Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Экономические основы исследования недвижимости в современных условиях 13
1.1. Экономические основы недвижимости и отношения по ее реализации 13
1.2. Рынок недвижимости как экономический механизм ее функционирования 36
1.3. Формирование и развитие рынка недвижимости в переходной экономике 51
Глава 2. Государственное регулирование недвижимости и экономических отношений по ее реализации и развитию 93
2.1. Реализация недвижимости в экономической системе 93
2.2. Место и функции производственной недвижимости в экономической системе 116
2.3. Специфика государственного регулирования недвижимости в трансформируемой экономике 131
Заключение 141
Список использованной литературы 146
Приложения 157
- Экономические основы недвижимости и отношения по ее реализации
- Рынок недвижимости как экономический механизм ее функционирования
- Реализация недвижимости в экономической системе
- Место и функции производственной недвижимости в экономической системе
Введение к работе
Глава 1. Экономические основы исследования недвижимости в современных условиях 13
1.1. Экономические основы недвижимости и отношения по ее реализации 13
1.2. Рынок недвижимости как экономический механизм ее функционирования 36
1.3. Формирование и развитие рынка недвижимости в переходной экономике 51
Экономические основы недвижимости и отношения по ее реализации
Изучение системы экономических отношений есть постоянный процесс все более глубокого проникновения в их сущность, что требует познания наиболее существенных причинно-следственных связей между экономическими явлениями, что дает возможность использовать это знание в интересах ускорения темпов и качества экономического роста.
Трансформация экономики в России, которая выражается в развитии многоукладное экономических отношений, и, в частности, в проявлении и укреплении позиции частной собственности, превращении ее в господствующую, имела своим результатом слом административно-командной системы и быстрое развитие рыночных отношений как вширь, так и вглубь. Это объективно выдвинуло перед экономической наукой задачу познания происшедших перемен, определения их тенденций и возможность использования этого знания в практической деятельности.
Переход от административно-командной экономики к экономике нового типа вызвал базисные изменения в отношениях собственности, что привело к появлению в российской хозяйственной практике такой категории как недвижимость. Последняя нуждается, на наш взгляд, в глубоком и всестороннем изучении. Прежде всего, потому, что она недостаточно разработана в отечественной экономической науке. В последнее время быстрыми темпами стали развиваться рыночные отношения, связанные с недвижимостью, и возник рынок недвижимости. Однако, в процессе изучения этой категории обнаружился значительный перекос в сторону познания правовых, а не экономических отношений. Кроме того, практика развития рыночных отношений в России показала, что они должны регулироваться государством на всех уровнях управления, и, в частности, при проведении в жизнь экономической политики.
В зарубежной экономической литературе недвижимость анализируется в основном с точки зрения ее нормативно-правового статуса и возможностей регулирования. Так, говоря о недвижимости, экономисты стараются подчеркнуть ее связь с землей. Г. Харрисон так определяет недвижимость -"это земля как физический объект и все, что с ней связано" 3{находится на ней). Конечно, такое определение достаточно абстрактно. Поэтому, ряд экономистов идет по линии уточнения определения, отмечая, что недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.4 Существует и более расширенная трактовка, когда к недвижимости относится имущество, находящееся под землей, над ее поверхностью или прикрепленное к земле5. Наиболее полное определение недвижимости в отечественной экономической литературе представлено, на наш взгляд, В.Григорьевым. Приведем классификацию объектов недвижимости, при разработке которых учитывался ряд специфических характеристик.
В целом, относясь позитивно к такой классификации, следует отметить и некоторую односторонность в ее реализации. В приведенной классификации конкретизируются объекты жилья, что аргументируется особой значимостью сегмента рынка жилья в структуре рынка недвижимости. Однако следует отметить, что в ходе развернувшейся приватизации производственная недвижимость, а также многие объекты социально-культурного назначения стали, наряду с жилой недвижимостью, объектами купли-продажи.
Отношения недвижимости наиболее полно исследованы с точки зрения правоведов. Если говорить о российской практике, то термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I "О единонаследии" 1714 года. В Своде законов Российской Империи, действовавшем до революции 1917 года, общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. В советском гражданском праве, как отмечалось, категории недвижимость вообще не было. ГК РСФСР 1992 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "...с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".
