Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Жилье в социально-экономической системе 10
1.1. Жилье как социально-экономическое благо 10
1.2 Жилье как продукт труда 24
1.3. Формирование и функционирование рынка жилья 36
Глава 2. Государственное регулирование жилищных отношений в условиях рынка 68
2.1. Социально-экономические основы жилищной политики 68
2.2. Финансово-кредитный механизм жилищного строительства и пути его совершенствования 94
Заключение 115
Приложение № 1 121
Список литературы 139
- Жилье как социально-экономическое благо
- Жилье как продукт труда
- Социально-экономические основы жилищной политики
- Финансово-кредитный механизм жилищного строительства и пути его совершенствования
Введение к работе
Актуальность темы определяется самим объектом исследования и теми экономическими отношениями, которые возникают по поводу строительства жилья, его распределения, путей продажи и его потребления. Публикации, которые в той или иной степени затрагивают проблему жилья, могут быть дифференцированы на политэкономические и конкретно-экономические. Если говорить о первом политэкономическом направлении, то таких работ крайне мало. В монографиях, которые были посвящены проблемам жизненного уровня населения и изданными до 1991 года, о социально-экономическом значении жилья говорилось в чисто информационном аспекте (приводились данные о темпах жилищного строительства, обеспеченности жильем на душу населения и т.д.) Вышедшие в период 1986-1989 гг. работы, посвященые реализации инициативы М. С. Горбачева о разработке и реализации жилищной программы до 2000 года, были написаны в том же ключе.
В политэкономической литературе не затрагивались теоретические аспекты влияния жилья на ход экономического и социального развития. Такой же недостаток был характерен и для учебников по политэкономии.1 О жилье упоминалось только тогда, когда говорилось о стоимости товара (рабочая сила) и ее воспроизводстве. Этот недостаток сохранился и сегодня в многочисленных учебниках по экономической теории и рыночной экономике2. Говоря о струк
туре рынка, авторы не упоминают такую быстроразвивающуюся структуру как рынок жилья.
Несколько иначе обстоит дело с изложением этой проблемы в конкретно-экономической литературе. Вопросам организации жилищного строительства, выявлению резервов его роста были посвящены ряд работ, которые вышли в 80-е годы.1 Однако стагнация строительного комплекса явилась причиной отсутствия фундаментальных исследований по проблемам жилья. Исключение составляют статьи, опубликованные в 1992-1997 гг., которые являлись комментариями правительственных инициатив, связанных с попытками реализации программы жилищного строительства.2
При написании работы автор обращался к работам А. Смита [155], К. Маркса [107], Д. Кейнса [77], Д. Кларка [80] и других известных экономистов. Особое значение имел анализ положений и выводов, которые были сделаны А. Пигу в его работе «Экономическая теория благосостояния»3, а так же положений идеологов "социального рыночного хозяйства" В. Ойкени [129], Л. Эрхарда [184]. Автор опирается так же на работы отечественных экономистов, которые затрагивали указанные проблемы Н. Д. Кондратьева [86], Л. Н. Юровского [185], А. Г. Агангебяна [24], Л. И. Абалкина [22].
Цель диссертационного исследования. Анализ экономических отношений, которые возникают по поводу строительства жилья, его распределения, продажи, потребления и выработка рекомендаций по совершенствованию жилищной политики и финансово-кредитного механизма в условиях переходной
экономики.
В соответствии с поставленной целью в работе рассматриваются и решаются следующие задачи исследования.
1. Дать политэкономическую трактовку жилья как специфического продукта, обеспечивающего протекание, оптимизацию экономических, политических, социальных процессов.
2. Раскрыть характерные черты рыночных отношений, возникающих по поводу жилья, не касаясь вопросов, которые связаны с оплатой жилищно-коммунальных услуг в связи с проведением реформы в этой области.
3. Определить основные тенденции в развитии рынка жилья и институтов, обеспечивающих этот процесс (банки, страховые общества, риэлтерские организации).
4. Установить соотношение между рыночными и нерыночными механизмами, функционирующими в сфере жилья, поле их действия, тенденции, противоречия.
5. Обосновать теоретические основы жилищной политики государства как важнейшей составной части социально-экономической политики государства.
6. Раскрыть особенности построения финансово-кредитного механизма жилья в условиях переходной экономики.
Объектом исследования выступают экономические отношения, возникающие на рынке жилья, жилищная политика, финансово-кредитный механизм жилищного строительства.
Основные положения, выдвигаемые на защиту.
