Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методологические основы социально-ориентированного воспроизводства недвижимости 10
1.1 Экономическаясущность и структура социальной ориентации недвижимости 10
1.2. Место социально-ориентированного воспроизводства недвижимости в системе общественного'воспроизводства 31
2. Экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и его государственное регулирование 47
2.1. Взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом 47
2.2. Механизм ценообразования на социально-ориентированные объекты недвижимости 54
2.3. Денежно-финансовый механизм управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости 72
2.4. Механизм государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости 85
3. Пути и методы совершенствования государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении его социальной ориентации 96
3.1. Особенности социальной ориентации воспроизводства недвижимости в ходе рыночного реформирования российской экономики 96
3.2.' Принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости 114
3.3. Стратегическое планирование, программирование и регулирование воспроизводства недвижимости в направлении ее социальной ориентации 124
Заключение 143
Список литературы 146
Приложение 162
- Место социально-ориентированного воспроизводства недвижимости в системе общественного'воспроизводства
- Взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом
- Механизм государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости
- Принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы
Воспроизводство недвижимости является важнейшей составной частью
общественного воспроизводственного процесса, взаимодействующей с ним
по принципу прямой и обратной связи. Как общественному воспроизводству
в целом, так и воспроизводству недвижимости в частности объективно
присуща социальная направленность, которая в отдельных случаях может
выступать с отрицательным знаком. В современной России очень остро стоит
проблема обеспечения населения жильем и всем комплексом услуг,
оказываемых на базе объектов недвижимости, используемых в русле их
социальной ориентации. И еще более острый характер носит проблема
демографической динамики. Одним из важнейших условий ее решения
является масштабное развертывание строительства объектов социально-
ориентированной недвижимости, прежде всего, жилья, а также обеспечение
их эффективного использования, что может быть обеспечено путем
активизации государственного регулирования воспроизводства
недвижимости. Здесь возникает ряд актуальных и общественно значимых, теоретико-методологических и научно-практических проблем, требующих проведения специальных исследований системного порядка. Решение этих проблем возможно лишь на основе разработки новых подходов к государственному регулированию воспроизводства недвижимости в направлении усиления ее социальной ориентации. Степень разработанности проблемы.
Основы теории общественного воспроизводства заложены в трудах классиков экономической теории в лице В. Петти, Д. Риккардо, А. Смита, Ф. Кенэ, К. Маркса.
Дальнейшее развитие теория общественного воспроизводства получила в трудах отечественных и зарубежных экономистов. При этом, глубоко и обстоятельно изучались важнейшие составные части и сегменты общественного воспроизводственного процесса, в том числе
4
воспроизводство социально-экономических отношений общества в виде
системы, воспроизводство народонаселения, темпы, пропорции и
эффективность его планирования и др. По мере развития научных
исследований в области общественного воспроизводства в целом и его
отдельных составных частей, аспектов, сегментов и т.п., все большее
внимание уделялось изучению организационно-управленческой
составляющей воспроизводственного процесса.
Среди отечественных экономистов наибольший вклад в исследование общественного воспроизводства и управления им внесли: Абалкин Л., Аникин А., Бард В., Бузгалин А., Бунич П., Бункина М., Гатовский Л., Еремин Б., Колосов Н., Кронрод Я., Куликов В., Львов Д., Меньшиков С, Менаревский К., Немчинов В.. Павлов П., Петраков П., Струмилин С, Тельнов В.. Хачатуров Т. и др.
Зарубежные ученые, чьи труды представляют наибольший интерес в теоретико-методологическом отношении для данной работы: Дж. М. Кейнс, А. Маршалл, Г. Мюрдаль, Б. Селигмен, Л. Туроу и др.
Проблемы управления воспроизводством недвижимости нашли отражение в трудах ряда отечественных экономистов: Апрелева К., Белокрыса А., Болдарева В., Брячихина А., Зарубина В., Копейкина А., Попова Г., Пузанова А., Рекитара Я., Ресина В.. Роса А., Русанова Л., Рутгайзера В., Сабурова Е., Сучкова А., Тарасевича Е., Тимербулатова Т.,. Ушакова Е., Федорова А., Школьникова Ю., и др.
