Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Экономические отношения на рынке жилья и интересы его субъектов 13
1.1. Сущность и структура экономических отношений на рынке жилья 13
1.2. Субъекты экономических отношений на рынке жилья, их экономические интересы 36
1.3. Особенности становления и современное состояние рынка жилья в РФ 60
Глава 2. Направления и формы согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья 84
2.1. Согласование экономических интересов субъектов рынка жилья посредством кредитных отношений 84
2.2. Участие государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья 105
2.3. Основные направления и формы совершенствования согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья 130
Заключение 151
Библиография 157
- Сущность и структура экономических отношений на рынке жилья
- Субъекты экономических отношений на рынке жилья, их экономические интересы
- Согласование экономических интересов субъектов рынка жилья посредством кредитных отношений
- Участие государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловливается высокой значимостью жилья как базовой ценности, обеспечивающей гражданам экономическую стабильность и безопасность. Вопросы сущности и структуры экономических отношений на рынке жилья, а также содержания интересов* его субъектов попали в поле зрения отечественных ученых-экономистов в середине 90-х гг. XX в., когда на федеральном уровне был принят ряд нормативно-правовых актов, регламентировавших приватизацию государственного жилищного фонда. С тех пор прошло почти два десятилетия, однако единой позиции относительно того, что представляет собой' рынок жилья как система экономических отношений, и какова его структура', так пока и не сложилось. В большинстве случаев границы-рассматриваемого рынка неоправданно расширяются, вследствие чего невозможным становится определение сущностного содержания* складывающихся на нем отношений, а также'выявление эффективных форм согласования и реализации интересов его участников.
Расширение и углубление представлений о рынке жилья как сфере согласования и реализации экономических интересов имеет важное практическое значение, поскольку дает возможность осуществить научно обоснованную корректировку действий государства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В этой связи разработка теоретических и методологических основ взаимосвязи экономических интересов субъектов рынка жилья и экономических отношений на нем, а также определение направлений и форм их эффективного согласования и реализации представляется- актуальной и научно значимой задачей.
Степень разработанности проблемы. Вопросы функционирования и развития рынка жилья достаточно глубоко исследованы зарубежными учеными: Р. Страйком, Д. Дениэлом, Г. Поляковским, которые
4 последовательно рассматривают проблемы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственной политики в области стимулирования жилищного строительства.
В' российской экономической литературе, особенно в последнее время, стало уделяться достаточно внимания анализу положения в жилищной сфере. Особенностям формирования рынка жилья в России посвятили свои работы В. Субботина, Т. Белкина, Е. Сабуров. Множество работ связано с проблемами финансирования жилищного строительства, а также разработкой схем жилищного кредитования, в частности исследования Н. Косаревой,
A. Пузанова, В. Остапенко. Анализ потенциального платежеспособного
спроса на жилье представлен в трудах А. Гузановой и О. Пчелинцева.
Проблема экономических интересов всегда находилась в поле зрения отечественных ученых. До начала 1990-х гг. XX в. она активно разрабатывалась применительно к огосударствленной экономике. Среди фундаментальных трудов> этого периода выделяются работы В. Агеева,
B. Бернацкого, Е. Борисова, А. Бузгалина, Р. Гвелесиани, Б. Гершковича,
A. Здравомыслова, И. Комарницкого, Я. Кронрода, В. Лавриненко,
B. Лившица, В. Радаева, С. Слепакова, Д. Чеснокова и др.
В западной экономической науке теория интереса в определенной мере нашла отражение еще в работах А. Смита и неоклассиков - А. Маршалла и М. Фридмена, представителей институциональной теории - Р. Коуза, Т. Эггертсона, Д. Норта, Дж. Бьюкенена, которые рассматривали преимущественно частные формы интересов, акцентируя внимание на стимулировании предпринимателей.
Социально-экономические преобразования рыночного характера в РФ в 90-х гг. XX в. послужили причиной появления- исследований отечественных ученых, посвященных анализу экономических интересов* в рыночной экономике. В их ряду особо следует выделить работы
5 Б. Гершковича, Т. Любимовой, В. Юрьева, П. Игнатовского, П. Таранова, Ю. Хаустова, П. Канапухина, С. Клиновой и В. Просяникова.
Труды названных авторов внесли важный вклад в становление общей теории экономических интересов, однако специальные работы, посвященные развернутому исследованию содержания экономических интересов субъектов рынка жилья, их связи с экономическими отношениями на нем, а также комплексному обоснованию направлений и форм их согласования и реализации в современной экономической литературе отсутствуют.
Соответствие темы* диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Работа выполнена в рамках специальности 08.00.01 — Экономическая теория, п. 1.1 «Структура и закономерности развития экономических отношений; экономические интересы» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).
