Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие долевой (гражданско-правовой) собственности в земельных правоотношениях 14
1.1. Земельные правоотношения как институт межотраслевого регулирования 14
1.2. Понятие и виды долевой собственности на земельные участки 41
1.3. Земельный участок как объект земельного правоотношения, субъекты и содержание земельных правоотношений 60
Глава II. Особенности совершения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности 93
2.1. Правовое регулирование сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности при возникновении, изменении и прекращении правоотношений 93
2.2. Особенности оформления гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности 136
Заключение 172
Библиографический список использованной литературы 178
- Земельные правоотношения как институт межотраслевого регулирования
- Земельный участок как объект земельного правоотношения, субъекты и содержание земельных правоотношений
- Правовое регулирование сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности при возникновении, изменении и прекращении правоотношений
Введение к работе
Актуальность темы. В статье 9 Конституции Российской Федерации 1993 г. закреплено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.
Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) повлекло за собой возникновение противоречий с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В настоящее время при заключении гражданско-правовых сделок с земельными участками субъекты гражданского оборота руководствуются и гражданским, и земельным законодательством, что не перестает порождать на практике правовые коллизии.
В условиях современной земельной реформы достаточно широко используется режим общей долевой и общей совместной собственности на земельные участки, что способствует появлению такого объекта как «земельная доля», который постепенно стал самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок. В связи с этим назрела научная необходимость переосмыслить проблемы правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности. В настоящее время земельный участок - это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.
4 Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная фань регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, фажданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок - это объект фажданских прав и объект недвижимости; закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности.
Трансформации современного правопонимания предоставляют возможность выйти на новый уровень осмысления правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, внести предложения по совершенствованию действующего законодательства. Изучение этих вопросов пользуется повышенным вниманием ученых. В то же время - это в значительной степени новая научная проблематика, малоосвоенное поле для отечественных цивилистов.
Степень научной разработанности темы. В научной литературе практически отсутствуют монофафические работы, посвященные изучению специфики правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности.
С 90-х годов XX века в юридической науке появляются работы, содержащие комплексный подход к исследованию вопросов совершения сделок с земельными участками. Это труды авторов: А.А.Гольцблата, А.Л.Корнеева, О.М.Оглоблиной, М.Ю.Тихомирова и др.
Существующие научные исследования в большинстве своем имеют отраслевую специфику. Теоретический фундамент составили труды отечественных цивилистов. Особое внимание уделено анализу исследований учёных, посвященных институту права собственности и права общей долевой собственности, юридической природе сделок и теории обязательственных отношений дореволюционного и советского периода: А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина,
5 М.В.Зимелевой, О.С. Иоффе, В.Ф. Маслова, Д.И. Мейера, М.Г. Маркова, Р.П.Мананкова, И.А. Покровского, Г.Ф.Шершеневича и др.
В современной цивилистике данной проблеме посвятили свои работы такие видные ученые как З.С. Беляев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, С.А.Зинченко, Н.В. Козлова, Е.Л. Крашенинников, В.Л. Лапач, О.Г. Ломидзе, И.Б. Новицкий, В.П.Мозолина, Н.Н. Мисник, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, К.И.Скловский, Ю.К. Толстой, Е.Б.Хохлов, Л.А. Чеговадзе, В.Ф. Яковлев и др.
В земельном и экологическом праве уделяется внимание земельным правоотношениям как институту межотраслевого регулирования, земельному участку как объекту земельных правоотношений, субъектам и содержанию земельных правоотношений в научных работах С.А.Боголюбова, Б.В.Ерофеева, И.А.Иконицкой, И.О. Красновой, О.И. Крассова, В.В. Петрова.
Цель и задачи диссертационного исследования. С учетом степени изученности темы и необходимости ее дальнейшей разработки, целью диссертационного исследования является комплексное исследование системы правового регулирования земельных участков, сущности и особенностей совершения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, а также устранение противоречий и пробелов в действующем гражданском и земельном законодательстве.
Для достижения поставленной цели потребовалось решить следующие основные задачи:
уточнить и дополнить категориальный аппарат российской юридической науки относительно понятия «земельный участок»;
исследовать земельные правоотношения как институт межотраслевого регулирования;
проанализировать основные понятия права общей долевой собственности;
исследовать правовую природу объекта, субъекта и содержания земельных правоотношений;
выявить понятие и юридические признаки, присущие сделкам с земельными участками, находящимися в долевой собственности;
проанализировать обязательственно-вещную природу сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности;
рассмотреть особенности оформления гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности;
провести анализ сферы правового регулирования гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, и внести предложения по совершенствованию фажданского и земельного законодательства;
обозначить особенности оформления фажданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности.
