Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методологичекие основы формирования институциональных отношений на рынке жилья 12
1.1. Концептуально-методологические подходы к определению понятия «институциональный базис» 12
1.2. Формализованные и неформализованные отношения как неотъемлемые составляющие институционального базиса рынка жилья 26
1.3. Специфика импортирования (внедрения) институтов в институциональную среду рынка жилья 37
1.4. Возникновение институциональных разрывов на рынке жилья, как следствие несовершенства формализованных и неформализованных институтов 52
2. Влияние изменения качественного состояния институционального базиса на показатели развития рынка жилья 60
2.1. Сравнительный анализ устойчивости и самостоятельности организационных структур рынка жилья России и США 60
2.2. Выявление и оценка факторов, оказывающих влияние на изменение показателей развития рынка жилья .* 91
2.3. Определение степени влияния качественного изменения формализованных институтов на объемы ипотечного жилищного кредитования 103
2.4. Методика определения уровня трансакционных издержек, вызванных экономическим и правовым нигилизмом субъектов рынка жилья 115
Заключение 122
Список использованной литературы 130
Приложение 147
- Концептуально-методологические подходы к определению понятия «институциональный базис»
- Возникновение институциональных разрывов на рынке жилья, как следствие несовершенства формализованных и неформализованных институтов
- Сравнительный анализ устойчивости и самостоятельности организационных структур рынка жилья России и США
- Определение степени влияния качественного изменения формализованных институтов на объемы ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Социальная направленность нового этапа институциональных и экономических преобразований в стране требует детального рассмотрения проблем, связанных с формированием рынка доступного и комфортного жилья. При этом изменение институциональной среды функционирования рынка жилья является важнейшим шагом к достижению нового качественного и количественного уровня развития.
Гипотеза о том, что создание институциональной среды требует длительного временного интервала, в течение которого происходит наложение друг на друга формализованных и неформализованных институтов, позволяет во многом объяснить тенденции функционирования рынка жилья в условиях стабильно развивающейся экономики.
Практика формирования институциональной среды рынка жилья подтверждает данную гипотезу. Так, например, Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», как формальная правовая норма существует уже с 1992 г. Однако данный закон стал реально функционировать лишь в 2003 г. Это обусловлено тем, что именно в этом году вступили в силу законы и подзаконные акты, позволяющие эффективно реализовать Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К таким дополняющим законам и нормативно-правовым актам можно отнести: Закон «Об ипотечных ценных бумагах», Постановление об учреждении «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», Закон «О долевом участии в строительстве» и ряд других законов. Изменение законодательства в области регулирования рынка жилья, принципиально преобразовали его и организационную структуру. Таким образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты развития рынка жилья.
Модели ипотечного кредитования, паевых ипотечных кооперативов, долевой застройки, заимствованы за рубежом и во многом не соответствуют моделям, которые функционировали в Советском Союзе. Данный факт позволяет
выдвинуть предположение, что те неформальные институты, которые складывались в советском обществе десятилетиями, являются преградой «насаждению» в России западноевропейских формальных институтов и моделей рынка жилья. Несмотря на то, что проблема высоких процентов по ипотечным кредитам отчасти урегулирована законодательством, отголоски прошлого, уже сейчас обнаруживают себя в статистике роста просроченной задолженности по ипотеке. На 01.04.08 объем задолженности по ипотечным кредитам (перед всей банковской системой) составляет 536 991 млн. руб. по сравнению с 01.04.05 - 7 787 млн. руб. Увеличивающаяся доля обанкротившихся или незаконно действующих паевых ипотечных кооперативов, рост незавершенных объектов жилого строительства в моделях долевого участия и т. д. это проблемы, образовавшиеся на почве несовершенных формальных и неформальных институтов рынка жилья в России.
