Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Особенности владения земельными участками 15
1.1. Основания приобретения права собственности на земельные участки .15
1.2. Приобретение других вещных прав на земельные участки 37
Глава 2. Право пользования земельными участками 43
2.1. Общая характеристика прав пользователей земельными участками 43
2.2. Правовой механизм определения земельных долей 64
Глава 3. Распоряжение земельными участками 95
3.1. Отдельные виды договоров с земельными участками 95
3.2. Государственная регистрация прав на земельные участки 154
Заключение 168
Библиографический список 171
Приложение 196
- Основания приобретения права собственности на земельные участки
- Общая характеристика прав пользователей земельными участками
- Отдельные виды договоров с земельными участками
- Государственная регистрация прав на земельные участки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Практически на всех этапах исторического развития Российского государства земельный вопрос всегда оставался сложным в отношениях между личностью, обществом и государством в делом, актуальным он продолжает оставаться и в настоящее время. Поэтому неслучайно институт права собственности на землю привлекает все больше внимания со стороны представителей юридической науки и практики.
Начиная с 90-х годов в нашей стране проводится земельная реформа. Перестала быть исключительной государственная собственность на землю. Наряду с публичной (государственной и муниципальной) собственностью существует частная собственность на землю.
В действительности институт права частной собственности на землю долгое время оставался без должного внимания со стороны юристов России. Однако как только общий смысл реформ, направленных на становление рыночной экономики в России, продиктовал необходимость возрождения права частной собственности на землю, то данная тема стала предметом самых жарких споров и дискуссий в научных кругах. Если в начале 90-х годов главный вопрос дискуссий сводился к тому, признавать ли право частной собственности на землю за частными лицами, то после конституционного закрепления этого права и его реального воплощения в жизнь характер полемики изменился.
В науке гражданского права всегда особое внимание уделялось вопросам правового положения земельных участков, однако учеными исследовались отдельные вопросы правового режима земельных участков: возникновение, изменение и прекращение прав на землю в Российской Федерации (Н.В. Карлова), приобретение частной собственности на земельные участки (А.З. Зиннатуллин), вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации (В.В. Никишин), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав (Черникова М.В.), пределы и . ограничения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (гражданско-правовой аспект) (Камышанская C.B.), гражданско-правовое регулирование сделок с землей (Е.Ю. Ельцова), договор аренды земельных участков (О.П. Скребова), аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект) (JI.O. Федькин), государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений (Акчурин A.B.) и др. Некоторые исследования были проведены до внесения существенных изменений в гражданское и земельное законодательство по регулированию отношений, объектом которых являются земельные участки без учета практики применения. Поэтому немало вопросов, касающихся правового регулирования владения, пользования и распоряжения земельными участками не были исследованы на достаточном уровне. Данное обстоятельство отрицательно влияет на надлежащее применение норм гражданского и земельного законодательства России, регулирующих вопросы исследуемой темы, а также приводит к существенному нарушению прав участников гражданского оборота.
На первый взгляд Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» окончательно закрепили нормы, регулирующие правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Однако эти нормы либо в большей степени не соответствуют, либо кардинально отличаются от норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих аналогичные правоотношения.
Указанные причины вызывают необходимость детального анализа: оснований приобретения права собственности и других вещных прав на земельные участки, правового механизма определения земельных долей и порядка выдела их в натуре, купли-продажи, аренды, дарения, залога земельных участков, определив, в каких случаях нормы ГК РФ или ЗК РФ имеют приоритет в применении в целях предупреждения возникновения правовых коллизий.
