Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические основы ипотеки 11
1. Ипотека: сущность и основные понятия 11
2. Развитие ипотеки: историко-экономический аспект 22
3. Особенности современных систем ипотечного кредитования в зарубежных странах 32
Глава II. Развитие ипотечного кредитования в России 54
1. Экономико-организационные основы и практика ипотечного кредитования в России XIX - начала XX веков 54
2. Факторы, влияющие на развитие ипотеки в России 75
3. Основные направления развития ипотечных отношений в России... 91
Заключение 114
Список литературы 125
- Ипотека: сущность и основные понятия
- Развитие ипотеки: историко-экономический аспект
- Экономико-организационные основы и практика ипотечного кредитования в России XIX - начала XX веков
- Факторы, влияющие на развитие ипотеки в России
Введение к работе
Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за последние годы вызвали потребность в появлении и использовании таких экономических отношений, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов граждан. В их числе особое внимание вызывает ипотека, способная служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. В Послании Президента РФ В.В.Путина Федеральному Собранию Российской Федерации было отмечено, что «развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей».1
И зарубежная ипотечная практика, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе ипотека не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных, жизненно важных для экономики и общественного развития целей. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, выражающих эффективную экономическую политику государства. В то же время, даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные экономические инструменты. По нашему мнению, ипотека способна быть именно таким инструментом, и, прежде всего, в сфере недвижимости и привлечения кредитов для строительства и приобретения жилья.
Проблемы ипотеки нашли отражение в работах Иванова А.П., Бусова В.И., Акимовой И.А., Дестресса М., Коптевой Е.П., Новикова А., Смирнова В.В., ЛукинойЗ.П., Минца В., Будилова В.М., Львова Ю.И, Бараца СМ. и других авторов. Теоретические и практические вопросы, связанные с
1 Путин В.В. России надо быть сильной и конкурентоспособной: Послание Президента РФ В.В.Путина Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета. - 2002. - 19 апр.
4 организацией ипотечного кредитования, поиском его источников, применением различных схем ипотечного кредитования исследованы в работах Страйка Р., Дэниелла Дж., Розенберга М., Равица М., Дестресса М., Косаревой Н.Б., Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Лямина Н., Ужегова А.Н., Максимова С.Н., ЦылинойГ.А. и других.
Однако, в имеющейся экономической литературе до последнего времени проблемы ипотечного кредитования рассматриваются в основном с позиций потенциальных заемщиков. При таком подходе не получила должного раскрытия экономико-теоретическая природа данного процесса, его воздействие на финансовую жизнь общества. Недостаточно внимания уделялось социально-экономическим проблемам, связанным с ипотечным кредитованием. Незначителен круг работ, посвященных исследованию сущности ипотечного кредитования, а также факторов, влияющих на его развитие. Нет единообразия в определении «ипотечного кредитования», классификации его форм. В большинстве опубликованных работах, ипотечное кредитование рассматривается без учета исторического российского опыта.
Кроме того, выбор темы настоящего исследования обусловлен совокупным действием целого ряда факторов.
Один из них обусловлен давно назревшей потребностью обобщения и экономического анализа имеющейся в различных регионах России реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение. Этот практический опыт накапливается как государственными, так и негосударственными учреждениями и организациями. Кроме того, в сферу анализа необходимо вовлечение практики ипотечного кредитования отдельных зарубежных стран.
Следующий фактор отражает действие социальных аспектов, связанных, прежде всего, с ограниченной платежеспособностью большой части граждан страны в условиях действия рыночных цен на жилье.
Кроме того, следует учитывать и иные обстоятельства, также придающие актуальность теме исследования. Так, по нашему мнению, ипотечное
5 кредитование призвано стать источником привлечения средств для промышленности и, прежде всего, сельского хозяйства России, требующего скорейшего подъема, но испытывающего острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения государственного бюджетного финансирования. Ипотечное кредитование под залог земли должно стать одним из основных инструментов обеспечения финансирования мероприятий по улучшению использования земельных участков, в том числе строительство зданий, сооружений, дорог, мелиоративных систем и т.п.