Вопросы экономики недвижимости и управления ее воспроизводством исследовались в трудах ряда зарубежных ученых, в частности таких как: Батлер С. Бромвич М., Виатон В., Дипаскуале Д., Дэниэл Д., Ордуэй Н., Петерсон Д., Рабенхорст К., Страйк Р., Фридман Ж., Харрисон Г. и др.
Несмотря на наличие ряда фундаментальных работ отечественных и зарубежных ученых в области управления воспроизводством недвижимости, многие важные направления и сегменты этого специфического вида управления воспроизводством требует дальнейших исследований, в том
5 числе и применительно к воспроизводству социально-ориентированной недвижимости.
Целью исследования является разработка теоретико-
методологических основ государственного регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации и определение путей и методов совершенствования управления этим воспроизводством применительно к условиям России. Цель исследования конкретизируется в его задачах:
смоделировать процесс взаимодействия социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с системой общественного воспроизводства в целом;
охарактеризовать взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированной недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом;
выделить, определить смоделировать отличительные особенности механизма ценообразования, денежно-финансового механизма и механизма государственного регулирования воспроизводства недвижимости, в русле ее социальной ориентации;
осуществить с позиций социальной ориентации системный анализ и дать обобщенную оценку процессу воспроизводства недвижимости и управления им в ходе рыночного реформирования российской экономики;
разработать принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости;
представить и обосновать комплекс реконструкций по совершенствованию организации и управления, стратегического планирования, программирования и регулирования воспроизводства недвижимости в направлении обеспечения ее социальной ориентации применительно к современной России.
Предметом исследования являются экономические отношения по поводу воспроизводства недвижимости и его государственному
6 регулированию в аспекте обеспечения социальной ориентации, а объектом -процесс воспроизводства недвижимости, организация и управление им в российской экономике периода рыночных реформ.
Теоретической и методологической основой диссертационного
исследования являются фундаментальные положения теории общественного
воспроизводства, экономического механизма хозяйствования, организации и
управления производством, стратегического планирования,
программирования и госрегулирования.
Информационную базу исследования составляют данные Росстата,
нормативно-правовые документы применительно к-'хозяйственной сфере,
материалы хозяйственной практики. ^ » <<
На разных этапах исследования, в зависимости от характера решаемых на них задач, использовались разнообразные методы современного научного исследования: системный подход, анализ и синтез категорий и явлений, диалектический метод, моделирование процессов, прогнозирование основных тенденций развития и др.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в
формировании теоретико-методологических основ государственного
регулирования социально-ориентированного воспроизводства
недвижимости, а так же в выработке комплекса рекомендаций по совершенствованию управления им, что нашло конкретное выражение >в следующем:
- введено в научный оборот понятие ' социально-ориентированное воспроизводство недвижимости, определены его 'экономическая сущность и структура; охарактеризован комплекс прямых и обратных связей между объектами недвижимости, относящимися к жилью, жилищно-коммунальному хозяйству, социальной, транспортной, культурно-бытовой инфраструктуре, производственной и коммерческой сфере;' определены структурное противоречие между видами социальной ориентации недвижимости и способы его разрешения; выдвинуто и обоснованно
7 положение о том, что социальная ориентированность объектов недвижимости должна быть критерием выбора строительных решений в процессе стратегического планирования развития территорий городов и населенных пунктов;
определена сеть взаимодействий социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и системы общественного воспроизводства в целом, с выделением системообразующих блоков обоих этих систем; особо выделены блоки экономического механизма и воспроизводства интегрированного потенциала социально-экономического развития; выявлено образование синергетического эффекта в результате взаимодействия этих блоков, положительный или отрицательный знак который зависит от степени рациональности экономического механизма; на базе моделирования воспроизводственного процесса определены объективные закономерности воздействия общественного воспроизводства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости;