Степень разработанности темы. Большинство современных научных работ посвящены изучению и анализу отдельных вопросов правового режима земельных участков: возникновение прав на землю, приватизация земельных участков, приобретательная давность как основание приобретения права собственности, правовой режим земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации, вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном праве, вещные права на земельный участок в России право, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав, особенности совершения сделок с недвижимостью, договор аренды земельных участков, гражданско- правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики, государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений и др. Данные исследования были произведены до вступления в силу ЗК РФ и внесения существенных изменений в современное гражданское и земельное законодательство, регулирующее отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Недостаточное исследование и правовое регулирование вопросов, касающихся оснований приобретения права собственности на земельные участки, приобретения других вещных прав на земельные участки, особенностей заключения отдельных видов договоров с земельными участками, государственной регистрации прав на земельные участки является препятствием в осуществлении прав граждан и юридических лиц на земельные участки. В связи с этим возникает необходимость в изучении, анализе норм действующего гражданского и земельного законодательства, регулирующего данные права, а также практики его применения и выработке предложений по их совершенствованию.
При создании понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы ученых-специалистов в области гражданского и земельного права: В.К. Андреева, В. А. Алексеева, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, Г.Е. Быстрова, Г.А. Волкова, В.В Витрянского, А.К. Голиченкова, В.А. Дозорцева, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, О.М. Козыря, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, В.П. Камышанского, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, A.A. Лукьянцева, Е.Л. Мининой, М.И. Палладинной, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева,
Е.А. Суханова, H.A. Сыродоева, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Б.И. Уткина, З.И. Цыбуленко, А.Е. Черноморца, Г.В. Чубукова и др.
Объектом исследования являются имущественные отношения, складывающиеся по поводу прав владения, пользования и распоряжения земельными участками, как объектами гражданских прав.
Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регулирующие основания приобретения и содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки, практика их применения, правовой механизм определения земельных долей, отдельные виды договоров с земельными участками и государственной регистрацией прав на земельные участки, а также теоретические вопросы содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки.
Цели и задачи исследования. Целью исследования является систематизация и анализ общетеоретических и практических аспектов реализации гражданско-правовых норм, регулирующих содержание права собственности и других вещных прав на земельные участки в действующем российском законодательстве, выявление их эффективности, а также выработка предложений по совершенствованию указанных гражданско- правовых норм и практики их применения.
Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи: определить понятие и правовою природу содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки; проанализировать нормы гражданского и земельного законодательства в части регулирования содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки и практику их применения, выявить их недостатки; рассмотреть особенности правового режима владения, пользования и распоряжения земельными участками; выработать предложения, направленные на совершенствование действующего законодательства по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и практики его применения.
Теоретико-методологическую основу диссертационного
исследования составляет диалектический метод анализа, научно- познавательные возможности которого позволяют определить содержание права собственности и других вещных прав на земельные участки в системе общетеоретических положений, обладающее рядом специфических признаков, такими как дополнительный характер, производность от основного положения права собственности и т.д. Диссертантом использовались и специальные методы исследования: логический, исторический, системный, сравнительно-правовой и другие, что позволило изучить правоприменительную деятельность судов, соотнести действующее и ранее действовавшее гражданское и земельное законодательство в их взаимосвязи и взаимозависимости.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одно из первых в науке российского гражданского права комплексных исследований, специально посвященных наиболее важным проблемам гражданско-правового регулирования содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки, практики его применения в условиях рыночных отношений, с учетом существенных изменений, внесенных в правовое регулирование вопросов исследуемой темы.
На защиту выносятся следующие научные положения и выводы:
1. Поскольку земельный участок является объектом кадастрового учета, а права на него подлежат государственной регистрации, можно утверждать, что земельный участок, как объект гражданских прав, является индивидуально-определенной вещью. Для того чтобы земельный участок был признан объектом гражданских отношений, он должен быть индивидуально определен, то есть надлежащим образом определены площадь земельного участка, местоположение границ земельного участка, кадастровый номер земельного участка, кадастровая оценка земельного участка, с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок, как объект недвижимого имущества. Учитывая общие характеристики земельного участка целесообразно предложить следующее определение земельного участка как объекта гражданского оборота: «Земельный участок представляет собой внешнюю часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием кадастрового номера, местоположения (адреса), площади, категории земель и разрешенного использования, ограничения (обременения), кадастровой оценки, в отношении которого проведена государственная регистрация прав на земельный участок».
