Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения системы сделок с земельными участками 15
1.1. Понятие системы сделок с земельными участками 15
1.2. Понятие земельного участка 62
1.3. Правовое регулирование отношений по поводу земельных участков 87
Глава 2. Сделки, направленные на передачу земельных участков в собственность 99
2.1. Возмездные сделки 99
2.1.1. Двусторонние и многосторонние возмездные сделки: договор купли-продажи земельных участков 99
- договор мены земельных участков 136
- договор ренты земельных участков 141
- договор приватизации земельных участков 150
2.2. Безвозмездные сделки 171
2.2.1. Односторонние безвозмездные сделки
- принятие наследства 171
- завещание земельного участка 188
- переоформление земельного участка 213
2.2.2. Двусторонняя и многосторонняя безвозмездная сделка: дарение земельных участков 220
Заключение 231
Список использованных источников 240
- Понятие системы сделок с земельными участками
- Правовое регулирование отношений по поводу земельных участков
- договор приватизации земельных участков
- Двусторонняя и многосторонняя безвозмездная сделка: дарение земельных участков
Введение к работе
Актуальность исследования. Институт сделок с земельными участками получил развитие относительно недавно, однако в настоящее время с развитием рыночной экономики и предоставление гражданам и юридическим лицам возможности приобрести земельный участок в собственность сделка по поводу земельного участка стала повседневной реальностью. Но правовое регулирование возникающих при совершении сделок с земельными участками отношений находится в противоречивом состоянии, поскольку данные отношения в настоящее время регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. Гражданское законодательство, регулируя общие положения совершения сделок с недвижимым имуществом, не уделяет должного внимания такому объекту гражданских прав, как земельный участок. Земельное же законодательство регулирует особенности совершения сделок с земельными участками, не указывая ни общих положений совершения таких сделок, ни порядка их совершения, ни самих этих особенностей. Вместе с тем для оптимального и эффективного правового регулирования отношений по поводу сделок с земельными участками необходимо построение логичной системы указанных сделок, поскольку нормы о сделках с земельными участками в настоящее время находятся в разных нормативных актах разной отраслевой принадлежности и подчас противоречат друг другу. В связи с этим давно возникла необходимость построения системы сделок с земельными участками с учетом особенностей данного специфического объекта гражданских прав.
Право частной собственности на земельные участки породило возможность совершения гражданами и юридическими лицами сделок с указанным объектом, в связи с чем существенно увеличился и оборот земельных участков, и, как следствие, постепенно возникла и необходимость систематизации сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность.
По состоянию на 01 января 2009 года в частной собственности граждан находится 124273,7 тыс. га земли – 7,3%, юридических лиц – 8666 тыс. га земли – 0,5%, в государственной и муниципальной собственности – 1576884,5 тыс. га земли – 92,2%. По последним данным Росреестра доля невостребованных земель, находящихся в собственности граждан, составила 80991,1 тыс. га – это 60,9% от всех находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель.
В данном исследовании предпринята попытка системного рассмотрения сделок с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность, которые регламентируются отечественным законодательством. Только при рассмотрении сделок в особой системе можно установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и признаки, которые в рамках единого целого отличают одни отношения от других. Исследование сделок с земельными участками в качестве единой стройной системы позволяет рассматривать их не как разрозненную массу отдельных, не имеющих связи между собой, сделок, а как определенную их совокупность, обладающую внутренней структурой. Правильная, научно обоснованная система сделок с земельными участками позволяет выявить, какие признаки общественных отношений требуют применения того или иного механизма, и распределить общественные отношения по группам на базе этих признаков.
Только при рассмотрении сделок в особой системе можно установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и признаки, которые в рамках единого целого отличают одни отношения от других. Исследование сделок с земельными участками в качестве единой стройной системы позволяет рассматривать их не как разрозненную массу отдельных, не имеющих связи между собой, сделок, а как определенную их совокупность, обладающую внутренней структурой. Правильная, научно обоснованная система сделок с земельными участками позволяет выявить, какие признаки общественных отношений требуют применения того или иного механизма, и распределить общественные отношения по группам на базе этих признаков.
За годы существования Российской Федерации было принято множество нормативных актов, регулирующих отношения по поводу земельных участков. Однако нормы, касающиеся оборота земельных участков, до настоящего времени располагаются в законодательстве бессистемно и регулируются нормами разных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, земельного. Основные положения, регулирующие отношения по поводу земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», которые носят по большей части бланкетный характер и содержат отсылки к нормам земельного законодательства, прежде всего, к Земельному кодексу. В свою очередь, нормы земельного законодательства сформулированы нечетко, не содержат детального урегулирования отношений по поводу сделок с земельными участками, что также требует законодательного разрешения. Задачей исследования является построение соответствующей системы законодательства в области регулирования сделок с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность.
Система гражданско-правовых сделок существует объективно, однако в законодательстве не нашла соответствующего правового регулирования. Поэтому систематизация сделок с земельными участками позволит отразить их организованную совокупность в кодифицированном нормативном акте и применить единое правовое регулирование к рассматриваемым сделкам.