Объектом диссертационного исследования являются правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, закономерности их возникновения, изменения, прекращения и их элементы: субъекты, объекты и содержание.
Предмет диссертационного исследования составляют российское законодательство, судебная практика и доктрины, разработанные в теории фаждан- " ского права.
Методология исследования. В качестве методологической основы исследования используются общенаучные (анализ, синтез, абстрагирование, индукция и дедукция, аналогия, системно-структурный метод); фуппа частно-научных методов (конкретно - социологический, сравнительно-правовой и формально-юридический). Специфика предмета исследования, представляющего интерес для нескольких отраслей права, обусловила использование комплексного (системного) подхода к изучению вопросов понятия земельного участка и совершения сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном, системном исследовании сделок с земельными участками, находящи-
7 мися в долевой собственности. На базе теории отечественной цивилистики, российского законодательства и практики разработаны теоретические правовые основы регулирования сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности; сформулированы и обоснованы предложения по правильному толкованию действующего гражданского законодательства о сделках с земельными участками, находящимися в долевой собственности, его соотношение с земельным законодательством и предложения по его совершенствованию.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные теоретические положения и выводы, выносимые автором на защиту.
1. Анализ определений «земля», «земельный участок», изложенных в нормативных правовых актах и научной литературе, позволил выработать авторскую дефиницию термина «земля», уточнено понятие «земельный участок»:
а) земля как природный объект и природный ресурс - это естественно
возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвен
ный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым ор-
ганоминеральным составом, строением, границами в пространстве, и выпол
няющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окру
жающей среды функции. Термин «земля» употребляется в различных смысло
вых значениях: как часть природы - экологический аспект; основа деятельности
человека - экономический аспект; основа жизни человека - социальный аспект;
объект гражданских правоотношений - гражданско-правовой аспект;
б) земельный участок - это часть земной поверхности (элементами могут
являться почвенный слой, древесно-кустарниковая растительность, лесная рас
тительность, обособленные водные объекты), границы которой описаны и удо
стоверены в установленном законом порядке. Диссертант акцентирует внимание
на дуализме правового регулирования земельного участка: с одной стороны, он
является объектом земельных правоотношений, с другой стороны, объектом
гражданских прав и объектом недвижимости, объектом гражданских правоот
ношений.
Земельному участку как объекту гражданских прав присущи следующие специфические признаки: индивидуальная определенность; неперемещаемость; наличие таких элементов как почвенный слой, древесно-кустарная, лесная растительность, обособленные водные объекты. Земельные отношения не могут возникать по поводу владения, пользования и распоряжения землей как природным ресурсом или природным объектом, поскольку объектом земельных правоотношений является строго фиксированная часть земли, то есть определенный земельный участок.
Доля в праве общей собственности на земельный участок является объектом сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности; при этом обособляется только юридически.
И при этом доля в праве общей собственности на земельный участок является объектом гражданских прав и объектом земельных отношений, однако в действующем российском законодательстве не закреплено признание ее ни в качестве объекта гражданских прав, ни как объекта земельных правоотношений. Следовательно, ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо дополнить словосочетанием «доля в праве общей собственности на земельный участок».
4. Диссертантом предложено авторское определение понятия «сделка с
земельным участком, находящимся в долевой собственности», под сделкой по
нимаются действия субъектов права, направленные на возникновение, измене
ние и прекращение гражданских прав и обязанностей по поводу доли в праве
общей собственности на земельный участок.
Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, имеет сложную обязательственно-вещную природу. С одной стороны, реализуются правомочия по распоряжению долей в праве общей собственности на земельный участок (вещный элемент), с другой стороны, переход земельного участка, находящегося в долевой собственности, от одного субъекта к другому оформляется в виде отдельного договора в установленном гражданским законодательством порядке (обязательственный элемент). Обязательственно-вещные
9 элементы взаимосвязаны между собой: посредством совершения сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, при достижении общего согласия сособственников происходит реализация правомочия по распоряжению долей в праве общей собственности на земельный участок каждого из сособственников (при отчуждении земельного участка требуется общее согласие сособственников и сам договор об отчуждении).
