Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок недвижимости: базовые принципы функционирования 8
1.1. Недвижимость: понятие и специфика 8
1.2 Рынок недвижимости, его структура и границы 28
1.3. Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития 47
Глава 2. Место и роль рынка недвижимости в региональной экономике 59
2.1. Понятие и классификация регионов 59
2.2. Влияние состояния экономики региона на региональный рынок недвижимости 85
Глава 3. Государственное регулирование рынка недвижимости региональный аспект 107
3.1 Система государственного регулирования экономики и ее особенности на региональном уровне 107
3.2. Государственная политика на рынке недвижимости 124
Заключение 134
Список использованной литературы 139
- Недвижимость: понятие и специфика
- Рынок недвижимости, его структура и границы
- Понятие и классификация регионов
- Система государственного регулирования экономики и ее особенности на региональном уровне
Введение к работе
АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ
Актуальность диссертационного исследования основывается на необходимости определения зависимости функционирования рынка недвижимости как одной из подсистем региональной экономики от состояния экономики региона в целом.
Особое место рынка недвижимости в экономики страны основывается на его стабильных качествах как инвестиционного актива и, следовательно, привлекательности как объекта предпринимательской деятельности.
Также необходимо отметить социальную значимость рынка недвижимости, как категории имеющей отношение ко всем слоям общества с точки зрения их места жительства и рода деятельности.
Следующим значимым моментом является относительная молодость рынка недвижимости в России, что проявляется в его недостаточной изученности и развитии.
Значимость рынка недвижимости влечет за собой его особое положение и использование соответствующих методов государственного регулирования.
Рынок недвижимости обладает мощным мультипликативным воздействием, как на развитие региона, так и на экономику страны в целом, что позволяет использовать его в качестве сильного средства регулирования на разных уровнях экономики.
Текущее состояние рынка недвижимости, история его развития делают целесообразными как изучение внутренних закономерностей развития рынка недвижимости, так и определение его места во всей системе экономики региона и их взаимном влиянии, поиск и создание эффективных инструментов его регулирования.
ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты изучения процессов формирования рынка недвижимости, определить роль рынка недвижимости в общей системе экономики региона.
В соответствии с целью исследования в диссертационной работе ставятся следующие задачи:
? Определить границы трактовок термина «недвижимость» - как с точки зрения ее материально-вещественной сущности, так и с экономических позиций;
? Выявить наиболее важные особенности и товарные границы рынка недвижимости.
ш Определить границы и научную полноту понятия «регион», а также рассмотреть классификацию регионов.
? Исследовать показатели региональной экономики, имеющие наибольшее влияние на рынок недвижимости и продемонстрировать их значимость.
? Определить основные направления и методы государственного регулирования рынка недвижимости в соответствии с целями экономики региона;
ПРЕДМЕТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с взаимным влиянием процессов, происходящих на рынке недвижимости и на уровне экономики региона,
ОБЪЕКТОМ ИССЛЕДОВАНИЯ является российский рынок недвижимости.
ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
Степень разработанности проблемы
В российской экономической литературе с начала 90-х годов прошлого века стало уделяться значительное внимание исследованию процессов, происходящих на рынке недвижимости. Различные аспекты рынка недвижимости в современной российской экономике, основы анализа операций на рынке недвижимости рассматриваются в работах таких авторов, как: Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Т.В. Власова, С.Н. Волков, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, Л.М. Каплан, Н.В. Комарова, С.Н. Максимов, Ю.В. Пашкус, В.И. Ресин, Э.М. Соколовская, Е.И. Тарасевич, А.Ю. Цыцырева, В.З. Черняк.
Вопросам функционирования рынка недвижимости посвящены работы Е.Б. Ардемасова, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, СВ. Грибовского, С.Н. Максимова, Б.Д. Новикова, Е.В. Песоцкой, Е.И. Тарасевича, Николаса Ордуэя (Nicholas Ordway), Джека Фридмана (Jack P. Friedman), Генри С. Харрисона (Нету S. Harrison).