В целях совершенствования гражданского и земельного законодательства, выработки единого подхода в понимании и практике применения норм гражданского и земельного законодательства, целесообразнее в ЗК РФ оставить нормы, регулирующие использование и охрану земли, административно-правовой порядок предоставления земельных участков. Вопросы правового регулирования приобретения земельных участков в собственность на основании договоров купли- продажи, мены, дарения, во владение и пользование на основании договоров безвозмездного пользования имуществом, аренды, ипотеки отнести полностью к ведению ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 214 ГК РФ и пунктом 1 статьи 16 ЗК РФ закреплена презумпция права государственной собственности на землю, в силу которой земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью. Вследствие этого земельные участки не могут считаться бесхозяйным недвижимым имуществом и на них нельзя приобрести право собственности в порядке приобретательной давности по основаниям статьи 234 ГК РФ. В целях более четкого и правильного применения статьи 234 ГК РФ предлагаем дополнить ее положением о том, что приобретательная давность не является основанием возникновения права собственности на земельные участки.
Необходимо в законе прямо закрепить право на обжалование в судебном порядке решения общего собрания сособственников об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой должны будут выделяться земельные участки в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Предоставление такого права способствует реализации конституционного права на судебную защиту нарушенных или оспоренных прав, гарантированных статьей 46 Конституции РФ, статьями 1,11 ГК РФ.
Статья 252 ГК РФ определяет, что при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участники общей долевой собственности утрачивают право долевой собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 3 статьи II4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. В целях единообразного применения статьи 252 ГК РФ и пункта 3 статьи II4 ЗК РФ, необходимо устранить противоречия между ними и привести пункт 3 статьи 114 ЗК РФ в соответствие с правилами 252 ГК РФ.
Для обеспечения единообразного понимания и применения, а также совершенствования правового регулирования отношений по обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, земельных долей в праве общей собственности на земельные участки, выделению земельных участков в счет долей в праве общей собственности, определению порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящемся в общей долевой собственности, регламентируемые главами 2— 3 Закона об обороте земель, целесообразно, с учетом их особенностей, урегулировать в главе 16 ГК РФ, на принципах, закрепленных пунктом 3 статьи 1 Закона об обороте земель с учетом требований статей 4, 5, 7 настоящего Закона, изъяв из последнего порядок их регулирования.
Реализация такого предложения будет соответствовать положениям статьи 2 ГК РФ, нормам главы 16 ГК РФ, правилам пунктов 1, 3 статьи 3 ЗК РФ, а также способствовать изъятию норм, регулирующих отношения, входящие в предмет гражданского права, из земельного законодательства и перевода их в гражданское законодательство Российской Федерации; устранению противоречий, упрощению порядка применения, улучшению защиты прав и законных интересов сособственников при обороте земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, долей в праве общей собственности на земельные участки, выделении земельных участков в счет долей в таком праве, определении порядка распоряжения, владения и пользования земельными участками, находящимися в долевой собственности.
7. В главе 16 ГК РФ необходимо закрепить примерный перечень критериев, которыми могли бы руководствоваться суды при рассмотрении споров о местоположении выделяемого земельного участка, и которые соответствовали бы положениям Конституции РФ, нормам гражданского и земельного законодательства Российской Федерации:
о том, что осуществление прав, в том числе на землю одним лицом не должно приводить к нарушению прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 3 ст. 209 ГК РФ);
о необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (ст. 1 ГК РФ);
о пределах их осуществления и недопустимости злоупотребления ими (ст. 9-10 ГК РФ);
о сохранении целевого использования земельных участков, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 260 ГК РФ, стст. 42, 78-79 ЗК РФ, подп. 1 и 3 ст. 1 Закона об обороте земель);
о предельных размерах и местоположения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 4 Закона об обороте земель);
о необходимости сочетания интересов общества и законных интересов граждан при осуществлении прав на земельные участки, соблюдения таких интересов (подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Для единообразного понимания и применения правил о разрешении сособственниками споров о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли необходимо в главе 16 ГК РФ закрепить норму о необходимости обязательного использования согласительных процедур в качестве досудебного порядка урегулирования спора.