Система ипотечного кредитования призвана стать важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, между инвесторами, стремящимися разместить свободные денежные средства на длительный срок, и заемщиками, обеспечивающими возврат ипотечных кредитов недвижимостью.
Пример многих развитых стран показывает, что вместе с решением проблем обеспечения граждан жильем ипотека способствует образованию в государстве качественно новых финансово-кредитных отношений, финансовой и экономической стабильности.
В силу вышеизложенного, избранная область исследования представляется актуальной для экономической науки. Она включает в себя ряд сложных теоретических и практических вопросов, которые автор решает в своей работе.
Актуальность и недостаточная разработанность данной проблемы обусловили выбор темы и основные направления диссертационного исследования.
Основная цель диссертационной работы состоит в том, чтобы на основе систематизации теоретических представлений об ипотеке, анализа процесса ее эволюционного развития в России и практического опыта, приобретенного в последние годы, выявить экономико-теоретические принципы ее развития, уточнить социально-экономическую природу, проанализировать влияние ипотеки на развитие экономики страны, решение целого комплекса социально-экономических задач и определить пути дальнейшего развития.
Исследование системы ипотечного кредитования проводится с учетом влияния целой совокупности факторов и, прежде всего, развития рынка недвижимости. Рынок недвижимости сегодня можно с уверенностью отнести к одному из самых динамично развивающихся секторов экономики. Это утверждение в первую очередь можно отнести к рынку строящегося жилья, или первичному рынку недвижимости.
Развитие жилищного строительства может вызвать не только развитие промышленности строительных материалов, но и дать толчок к резкому развитию экономики всей страны. Об этом свидетельствует весь послевоенный опыт развития европейских государств. В России по расчетам Госстроя, 1 рубль, вложенный в ипотеку, приносит бюджету два рубля налогов и привлекает еще 5 рублей внебюджетных инвестиций1.
Создание в России надежной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из самых насущных задач, решение которой позволит не только снять социальную напряженность, острейшую потребность населения в жилье, но и в целом активно способствовать развитию рыночных отношений в стране, динамичному выходу ее из экономического кризиса. Все это, в конечном счете, позволит решить целый комплекс социально-экономических задач, в том числе улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, расширение и развитие услуг банковского сектора экономики, развитие рынка недвижимости.
Опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций. Таким образом, ипотечное кредитование - один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное
1 РИА «Новости», Интерфакс, 16.04.1999
7 развитие практически всей экономики. Так, 90 процентов недвижимости в Англии приобретено под ипотечный кредит, в Германии ипотекой пользуются около 8 млн. человек, в США рынок залоговых обязательств составляет около 2 триллионов долларов К
В последние годы развитие системы ипотечного кредитования в нашей стране происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций для развития системы ипотечного кредитования. В отдельных регионах, российских городах и организациях начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. В то же время, опыт показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Долгосрочное ипотечное кредитование пока еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков. В качестве основных причин выступают следующие:
Высокие кредитные и процентные риски.
Недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения.
Нерешенность ряда правовых вопросов.
Экономическая нестабильность предприятий-работодателей.
Неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка.
Недостаточность долгосрочных (свыше десяти лет) и относительно дешевых ресурсов.
Анализируемая практическая деятельность показывает мозаичность складывающейся системы ипотечного кредитования, наличие существенных региональных различий по стоимости недвижимости, доходам граждан, условиям кредитования. Создание единого масштабного национального рынка ипотечного кредитования предопределяет необходимость создания
1 Николаев В. Ипотека - еще одна попытка // Рынок недвижимости. -1997.-№15.-СП.
8 стандартных, унифицированных условий предоставления и обслуживания кредитов, возможности перелива капиталов из регионов и отраслей, где они временно свободны в сферы, где на них имеется устойчивый спрос.