Структура организаций, посредством которых реализуется политика в рамках национального проекта «Доступное и качественное жильё - гражданам России», также заимствована за рубежом и преобразована под характеристики уже сложившейся институциональной системы рынка жилья. Тем не менее, обобщенные показатели, характеризующие динамику развития рынка жилья, позволяют судить о неэффективности функционирования подобной системы организаций как механизма реализации национальной жилищной политики. Рост цен на жилую недвижимость, количество незаконных операций на рынке жилья, увеличение процентных ставок по ипотеке подтверждают данный факт. Дело в том, что западные образцы организационных структур функционируют в условиях высокой комплиментарности всех институциональных уровней (формализованных и неформализованных), в то время как российские модели находятся лишь на стадии формирования.
Таким образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты раз- , вития рынка жилья.
В настоящее время представляется важным научное осмысление и обоснование процессов связанных с формированием институционального базиса рынка жилья, основных закономерностей его функционирования и трансформации. Кроме того, необходима разработка теоретических и методических положений, позволяющих определить влияние трансформаций институционального базиса на развитие рынка жилья в новых институциональных условиях, что в совокупности и определяет актуальность темы исследования.
Степень изученности проблемы. Эволюция теоретического обоснования формирования и функционирования институционального базиса и институциональной системы исследована в работах Т. Веблена, Дж. Гелбрейта, Г. Клейнера, Д. Львова, К. Маркса, Д. Норта, Ю. Янсона.
Приоритетной задачей на этапе перехода к устойчивому развитию является создание адекватной институциональной среды. В связи с этим настоящее исследование было бы невозможным без учета положений институциональной и неоинституциональной теорий, являющихся самостоятельными научными направлениями. Фундаментальные положения институциональной и неоинституциональной школ экономической мысли сформулированы в работах Й. Барцеля, Р. Коуза, А. Пигу, О. Уильямсона, К. Эрроу, и таких российских ученых как, А. Пороховского, В. Полтеровича, А. Шаститко, Е. Ясина,
Методологические вопросы исследования рынка недвижимости рассматривались в работах А. Гусева, А. Дикова, А. Краснопольской, Н. Ноздриной,, В.Петренко, О. Пчелинцева, А. Сапожникова, А. Семиняки, А. Смеловой, Г. Стерника, А. Ужегова и др.
Опыт изучения организационных систем рынка жилья, моделей ипотечного жилищного кредитования и теоретические вопросы по теме исследования отражены в работах видных отечественных и зарубежных ученых, таких как: А. Ганн, С. Гришаев, Л. Грудцына, И. Довдиенко, М. Калинин, Дж. Кейнс, М. Козлова, С. Колобанов, Н. Косарева, Н. Кричевский, Г. Маклеод, В. Меркулов, И. Радченко, К. Родбертус-Ягецова, В. Рошер, Л. Рябченко, А. Сучков, А. Тсл-
кушкин, Р. Хоурти, А. Шеффле, Й. Шумпетер, Л. Штейн, В. Южелевкий.
Отдавая должное работам перечисленных авторов, следует отметить, что недостаточно раскрытыми остались вопросы, связанные с исследованием влияния на формирование и развитие рынка жилья его институциональных основ и организационной системы.
Постановка и решение задач в рамках научных исследований рынка жилья осуществлялись в условиях становления институциональных отношений переходного периода экономики, когда короткая история развития рынка недвижимости еще не обеспечила накопление статистических данных, необходимых для оценки влияния институциональных изменений на рынок жилья и динамику его развития.
Таким образом, обозначенные проблемные вопросы требуют дополнительных научных исследований в области влияния качественных трансформаций институционального базиса на количественные детерминанты его развития.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования заключается в выявлении и обосновании тенденций, закономерностей, возникающих в процессе трансформации институциональных отношений, и факторов, влияющих на детерминанты развития рынка жилья.
В соответствии с данной целью в рамках исследования поставлены следующие задачи:
- обосновать необходимость применения термина институциональный ба
зис при анализе развития рынка жилья;
- структурировать формализованные и неформализованные институты
рынка жилья для выявления их комплиментарности;
- определить степень влияния качественного изменения формализованных
институтов на развитие рынка жилья посредством анализа динамики объемов
выданных ипотечных кредитов;
оценить влияние трансформации институциональной среды рынка жилья на склонность и ментальную адаптацию экономических субъектов к жизни «в кредит»;
в целях обоснования тенденций роста рынка жилья, выявить и определить эластичность факторов, непосредственно влияющих на изменение объемов выданных ипотечных кредитов;
- проанализировать целесообразность заимствования американской ин
ституциональной модели рынка жилья и применения ее к российским услови
ям;
- предложить методику расчета уровня трансакционных издержек, возни
кающих в результате несовершенства неформализованных институтов, а
именно экономического и правового нигилизма, позволяющую косвенно оце
нить правовую и экономическую грамотность субъектов рынка жилья.