Изложенное дает основания утверждать, что проблемы построения системы сделок с земельными участками относятся к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем в науке гражданского права и заслуживают самостоятельного, комплексного, системного изучения.
Выбор темы исследования обусловлен потребностью проведения научного анализа системообразующих признаков сделок с земельными участками, направленных на передачу участков в собственность, для выявления пробелов действующего законодательства и выработки предложений по его совершенствованию.
Цель исследования: Целью диссертационного исследования является анализ теоретических аспектов построения системы сделок с земельными участками, анализ системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, а также действующего гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения по поводу сделок с земельными участками. На основе имеющихся нормативно-правовой базы и теоретических разработок в этой сфере проведено исследование и приведены в систему существующие сделки с земельными участками с точки зрения регулирования их гражданским законодательством и совершенствования соответствующих правовых норм в целях повышения эффективности и гарантированности прав собственников и пользователей земельных участков.
Объект исследования: отношения, складывающиеся при совершении сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность.
Предмет исследования: являются теоретические и законодательные вопросы системы сделок с земельными участками и отдельные ее элементы с позиции гражданского законодательства. Предложенная в исследовании система сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность, проанализирована с позиции ее целостности. Это подразумевает, во-первых, вычленение элементов системы и рассмотрение каждого из них в отдельности; во-вторых, изучение взаимозависимости и взаимовлияния отдельных структурных элементов системы.
В исследовании предполагается решить следующие задачи:
1. рассмотреть и дать общее понятие системы, определив ее назначение в праве и порядок построения системы в праве;
2. дать классификацию существующих сделок с земельными участками как оснований возникновения прав на земельные участки, по признаку направленности;
3. изучить проблемы, возникающие при построении системы сделок с земельными участками и отражении их в гражданском законодательстве;
4. дать понятие земельного участка как объекта сделок;
5. изучить соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании сделок с земельными участками;
6. дать анализ соотношения понятий «земля», «земельная доля», «земельный участок» и «часть земельного участка»;
7. разработка рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в сфере системы сделок с земельными участками.
Теоретическая, практическая и методологическая основы исследования.
Вопросы общей характеристики систем исследовались в трудах таких ученых, как О.А. Красавчиков, Ю.М. Резник, О.С. Разумов, А.В. Антонов, Ю.В. Романец. Исследованием сделок в гражданском праве занимались М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Г.Ф. Шершеневич, К.П. Победоносцев, И.Б. Новицкий, О.А. Красавчиков, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев, С.С. Алексеев, В.А. Егиазаров.
Вопросам соотношения гражданского и земельного законодательства большое внимание было уделено Н.И. Красновым, Ф.Х. Адихановым, В.В. Устюговой.
При этом очень много работ таких авторов, как А.И. Иконицкая, О.Н. Крассов, Н.А. Сыродоев, Н.Н. Мисник, Б.В. Ерофеев, Е.В. Ельникова и др., уделено земельному участку: его понятию, признакам и т.д.
Непосредственно вопросами сделок с земельными участками занимались такие авторы, как О.М. Оглоблина, Е.А. Киндеева, Б.И. Уткин, О.В. Назимкина, Н.Г. Разгельдеев, Д.И. Попов, Д.А. Лучников, Д.Г. Лебедев.
Вопросы, связанные с регулированием сделок с земельными участками, были предметами исследования многих работ, в том числе диссертационных, при этом в этих работах не анализировался системный подход к сделкам с земельными участками, не анализировалось значение системы для отдельных видов сделок. Кроме того, отсутствуют специальные работы, посвященные именно системе сделок с земельными участками.
Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей в своем арсенале различные исследования по тем или иным вопросам сделок с земельными участками, до сих пор практически не предпринималось попыток системного рассмотрения сделок с земельными участками с позиции закрепления их в Гражданском кодексе РФ.
Эмпирическая база исследования. Исследование проводилось на базе материалов судебной практики районных судов Алтайского края и Алтайского краевого суда, Арбитражного Суда Алтайского края, а также практика Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в том, что она представляет собой первое комплексное исследование, специально посвященное системе сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность, предусмотренных российским законодательством, а также анализу элементов этой системы с позиции влияния системы на отдельные виды сделок. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию гражданского законодательства в сфере сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность. По итогам исследования сформулированы предложения по совершенствованию законодательства в области совершения сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что разработанные автором положения о системе сделок с земельными участками могут быть использованы при совершенствовании гражданского законодательства и практики его применения.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
-
Отношения по поводу сделок с земельными участками не могут одновременно регулироваться двумя отраслями права. Земля представляет ценность исключительно для земельного права как природный ресурс, земельный участок имеет значение для гражданского права как особый объект с позиции имущественных отношений при совершении сделок. В связи с этим в Гражданском кодексе должно быть закреплено понятие земельного участка как объекта гражданско-правовых сделок, земельный участок должен пониматься как «часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью, включающая обособленные водные объекты), индивидуализированная на местности в результате государственного кадастрового учета путем установления границ, права на которую зарегистрированы в установленном законодательством порядке».