Диссертант пришел к выводу, что Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено два правила распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок (вещный элемент) путем возмездного отчуждения (обязательственный элемент), а именно:
1) общее правило распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, установленное ст.ст. 246 и 250 ГК РФ, действует в любом случае независимо от категории земель, а также в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности па земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не превышает пять;
2) специальное правило распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, установленное ст.ст. 12, 13,14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действует в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.
5. Отличительными особенностями возмездного отчуждения земельных участков, находящихся в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, являются:
необходимость направить извещение органам государственной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Независимо от количества сособственников долевой собственности установлено преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации или в установленных им случаях органом местного самоуправления.
6. При совершении сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, в гражданском обороте существенное значение имеют общие гражданско-правовые нормы, устанавливающие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие, виды, форму сделок, юридические последствия недействительности сделки, порядок распоряжения долей в праве собственности на земельный участок. При этом специальные нормы в соответствии с п.З ст.З ЗК РФ регулируют отдельные имущественные и обязательственные отношения и применяются в случаях, прямо предусмотренных земельным законодательством. Диссертант считает, что п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ следует изложить в следующей редакции: «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельный участок, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством с учетом правового режима земель, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».
7. Особенность правового регулирования сделок с земельными участками,
находящимися в долевой собственности, заключается в сочетании публично-
правовых и частноправовых элементов:
частноправовой аспект обусловлен интересом субъекта на совершение сделки и на распоряжение долей в праве общей собственности на земельный участок, выражением его воли и волеизъявления, он вправе решать вопрос о заключении сделки при достижении общего согласия сособственников, свободно определять условия заключаемой сделки;
публично-правовой аспект выражается в том, что законодатель устанавливает общие требования к содержанию и порядку заключения сделки; вид и форму сделки; порядок защиты прав и интересов, меры ответственности участников сделки; основания возникновения и порядок реализации правомочия распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности; правовой режим, порядок использования и охраны земельного участка в зависимости от категории земель. Произведенный анализ конституционно-правовых, гражданско-правовых, семеино-правовых, земельно-правовых и иных правовых норм позволил сделать диссертанту вывод о том, что в силу уникальных свойств земли земельные правоотношения - это правовой институт межотраслевого регулирования, имеющий сложную и неоднородную правовую природу и требующий комплексного подхода при правовом регулировании.
Структура земельного правоотношения - это совокупность элементов (субъект, объект и содержание), представляющая собой правовую связь между субъектами права, возникшая по поводу объекта (земельного участка или доли в праве на земельный участок), устанавливающая и закрепляющая права и обязанности участников.
Оформление гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, имеет свои особенности, заключающиеся в следующем:
а) объектом сделки является доля в праве общей собственности на земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;
б) государственной регистрации подлежат возникновение, переход и пре
кращение доли в праве общей собственности на земельный участок, процедура
которой отличается тем, что: заявление о государственной регистрации подает
каждый сособствепник общей собственности; в отношении каждого из них в
ЕГРП вносится отдельная запись; каждый сособственник может получить сви
детельство о регистрации права с указанием его доли; на обороте свидетельства
указываются остальные сособственники; при возмездном отчуждении доли в
праве общей долевой собственности на земельный участок проверяется соблю
дение преимущественного права покупки;
в) государственная регистрация сделки с земельным участком, находя
щимся в долевой собственности, осуществляется в случае, установленном зако
ном.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие науки гражданского права. Практическая значимость состоит в том, что полученные в результате исследования выводы и предложения могут быть использованы при устранении пробелов, противоречий и применении норм права при заключении сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности, что должно способствовать повышению качества договорной практики; они могут найти применение в правотворческом процессе современной России в целях оптимизации и повышения эффективности гражданского и земельного законодательства.
Теоретические положения, выводы и рекомендации диссертации могут быть использованы при формировании и проведении единой государственной политики в сфере земельных отношений, совершенствовании законодательства Российской Федерации в сфере договорных отношений, в качестве теоретической базы в учебном процессе при преподавании курсов «Гражданское право» и «Земельное право».
Апробация результатов исследования. Положения диссертации обсуждены и рекомендованы к защите на кафедре гражданско-правовых дисциплин Северо-Кавказского государственного технического университета; отражены в
13 научных публикациях автора и его выступлениях на конференции «Социально-экономические и правовые аспекты развития Южного федерального округа» (Москва-Пятигорск, 2006).
Структура исследования. Цель и основные задачи, обозначенные в диссертационном исследовании, определили структуру диссертации, которая состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы.