Из содержания пункта 6 статьи 22 ЗК РФ видно, что разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, что противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ и пункту I1 статьи 62 Закона об ипотеке. В целях единообразного правового регулирования прав арендаторов земельных участков и применения пункта I1 статьи 62 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, а также пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, целесообразно устранить противоречия между указанными статьями, а еще лучше урегулировать аренду земельных участков, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения в ГК РФ, изъяв такие нормы из земельного законодательства.
Целесообразно на уровне Министерства сельского хозяйства РФ принять Примерные формы договоров: купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с указанием существенных условий данных договоров — предмет, форма, срок, цена, ответственность сторон по договору (Примерные формы договоров прилагаются: приложение № 1 Примерный договор купли-продажи земельного участка, приложение № 2 Примерный договор аренды земельного участка). На основании данных форм стороны могли бы заключать конкретные договоры с учетом правил, закрепленных в этих формах, тем самым, обеспечив защиту своих прав, гарантированных Конституцией РФ при заключении и исполнении договоров купли-продажи и аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
11. Предусмотреть в законодательстве обязательность прохождения правовой экспертизы Законов субъектов Российской Федерации, регулирующих отношения, объектом которых являются земельные участки, в Министерстве юстиции РФ и других заинтересованных федеральных органах исполнительной власти Российской Федерации на предмет их соответствия федеральному законодательству.
Практическая значимость диссертационного исследования.
Изложенные в работе результаты исследования законодательства, отдельных положений правовой науки и судебной практики могут быть использованы как в нормотворческом процессе, так и на практике при применении законодательства о содержании права собственности и других вещных прав на земельные участки. Комплексный анализ отдельных проблем правового регулирования владения, пользования и распоряжения земельными участками позволяет использовать полученные выводы и разработанные предложения для дальнейшего совершенствования ГК РФ, ЗК РФ, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», при подготовке руководящих Постановлений Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ, а также в практической деятельности судов. В то же время материалы диссертационного исследования могут быть использованы в учебно- методических целях при изучении курса гражданского и земельного права в юридических учебных заведениях.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре права и правовых проблем кооперации Поволжского кооперативного института (филиала) Автономной некоммерческой организации Высшего профессионального образования Центросоюза РФ «Российский университет кооперации». Основные теоретические выводы и положения диссертации, научно-практические рекомендации опубликованы в научных работах, в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Министерством образования и науки России, а также нашли отражение в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях и семинарах. Содержащиеся в диссертации положения и выводы используются в учебном процессе при чтении лекций, на семинарских и практических занятиях по гражданскому и земельному праву ПКИ ВПО «Государственный университет кооперации», ГОУ ВПО «Саратовский юридический институт МВД России».
Структура диссертации обусловлена целями, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех глав, которые включают в себя шесть параграфов, заключения, библиографического списка и приложения.
Основания приобретения права собственности на земельные участки
Прежде чем перейти к исследованию оснований приобретения права собственности на земельные участки, следует определить место и роль земельного участка в перечне объектов гражданских прав.
Определение земельного участка можно увидеть в различных отраслях современного российского законодательства. В теории земельного права существуют такие понятия как земельный участок личного подсобного хозяйства, земельный участок индивидуального жилищного строительства, гаражный земельный участок . Статья 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» раскрывает понятия садового земельного участка, огородного земельного участка, дачного земельного участка. Статья 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» приводит определения приусадебного и полевого земельных участков. Однако в приведенных определениях земельный участок рассматривается более узко, что затрудняет использование данных норм на практике. Поэтому многие ученые-юристы пытаются дать более полное и четкое определение земельного участка. Некоторые авторы определяют земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленным порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находиться над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами .
Статья II1 ЗК РФ определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Однако такое определение вызовет ряд критических замечаний, так как все земельные участки имеют различия в зависимости от их целевого использования и могут выступать объектом не только права собственности граждан, но и объектом права собственности юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Совершенного очевидно, что земельный участок выступает объектом не только права собственности, а также права владения и права пользования: постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездного срочного пользования.