-
Правовое регулирование сделок с земельными участками в настоящее время разрозненно, несистемно, несовершенно: нормы о сделках с земельными участками содержатся как в Гражданском, так и Земельном кодексах, а также в Федеральных законах. А сами эти сделки на практике довольно распространены. В судебной практике количество споров по поводу сделок с земельными участками значительно и постоянно увеличивается. Системный подход к анализу сделок с земельными участками позволяет выявить специфику договорных отношений по поводу земельных участков, установить, какие договорные отношения должны регламентироваться определенными правовыми нормами, выработать критерий выделения этих отношений и применить правильную норму права.
-
Объектом гражданских прав может быть земельная доля и земельный участок. Другие категории, такие как земля, не могут выступать самостоятельным объектом сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность до момента разграничения на земельные участки; часть земельного участка выступает в сделках не самостоятельным объектом, объектом сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, не может являться. Земельная же доля – это доля в праве собственности, следовательно, она может быть объектом сделок, но как право, а не как вещь.
-
Сделки с земельными участками должны регулироваться исключительно гражданским законодательством с учетом специфики объекта отношений – земельного участка как природного ресурса. При этом порядок совершения, условия совершения, форма сделок с земельными участками должны быть закреплены в Гражданском кодексе в соответствующих главах о сделках в отдельных статьях, отражающих особенности совершения такой сделки с земельным участком. Вместе с тем при регулировании сделок с земельными участками должна быть учтена специфика объекта сделки – земельного участка как природного ресурса, выражающаяся в делимости земельного участка, установлении его минимального размера, условиях целевого использования, пределов оборотоспособности земельных участков, которая изначально должна быть установлена земельным законодательством.
-
Понятие «сделка приватизации» не получила своего закрепления в нормативных актах и является спорным в юридической литературе. В законодательстве содержится обязанность государственных органов публиковать информацию о совершенных сделках приватизации государственного и муниципального имущества: наименование, цена сделки, стороны сделки. В законодательстве процесс приватизации включает в себя подачу заявки, принятие государственным органом решения о приватизации объекта, составление и утверждение плана приватизации, заключение договора, который в системе сделок с земельными участками занимает особое место. Данный договор должен регулироваться именно гражданским законодательством, поскольку оно содержит специальные положения относительно приватизации земельных участков, кроме этого, применение гражданского законодательства позволит проанализировать договор приватизации земельного участка и с позиции товарно-материальной ценности, и природного ресурса.
-
В законодательстве отсутствует понятие «переоформления» права. При принадлежности земельного участка лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования он не может распорядиться земельным участком. Для распоряжения участком необходимо переоформление указанного права на право собственности. В отличие от приватизации в переоформлении права должен участвовать лишь один субъект – лицо, теряющее право постоянного бессрочного пользования и одновременно приобретающее право собственности на земельный участок. При этом специального разрешения уполномоченного государственного органа на приобретение земельного участка на праве собственности не требуется. В силу заявительного характера переоформление является односторонней безвозмездной сделкой. Следует законодательно закрепить возможность государственной регистрации переоформления права путем регистрации возникновения права собственности с одновременной регистрацией прекращения предыдущего вещного права.
-
Возникают сложности при регулировании отношений по продаже земельных участков, принадлежащих на ином праве, нежели право собственности. Законодателем прямо предусмотрен запрет на распоряжение правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Одновременно ГК РФ не содержит ни возможности продажи, ни запрета продажи права пожизненного наследуемого владения, безвозмездного (срочного) пользования и сервитута. Целесообразно пойти по единому пути запрета распоряжения земельными участками, принадлежащими владельцам на ином праве, нежели праве собственности. Данное обстоятельство будет способствовать скорейшему переоформлению указанных прав на право собственности на земельные участки, пополнению класса собственников земли в стране и, как следствие, бережному отношению к земельным участкам и сохранению их целевого назначения.
-
Законодателем предусмотрена возможность продавать право аренды на земельные участки, однако несмотря на широкое распространение сделок по купле-продаже данного права, отсутствует законодательное регулирование таких отношений, поскольку продажа права аренды осуществляется тремя стадиями: на первой стадии производится аукцион, по итогам которого определяется победитель, приобретающий право на заключение договора купли-продажи права аренды, на второй стадии заключается договор купли-продажи права аренды, на третьей стадии – непосредственно договор аренды. Первая стадия урегулирована ст.38.1 и 38.2 Земельного кодекса, третья – общими положениями главы 34 Гражданского кодекса, вторая не урегулирована никаким нормативным актом – данную сделку ни гражданское, ни земельное законодательство не регулирует. Гражданский кодекс РФ лишь единожды упоминает о возможности применения положений параграфа 1 главы 30 Гражданского кодекса к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав, но не решает проблем, связанных с совершением данной сделки. При этом право на заключение договора аренды существует как самостоятельное право, не связанное с обязательствами, вытекающими из заключаемого в будущем договора аренды и с учетом распространенности данных видов сделок их правовое регулирование необходимо. Предлагается закрепить в Гражданском кодексе в главе 30 в отдельном параграфе «Продажа имущественных прав» соответствующей нормы с указанием распространения на данный договор общих норм о купле-продаже, а также установления особенностей совершения данной сделки с участием продавца – публичного образования: «По договору продажи права аренды земельного участка собственник земельного участка обязуется заключить с лицом, выигравшим торги на право заключения договора аренды, договор аренды земельного участка, в порядке и в сроки, установленные договором. К договору продажи права аренды земельного участка применяются правила, установленные ст.447-449 ГК РФ».
