Введение к работе
Актуальность темы исследования. Результаты экономических реформ, реализованных на постсоветском пространстве бывшего СССР, оцениваются в контексте, как императива проведения радикальных рыночных преобразований, так и потребности в институциональной трансформации, обусловленной не только социально-экономическим отставанием реформируемой экономики России, но и общей направленностью вектора цивилизационного развития. Хотя основные рыночные институты уже функционируют в отечественной экономике, и кризисно-трансформационный спад 90-х годов прошлого столетия в значительной степени преодолен, однако перспективы обеспечения устойчивых темпов экономического роста даже после выхода из настоящего финансово-экономического кризиса существенно ограничены инородностью сформировавшихся социально-экономических институтов институциональной матрицы современной России. Это, в свою очередь, обусловлено неэффективным импортом экономических институтов, функционирующих в развитой рыночной экономике. На наш взгляд, подобная институциональная специфика современной экономики России в полной мере характеризует институт недвижимости.
Hа современное экономическое положение в стране большое влияние оказывает слабая разработанность теории и методологии основ недвижимости в системе экономических отношений в хозяйственной практике. Изучение этой категории носило, в основном, односторонний характер и ограничивалось, как правило, оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Подобный подход обнаружил большие просчеты, которые были выражены в необоснованном занижении стоимости объектов коммерческой недвижимости, что в свою очередь повлияло на финансовое благополучие государства в виде недополучения налогов от операций с объектами коммерческой недвижимости.
Отсутствие экономически обоснованных государственных механизмов формирования и регулирования рынка недвижимости, а также несовершенство законодательно-правовой базы, кроящей в себе ряд противоречий и несоответствий, не в состоянии продвинуть и ускорить становление и развитие эффективной системы отношений в сфере недвижимости.
Следует отметить, что деформированная институциональная среда отношений реализации недвижимости обусловлена не только несколькими десятилетиями существования командно-административной системы, но и более глубинными причинами, в конечном итоге, цивилизационными особенностями, исторически сформировавшимися и воспроизводимыми длительное время на постсоветском пространстве и в соответствующей социально-культурной среде. Тестирование этих особенностей, а также идентификация обусловивших их возникновение и распространение специфических политических, правовых и хозяйственных институтов, определяющих предшествующую траекторию развития института недвижимости, и особенно коммерческой недвижимости, являются значимой проблемой современного институционального экономического анализа.
Степень изученности проблемы. До недавнего времени вопросы недвижимости и отношений по ее реализации в отечественной экономической науке почти не исследовались как самостоятельные. Общеметодологические подходы о рынке недвижимости наиболее полно представлены в работах отечественных ученых Л.Абалкина, Т.Игнатовой, Н.Колесова, В.Куликова, Д.Львова, В.Медведева, С.Максимова, Ю.Ольсевича, В.Радаева, Ф.Рыбакова, Е.Спиридоновой, С.Шарапова, Ю.Яковца и др.
В зарубежной экономической литературе проблемам коммерческой недвижимости посвящено большое количество работ ученых-экономистов, в которых с различных методологических позиций анализируются указанные вопросы. Среди наиболее значимых работ можно выделить исследования Дж. Фридмана, Н.Ордуэя, Ч.Акерсона, Л.Элвуда, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкеля, А.Ринга, Б.Бойса и других. В указанных работах недвижимость анализируется, как объект оценки ее рыночной стоимости, с точки зрения технологии и методов ее оценки, как объект юридического права.
Во второй половине 80-х годов прошлого столетия в отечественной науке стали появляться публикации, посвященные вопросам коммерческой недвижимости. Однако отмеченные проблемы рассматривались в основном в прикладном аспекте и не затрагивали основ формирования и развития отношений недвижимости, либо исследовались и анализировались иные фундаментальные экономические процессы и отношения. В этой связи следует отметить работы В.Рутгайзера, К.Тарасевича, Н.Артеменкова, В.Есипова, А.Крутика, Г.Стерника, Д.Кузнецова, С.Грибовского, А.Ильина, А.Каракоза, Г.Микерина, В.Федорова, О.Пахомовой и др.
В связи с базисными изменениями в экономике страны, с формированием полисистемы отношений собственности (прежде всего, частной) в качестве основы производственно-хозяйственной деятельности категория недвижимости приобретает реальную экономическую основу. Отношения по реализации и развитию рынка недвижимости существенно повлияли на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот.
Формирование отношений недвижимости, расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (жилая и производственная коммерческая недвижимость, земельные участки, как объекты недвижимости), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (посреднические операции, оценочная деятельность, управление недвижимостью), появление в связи с этим новых видов предпринимательской деятельности – все это свидетельствует о том, что отношения на рынке недвижимости постепенно интегрируются в структуру отечественной экономики и приобретают вектор, характерный для стран с развитой рыночной системой.
Интерес к институциональной парадигме экономической науки, в методологических рамках которой выполнено исследование, возрастает в связи с исследованием социально-экономических, психологических и иных феноменов социальной действительности, обусловливающих типичные особенности экономического поведения акторов, диссонирующих с нормами, традиционно распространенными в пределах европейского цивилизационного континуума. Традиционно институциональное направление экономической мысли представляется двумя основными течениями. Во-первых, это так называемый старый (традиционный) институционализм, представители которого (Т.Веблен, Дж.Коммонс, У.Митчел, К.Аерс, Дж.Гелбрейт, Г.Мюрдаль) выявили место и роль институтов в экономическом развитии и определили специфику механизмов их влияния на экономику. Исследование этих теоретико-методологических проблем получило развитие в работах современных представителей этого направления: П.Мировски, У.Сэмюэлса, Дж.Ходжсона. Во-вторых, в рамках нового институционализма и, отчасти пересекающегося с ним, неоинституционализма А.Алчияном, М.Аоки, Р.Коузом, Р.Нельсоном, Д.Нортом. М.Олсоном, Э. де Сото, С.Уинтером, О.Уильямсоном теоретически описаны формы взаимодействия экономических субъектов в контексте существующих институциональных (информационных) ограничений с учетом ряда методологических исходных положений, сходных с аксиоматически принимаемыми утверждениями в рамках доминирующей в экономической науке парадигмы – неоклассического экономикса. В рамках институциональной парадигмы роль институтов в трансформационной экономике, вектор их эволюции и специфика формирования концептуально охарактеризованы отечественными учеными – В.Андриановым, В.Дементьевым, В.Ефимовым, Т.Игнатовой, О.Иншаковым, Н.Лебедевой, С.Левиным, Р.Капелюшниковым, Н.Кузнецовым, М.Курбатовой, В.Маевским, А.Нестеренко, Р.Нуреевым, А.Олейником, В.Полтеровичем, В.Радаевым, И.Розмаинским, М.Скоревым, С.Слепаковым, В.Тамбовцевым, Д.Фроловым, А.Шастико.
Несмотря на возрастающее внимание экономистов, особенно зарубежных, к исследованию проблем коммерческой недвижимости, в трактовке содержания, форм проявления, организационно-экономических структур, классификации отношений недвижимости, а также их взаимосвязей с, государственным регулированием и институциональной средой остается немало спорных вопросов и противоречивых толкований, требующих дальнейшего анализа. Существенно отличаются методологические подходы к исследованию одних и тех же вопросов и делаются различные, часто, противоположные выводы.
Выбор темы диссертационной работы определен слабой теоретико-методологической разработанностью проблем коммерческой недвижимости в отечественной экономической науке и остротой ее практической значимости в процессе ее институциональной трансформации в современной российской экономике. Что позволяет сделать вывод об актуальности избранной темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом аспектах. Актуальность и недостаточная научная разработанность проблем недвижимости в экономической системе становления рыночного хозяйства определили выбор темы, цели и задачи исследования.
Цель диссертационной работы состоит в исследовании коммерческой недвижимости в системе экономических отношений рыночной экономики, а также в теоретическом и методологическом обосновании коммерческой недвижимости как совокупности адекватных ей процессов и отношений; и в анализе трансформации институциональной среды коммерческой недвижимости в российской экономике и исследовании взаимосвязей ее реализации; в-третьих, в выработке теоретических и практических рекомендаций по формированию и регулированию отношений коммерческой недвижимости в современной российской экономике.
Реализация поставленной цели определила задачи исследования:
на основе существующей научной и практической базы недвижимости исследовать процессы формирования коммерческой недвижимости;
исследовать сущность и структурные элементы коммерческой недвижимости в их взаимосвязи;
исследовать отношения собственности на объекты коммерческой недвижимости;
осуществить анализ формирования и развития рынка коммерческой недвижимости, а также исследовать его сущность, структуру, специфику.
выявить специфику содержания и границы предметной области институциональной среды рынка коммерческой недвижимости;
содержательно охарактеризовать экономико-теоретический анализ функций государства, его экономическую роль на рынке коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является система отношений по реализации и развитию коммерческой недвижимости в трансформирующейся институциональной среде рыночной экономики.
Объектом исследования является институциональная среда организационно-экономических форм объектов и субъектов коммерческой недвижимости в процессе их развития.
Теоретическая и методологическая база диссертации. В основе методологической базы диссертационной работы использовались общенаучные принципы познания экономических явлений – диалектический, исторический, системный подходы, позволившие проанализировать изучаемые явления и процессы в развитии рынка недвижимости, выявить противоречия, сопоставить сущностные характеристики и формы проявления. Применялись также такие приемы, как анализ, синтез, дедукция, индукция, моделирование изучаемых процессов путем сопоставления, сравнения.
Теоретической базой диссертации послужили фундаментальные концепции, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых, материалах научных конференций, симпозиумов и т.п.
Информационную базу диссертационной работы составляют статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, данные Минэкономразвития РФ, экспертные оценки, расчеты, обзоры российских и зарубежных аналитическо-информационных порталов (РосБизнесКонсалтинг, Индикаторы Рынка Недвижимости), Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный, Градостроительный кодексы, отчеты рейтинговых, консалтинговых и девелоперских компаний (Standart & Poors, Jones Lang LaSalle, Cushman&Wakefield, Knight Frank).
Научная новизна диссертационной работы. В диссертации определено и обосновано исследование институциональной среды коммерческой недвижимости как совокупности отношений по ее формированию, развитию и реализации в рыночной экономике России.
Новизна полученных результатов состоит в том, что в диссертации впервые представлено комплексное исследование институционального проектирования рынка коммерческой недвижимости. Это позволяет утверждать, что теоретически разработана научная проблема, имеющая на этапе повышения степени зрелости рыночной экономики народнохозяйственное значение.
Новые научные результаты состоят в следующем:
-
Систематизированы сложившиеся в экономической литературе взгляды на категорию «недвижимость», как отношения субъектов хозяйствования по поводу земли и имущества, созданного человеком и длительное время сохраняющего свою натурально-вещественную форму и неотделимо связанного с землей, а также дополнены представления о ее сущности как единстве материально-вещественных, экономических и институциональных свойств, реализующихся на микроуровне (создание и внедрение инноваций, стратегия ведения конкурентной борьбы – лидерство в издержках и дифференциация товаров и услуг, совокупность прав собственности) и на макроуровне (развитие инновационной экономики, рост общественной производительности труда, охрана окружающей среды и здоровья).
-
Раскрыта категория «рынок недвижимости» - сегмент национального рынка, представляющий совокупность экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него, и определено его место в совокупности отношений недвижимости посредством обоснования динамики недвижимости в воспроизводственном процессе, включающем наряду с отношениями обмена также отношения производства, распределения и потребления. Выявлена специфика рынка недвижимости в рыночной экономике, включающая территориальный характер рынка; специфический характер оборота недвижимости через оборот прав; высокий уровень трансакционных издержек; низкая ликвидность недвижимости, закрытый характера сделок с недвижимостью, ограниченность предложения недвижимости.
-
Раскрыто содержание категорий “коммерческая недвижимость”, как части отношений недвижимости, объекты которой используются с целью извлечения постоянного прямого дохода в виде рентных (арендных, лизинговых) поступлений, при этом доказано, что основным критерием отнесения объекта недвижимости к категории «коммерческая недвижимость» является полноценное участие этого объекта в рентных отношениях на постоянной основе; а также «рынок коммерческой недвижимости» - институциональная среда, включающая в себя совокупность объектов коммерческой недвижимости и систему отношений между участниками рынка по поводу оборота объектов недвижимости. При этом выявлена и обоснована порядковая сегментация рынка, классифицирующая объекты коммерческой недвижимости по критерию их вовлечения в рыночный оборот.
-
Раскрыто понятие собственности на объекты коммерческой недвижимости с позиций неоинституциональной теории как института, поддерживающего и гарантирующего права и нормы поведения экономических агентов в процессе использования и передачи прав собственности на элементы коммерческой недвижимости и правила контроля со стороны государства и общества.
-
Выявлены факторы, влияющие на состояние и динамику развития стоимость коммерческой недвижимости, которые следует учитывать при разработке модели и оценки объектов коммерческой недвижимости в будущем, а также при формировании государственной политики в области регулирования и управления процессами развития отрасли – рынок коммерческой недвижимости («пучок прав» и степень контроля, ожидаемый и юридический сроки службы объекта недвижимости; прогнозируемый доход и степень риска; редкость объекта недвижимости; затраты на создание).
-
Доказано, что институционально-экономическое поведение государства формирует в современных условиях новые институциональные образования – квазирынки, как специфические институциональные структуры, дуалистичные по своей природе и в силу этого нуждающиеся в систематической институциональной модернизации. С одной стороны, доминантным субъектом квазирыночных структур выступает государство, привносящее на рынок коммерческой недвижимости принципы централизованного управления, а с другой – квазирынки как специфические институты формируются в рамках анализируемого сектора с целью обеспечения конкурентного взаимодействия его субъектов.
-
Выявлено и обосновано, что специфика хозяйственного развития экономики России определяется особенностями исторически сформировавшихся базовых институтов (институциональных паттернов), воспроизводящих образцы хозяйственного поведения и стереотипы национального менталитета, частично совпадающих по своим характеристикам с административно-командной системой, несовместимой с основными принципами рыночного хозяйственного порядка. В этой связи доказано, что сложившаяся в силу этого институциональная инерция на рынке коммерческой недвижимости обусловливает неэффективность проводимых рыночных преобразований.
-
Определены основные направления институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости: переход от импорта институтов к их проектированию на основе реализации приоритетных проектов; выработка механизмов предотвращения самовоспроизводства, даже в рамках ужесточающихся санкций, коррупции и других форм оппортунистического поведения чиновников как массовых институциональных практик; модернизация институциональной структуры на основе формирования так называемых гибридных институтов, синтезирующих элементы нескольких отраслей производства.
Научно-практическая значимость диссертационной работы. Научные результаты, полученные автором, могут послужить:
-
теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования освещенной проблемы;
-
основой для формирования и теоретического обоснования государственной политики в области:
-
-
-
совершенствования деятельности субъектов хозяйствования на рынке недвижимости;
-
разработки и реализации промышленной политики;
-
разработки региональных программ социально-экономического развития;
-
-
-
в совершенствовании экономической практики субъектов хозяйствования (предприятий, банков, страховых компаний и т.п.) в системе экономических отношений коммерческой недвижимости;
-
для использования в учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», «Отношения собственности», «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Управление собственностью», а также спецкурсов по проблемам недвижимости.
В процессе исследования были сформулированы практические рекомендации в области функционирования рынка коммерческой недвижимости, разработки промышленной политики. Они получили одобрение в соответствующих государственных и хозяйственных структурах РФ и РТ.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты, полученные в ходе проведенных исследований, в рамках диссертационной работы были внедрены и апробированы в компаниях ООО «Корстон-Казань», Казанский филиал ОАО АКБ “РОСБАНК” и ООО “Единая Европа”, а также изложены в научных публикациях автора, его докладах, выступлениях. Автором опубликовано 6 печатных работ по теме диссертации, общим объемом 3,3 п.л., в том числе в журнале “Проблемы современной экономики”, входящем в перечень изданий, рекомендуемых ВАК России для публикации материалов по докторским и кандидатским диссертациям.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих 6 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении освещена актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в российской и зарубежной научной литературе, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость диссертационной работы, апробация результатов исследования и его структура.
Первая глава «Экономические основы исследования институциональной среды коммерческой недвижимости» посвящена анализу теоретико-методологических основ коммерческой недвижимости и отношениям по ее реализации, а также исследуется рынок коммерческой недвижимости, специфика становления и функционирования его в рыночной экономике. Значительно место уделено анализу институционального проектирования рынка коммерческой недвижимости.
Обосновывается ряд характерных особенностей рынка недвижимости, систематизируется понятийный аппарат, раскрывается сущность понятий “недвижимость”, “коммерческая недвижимость”, “рынок недвижимости” и “рынок коммерческой недвижимости”, определяется их структура, описываются и выявляются особенности зарубежных и российских методов классификации объектов недвижимости, обобщаются закономерности функционирования.
Во второй главе «Специфика и основные направления институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости» определены основные этапы и тенденции развития российского рынка коммерческой недвижимости, выявлено влияние основных макро- и микроэкономических показателей на состояние рынка недвижимости, обоснована цикличность его развития, а также исследованы основные направления институциональной модернизации и государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости.
В заключении диссертационной работы обобщены наиболее существенные теоретические и практические результаты исследования.