Земельный участок является разновидностью вещей, в части, недвижимого имущества, что, в свою очередь является разновидностью объектов гражданских прав, как закреплено в статьях 128, 130 ГК РФ . Определение земельного участка как объекта недвижимого имущества в действующем законодательстве сформулировано недостаточно четко, так как отсутствуют существенные признаки, характеризующие земельный участок как объект гражданских отношений. Должны быть указаны индивидуальные признаки земельного участка: кадастровый номер, местоположение и границы, площадь, категория земель и разрешенное использование, зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения), кадастровая оценка, с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок. Поскольку земельный участок является объектом кадастрового учета, а права на него подлежат государственной регистрации, можно утверждать, что земельный участок, как объект гражданских прав, является индивидуально-определенной вещью.
Полагаем, что Б.И. Уткин предлагает более верное определение: «земельный участок как объект недвижимого имущества (объект права) — часть земельной поверхности на территории государства, замкнутые границы которого описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием площади, категории земель, разрешенного использования, местоположения, правового статуса и других характеристик, отражаемых в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю» .
Возникает вполне законный вопрос, о каких документах государственной регистрации прав на землю идет речь? Дать однозначный ответ затруднительно, поскольку перечень этих документов перечисляется в Федеральных законах «О землеустройстве», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости». Поэтому Б.И. Уткин говорит обо всех документах в комплексе, не перечисляя их отдельно.
Для того чтобы земельный участок был признан объектом гражданских отношений, он должен быть индивидуально определен, то есть надлежащим образом определены площадь земельного участка, местоположение границ земельного участка, кадастровый номер земельного участка, кадастровая оценка земельного участка, с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок, как объекта недвижимого имущества. Учитывая общие характеристики земельного участка целесообразно предложить следующее определение земельного участка как объекта гражданского оборота: «Земельный участок представляет собой внешнюю часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием кадастрового номера, местоположения (адреса), площади, категории земель и разрешенного использования, ограничения (обременения), кадастровой оценки, с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок».
Проблеме оснований возникновения гражданских правоотношений всегда уделялось и уделяется особое внимание в науке гражданского права. Данной проблеме посвящено ряд научных работ и статей .
По общему правилу, право собственности принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии определенного юридического факта, а иногда и их совокупности. Эти юридические факты называются основаниями возникновения права собственности". Основаниями возникновения права собственности называются те юридические факты, в результате которых возникают эти права .
Действующее гражданское законодательство устанавливает различные способы приобретения права собственности, которые традиционно можно разделить на первоначальные и производные.
Общая характеристика прав пользователей земельными участками
На территории Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).
Содержание права собственности составляют правомочия владения, пользования и распоряжения, каждое из которых входит необходимым элементом в право собственности, и которые следует отличать от фактических действий, в которых эти правомочия реализуются . Когда собственник передает свою вещь во владение другим лицам, то наряду с продолжающим существовать отношением собственности, складываются другие отношения, выходящие за пределы отношения собственности, и образуют в гражданском праве уже другую часть - обязательственное право либо предмет регулирования иных отраслей права .
О.С. Иоффе обращает внимание на то, что «недостатком определения права собственности как права пользования, владения и распоряжения имуществом является также то, что выражаемое им отношение представляется на первый взгляд как отношение лица к вещи» .
Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления .
По мнению В.П. Никитиной, «пользование вещью означает получение связанных с нею выгод и удовлетворение с ее помощью производственных или потребительских нужд...» . Обычно владение землей означает также пользование ею, с последующим отстранением всех других претендентов.
Статьей 5 ЗК РФ определен перечень субъектов, не являющихся собственниками земельных участков. Порядок пользования включает в себя совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих земельные участки, независимо от правовых титулов. Основные права и обязанности данных лиц закреплены в главе 6 ЗК РФ. Так, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе: использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды; возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием; осуществлять оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты и др. (п. 1 ст. 41 ЗКРФ).
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, своевременно приступать к использованию земельных участков; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв и др. (ст. 42 ЗК РФ).