Объект исследования - институциональный базис рынка жилья.
Предметом исследования являются тенденции и закономерности изменения качественных и количественных параметров состояния рынка жилья в процессе трансформации его институционального базиса.
Теория и методология исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации рынков жилья. В ходе исследования использованы законодательные и нормативно-правовые документы по функционирования рынка жилья, формированию системы долгосрочного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные статистические и аналитические материалы.
Исследование основано на использовании общенаучных и специально научных методов: абстрактно-логического, сравнения, системного подхода, экономико-статистических, аналогии, моделирования, методов математической статистики.
Информационной базой работы послужили нормативно-правовые акты
Российской Федерации и Европейского Союза, результаты статистических и социологических исследований в России и за рубежом, экспертные оценки, статьи в периодической печати, а также материалы, представленные на официальных Интернет - сайтах.
Научная новизна исследования заключается в разработке и совершенствовании теоретических основ формирования и развития институциональных отношений, позволяющих выявить тенденции и раскрыть закономерности влияния трансформации институционального базиса на детерминанты развития рынка жилья. Результаты исследования, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, состоят в следующем:
сформулировано определение понятия «институциональный базис» в контексте анализа рынка жилья, представляющее собой совокупность формализованных и неформализованных институтов, созданных (и создаваемых) экономическими субъектами, а также совокупность связей и отношений, возникающих внутри организационных структур, посредством которых реализуются целевые функции субъектов рынка жилья;
доказано, что в условиях стабильно развивающейся экономики, качественное изменение институционального базиса оказывает существенное влияние на изменение количественных детерминант рынка жилья. В подтверждение этому, на примере российской экономики, методом корреляционно-регрессионного анализа рассчитано, что каждый вновь изданный закон в области регулирования рынка жилья увеличивает объем выданных ипотечных кредитов на 1,076 млн. долл.;
выявлено, что институциональные реформы в области ипотечного и потребительского кредитования расширили доступ субъектов к кредитным ресурсам, но при этом фактически не стимулировали склонность граждан к жизни «в кредит». Коэффициенты эластичности влияния изменения законов на объемы потребительского кредитования и влияния изменения законов на объ-
емы ипотечного рынка, отличаются друг от друга несущественно. Это свидетельствует о том, что склонность граждан к жизни «в кредит» остается низкой;
установлено отсутствие корреляционной зависимости между уровнем реальных доходов и объемом выданных ипотечных кредитов, что противоречит логике роста объемов ипотечного кредитования. Определены факторы: денежный агрегат М0, ставка процента по ипотечному кредиту, срок кредитования, раскрывающие логику роста ипотечного рынка; рассчитана степень влияния каждого из этих факторов на объем выданных ипотечных кредитов;
теоретически подтверждена нецелесообразность применения американской модели институтов рынка жилья к российской институциональной среде, так как анализ выявил низкую степень государственной централизации организационной системы рынка жилья США, в отличие от российской системы, которая функционирует при полном участии государства.