В работе углублено экономико-теоретическое содержание роли ипотечного кредитования в совершенствовании финансово-экономической жизни страны. Для реализации этой цели автор поставил перед собой следующие задачи:
Определить содержание ипотеки как экономической категории. Уточнить социально-экономическую сущность ипотечного кредитования в современных условиях.
Выработать экономико-теоретические принципы ипотечного кредитования.
Провести анализ основных причин, препятствующих развитию ипотечного кредитования в современной России.
Рассмотреть и обобщить практику ипотечного кредитования как в дореволюционной России, так и в современных условиях ряда зарубежных странах и отдельных регионов Российской Федерации.
Выработать конкретные предложения по совершенствованию механизмов взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования.
Объектом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования, а также механизм их реализации. Предметом исследования является совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с процессом ипотечного кредитования.
Методологической основой диссертационного исследования является диалектический метод и системный подход к изучению процесса ипотечного кредитования в современных условиях. Исследование проводилось на принципах единства исторического и логического, формы и содержания. Использовались общенаучные методы познания - анализ и синтез, восхождение от абстрактному к конкретному, а также методы экономико-статистических сравнений и абстрактно-логических суждений.
Теоретическую базу исследования составили фундаментальные монографические работы, современные научные статьи в ведущих экономических журналах отечественных и зарубежных авторов, публикации в средствах массовой печати по проблемам ипотечного кредитования, законодательные и нормативные акты по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием.
Диссертация представляет собой исследование относительно новой для современных российских условий, недостаточно изученной проблемы, связанной с развитием процесса ипотечного кредитования, которое имеет огромное значение для развития финансового рынка, рынка недвижимости, решения жилищной проблемы.
Научная новизна полученных результатов заключается в том, что автором разработаны направления развития ипотечного кредитования в России с учетом конкретно-исторических особенностей ее предшествующего развития.
Конкретные результаты, подтверждающие научную новизну работы, заключаются в следующем:
На основе изучения сущности категорий «ипотека» и «ипотечное кредитование» дана авторская трактовка этих категорий, выявлено их экономико-теоретическое содержание.
Определены экономико-теоретические принципы ипотечного кредитования.
Раскрыта основополагающая роль государства в становлении и развитии ипотечного кредитования, предложены формы участия государства в повышении возможностей и заинтересованности граждан в приобретении недвижимости.
Проведена периодизация развития ипотечного кредитования в России, выявлены основные черты выделенных периодов.
Выявлены факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования, и предложена их классификация.
На основе анализа существующих схем ипотечного кредитования
10 предложена классификация основных подходов к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья.
7. Предложен комплекс взаимосвязанных мер по стимулированию развития ипотечных отношений в современных условиях.
Основные предложения и выводы, сформулированные в работе, развивают представления о теоретических и методических основах процесса ипотечного жилищного кредитования, основах обоснования социально-экономических решений, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может стать основой для учебных курсов по темам «Ипотечное кредитование: сущность и основные системы», «Современная практика развития ипотечного кредитования в России и в зарубежных странах».
Исследование экономико-теоретических принципов ипотечного кредитования, классификация основных подходов к решению проблемы создания системы ипотечного кредитования в России, анализ практики ипотечного кредитования в дореволюционной России и в зарубежных странах могут стать основой для конкретных экономических разработок по проблемам формирования действенных программ долгосрочного ипотечного кредитования в современной России. Исследование может быть полезно профессиональным участникам финансового рынка при принятии рациональных решений о мерах, направленных на развитие ипотечного кредитования, формировании практических инструментов финансирования и разработке различных форм участия государственных органов власти и частных лиц в ипотечном кредитовании.
По теме диссертации опубликован ряд научных работ.
Структура диссертации обусловлена целью и основными направлениями исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.