определены взаимосвязи экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и экономического механизма народного хозяйства в целом; построена модель механизма ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости; в которой отражено воздействие воспроизводственного процесса и функционирование механизма ценообразования, а также взаимосвязь реального сектора экономики и денежных потоков; механизм ценообразования формализован посредством ряда формул, конкретизирующих модель механизма ценообразования; классическую формулу кругооборота капитала, применяемую в отношении отдельно взятого предприятия, предложено применять также для анализа воспроизводственного процесса в масштабе социально-жилищного комплекса в модифицированном виде; в развитие такого подхода раскрыто действие денежно-финансового механизма строительства жилья и объектов его инфраструктуры; выделены и охарактеризованы пропорции,
8 определяющие воспроизводство жилья совместно с сопутствующими ему объектами; а также определен и формализован критерий рациональности этого воспроизводства; определена структура механизма государственного регулирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, включающая в себя три системообразующих блока: прямого, непосредственно регулирования; воздействия на механизм ценообразования; влияния на денежно-финансовый механизм; определены основные направления регулирующего воздействия государства в рамках этих блоков;
представлена базирующаяся на системном анализе данных Росстата, оценка ситуации глубокого и затяжного кризиса процесса воспроизводства недвижимости и его социальной ориентированности в России периода рыночных реформ; сделан и обоснован вывод о том, что этот кризис коренится в неоправданной постановке денежно-финансовых потоков над реальным сектором экономики и такой отрегулированности этих потоков, которая порождает его-перманентную депрессию и замораживает инвестиции в его развитии на крайне низкой отметке;
разработаны в виде системы принципы воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости — социальность, экономичность, сбалансированность, оптимальность, активизация, синергетичность, экономичность, качество жизни; предложенные принципы учитывают особенности России, ее интегрированный экономический потенциал, характер ее потребностей в объектах социально-ориентированной недвижимости, ориентируют на высокую эффективность воспроизводственного процесса, максимизацию синергетического эффекта в экономической и социальных сферах, соблюдение объективных требований экологии человека, природы и общества, достижение высокого- качества жизни людей; разработана концепция национального проекта «Развитие социально-ориентированного воспроизводства недвижимости»; построена модель этой концепции; в развитие этой концепции выдвинут ряд предложений в области организации, управления, стратегического и
9 текущего планирования, госрегулирования и финансирования воспроизводственного процесса; отличительными особенностями концепции являются комплексный подход к строительству и эксплуатации, а также капитальному ремонту жилья, жилищной инфраструктуры, зданий и сооружений предприятий и организаций, обеспечивающих рабочими местами жителей данной местности; концепция базируется на органичном сочетании рыночных и планово-распределительных форм, методов и механизмов воздействия на экономику.
Практическая значимость определяется актуальностью исследования и возможностью использования его результатов для:
дальнейших исследований в области управления общественным воспроизводством применительно к объектам недвижимости;
преобразования экономического механизма и совершенствования процесса управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости в условиях современной России;
преподавания экономической теории и других экономических дисциплин-в высших учебных заведениях.
Апробация работы.
Основные положения диссертационного исследования получили практическую апробацию в следующих формах:
публикации в открытой печати;
использование в практической деятельности компаний, оперирующих с объектами недвижимости;
применение в учебном процессе отдельных вузов. Структура диссертации.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложения в виде 31 статистической таблицы, изложена на 193 страницах.
Место социально-ориентированного воспроизводства недвижимости в системе общественного'воспроизводства
Воспроизводственный подход к исследованию тех или иных. экономических проблем1 - это в своей сущности системный подход к изучению экономических процессов и явлений в развитии на основе динамичных взаимодействий сущностного порядка между ними по принципу прямой и обратной связи.
Имея дело с сущностью экономических процессов и явлений, раскрываемой на основе диалектического метода познания с учетом внутренних противоречий в качестве движущих сил развития, воспроизводственный подход органически взаимосвязан с этим методом.
Говоря иначе, воспроизводственный подход к изучению той или иной экономической категории, определенного процесса в экономике и т. п. означает выяснение того, каким образом эта категория и процесс взаимодействуют со своими причинами и следствиями в иерархически структурованнои системе взаимодействий, при том, что причина и следствие нередко меняются местами (это находит свое выражение в принципе прямых и обратных связей).
Автором разработана модель взаимодействия социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с системой общественного воспроизводства, (см. схему 1.2.1). В основу разработки этой модели положены следующие причинно-следственные связи.