-
При построении системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, необходимо учитывать многоуровневое построение системы сделок, поскольку основной классификацией сделок является их классификация по признаку направленности. Кроме этого, необходимо учитывать и то обстоятельство, что в целом земельный участок является недвижимым имуществом. Поэтому родовым по отношению к другим видам сделок по признаку направленности выступает договор купли-продажи. Вместе с тем по отношению к земельным участкам родовым для других видов сделок будет являться и договор продажи недвижимости, которой и является земельный участок, поскольку договор купли-продажи с таким предметом, как земельный участок, нельзя классифицировать на розничную куплю-продажу, поставку, энергоснабжение и т.д. Разновидностью купли-продажи по отношению к земельному участку может быть только продажа недвижимости. Поэтому для остальных видов сделок, направленных на передачу земельного участка в собственность, нормы о договоре купли-продажи недвижимости наряду с нормами о договоре купли-продажи в целом, будут являться родовыми. Для систематизации сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность, автором предлагается внести ряд изменений в законодательные акты Российской Федерации, способствующие единому правовому регулированию рассматриваемых групп сделок. Так, ст.549 ГК РФ предлагается дополнить ч.3 следующего содержания: «Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к иным договорам, предметом которых является земельный участок». Статью 550 ГК РФ предлагается дополнить нормой следующего содержания: «Договор продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации». Статью 556 ГК РФ о передаче недвижимости по передаточному акту предлагаем дополнить ч.3 следующего содержания: «Правила, предусмотренные данной статьей, применяются к иным договорам, предметом которых является земельный участок». Часть 1 ст.8 Закона «О землях сельскохозяйственного назначения» предлагаем изложить в следующей редакции: «К сделкам, совершаемым с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом». В ст.1181 ГК предлагаем предусмотреть ч.3, в которой закрепить обязанность наследника сохранить целевое назначение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Алтайский Государственный Университет. Выносимые на защиту положения отражены в статьях на научно-практических конференциях и семинарах.
Достоверность научных результатов работы обеспечивается разнообразием и взаимодополняемостью исследовательских процедур и методов, соответствующих цели и задачам исследования; применением современных методов математической статистики для тщательной количественной и качественной обработки данных, отвечающих специфике эмпирических данных.
Структура и объем диссертации: работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка. Объем основного текста - 238 страниц.
Понятие системы сделок с земельными участками
Понятие «система» давно существует в речевом обороте и применяется как в повседневной жизни, так и в науке, в том числе в праве. Для того, чтобы выяснить, насколько обширно этот термин используется в праве, обратимся к самому понятию системы.
Термин «система» в научной среде впервые стал применяться в 30-е годы прошлого века Людвигом фон Берталанфи, которым была предложена концепция так называемых открытых систем на примере изучения биологических объектов. В 1954 году он вместе со своими единомышленниками создает международное «Общество по исследованию в области общей теории систем». Начиная с этого времени, появляются новые центры и группы, занимающиеся анализом систем различного типа. Внимание к системе возрастает с необычайной силой. Система начинает приобретать статус общенаучного понятия, которое является не только важной составной частью понятийно-терминологического фонда чистых наук, но и решает философскую задачу опосредования знаний.
В 1959 году в Кейсовском технологическом институте был образован Центр исследования систем, спустя один год в нем уже проходит первый симпозиум на тему «Системы - исследования и синтез», а в 1963 году - второй симпозиум на тему «Взгляды на общую теорию еистем».
«Общая теория систем, - писал Л. Берталанфи, представляет собой логико-математическую область исследования, задачей которой является формулирование и выведение общих принципов, применяемых к системам вообще» .
Анализ литературы показывает, что многие авторы сходятся во мнении по поводу выделения основных требований к построению общей теории систем. В частности, М.Месарович и О.С. Разумов этих требований выделяют два;
- во-первых, общая теория систем «должна быть настолько общей, чтобы ей удалось охватить все различные уже существующие конкретные теории» . По мнению Ю.М. Резника, это должно означать, что общая теория систем «должна фиксировать то общее, что имеется в поведении рассматриваемых систем. Следовательно, понятия общей теории систем должны распространяться на широкий круг систем»6.
Иной вывод из данного требования делает О.С. Разумов. Он полагает, что отсюда вытекает необходимость достаточной абстрактности теории, «чтобы ее термины и понятия могли быть интерпретированы в каждой из специальных областей знаний, а главная трудность - выбор нужного уровня общности или абстрагирования»у;
- во вторых, общая теория систем должна иметь научный характер: ее понятия должны быть однозначно определены. По мнению О.С. Разумова, это означает, что «фундамент теории должен быть прочным, чтобы ее выводы имели практическую ценность при исследовании существующих систем и создании новых систем, включающих и людей, и вычислительную технику, и исполнительные механизмы»8.
О.С. Разумов выделяет основное свойство общей теории систем: «общая теория систем изучает поведение абстрактных систем, а методология этой теории по своей природе должна быть строго научной» .
В связи с этим О.С. Разумов выделяет особенности общенаучных понятий общей теории систем:
- они играют роль промежуточных звеньев при воздействии философских категорий на частные науки и наоборот (в последнем случае они воздействуют конкретной научной информацией);
- отличаются фундаментальностью (при этом большинство понятий имеют десятки различных определений, например, понятие «система», в связи с чем возникают трудности при определении их через другие понятия);
- обладают многозначностью (в лингвистике - омонимы), например, организация, информация, управление и т.д.;
- формализация осуществляется за счет отказа от широкой трактовки;
- предусмотрена возможность работы с математическим аппаратом, предназначенным для оценки исследуемых процессов и качественно, и количественно .
На основании перечисленных общих черт и основных характеристик общей теории систем, О.С. Разумов дает следующее понятие системы;
Система - это целостное образование, которое состоит из взаимодействующих частей и обладает свойствами, не сводимыми к свойствам этих частей и не выводимыми из них11.
В данном определении, по нашему мнению, отражено лишь одно основное свойство системы, точнее сказать, принцип ее построения - целостность и не отражены другие основополагающие принципы, поэтому определение, данное Разумовым, по нащему мнению, является не полным и не отражает основные свойства системы и нуждается в уточнении.
Для того, чтобы вывести полное определение системы, необходимо раскрыть ее признаки. Общая теория систем включает в себя ряд фундаментальных принципов построения системы. Различают теоретические и методологические принципы общей теории систем. Теоретические принципы выражают обобщенные характеристики целого класса объектов, методологические характеризуют основные подходы к познанию или преобразованию этих объектов (то есть систем).
Так, Ю.М. Резник выделяет четыре теоретических принципа общей теории систем.
1. Принцип целостности. Он характеризует способность системы обладать во внутреннем плане качественной определенностью, не сводящейся к качеству ее частей, а во внешнем плане автономией, самостоятельностью, нерасчлененностью по отношению к другим объектам и окружающей среде в целом. Данный принцип конкретизируется при помощи принципов или характеристик специфичности, автономности и синкретичности.
2. Принцип организованности. Он выражает меру упорядоченности и соотнесенности (соответствия) частей (элементов) как между собой, так и с целым. Его содержание конкретизируется при помощи принципов оптимальности и целесообразности (эффективности). Оптимальность характеризует взаимоотношения между частями, с одной стороны, и частями и целым, с другой стороны, с точки зрения их соответствия заданному эталону. Целесообразность определяет взаимодействие между ними с точки зрения их собственной логики развития и присущих им целей.
3. Принцип функциональности характеризует способность системы сохранять и поддерживать (воспроизводить) себя как целостность. Он выражает функциональные связи и зависимости между частями и целым. Функциональная зависимость - это такое отношение части к целому, при котором само существование части обеспечивает существование целого в каком-либо из его проявлений. Назначение частей в их функциональном смысле состоит в поддержании целостности системы во всей полноте ее свойств. Принцип функциональности предполагает осуществление таких частных принципов, как актуализация функций (их влияния в момент нарушения равновесия в системе), сосредоточения и согласования функций, нейтрализация дисфункций, лабилизация (усиление подвижности) функций.
4. Принцип динамичности. Данный принцип определяет характер и направленность развития системы, ее способность к саморазвитию и самоизменению. Динамические системы - это саморазвивающиеся системы. Однако динамичность как свойство (атрибут) присуща всем без исключения системам. Она выражается в таких характеристиках, как развитие, изменение, саоорганизация, самовоспроизводство и др12
Среди методологических принципов, выделяемых Ю.М. Резником, характеризующим различные аспекты исследования и преобразования систем, отмечены следующие:
1. Системно-структурный подход, которые ориентирует исследователя на установление частей системы и связей между ними, а, следовательно, на определение места, которое занимает каждая из этих частей. Он включает несколько последовательных процедур:
а) выяенение состава системы (из каких элементов и подсистем она состоит);
б) определение связей между чаетями системы (между элементами и подсистемами);
в) определение етепени сложности системы (наличия в ней структурных уровней и структурной иерархии);
г) сравнение данной системы с другими системами по признакам изоморфизма (структурного подобия при различном элементарном составе) и гомоморфизма (структурного сходства систем при совпадении элементного еостава).
Правовое регулирование отношений по поводу земельных участков
В условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе и земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой запретительного метода в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.
Действовавшие в этот период нормы оказались неприспособленными для полноценного регулирования сложившихся отношений в области оборота земельных участков, существовавшего нормативного регулирования сделок с земельными участками оказалось недостаточным. Постепенно начиналось складываться правовое регулирование возникавших в области оборота земельных участков отношений.
Начало формированию системы нормативных правовых актов о еделках с земельными участками положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»159, разрешивший куплю-продажу земельных участков гражданами Российской Федерации для личного, семейного использования, т. е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Данный Закон регулировал договорные отношения купли-продажи земельных участков, используемых для определенных целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, но основное место в этом законодательстве по-прежнему занимали нормы, которые были посвящены предоставлению земельных участков в пользование.
В этой связи особое значение приобретали нормы о приватизации государственных предприятий, которые среди прочего давали возможность приобрести земельные участки в собственность. Правовой основой для этого стали (ныне не действующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»160, а также Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные (ныне не действующим) указами Президента РФ от 22 июля 1994 г. и Указ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», которым было разъяснено преимущественное право приобретения в собственность земельных участков собственниками приватизируемых зданий и сооружений.
Отсутствие законодательства, которые бы регулировало сделки по поводу земельных участков, не позволяло и проводить какую-либо систематизацию сделок в этой сфере.
При переходе к рыночным отношениям была предпринята попытка формирования системы законодательства в данной области. Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»161 была расширена сфера применения законодательства о земельном обороте и разрешено гражданам и юридическим лицам-собственникам земельных участков продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или часть его в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, то есть фактически совершать некоторые сделки с земельными участками, перечень которых носил исчерпывающий характер.
Вместе с тем их перечень был бессистемным, отдаленно напоминая закрытую, ограниченную, не имеющую перспективы совокупность сделок. И в дальнейшем совершенствование законодательства шло по пути издания нормативных актов, закреплявших возможность совершения конкретного вида сделок, которые появлялись на практике. Однако такой подход не соответствует общему принципу свободы договора, который разрешает заключать и не предусмотренные законом сделки.
30.11.1994 года была принята часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а 25.10.2001 года - Земельный кодекс Российской Федерации, которые предусмотрели возможность совершения сделок с земельными участками. Кроме этого, порядок отчуждения земельных участков при приватизации зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельным объектом недвижимости, был установлен Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»162. Данный нормативный акт регулирует отношения в сфере приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.
Особое место в системе специальных нормативно-правовых актов о сделках с земельными участками занимает Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»163, который, с одной стороны, гарантирует свободу действии собственника на совершение сделок с земельными участками (земельными долями) сельскохозяйственного назначения, с другой — закрепляет императивные нормы, регулирующие оборот земельных участков (земельных долей) в установленных законом рамках и при соблюдении определенных правил, которые вытекают из действующего законодательства. Им устанавливаются особенности их купли-продажи, аренды, наследования.
Принятие этих нормативных актов было вызвано необходимостью урегулирования как можно большего круга отношений по поводу сделок с земельными участками. Вместе с тем отсутствовала не только систематизация данных нормативных актов, но и не до конца было ясно, к какой отрасли законодательства - гражданского или земельного - данные нормативно-правовые акты относятся.
Как следствие этого обозначилась проблема соотношения норм гражданского и земельного права в регулировании отношений по поводу земельных участков.
Некоторые авторы исключают наличие вопроса о соотношении гражданского и земельного права (Дозорцев В.А.164), другие полагают, что земельные отношения находятся на стыке двух отраслей, но предпочтение отдают все-таки земельному праву (Краснов Н.И.), мотивируя свою точку зрения тем, что «цели и задачи гражданского права и земельного права в этой сфере находятся в определенном диалектическом противоречии. Гражданское право исходит из автономии воли субъекта права, недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности имущества, принадлежащего субъекту права, свободы распоряжения имуществом вплотъ до его порчи или уничтожения, свободы договоров и Т.Д., а земелъное право - из наличия у субъекта собственности не только прав, но и обязанности рационально использовать землю в соответствии с целевым назначением участка, из нормирования количества земли в собственности; государственного контроля за использованием и охраной земель; из особенности порядка наследования сельскохозяйственных земель и т.д.»165
Иконицкая И.А. высказывает мнение, что «нормы гражданского права применительно к регулированию земельных отношений носят общий характер. В земельном праве должна найти свое отражение специфика правового регулирования земельных отношений, вытекающая из того, что земля является не только объектом недвижимости, но и важнейшим природным ресурсом и средством производства»166.
договор приватизации земельных участков
И последним среди выделенных нами договоров данной группы является договор приватизации земельных участков. В соответствии со ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
По закону «О приватизации...» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственной собственности в собственность граждан или юридических лиц. Однако согласно п.2 ст.З Закона принцип исключительной платной приватизации не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Исключение в плане возмездности сделано и для религиозных организаций, общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются такие организации инвалидов, использующих земельные участки в соответствующих целях.
Действующий Земельный кодекс, как и ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», несколько раз упоминает о приватизации земель. В ст.1 Кодекса содержится отсылка к принципу государственного регулирования приватизации земли, ст.З6 устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков для собственников зданий, строений, сооружений, в ст.28 и ст.85 содержится запрет на приватизацию земельных участков из земель отдельных категорий, ст. 8 содержит конкретный временный запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит термин «приватизация земли». Однако применительно к сельскохозяйственным угодьям, предоставленным сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Закон предусматривает их бесплатное предоставление гражданам на праве общей собственности, но не приватизацию (ст. 10). Аналогично в отношении фонда перераспределения земель Закон предусматривает их предоставление в собственность на безвозмездной или возмездной основе. Таким образом, ни в Земельном кодексе, ни в данном Законе нет определения приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Отсутствие определения приватизации земельных участков порождает проблему определения отраслевой принадлежности приватизации. Данная проблема может быть решена только путем анализа земельного и гражданского законодательства в сфере приватизации земельных участков.
