Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок жилья: теоретические аспекты 9
1.1. Анализ взаимодействия различных составляющих рынка жилья . 9
1.2. Необходимость государственного регулирования жилищной сферы . 30
1.3. Государственная жилищная политика (опыт развитых стран). 39
Глава 2. Особенности государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России 61
2.1. Важнейшие направления российской жилищной реформы и ее правовые основы . 61
2.2. Особенности развития рынка жилья в российской экономике в 1992-2003 гг. 82
2.3. Государственное регулирование рынка жилья в России. 93
Глава 3. Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России: проблемы и перспективы 114
3.1. Организационно-отраслевые и финансово-экономические особенности жилищно-коммунального хозяйства России . 114
3.2. Государственное регулирование жилищно-коммунального хозяйства в переходной экономике России: проблемы и 129 перспективы.
3.3. Стратегия жилищной реформы российского правительства до 2010 152 года.
Заключение 175
Библиография 181
Приложение 194
- Анализ взаимодействия различных составляющих рынка жилья
- Необходимость государственного регулирования жилищной сферы
- Важнейшие направления российской жилищной реформы и ее правовые основы
- Организационно-отраслевые и финансово-экономические особенности жилищно-коммунального хозяйства России
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилье, являясь важной социальной составляющей развития общества, несомненно, находится в сфере государственных интересов. Ни у кого уже не вызывает сомнений тезис о том, что без государственного регулирования жилищной сферы не решить проблемы социального оздоровления страны.
Специфика жилья как экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости делает весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливает необходимость государственной поддержки как общественного, так и частного секторов жилья. Таким образом, основными предпосылками государственного регулирования жилищной сферы в странах с рыночной экономикой являются решение социальных вопросов и обеспечение эффективной работы рыночных механизмов.
Направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Вместе с тем, изучая особенности формирования и развития рынка жилья в России нельзя не учитывать специфику переходной экономики. Процессы экономического реформирования весьма существенно затрагивают сферу жилой недвижимости. Особое значение имеет имущественное расслоение общества, которое явилось прямым следствием рыночных реформ. Имущественная дифференциация резко понизила уровень доходов большей части населения. Учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства россиян решить свою жилищную проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно оказывается непосильной задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. Более того, государственная жилищная политика, сформировавшаяся в России в последние годы, все в большей мере превращается в главное направление социальной политики.
Важнейшая цель современного этапа социально-экономического развития России - это создание социально-ориентированного рыночного государства. И с этой точки зрения анализ жилищной политики правительства как части социальной политики является актуальной задачей. При этом особое значение приобретает характеристика механизма государственной жилищной политики, определение ее главных направлений и инструментов, выявление недостатков и путей совершенствования. Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования.
Анализ теории и практики государственного регулирования рынка жилья
представляется также актуальным и в теоретическом аспекте. В частности, сегодня существует потребность в более глубоком теоретическом обосновании необходимости государственного вмешательства в рьшочныи механизм не только в общем плане концепции недостатков рынка, но и в более конкретном применении этой концепции к различным сферам экономики. Жилищная сфера - это одна из тех сфер экономики, в отношении которой теоретическая база механизмов государственного вмешательства недостаточно разработана с позиций современной экономической мысли. Так рамки современной микроэкономической теории и особенно тех ее разделов, которые посвящены анализу недостатков рынка и теории благосостояния, позволяют более глубоко обосновать необходимость государственного регулирования жилищной сферы и определить направления этого регулирования.
В диссертационной работе рассмотрен круг вопросов, как общетеоретического, так и прикладного характера, связанных с регулированием жилищной сферы вообще и рынка жилья в частности в условиях переходной экономики России.
Степень разработанности проблемы. В последнее время в российской экономической литературе уделяется достаточно много внимания анализу положения в жилищной сфере. Так, исследованию проблем рынка жилья и влиянию государства на этот процесс посвятили свои труды Бессонова О.Э., Богданова P.M., Григорьев В.В., Сайгак Е.К., Шишкин СВ., Хуторецкий А.Б. Проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства посвящены работы Бузырева В,В., Игнатова ВТ., Гориной А.П., Сиваева С.Б, Стародубровской И. Проблемам финансирования жилищно-строительного комплекса, а также разработке схем жилищного кредитования посвящены научные труды Косаревой Н.Н., Пузанова А.В., Остапенко В.М. Устименко В.В, Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в условиях жилищной реформы проведен в работах Тихомировой М.В., Ржаницыной Л.А., Пчелинцева О.С. Огромную работу в исследовании жилищной системы проводят специалисты Института экономики города. Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Дэниелла Д., Поляковского Г., Роземберга Д., О'Салливана А., Галстера Г. раскрывают функционирование экономики жилищного сектора, как части развитой рыночной системы.