Гражданский кодекс РФ в статье 130 следующим образом определяет термин недвижимость: «Недвижимые и движимые вещи.
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.»
Несколько особняком среди недвижимых объектов гражданских прав сегодня находится предприятие, которому и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации и прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК, "вводится" в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости.
Рынок недвижимости как экономический механизм ее функционирования
Началом формирования современного рынка недвижимости в России можно считать первую половину 90-х гг. XX в., когда стали осуществляться реальные реформы, направленные на переход от командно-административной системы хозяйствования к рыночной модели экономики. Основной проблемой перехода к рыночным отношениям является преобразование отношений собственности, которые являются базисными отношениями экономической системы. Собственность на недвижимое имущество, в том числе на землю, занимает центральное место в отношениях собственности. Лишь формирование в России полноценного действующего рынка недвижимости позволит реализовать новые отношения собственности. Без этого невозможен окончательный переход к рыночным механизмам регулирования экономики и ее нормальное функционирование. Формирование рынка недвижимости в России в настоящее время продолжается и еще далеко от завершения. Эти процессы будут рассмотрены нами в следующем параграфе. Здесь же следует дать определение рынка недвижимости, выявить его специфику, отличающую его от других рынков, определить его место в воспроизводственном процессе и раскрыть экономический механизм его функционирования.
Единого определения рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте понятия, которое они считают наиболее значимым. Это связано с тем, что в анализируемой экономической категории более высокого порядка "рынок" авторами выделяется, как правило, только какая-либо одна сторона. Причем именно та, которая наиболее применима в рамках проводимого данным автором исследования.
К примеру, Дж.Фридмен и Н.Ордуэй формулируют понятие "рынок недвижимости" как "определенный набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования"15.
В.Мягков и Е.Платонова в "Толковом словаре терминов из экономики недвижимости" дают следующее определение рынка недвижимости: "абстракция фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся таких сделок"16. Приведенное определение, на наш взгляд, не показывает специфики рынка именно недвижимости. Можно безболезненно заменить "недвижимость" на, к примеру, "мебели" или любой другой товар. Экономическая сущность определения при этом не изменится. Более того, "сделки с недвижимостью" и "сделки с интересами и правами в недвижимости",-фактически одно и то же, поскольку предметом любой сделки с недвижимостью являются права и интересы, связанные с ней (см. параграф 1 настоящей главы).
Не претендуя на универсальное, полное и всестороннее определение рынка недвижимости, попытаемся сформулировать в первом приближении определение анализируемой категории.
Вначале выясним исходные предпосылки, на основании которых дадим определение: 1. Рынок недвижимости является подсистемой национального рынка, являющегося по отношению к нему системой более высокого порядкового уровня. 2. Национальный рынок недвижимости является совокупностью региональных рынков. 3. Рынок недвижимости по особенностям проявления спроса и предложения относится к территориальному типу рынков. 4. На рынке недвижимости государство осуществляет контроль за режимом использования и порядком экономико-правового оборота17 недвижимого имущества. 5. На рынке недвижимости кроме продавцов и покупателей всегда присутствуют профессиональные участники его инфраструктуры. 6. Особенности рынка недвижимости в определяющей мере связаны со спецификой недвижимого имущества как объекта экономического оборота. 7. Недвижимость имеет специфический характер оборота через оборот прав на нее. Подробное обоснование этих утверждений будет дано ниже.
Основываясь на указанных выше утверждениях, можно дать следующее определение: рынок недвижимости - подсистема национального рынка, представляющая собой совокупность конкретных экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него. В силу специфики российского законодательства эти сделки под контролем государства между продавцами, покупателями и агентами инфраструктуры данного сегмента рынка обеспечивают оборот недвижимого имущества или прав на него.
Специфические особенности рынка недвижимости обусловлены свойствами самого недвижимого имущества и спецификой его экономического оборота. Рассмотрим основные особенности рынка недвижимости, которые и определяют его специфику. К ним относятся: 1. Территориальный характер рынка недвижимости.
Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность существенно отличающихся друг от друга локальных рынков, имеющих достаточно четко очерченные региональные границы. Это связано, во-первых, со стационарностью географического расположения объектов недвижимости; во-вторых, с определяющим воздействием конкретной социально-экономической ситуации (различной для каждого региона) на экономические характеристики недвижимости, формирующие ее стоимость как товара, и на уровень развития рынка в целом, так и рынка недвижимости в частности; в-третьих, с необходимой регламентацией и регистрацией сделок с недвижимостью, порядок которых в различных регионах существенно отличается в связи с высокой степенью законодательной самостоятельности субъектов РФ.
Реализация недвижимости в экономической системе
В первой главе диссертационной работы сделан акцент на недвижимость как экономическую категорию, на социально-экономический аспект отношений недвижимости. Система экономических отношений не исчерпывается только ими. Реализация недвижимости предполагает анализ, в первую очередь, организационно-экономических отношений.
Применительно к объектам недвижимости об организационно-экономических отношениях можно говорить с различных точек зрения.
Во-первых, учитывать форму собственности, которая характерна для данного объекта. Использование любого объекта недвижимости связано с определенной организацией людей, которые следят за эксплуатацией объекта, поддержанием его долговечности, ремонтом. Все это во многом зависит от того, какие цели преследует собственник объекта.
Во-вторых, организационные отношения могут быть различными, исходя, из того, является ли данный объект производственной или непроизводственной недвижимостью.
В-третьих, они зависят от того, насколько сложным, является сам объект недвижимости, который понимается, и как вещь, и как предприятие. В последнем случае надо говорить о более сложном типе организации.
В-четвертых, функционирование любого объекта недвижимости связано с функционированием сложной системы инфраструктуры, без наличия которой данный объект не может быть использован. Это касается и отдельного дома, и отдельного предприятия (вода, электроэнергия, газ, канализация и т.д. и т.п.). Здесь мы стоим перед выбором определенных организационных форм деятельности.
В-пятых, объекты недвижимости могут характеризоваться различным уровнем использования научно-технических достижений, что накладывает отпечаток на организацию труда тех людей, которые эксплуатируют эту недвижимость.34
Система организационно-экономических отношений, связанных с функционированием недвижимости может дифференцироваться не только по отдельным объектам, но и территориям (район, город, поселок и т.д.), В каждом из этих случаев имеет место создание таких организационных и управленческих структур, которые могли бы обеспечивать развитие сферы недвижимости, ее объектов в границах, отвечающим интересам подавляющего большинства населения.
Из всего вышесказанного вытекает значимость организационно-экономических отношений. Последние нас будут интересовать с точки зрения такой фазы общественного воспроизводства как потребление, которое может выступать как производительное, так и личное. Производительное потребление созданных материальных благ - это сам процесс производства. В ходе его осуществляется потребление вещественных факторов производства - сырья, материалов, топлива, машин, оборудования. Процесс потребления может быть расточительным и экономичным. Расточительный процесс приводит к необходимости направлять силы нации на дополнительное воспроизводство неумело использованных средств производства. Экономичный процесс потребления увеличивает длительность процесса производства, способствует росту фонда накопления, а значит -обеспечивает расширенное воспроизводство.
Выдвижение этого положения не случайно. Стоит оглянуться назад и вспомнить, что пережило человечество за этот длительный период времени: военные конфликты, принимавшие массовые масштабы, открытие новых стран Света и их освоение, быстрое индивидуальное развитие многих государств; наконец, - выход в космос. Все это было связано так или иначе с созидательной деятельностью человека, экономическим ростом общества. Статистика не приводит суммарных данных о том, во что обошлась человечеству эта деятельность, но прогрессирующее истощение природных ресурсов Земли говорит о высокой плате за достигнутые успехи и вновь подчеркивает важность положения о необходимости рациональных мер по экономному использованию как самих ресурсов, так и создаваемых на их основе продуктов труда.
