рынок» подразумевает собой совокупность многих типов рынков, отличающихся друг от друга разнообразными признаками. Классификация рынков разнообразна, поскольку в основу градации могут быть положены разные критерии. Это вполне объяснимо, поскольку рынок представляет собой взаимосвязь экономических субъектов, то формы этой взаимосвязи могут весьма различаться в зависимости от объекта сделок, субординации (отношений) участников сделок, их местоположения и.т.д..
Классификация рынков позволит более полно охарактеризовать основную структуру, процесс функционирования и возможные направления эволюции рынка недвижимости. Итак, согласно основному интересующему нас критерию классификации - экономическому назначению объекта рыночных отношений выделяют: - рынки товаров и услуг, рынки капиталов, рынки рабочей силы.
В настоящее время среди отечественных экономистов нет единого мнения, о том, к какой из вышеперечисленных групп следует относить рынок недвижимости. Одни считают, что недвижимость относится к товарным группам достаточно специфического характера, которая тем не менее функционирует на рынке товаров и услуг. «Недвижимость относится к категории товаров, в то же время достаточно сложный процесс передачи прав на недвижимость обуславливает низкий уровень ликвидности как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.» (21 с.38) Другие определяют рынок недвижимости как неотъемлемую часть финансового рынка. « Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.»(12 с.13) Мы не можем однозначно согласиться ни с одним из этих полярных утверждений, так как по сути они не полностью раскрывают сущность понятия рынок недвижимости. Зарубежные экономисты не склонны рассматривать рынок недвижимости в контексте взаимосвязанных элементов рыночной структуры как господствующей экономической системы. В данном случае, присутствует скорее микроэкономический подход, т.е. определение дается исходя из сущности составляющих элементов самого объекта. « Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Как показано по упрощенной модели участников , рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов.» (59 с. 16)
На наш взгляд, рынок недвижимости представляет собой сферу обращен специфического капиталоемкого товара, которая находит отражение в нетрадиционной для простого товарного рынка системе экономических отношений между его субъектами. Специфика данного товара позволяет не только использовать его в качестве инвестиционного объекта, но и объясняет существование операций, характерных в общей массе для данного вида имущества , таких как траст, ипотека, лизинг и.т.д.. Для дальнейшего изложения нам понадобится представление о сегментации рыночного хозяйства по назначению объектов рыночных отношений. Достаточно подробно данная сегментация представлена в следующей схеме (см Прил. 2) Как демонстрирует данная схема, товарные рынки и рынки капиталов имеют общий элемент, а именно - инвестиционные товары как тип объекта. Традиционно подобными товарами являются недвижимое имущество и золото. В данной работе уже приводилась классификация недвижимых объектов на производственные и непроизводственные. Для определения рынка недвижимости эта классификация несет дополнительную существенную характеристику. Назначение объекта рынка определяет критерий целевого функционирования рынка, согласно которому рынок недвижимости делится на потребительский и инвестиционный. Очевидно, что потребительский представляет собой использование объектов недвижимости в целях конечного потребления и состоит в основном из рынка жилья и частично из рынка земельных угодий. Относительно недвижимых объектов участвующих в производственном процессе, мы используем термин «инвестиционный», поскольку инвестирование представляют собой использование различных ценностей (денежных, имущественных и интеллектуальных), которые направляются в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате чего образуется прибыль или достигается социальный эффект. Различают значительное количество инструментов инвестирования : денежные средства, ценные бумаги, кредиты, движимое и недвижимое имущество, имущественные права и интеллектуальные ценности , и.т.д.. Согласно основному классификационному признаку - виду объекта инвестирования теоретики различают три основных вида инвестиций : производственные, финансовые и потребительские.
Административное регулирование рынка недвижимости
Экономическое регулирование рынка недвижимости реализуется в сочетании и взаимодействии с методами административными воздействия. И хотя разграничение методов государственного воздействия на экономические и административные носит достаточно условный характер, можно выделить определенные существенные различия. Так, административное регулирование определяет, прежде всего, рамки экономической самостоятельности и функционирования хозяйствующих субъектов. В то же время, конкретные направления хозяйственной деятельности определяются методами экономического воздействия через стимулирование, косвенное содействие к осуществлению определенных действий.