Права и обязанности одинаковы как для собственников земельных участков, так и для лиц, не являющихся собственниками. Данное обстоятельство подтверждает наличие основных различий в правовом положении собственников земельных участков и иных землеобладателей, установленных ГК РФ, так как различие состоит в объеме имущественных правомочий, а не в правах и обязанностях по надлежащему использованию и охране используемых земельных участков.
В силу наличия несоответствия и прямого противоречия норм гражданского и земельного законодательства при регулировании вещных отношений по поводу земли, целесообразно провести сравнительный анализ действующих норм статей 268-269, 274-276 ГК РФ, статей 20, 23 ЗК РФ и пункта 2 статьи 3 Закона о введении ЗК РФ, регулирующих право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право ограниченного пользования чужим земельным участком, определив при этом в каких случаях нормы одного из них имеют приоритет в правовом регулировании перед нормами другого.
Вопрос о соотношении земельного права и гражданского права при регулировании земельных отношений, объектом которых являются земельные участки, возникал всегда, также он актуален и сегодня, вызывая острейшие дискуссии в законодательных органах, научном мире, периодической печати, среди ученых-юристов. Практически все учебники по гражданскому и земельному праву, издававшиеся когда-либо, в той или иной мере его затрагивают. Важной проблемой является определение соотношения норм указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК РФ и в ЗК РФ имеют место диаметрально противоположные подходы. Следовательно, в целях устранения нарушений прав участников правоотношений, объектом которых являются земельные участки законодателю необходимо определить правовую нишу того или иного законодательства в регулировании земельных отношений, имеющих имущественный характер.
К вещным правам, наряду с правом собственности, относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 216 ГК РФ). Возможность приобретения земельных участков гражданами и юридическими лицами на праве постоянного (бессрочного) пользования была предусмотрена ГК РФ.
Исключение рассматриваемого вещного права из сферы правового регулирования означало бы существенное нарушение конституционных прав землепользователей .
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа (п. 1 ст. 268 ГК РФ, п. 1 ст. 20 ЗК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.
Статьи 268-269 ГК РФ допускают передачу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам из государственной, муниципальной и частной собственности. Продолжение пользования земельным участком по истечении установленного срока не является для суда основанием считать договорные отношения возобновленными. В данном случае договор между сторонами в связи с истечением срока временного пользования является прекращенным.
Собственник земельного участка вправе принимать решение о передаче земли третьему лицу .
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, строения, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных статьей 271 ГК РФ.
Нормы ГК РФ, регулируя отношения между собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, и собственником этого участка, ориентированы на то, что собственник здания приобретает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, если законом или договором не установлено иное.
Отдельные виды договоров с земельными участками
Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве способствовало появлению исследований, посвященных изучению правового режима недвижимого имущества (в том числе земельных участков) и его оборота .
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (п. 2 ст. 209 ГК РФ ст. 129 ГК РФ, п. 2 ст. 260 ГК РФ). ГК РФ при регулировании земельных отношений содержит отсылки к земельному закону. Однако если ГК РФ отсылает правоприменителя к земельному законодательству, то есть ограничения земельного оборота должны быть закреплены в федеральном законе .
Особую научно-практическую значимость приобрели вопросы регулирования сделок с землей (купли-продажи, мены, дарения, залога земельных участков) .
1. Договор купли-продажи земельного участка. По общему правилу к договору купли-продажи земельного участка применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ) .
Договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, двусторонним, взаимным.
Купля-продажа возмездная: основанием исполнения обязательства по передачи товара является получение встречного удовлетворения в вид покупной цены . Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный .
Предмет договора купли-продажи земельного участка является существенным условием договора.
В договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить конкретный земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе, кадастровый номер, местоположение границ земельного участка, местоположение объекта недвижимости, кадастровый номер здания или сооружения, площадь земельного участка, кадастровая оценка земельного участка, должна быть проведена государственная регистрация прав на земельный участок (абз. 1 ст. 554 ГК РФ, п. 1 статьи 37 ЗК РФ).