Регулирование земельных правоотношений, в том числе права пожизненного наследуемого владения земельными участками, осуществляется Земельным кодексом РФ, который обладает большей юридической силой по сравнению с иными законам, каким-либо образом касающимися регулирования земельных правоотношений. П.1 ст.2 ЗК РФ прямо устанавливает, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ. Согласно н.З ст.21 ЗК РФ граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, предусмотренных федеральными законами, не допускается. Следовательно, Земельный кодекс не предусматривает никаких ограничений или исключений для возможности свободного однократного приобретения бесплатно в собственность земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении. В Законе же «О приватизации...» вообще нет никаких упоминаний о праве пожизненного наследуемого владения либо другом каком-либо праве землевладельцев, желающих приобрести земельный участок в собственность, что позволяет предположить, что речь идет лишь о случаях, когда у лиц, желающих приобрести в собственность земельный участок из государственной или муниципальной собственности, нет на данный участок никаких прав. Кроме этого, п.2 ст.28 ЗК РФ предусматривается возможность предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ. Совершенно верно отмечает Б.И. Уткин, говоря, что «ни указы Президента РФ, ни постановления Правительства РФ не упомянуты. Не означает ли это, что такие документы уже не могут являться основаниями для бесплатного предоставления земли? Нет, конечно, - у нас в законодательстве ничего однозначного не бывает!»227. Кодексом и законам в свою очередь четко очерчен круг таких случаев, когда участки предоставляются в собственность бесплатно: ст. 30 ЗК РФ - предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; ст.36 ЗК РФ - религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения на данном участке; ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»228 - предоставление в долевую собственность земельного участка под много квартирным домом; ст.З Закона «О введении в действие ЗК РФ» - предоставление земельных участков в собственность общественным организациям инвалидов, если на участке расположены здания, строения, сооружения принадлежащие им на праве собственности; ст.З Закона «О статусе Героев Светского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»230 - в качестве льготы для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества; ст.З Закона «О предоставлении социальных гарантий Героям социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»231 - также в качестве льготы для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества; ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»232 - гражданам и религиозным организациям в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ; ст.28 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»233 - садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям без проведения торгов в случае, установленном ст.З ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Иных случаев бесплатного предоставления земельных участков в собственность федеральным законодательством не предусмотрено. По нашему мнению, данные случаи нельзя назвать приватизацией земельных участков, поскольку некоторые из них, в частности, ст.З Закона «О статусе Героев Советского Союза...», ст.З Закона «О предоставлении гарантий Героям Социалистического Труда...», ст.З Закона «О введении в действие ЗК», прямо противоречат ст.З ФЗ «О приватизации...», которая предоставляет возможность бесплатной приватизации участков, на которых нет сооружений; некоторые из них расцениваются как дополнительные меры социальной защиты. В данном вопросе согласимся с мнением Б.И. Уткина, который предлагает различать понятия «бесплатное (безвозмездное)» и «льготное» предоставление земельных участков в собственность, поскольку в ряде законов встречаются формулировки; «граждане имеют первоочередное право...», «...имеют преимущественное право...» и т.д.944 Более того, данные случаи являются исключением из общего правила возмездного предоставления земельных участков, а п.2 ст.З ФЗ «О приватизации...» кроме случая отсутствия на участке здания, строений и сооружений, никаких исключительных случаев не предусматривает.
Более того, по нашему мнению, процесс приватизации не может заканчиваться по-разному: заключением договора купли-продажи или бесплатным предоставлением земельного участка в собственность (либо переоформлением права). Наличие двух разных возможностей при заключении «сделки приватизации» противоречит общим принципам гражданского законодательства, где сделка (договор) должен быть либо возмездным, либо безвозмездным. Данный вывод можно сделать даже исходя из названий законов: Федерального закона от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Закона Алтайского края от 16.12.2002 года «О бесплатном предоставлении в собственность земельных участков», в котором о приватизации не упоминается. Следовательно, мы приходим к выводу об общих правилах возмездности приватизации земельных участков. Безвозмездная же передача земельных участков в собственность, предусмотренная Земельным кодексом, то есть так называемая «бесплатная приватизация» - это лишь процесс переоформления существующего права на право собственности, о чем говорилось выше и будет подробнее сказано ниже.
Двусторонняя и многосторонняя безвозмездная сделка: дарение земельных участков
Единственной двусторонней безвозмездной сделкой, направленной на передачу земельного участка в собственность, является дарение. В настоящее время основу правового регулирования дарения земельных участков составляют ст.ст.572-582 ГК РФ, устанавливающие общие положения о договоре дарения. В соответствии со ст. 5 72 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Сущность договора дарения заключается в безвозмездной передаче имущества в собственность.
Критерий безвозмездности, выделенный нами в качестве вторичного, в данном случае заключается в том, что даритель не получает никакого встречного удовлетворения по договору . Если существует встречная передача, то такой договор не может быть признан дарением и к нему должны быть применены правила о притворной сделке (п.2 ст.170 ГК РФ).