теоретически обоснован авторский подход к расчету уровня трансакци-онных издержек, возникающих вследствие несовершенства неформализованных институтов, а также правового и экономического нигилизма субъектов рынка жилья, состоящий в определении суммы дисконта, с которым кредитор продает просроченную задолженность третьим лицам, и/или в определении суммы судебных издержек, связанных с взысканием просроченной задолженности. Данный подход к анализу трансакционных издержек позволяет косвенно оценить уровень правовой и экономической грамотности субъектов рынка жилья.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Полученные в ходе проведенного исследования результаты и теоретические разработки, а также определение роли изменения качественного состояния институционального базиса рынка жилья в процессе развития последнего, выявление факторов, объективно влияющих на показатели развития рынка жилья, а именно объемы выданных ипотечных кредитов, вносят определенный вклад в изучение проблем функционирования экономики в условиях рыночной трансформации и могут быть полезны при
создании федеральных и региональных социально-экономических программ. Отдельные положения диссертационного исследования (теоретические предпосылки формирования институционального базиса, о роли институциональной среды, о формировании «институциональных ловушек» и др.) применимы в преподавании курсов «Экономическая теория», «Макроэкономика», «Государственное регулирование экономики», «Институциональная экономика» а также в спецкурсах по проблематике российских экономических реформ.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертационного исследования докладывались автором на: Региональной научной практической конференции «Социальные и экономические проблемы развития» Йошкар-Ола 2005; Республиканской научной конференции «Государственное и корпоративное управление: состояние и перспективы в XXI веке» Йошкар-Ола 2005; Республиканской научно практической конференции « Региональные аспекты экономики, управления и права в современном обществе» Йошкар-Ола 2006; Международной научно-практической конференции: V Спиридоновские чтения «Актуальные проблемы современной экономики России» (Казань, 2007).
По теме диссертационного исследования опубликовано 9 научных работ, в том числе одна в рецензируемых научных журналах, включенных в перечень ВАК.
Область исследования. Диссертационное исследование проведено в соответствии с п. 1. Общая экономическая теория: п. 1.1. Политическая экономия (структура и закономерности развития экономических отношений; взаимодействие производительных сил, экономических форм, методов хозяйство- вания и институциональных структур, теория государственного сектора в экономике), 1.2. Микроэкономическая теория (теория организации рынков), 1.4. Институциональная и эволюционная экономическая теория (теория переходной экономики и трансформации социально-экономических систем) специаль-
ности 08.00.01 - Экономическая теория Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, библиографического списка, состоящего из 199 наименования. Содержание работы изложено на 130 страницах, включает 12 рисунков и 9 таблиц.
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА
РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Концептуально-методологические подходы к определению понятия «институциональный базис»
Научное сообщество в течение многих десятилетий ищет объяснения истокам и предпосылкам высокоэффективного экономического развития. При этом уже существующие теории (классическая, неоклассическая теория, и др.) по мнению многих экономистов, в настоящее время не могут дать удовлетворительного объяснения этому явлению, поскольку не раскрывают проблему взаимной обусловленности институциональных изменений и экономического роста. Например, неоклассическая теория, по мнению нобелевского лауреата Д. Норта, оказалась неспособной выявить и интерпретировать различия ь функционировании обществ и экономик, в использовании рыночных механизмов как в отдельно взятый момент времени, так и в течение некоторого периода1.
Рынок — это сложное и неоднозначное явление. Он представляет собой структуру, охватывающую различные институты: законы, правила игры и, что наиболее важно, определенные кодексы поведения, типы отношений и связей. При этом институты — это набор правил, процедура соответствий, моральное и этическое поведение индивидуумов в интересах максимизации богатства. Институты — это разработанные людьми формальные (законы, конституции; и неформальные (договоры и добровольно принятые кодексы поведения) ограничения, а также факторы принуждения, структурирующие их взаимодействие. Все вместе они образуют побудительную структуру обществ и экономик. Институциональное же развитие экономики происходит под влиянием взаимодействия между институтами и организациями, когда первые определяют «правила игры», а вторые являются «игроками». Новые институты, согласно Дугласу Норту, появляются тогда, когда общество усматривает возможность получения прибыли, которая не может быть получена в условиях уже существующей институциональной системы. Иными словами, если производственные факторы предоставляют возможность увеличения доходов, а институциональные этому препятствуют, тогда велики шансы возникновения новых институтов.
Несмотря на зарекомендовавшие себя в экономической практике современные теории, анализ концептуально-методологических подходов к понятию институциональный базис следует начинать с марксисткой теории, рассматривающей экономические отношения как основу любой экономической системы.