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (абз. 2 статьи 554 ГК РФ).
На плане участка должны быть показаны пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц .
В отличие от других договоров, договор продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ).
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи земельных участков могут быть как юридические, так и физические лица. Продавцом может выступать собственник земельного участка либо лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора, а также органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Одним из существенных условий договора купли-продажи земельного участка является цена, которая должна быть четко определена в договоре (ст. 555 ГК РФ). Названное условие весьма значительно отличается от общих положений о договорах. Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применительно к договорам купли-продажи земельных участков. При отсутствии в договоре условия о цене земельного участка, договор о его продаже признается незаключенным.
Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако на практике заводы в границах своей территории, имеющие подъездные пути, зоны озеленения, земельные массивы и т.п., вынуждены покупать землю по той же цене, что и магазин-ларек рядом. Организации сходного профиля, зарабатывающие одинаковые деньги и расположенные, скажем, в одном районе города, но в разных зонах градостроительной ценности, могут выкупать землю по абсолютно разным ценам
Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче . Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.
Государственная регистрация прав на земельные участки
В соответствии со статьей 6 Закона о регистрации прав, права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей .
Из абзаца 2 пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации прав в редакции от 2003 года прямо следует, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.
Закон о регистрации в редакции от 2003 года иначе определил круг случаев, когда регистрация ранее возникшего права, безусловно, обязательна. Следовательно, государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие Закона о регистрации прав, необходима, если требуется произвести государственную регистрацию в одном из трех случаев, имеющих место уже после введения в действие Закон о регистрации прав. А именно регистрацию перехода ранее возникшего права либо регистрацию ограничения (обременения) ранее возникшего права, либо регистрацию сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона о регистрации прав.
Государственная регистрация возникших после введения данного Закона в действие ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникший до введения данного Закона в действие .
Согласно пункту 4 статьи 6 Закон о регистрации прав признает все подобные ранее возникшие права на недвижимое имущество юридически действительными и при отсутствии их регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав осуществляется по желанию их обладателей.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 22 Закона о регистрации прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка .
Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него осуществляется на основании заявления собственника земельного участка (п. 1 ст. 302 Закона о регистрации прав).
К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок. Правоустанавливающий документ на земельный участок предоставлять не требуется, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано. В данном случае предоставление кадастрового паспорта такого земельного участка также не требуется.
Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25" Закона № 93-Ф3. Однако только 17% граждан в России воспользовались упрощенным порядком оформления права собственности на земельные участки по закону о дачной «амнистии», из них 1,4 млн граждан зарегистрировали свое право собственности на земельные участки, полученные незаконным способом.
В настоящее время эксперты признают проблему упрощения и удешевления дорогостоящих и отнимающих массу времени мероприятий по регистрации прав на земельные участки законом не решенной . Оформление прав на объекты недвижимого имущества крайне затруднено. В ходе государственной регистрации прав на недвижимое имущество гражданину необходимо посетить примерно полтора десятка различных органов и учреждений, в которых надлежит оформить от 14 до 26 разнообразных документов. Сбор и оформление этих документов подчас растягиваются на месяцы, а то и годы, и требуют по различным регионам от 10 до 20, а иногда и до 35 тыс рублей .
В России более 20 млн семей имеют садовые и огородные участки, 16,6 млн владельцев приусадебных хозяйств, а также около 600 тыс дачников. Многие из них в силу указанных причин не оформили это имущество в собственность, как того требует законодательство. По оценкам экспертов, таких условных «собственников», не оформивших свое имущество, в России насчитывается около 30 млн человек . За 8 лет из 12 млн собственников земельных долей только 3,5% (42 тыс человек) добились государственной регистрации своих земельных прав .
Правительству РФ предстояло успеть еще до сентября 2006 года ускорить внесение изменений в Федеральные законы «О государственном земельном кадастре» и «О землеустройстве» и обеспечить принятие нормативных правовых актов. Речь идет об установлении форм технического паспорта, технической инвентаризации объектов и декларации об объекте недвижимого имущества.