Земельные правоотношения как институт межотраслевого регулирования
В теории права правовой институт определяют как «небольшую совокупность правовых норм, регулирующих обособленную группу однородных общественных отношений» . Правовой институт - это составная часть, звено отрасли. Правовой институт отличается от отрасли права тем, что институт регулирует не всю однородную совокупность общественных отношений, а лишь их отдельные стороны. Институты подразделяются на отраслевые и межотраслевые, отраслевой институт состоит из одной конкретной отрасли права, а межотраслевой - из норм двух или более отраслей права.
Традиционно в основе деления права на отрасли и институты лежит правильное определение предмета и метода правового регулирования. Однако вопрос о критериях деления права на отрасли и правовые институты продолжает оставаться в центре внимания отечественных правоведов, земельное право и земельные отношения не являются исключением.
Земля является важнейшим для человечества объектом материального мира2 потому, что она является основой жизнедеятельности всей человеческой цивилизации, животного и растительного мира. Ценность земли для всего мира ни с чем не сравнима, адекватно этому должно быть и правовое регулирование земельных отношений.
В силу своих уникальных свойств, земля является предметом правового регулирования не одной, а нескольких отраслей российского права, а именно:: конституционного - при определении государственных границ и при разграничении территорий между субъектами Российской Федерации; «гражданского -при совершении сделок с земельными участками; семейного - при решении споров о разделе собственности супругов; финансового - при земельном налогообложении; аграрного - при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур»1; административного и уголовного - при привлечении лица, виновного в совершении противоправных действий или бездействий, к административной или уголовной ответственности; земельного - при предоставлении, изъятии земель, порядке их использования и охране; экологического - при использовании земли как компонента природной среды, составляющей среду обитания человека и обеспечивающей условия его жизнедеятельности и состояние здоровья. В каждой из указанных отраслей права предметом правового регулирования является лишь какой-то отдельный аспект земельных отношений. Остановимся более подробно на некоторых из них.
На протяжении многих столетий идея государства занимает и продолжает занимать умы многих ученых, пытающихся понять, что такое государство, как оно возникло и какие признаки ему присущи. Несмотря на существование различных подходов к определению понятия государства, практически все сторонники этих теорий сходятся в одном: государство не может существовать без определенной территории. «Территория государства - своего рода материальная база, без которой оно не может существовать. Это естественное условие сущест-вования и функционирования государства» . Каждое государство обладает на своей территории всей полнотой власти, исключая какое либо вмешательство других государств во внутренние дела государства, в данном случае речь идет о государственном суверенитете.
Согласно ч. 1 ст. 4 Конституции Российской Федерации суверенитет Российской Федерации распространяется на всю ее территорию. Это выражается в том, что в Российской Федерации обеспечивается верховенство, единство, самостоятельность и независимость государства и государственной власти.
Верховенство означает, что только народ или полномочные государственные органы закрепляют в конституции и иных нормативных актах весь строй общественных отношений и внутригосударственную организацию. Единство заключается в том, что на всех уровнях существования власть государства обладает одинаковыми сущностью, формами и методами деятельности. Самостоятельность и независимость государства и государственной власти проявляются в их действиях, самостоятельных и не зависимых как от политических организаций в данной стране, так и от иностранных государств и международных организаций1. Суверенитет государства распространяется на все его внутренние и внешние дела, а в пространственном отношении - на всю территорию государства. Из этого следует, что определение территории государства является значимым вопросом для существования и функционирования любого государства.
«Земля - пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства»2. Пространственные пределы территории государства очерчены государственной границей, установление и правовой режим которой регулируется нормами российского конституционного права с учетом общепринятых норм и принципов международного права.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 Конституции Российской Федерации территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними . Согласно ч. 3 ст. 4 Конституции РФ, Российская Федерация обеспечивает целостность и неприкосновенность своей территории. Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от 01.04.1993 г. № 4730-1 «О государственной границе» (с последующими изменениями и дополнениями)4,
Земельный участок как объект земельного правоотношения, субъекты и содержание земельных правоотношений
Человек - существо социальное и как член гражданского общества на почве осуществления своих жизненных интересов вступает в многочисленные и разнообразные отношения1, в том числе и земельные, которые в результате этого-возникают, существуют, изменяются и прекращаются, а также нуждаются в урегулировании. В силу сложившихся исторических и социальных факторов указанные процессы протекают в обществе по определенным правилам, например, на основании норм морали, традиций, обычаев. Однако определённая часть общественных отношений не могла быть урегулирована только этими нормами, их развитие, неоднородность и сложность требовали более четкого упорядочения, поэтому возникла необходимость регулировать их нормами права. В связи с этим у участников отношений стали возникать, существовать, изменяться и прекращаться права и обязанности, а урегулированные нормами права общественные отношения называться правоотношениями.