Следует отметить, что большинство написанных научных трудов посвящено исследованию отдельных составляющих жилищной сферы, а именно: рынка жилья, жилищно-коммунального хозяйства, жилищного строительства. Однако комплексный анализ взаимодействия рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг не предпринимался ни с теоретических, ни с практических позиций. Кроме того, на наш взгляд, в большинстве исследований не уделяется должного внимания методологическим принципам
5 взаимоотношений государства и субъектов жилищной системы, вопросам научного
обоснования механизмов государственного регулирования жилищной сферы. Недостаточно
разработаны также концептуально-методологические подходы исследования жилищной
сферы применительно к практике стран с переходной экономикой и к России, в частности. В
экономической литературе слабо разработана и проблема выбора индикативных показателей,
характеризующих рынок жилья и степень благосостояния населения, позволяющих
определять перспективные показатели в планировании процессов государственного
управления рынком жилья. Надо отметить, что в российской экономической литературе
практически не рассматривалось применение современной экономической теории
благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования рьшка жилья, а
также для обоснования необходимости государственного регулирования жилищной сферы.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является
разработка теоретических положений, методических принципов и практических
рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования рьшка жилья в
переходной экономике России.
Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи исследования:
Проанализировать специфику экономических отношений в жилищной сфере вообще и на рынке жилья, в частности. Рассмотреть особенности взаимодействия составляющих жилищной сферы.
Определить структуру рьшка жилья, как части жилищной системы и раскрыть характер взаимодействия подсистем рьшка жилья - подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом.
Исследовать теоретические подходы, лежащие в основе государственной жилищной политики в странах с рыночной экономикой, рассмотреть возможность применения современной экономической теории благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования жилищной сферы и рьшка жилья, в том числе с учетом специфики переходной экономики России.
Раскрыть особенности становления и развития рьшка жилья в России и определить его границы с учетом действующей нормативно-правовой базы. Дать анализ направлений государственного регулирования рьшка жилья в переходной экономике России.
Рассмотреть основные направления жилищной реформы вообще и жилищно-коммунальной реформы, в частности. Выявить проблемы, которые возникают на рынке жилья и в жилищно-коммунальном хозяйстве в процессе проведения жилищной реформы, и представить практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства в России.
Объектом исследовании выступают жилищная сфера вообще, как часть социально-экономической системы общества, а также рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг, являющиеся важнейшими составляющими жилищной сферы, их функционирование в условиях переходной экономики России.
Предметом исследования являются экономическая теория рынка жилья, теоретические аспекты государственного регулирования рынка жилья, а также особенности государственного регулирования рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг в условиях переходной экономики России.
Теоретическая и методологическая база исследования включает фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития и регулирования рынка жилья, экономики жилищно-коммунального хозяйства, экономики общественного сектора, а также законодательные и нормативные акты по вопросам регулирования и развития жилищной сферы. С теоретической точки зрения важную роль для построения модели функционирования рынка жилья сыграли концепция недостатков рыночного экономического механизма, в том числе проблема производства общественных благ, проблема асимметричной информации, проблема социального неравенства в рыночной экономике.
В работе использованы следующие методы научного исследования: метод системно-структурного анализа, индукции и дедукции, метод пошаговых приближений, сравнительный, экономико-статистический.
Фактическая база исследования основана на информационно-статистических материалах Госкомстата России, информационно-аналитических материалах Министерства экономического развития РФ, Госстроя России, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Российской Гильдии Риэлтеров и др., а также информационно-статистические материалы, доступные через Интернет.
Научная новизна диссертации, заключается в том, что на основе анализа и обобщения имеющихся теоретических воззрений и сложившейся практики сформулирован новый подход в определении структуры жилищной сферы России вообще, и, в частности, в характеристике взаимодействия ее важнейших составляющих - рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг. Исходя из комплексного исследования государственной жилищной политики, в том числе основных направлений государственного регулирования рынка жилья в России, выявлены проблемы, которые возникают на рынке жилья в процессе проведения жилищной реформы и представлены практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.
7 Наряду с этим, соискателем лично получены следующие важные в теоретическом и практическом отношении результаты:
На основе исследования теоретических подходов, которые лежат в основе регулирования рынка жилья в рыночной экономике, дано теоретическое обоснование необходимости государственного регулирования жилищной сферы с точки зрения концепции недостатков рынка и экономической теории благосостояния;
Исходя из анализа развития рынка жилья в условиях переходной экономики России, раскрыты особенности функционирования рынка жилья на каждом из этапов его развития, рассчитаны и проанализированы показатели, характеризующие уровень доступности жилья на этом рынке;
На основе проведенного анализа теории и практики реформирования жилищно-коммунального комплекса в России за последние десять лет выявлены как объективные, так и субъективные причины кризисного состояния жилищно-коммунального хозяйства, которые тормозят развитие рынка жилья в России. Разработаны и рассчитаны индикаторы хода реформы жилищно-коммунального хозяйства, а также предложены изменения в структуре управления ЖКХ и структуре информационного взаимодействия участников ЖКХ.
Практическая значимость работы. Основные выводы и конкретные рекомендации исследования могут быть полезны при разработке и реализации государственной жилищной политики в России. Представленный анализ может помочь при выработке взвешенных подходов в практике государственного регулирования рынка жилья, как на местном и региональном, так и на федеральном уровне. Материалы диссертации также могут быть использованы в преподавании таких дисциплин, как «Экономика жилищной сферы», «Экономика общественного сектора», «Экономика благосостояния».
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы диссертации нашли отражение в научных публикациях автора, общим объемом 3 п.л. С результатами исследования соискатель выступал на научно-практических конференциях:
научно-практическая конференция «Основные направления институциональных реформ в России и экономический рост", Москва, РУДН, 2001;
научная конференция молодых ученых экономического факультета «Мировое хозяйство в условиях глобализации», Москва, РУДН, 2001 г.;
научная конференция «Глобализация и национальные интересы России», Москва, РУДН, 2001 г.;
научная конференция «Актуальные проблемы социально-экономического развития стран в условиях глобализации мирового хозяйства, Москва, РУДН, 2002 г.
8 Логика и структура работы определены целью и задачами исследования.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы
(220 источников) и Приложения. Объем работы 180 страниц основного текста. В основной
части работы размещены таблицы и рисунки, органически связанные с текстом (11 таблиц и
16 рисунков).
Содержание диссертации излагается в следующей последовательности.
Во Введении обосновывается выбор темы диссертации, ее актуальность, рассматривается степень разработанности проблемы, раскрывается методологическая основа диссертационной работы, ее научная новизна и практическая значимость.
В первой главе исследуются теоретические основы рынка жилья, обосновывается необходимость государственного регулирования жилищной сферы, анализируется опыт государственного регулирования рынка жилья в развитых странах.
Вторая глава диссертации посвящена анализу особенностей регулирования рынка жилья в переходной экономике России. В частности, рассматриваются важнейшие направления жилищной реформы, особенности развития рынка жилья и основные направления регулирования рынка жилья в России.
В третьей главе рассмотрены проблемы регулирования жилищно-коммунального хозяйства в России, выявлены проблемы, которые возникают на рынке жилья в процессе проведення жилищной реформы, проанализирована стратегия жилищной политики российского правительства до 2010 года.
В Заключении излагаются основные выводы исследования, приводятся практические рекомендации.
Анализ взаимодействия различных составляющих рынка жилья
Необходимость удовлетворения фундаментальной человеческой потребности в жилье порождает жилищную проблему, инструментом решения которой является жилищная система общества или жилищная сфера экономики. Жилищная сфера — это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, а также управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Понятие жилищная сфера охватывает жилищно-коммунальное хозяйство и отрасль жилищного строительства [7].
В той мере, в какой институциональное устройство рыночной экономики допускает частную собственность на жилище и его частную аренду, возникает рынок жилья как
совокупность экономических отношений между поставщиками и потребителями жилья и механизмов реализации этих отношений [18]. По своему содержанию, рынок жилья тесно взаимосвязан с рынками недвижимости, труда, капитала, земли, строительных материалов, строительных подрядов, коммунальных услуг. Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы [7]. Таким образом, рынок жилья, если он есть, через экономические отношения встроен в жилищную систему и является формой взаимодействия подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом.
Состояние и поведение локального (например, городского) рынка жилья самым существенным образом затрагивают интересы населения и в значительной степени влияют на жилищную политику государства. Распределение жилищ между домохозяйствами (структура расселения) и жилищное строительство (его структура по типам и расположению жилищ) сильно воздействует на такие разные стороны общественной жизни и экономики, как благосостояние социокультурных и этнических групп, землепользование, развитие инфраструктуры и сферы услуг, баланс трудовых ресурсов. В условиях рыночного равновесия каждое домохозяйство занимает жилище, максимально соответствующее его потребностям в рамках бюджетного ограничения. Но условия жизни семей, не способных выделить достаточные средства на жилищное потребление, оказываются ниже социально приемлемого уровня. И это объясняет необходимость государственного регулирования рынка жилья с позиций социальной справедливости. Государственное регулирование жилищной сферы должно включать как краткосрочные, снимающие социальное напряжение мероприятия (в том числе, программы финансирования жилищного строительства и субсидирования потребителей), так и долгосрочные, институциональные воздействия (в частности, развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования).
Отметим, что в рамках нашего исследования, говоря о государственном регулировании, мы подразумеваем регулирование, осуществляемое как государственными, так и местными или муниципальными органами власти. Не смотря на то, что согласно Конституции России органы местного самоуправления не находятся в отношениях подчиненности с органами государственной власти и не обязаны выполнять их директивные предписания, если те выходят за пределы полномочий, предоставленных данным органам государственной власти. Следует иметь в виду, что формулировка "не входят в систему органов государственной власти" отнюдь не означает функционального обособления обеих групп органов. Органы местного самоуправления находятся в системе государственно-властных отношений. Само их создание и важнейшие полномочия определены актами органов государственной власти - федеральных и субъектов Федерации. Они действуют в русле общегосударственной политики - экономической, социальной, жилищной и др. Поэтому, рассматривая государственное регулирования рьшка жилья, мы рассматриваем регулирование, осуществляемое на всех уровнях власти.
Переход экономики России на рыночный путь развития невозможен без радикального изменения ее жилищной сферы. Сложившуюся ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин: ? современный социально-экономический кризис в России резко сократил покупательную способность населения; ? данный сегмент рынка сформировался значительно позже других. При этом темпы развития региональных рынков жилья существенно отстают от темпов развития столичного рьшка жилья; ? в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере жилой недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена; ? рассматриваемый сегмент рынка как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов. На нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения; ? в жилищной сфере одновременно действуют два механизма регулирования: рыночный (приобретение жилья за счет собственных средств, принцип полной оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг), и государственный или распределительный (бесплатное предоставление жилья очередникам и льготникам, ограничение квартплаты при найме государственного и муниципального жилья, отсутствие конкуренции в сфере обслуживания и эксплуатации жилищного фонда). В итоге произошло расхождение двух главных направлений жилищной политики: оборот и в значительной степени строительство жилья все больше опираются на рыночные механизмы, а инвестиционная политика и эксплуатация в основном остались нерыночными. Жилищная экономика анализирует влияние перечисленных факторов, а также воздействие государственного регулирования на стоимость и количество предлагаемого на рынке жилья [160]. Анализ ситуации, сложившейся в России на рынке жилья, позволяет утверждать, что государственное вмешательство в эту сферу необходимо и вполне возможно. В ходе нашего исследования мы рассмотрим различные типы государственной политики в жилищной сфере, используемые в развитых странах, и проанализируем особенности государственной жилищной политики сформировавшейся в России в ходе проведения жилищной реформы.
Необходимость государственного регулирования жилищной сферы
Одной из важнейших задач настоящей работы является определение направлений и характеристика механизма государственного регулирования жилищной сферы. При определении направлений этого регулирования возможны различные теоретические подходы. Один из них основан на теории недостатков рыночного экономического механизма и теории благосостояния. В микроэкономической теории к недостаткам (провалам) рынка относятся экономические ситуации, когда рациональное поведение людей в условиях рыночной экономики не обеспечивает эффективное использование ресурсов, то есть не обеспечивает эффективности по Парето. К провалам рынка относятся: ассиметричная информация, проблема монополии и несовершенства рынка капитала, внешние эффекты, проблема общественных благ.
Отметим, что недостатки рынка рассматриваются не только с позиций экономической эффективности, но и с позиций социальной справедливости. Классификация недостатков рынка служит основой для выделения направлений государственного регулирования жилищной сферы. При определении направлений и масштабов государственного регулирования важнейшей проблемой является также проблема выбора между экономической эффективностью и социальной справедливостью (равенством). Эта проблема более подробно будет рассмотрена в заключительной части данного раздела.
Направления и формы вмешательства на рынок жилья со стороны государства определяются исходя из особенностей рыночных экономических отношений, складывающихся в жилищной сфере. Те или иные «сбои» рыночного механизма в этой сфере определяют и направления государственного регулирования жилищной сферы вообще и рынка жилья, в частности. Функционирование любого рынка во многом зависит от того, насколько участники рынка владеют информацией о потребительских свойствах товаров, о возможностях той или иной технологии, о тенденциях изменения конъюнктуры. Неполнота информации, ее неравномерное распределение между покупателями и продавцами ведет к тому, что участники рынка могут принимать неверные решения, неэффективно использовать ресурсы. Реально действующий рынок характеризуется ассиметричной информацией.
Проблема асимметричной информации в жилищной сфере в условиях рыночного экономического механизма возникает в процессе заключения сделок на рынке жилья, когда отдельные участники обладают важной, имеющей непосредственное отношение к предмету сделки информацией, которой не обладают другие участники. В частности, индивид, покупая жилье в новой местности и получая полную информацию о размере и качестве жилища, не всегда может получить сведения о погодных условиях, уровне загрязнения окружающей среды, соседях.
Для получения достоверной информации о качестве предлагаемого жилья потребуется обратиться за профессиональной консультацией, изучить документы, касающиеся строительства и эксплуатации дома. Вследствие высокой степени неоднородности жилых помещений и цен на них поиск и ознакомление с различными предложениями потребует значительных затрат личного времени н сил, расходов на транспорт [138, с.212]. Таким образом, принятие рациональных решений о приобретении или найме жилья связано с высокими транзакционными издержками.
Если потребители не обладают достаточной информацией о качестве и ценах предлагаемых благ, то соотношение цен и потребительских качеств товаров на рынке не выравнивается и распределение ресурсов в этом секторе экономики оказывается стабильно менее эффективным, чем в случае принятия потребителями рациональных решений. Для успешного функционирования рынка жилья и минимизации рисков, связанных с приобретением жилья, государство должно решать проблему асимметричной информации. Для этого должны устанавливаться и регулироваться стандарты, используемые для оценки стоимости жилья, формироваться институты его оценки и страхования.
Проблема ассиметричной информации возникает и в случае покупки потребителем жилья через инвестиционные договоры или кредитование под вложения в долгосрочные строительные проекты. Первоначальные выгоды постепенно исчезают по мере приближения момента сдачи жилья за счет затягивания строительных работ, увеличения стоимости, появления непредвиденных расходов на содержание будущего жилья до приемки госкомиссией. В данном случае вмешательство государства необходимо как контролирующего органа для обеспечения требований, определяемых видом лицензируемой деятельности.
Необходим единый общедоступный информационный регламент, например, в Интернет, отражающий стадии и своевременность выполнения застройщиками всех требований нормативно-технической и разрешительной документации. Имея свободный доступ к такой информации потенциальные инвесторы не приобретут дважды одну и ту же квартиру и не заселятся в дом, на который не существует землеотвод или акт приемки госкомиссии,
В принципе предполагается, что свободная конкуренция наиболее эффективно распределяет ограниченные ресурсы общества. Но в ходе конкуренции происходит ограничение, появляются характерные атрибуты несовершенной конкуренции, в том числе образуются монополии. Результатом подобного рода провалов рынка становится возникновение Х-неэффективности. Рыночная экономика начинает неэффективно использовать ресурсы. Рассматриваемые ниже несовершенство капитала и проблема монополии на рынке жилья - это проблемы одного уровня, вытекающие из такого недостатка рынка, как несовершенная конкуренция.
Несовершенство рынка капитала означает ограничение возможности получения кредита на приобретение жилья. Цена дома для проживания одной семьи или цена квартиры в многоквартирном доме в среднем в несколько раз превышает среднегодовой доход работающего гражданина. Поэтому покупка жилья является очень затратной операцией. Лишь немногие люди способны купить себе жилище, единовременно оплатив его полную стоимость за счет собственных средств. Большинство же нуждается в получении жилищного займа. При этом срок возврата ссуды должен быть достаточно длительным, чтобы рассчитанные размеры ежемесячных выплат в счет его погашения были невелики в сравнении с текущим (месячным) доходом заемщика и могли быть покрыты из этого дохода. Рыночная экономика порождает предложение таких ссуд обычно со стороны специализированных кредитных организаций, предоставляющих кредиты под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества (ипотечные кредиты). Срок возврата кредитов может исчисляться от нескольких лет до двух-трех десятков лет [146, с.98].
Для того чтобы кредитные институты могли предоставить заемщикам долгосрочный заем, они должны иметь на своих счетах достаточное количество «длинных» денег (долгосрочных депозитов или вкладов). В то же время их кредитные ресурсы формируются в значительной степени за счет краткосрочных вкладов. Такие условия деятельности организаций, осуществляющих операции по ипотечному жилищному кредитованию населения, порождают существенно более высокие требования к допустимому уровню риска при выдаче кредитов.
Важнейшие направления российской жилищной реформы и ее правовые основы
Государственная жилищная политика каждой страны по-своему уникальна, так как определяется конкретными историческими, культурными, экономическими и другими особенностями отдельно взятой страны. Вместе с тем опыт развитых стран в решении жилищных вопросов весьма полезен для России. Поэтому основные направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны этого процесса проявляются зачастую в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономические условия. В связи с этим при использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям.
В частности, изучая результаты мирового развития нельзя не учитывать особенности российской экономики в переходный период. Процессы экономического реформирования, несомненно, весьма существенно затрагивают сферу жилой недвижимости. Особое значение имеет имущественное расслоение общества, которое явилось прямым следствием рыночных реформ. Имущественная дифференциация резко понизила уровень доходов большей части населения России. Поэтому, учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства граждан решить свою жилищную проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно является непосильной задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. При этом конечной целью государственной жилищной политики является решение серьезно обострившейся в 1990-е годы жилищной проблемы, вызванной ухудшением жилищных условий многих россиян (см, таблицу 2,1, с.62).
В первую очередь, обострение жилищной проблемы россиян в 1990-е годы было связано с тем, что в условиях перехода России к рыночной экономике существенно сократилось участие государства в решении жилищных проблем граждан.
Если в 1989 г. смогли улучшить свои жилищные условия (в основном за государственный счет) 1,4 млн. семей, то в 1992 г. - 0,9 млн. семей. При этом если в 1986 г. по России было введено в эксплуатацию 76 млн. кв. метров нового жилья, то в 1990 году 61,7 млн. В период с 1987 по 1992 гг. в два раза сократились и темпы роста жилищного фонда. В 1992 г. прирост жилищного фонда с учетом естественного выбытия ветхих домов составил 1% [81, с.284]. Уменьшились затраты на осуществление капитального ремонта жилищного фонда и обновление объектов коммунальной инфраструктуры (см.табл.2.1, с.62).
В начале 1990-х годов назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы, провести кардинальную жилищную реформу. Исходя из новых условий, должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями - от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных вложений, к преимущественному его строительству или приобретению за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабо защищенных групп населения [7]. Нужно обратить внимание, что вопрос обеспечения граждан жильем нуждался в упорядочении: в условиях рыночных отношений государство не в состоянии обеспечить всех нуждающихся бесплатным жильем. Необходимо было упорядочить учет отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, перед которыми государство имело определенные обязательства по предоставлению им жилых помещений. Остальные граждане должны были решать этот вопрос самостоятельно, за счет собственных и заемных средств. Такой подход сегодня базируется на ст. 40 Конституции РФ. Таким образом, в начале 1990-х годов в России были провозглашены два механизма реализации прав граждан на жилище - рыночный и государственный или распределительный, сохранившийся с советских времен. Формируемая сегодня в России система регулирования рынка жилья восходит своими корнями в советский период. Поэтому, интерес представляет рассмотрение основных отличий между существовавшей ранее советской системой функционирования жилищного сектора и рыночной системой, на формирование которой ориентируется проводимая жилищная реформа. Предложенные в таблице 2.2 (см. с.64) сравнительные характеристики определяют исходную и конечную точку реформирования.