Ипотека: сущность и основные понятия
Понятие «ипотека» возникло в процессе исторического развития системы кредитных отношений и представляет собой наиболее развитую форму развития залога, соответствующую потребностям экономической действительности. Ипотека, на наш взгляд, оптимально соответствует потребностям кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения.
В современной экономической литературе исследователи, как правило, выделяют два уровня существования ипотеки - в широком и узком смысле слова.
Большинство экономистов представляют ипотеку в широком смысле слова как форму или способ обеспечения денежных обязательств.
Так, А.Н.Ужегов считает, что ипотека означает «форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом»1. ГА.Цылина утверждает, что «ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды»2. С.Н.Максимов считает, что ипотека - «залог недвижимости как способ обеспечения обязательств» 3. На наш взгляд, в этих определениях в большей степени выделяется экономическая сторона ипотеки, и в меньшей степени обращается внимание на ее юридическую сторону, что приводит к сужению понятия ипотеки.
В связи с этим более точно отражающей сущность ипотеки нам представляется точка зрения Горемыкина В.А., Бугулова Э.Р., которые считают, что ипотека содержит как экономический, так и юридический аспекты.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Экономическое содержание ипотеки состоит в создании рыночного механизма оборота имущественных прав на объекты недвижимости в тех случаях, когда другие формы отчуждения собственности (обмен или купля-продажа) нецелесообразны, позволяющего привлечь дополнительные финансовые средства в целях реализации различных проектов.
Таким образом, ипотека в широком смысле слова представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу обременения имущественных прав собственника недвижимости в целях обеспечения конкретного ипотечного кредита.
Ипотека в узком смысле слова представляет собой кредитование под залог недвижимости. В частности, такой точки зрения придерживаются Кудрявцев В.А. и Кудрявцева Е.В. в работе «Основы организации ипотечного кредитования»2. Такой же смысл вкладывает в это понятие М.Бимон, который считает, что под «ипотекой подразумевается кредит, выданный под залог земельного участка (и будущих прав на возводимую на нем недвижимость)» 3. Д.Юрков считает, что «ипотека - предоставление долгосрочного кредита на приобретение недвижимости» 4. Д.К.Гофман и Д.А.Матвеев определяют ипотеку как «кредитование под залог того или иного объекта недвижимости» 5.
Данные определения, на наш взгляд, необходимо конкретизировать. В связи с этим, более близкой нам является точка зрения Л.Шабалиной, которая считает, что ипотека - это «ссуды, которые выдаются под строительство или приобретение жилья, обычно под залог недвижимого имущества - земли, дома, квартиры»1.
Однако и это понятие нуждается в уточнении. Так, в зарубежных странах предметом ипотеки могут быть различные объекты. Причина состоит в том, что в каждой стране действует специфическое законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Например, в США, несмотря на широкое использование залога недвижимости, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере, а кредитование под залог сельскохозяйственных угодий ипотекой не считается. Это относится и к Франции в связи с тем, что правом собственности на землю обладает лишь отдельная группа граждан (потомственные аристократы), а все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков.
В соответствии с «Законом об ипотеке (залоге недвижимости)», принятом 16.07.1998г. в России в понятие предмета ипотеки ипотека вкладывается широкий смысл. Так, в соответствии со статьями 5 и 63 вышеуказанного Закона, предметом ипотеки могут быть: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Развитие ипотеки: историко-экономический аспект
Слово "ипотека" имеет греческое происхождение. Оно было введено впервые в начале VI века до нашей эры высшим должностным лицом в древнегреческих полисах афинским архонтом Солоном. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому, в случае их невыполнения, грозило рабство. Солон впервые ввел имущественное обеспечение обязательств должника. Внешнее выражение это нашло в появлении на имении должника (обычно на пограничной меже) столба с надписью, которая свидетельствовала о том, что это имущество служит обеспечением претензий кредитора на определенную сумму. Такой столб назывался "hypothece" (ипотека), что в переводе с греческого означало "подставку", "подпорку". Цель его появления - предотвратить проблемы, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности должника, а в стоимости его имущества. В дальнейшем это слово стало употребляться для обозначения залога.