Исходя из актуальности темы и результатов анализа разработанности проблемы, сформулирована цель исследования и, во взаимосвязи с ней, определены задачи, предмет, объект и структура работы, а также обоснована ее научная новизна.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы выступает обоснование направлений и форм согласования экономических интересов субъектов рынка жилья на основе теоретико-методологического анализа складывающихся между ними экономических отношений, являющихся их проявлением.
Исходя из указанной цели исследования, определены его следующие ^конкретные задачи:
выявить сущность и структуру экономических отношений на рынке жилья;
определить субъекты экономических отношений^ на рынке жилья и охарактеризовать содержание их экономических интересов;
выделить особенности становления и современного состояния экономических отношений на отечественном рынке жилья;
раскрыть содержание кредитных отношений как одного из ведущих направлений согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья;
проанализировать направления и определить границы государственного участия в согласовании и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в кризисной ситуации;
обосновать необходимость, основные направления и формы совершенствования процессов согласования и реализации экономических интересов субъектов-рынка жилья, а также пути разрешения противоречий между ними.
Предметом, исследования являются экономические отношения и интересы, складывающиеся на рынке жилья.
Объектом исследования выступает рынок жилья' в^ Российской Федерации на современном этапе и взаимодействие его субъектов.
Теоретической и методологической основой работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, исследующих экономические интересы, вопросы функционирования и развития экономических отношений на рынке жилья, а также нормативно-правовые акты и документы органов государственной власти, регламентирующие жилищную сферу и рынок жилья: Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан (проект), Программа реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам. России» (2009-2012 годы) и другие. Это дало возможность на основе диалектического подхода, предполагающего соблюдение таких принципов исследования, как нисхождение от абстрактного к конкретному, единство анализа и синтеза,
7 сочетание генетического и структурно-функционального представлений о системе, интегрировать конкретно-исторический и системный подходы к рассмотрению изучаемой категории. В работе также использовались сравнительный и ретроспективный анализ.
Информационно-эмпирической базой диссертационного
исследования являются нормативно-правовые акты Президента РФ, Правительства РФ, Федерального Собрания РФ, статистические и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики РФ,- Министерства финансов РФ, Министерства экономичного развития РФ, Счетной палаты РФ, разработки независимых исследовательских организаций, материалы периодических изданий, монографии и диссертации отечественных ученых.
Рабочая, гипотеза исследования основывается на том, что рынок* жилья выступает как система экономических отношений по поводу купли-продажи, объектов жилой недвижимости, вступая в- которые субъекты стремятся реализовать свои экономические интересы. Вг связи с этим обеспечение устойчивого функционирования, и поступательного развития рынка жилья требует поиска путей согласования их интересов на основе использования соответствующих форм стимулирования, в том числе в ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Рынок жилья целесообразно рассматривать в виде системы экономических отношений по поводу купли-продажи жилья как уникального блага, служащего средством и местом удовлетворения комплекса физических, интеллектуальных и социальных потребностей, предполагающей согласование и реализацию экономических интересов его субъектов.
Экономические отношения на рынке жилья обладают сложной структурой, что предопределяет наличие широкого спектра интересов, которые находятся в противоречивом единстве во всех случаях взаимодействия его основных и вспомогательных субъектов, что обеспечивает объективную основу для их согласования посредством рыночного саморегулирования и государственного регулирования преимущественно на основе использования экономических методов.
Становление рынка жилья в России обусловлено рыночной трансформацией национальной экономики, сопровождавшейся передачей жилищного фонда в частную собственность и потребовавшей формирования дифференцированного, учитывающего социальный и демографический статус граждан, подхода к удовлетворению их жилищных потребностей. При этом возможность реализации экономических интересов в полной мере получили преимущественно покупатели и строители элитного жилья.
Потенциал кредитных отношений как инструмента согласования экономических интересов продавцов- и покупателей жилья используется в настоящее время не в полной мере в связи с наличием многочисленных противоречий между ними и банками, требующих усиления регулирующей функции государства посредством упрощения процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья путем создания в муниципальных образованиях так называемых центров согласования, работающих по принципу «одного окна», повышения ликвидности незавершенного строительства, а также обеспечения последовательного и заметного роста доходов населения страны, значительного увеличения размеров кредитного портфеля банков, изыскания стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов.
Государство как защитник и гарант национальных экономических интересов обеспечивает общие (макроэкономические) условия' реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также непосредственно
9 участвует в их согласовании. При этом в условиях мирового финансового кризиса возникает необходимость расширения границ и усиления активности государственного участия в согласовании и реализации, экономических интересов субъектов рынка жилья.