1. Представления об экономических категориях и законах будет более пол
ным и глубоким, если они рассматриваются через призму того объекта по поводу которого возникают экономические отношения, а в данном случае жилья, как особого социально-экономического блага.
2. Обосновывается положение, что жилье является одновременно фактором и условием экономического, политического и социального развития, обеспечивает стабильность общественной системы.
3. Строительство и эксплуатация жилья в современных условиях экономического кризиса вызывает к жизни многочисленные мультипликационные эффекты в различных отраслях экономики и в силу этого могут оцениваться как приоритетные направления в экономической деятельности по сравнению с производством других предметов потребления.
4. Раскрывается суть коренных изменений произошедших в стране в производстве, распределении, обмене и потреблении жилья. Автор считает необходимым сделать приоритеты в реконструкции жилого фонда в связи с ограниченностью финансовых ресурсов в переходной период.
5. Назрела необходимость выделения в экономической науке такой отрасли знания, как экономика жилья. Новая отрасль знания могла бы дать обоснование ценовой, налоговой, кредитной политики в области жилья.
6. Специфика отношений на рынке жилья, его диалектика, связь с рынком капитала, труда, средств производства, дает объяснения особенностям действий экономических законов, что позволяет углубить представления о их действии в переходной период российской экономики.
7. В современных условиях может существовать как товарная, так и не товарная форма жилья. Преувеличение роли товарного жилья отрицательно ска
зывается на развитии социальных отношений в стране. Концепция жилищной политики включает в себя положения о товарности и нетоварности жилья, обеспечении социальной защиты населения. Предложенные Правительством РФ программы жилищного обустройства не соответствуют реальным возможностям населения и инвесторов, развития рыночных отношений в сфере жилья и требуют корректировки.
8. Единственно возможный путь подъема жилищного строительства является создание эффективного финансово-кредитного механизма реализации жилищных программ, стимулирующий финансовые структуры и инвесторов делать вложения в жилье.
Научная новизна работы состоит в следующем:
- с политэкономических позиций дана характеристика жилья как социально-экономического блага, определено, что жилье является важным условием и фактором социально-экономического развития;
- выяснены особенности жилья как товара, его потребительной стоимости и стоимости;
- рассмотрены особенности формирования и функционирования рынка жилья в России и выявлены основные тенденции его развития;
- показана специфика действия экономических законов на рынке жилья;
- уточнены и скорректированы научные и методологические основы по формированию жилищной политики государства в переходный период;
- вскрыты с политэкономических позиций характерные особенности финансово-кредитного механизма жилищного строительства и определены пути его совершенствования.
Практическая ценность работы выражается в том, что автором были предложены рекомендации по упорядочению деятельности рыночных институтов в сфере жилья (банков, риэлтерских фирм), по притоку капитала в жилищное строительство. Разработана схема финансирования строительства жилья в ЖСК на примере г. Азова Ростовской области. Предлагаются рекомендации по реконструкции существующего жилого фонда, что можно использовать при формировании жилищных программ, а так же по совершенствованию финансово-кредитного механизма в жилищном строительстве и на вторичном рынке жилья.
Материалы диссертационного исследования использовались и могут использоваться администрациями муниципальных образований и субъектов федерации, специалистами, занимающимися вопросами жилищного строительства и жилищной политики, а также в процессе подготовки специалистов по профилю "Экономика и управление недвижимостью".
Апробация и внедрение результатов исследований
Основные положения диссертации были изложены в четырех публикациях общим объемом 19,85 печатных листов, в том числе в двух монографиях «Рынок жилья» (1997 г. в соавторстве с проф. Симионовым Ю.Ф.), «Экономика жилья» (1998 г. в соавторстве с проф. Симионовым Ю.Ф.). Использована и внедрена на практике схема перепланировки домов под имеющуюся очередность с целью большего удовлетворения в жилье жителей города Азова, разработана схема улучшения жилищных условий в ЖСК.
Разработана под руководством автора программа реконструкции жилого фонда, опробованы модели долевого участия в строительстве жилого фонда.
Автор выступал с докладами на двух научнсьпрактических конференциях, основные положения работы использовал в лекционном процессе при проведении практических занятий для студентов Ростовского государственного строительного университета.
Структура диссертации.
Работа состоит из введения, двух глав, содержащих пять параграфов, заключения, списка литературы, приложений.
Жилье как социально-экономическое благо
Жилье было и остается непременным и важным условием существования человеческого общества. Жилье относится к числу тех продуктов человеческой деятельности, которые являются жизненно необходимыми для человека, как продукты питания, одежда, вода, воздух. В. Даль в свеем словаре живого великорусского языка определял жилье как место, «где живут люди».1 Так же определяет жилье и С. И. Ожегов - это «обитаемое место, где живут люди», а жилище - более конкретно - это «помещение, в котором живут, можно жить», «жилой», «обитаемый, занятый под жилье».2 Большая Советская энциклопедия определяет жилище «как одно из материальных условий существования человека», и «типы жилья определяются уровнем развития производительных сил, характером социальных отношений, экономики...»3 Вышеперечисленные определения достаточно лаконичны и абстрактны. Эти характеристики всегда присущи определениям. В истории науки можно привести немало примеров, когда ученые пытались найти таксе определение той или иной категории, которое всех бы устраивало. На практике это приводило к обобщению нашего знания ещё одним определением. Безуспешность попыток дать лаконичнее и в то же время содержательное определение объяснялась порою либо ёмкостью и многосторонностью самого объекта исследования (например, дать определение, что таксе «наука», «техника»), либо тем, что этот объект исследовался учёными различных специальностей. Подчёркивая эту сторону, след\ет всегда задумываться и над уровнем абстракции. Определяя жильё как среду обитания человека, мы имеем дело с абстракцией довольно общей. Место, где работает человек (производственные помещения),отдыхает, занимается спортом, являются средой обитания, но не могут быть отнесены к жилью. Одновременно заметим, что представление о жилье будет различным у людей различной специальности. Инженер-строитель будет определять жильё как результат строительных работ, ведущих к обеспечению необходимых условий для проживания человека. Экономист обратит внимание на то, что жильё является продуктом труда, который относится к предметам потребления. Социолог будет подчеркивать такие важные функции жилья, как обеспечение самого существование человека и его воспроизводства. Уже простое перечисление этих подходов говорит о невозможности дать таксе определение жилья, которое устраивало бы всех. Постараемся учесть этот момент и подойдем к раскрытию сущности жилья с социально-экономических позиций. Перед этим обратимся к работам экономистов и социологов, в которых затрагивалась проблема жилья как социально-экономического блага. Приходится признать, что в политической экономии проблемы жилья как социально-экономического блага и экономических отношений по поводу него редко рассматривались. В первом томе «Капитала» К. Маркс дал характеристику состояния жилья английских рабочих в первой половине XIX века, а Ф. Энгельс в сво- ей работе «Жилищный вопрос в Англии» дополнил эту характеристику. Всё это давалось в качестве одного из веских аргументов в пользу сформулированного К. Марксом закона об абсолютном и относительном ухудшении положения пролетариата. В «Капитале» К. Маркс рассматривал расходы на жильё как часть расходов, связанных с воспроизводством товара «рабочая сила», что бесспорно, должно быть принято во внимание. Однако в «Капитале» вряд ли можно найти другие упоминания о жилье как социально-экономическом благе. Это относится также и к той части «Капитала», в которой говорится о капиталистическом законе народонаселения, где казалось бы проблемы жилья как социального фактора должны были быть отражены. Политэкономическая разработка проблем жилья в отечественной литературе и научных разработках отсутств ет. Лишь в последнее время российскому читателю удалось познакомиться с работой «Жилищная экономика» [60]. В этой работе излагаются некоторые вопросы теории и практики организации и управления экономическими отношениями в жилищной сфере. Даже простое ознакомление с оглавлением книги показывает, что перед российской наукой ставятся ряд вопросов весьма оригинальных, например: циклы деловой активности в жилищной сфере, анализ использования и расположения жилья в свете предлагаемой ренты и другие вопросы.
Жилье как продукт труда
Анализируя жилье как продукт труда необходимо отметить следующее: 1. Жилье является стационарным продуктом; 2. Существует ограниченность накопления жилья как товара в больших объемах; 3. Стационарность жилья ограничивает возможность реализации его как товара; 4. Жилье имеет большой запас долговечности в физическом и моральном плане; 5. В отличие от других товаров потребление жилья происходит достаточно длительный период времени; 6. Учитывая длительный период потребления жилья как продукта труда, создана целая отрасль, занимающаяся эксплуатацией жилого фонда. Жилье как продукт труда может выступать в товарной и нетоварной формах. Товарная форма жилья характерна для такого уровня общественного производства, которому присущи развитая система общественного разделения труда с углубленной специализацией и одновременно экономическое обособление производителей жилья и лиц, имеющих потребность в приобретении этого жилья. Товарность жилья присуща рыночной экономике и частично смешанной. Товарность предполагает, что будущий потребитель жилья выступает как покупатель этого жилья, который в отличие от покупателя любого другого предмета потребления оплачивает этот товар не сразу, а, как правило, через определенный период времени. Этот период как показывает ипотечное кредитование, может растянуться на длительный срок 18-20 лет, в то время как оплата сложных и дорогостоящих предметов бытовой техники имеет сроки, значительно меньшие. Все это ведет к тому, что процесс купли и продажи, а значит возвращение денег продавцу, весьма затруднен не только в силу длительности самой ипотеки, но и вследствие возможности изменения экономического положения самого покупателя и заемщика (инфляция, сокращение доходов и т.п.) Таким образом процесс купли и продажи жилья предполагает не кратковременный, а постоянный риск, связанный с осуществлением сделки. Наконец сама сделка в отличие от любой процедуры купли-продажи, которая имеет место на рынке товаров широкого потребления треб ет, чтобы были специфические условия, ко- торые бы гарантировали возможность оплаты этого товара. Этими условиями могут быть закладные, что не всегда характерно для любой товарной сделки. Процесс потребления товара жилья происходит с момента осуществления сделки подписания договора и растягивается на длительный период, что объективно ведет к необходимости страхования этого товара на длительный период времени. Такая процедура страхования не является типичной, когда приобретаются продовольственные товары и предметы бытовой техники. Следует заметить, что во многих странах жилье может принимать и нетоварную форму. Во-первых, это вызвано тем, что во многих странах особенно в странах третьего мира, значительный удельный вес составляет сельское население, которое осуществляет строительство жилья не для продажи, а для своих собственных нужд, во-вторых, в некоторых странах Запада широко распространено строительство жилья для малообеспеченных слоев населения за счет бюджета. В-третьих, характерна практика некоторых фирм, которые строят жилье для своих работников с целью укрепления их связи с фирмой, предоставляемое жилье рассматривается как способ закрепления работника на предприятии. Все это позволяет считать что уверенность многих наших экономистов в том, что развитие товарно-денежных отношений в стране и в частности в сфере жилищного строительства приведет к улучшению дел в этой отрасли, нельзя считать правомерной. Говоря о товарности жилья, нельзя не остановиться на том, какие существуют точки зрения на полезность жилья, какова потребительная стоимость жилья, как производится оценка объектов жилья. Рассмотрим жилье с позиции потребительной стоимости и стоимости. Жилье как товар обладает уникальными характеристиками, отражающи- ми его специфику. Этот товар стационарен, его не надо перемещать, его нельзя потерять в физическом смысле. Физические характеристики жилья включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта. Долговечность жилья как элемента потребительной стоимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СН и П) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты жилья изменяются в течение срока своего существования, и при этом можно выделить 4 фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.
Социально-экономические основы жилищной политики
В экономической литературе - научной и учебной в должной степени не рассматриваются теоретические и методологические проблемы формирования экономической политики. В большинстве случаев говорится о конкретных мероприятиях, которые должно осуществлять государство в достижении поставленных целей. Изложение этого вопроса носит чисто информационный характер.1 Экономическая политика государства весьма ёмкое понятие. Каждая сфера деятельности общества - экономическая, социальная, научно-техническая - находится в той или иной степени под воздействием государства и в этой связи можно говорить о соответствующей политике. Указанные сферы сложные системные образования. В каждой из них можно выделить отраслевую политику (промышленнность, строительство, и т.д.), политику ценовую, денежную, т.е. с одной стороны более дробную, а с другой интегрированную, так как эти виды воздействия взаимосвязаны между собою и взаимообусловливают друг друга. Таким образом в процессе формирования политики надо учитывать дифференциацию политических воздействий и их интеграцию. В основе политики государства должна лежать научно обоснованная концепция долговременного развития. При разработке этой концепции следует принимать во внимание ряд обстоятельств: 1. Уровень развития производительных сил в стране в сопоставлении с другими странами и потенциальные возможности общества с точки зрения обеспеченности материальными ресурсами, общеобразовательной и профессиональной подготовки кадров. 2. Социальную структуру общества, интересы отдельных социальных групп, степень их весомости с экономической, политической точки зрения, между ними возможность нахождения определенного равновесия. 3. Возможность нахождения определенной преемственности в развитии, отказ от стремлений резкой, кардинальной ломки существующих отношений, что отнюдь не исключает продуманного, но взвешенного подхода к определению радикальных направлений развития, выбор соответствующих методов. 4. Критический подход к оценке зарубежного опыта и одновременно использование всего того нового, прогрессивного, что имеется здесь с учетом отечественных условий. К сожалению в 1990-е гг. мы во многом копировали опыт других стран. Как здесь не вспомнить шоковую терапию Гайдара, что крайне отрицательно сказалось на положении страны. Так же увлекались теориями, забывая о выводах других школ и направлений экономической науки. Как отмечают К.Р.Макконнелл, С.Л. Брю в «Экономикс» [105. Т.1. С. 49] разные экономические системы мира различаются между собой по своим идеологиям, а так же по своему подходу к решению проблемы экономики. Коренные различия следующие: а) между частной и общественной собственностью на ресурсы и б) между использованием в качестве координационного механизма ры- ночной системы или централизованного планирования. Различают чистый капитализм, командную экономику, смешанную систему и традиционную экономику. Наиболее рациональной для нашей страны была бы смешанная экономика по следующим причинам: - для смешанной экономики присуща значительная роль государства, а для России на всех этапах ее развития это было характерным; - растущая ограниченность ресурсов, что наблюдается уже и в нашей стране и требует возрастания роли государства; - опыт развития страны в 1990-е гг. показал, что стихия рыночных сил может нанести непоправимый урон обществу; - именно государство может обеспечить достаточный уровень согласия в обществе. Сердцевиной концепции должна быть выбрана модель социально-экономического развития, одной из основных составных частей которой должна стать жилищная политика. Жилищная политика - составной элемент экономической политики. Она тесно корреспондируется с политикой государства в строительном комплексе, ценовой, налоговой политикой.
Финансово-кредитный механизм жилищного строительства и пути его совершенствования
Изучение проблем совершенствования финансово-кредитного механизма в строительстве показало, что для многих изданий которые посвящены исследованию системы экономических отношений, рынку, а также непосредственно финансам и кредиту, не характерна постановка этой проблемы. О хозяйственном механизме было много публикаций в советской экономической науке в конце 1980-х - начале 90-х гг., когда на совершенствование хозяйственного механизма возлагали большие надежды в выходе из застоя. Было бы неправильно считать, что проблемы хозяйственного механизма остались в прошлом. Их анализ позволит лучше разобраться в сложном переплетении финансово-кредитных отношений. Это система денежных отношений. Она вторична и обусловлена развитием производства. Денежные потоки должны способствовать движению товарных. В случае приостановки движения одних и других происходит снижение темпов экономического роста. Сегодня в нашей стране деньги в значительной степени выступают не как капитал, а как сокровище ввиду многочисленных объективных и субъективных причин. Для человека свойственно постояннее стремление - к обогащению и сохранению накопленного. И в одном, и в другом случае он подвергается риску. Он может обанкротиться, если вложит свои деньги в предприятие, в выборе которого можно ошибиться. Если его деньги не будут использоваться, то инфляция может обесценить их. Таким образом, во взаимоотношении между банками и населением страны должны формироваться и постоянно развиваться доверительные отношения. Такой акцент в чисто психологическую сферу отнюдь не случаен. Как известно, Д. Кейнс в свое время говорил, что для потребителя характерно постояннее стремление к сбережению, это сдерживает использование имеющихся денег на расширение производства. Д. Кейнс считал это одним из важнейших психологических законов. Сегодня о необходимости формирования доверительских отношений между государством и населением начало говорить правительство России в ходе острого финансового кризиса. Физическое и юридическое лицо должно доверять банку, а банк должен доверять своим вкладчикам. Финансово-кредитный механизм - это сложная система, состоящая из различных элементов, которые формируют свои структуры. Одной из них является информационная структура. Анализ причин финансового кризиса в России лишний раз подтвердил, что именно отсутствие полной и реальной информации у вкладчиков, в частности тех, кто рискнул приобретать ГКО привело к тяжелым финансовым последствиям. Пример с ГКО, может быть подкреплен постоянными требованиями банков к заемщикам о предоставлении им необходимой информации об их экономическом положении как решающем условии предоставления кредита. Когда же мы говорим об ипотечном кредите, то массив информации который должен передать заемщик банку особенно в условиях повсеместного развития этого кредита вырастет во много раз. Помимо информационной, надо учитывать управленческую и организационную структуры, которые дополняют друг друга и развиваются на различных уровнях: федеральном, субъектов федерации, муниципальном, а также применительно к отдельным предприятиям. Финансово-кредитный механизм должен обеспечить реализацию таких функций как распределительную, перераспределительную, стимулирующую. В реальной действительности все эти функции взаимосвязаны между собой. Финансово-кредитный механизм по отношению к денежной массе, функционирующей в обществе должен решать две задачи. Во-первых, увеличивать вовлечение в оборот возможно большей денежной массы (здесь не имеется ввиду эмиссия) и ускорять оборот денежных средств.