Экономические отношения - это отношения, возникающие между экономическими субъектами, по поводу производства, распределения, обмена и потребления экономических благ. Экономические отношения имеют две формы:
1) социально-экономическую - возникающую между экономическими субъектами как представителями определенных классов и социальных групп и определяющую место экономических субъектов в социально классовой структуре общества, характер всей экономики, особенности ее функционирования;
2) организационно-экономическую - возникающую между экономическими субъектами как функциональными элементами процессов производства, распределения, обмена и потребления и определяющую конкретные способы осуществления хозяйственной деятельности экономических субъектов, их место и роль в функциональной структуре экономики.
Учитывая фазы общественного воспроизводства, К. Маркс подразделил экономические отношения на производственные отношения, отношения распределения, обмена и потребления. При этом по Марксу, совокупность производственных отношений составляет экономическую структуру общества -экономический базис. Сжатую характеристику взаимодействия базиса и надстройки К. Маркс сформулировал в предисловии к работе «К критике полити ческой экономии»: «В общественном производстве своей жизни, люди вступают в определенные, необходимые, от их воли не зависящие отношения -производственные отношения, которые соответствуют определенной ступени развития их материальных производительных сил. Совокупность этих произ-. водственных отношений составляет экономическую структуру общества, реальный базис, на котором возвышается юридическая и политическая надстройка, и которому соответствуют определенные формы общественного сознания» . Таким образом, базис по Марксу, - это первичная экономическая структура общества, представляющая собой совокупность исторически определенных производственных отношений. Надстройка - совокупность идеологических отношений и взглядов (идей), а также соответствующие им организации и учреждения (государство, партии, церковь и др.). К надстроечным идеям относятся политические, правовые, нравственные, эстетические, рели-; гиозные, философские воззрения (по Марксу, «формы общественного созна-, ния»). Базис носит исторически изменяющийся характер, что обусловлено развитием производительных сил. Коренные качественные изменения в экономическом строе общества, то есть в базисе вызывают изменения и в надстройке. Однако изменения в ней, по Марксу, происходят не автоматически вслед за изменениями в Базисе, а лишь через опосредующие звенья. Например, философия определенным образом связана с базисом через политику, право, мораль. Надстройка обладает относительной самостоятельностью в своем развитии. Она может несколько отставать от базиса или опережать его в своем раз- витии. Надстройка выполняет в обществе важные социальные функции. Она выражает и закрепляет экономические отношения собственности данного общества, прежде всего, с помощью определенных правовых и политических норм и учреждений. Но в каждом обществе существуют элементы надстройки, выполняющие разрушительные функции по отношению к породившему их ба зису и способствующие возникновению нового базиса. Таким образом, надстройка оказывает активное воздействие на базис.
Возникновение институциональных разрывов на рынке жилья, как следствие несовершенства формализованных и неформализованных институтов
Современная практика импортирования институтов, подразумевает под собой заимствование образцов формализованных институтов и применения их к уже сложившейся институциональной среде. Сторонники подобной стратегии развития институциональных основ должны учитывать возможные последствия несоответствия импортируемых институтов реальным институциональным условиям страны, в которую импортируется институт. Последнее обстоятельство может послужить причиной институциональных разрывов (ловушек)
В сложных институциональных системах неизбежно возникают институциональные разрывы (или институциональные ловушки, как называют некоторые авторы Львов, Клейнер, Полтерович, Ясин и т.д.) — между смежными институтами, между правилами игры и правилами контроля, между институциональными уровнями. Такой разрыв означает, что не обеспечена связь между смежными правилами, что новые и существующие институты некомплиментарны.
Институциональные разрывы могут возникать стихийно, но это не означает, что в их появлении нет никакой логики, пусть даже эта логика и противоречит требованиям экономической эффективности.
Одной из причин институциональных разрывов может быть несовпадение степени сложности нового института и общего состояния институциональной среды. Высокая эффективность развитых рыночных экономик во многом зависит от наличия таких институтов, как кредитно-банковская система, фондовый рынок, страховые компании, пенсионные фонды. Эти институты снижают риски, минимизируют трансакционные издержки и обеспечивают эффективное распределение ресурсов. Все эти институты можно охарактеризовать как сложные — поскольку их функционирование основано на взаимодействии множества разнообразных субъектов.
В этом контексте можно утверждать, что эффективная экономическая организация базируется на сложных институтах. Однако, чем сложнее институт, тем больше возникает возможностей для оппортунистического поведения, когда один из субъектов использует данный институт во вред и вопреки интересам своих контрагентов. Это особенно опасно в неразвитой институциональной среде, в которой отсутствуют механизмы, пресекающие подобную практику1.
Развитие ипотечного жилищного кредитование, как ключевого механизма реализации жилищной политики, подразумевает привлечение банковских операторов как посредников между застройщиками жилья и потребителями.
Именно банки заключают долгосрочный ипотечный контракт с потребителями ипотечных кредитов.
Стандартный механизм ипотеки подразумевает заем банковских средств на покупку квартиры под залог этой квартиры. В случае нарушения финансовых обязательств, гражданин выселяется из жилья, а банк продает данное жилье, компенсируя свои затраты. Существует схема, когда гражданин, желающий приобрести жилье по ипотечному кредиту, закладывает уже имеющееся жилье. В российских институциональных условиях в этой схеме существует институциональный разрыв, который в значительной мере увеличивает тран-сакционные издержки банковских операторов, так как порядок выселения граждан в случае неисполнения обязательств по ипотечному договору остается неясным из-за противоречия в законодательстве.
Пункт 1 статьи 40 Конституции РФ гласит: каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В тоже время, Федеральный Жилищный Кодекс в редакции от 0.07.2004 декларирует: Статья 136.1. (введена Федеральным законом от 24.12.2002 N 179-ФЗ) о выселении собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.
Собственник жилого дома или квартиры, которые приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае утраты права собственности на такие жилой дом или квартиру в результате обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества, а также совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) обязаны освободить такие жилой дом или квартиру по требованию нового собственника жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспе-чение возврата кредита или целевого займа, является основанием для предоставления в соответствии со статьей 108.2 настоящего Кодекса жилого помещения из фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи.
В случае принятия решения о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения освобождение указанных в части первой настоящей статьи жилого дома или квартиры лицом, утратившим право собственности на них, и совместно проживающими с ним членами семьи (бывшими N членами семьи) осуществляется после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.
Если лицо, утратившее право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи) в течение месяца после предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения не освобождают занимаемые жилой дом или квартиру, указанные в части первой настоящей статьи, они выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из фонда жилья для временного поселения.
Возникает противоречие в законодательстве. Федеральный закон противоречит главному нормативно правовому акту - Конституции РФ.
Сравнительный анализ устойчивости и самостоятельности организационных структур рынка жилья России и США
В рамках данного параграфа рассматриваются особенности международной практики реализации моделей рынка жилья. Приведены три ключевых механизма реализации ипотечных программ, оценены сильные и слабые стороны каждого механизма. Проанализирован опыт стран Восточной Европы, наиболее близкий к российской действительности.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут существенно отличаться.
Одним из наиболее популярных механизмов реализации жилищной политики в Европе являются контрактные сбережения.
Устойчивые системы контрактных сбережений введены:
В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;
В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;
В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.
В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего. Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.
Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6 % годовых (в среднем на 4 % ниже рыночных).
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.
Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита, не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
В странах восточной Европы. Недавний опыт стран Восточной Европы подтверждает важнейшую роль строительных обществ в становлении эффективной системы жилищного кредитования. Словакия ввела стройсберкассы в 1992 г., Чехия - в 1993, Венгрия - в 1997. В Чехии в первый же год членами ССКа (стройсберкасс) стали 2% жителей, в Словакии 0,9% и в Венгрии- 3% (около 300 тыс. человек). Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему стройсбережений. В Венгрии на 7-ом году участниками института стало почти 9% населения. Расходы государства на премии вкладчикам росли, составив через 7 лет около 1% чешского госбюджета и 1,3% словацкого. Однако сбережения росли быстрее. В среднем за 7 лет каждая крона премии привлекла около 11 крон долгосрочных сбережений. В 2003 г. доля стройсбережений в ВВП возросла в Чехии в 49 раз (до 4,9 % от ВВП на 7 году работы). Спрос на услуги стройсберкасс продолжает быстро расти во всех трех странах1.
Определение степени влияния качественного изменения формализованных институтов на объемы ипотечного жилищного кредитования
В настоящее время общепризнанно, что различия в уровне экономического и социального развития стран, в силу которых одни оказываются лидерами, другие - отстающими, третьи - догоняющими, зависят во многом от сложившихся институтов. В начальный период реформ в России распространилось радикальное экономическое мировоззрение, согласно которому можно ускоренными темпами перестроить институциональную структуру общества, если проявить политическую волю и подойти к делу рационально, отобрав наиболее эффективные институциональные образцы.
Схемы и механизмы реализации жилищной политики в России заимствованы за рубежом и, как следствие, в настоящее время в России создаются новые институциональные рамки, для того, чтобы данные схемы эффективно работали. Встает вопрос: насколько формальные институциональные модели запада пригодны для российской модели экономики, в которой объективно существуют свои неформализованные особенности? Насколько сильно изменения в формализованных институтах изменяют облик российского рынка жилья? Каков вес неформализованных институтов в процессе развития рынка жилья России? Современные модели развития рынка жилья подразумевают различные ипотечные механизмы приобретения жилья гражданами. Но ипотека сама по себе подразумевает жизнь в «кредит». Способны ли российские граждане на данном этапе становления экономики перестроить свою менталь-ность и приспособиться к подобной модели - вот главный вопрос, ответ на который будет определяющим в развитии жилищного рынка России.
Нобелевский лауреат в области институциональной экономики Дуглас Норт определил понятие институтов как: «созданные человеком ограничительные рамки, которые организуют взаимоотношения между людьми. Институты задают структуру побудительных мотивов человеческого взаимодействия
- будь то в политике, социальной сфере или экономике» . Институциональ ная теория выделяет формализованные и неформализованные институты. В рамках этой теории Клейнер Г. Б. предлагает расширенную схему институтов":
- ментальность населения, т.е. особенности мышления — внушаемость, способность к обобщениям, степень рациональности, влияние эмоций на рассуждения;
- культура данной страны, т.е. структуру ценностей, образцы, ассоциации, способы интерпретации и восприятия информации;
- становая институциональная система;
- система создания и распространения знаний, которая фильтрует информацию, превращает ее в накопленные знания, так как без знаний система институтов не может существовать;
- национальное богатство;
- исторический опыт других стран и данной страны.
Чем ниже ярус, тем более стабильным он является. Так ментальный слой, отражающий особенности мышления, наиболее тесно связан со всей историей развития данной страны и наименее подвижен.
В России жилищная политика реализуется под эгидой национального проекта «Доступное жилье». В рамках данного проекта за период с 2003 по 2006 гг. произошли существенные изменения в области законодательства. Данные по приросту нормативно-правовых актов в области развития рынка жилья представлены в таблице б3.
Ипотечное жилищное кредитование является приоритетным механизмом развития жилищного рынка, именно поэтому наиболее существенные корректировки претерпевают нормативно-правовые акты в этой сфере. Анализируя прирост нормативно-правовых актов в области развития рынка жилья, можно сделать вывод, что наибольшие институциональные сдвиги приходятся на начало 2005 - 2006 гг. Именно этот период ознаменован бумом развития ипотечного кредитования в России. На фоне общего экономического развития наблюдается снижение темпов инфляции и, как следствие, процентных ставок по ипотечному кредиту, который становится более доступным. Но все же, по словам экспертов, на сегодняшний день в России лишь 10% граждан могут позволить себе воспользоваться классическим ипотечным кредитом.
Количественное (и, вероятно, качественное улучшение) увеличение законодательных актов в области реализации жилищной политики оказало непосредственное влияние на объемы выданных ипотечных кредитов, существенно снизив риски банков, уменьшив премию за риск и удешевив тем самым стоимость ипотечного кредита.