6. Основные направления совершенствования механизма согласования
и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья
предполагают: упорядочение земельных отношений; осуществление
всестороннего социально-градостроительного анализа действительной
потребности в жилье; расширение практики использования государственного
банковского кредитования и небанковских форм привлечения финансовых
ресурсов в жилищное строительство; усиление стимулирующего воздействия
на строительную отрасль со стороны органов местного самоуправления через ^
налоговые механизмы; активизацию мер по развитию малоэтажного строительства.
7. Главные приоритеты в реализации системы экономических
интересов субъектов рынка жилья в аспекте расширения числа граждан,
имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, включают:
разработку и законодательное закрепление современных жилищных
стандартов; упорядочение процедур определения размеров издержек и
нормы прибыли в строительстве; совершенствование сектора банковского
ипотечного кредитования; формирование системы строительных
сберегательных касс; развитие потенциала арендьг жилья; уточнение
методики определения расчетной цены квадратного метра в ходе оформления
жилищных сертификатов для молодых семей и отдельных категорий
граждан.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке концепции экономических отношений на рынке жилья^как сферы согласования экономических интересов его субъектов, а также определении основных направлений и форм повышения степени согласованности и
расширения возможностей реализации интересов продавцов и покупателей жилья.
Элементы научной новизны состоят в следующем:
-определена сущность экономических отношений на рынке жилья, что позволило четко дифференцировать их от рыночных отношений, объектом которых выступают услуги по обеспечению воспроизводства жилья, а также тех отношений обмена, объектом которых выступает не само жилье, а связанные с собственностью на него правомочия;
-уточнена субъектная структура экономических отношений на рынке жилья, в качестве элементов которой выделены: основные участники; вспомогательные (прямые и косвенные) субъекты; органы государственной власти и местного самоуправления, реализующие регулирующую функцию, на основании чего дана характеристика их экономических интересов;
-выявлены особенности становления и современного состояния отечественного рынка жилья, в аспекте степени согласованности и полноты
реализации экономических интересов его субъектов, в результате чего
Определены ПрОТИВОреЧИЯ, СВЯЗаННЫе С безудерЖНЫМ РОСТОМ ЦН,
несоответствием им уровня доходов большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий, недостаточностью сбережений населения и, как следствие, отсутствием платежеспособного спроса на массовое жилье;
-раскрыто содержание кредитных отношений как одного из ведущих направлений согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, что позволило выявить противоречия между продавцами и покупателями жилья, с одной стороны, и банками, с другой, на основании чего обозначены основные пути их разрешения, заключающиеся в укреплении банковского сектора экономики, изыскании стабильных источников достаточных долгосрочных ресурсов, обеспечении последовательного и заметного роста доходов населения страны, упрощении
11 процедур согласования и экспертизы при реализации проектов строительства жилья;
-дифференцированы формы государственного участия в согласовании и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья на общие (макроэкономические) и непосредственные (адресные), на необходимые и достаточные в рамках устойчиво функционирующей рыночной экономики и в кризисной ситуации, на основании чего обоснована необходимость расширения границ государственного регулирования отечественного рынка жилья в условиях мирового экономического кризиса;
-обоснована система направлений и форм совершенствования
практики согласования и реализации экономических интересов субъектов
рынка жилья в строительной отрасли и в аспекте увеличения числа граждан,
имеющих возможность приобрести жилье рыночным способом, нацеленных
на разрешение противоречий в сфере земельных отношений, расширение
финансовой базы жилищного строительства, развитие банковских и
небанковских инструментов повышения платежеспособности покупателей
жилья. .
Теоретическая значимость работы состоит в научной постановке и решении вопроса о связи экономических отношений, складывающихся на рынке жилья, с интересами его субъектов, уточнении особенностей его становления и современного состояния в России, а также выявлении основных направлений совершенствования практики согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в кризисной ситуации. Полученные результаты могут служить дальнейшему углублению исследования проблемы согласования экономических интересов субъектов рынка жилья и их более полной реализации.
Практическая значимость исследования определяется тем, что его материалы и выводы могут быть использованы в процессе
12 совершенствования и реализации стратегии и политики государства в жилищной сфере в целом и на рынке жилья, в частности. Результаты исследования могут быть применены в ходе преподавания дисциплин «Экономическая теория» и «Государственное регулирование экономики».
Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на V Международном конгрессе «Мир на Северном Кавказе через языки, образование и культуру» (г. Пятигорск, 2007), научно-методических чтениях ПГЛУ в 2007, 2008 и 2009 годах, региональной межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука» (г. Пятигорск, 2007, 2008), а также излагались в сообщениях автора на заседаниях кафедры экономической теории ПГЛУ.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,8 п.л., в том числе 1 - в издании, рекомендованном ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 175 страниц состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и библиографии, включающей 163 наименования. В ней содержится 11 таблиц и 15 рисунков.