Активно развивается направление, связанное с методологией оценки недвижимости. Это, в частности, труды: СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, М. А. Федотовой. Перечисленные авторы внесли существенный вклад в деле адаптации мировой теории оценки к современным российским условиям (отчасти закрепленный соответствующими нормативно-правовыми документами регионального и федерального уровней).
Исследования ряда американских специалистов - Нейла Кэрна (Neil Carn), Джозефа Рабиански (Joseph Rabianski). Роналда Рэкетера (Ronald Racster) - раскрывают возможности так называемого технического анализа рынка недвижимости. Джером Б. Эленик (Jerome В. Alenick) исследует сферу девелопмента - проблемы развития недвижимости, методы организации и финансирования.
Марк Коулман (Mark Coleman) и Джеймс Р. Уэбб (James R. Webb), рассматривают недвижимость, как составляющую инвестиционного
портфеля, анализируют инструменты инвестирования в коммерческую и многосемейную недвижимость. С. Майкл Джильберто (S. Michael Giliberto) и Сэндон Дж. Голдберг (Sandon J. Goldberg) исследуют недвижимость в контексте рынков капитала.
Таким образом, работа в равной степени опирается на исследования как отечественных, так и зарубежных специалистов.
Теоретическая база
Основной методической, теоретической и эмпирической базой исследования являются комплексный подход к изучению роли недвижимости в экономике региона, основы экономической теории.
В работе применялись, методы сравнительного экономического анализа, статистики, маркетинговых исследований, графических изображений, анализ первичной документации и нормативно-правовых актов.
Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодифицированные акты Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, законы субъектов Российской Федерации и другие нормативно-правовые акты.
Информационную базу исследования составляют данные, характеризующие состояние и тенденции мирового рынка недвижимости, рынка недвижимости России и ее субъектов; статистические материалы и аналитические обзоры, опубликованные в литературных источниках и информационных сетях.
НАУЧНАЯ НОВИЗНА
Научная новизна исследования представляется в систематизации понятийного аппарата, связанного с терминами «недвижимость» и «регион», определении товарных границ рынка недвижимости, разработке матрицы сравнительной классификации регионов с позиции влияния их
основных экономических показателей на рынок недвижимости и определении основных направлений и методов государственного регулирования рынка недвижимости на региональном уровне.
ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ
Теоретическая значимость исследования состоит в предложенной автором системе сравнительного анализа регионов, которая дополняет существующую Методологическую базу оценки эффективности функционирования регионального рынка недвижимости.
Использование в учебных целях.
Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономика недвижимости», «Управление государственным и муниципальным имуществом», «Региональная экономика», «Государственное регулирование социально-экономических процессов», «Анализ и прогнозирование состояния рынков недвижимости».
Практическая значимость работы заключается в том, что общие выводы и предложенная матрица сравнительно анализа регионов могут быть использованы в хозяйственной практике. В частности при дальнейшей разработке и совершенствовании концепций и стратегических планов социально-экономического развития регионов; при разработке и внедрении региональных программ развития рынков недвижимости; в целях построения целостной системы управления государственной и муниципальной собственностью.
Предложенные методы анализа рынка недвижимости в контексте регионального развития также могут быть использованы при разработке, оценке и осуществлении инвестиционных проектов и программ целевого финансирования.
Недвижимость: понятие и специфика
При необходимости изучить какой-либо вопрос научного характера, первым шагом вполне логично выглядит попытка разобраться в тех понятиях и определениях, посредством которых рассматриваемый вопрос раскрывается. Недвижимость не исключение. Однако в самом начале исследования сталкиваешься с вопросом: А что есть недвижимость? Даже поверхностный анализ специальной литературы наталкивает на мысль, что в настоящий момент единого и общепризнанного мнения по данному вопросу нет.
Среди трактовок самого понятия недвижимости можно выделить три основных направления: определение недвижимости через призму ее физических свойств, с юридической точки зрения, с позиции недвижимости как предмета экономических отношений.