Содержание, состав и понимание правовой природы правоотношения не перестают порождать в юридической науке дискуссий различные точки зрения. По мнению профессора Н.М. Коркунова юридическое отношение есть то же житейское бытовое отношение, только регулируемое юридической нормой1. О.С. Иоффе, считал, что, существуя между конкретными лицами, правовые отношения выступают как юридически закреплённое взаимное поведение конкретных лиц, регулируемое исходящими от государства правовыми нормами, а его осуществление обеспечивается силой государственного принуждения2. К.И. Малышева обращает внимание на то, что бытовые отношения можно изучать с различных сторон, потому что они определяются не только системою права, но и законами физическими, нравственными, и имеют свою теорию, статику, историю3. С юридической точки зрения бытовые отношения определяются с двух сторон: как элементы общественного устройства и управления и как основания частных прав конкретного лица, подлежащих защите в судебном порядке. И в одном, и другом смысле бытовые отношения, определённые системою положительного права, становятся юридическими отношениями или правоотношениями. В.Н.Хропанюк, например, считает, что правоотношение - это только одна
сторона реального общественного отношения, определяемая нормой права, спе цифическая форма его выражения, и предлагает нам рассматривать правоотношение как «общественное отношение, в котором стороны связаны между собой взаимными юридическими правами и обязанностями, охраняемыми государством» .
Несмотря на различные определения, исследователи проблем правоотно-шений единодушны в одном: правовое отношение - это особый вид общественных отношений, те из них, что урегулированы правом.
Многочисленность и неоднородность существующих в обществе правовых отношений при их урегулировании нормами права потребовали необходимости отделить один вид правового отношения от другого, классифицировать их по различным основаниям, в том числе и по отраслям права.
Виды общественных отношений, возникнув один раз с течением времени, часто изменяются, а иногда и исчезают, но существуют такие отношения, которые остаются вечными как первичное, важнейшее, предопределяющее во многом судьбу как отдельного человека, так и целых народов - таким отношением является отношение к земле.
Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства..
Правовое регулирование сделок с земельными участками, находящимися в долевой собственности при возникновении, изменении и прекращении правоотношений
Предметом исследования в настоящей главе работы являются сделки, которые направлены па переход права собственности на земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности.
Земля является частью единого мира природы, которая объективно существует и развивается по законам природы, не подвластным человеку, составляет основу жизнедеятельности всей человеческой цивилизации, животного и растительного мира, ценность которой ни с чем не сравнима для всего мира, соответственно, адекватно этому должно быть и правовое регулирование земельных отношений.
Землепользование - самая ранняя историческая форма обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей.
Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и в связи с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные факты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Это были решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь со временем, прежде всего, в силу развития цивилизации и правовой системы в целом переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений. Так, «в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко применялись различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон»1.
Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование1.
В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитута - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.
До начала XX в. в России не было единых правил, регулирующих сделки с землей. В начальный период развития Российского государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению2.
Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была, все-таки, предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.
Развитие рыночных отношений в Российском государстве повлекло за собой расширение сферы правового регулирования земельных отношений и привело вновь к кодификации земельного законодательства. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок и его часть являются объектами земельных отношений. В то же время согласно ст.ст. 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок признается объектом гражданских прав, на правовые отношения с земельными участками распространяются как нормы земельного, так и нормы гражданского законодательства, что не перестает порождать в правоприменительной практике коллизии и пробелы в праве. Но независимо от степени правового регулирования отношений, связанных с землей, не следует забывать о том, что земля не перестанет быть частью природы. В связи с этим исследователей не перестают волновать вопросы правового регулирования отношений с земельными участками вообще, и с земельными участками, находящимися в долевой собственности, в частности.
В связи с тем, что земельные отношения фактически регулируются актами различных отраслей, важно определить - в каком случае должны применяться нормы того или иного законодательства. Эта проблема не является новой, она была предметом дискуссий и в дореволюционной, и в советской юридической науке. Активно проводилось ее обсуждение и в ходе подготовки нового ЗК РФ1.