У римлян ипотеку могли устанавливать на все имущество должника. В то же время, ипотека еще не имела двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности". Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.
Затем ипотека перешла в западную Европу. Она появилась в Германии в XIV веке, а во Франции - в конце XVI века. В процессе развития ипотека стала обладать двумя основными чертами: во-первых, она применялась только к недвижимым имуществам, во-вторых, продажа заложенного имения проводилась не самим кредитором, а через суд. Ипотека стала для кредитора самым надежным средством обеспечения кредита. При этом он не принимал в свое владение недвижимое имущество должника и не зависел от суммы задолженности другим кредиторам.
Ипотека, таким образом, явилась своеобразным оформлением взаимоотношений между кредитором и заемщиком посредством внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.
Как правило, ипотека распространяется на капитальную сумму, на проценты и на все издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения.
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. В большинстве западноевропейских стран и в дореволюционной России действие ипотеки распространялось не только на основной предмет залога, но и на вновь присоединяемые к нему участки, а также и на возведенные впоследствии строения и сооружения. По многим ипотечным законодательствам действие ипотеки распространяется на причитающиеся собственнику страховые вознаграждения за сгоревшие и поврежденные строения, урожай и все движимое имущество, принадлежащее основному предмету залога. Таким образом, задолженность обеспечивается всей совокупностью выгод, предоставляемой данным недвижимым имуществом. Совокупность эта, как предмет ипотеки, является единым целым, хотя на практике и существуют определенные ограничения. Так, в России в 90-х годах XIX века ответственность за проценты была ограничена двумя последними годами.
Кредитор имел право требовать расторжения заключенных по заложенному имуществу договоров и отмены распоряжений, наносящих ему ущерб. Если же заложенная недвижимость все же ухудшилась по вине собственника, то по ипотечным законодательствам кредитор имел право требовать от должника дополнительного обеспечения или же взыскивать долг до срока.
По всем ипотечным законодательствам, ипотека может передаваться. В царской России допускались лишь два основания передачи ипотечного требования: договор и наследование и отвергалось третье, существовавшее в западноевропейских законодательствах, а именно - принудительное отчуждение. Механизм принудительного отчуждения работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. В обоих этих случаях должен был быть уведомлен должник. Возникновение ипотечных отношений ведет к появлению права требовать удовлетворения из заложенного имущества посредством публичной его продажи, в чьих бы руках оно не находилось.
Ипотека имеет дополнительный характер и самостоятельно существовать не может. То есть ипотека может быть установлена только при наличии долговых отношений между заемщиком и кредитором. Если нет этих отношений, то нет ипотеки, так как нет и предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение кредитных отношений влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, а не наоборот. Такое значение ипотеки было изначально принято римским правом, а затем и в большинстве западноевропейских стран XIX века. В связи с этим возникла необходимость точного определения суммы, до которой распространялась ипотека, а также оценка недвижимости, составляющей предмет обеспечения. В случае недостаточной стоимости недвижимого имущества, находящегося в обеспечении, для погашения задолженности перед кредитором, взыскание может быть обращено на любое имущество должника, свободное от обременении. В то же время, если при установлении залога было оговорено, что должник отвечает перед кредитором только заложенным имуществом, обращение взыскания на другое имущество было невозможно. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. В России ипотека также действовала лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу.
Экономико-организационные основы и практика ипотечного кредитования в России XIX - начала XX веков
В настоящее время при создании различных форм ипотечного кредитования в России большое внимание уделяется опыту ипотечного кредитования в зарубежных системах. При этом, на наш взгляд совершенно необоснованно, забывается о том, что на территории России в XIX - начале XX веков существовала развитая, эффективно действующая система долгосрочного ипотечного кредитования, в результате чего в дореволюционные годы Россия по праву занимала одно из ведущих мест в мире в области ипотечного кредитования. Знание истории и эволюции ипотечного кредитования в дореволюционной России может оказать значительную помощь для становления практики ипотеки в современных условиях.