Рыночные реформы в России в 1990-е годы представляют собой процесс институциональных преобразований, затрагивающих все отрасли экономики, в том числе и жилищную сферу, Ожидалось, что в ходе реформ будет изменен институт собственности и внедрены рыночные формы и методы хозяйствования. Сущностью государственной собственности в экономике является то, что государство, являясь владельцем основных ресурсов, несет ответственность за их использование в интересах всего общества.
Организационно-отраслевые и финансово-экономические особенности жилищно-коммунального хозяйства России
Рынок жилья и жилищно-коммунальное хозяйство являются взаимосвязанными подсистемами единой жилищной сферы России (структура их взаимодействия была рассмотрена в главе 1). Поэтому анализ теории и практики государственного регулирования рынка жилья тесно связан с анализом государственного регулирования жилищно-коммунального хозяйства.
Современной особенностью регулирования жилищно-коммунального хозяйства (далее по тексту ЖКХ) является его системное реформирование. Реформа ЖКХ, будучи крупномасштабной социально-экономической программой реформирования экономики России, способствует насыщению и развитию рынка жилья страны, так как целью реформирования ЖКХ является: ? расширение доступности улучшения жилищных условий населением; ? развитие конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда; ? формирование широкого слоя подлинных собственников жилья, обладающих не только пониманием культуры и качества жилой среды, но и стремлением к ее совершенствованию. К сожалению, практика преобразований зачастую расходится с продекларированными целями. В 1990-е годы жилищно-коммунальное хозяйство, стало плацдармом постсоветского развития государства, но сегодня ресурсный потенциал этой отрасли исчерпан полностью. Кризис в ЖКХ, особенно ярко заявивший о себе зимой 2002 г., поставил Правительство России перед дилеммой: ? либо ужесточить административные методы регулирования хозяйства, увеличить накачку бюджетными вложениями, компенсирующими его неэффективность; ? либо сформировать реальную, а не имитируемую, как это происходило до последнего времени, рыночную структуру, управляемую посредством экономических стимулов и мотиваций.
В новых условиях хозяйствования административная модель управления продемонстрировала свою неэффективность, а при хроническом недофинансировании отрасли даже стала препятствием эффективной работы ЖКХ. Единственная жизнеспособная альтернатива - это переход ЖКХ на рыночные механизмы функционирования и развития при активной экономической роли государства в этой сфере.
Включение ЖКХ в систему рыночных отношений является сложной проблемой, зависящей от целого ряда факторов как экономического, так и социального характера. Эта проблема связана с определением источников финансирования, сроков и механизмов осуществления реформ; с созданием конкурентной среды и эффективных организационно-управленческих систем эксплуатации жилищного фонда; определением дифференцированных ставок и тарифов на содержание жилищ различного качества.
В условиях переходного периода, когда в обществе существенно обострились социально-экономические диспропорции, нельзя недооценивать и значение государственного регулирования. Весь вопрос в направлениях и методах, через которые оно должно осуществляться. На наш взгляд, вмешательство государства должно носить как директивный, так н индикативный характер и быть направленно на формирование рынка жилья через регулирование доступности улучшения жилищных условий населением и на развитие рыночных отношений в ЖКХ.
В настоящей главе мы попытались обобщить содержание многообразных социальных, экономических и политических процессов, связанных с реформой ЖКХ, обосновать необходимость дальнейшего изучения проблем и перспектив этой реформы, определить пути развития жилищно-коммунальной реформы в связи с развитием рынка жилья.
Организационно-отраслевые особенности ЖКХ Жилищно-коммунальное хозяйство - это важнейшая социально-экономическая сфера народного хозяйства, сложный многоотраслевой производственно-технический комплекс, потребность в продукции которого практически не ограничена. ЖКХ включает в себя взаимосвязанные, но в тоже время и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением потребностей населения в жилищных и коммунальных услугах. Главной характерной чертой работ (услуг), производимых предприятиями ЖКХ, является их незаменимость для функционирования системы жизнеобеспечения территории [36]. Услуги, предоставляемые предприятиями, могут выступать как в виде доведения до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (электроэнергия, вода необходимой степени очистки, температуры и т.д.), так и в виде непосредственного исполнения работ на объекте (обслуживание жилых домов, санитарная очистка и т.д.).