Сущность и структура экономических отношений на рынке жилья
Вопросы сущности и структуры экономических отношений на рынке жилья попали в поле зрения отечественных ученых в середине 90-х гг. XX в., когда на федеральном уровне был принят ряд нормативно-правовых актов, регламентировавших приватизацию государственного жилищного фонда. С тех пор прошло почти два десятилетия, однако единой позиции относительно того, что представляет собой рынок жилья как система экономических отношений и какова его структура так пока и не сложилось.
Ряд ученых трактуют категорию «рынок жилья» весьма широко. В частности они отстаивают позицию, согласно которой он представляет собой систему экономических отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья. В частности, А.Н. Ларионов считает, что под рынком жилья следует понимать «систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления»1. Такую же позицию занимает К.А. Адамян: «рынок жилья- - это институт, конституирующий совокупность субъектно-объектных отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья»2.
Основания для такого подхода к рассмотрению сущностифынка жилья имеются. В условиях рыночной экономики значительная часть экономических отношений, складывающихся по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья как материального блага, выступает в рыночной форме. Например, на этапе производства (создания) жилого объекта, таковыми; будут являться отношения между застройщиком и проектировщиками, застройщиком и инвесторами, застройщиком и кредиторами, застройщиком и подрядчиками и т.д. На этапе, обмена экономические отношения:. рыночного характера- складываются; между застройщиком и покупателями созданных , жилых объектов, между покупателем; и риэлторской фирмой;, собственником жилого объекта и страховой компанией. На стадиишотреблениямежду собственниками жилых объектов, и компаниями, которые обеспечивают их содержание, обслуживание, ремонт, управление.. На: этом основании делается вывод о том, что5 категория «рынок жилья» выражает всю совокупность .рыночных отношений; которые: имеют место? в процессе создания, , распределения; обмена ишотребления;жилья: При этом: на второй план отходит вопросо том, а вовсех ли случаях объектом этих отношенишявляется именно жилье:
Возьмем для примера: экономические отношения, которые складываются на стадии производства (создания) жилья между застройщиком и подрядчиками. Они действительно относятся: к разряду рыночных, но возникают они не по поводу жилья как материального объекта, а по поводу строительных работ (строительной деятельности), результат которых принимает вещественную,, материальную форму. То же самое справедливо относительно экономических отношений; складывающихся; на этой стадии между застройщиком: и кредиторами; между застройщиком и проектировщиками. В каждом из этих случаев? застройщик выступает в качестве покупателя;.а проектировщики и.кредиторы — в качестве продавцов;. но-отнюдь. не. жилья, как материального блага, как товара, а специфических услуг, сопровождающих процесс: его создания.
С аналогичной ситуацией мы сталкиваемся при рассмотрении рыночных отношений, функционирующих в сфере потребления жилья. Объектом экономических отношений между собственником жилья и управляющей компанией, обеспечивающей, например, обслуживание последнего, опять-таки выступает не само жилье как товар, а услуги, обеспечивающие нормативный срок эксплуатации жилого объекта, предотвращающие обветшание и выход из строя его отдельных элементов.
В этой связи правомерным представляется сделать следующее заключение: рыночные отношения действительно имеют место на всех стадиях функционирования жилья как материального объекта - и на стадии его производства (создания), и на стадии распределения, и на стадии обмена, и на стадии потребления, но не все они складываются по» поводу жилья как специфического товара. Многие из них своим объектом имеют самые разнообразные услуги, так или иначе, связанные с жильем как материальным благом, процессом его воспроизводства. Иначе говоря, экономические отношения; функционирующие на рынке жилья, есть органическая часть экономических отношений, складывающихся в рамках другой более сложной системы - жилищного сектора (жилищной сферы), который как раз и включает в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, связанных с проектированием, строительством, управлением, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, обеспечением безопасных и комфортных условий проживания1. Игнорирование этого обстоятельства осложняет процесс определения действительных субъектов рынка жилья, препятствует выявлению содержания их экономических интересов, а также затрудняет разработку и осуществление мер по государственному содействию их реализации.
Большинство современных исследователей настаивает на том, что объектом экономических отношений на рынке жилья выступает жилье и только жилье как материальное благо. При этом, правда, многие из ученых, давая определения рынка жилья как экономической категории, делают это, как нам представляется, либо слишком общо, либо не совсем корректно.
