Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследовании. В России проблема обеспеченности жильем стала весьма острой в связи с развитием в этой области рыночных отношений. Одной из ключевых задач государства в области развития ипотечного рынка является формирование соответствующих условий для притока инвестиций в эту сферу, позволяющих повысить доступность жилья для граждан.
Ситуация, сложившаяся в настоящее время на российском рынке жилой недвижимости, характеризуется высокими темпами роста цен на жилье, что объясняется сложившейся диспропорциональностью между спросом и предложением на рынке, при этом увеличение предложения возможно только в долгосрочном периоде и с условием увеличения инвестиционной активности на первичном рынке жилья.
Проблема инвестирования в первичный рынок жилой недвижимости связана с изначально высокой ценой объекта недвижимости по сравнению с доходом домохозяйства, что, несмотря на наличие сберегаемой части дохода, не позволяет домохозяйствам выступать в качестве субъекта инвестирования. Ипотечное кредитование как институщюнальный механизм призвано решать проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство. Кроме того, само развитие ипотечных отношений требует инвестиционного обеспечения. В условиях существенного снижения бюджетного финансирования на первый план выходит проблема исследования механизмов и методов инвестирования в жилищное строительство. В этой связи представляется актуальным исследование институциональных основ развития рынка ипотечного кредитования.
Степень научной разработанности проблемы. За последнее время научный интерес к ипотечному кредитованию существенно возрос, что выразилось в увеличении научных работ, посвященных различным аспектам проблемы формирования и становления экономических отношений на рынке ипотечного кредитования. При этом следует отметить разнонаправленность существующей литературы, всю совокупность которой условно можно подразделить на несколько групп, в зависимости от предмета научного исследования.
Первую группу составляют труды (Фридман Дж., Ордуэй Н., Хадсон-Вильсон С. И др.), исследующие природу инвестиционного спроса на объекты жилой недвижимости, то есть за гранью рассмотрения остается формирование предложения и специфика потребительского спроса на рынке недвижимости.
Вторая группа в основном представлена работами отечественных экономистов, которые носят ярко выраженный прикладной характер. Среди них можно выделить работы Абляхимова Э.А., Гариповой З.Л., Котова В.В., Емелина В.И., Каменецкого М.И и др., главным образом рассматривающие существующие и возможные источники финансирования населения для приобретения жилья в отрыве от развития ипотечного рынка в целом. В этой научной литературе объектом исследования выступает жилищная проблема населения.
Третья - работы, посвященные описанию и анализу различных моделей кредитования за рубежом (Едронова В.Н., Хасянова С.Ю., Лигай Г.А., Аверченко В.А., Павлова И.В. и др.). Среди них особо следует отметить работы Полтеровича В.М., которые посвящены «трансплантации» ипотечных институтов. В них проанализированы парадоксальные особенности рынка трансплантатов, дана классификация дисфункций трансплантированных институтов и показано, что стратегия трансплантации является ключевым фактором ее успеха, обеспечивающим ускорение институционального развития. Автор анализирует три стратегии трансплантации ипотечных институтов: шоковую терапию, «выращивание» и стратегию промежуточных институтов. Автором выдвинут и аргументирован тезис о том, что создание системы ссудно-сберегательных институтов - является необходимым этапом в становлении массового рынка ипотечного кредита.
Однако существующие публикации не в полной мере рассматривают ипотечное кредитование как социально-экономическую систему, включающую совокупность институциональных, юридических, технических, географических, психологических и других факторов, влияющих на экономические отношения, их механизмы и законы их проявления. В основном, они затрагивают какой-то один аспект формирования ипотечных отношений. Таким образом, необходимо дальнейшее углубленное исследование институтов ипотечного кредитования как открытой экономической системы. Актуальность и недостаточная разработанность данной проблемы, слабое теоретическое осмысление процессов, протекающих на рынке ипотечного кредитования, определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.
Целью диссертационной работы является выявление устойчивых взаимосвязей в социально-экономических процессах, их структурных характеристик и тенденций развития институциональных основ инвестиционного обеспечения развития рынка ипотечного кредитования. Достижению поставленной цели способствовало решение следующих задач:
-
Проанализировать теоретические положения неокейнсианской модели Э. Хансена по инвестиционному обеспечению жилищного рынка;
-
Систематизировать основные институты, обеспечивающие механизм трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство;
-
На основе статистических данных по рынкам жилищного строительства и ипотечного кредитования исследовать зависимость между объемом инвестиций и темпами роста цен на рынке недвижимости;
-
Провести сравнительный анализ структурных характеристик моделей ипотечного кредитования и определить возможности применения зарубежных моделей с учетом экономических условий России;
-
Сформировать параметрическую картину российского рынка ипотечного кредитования;
-
На основе вскрытых взаимосвязей и структурных характеристик предложить адаптированную модель институтов ипотечного кредитования, обеспечивающую трансформацию сбережений в инвестиции в жилищное строительство;
-
Экономически обосновать выбор модели ипотечного кредитования.
Предметом исследования выступают - социально-экономические процессы, возникающие в ходе формирования системы жилищного кредитования и трансформации ипотечных институтов в современных условиях.Российской Федерации.
Объектом исследования является институциональные основы ипотечного кредитования как социально-экономической системы.
Теоретическая и методологическая база исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные разработки и положения неокеинсианскои теории, в частности основных положений теории строительного цикла Э. Хансена, в которой определены инвестиционные импульсы цикличности развития рынка недвижимости.
Для решения поставленных задач нами использовались формальнологические методы, позволяющие свести изучаемые системы к абстрактно-теоретическим схемам и определить на этой основе зависимости между инвестициями в основной капитал, строительной активностью и темпами роста цен на рынке недвижимости. В диссертационной работе используются статистические приемы и методы экономико-математического моделирования, позволяющие провести систематизацию и обработку пласта статистических материалов и дать формализованное описание исследуемых категорий, их свойств, оценить причинно-следственные связи, абстрагироваться от второстепенных элементов, сконцентрировав внимание на главных взаимосвязях. Наряду с этим в диссертационной работе используются философские и общенаучные методы исследования - анализа, синтеза, научной абстракции, сравнения, обобщения, аналогия, формализация и т.д.
Достоверность полученных результатов и сделанных выводов базируется на привлечении данных Федеральной службы государственной статистики, Агентства ипотечного жилищного кредитования, публикаций в научных изданиях, а так же материалов, собранных в процессе диссертационного исследования. Это позволило обеспечить репрезентативность исходных данных, надежность используемого инструментария, достоверность выводов и результатов диссертационной работы.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в выявлении и осмыслении новых, а также переосмыслении ранее известных фактов, процессов и тенденций, характеризующих формирование, эволюцию и трансформацию институтов ипотечного кредитования и ипотечного кредитования как социально-экономической системы.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:
1. Выявлены факторы, формирующие институциональные основы обеспечения процесса трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство с учетом особенностей российского рынка недвижимости. Структурно факторы объединены в две группы: экономические (объем сбережений у населения, количество финансовых посредников, многообразие финансовых инструментов, развитость фондового рынка) и социальные (правовой фактор и уровень доверия к финансовым институтам со стороны потенциальных инвесторов). Это позволило
выявить зависимость притока инвестиций в строительство от вьщеленных факторов, наличие которых формирует институциональные основы механизма трансформации сбережений в инвестиции в жилищное строительство.
2. Вскрыты взаимосвязи между инвестициями в основной капитал и
строительной активностью по всем субъектам федерации, на основе
исследования рынка недвижимости Российской Федерации, который
характеризуется неравномерностью развития географических сегментов.
Зависимость между относительными показателями ввода в действие жилых
домов и объема инвестиций на тысячу человек по всем субъектам Федерации
описывается уравнением экспоненциального тренда. Анализ взаимосвязи
строительной активности и роста цен на объекты жилой недвижимости,
позволил рассчитать относительный показатель - коэффициент доступности
жилья для граждан в различных федеральных округах. Сделанные автором
расчеты, подтверждают гипотезу о низких инвестиционных возможностях
населения, которые за исследуемый период существенно не изменились.
-
Выявлена сильная корреляция между увеличением объемов кредитования и темпами роста цен на рынке недвижимости, что не подтверждает основные положения гипотезы о снижении темпов роста цен на рынке недвижимости вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования, характерных для американской модели. Это позволило обосновать нецелесообразность применения американской модели, имеющей системные недостатки, которые способствуют формированию и развитию кризисных проявлений этой модели, так как основные инвестиции попадают на сегмент, в котором нет реального воспроизводства, за счет чего происходит еще большее увеличение платежеспособного спроса населения, при неизменном предложении.
-
На основе экономического моделирования институциональных взаимосвязей на рынке ипотечного кредитования и оценки возможностей применения моделей во всех субъектах Федерации автором разработана адаптированная модель ипотечного кредитования с учетом вскрытых в работе структурных характеристик российского рынка жилой недвижимости. Экономический смысл состоит в формировании замкнутого финансового пространства вокруг стройсберкассы, что позволит устанавливать ставку процента по кредиту намного ниже, чем рыночная ставка процента, и обеспечить приток инвестиций на первичный рынок жилья. Применение адаптированной модели, на наш взгляд, целесообразно с точки зрения трансформации сбережений населения в инвестиции в жилищное строительство, что позволит стимулировать увеличение предложения, а не платежеспособного спроса.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности 08.00.01 -экономическая теория; п. 1.4. «Институциональная и эволюционная экономическая теория (теория переходной экономики и трансформации социально-экономических систем; социально-экономические альтернативы)».
Практическая значимость диссертационной работы.
Полученные в диссертационном исследовании результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, с учетом сложившихся институциональных особенностей развития национального рынка недвижимости. Отдельные положения работы могут быть включены в качестве дополнительных материалов в лекционные курсы по дисциплинам «Финансы и кредит», «Экономика недвижимости».
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение в докладах и выступлениях и получили положительную оценку на международных и всероссийских научно-практических конференциях: Шестая Всероссийская научно-практическая конференция «Стратегия бизнеса и социально-экономическое развитие региона» (2003 г.); II и III Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов «Молодежь и экономика» (2005 г., 2006 г.); Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 90-летию д.э.н., профессора А.И. Кащенко «Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы взаимодействия» (2006 г.); Международной научно-практической конференции молодых ученых и аспирантов «Новая российская экономика: движущие силы и факторы» (12 декабря 2007г.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3 п. л. Среди них одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК РФ.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, что определяется логикой исследования и отражает поставленные цели и задачи. Основное содержание работы изложено на 131 странице компьютерного текста Times New Roman, 14 шрифт, 1,5 интервал, иллюстрировано 20 таблицами, 29 графиками, 5 схемами. Список использованных источников и литературы насчитывает 130 источников.