Логично предположить, что определение недвижимости должно учитывать все три вышеперечисленных аспекта, однако поскольку каждый из них обладает определенной спецификой то учесть все тонкости весьма проблематично, т.к. возникает вероятность излишней перегруженности определения узкоспециализированной информацией и, как следствие, снижение общей информативности определения. С другой стороны, чрезмерное упрощение снижает общую теоретическую и практическую нагрузку понятия.
Как же определяется недвижимость с различных точек зрения? При рассмотрении понятия недвилсимость как физического объекта подразумевается совокупность земельного участка и всего, что прочно с ним связано.
Подобная позиция к определению недвижимости распространена во многих странах мира. Отличительной особенностью данного подхода можно назвать большое внимание, уделяемое терминологии определения вопроса. Это не удивительно, т.к. основные термины (земля, недвижимость, недвижимая собственность) часто перекликаются между собой, но, вместе с тем, несут и свои, ярко выраженные особенности.
Под термином «земля» понимается поверхность земли в совокупности с предметами природного происхождения, постоянно закрепленными на ней, а также участки недр, расположенных непосредственно под поверхностью земли и воздушное пространство над нею.
Понятие «недвижимость» расширяет предыдущий термин, т.к. добавляются также все улучшения прочно связанные с землей и созданные человеком.
Термин «недвижимая собственность», в свою очередь, еще шире и включает пакет прав на собственность.
Резюмируя, можно определить недвижимость (с материально-вещественной точки зрения) как участок земли, включающий пространство над ним и содержание недр, плюс усовершенствования на участке земли, любые случайные, специально выполненные или принадлежащие земле, неотделимые от земли. Легко заметить, что определяющей особенностью рассматриваемого подхода является «неотделимость улучшений естественного и искусственного характера от земли».
Автор предлагает следующую трактовку понятия «недвижимость» в рамках его материально-физической сущности. Недвижимость - это совокупность материальных объектов, состоящую из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, включая содержание недр под ним и воздушное пространство над ним, а также здания и сооружения.
При рассмотрении понятия «недвижимость» с юридической точки зрения, целесообразно обратиться к ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооруэюения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам моэюет быть отнесено и другое имущество" .
Логично предположить, что не указанные в данной статье вещи могут быть отнесены к движимому имуществу. Следовательно, в регистрации прав на них не нуждаются (кроме, случая, когда движимые вещи рассматриваются в качестве составной части имущественного комплекса). Налицо, таким образом, законодательное разделения самой «недвижимости» и совокупности прав на нее. Хотя, в ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости» речь идет именно о регистрации прав на вещи, а не самих вещей.
Таким образом, уже при поверхностном взгляде можно определить недостаточную степень проработки данного подхода в отечественном законодательстве. При детальном рассмотрении выделяется еще несколько неоднозначных моментов:
1) Недостаточная последовательность деления недвижимых «по природе» вещей. В определении различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. Далее, вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две группы: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние насаждения, здания, сооружения. Возникает логичный вопрос: почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй, ведь с точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, критерий "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению" неприменим к зданиям и сооружениям. Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. Следовательно, фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения.
2) Неточность формулировок словосочетаний «прочно связано» и «несоразмерный ущерб назначению», являющихся критериями отнесения тех или иных предметов к категории недвижимых.
Рынок недвижимости, его структура и границы
В предыдущей главе нами было рассмотрено само понятие недвижимости и то многообразие мнений, существующих по этой проблеме. Обращая внимание на рынок недвижимости, необходимо признать, что количество дискуссионных аспектов в определении сущности и специфических особенностей рынка недвижимости, как минимум не уступает количеству аналогичных вопросов относительно самого понятия недвижимость. В свете выбранной тематики исследования, наиболее значимым представляется вопрос касательно определения собственно сущности рынка недвижимости, его последовательной классификации и структуризации, отнесения рынка недвижимости к тому или иному типу рынков.
Рассматривая само понятие рынка недвижимости, ряд авторов подразумевает саму деятельность этого рынка: «рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости».
Л.П. Белых прямо утверждает: «понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости», так как в узком смысле понятие «рынок» - это место купли-продажи товаров и услуг, а рынок недвижимости не имеет определенного места купли-продажи»16,
В.А. Горемыкин и Э.Р. Бугулов рассматривают рынок недвижимости «как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения» .
Ю.В. Пашкус и Н.В. Комарова предлагают следующую формулировку «Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т.е. механизм, на который влияют желания участников рынка, а также различные социальные и политические факторы» .
Вместе с тем, при определении рынка недвижимости необходимо учитывать специфику самого понятия недвижимость, ее двойственность. Если опираться на этот постулат, то возникает понимание рынка недвижимости как рынка оборота прав на недвижимость. Дж. Фридман и Н. Ордуэй определяют это так: «Рынок недвижимости - это определенная система механизмов спроса и предложения, посредством которых имущественные права и выгоды (интересы) трансформируются, т.е. переходят от продавца к покупателю, вливаются цены, а земельные территории с закрепленными на них объектами распределяются среди различных конкурентных форм (вариантов) землепользования»19. Е.И. Тарасевич рассматривает рынок недвижимости как «совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести вместе покупателей и продавцов особого товара - различных прав на недвижимость».
Приведенные выше мнения определяют, по мнению С.Н, Максимова, одну сторону проблемы: переход прав на недвижимость, распределение недвижимости между различными вариантами ее использования обеспечивается рыночными механизмами. С другой стороны, необходимо выяснить: куда же относить комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов?
Таким образом, можно выделить два основных подхода к определению рынка недвижимости: 1. Включение в рамки рынка недвижимости всех экономических отношений по поводу недвижимой собственности; 2. Включение в рамки рынка недвижимости отношений связанных, в основном, с куплей-продажей недвижимой собственности
Наиболее полным, в этой связи, представляется следующее определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование»21.
Рынок недвижимости можно рассматривать, таким образом, как особую сферу рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и к рынкам услуг.
Рассмотрение рынка недвижимости в качестве товарного рынка обусловлено пониманием самой недвижимости товаром особого рода. Например, Н.Г. Волочков, относя недвижимость к категории товаров, отмечает ее тесную взаимосвязь с привлечением финансового капитала и использованием различных ресурсов. При этом рынок недвижимости рассматривается им как неотъемлемая часть и "существенная составляющая любой национальной экономики" и представляется как основа существования рынка вообще, т.к, виды рыночных элементов не могут существовать вне отношений в сфере недвижимости, и в этом смысле являются полноправными участниками единого рынка недвижимости . Схожего мнения придерживается Б.Д. Новиков: «рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, с оборотом прав на объекты недвижимости» .
Понятие и классификация регионов
Исследование роли рынка недвижимости в региональной социально-экономической системе возможно, очевидно, лишь на основе раскрытия специфики региона как пространственного социально-экономического образования,
В наиболее общем виде под регионом, как пишет один из видных современных отечественных экономистов А.Г. Гранберг, понимается «... определенная территория, отличающаяся от других территорий по ряду признаков и обладающая некоторой целостностью, взаимосвязанностью составляющих ее элементов»44. Это понятие может быть принято как исходное, однако, как указывает сам автор, оно является «весьма абстрактным» и содержательное его наполнение во многом определяется подходом к его исследованию.
Обращение к отечественной экономической литературе показывает, что е термин «регион» начинает использоваться в ней относительно недавно по историческим меркам. Первые работы монографического характера появляются лишь во второй половине XX века в связи с развитием такого направления экономических исследований как региональная экономика. В одной из первых работ по этому вопросу давалось следующее определение понятия регион: «... Под регионом понимается крупная территория страны с более или менее однородными природными условиями и характерной направленностью развития производительных сил на основе сочетания комплекса природных ресурсов с соответствующей сложившейся и перспективной материально-технической базой, производственной и социальной инфраструктурой»45.
Основной акцент в данном определении, как мы видим, делался на однородности природных условий и определенной направленности развития производительных сил, иначе говоря, сугубо на экономической стороне проблемы, а в более узком виде - на проблеме рационального использования производительных сил.
Социальным и социально-экономическим отношениям, их специфике в условиях того или иного региона, в рамках данного подхода уделялось существенно меньшее внимание. По сути, эти аспекты рассматривались лишь как второстепенные, лишь как «инфраструктура».
Схожее определение региона мы находим и в работах такого известного экономиста как Н.П Федоренко: «Регион - это совокупность различных отраслей хозяйства, рассматриваемых на одной территории, охватывающих производство, распределение, обмен и потребление материальных благ и услуг»46. В данном случае «производственный акцент» заметен в еще большей степени, поскольку весь смысл понятия регион сводится к «хозяйству». Правда, появляется в данном определении и позитивный момент - подчеркивается территориальное единство воспроизводственного процесса.
Указанный аспект еще более наглядно виден в еще в одном определении региона, где регион трактуется как «территориально специализированная часть народного хозяйства страны, характеризующаяся единством и целостностью воспроизводственного процесса» 7. Регион, как хорошо видно, выступает здесь уже не как простая совокупность отраслей экономики, привязанная к определенной территории, но подчеркивается воспроизводственная целостность региона. Но и в данном случае регион трактуется, прежде всего, как часть народного хозяйства. Социальные и социально-экономические аспекты проблемы и, тем более, единство экономических и социальных процессов на региональном уровне оказываются, в лучшем случае, на заднем плане.
Акцентирование внимания на экономической стороне региональной проблематике является достаточно характерным для литературы 60-70-х гг. XX века и это, по-видимому, определяется тем, что регион рассматривался лишь как составная часть единой плановой экономики, функцией которой является производство определенного круга материальных благ в соответствии с местом региона в территориальном разделении труда. В зарубежной литературе производственный аспект в качестве системообразующего фактора определения региона тоже весьма распространен, в частности, среди сторонников теорий размещения. Ее основоположники и последователи (в основном, представители немецкой школы экономической науки - И.Г.фон Тюнен, А.Вебер и другие) в своих работах основное внимание уделяли проблемам территориального размещения производства в зависимости от таких факторов как транспортные издержки, затраты на сырье и трудовые ресурсы и пр., акцентируя внимание на том, что критерием оптимальности размещения является минимизация суммарных издержек производства и сбыта48.
Причина, рассмотрения советской экономической наукой региональной проблематики сквозь призму размещения производительных сил, их наиболее эффективного использования, связанных с этим проблем отраслевой специфики отдельных регионов, связана, на наш взгляд, с тем, что в стране был достигнут определенный уровень экономического развития, при котором материальное производство (причем, в основном, связанное с извлечением и первичной переработкой природных ресурсов) являлось доминирующей сферой экономики. Вопросы эффективного использования материальной составляющей производительных сил естественным образом становились в этих условиях приоритетными в региональных условиях, хотя и сегодня акцент на этой стороне проблемы достаточно характерен для научной и, особенно, учебной литературы по вопросам региональной экономики49.
Другой особенностью региональных исследований в советской экономической литературе являлась специализированная прагматическая и нормативная направленность; основное внимание было направлено на проблемах повышения эффективности использования ресурсов, рационального размещения производства на территории страны, развития территориального разделения труда.
Система государственного регулирования экономики и ее особенности на региональном уровне
Государственное регулирование экономики в современных, рыночных условиях ведения хозяйственной деятельности ставит во главу угла принципы самостоятельности и автономности субъектов хозяйственной деятельности от государства, отсутствие непосредственного вмешательства в содержание их деятельности, защита частных интересов от необоснованного посягательства со стороны государственных органов.
Административные методы, таким образом, могут являться средством лишь экстренного вмешательства в экстремальных ситуациях.
В условиях рыночной экономики базовыми инструментами государственного воздействия на экономические отношения выступают следующие институты:
Нормативная, база, регламентирующая отношения между участниками хозяйственной деятельности; Система органов государственной власти и совокупность результатов их деятельности определяющая взаимоотношения участников экономических отношений, как между хозяйствующими субъектами, так и с органами власти; Система экономических инструментов направленных на повышение инвестиционной привлекательности тех направлений деятельности, которые признаются обществом в лице государства как отвечающие его интересам (налоговые инструменты, бюджетные расходы и пр.). Действуя подобными инструментами, государство получает определенные возможности влиять на состояние и основной вектор развития как экономики страны в целом, так и состоянием экономик конкретных регионов.
Основными элементами государственного регулирования, обеспечивающие его позитивную деятельность, являются:
1. Развитая система законодательно-нормативного регулирования социально-экономических процессов;
2. Государственный сектор экономики, т.е. объектов прямого государственного управления (оборонная промышленность, государственные земельные угодья, магистральные виды транспорта, коммуникации, объекты смешанных видов собственности в различных отраслях);
3. Развитая система перераспределения через бюджет значительной доли национального дохода, используемой для реализации долгосрочных общегосударственных программ, создания гарантированного рынка через заказы правительства и налоговые льготы на техническое перевооружение, развитие капиталоемких производств;
4. Система мониторинга и анализа социально-экономических явлений с целью прогнозирования их развития и выработки соответствующих регулирующих решений.
Региональный уровень системы государственного регулирования определяет наиболее эффективное использование местных рычагов управления;
? Нормативное регулирование на местном уровне в рамках полномочий предоставляемых федеральным законодательством;
? Собственная экономическая база (региональная и муниципальная собственность, бюджеты и внебюджетные фонды);
Полномочия по перераспределению через региональные и местные бюджеты части создаваемого на территории региона валового регионального продукта, предоставленные федеральным центром. Таким образом, оперируя этими инструментами региональный власти должны создать стройный механизм, направленный на оптимизацию экономического и социального развития на территории региона. Регион, как обособленная многофакторная категория не может являться лишь универсальным структурным подразделением, а является объектом, требующим собственные направления и методы развития. Развитие социально-экономической сферы, системы планировочного устройства, инфраструктурного оснащения, землеустройства, природоохранных мероприятий и административно-территориального деления - вот что является основным направлением деятельности региональных властей.
Особую важность при формировании системы регионального управления представляет процесс выбора принципа ее построения. Механизм регионального управления следует строить не от частного к общему путем стыковки и увязки частных программ (расселение, транспорт, природопользование и т.д.), а от общего к конкретному, когда сначала определяются общие цели регионального развития и моделируется желаемый результат, а уже потом разрабатываются частные программы, полностью соответствующие общему замыслу и конкретизирующие его в том или ином направлении. Система управления должна ориентироваться на целостность подведомственной территории. Надо стремиться управлять целостной системой - территорией. Управление однородными подсистемами системами не дает должного результата и относится к частным задачам управления .
Объектами регионального управления служат различные территории, каждая из которых обладает свойствами общности и особенности, означающими, что составляющие территорию районы должны быть объединены определенной связью, и, в то же время, каждую территорию по какому-то признаку можно сравнительно легко отграничить от других территорий. На практике можно выделить два типа территориальных образований, выступающих в качестве объектов управления: 1. Территории подконтрольные региональному центру; 2. Территории с особым режимом деятельности.
В первом случае имеются в наличии узловые социально-экономические районы, группировка которых обусловлена наличием центра, а отдельность -границей зоны его влияния.
Во втором случае мы имеем дело либо с зонами, либо с однородными районами, общность которых определяется единообразием каких-то признаков для всей зоны или всего района, а отдельность - их отличием от соседних территорий.
Ситуации с наличием в регионе узлового центра предопределяет сосредоточение в нем превалирующей доли управленческих функций. Управление зонами и однородными районами осуществляется с использованием специальной нормативной базы, хотя организация этого управления также находится в ведении центров узловых районов. Используемая нормативно-правовая база устанавливается субъектом более высокого порядка и является определяющим инструментом управления всех нижестоящих субъектов. По разным признакам и с разными целями может быть установлено множество различных нормативов, причем зоны или районы их действия могут налагаться друг на друга самым различным образом61.