Так, определение М.В. Вишневской рынка жилья как совокупности экономических отношений между поставщиками и потребителями жилья и механизмов реализации этих отношений1 представляется нам не совсем точным по ряду причин. Во-первых, остается не совсем понятным, кого имеет в виду автор под поставщиком жилья: того, кто его построил, того, кому оно принадлежит на праве собственности или того, кого собственник жилого объекта наделил полномочиями по осуществлению сделок с последним. Во-вторых, очевидным представляется то обстоятельство, что не все приобретатели жилых объектов становятся затем их непосредственными потребителями (например, в случае приобретения, жилья для« последующей сдачи в аренду). В-третьих, даже если мы признаем, что экономические , отношения складываются между поставщиками и потребителями жилья, мы. не сможем согласиться с тем, что любые отношения между ними будут являться рыночными по своему характеру. Например, если в качестве поставщика будет выступать государство, построившее жилой дом, а в качестве потребителя - представитель малоимущих слоев населения, который получит квартиру в этом доме на бесплатной основе, экономические отношения, возникшие между ними, не будут носить рыночного характера.
Субъекты экономических отношений на рынке жилья, их экономические интересы
Экономические отношения на рынке жилья складываются по поводу купли-продажи жилых объектов, соответственно, основными участниками исследуемых отношений выступают экономический субъект, приобретающий жилье, то есть покупатель и экономический субъект, отчуждающий его в собственность другой стороне за определенную денежную сумму (цену), то есть продавец. При этом, как справедливо отмечает Ю.Н. Никулина, вступая в экономические отношения на рынке жилья, они стремятся реализовать свои интересы1. Правда, цитируемый автор не конкретизирует содержание присущих им экономических интересов. Как показал анализ современной экономической литературы, посвященной
вопросам функционирования и развития рынка жилья в России, проблема экономических интересов субъектов, действующих на нем, практически полностью выпала из поля зрения ученых. Только в монографии А.Н. Ларионова, В.Г. Полякова и Г.В. Василенко «Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе» имеется указание на то, что «анализ субъектно-объектной структуры сложившейся системы взаимоотношений между всеми субъектами рынка жилья показывает, что имеет место разнонаправленность их экономических интересов и ожиданий»2. При этом интересы заказчиков сводятся к возможности широкого выбора качества и количества жилища, достижению соответствия качества жилья его стоимости, а также к высокому уровню сервиса. Подрядчик, по мнению авторов, заинтересован в платежеспособном заказчике, взаимодействие с которым позволит ему получать прибыль, развивать фирму, получать оборотные средства. Кредитное учреждение стремится к высоким процентным ставкам и обеспечению себе гарантии возврата выдаваемых ссуд. Поставщики ожидают от участия в строительстве стабильности договорных связей, низких расходов, высоких доходов. Инвестора волнуют гарантированность получения постоянных и устойчивых доходов и реализация права принятия окончательного решения. Государство стремится к защите интересов потребителя, окружающей среды, обеспечению стабильности цен, а также получению налоговых доходов. И, наконец, делают вывод ученые, все вместе перечисленные участники стремятся к рентабельности вложенных средств1.
Из рассуждений цитируемых авторов видно, что они используют понятия интереса, потребности и заинтересованности как взаимозаменяемые, в то время как интерес является самостоятельной экономической категорией, не равнозначной ни потребности, ни заинтересованности.
Проблема интересов вообще и экономических в частности, находясь, в поле зрения ученых с древнейших времен, до сих пор сохраняет за собой статус одного из самых дискуссионных вопросов экономической теории. Так, некоторые исследователи трактуют экономический интерес как состояние сознания, направленность мыслей2, либо осознанную потребность3, то есть настаивают на их субъективной природе. Занять эту научную позицию, означает признать, что исследуемые нами интересы участников рынка жилья могут произвольно конструироваться и видоизменяться в зависимости от их желаний и предпочтений. Мировая практика и отечественный опыт красноречиво свидетельствуют, что это не так — интересы, например, покупателей жилья достаточно устойчивы по своему содержанию и обусловливаются, как было показано в предыдущем параграфе, рядом факторов объективного характера.
Ряд ученых отстаивает позицию, согласно которой экономические интересы носят объективно-субъективный характер, поскольку они должны осознаваться субъектами экономических отношений и тем самым превращаются в субъективные движущие силы1. Рассуждая подобным образом, сторонники рассматриваемого подхода совершают, как нам представляется, несколько ошибок. Во-первых, они исходят из того, что, «все, что приводит людей в движение, должно пройти через их голову»2, а значит, объективные по своему содержанию экономические интересы, для того чтобы побудить людей должны ими осознаваться, а, будучи осознанными, они являются уже не объективными побудительными силами, а субъективными. Иначе говоря, до тех пор пока экономический интерес не осознан, он еще не интерес, а лишь нечто неопределенное и пассивное, и только сознание сообщает ему и реальность, и определенность, и активность. Мы, в свою очередь, полагаем, что продавец жилья, например, может не осознавать или не до конца осознавать свой интерес, но это не будет означать, что у него он будет отсутствовать как таковой. Следует согласиться с мнением И.Н. Урусовой, утверждающей, что одной из причин возникновения объективно-субъективной концепции является то, что ее авторы смешивают три совершенно независимых процесса: объективный процесс формирования интересов, субъективный процесс их отражения в сознании и деятельность людей по реализации интересов»3. Именно последний процесс представляет собой диалектическое единство объективного и субъективного - реализация объективно существующих интересов предполагает их определенное отражение в сознании в форме субъективных стремлений, желаний, мыслей, идей, их превращение в идеальные побудительные силы социальных действий индивидов и их общностей.
Объективно-субъективная концепция экономического интереса ошибочна, как нам представляется, еще и потому, что не учитывает того факта, что содержание экономических интересов определяется не только потребностями, но и сложившейся в обществе системой экономических отношений, т.е. и потребности, и интересы социально обусловлены. Действительно, человек, будучи с одной стороны существом биологическим, а с другой — социальным, объективно нуждается в жилье как месте, позволяющем ему укрыться от негативного влияния окружающей среды и удовлетворить ряд других физических, интеллектуальных и социальных потребностей. Характеристики жилья, соответствующего его потребностям, задаются, с одной стороны, общим уровнем развития потребностей в жилье на данном историческом этапе, с другой — тем положением, которое он занимает в системе экономических отношений. В этой связи мы разделяем позицию тех ученых, которые трактуют экономический; интерес как объективную категорию. Наиболее последовательно концепция объективного экономического интереса представлена в работах ученых, входящих в Пятигорскую школу экономических интересов, во главе с ее основателем Б.Я. Гершковичем, последовательно доказывающим, что экономический интерес есть социально обусловленная и исторически определенная объективная необходимость удовлетворения сложившихся и развивающихся потребностей1.
Согласование экономических интересов субъектов рынка жилья посредством кредитных отношений
Привлечение заемных средств в сферу жилищного строительства с целью пополнения финансовых ресурсов застройщика и увеличения объемов возводимого жилья общепризнанно является основной формой жилищного финансирования. Оно выступает как предоставление кредитными организациями (в первую очередь банками) юридическим и физическим лицам целевых среднесрочных (1-2 года) кредитов в размере до 50% от стоимости заложенного имущества, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых жилых объектов недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих ее объектов. Обеспечением по таким кредитам выступают залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые объекты недвижимости в процессе их строительства (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством1.
В России, однако, кредитование застройщиков банками пока широкого распространения не получило. Согласно экспертным оценкам, структура инвестиций в жилищное строительство на всем протяжении существования отечественного рынка жилья оставалась неизменной: 20% - собственные средства застройщиков, 10% - банковские кредиты и 70% - средства граждан1. Слабое участие банковского сектора в финансировании жилищного строительства обусловливается как экономическими интересами застройщиков, так и кредитных учреждений. Так, до 2005 г., когда был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщикам было невыгодно привлекать в отрасль кредитные ресурсы банков, поскольку существовал другой более дешевый способ привлечения денежных средств - схемы долевого строительства. В рамках последнего главным источником финансовых ресурсов выступали будущие покупатели жилья, перед которыми строительные компании практически не несли серьезной ответственности при увеличении сроков строительства, стоимости квадратного метра или иных изменениях, непосредственно ухудшающих положение дольщиков. «Застройщики были очень заинтересованы в таком способе привлечения ресурсов: эти деньги намного дешевле, чем в банке, ведь для их получения не нужно предоставлять серьезных бизнес-планов и обеспечения, которые необходимо предоставлять банку. Не требуется, дольщикам и процентовплатить»2.
Принятие указанного выше закона существенно ограничило возможности застройщиков в аспекте использования средств граждан, что актуализировало необходимость привлечения ресурсов банков. Однако, сохранение доли банковских кредитов в жилищном строительстве неизменной, свидетельствует о том, что данный сектор экономики мало привлекателен для кредиторов с точки зрения возможностей реализации их экономических интересов, связанных с сохранением собственного и привлеченного в распоряжение капитала, с обеспечением его ликвидности и получением на этой основе прибыли на уровне не ниже средней по национальной экономике. Дело в том, что кредитование строительства жилья в России отличается более высоким уровнем рисков, чем использование альтернативных инструментов для вложения и приумножения капитала (розничное кредитование, инвестирование в готовые объекты недвижимости и так далее).
Существует несколько причин высокой рисковости операций по кредитованию жилищного строительства. Во-первых, у большинства застройщиков отсутствует ликвидный залог. В качестве такового по российскому законодательству могут выступать собственность на землю, долгосрочные (на 49 лет) арендные договоры с правом их перепродажи третьим лицам и незавершенное строительство на собственной земле1. Однако, как показывает практика, в настоящее время «земля предоставляется только в аренду, без права перепродажи или залога и только на срок строительства (3-5 лет), что не дает возможности залога и незавершенного строительства»2.