Вместе с тем встречное предоставление как возмездноеть по договору нельзя приравнивать к налогообложению договора дарения земельного участка как недвижимого имущества, установленному п. 18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ. В литературе существует мнение, что налогообложение является существенной особенностью договора дарения. «Такой налог платит лицо, принимающее земельный участок. Применительно к обмену земельных участков и ренте налогообложение не установлено» . Однако договор дарения заключается без соблюдения данного условия, без уплаты налога, налог платится намного позже и его неуплата не влечет признания сделки недействительной. Поэтому налогообложение не может быть признано особенностью договора дарения. Хотя бы в связи с тем, что этот институт является административно-правовым.
Таким образом, делая вывод о принадлежности договора дарения к выделенной группе обязательств следует сказать, что ГК РФ не предусматривает безвозмездных договоров, которые имели бы основной юридический объект, не знакомый тому или иному возмездному обязательству. Безвозмездные договоры основываются на юридическом объекте, свойственном какому-либо возмездному договору. Признак возмездности (безвозмездности) не существует сам по себе.
Так, дарение является, главным образом, безвозмездным антиподом купли -продажи, оба эти договора построены на одинаковом юридическом объекте -передаче имущества в собственность.
Безвозмездная специфика в различной степени влияет на правовые элементы, обусловленные основным юридическим объектом. Так, признак безвозмездности может требовать почти полного изменения норм, регламентирующих возмездное правоотношение. Это можно проследить путем сравнительного анализа купли - продажи и дарения.
Как ранее было указано, объектом купли-продажи земельного участка является право собственности на земельный участок. Юридическим объектом договора дарения также является право собственности на земельный участок, переходящее по договору от одного к другому лицу. Однако наличия общего юридического объекта в данном случае недостаточно для унификации правовых норм, его отражающих. Формируя правовую базу договора купли - продажи, законодатель создал договорно-правовой институт, отражающий не просто отношения по передаче имущества в собственность, а отношения по возмездной передаче имущества в собственность. Поэтому подавляющее большинство норм о договоре купли - продажи неприменимо к договору дарения.
В первую очередь, по-разному регламентированы права и обязанности сторон. В частности, обязанность дарителя по передаче имущества. Поскольку договор купли - продажи является возмездным, в ГК РФ жестко регламентированы обязанности продавца, касающиеся момента исполнения обязанности передать вещь (ст. 458), перехода риска случайной гибели вещи (ст. 459), передачи вещи, свободной от прав третьих лиц (ст. 460 - 462), качества и комплектности передаваемого имущества (ст. 469 - 483). По договору дарения должник такими обязанностями не обременен. В частности, в случае передачи одаряемому вещи ненадлежащего качества на дарителя может быть возложена имущественная ответственность лишь в случае причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи и только при наличии условий, предусмотренных в статье 580. Права и обязанности одаряемого также отличаются от прав и обязанностей покупателя. В силу безвозмездного характера договора одаряемый не несет обязанности по оплате имущества. Кроме того, одаряемый не обременен обязанностью принять имущество. Поэтому в статье 573 ГК РФ предусмотрено право одаряемого в любое время, до передачи ему дара отказаться от него.
За пределами указанных различий анализируемых договоров к договору дарения земельного участка можно применять нормы, в частности, связанные с индивидуализацией земельного участка.
В частности, в отношении земельных участков аналогичны нормы о форме рассматриваемых договоров. Исходя из смысла ст.574 ГК РФ, договор дарения земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Более того, договор дарения земельного участка подлежит государственной регистрации. Обоснованная нами выше позиция в отношении необходимости введения государственной регистрации договора купли-продажи сделает договоры наиболее сходными и позволит применить к рассматриваемой группе договоров одинаковое правовое регулирование.
В ГК вместе с тем не содержится норм о регистрации перехода права собственности по договору дарения. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, можно прийти к выводу о том, что при регистрации договора дарения недвижимости, в частности, земельного участка, происходит и переход права собственности на него от дарителя к одаряемому.
Для перехода права собственности одаряемому на земельный участок необходимо обладание дарителем этим правом. Важно подчеркнуть, что передача земельного участка по договору дарения возможна при условии, что участок не состоит под арестом (запрещением), не исключен из оборота и не ограничен в обороте. Наличие тех или иных споров по участку, который выступает предметом договора дарения, также делает передачу участка в дар невозможным323.
Таким образом, безвозмездность договора дарения - это классификационный признак, качественно отделяющий данный договор от предыдущих рассмотренных нами договоров мены, купли-продажи, ренты, приватизации. Вместе с тем такой признак, как направленность договора на передачу в собственность земельного участка, фактически удерживает договор дарения в одном ряду с перечисленными выше договорами, отделяя его по классификационной лестнице лишь на следующей стадии, определяющей количество участников сделки, а затем - возмездность или безвозмездность договоров.
Поэтому у данной группы договоров должен быть одинаковый набор признаков, среди которых помимо безвозмездности можно назвать предмет договора, которым, как и в любом рассмотренном нами договоре, является земельный участок. Определяя предмет договора дарения, стороны обычно указывают место нахождения земельного участка, его кадастровый номер, границы, целевое назначение и другие данные, позволяющие идентифицировать подаренный земельный участок. Вместе с тем допускается дарение земельной доли, при этом выделение земельного участка в натуре (на местности) в счет земельной доли не требуется324.