Система общественного воспроизводства представлена в виде четырех воспроизводственных блоков, взаимодействующих между собой по принципу прямой и обратной связи. Во-первых, воспроизводство народонаселения, осуществляющиеся как в качественном, так и в количественном отношении. К качественным характеристикам воспроизводства народонаселения относится уровень здоровья народа (физического и духовно-нравственного), продолжительность жизни, уровень общего и профессионального образования, мотивация на общественно-полезный производительный труд в соответствии с внутренним призванием, культурное развитие граждан, степень укорененности в населении традиций видения, здорового образа жизни в соответствии с требованиями экологии человека, общества и природы. К количественным характеристикам воспроизводства народонаселения- относятся уровень рождаемости и смертности, средняя продолжительность, жизни,1 естественный прирост населения, его миграционный прирост (или убыль).
Во-вторых, воспроизводство совокупного общественного продукта (СОП), называемого современной статистикой- валовым внутренним продуктом (ВВП) или валовым национальным продуктом (ВНП). В данном случае речь идет о воспроизводстве самых разнообразных материальных, информационных, интеллектуальных и духовно-культурных ценностей. Под воспроизводством СОП (ВВП, ВНП) имеется в виду воспроизводство за определенный период времени, обычно за год.
В-третьих, воспроизводство интегрированного потенциала социально-экономического развития общества, включая экосистему. Этот блок воспроизводства в воспроизводственную систему общества ввел автор. Нельзя сказать, что в экономических работах в области общественного воспроизводства данный блок не принимается во внимание, нет, он учитывался, но в составе воспроизводства совокупного общественного продукта (ВВП, ВНП). В принципе, такой подход до некоторой степени допустим, поскольку многие элементы интегрированного социально-экономического потенциала общества ранее воспроизводились либо в виде СОП (ВВП, ВНП), либо как народонаселение, трудоспособная часть которого является важнейшей составной частью- этого потенциала. Однако в современных условиях, в связи с повышением роли и значения экологии в жизнедеятельности отдельно взятых людей и общества в целом, в состав интегрированного социально-экономического потенциала общества необходимо также включать и экосистему. Последняя отчасти самовоспроизводится под действием сил природы, а в другой части (и эта часть возрастает абсолютно и относительно по мере развития человеческой цивилизации в русле экологичности) — в результате целенаправленной деятельности людей по сохранению и возрождению природной среды их обитания. Кроме того, на протяжении относительно длительного периода времени, длящегося годы и даже десятилетия, страна может демонстрировать" значительные успехи в ежегодном воспроизводстве СОП (ВВП, ВНП), когда постоянно и высокими темпами растут объемы производства и повышается качество продукции, но при этом количественный и качественный экономический рост может осуществляться в двух альтернативных вариантах. В одном из них рост может происходить при параллельном накапливании интегрированного потенциала социально-экономического развития (роста), причем оптимальной является ситуация, когда темпы прироста потенциала превышают темпы прироста СОП (ВВП, ВНП). В другом случае быстрый и даже устойчивый на протяжении ряда лет" экономический рост может происходить за счет исчерпания интегрированного потенциала социально- экономического развития, Что рано или поздно приведет к тому, что быстрый рост сменится сильнейшим экономическим спадом, Подобная ситуация чревата социально-экономической катастрофой.
Взаимосвязь экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости с экономическим механизмом народного хозяйства в целом
Экономический механизм — особый общественный институт,1 действующий в экономической сфере, представляющий собой систему организационно-управленческих взаимодействий между субъектами хозяйствования по поводу производства, распределения, обмена и потребления общественно полезных благ (материальных и информационных)." Экономический механизм, будучи облечен в нормативно- правовую форму, выступает как хозяйственный механизм."
Экономический механизм имеет иерархическую структуру, в. которой частные механизмы выступают в качестве блоков общего (интегрированного) хозяйственного механизма, каковым является экономический механизм народного хозяйства страны. Этот механизм выполняет организационно-управленческую функцию в экономической сфере общества.
Экономический механизм народного хозяйства состоит из ряда блоков, каковыми являются:, механизм ценообразования; денежно-финансовый механизм; механизм регулирования, планирования и программирования.
Все эти блоки активно взаимодействуют между собой, взаимопроникая один в другой. Именно через динамичное взаимодействие этих блоков осуществляется управление общественным воспроизводственным процессом.