Во-вторых, это низкая ликвидность объектов незавершенного строительства. Несмотря на то, что де-юре в России существует возможность оформить строящийся объект в качестве залога, реализация этой возможности де-факто сопряжена со значительными сложностями: обеспечением объекта техническим описанием и паспортами для последующей регистрации; проведением учета объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости; регистрированием прав собственности (или иных прав) на объект завершенного строительства; проведением независимой оценки субъекта; страхованием объекта от возможных рисков.
Только после этого застройщик может обратиться в банк за кредитом. Но и тогда банки не согласны кредитовать застройщиков с подобным обеспечением. Ликвидность объекта незавершенного строительства существенно снижается в связи со сложностью и длительностью реализации залога и переоформления прав на него, а, следовательно, ведет к увеличению издержек банка.
В-третьих, банки опасаются трудностей, связанных с продажей кредитуемых объектов на свободном рынке. Определение целесообразности предоставления строительной организации кредита предполагает проведение детального анализа возможностей продажи планируемой застройщиком жилой недвижимости в те сроки и за ту цену, которая позволяет считать проект достаточно доходным для возврата кредита. Чтобы осуществить все это требуются время, специально подготовленные кадры, значительные расходы, при этом кредитование строительства, например, нежилой недвижимости всего этого позволяет избежать. По этой причине преимущественная часть банков делает выбор в пользу «принципиально работающих только с коммерческой недвижимостью»1.
Еще одна проблема, связанная с кредитованием строительства жилья -отсутствие у застройщика расчетного проекта с видным сроком окупаемости: «отличительная черта строительного бизнеса как такового, и в особенности российского - это невозможность точно рассчитать сроки реализации проекта. Причиной тому является зависимость от большого количества факторов, которые девелопер не в состоянии контролировать»2. Речь в первую очередь идет о несовершенстве процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Увеличение же срока возведения объекта, кредитуемого банком, приводит к росту себестоимости квадратного метра из-за того, что застройщик вынужден платить проценты по заемным средствам дольше, чем предполагалось, а это, в свою очередь, снижает конкурентоспособность объекта на рынке жилья и повышает риски банка относительно несвоевременного возвращения выданного кредита. В этой связи только солидные строительные компании, имеющие безупречную кредитную историю, могут претендовать сегодня на кредиты, выдаваемые на так называемую текущую деятельность сроком от 3 до 5 лет и под процентные ставки от 10% до 15%.
Ряду крупных компаний, не имеющих по каким-либо причинам достаточного обеспечения кредита, банки предлагают такую форму финансирования жилищного строительства как проектное финансирование, залоговое обеспечение по которому ограничено самим проектом, а собственные средства застройщика должны составлять не менее 30% стоимости проекта (остальные средства - сумма кредита). В отличие от кредитов на текущую деятельность кредиты в рамках проектного финансирования выдаются под более высокие процентные ставки - от 17% до 28% годовых. Кроме этого, удлиняются сроки реализации проекта, поскольку начало продаж возможно после регистрации права собственности на готовый объект и - как следствие - происходит снижение рентабельности проекта.
Участие государства в согласовании экономических интересов субъектов рынка жилья
Анализ субъектов экономических отношений на рынке жилья, проведенный в рамках второго параграфа первой главы, позволил сделать вывод о том, что государство является неотъемлемым его участником- и выступает на рынка жилья в двух ипостасях: с одной стороны, как экономический субъект, покупающий и продающий объекты жилой недвижимости, с другой - как публично-правовой институт, призванный реализовывать регулирующую функцию, или, иначе говоря, обеспечивать условия, необходимые для согласования и реализации экономических интересов частных субъектов исследуемого сектора, национальной экономики. Эти условия, как нам представляется, целесообразно подразделить на две группы: общие (макроэкономические) и непосредственные, то есть адресные — для отдельно взятой категории участников рынка жилья. Кроме того, принимая во внимание нынешний мировой финансовый кризис, затронувший, в том числе, и отечественную экономику, закономерно, думается, ставить вопрос о различении регулирующих воздействий государства на рынок жилья в условиях стабильно функционирующей экономики и в экстренной ситуации -ситуации кризиса.
В группу общих (макроэкономических) условий мы включаем, прежде всего: - обеспечение стабильного снижения темпов инфляции; - повышение монетизации экономики; - преодоление практики занижения работодателями официальных доходов сотрудников; - укрепление банковского сектора и изыскание источников достаточных долгосрочных пассивов.
Из рисунка 2.2.1 видно, что постепенное снижение инфляции в рамках рассматриваемого периода сопровождалось уменьшением банковских ставок по ипотечным кредитам, исключение составил только 2007 г., что объясняется активизацией регулирующей функции государства, которое предприняло значительные меры для удержания средней ставки по банковской ипотеке на уровне до 13%2.
Стоит отметить, что само по себе снижение уровня инфляции не предполагает увеличения числа и объема ипотечных операций. Для этого необходимы и другие политические, экономические, организационно-правовые условия, в которых уровень инфляции является лишь составной частью. При этом жилищное ипотечное кредитование само, в свою очередь, является мощным антиинфляционным инструментом. Препятствуя росту цен на потребительском рынке, оно позволяет переместить денежные средства населения из сферы потребления в сферу сбережений и капитального строительства. При широком внедрении ипотечного кредитования в экономику трансформируется спрос домохозяйств, возрастает их потребность в товарах и оборудовании для строительства, ремонта, обслуживания жилых помещений, появляется необходимость для развития сопутствующих отраслей, составляющих инфраструктуру ипотечного рынка.
Следующим общим условием обеспечения согласования экономических интересов субъектов рынка жилья выступает повышение уровня монетизации экономики, который мешает кредитованию вообще и ипотечному кредитованию в частности. Именно монетизация сокращает покупательную способность населения, снижая денежную массу страны. Уровень монетизации экономики России на 1 января 2008 г. составлял 32,2%1, в то время как в некоторых других странах он составляет от 70 до 902.
Еще одним фактором, препятствующим согласованию и более полной реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, является занижение работодателями официальных доходов сотрудников, поскольку это затрудняет реальную оценку платежеспособности клиента, что, в свою очередь, увеличивает кредитный риск для банков. По этой причине большая часть граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматриваются банками в качестве потенциальных заемщиков, хотя при нормальной ситуации именно эта группа наиболее привлекательна для ипотечного кредитования.
Не менее важным условием для согласования и реализации экономических интересов субъектов рынка жилья является укрепление банковского сектора страны и изыскание источников достаточных долгосрочных пассивов. Высокая зависимость российских банков от зарубежных среднесрочных и долгосрочных займов подтолкнула денежно-кредитные власти страны к существенной трансформации инструментов и методов регулирования банковского сектора. Так, в 2007 г. произошли следующие важнейшие изменения: форсированное развитие инструментов рефинансирования коммерческих банков со стороны Банка России (существенное расширение списка активов, принимаемых в залог при предоставлении кредитов Банка России, упрощение порядка предоставления кредитов под залог нерыночных активов); расширение возможностей для проведения операций Банка России на открытых рынках ценных бумаг (за счет операций с еврооблигациями); принятие решения о возможности размещения временно свободных средств институтов развития в банковской системе; рассмотрение возможности размещения остатков средств Федерального казначейства на счетах в коммерческих банках; изменение в политике контролируемых денежно-кредитными властями и государством крупнейших банков - переход к активной поддержке рынка межбанковского кредита, с использованием для этого средств, привлекаемых от Банка России. Существенно актуализировал необходимость укрепления банковского сектора страны как источника финансовых ресурсов для продавцов и покупателей жилья мировой финансовой кризис. Так, в целях поддержки банковской системы Правительство РФ и ЦБ предприняли в конце 2008 г. следующие меры: были снижены нормативы обязательных резервов (высвобождено около 380 млрд. рублей); смягчены условия кредитования с использованием отдельных видов залога (в рамках указанных мер ЦБ сможет разместить в банках до 1,5 трлн. рублей; фактически размещено - около 350 млрд. рублей); начали предоставляться беззалоговые кредиты, сроком до года (право на кредиты имеют 143 банка); ЦБ получил право частично компенсировать убытки коммерческих банков от операций на рынке межбанковского кредитования, если они возникли вследствие отзыва лицензии у банка-контрагента (необходимо для восстановления рынка МБК); на пополнение капиталов банков выделено 950 млрд. рублей субординированных кредитов, в том числе Сбербанку - 500 млрд. рублей, ВТБ - 200 млрд. рублей, Россельхозбанку - 25 млрд. рублей, иным банкам -225 млрд. рублей при условии привлечения эквивалентного софинансирования их акционерами (фактически одобрено кредитов на сумму 17 млрд. рублей для 3 банков); на депозиты в коммерческих банках и в ценные бумаги размещены средства ГК «Фонд содействия реформе ЖКХ» (200 млрд. рублей), ГК «Роснано» (130 млрд. рублей), а также федерального бюджета. Всего на депозиты в банках размещены средства госкорпораций на сумму 430 млрд. рублей; до 700 тыс. рублей (ранее - 400 тысяч рублей) повышена страховая сумма по банковским вкладам граждан. В результате защищены 98,5% вкладов.