Очевидно, что для внедрения в практику экономических методов обязательно должны быть созданы правовые регуляторы, которые должны обозначить рамки хозяйственной деятельности, а также четко определить права и обязанности хозяйствующих субъектов. Внутри оговоренного законодательством экономического пространства, разрешенного для предпринимательской деятельности, хозяйственные субъекты обладают известной свободой в принятии решений. И возникающие экономические отношения, в данном случае, реализуются в договоре. Свобода договора , т.е. возможность собственника своей волей распорядиться своим имуществом и своими правами, выступает как основной движущий элемент экономической деятельности в условиях рынка.
Основные требования, предъявляемые к административно-правовому регулированию определяются характером рыночных отношений. К таковым, по нашему мнению, относятся : - обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, полная свобода принятия решений и экономическая ответственность за результаты своей деятельности. Рыночные отношения представляют собой саморегулирующуюся систему, основанную на обратной связи и подчиняющуюся строго определенным правилам. Административное регулирование основано, прежде всего, на законодательстве. В области недвижимости оно включает в себя взаимодействие следующих элементов: - 1. рынок недвижимости, который располагает широким ассортиментом всех видов объектов недвижимости; - 2. законодательная база, определяющая права и обязанности всех участников процессов, происходящих на рынке недвижимости; - 3. государственные учреждения , выполняющие различные функции экономического и административного регулирования.
В конечном итоге административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели :
- содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости , которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности ( государственные программы приватизации, национализации, социального жилья и.т.д.);
-обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов.
Относительно государственных органов, выполняющих функцию государственного регулирования необходимо отметить следующее. До недавнего времени в России не было ни одного федерального закона , регулирующую сферу недвижимости. Поэтому етодая административно-территориальная единица создавала собственные правовые базы, органы управления на местном уровне, и регулирование осуществлялось самостоятельно. Так, в частности в Республике Татарстан, согласно законодательству в области недвижимости функционируют следующие органы -: Комитет по земельной реформе и землеустройству - осуществляет государственный учет земельных участков, организует и контролирует землеустроительные работы; - Бюро технической инвентаризации - осуществляет государственный учет, техническое , экономическое и другие описания зданий, строений и сооружений; - Комитет по управлению государственным имуществом - выступает арендодателем государственного имущества, контролирует использование нежилого фонда республики, а также осуществляет регламентацию деятельности негосударственных институтов на рынке недвижимости - осуществляет контроль за риэлторской и оценочной видами деятельности.
Существующая система государственного регулирования и управления в республике в некоторой степени способствуют развитию рыночных отношений в сфере недвижимости. При этом объективно существуют значительные недостатки, которые можно сформулировать следующим образом : во-первых, со стороны государства объекты недвижимости в недостаточной степени во- влечены в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса. Во-вторых, система эксплуатации объектов недвижимости в настоящее время не адаптирована к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие
-либо конкурентные начала, и ее основной чертой является явно затратный характер использования. Следующей причиной, на наш взгляд, является отсутствие четкого правового и организационного обеспечения операций на рынке недвижимости, а также фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка . Это в наибольшей степени становится причиной криминальных явлений в сфере недвижимости.
Перед государственными органами стоит задача поиска наиболее эффективных и доступных методов экономического и административно-хозяйственного управления сферой недвижимости. К решению данной задачи привлекаются и негосударственные институты , занятые в сфере недвижимости. Для иашей республики при содействии Первого Института Независимой Оценки и аудита (ПИНО) в 1996 году была разработана «концепция создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан». Первый Институт Независимой Оценки и аудита - наиболее известное в России негосударственное коммерческое предприятие, которое совмещает в своей деятельности как научно-исследовательскую и консультационную работу, так и обучение специалистов в области недвижимости и ценных бумаг. Упомянутая концепция системы управления недвижимостью Республики Татарстан строится на нескольких конкретных принципах и имеет достаточно определенные цели. Так, в частности, основными целями создания системы являются : оптимизация организационной структуры территориального управления недвижимостью и на основе этого - достижение рационального налогообложения недвижимости, а также повышение инвестиционной привлекательности региона.
Финансово-кредитное регулирование рынка недвижимости
Важнейшим рычагом регулирования рынка недвижимости являются финансовые средства, обеспеченные залогом недвижимости. Недвижимость составляет значительную часть активов любой страны и оборот таких финансовых средств оказывает существенное влияние на все сферы экономики. Та часть финансового рынка, где обеспечением возврата заемных средств служит недвижимость, называется рынком ипотечного капитала. Государственные органы развитых стран стараются тщательно контролировать отношения на рынке ипотечного капитала, понимая, что нарушение равновесия на нем может повлиять на благосостояние всего общества. Активное функционирование ипотечного рынка в развитых государствах свидетельствует о долгосрочном характере финансовых отношений, что является признаком определенной стабильности денежно-кредитной и финансовой систем общества.
Очень важным аспектом исследования является определение целей финансово-кредитного регулирования в сфере недвижимости. На наш взгляд, вив жилищной сфере и для объектов промышленного и коммерческого назначения такими целями являются содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. В данном случае происходит использование не только потребительских (физических) качеств недвижимости , а она выступает как часть финансового капитала, приносящего вмененный доход.
Развитие рыночных отношений в сфере недвижимости требует создания весьма сложного инфраструктурного обеспечения. Объекты недвижимости характеризуются высокой капиталоемкостью и материалоемкостью, а это означает, что для их производства и реализации необходимы большие единовременные вложения, которые должны быть заранее накоплены и инвестированы В развитых государствах даже вполне состоятельные граждане не всегда располагают такими средствами , и возникает потребность в заемных деньгах. Производство и распределение недвижимости в рыночной экономике более всего связано с ссудным капиталом и его стоимостью на кредитном рынке.
Основополагающим в аспекте косвенного регулирования рынка недвижимости становится ипотечный кредит, который является главным инструментом финансирования производства недвижимости. Это специальный вид кредита для покупки и или под залог недвижимости, а также согласованное с кредитором обязательство покупателя возвратить долг с процентом в обусловленный срок и в соответствии с оговоренным порядком выплаты. При этом кредитор пользуется правом отторжения и продажи заложенной недвижимой собственности в случае неуплаты или задержки долга. И исторически ипотека возникла как средство обеспечения возврата кредитов, и представляла собой залог недвижимого имущества. Ипотека (греч. Hupoteka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) . Она возникла еще при рабовладельческом строе и получила широкое распространение при феодализме, широкое применение как вид залога имела в XIX веке, когда имущество имело, главным образом, форму недвижимости. В этих условиях кредитора, выдавшего ссуду под залог недвижимости, выгодно отличала от других возможность взыскивать свой кредит в случае неуплаты.
На практике существует две концепции ипотеки. Характерными чертами первой концепции, которая применяется в странах романо-германских систем, является тот факт, залог недвижимого имущества должен быть обязательно зарегистрирован в поземельной книге или кадастре. Любая хозяйственная операция подлежит отражению в этих регистрационных документах, таким образом реализуется механизм защиты экономических прав владельца имущества. Баланс интересов в этих отношениях несколько смещен в пользу залогодателя-должника, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания, осуществляемого, как правило, на основании решения суда.
В странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая, она носит название титульного залога недвижимости. Ипотечный кредит (mortgage) предоставляется заемщику на длительный срок с рассрочкой погашения, в качестве обеспечения обязательств в данной схеме выступает сама приобретенная в кредит недвижимость, формальным владельцем которой до погашения кредита является кредитор. При этом происходит временное расщепление экономического содержания собственности на недвижимость : владение и пользование остаются у залогодателя, а право распоряжения («титульное» право собственности) переходит к залогодержателю. Подобная традиция основывается на принципе доверия к субъектам хозяйственных сделок , широко распространенном в англо-американской правовой системе и позволяет использовать и другие формы доверительной собственности ( например, траст).
Функционирование экономики развитых стран после второй мировой войны однозначно демонстрирует общую направленность к возрастанию роли денежно-кредитного регулирования в государственной экономической политике.