Место и функции производственной недвижимости в экономической системе
Обоснованное нами положение о том, что экономический рост может быть обеспечен за счет рационального использования результатов прошлого овеществленного труда, следует, на наш взгляд, развить применительно к проблеме использования производственной недвижимости в процессе формирования и реализации промышленной политики, соответствующей периоду становления рыночной экономики. Анализ экономической литературы по указанным вопросам позволяет сделать вывод, что изучение проблемы промышленной политики либо игнорируется47, либо же промышленная политика подменяется рассмотрением ценовой, финансовой политики48.
Промышленная политика обладает приоритетом по отношению ко всем другим воздействиям государства на отдельные отрасли и сферы деятельности, так как она нацелена на оптимизацию такой отрасли экономики, от развития которой зависит развитие всех других отраслей. Примером может служить развитие строительства, сельского хозяйства, где труд работников становится разновидностью индустриального труда.
Научно обоснованная промышленная политика обеспечивает повышение конкурентоспособности национальной экономики и укрепление ее обороноспособности. Вряд ли можно назвать какую-то другую отрасль, кроме промышленности, которая могла бы сравниться с ней по широте и глубине воздействия на экономику.
Промышленная политика должна преследовать достижение комплекса целей, которые взаимосвязаны между собой, имеют преемственность и высокое гражданское звучание. Если говорить о максимуме, то на первых порах, к 2010 году, надо рассчитывать на достижение уровня 1990 года. В последующие 10-15 лет Россия, по важнейшим показателям, - объему валового внутреннего продукта, производству промышленной и сельскохозяйственной продукции в целом и по отдельным отраслям, должна находиться в числе передовых государств Европы. Учитывая все большую зависимость экономического роста от материальных ресурсов и уникальное положение России в этом процессе, можно, на наш взгляд, поставить цель - к 2050-2060 годам войти в число пяти наиболее развитых стран мира. Достижение этой цели возможно в том случае, если будет отработана своя российская модель социально-экономического развития.
Прошедший XX век позволил сделать некоторые обобщения, которые могут быть учтены при разработке указанной модели. Как правило, в экономической литературе анализируют такие модели как рыночная, административно-командная и смешанная. Каждая из этих моделей требует своей конкретизации.
В начале 90-х годов рыночная экономика в России воспринималась как экономика с максимальной свободой товаропроизводителей, примерно такой, которая существовала в эпоху раннего капитализма, в период жизни основоположников буржуазной классической политической экономии Адама Смита и Давида Рикардо. Именно они идеализировали этот строй, скептически относились к роли государства в экономике. К.Маркс, одним из первых высказал положение о необходимости вмешательства государства в экономику (он обосновывал теорию смены капитализма социализмом, строительство государственного социализма). Дж.М.Кейнс и многочисленные его последователи (неокейнсианцы, посткейнсианцы), выступая, за сохранение института частной собственности, в то же время отстаивали точку зрения об усилении роли государства в экономике.
Параллельно с развитием этого направления в экономической науке возникало много школ, выступавших за трансформацию капитализма.
Модель, избранная Россией, должна, на наш взгляд, учитывать накопленный опыт социально-экономического развития в мире. Наша страна не может повторять процесс развития России по капиталистическому пути в начале XX века. Целесообразно использовать все то ценное, что было приобретено в области управления в период существования СССР, а также тенденции в развитии и управлении социальных ориентиров в производстве, что характерно для многих европейских стран. Это может быть модель смешанной многоукладной экономики при большей роли государства в управлении, что вызвано как традициями развития нашей страны, так и необходимостью использования государственных рычагов в процессе выхода России из системного социально-экономического кризиса.
Несмотря на актуальность проблемы современной промышленной политики, степень разработки ее теоретических основ нельзя признать удовлетворительной. Это в какой-то степени объяснимо тем обстоятельством, что правительство России до сих пор не имеет достаточно ясного представления о том, какой должна быть экономическая политика. В экономической литературе проблема промышленной политики обсуждалась как самостоятельная проблема довольно редко. Ее рассмотрение сводилось, как правило, лишь к анализу развития отдельных отраслей промышленности (машиностроения, металлургии и т.д.), а не к разработке теоретических основ промышленной политики в связи с выработанной моделью экономического развития и обусловленной тем самым концепцией промышленной политики.