Параллельно, экономический механизм народного хозяйства состоит из блоков, каждый из которых реализует организационно-управленческую функцию применительно к тому или иному экономическому комплексу, или сфере экономической деятельности." Соответственно, по мнению автора, вполне правомерно говорить об экономическом .механизме управления воспроизводством социально-ориентированной недвижимости.
Т.Р. Тимербулатов разработал концепцию экономического механизма социально-жилищного комплекса." Сфера воспроизводства социально-ориентированной недвижимости — это более широкое понятие социально-жилищного комплекса. Соответственно, экономический механизм воспроизводства социально-ориентированной недвижимости включает в себя экономический механизм социально-жилищного комплекса.
Экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости представляет собой взаимодействие трех блоков: - механизма ценообразования на социально-ориентированную недвижимость;
- денежно-финансовый механизм воспроизводства социально-ориентированной недвижимости;
- механизм регулирования, планирования и программирования воспроизводства социально-ориентированной недвижимости.
Соответственно, путем динамичного взаимодействия этих блоков осуществляется управление социально-ориентированным воспроизводством недвижимости.
В той мере, в какой экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости является органической составной частью экономического механизма народного хозяйства, механизм ценообразования на социально-ориентированную недвижимость, является составной частью механизма ценообразования, действующего в масштабе народного хозяйства, а денежно-финансовый механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости и механизм регулирования, планирования и программирования этого воспроизводства являются составными частями своих аналогов на уровне народного хозяйства в целом.
При этом все три составных блока экономического механизма социально-ориентированного воспроизводства недвижимости являются модификациями своих аналогов, приспособленными к специфике социально-ориентированной недвижимости и особенностям ее воспроизводства. Аналогичным образом, экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости является особой модификацией экономического механизма народного хозяйства.
Охарактеризованные выше соотношения представлены в концентрированном виде на схеме 2.1.1.
Положение о том, что экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости является модификацией экономического механизма, народного хозяйства означает, что в отношении воспроизводства недвижимости действует экономический механизм общий для всей страны, однако с определенными изменениями и дополнениями, обусловленными спецификой социальной ориентированности недвижимости и процесса ее воспроизводства.
Аналогичным образом, в основе механизма ценообразования на объекты социально-ориентированной недвижимости лежит народохозяйственный механизм ценообразования, однако измененный соответствующим образом с учетом- отличительных особенностей ее объектов, иначе говоря модифицированный ценовой механизм.
Денежно-финансовый механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости представляет собой модификацию денежно-финансового механизма страны, в которой отражены существенные особенности этого воспроизводства. Механизм регулирования, планирования и программирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости объективно-обусловленным образом выступает в качестве модификации аналогичного механизма народнохозяйственного уровня. В этой модификации, в зависимости от ее оптимальности, в большей или меньшей: степени отражена спецификаэтого воспроизводства:
Экономический механизм как на уровне народного хозяйства в целом, так и применительно к социально-ориентированному воспроизводству" недвижимости, при одном подходе может формироваться в основном стихийно, при слабом и сильно ограниченном воздействии государства, а при другом — под его целенаправленным воздействием, базирующимся, на научной основе и учитывающим, стратегические перспективы народного хозяйства в целом и в разрезе его отраслей и территорий.
Автор работы является, сторонником второго подхода, считая первый подход несостоятельным и внаучному и в практическом отношении:
Исходя из целесообразности формирования экономического механизма народного хозяйства; в; целом и его отдельных, блоков в виде частных экономических " механизмов, правомерно утверждать, что экономический механизм социально-ориентированного воспроизводства недвижимости отражает сущность и специфику этого воспроизводства в той мере, в какой требования системной оптимальности учтены в конструировании как экономического: механизма: страны в целом, так и экономического механизма, организующего и направляющего воспроизводство недвижимости с позиций обеспечения ее социальной ориентации .