На практику кредитования в царской России огромное влияние оказало, прежде всего, помещичье землевладение. Интересы российского дворянства стояли на первом месте в кредитной политике правительства. Именно поэтому первыми банками, которые занимались выдачей долгосрочных кредитов под залог недвижимости, стали государственные дворянские банки. Они появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Первым из них был Государственный банк для дворянства (возник в 1754 году). В 1786 году он был преобразован в Государственный заемный банк и просуществовал до конца 50-х годов XIX в. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк, созданный в 1797 году.
По форме собственности все эти банки были казенными. Основным направлением их деятельности было ипотечное кредитование. Ипотечные ссуды предоставлялись под залог помещичьих имений вместе с крепостными крестьянами. Работали эти банки следующим образом. В соответствии с
Уставом Кредитным помещик, владелец имения, обращался в банк с заявлением, содержащим просьбу о получении ссуды под залог имения. Стоимость закладываемого имения оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на срок до 15 лет (под залог строений), 28 лет (по залог фабрик) или 33 года (под залог горнозаводских имений). Ссуду на срок до 15 лет могли получить и богатые горожане, владеющие собственными домами, правда при условии предварительного страхования объекта залога. Чаще всего кредит составлял 60-70% от стоимости закладываемого имения. Величина кредита в соответствии с кредитным законодательством не могла быть меньше 1500 рублей серебром.1
В процессе развития системы ипотечного кредитования росли суммы выдаваемых кредитов, и задолженность быстро увеличивалась в связи с тем, что получаемые суммы использовались, как правило, непроизводительно. В 1840 году за неуплату долгов должны были быть проданы около 1500 имений. В 1843 году в Государственном заемном банке было заложено 5576 тыс. душ, а в 1852 году - уже 5844 тыс. Общая задолженность помещиков банкам равнялась в 1856 году 427 млн. руб.2 Всего было заложено более 44 тыс., т.е. 2/5 имений, в которых проживали 2/3 всех крестьян.
Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр II (в 1859 году) запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.
Помимо создания дворянских банков были сделаны попытки создания системы ипотечного кредитования и для остальных слоев населения через волостные кассы (с 1840 г.) для государственных крестьян и сельские банки (с 1837 года) для удельных крестьян. Однако, объем проводимых операций был очень невелик.
Отрицательный опыт старых банков показал, что новую систему долгосрочного ипотечного кредитования необходимо формировать заново, соблюдая правило ликвидности банков, то есть сбалансированность активов и пассивов по срокам. Государство, вынужденное нести на себе бремя погашения долгов ликвидированных банков, было не в состоянии обеспечить функционирование казенных банков в соответствии с этим правилом. В то же время потребность экономики России, особенно после реформы 1861 года, в долгосрочных кредитах стремительно росла.
Вскоре в России появились кредитные учреждения нового типа. Ими стали городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Сущность это процесса состояла в следующем. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход - около 5% годовых. Таким образом, кредитное общество выступало как: эмитент долговых обязательств при выпуске облигаций; ссудодатель при выдаче ипотечного кредита; залогодержатель при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита.
Так как заемщик брал кредит облигациями, а погашать ссуду должен был реальными деньгами, то он фактически являлся покупателем этих ценных бумаг на первичном рынке, где продавцом был сам эмитент (кредитное общество). Будучи покупателем облигаций и получателем ссуды, клиент выступал в роли залогодателя при передаче кредитному обществу свидетельства о закладе недвижимости. В то же время заемщик выступал в роли продавца облигаций кредитного общества на вторичном рынке. Необходимым участником сделки был инвестор, то есть покупатель облигаций, который вкладывал собственный свободный капитал в облигации кредитного общества в расчете на получение от эмитента (кредитного общества) дохода по ним в виде фиксированного процента, а также своевременное погашение кредитным обществом своих долговых обязательств.