Механизм государственного регулирования социально-ориентированного воспроизводства недвижимости
Механизм государственного регулирования социально ориентированного воспроизводства недвижимости является составной частью, соответствующим образом, модифицированной, механизма госрегулирования национальной экономики в; целом. Из данного соотношения части и целого; вытекают два вывода;
Во-первых, механизм государственного регулирования социально ориентированного воспроизводства недвижимости в. своих составных частях, функциях . и роли предопределен механизмом госрегулирования национальной экономики в целом, который в своюючередь, формируется под воздействием социально-экономической системы» общества, соответствующего ей- экономического механизма народного хозяйства, проводимой1 государством социально-экономической; политики в» условиях конкретнойі народонохозяйственной: ситуации в стране № мире.
Во-вторых, в рамках предопределенности со стороны механизма госрегулирования национальной экономики; в целом, механизм государственного регулирования воспроизводства социально ориентированноюнедвижимости может формироваться и функционировать в различных альтернативных вариантах, определяемых в зависимости от конкретных задач- воспроизводства этой недвижимости на данный период времени. Например, уровень обеспечения населения страны жильем и объектами, его инфраструктуры может быть высоким, и низким, рыночный механизм регулирования;воспроизводства-недвижимости может в:отдельных своих частях и функциях работать эффективно, а в других давать сбой?и даже препятствовать протеканию воспроизводственного процесса, причем эти части и функции сильно различаются между собой по странам мира на тех или иных этапах их социально-экономического развития.
Рыночный механизм регулирования экономики способен решать многие частные задачи - воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, однако, он в принципе, не может обеспечить пропорциональность этого воспроизводства на протяжении длительного периода времени при критерии удовлетворения потребностей основной массы населения в комфортабельном жилье и объектах его инфраструктуры в качестве фундаментального условия, обеспечивающего воспроизводство народонаселения на высоком качественном уровне. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, лишенная регулирующего воздействия государства рыночная экономика по мере своего развития приводит ко все возрастающей концентрации денежных средств у все более узкого слоя населения победителей в конкурентной борьбе, развертывающейся по спирали, постоянно сужающейся от предыдущего к последующему этапу этой борьбы, поскольку эта борьба продолжается между теми, кто сумел победить своих конкурентов. Однако, эта конкуренция продолжается до определенного предела, после которого конкурентная борьба между ее победителями, ставшими- в ее результате крупными и мощными, становится слишком опасной и разрушительной для них, что объективно толкает их к сговору, в результате которого происходит монопольный раздел рынка,1 цены устанавливаются на монопольно высоком уровне", а подключение возможных новых крупных конкурентов к этой борьбе за тот или иной сегмент рынка, связанно с преодолением весьма мощного монополистического барьера, на что может решиться только чрезвычайно" крупная, компания и при условии крайней необходимости, причем эта компания всегда носит в силу своей величины монополистический характер, но только она сформировалась в другом сегменте национальной или мировой экономики. Цены устанавливаются на монопольно высоком уровне, а подключение возможных новых крупных конкурентов к этой борьбе за тот или иной сегмент рынка, связанно с преодолением весьма мощного монополистического барьера, на что может решиться только чрезвычайно крупная компания и при условии крайней необходимости, причем эта компания всегда носит в силу своей величины монополистический характер, но только она сформировалась в другом сегменте национальной или мировой экономики.
Соответственно, при монополистической концентрации! денежных средств у явного меньшинства населения, его подавляющее большинство имеет во много раз меньшее количество денег, чем это необходимо для приобретения им комфортабельного жилья,, в соответствии с объективно обусловленными потребностями воспроизводства народонаселения.
Во-вторых, лишенный должного государственного регулирования рынок, в том числе и рынок жилья, подвергается по мере развития такого рынка все более сильному воздействию спекулятивно-посреднической сферы, набирающий мощь в меру разрастания рыночной стихии, а в таких условиях непомерно взвинчиваются цены на жилье (много выше цены производства), а также проценты за кредит, в том числе и ипотечный. В итоге приобретение нового жилья становится недоступным для подавляющей массы населения, а часть жилья приобретается спекулянтами не для личного пользования, а с целью получения сверхдоходов за счет его продажи в будущем при ожидании значительного роста цен (типичная ситуация для современной России).
Принципы воздействия государства на социально-ориентированное воспроизводство недвижимости
Стихия рынка никак не способна эффективно организовать и направить в русло удовлетворения общественных интересов процесс воспроизводства социально-ориентированной недвижимости, который предельно сужается и деформируется главной целевой установкой, присущей тотальному господству рынка над экономикой - накопление любыми доступными средствами денежного капитала, даже при явном и весьма, значительном ущемлении интересов подавляющего большинства населения, общества в целом и государства в качестве его концентрированного выражения. Только на пути сочетания самоактивности рынка с комплексным и притом действенным воздействием государства на экономику, возможно эффективное решение социально-экономических проблем развития общества.1 Сказанное в полной мере относится также и к воспроизводству социально-ориентированной недвижимости.
Автором разработана система принципов воздействия государства на воспроизводство социально-ориентированной недвижимости (см. таблицу 3.2.1). Данные принципы основываются на результатах всего предыдущего исследования.
Ниже излагаются эти принципы совместно с комментариями к ним .
Принцип системности: социальная ориентация воспроизводства недвижимости является критерием, определяющим воздействие государства на воспроизводственный процесс в сфере недвижимости.
Комментарии к принципу системности
Если в условиях чисто рыночного хозяйствования, функционирующего в соответствии с идеологией рыночного либерализма и практическими рекомендациями монетаризма, критерием воспроизводства всех видов недвижимости в виде зданий и сооружений является максимизация прибыли и накопление денежного капитала, что как правило, вступает в антагонистическое противоречие с потребностями основной массы населения, общества и государства, то в смешанном (интегрированном) хозяйствовании, сочетающем самоактивность рынка с действенным воздействием на экономику, ориентированным в качестве главной цели не на прибыль и накопление денег, а на удовлетворение потребностей общества и накопление интегрированного потенциала экономического роста, с использованием ориентира на прибыль в качестве корректора экономического развития, критерием воспроизводства всех видов недвижимости является их социальная ориентация. Этот критерий выражается в том, в какой степени здания и сооружения всех видов служат" непосредственному удовлетворению потребностей граждан страны и общества в целом. В соответствии с этим критерием государство должно осуществлять свое планомерное воздействие на воспроизводство всех видов недвижимости, прежде всего, жилья и объектов жилищной инфраструктуры.
Принцип экономичности: воспроизводство, социально ориентированной недвижимости должно укладываться в параметры экономичности, определяемой как соотношение результата и затрат в условиях применения цен или оценок, очищенных от резких конъектурных колебаний и искусственного завышения монополистами либо в результате спекулятивных ожиданий.
Комментарии к принципу экономичности
Параметры экономической эффективности проекта в области строительства и эксплуатации любого объекта недвижимости могут быть, определены достаточно точно только в условиях цен, отражающих условия реального воспроизводственного процесса.
В принципе, в отношении воспроизводства объекта социально-ориентированной недвижимости, эффективность воспроизводственного процесса может определяться тремя различными путями. финансовая создания объекта недвижимости; РЦОН - рыночная цена объекта недвижимости; СДЗСОН - совокупность денежных затрат на создание объекта недвижимости.
В условиях монопольной или спекулятивной деформации цен на стороне как затрат, так и конечного результата в виде построенного объекта, финансовая эффективность может быть очень высокой, в то время как экономическая эффективность оказывается очень низкой или даже с отрицательным знаком. Допустим, что при применении цен отражающих условия реального воспроизводственного процесса, сумма затрат на создание здания превышает его цену- как объекта недвижимости. Налицо экономическая эффективность с отрицательным знаком. Теперь представим ситуацию, когда оплата труда строительных рабочих занижена в 5 раз (типичная ситуация для современной России), здание строится с нарушением стандартов и качество постройки далеко не на высоте, но рыночная цена этого здания в результате спекулятивных ожиданий завышена в 5 раз относительно его реальной цены воспроизводства (такая ситуация также типична для российской экономики). В итоге финансовая эффективность строительства здания оказывается очень высокой. экономическая создания объекта недвижимости; ВЦОН — воспроизводственная цена объекта недвижимости; СДЗСОН - совокупность денежных затрат на создание объекта недвижимости. Заметим, что экономическая эффективность создания объекта недвижимости может исчисляться только в условиях применения цен или оценок реального воспроизводственного процесса, что предполагает наличие свободной конкуренции на рынке, а при ее отсутствии — государственное регулирование цен совместно с противодействием монопольному и спекулятивному их взвинчиванию на основе всей экономической и политической мощи государства.