Факторы, влияющие на развитие ипотеки в России
Полноценная ипотека не может существовать в отрыве от всей остальной экономики. В целом на практику и организацию развития ипотечного кредитования в любой стране оказывает влияние целый ряд факторов. В экономической литературе исследователи, как правило, выделяют отдельные виды факторов. Так, Д.К.Гофман и Д.А.Матвеев выделяют в качестве основного фактора политическую и экономическую стабильность.1 На наш взгляд, их необходимо разделять. И, кроме того, существует еще целый ряд факторов, оказывающих значительное влияние на развитие ипотечного кредитования. В.Марков считает, что необходимым условием развития ипотечного кредитования является наличие большого количества свободных денег, причем предлагает заимствования на зарубежных рынках капиталов.2
По нашему мнению, привлечение свободных денежных средств западных инвесторов не решит проблемы, что и показывает опыт работы инвестиционного фонда «США - Россия».
В.П.Стюньков считает, что для возможности внедрения ипотечной системы в нашей стране должна быть, прежде всего, создана соответствующая юридическо-правовая база. 1 Однако, создание юридическо-правовой базы без одновременной работы по созданию экономического механизма функционирования ипотеки не приведет к желаемому результату. Л.Е.Пайдиев кроме создания соответствующей законодательной базы в качестве других необходимых условий функционирования системы ипотечного кредитования выделяет создание системы обязательного страхования титулов собственности, а также системы регистрации прав собственности на землю и недвижимое имущество и сделок с ними. 2 На наш взгляд, создание этих систем является необходимыми, но далеко не единственными условиями функционирования системы ипотечного кредитования.
Более широко эту проблему освещает Ризун Н.И., который выделяет целую группу факторов, влияющих на развитие ипотечного кредитования, в том числе: уровень правового обеспечения, развитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, особенности политической, экономической и финансовой ситуации в России, степень готовности и заинтересованности российских банков в развитии ипотеки, уровень проработанности сценариев по развитию ипотеки. 3 Однако, и этот перечень, на наш взгляд, является недостаточно полным.
Наиболее полно, на наш взгляд, раскрыл факторы влияющие на практическое развитие и организацию ипотечного кредитования И.В.Жигунов, который выделил экономические, политические, правовые и исторические факторы. 1 В то же время, предложенная классификация, по нашему мнению, нуждается в дополнении. Так, не были выделены социальные и организационные факторы. Мы предлагаем следующую классификацию, факторов, оказывающих влияние на развитие и практику ипотечного кредитования: 1. Политические факторы: Стабильность и предсказуемость политической ситуации. Существование внешней военной или экономической угрозы. Степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти. 2. Экономические факторы: Стабильность системы экономических отношений в обществе. Уровень развития финансовой системы страны. Уровень развития кредитной системы. Уровень развития рынка ценных бумаг. Устойчивость национальной валюты. Уровень инфляции. Уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность. Уровень развития рынка недвижимости. Уровень развития системы налогообложения. Уровень развития системы страхования. Соответствие уровня развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики. Источники и стоимость финансирования создаваемых программ. Наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов. Уровень себестоимости жилищного строительства. Уровень экономической грамотности населения. 3. Правовые факторы: Развитость правовой системы общества в целом. Наличие правовых и нормативных актов, регулирующих ипотечное кредитование и смежные с ним сферы. Существование государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней. 4. Исторические факторы: Мировой опыт ипотечного кредитования. Существующие в обществе традиции накопления средств населением. Наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Особенности Российской Федерации, связанные с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения. 5. Социальные факторы: Существующие социальные условия, связанные с этапом развития рыночных отношений в обществе. Формы социальной поддержки граждан со стороны государства. Уровень жизни населения. Адекватность существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке. 6. Организационные факторы:
