Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и содержание права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и его защиты 11
1. Общая характеристика источников права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в современный период 11
2. Особенности правового режима земельного участка сельскохозяйственного назначения как объекта права собственности 25
3. Особенности субъектного состава права частной собственности на земель ные участки сельскохозяйственного назначения 42
4. Содержание права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения 51
5. Система и способы защиты права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения 70
Глава 2. Защита права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с помощью вещно-правовых способов защиты гражданских прав 91
1. Истребование земельных участков сельскохозяйственного назначения из чужого незаконного владения 91
2. Защита прав собственника земельного участка сельскохозяйственного на значения от нарушений, не связанных с лишением владения посредством негаторного иска ; 104
3. Признание права на земельный участок и земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения 116
Глава 3. Защита права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с помощью иных способов защиты гражданских прав 131
1. Способы защиты права частной собственности, связанные выделением земельных долей из состава общей собственности 131
2. Способы защиты права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, связанные с оспариванием ненормативных актов, решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц 150
Заключение 171
Библиографический список 179
- Общая характеристика источников права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в современный период
- Истребование земельных участков сельскохозяйственного назначения из чужого незаконного владения
- Способы защиты права частной собственности, связанные выделением земельных долей из состава общей собственности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Правовое регулирование отношений частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения вновь вернулось в современное российское законодательство. Однако за последнее десятилетие, как показала практика, проблем правового регулирования в указанной сфере общественных отношений меньше не стало. Сохраняются противоречия в правовом механизме регулирования как оборота земельных участков, так и защиты прав собственников земельных участков сельскохозяйствен-ного назначения.
Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения в большей части была проведена в девяностых годах прошлого столетия, но ее результаты оказались неоднозначными. С одной стороны, эти объекты гражданских прав перешли в частную собственность, с другой - осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения собственником сопровождалось значительными ограничениями. Фактически земельные участки перешли не к конкретным сельскохозяйственным товаропроизводителям, а к множеству лиц, проживающих в сельской местности. Это обстоятельство существенно затрудняет возможность определения юридической судьбы того или иного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Неопределенность правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена еще и тем, что эта сфера гражданских правоотношений в значительной мере регулировалась не законами, а посредством так называемого «указного права».
Процесс персонификации собственников земельных долей пока не завершен. Этому препятствует, в том числе, и введение субъектами Российской Федерации ограничения на минимальный допустимый размер вновь образуемого земельного участка из сельскохозяйственных земель. Институт права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения включает не только гражданско-правовые нормы и нормы федерального земельного законодательства, но и нормы, принятые субъектами Российской Федерации в развитие
4 федерального законодательства. Это обстоятельство предопределяет неоднородность содержания исследуемого института в различных субъектах Федерации.
Таким образом, осуществление и защита права частной собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время затруднены, что порождает значительное число судебных споров на практике.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование концептуальных характеристик права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, поиск наиболее эффективных гражданско-правовых способов защиты этого права, а также выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.
Исходя из намеченных целей, были поставлены следующие задачи:
проанализировать систему правовых норм, регулирующих отношения частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в современный период;
провести сравнительный анализ механизма правового регулирования отношений, связанных с осуществлением правомочий владения, пользования и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения, в том числе на примере Южного федерального округа;
проанализировать и систематизировать способы защиты права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения;
систематизировать комплекс проблем, связанных с применением вещно-правовых способов защиты права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения;
исследовать особенности виндикационного, негаторного исков, исков о признании права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения;
5 - проанализировать проблемы, связанные с применением иных способов
защиты права частной собственности на земельные участки сельскохозяйствен
ного назначения. >
Методологическая основа исследования. Диссертационное исследование базируется на положениях материалистической диалектики с использованием методов сравнительно-правового, системно-структурного, формальнологического, исторического анализа.
Теоретическая база исследования. В связи с тем, что в работе большое внимание уделено вещным правам на земельные участки сельскохозяйственного назначения, автором использовались труды дореволюционных ученых в области гражданского права, земельного права, истории государства и права - И.А. Ба-занова, М.Ф. Владимирского-Буданова, К.Д. Кавелина, Л.А. Кассо, А.А. Леонтьева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневича и других.
Теоретической основой работы явились также исследования ученых советского и современного периода в области гражданского права, истории и теории государства и права, земельного права, отраженные в трудах Г. А. Аксененка, С.С. Алексеева, В.К. Андреева, В.К. Бабаева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, Г.Е. Быстрова, А.П. Вершинина, В.В. Витрянского, Г.А. Гаджиева, Ю.И. Гревцова, В.П. Грибанова, Л.А. Грось, В.А. Дозорцева, И.А. Иконицкой, ;И.А. Исаева, В.П. Камышанского, А.В. Коновалова, А.В. Копылова, Л.В. Кузнецова, В.А. Лапача, У. Маттеи, М.Н. Марченко, С.Н. Медведева, В.А. Рыбакова, А.Я. Рыженкова, А.А. Серветника, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и др.
Значительно обогатили исследование труды, посвященные приватизации земель сельскохозяйственного назначения, следующих ученых: С.С. Акманова, М.Х. Вахаева, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, М.И. Козырь, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, К.Г.
Пандакова, И.Ф. Панкратова, В.В. Устюковой, А.Е. Черноморца, Г.В. Чубукова и др.
Полезным явилось обращение к дискуссиям по поводу совершенствования
и практики правоприменения гражданского и земельного законодательства сле-
дующих ученых: С.А. Боголюбова, Н.А. Сыродоева,
Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова, З.С. Беляевой и др.
Нормативная и эмпирическая база исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке норм Конституции РФ, гражданского и земельного законодательства.
Эмпирической базой исследования послужили материалы опубликованной и архивной судебной практики. Автором были проанализированы постановления Конституционного Суда РФ, постановления Пленума, решения и определения Верховного Суда РФ, постановления Пленума и постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, решения и постановления Ставропольского краевого суда, Арбитражного суда Ставропольского края, Ростовского областного суда, Зелен-чукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики, Адыге-Хабльского районного суда Карачаево-Черкесской Республики.
Объектом исследования выступает комплекс общественных отношений, связанных с осуществлением и защитой права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Предметом исследования явились правовые нормы, регулирующие право частной собственности на земельные уча'стки сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации и субъектах ЮФО, а также способы его защиты.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно является одним из первых системных, комплексных научных исследований проблем права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и его защиты в науке гражданского права, опирающегося на современное российское гражданское и земельное законодательство.
7 Результатом исследования избранной темы явились следующие основные
выводы и положения, выносимые на защиту.
Система норм, регулирующих право частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, представляет собой совокупность трех основных групп. Во-первых, это нормы Гражданского кодекса РФ, 1994 года, и иных федеральных законов, содержащих положения о праве собственности и способах его защиты. Вторая группа источников включает нормы специального законодательства, содержащиеся в Земельном кодексе РФ, 2001 года, в развитие которого могут приниматься и иные нормативные правовые акты земельного законодательства. Третью группу составляют нормы Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который является специальным нормативно-правовым актом как по отношению к гражданскому законодательству, так и по отношению к Земельному кодексу РФ, а также иные специальные нормативно-правовые акты РФ и ее субъектов, принимаемые в соответствии с федеральными законами.
Земельная доля по своей юридической природе представляет собой долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Наличие у обладателя земельной доли права требования на выдел своей земельной доли и ее обособление в качестве самостоятельного земельного участка не дает оснований квалифицировать право на земельную долю обязательственным.
В Федеральном законе от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» необоснованно уравняли правовой режим полевого земельного участка и приусадебного земельного участка как объектов права соб-ственности. Это приводит к коллизиям норм гражданского и семейного права с нормами земельного права. При разделе супругами совместно нажитого имущества это обстоятельство может приводить к ущемлению прав других членов семьи главы крестьянского хозяйства, не являющихся членами этого хозяйства.
Безвозмездная передача земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность религиозным организациям, обладающим ими на
8 праве постоянного (бессрочного) пользования противоречит основным принципам гражданского права. Это приводит к необоснованным преимуществам религиозных организаций перед основными сельскохозяйственными товаропроизводителями и противоречит ст. 14 Конституции РФ о том, что Российская Федерация является светским государством.
В настоящее время формирование новых земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения поставлено в зависимость от предельно допустимых минимальных размеров земельных участков, устанавливаемых субъектами РФ. Предлагается дополнить ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» императивной нормой, предоставляющей возможность реального выделения всей земельной доли без учета установленных законами субъектов РФ предельно допустимых минимальных размеров земельных участков. Это позволит реально гарантировать гражданам право на выделение в натуре предоставленного в ходе приватизации земельного пая из числа земель сельскохозяйственного назначения в полном объеме.
Выдел земельного участка следует считать произведенным с момента согласования местоположения участка. Это обусловлено тем, что проведение землеустроительных мероприятий в отношении выделяемого земельного участка требует значительного времени и существенных финансовых затрат. Кроме того, обладатель земельной доли при наличии факта согласования границ выделяемого земельного участка приобретал бы реальное право владения и пользования им, а также право на виндикацию у сельскохозяйственной организации, в пользовании которой такой участок находился.
Предлагается уточнить содержание п.п. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ, изложив его в следующей редакции: «использование земельного участка для устройства и ремонта дорог общего пользования». Э/го обусловлено тем, что установление публичного сервитута в указанной норме для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей противоречит гражданско-правовым признакам публичного сервитута как ограниченного вещного права, предоставляемого неограниченному кругу лиц.
9 Коммунальные, инженерные, электрические и другие линии и сети находятся,
как правило, в пользовании вполне определенных лиц, в пользу которых должен
устанавливаться частный, а не публичный сервитут.
Следует добавить в норму п. 7 ст. 18 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» положение о том, что при наличии спора между кооперативом и выходящим из его состава членом кооператива о местонахождении земельного участка, выделяемого последнему в счет паевого взноса, спор разрешается в суде. Это обусловлено тем, что ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» не предусматривается судебной защиты прав на определение местонахождения земельного участка, выделяемого в счет пая члену кооперативу, выходящему из него. Он содержит императивную норму, позволяющую определять местоположение такого участка только общему собранию либо правлению кооператива без учета мнения заявителя.
Необходимо изменить норму о кворуме общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, установленную в ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С этой целью ввести кворум общего собрания в 2/3 от общего числа дольщиков по аналогии с соответствующей нормой ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации». Это позволит защитить интересы большинства .сособственников при определении юридической судьбы выделяемого земельного участка.
При разрешении споров, связанных с оспариванием действий должностных лиц и сельскохозяйственных коммерческих организаций, следует исключить возможность вынесения судебных решений о выделении земельных долей, если такие решения суда невозможно будет исполнить в силу отсутствия соответствующих земельных участков.
Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения, выработанные в результате настоящего исследования, смогут найти свое применение в правотворческой деятельности при совершенствовании законодательства, регулирующего защиту права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также в процессе право-
10 применения. Отдельные теоретические положения и систематизированный эмпирический материал диссертации могут быть использованы для дальнейших научных исследований в данной области. Материалы диссертационного исследования могут представлять определенный интерес также для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Актуальные проблемы права собственности», «Земельное право».
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права юридического факультета Кубанского государственного аграрного университета. Основные теоретические выводы и положения работы, научно-практические рекомендации опубликованы в восьми научных работах, а также нашли отражение в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях в г. Ставрополе.
Структурно диссертация обусловлена темой исследования и состоит из введения; трех глав, объединяющих десять параграфов; заключения и библиографического списка использованной литературы.
Общая характеристика источников права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в современный период
В настоящем исследовании предпринята попытка осмысления права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, предназначенные для товарного производства сельскохозяйственной продукции. В этой связи необходимо изучение современного состояния законодательства, регламентирующего отношения собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с целью уяснения основных тенденций его дальнейшего реформирования и выявления коллизионных норм, влияющих на эффективность защиты рассматриваемого права.1
Создание нормативно-правовой базы в области регулирования общественных отношений, связанных с частной собственностью на земельные участки, на начальном этапе формирования рынка земель осуществлялось методом «указного права», вплоть до принятия Земельного кодекса РФ 2001 года.
Конституционно закреплено, что земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Она может находиться в частной, государственной и иных формах собственности (статья 9 Конституции РФ). Земельные участки сельскохозяйственного назначения традиционно рассматриваются как незаменимое средство производства в сельском хозяйстве2 и подлежат правовой охране независимо от принадлежности к государственной, муниципальной или частной формам собственности. Причем приоритет в использовании и особая охрана законодательно установлены для сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Исходя из их значимости, правовое регулирование использования таких участков значительно отличается от правового режима участков из состава иных категорий земель (к примеру, особые правила установлены для перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию).
Статья 71 Конституции РФ отнесла к ведению Российской Федерации гражданское правовое регулирование. Однако правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется не только на основе базовых норм гражданского права, но и в соответствии со специальным законодательством о земле. В то же время, статья 72 Конституции РФ отнесла вопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. В связи с этим можно выделить три основные группы нормативно-правовых актов, опреде ляющих правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Во-первых, это нормы ГК РФ и иных федеральных законов, содержащие положения о праве собственности и способах его защиты, регламентирующие общие правила совершения сделок, в том числе с земельными участками.
Во вторую группу источников следует включить нормы специального законодательства (назовем их особыми и особенными нормами) - Земельного кодек j са РФ, в развитие которого могут приниматься и иные нормативные правовые акты земельного законодательства. Следует отметить, что согласно ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Само понятие земельных отношений значительно шире предмета настоящего исследования, поскольку ими, согласно определению, данному в п. 1 ст. 3 ЗК РФ охватываются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные же отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.З ст. 3 ЗК РФ). Однако применительно к регулированию имущественных отношений, связанных с землями сельскохозяйственного назначения, ЗК РФ будет иметь лишь общий характер, поскольку большинство его норм характеризуются бланкетностью и отсылают к закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В третью группу логично включить ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который является специальным нормативно-правовым актом как по отношению к гражданскому законодательству, так и по отношению к Земельному кодексу. Думается, что в эту группу можно добавить иные специальные нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, принимаемые в соответствии с федеральным законодательством.
В связи с предложенной классификацией нормативно-правовых актов, регламентирующих право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, необходимо отдельно остановиться на проблеме применения общего (гражданского), особенного (земельного) и специального законодательства (законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения).1
До демонополизации права собственности на землю, введения принципа многообразия форм собственности на нее теоретические основы земельных имущественных отношений разрабатывались применительно к праву исключительной государственной собственности на них, при этом гражданско-правовое содержание этого института добросовестно выхолащивалось. Правда, в литературе предпринимались попытки обосновать существование особого рода имущественных земельных отношений.3 Тем не менее, доминирующей являлась точка зрения о недопустимости идентификации земельных и гражданских отношений. А.В. Карасе писал: «...Заранее обречены на неудачу всякие попытки объяснить право государственной собственности на землю, исходя из цивилистической триады правомочий собственника: владения, пользования и распоряжения». Он считал, что гражданско-правовые элементы в содержании права государственной собственности на землю вытеснены элементами государственно-правовыми и административно-правовыми4. «Справедливости ради», - отмечает Э.С. Навасардова, -«следует согласиться с тем, что Советское государство — собственник природных ресурсов — действительно не реализовывало всех правомочий собственника и, в первую очередь, правомочие распоряжения в смысле возможности отчуждать объекты собственности, так как оно было единым и единственным их собственником, и никакого другого права собственности возникать просто не мог ло».1 )
Однако, с введением права собственности и иных имущественных прав на земельные участки, такая проблема стала насущной. Она вызвала значительную полемику в научных кругах.2
Действующий Земельный кодекс РФ ввел новеллу о приоритете регулирования имущественных земельных отношений в соответствии со специальным законодательством.
Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ, к отношениям, регулируемым гражданским законодательством, относятся: правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В то же время п.З названной статьи предусмотрел, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. В этот перечень не включены земельные имущественные отношения, составной частью которых являются имущественные отношения, возникающие по поводу земель сельскохозяйственного назначения. Можно считать, что приоритет норм земельного права над нормами гражданского права установлен ст. 129 ГК, правда, в ней речь идет об обороте земель.
Истребование земельных участков сельскохозяйственного назначения из чужого незаконного владения
Вещно-правовые способы защиты гражданских прав, отражены в гражданском законодательстве как в статье 12 ГК РФ, определяющей некоторые способы защиты гражданских прав, так и в главе 20 ГК РФ, нормы которой прямо регламентируют защиту права собственности и иных вещных прав.
Как отмечает А.Н. Латыев, одной из характерных черт вещных прав, закрепленных в ст. 216 ГК РФ, является возможность их защиты с помощью особых, вещно-правовых исков.1 Традиционно, к вещно-правовым способам защиты в цивилистике принято относить виндикационный и негаторный иски, а также иски о признании права собственности.
Упомянутая глава 20 ГК РФ предполагает защиту права собственности путем истребования имущества из чужого незаконного владения, которое реализуется при помощи виндикационного иска. Однако это не означает, что защита права собственности может производиться только посредством виндикации, поскольку она может осуществляться различными гражданско-правовыми способами, не закрепленными в главе 20 ГК РФ.
Статья 301 ГК РФ закрепляет, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Этот способ защиты вещного права представляет собой разновидность такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Он направлен на ликвидацию 4 последствий правонарушения и применим лишь тогда, когда восстановление права возможно в натуре. Приведенная норма сохраняет понимание виндикации как иска невладею-щего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения. Истец по данному делу должен доказать, что имущество принадлежит ему на праве собственности.2
У ответчика же должны отсутствовать законные основания для владения имуществом (владелец сам присвоил его в нарушение закона, приобрел у лица, не управомоченного на его отчуждение), либо такие основания должны быть порочными (например, приобретение имущества по оспоримой недействительной сделке).3 Предварительно оспаривать в судебном порядке основания передачи имущества новому владельцу собственник не обязан. Он должен доказать лишь то, что на момент предъявления иска является действительным собственником имущества (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой пра ва собственности и других вещных прав"). В связи с этим следует несколько не согласиться с позицией Высшего Ар-битражного суда РФ, высказанной в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"4 из которой следует, что при доказывании титула собственника, если таковой основан на ничтожной сделке или акте государственного органа либо органа муниципального само управления, противоречащем законодательству, арбитражный суд вправе дать оценку такой сделке или соответственно не применять акт указанного органа не зависимо от того, предъявлялись ли требования о признании сделки или акта недействительными. Если истец приобрел.право собственности на основании ничтожной сделки или акта органа, не соответствующих требованиям законодательства, у него не имеется правовых оснований для истребования имущества (п. 21).
Так, право собственности на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки сельскохозяйственного назначения подлежат обязательной государственной регистрации, что подразумевает под собою юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает проведение правовой экспертизы представленных документов, необходимых для государственной регистрации. В случае положительной правовой экспертизы возможна и государственная регистрация права на недвижимость, что предполагает возникновение права на недвижимость признанного государством. Следовательно, признание недействительным юридического акта, послужившим основанием для возникновения права, должно повлечь прекращение существующего имущественного права и только затем - истребование из. чужого незаконного владения, т.е. вин-дикацию.
Еще одна позиция Пленума ВАС РФ, касающаяся виндикации, состоит в том, что иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение (п. 23 названного ранее постановления).
Однако вопрос о законности владения имеет достаточно противоречивое толкование в гражданско-правовой литературе. Как отмечает А.Н. Латыев, сложнее определить, является ли законным владельцем лицо, отказывающееся возвратить имущество собственнику по прекращении договора.1 Так, он признает, что законность или незаконность владения должна обсуждаться исключительно на момент приобретения имущества, а прекращение договора на него повлиять не может. Кроме того, учитывая такую характеристику права, как его системность, можно привести следующее соображение: логично предположить, что законный владелец в смысле ст. 301 ГК РФ есть также и то лицо, которое владеет имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором, в силу чего, согласно ст. 305 ГК, само может предъявлять виндикационные иски. Предположим, что арендатор, не возвращающий имущество арендодателю, утратил статус законного владельца, а вместе с тем и право на абсолютную защиту своего владения. Субъект оказывается беззащитным не только перед собственником, но и перед третьими лицами, а это уже может оказаться невыгодным и для самого собственника, ведь ему, очевидно, легче истребовать имущество от известного ему арендатора, чем от владельца, отнявшего имущество у арендатора, которого, быть может, придется еще и разыскивать. Единожды приобретенное, владение сохраняет все свои вещно-правовые качества, в том числе и его законность, в течение всего времени своего существования, т.е. до совершения имеющего вещно-правовое значение юридического факта, под которым в первую очередь подразумевается возврат имущества собственнику, его передача.2
Думается, что данная позиция заслуживает оправданной критики, поскольку законность владения земельными участками сельскохозяйственного назначения, как объекта недвижимого имущества, должно подтверждаться надлежащим образом, т.е. титул владения должен быть зарегистрирован в органе юстиции, производящем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому владение земельными участками сельскохозяйственного назначения, при истечении срока договора аренды не может считаться законным и в таком случае собственник вправе предъявить к бывшему арендатору виндикационные требования.
Способы защиты права частной собственности, связанные выделением земельных долей из состава общей собственности
В настоящее время наиболее актуальными вопросом правового регулирования права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения является регулирование отношений с земельными долями. Как отмечалась ранее, частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения в большей степени представлена «раздробленностью», т.е. множественностью субъектов. В таких условиях актуализируется проблема выдела земельных участков из состава общей собственности.
Основные способы защиты гражданских прав, как известно, закреплены перечне статьи 12 ГК РФ (который не является исчерпывающим). В числе иных способов защиты прав, статья 12 ГК РФ называет прекращение или изменение правоотношения. Такой способ защиты, по нашему мнению, не относится к случаям, перечисленным в статьях 407-419 ГК РФ, поскольку прекращение обязательств указанными нормами осуществляется в договорном порядке. То же самое касается и изменения правоотношений в договорном порядке. Думается, что если способы защиты применятся при оспаривании прав, то прекращение или изменение правоотношения, как способ защиты применяется как правило, в судебном порядке. Подобной позиции придерживаются и авторы комментария к Гражданскому кодексу РФ под редакцией О.Н. Садикова.1
В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что при выделении земельной доли (или земельных долей) из состава общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения в судебном порядке, есть не что иное как применение в правоприменительной практике способа защиты, предусмотрен-ного в соответствии со ст. 12 ГК РФ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Как отмечалось ранее, процедура выдела земельных участков в счет земельных долей предусмотрена ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 13 Закона). Местоположение выделяемого земельного участка в счет земельных долей определяется либо общим собранием участников долевой собственности, либо, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Однако необходимо оговориться, что общее собрание, правомочное ре шать и указанные вопросы, в силу п. 1.1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельско хозяйственного назначения», считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процен тами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение же считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собст венности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и вла деющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собст венности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. 133 Таким образом, при минимальной явке в 20 процентов сособственников, может сложиться такая ситуация, что решение, влияющее на дальнейшую юридическую судьбу участка, будет принято 10 процентами сособственников, что не может являться справедливым. В таком случае, по нашему мнению, необходимо законодательное изменение кворума общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок, который целесообразно ввести по аналогии с установленным в 2/3 от общего числа, как это нормативно закреплено в ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
Следует отметить, что судами не всегда применяются нормы законодательства субъектов РФ, устанавливающих минимальные размеры выделяемых земельных участков. Так, к примеру, решением Петровского районного суда от 11.02.2004г. (Дело № 2-54/04г.) были удовлетворены исковые требования Колесникова Г.Н. и др. собственников земельных долей (всего 43 собственника) к СПК (колхоз) «Победа» Петровского района для определения местоположения принадлежащих им на праве собственности 43 земельных долей одним земельным массивом на полях конкретного производственного участка СПК, для передачи этого земельного участка в аренду КХ «Ирина». Площадь земельного участка, местоположение которого было определено была менее 300 га. Думается, что приведенное решение противоречит нормам Закона СК «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае», установившим, что размер вновь формируемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения должен составлять 300 га (за исключением случаев, определенных законом). Если в течение 30 дней на названное извещение не поступит возражений, местоположение земельного участка считается согласованным и в дальнейшем, субъект права собственности проводит землеустроительные работы и инициирует постановку на кадастровый учет вновь создаваемого земельного участка. Следует оговориться, что к такому вновь формируемому земельному участку 134 будут предъявляться требования о минимальных размерах земельных участков из земель, установленные законами субъектов РФ. Однако, в случае возникновении конфликта при определении местополо жения выделяемого земельного участка, подобный спор может быть разрешен при использовании нормативно установленных согласительных процедур или будет разрешаться в суде. К примеру, в Ставропольском крае порядок проведения согласительных процедур между участниками долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка определен Законом СК «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» (ст. 28.3). Однако нормы этой статьи, по всей видимости, останутся декларативными и не действующими по следующим причинам.
Обращение для разрешения спора в согласительную комиссию является правом, а не обязанностью субъекта долевой собственности, а при возникновении спора о местоположении вновь формируемого земельного участка, стороны уже не достигли компромисса при разрешении такого вопроса и необходимо его разрешение с помощью судебной власти.
Кроме того, подобная комиссия должна создаваться органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, либо согласительной комиссией, создаваемой спорящими участниками долевой собственности на паритетных началах. Последний вариант, при наличии спора, также не приведет к его разрешению и непонятна основа функционирования такой комиссии.
Другие нормы, которые регулируют рассмотрение спора, предполагают его рассмотрение в течение 10 календарных дней с составлением протокола. В случае составления протокола о достижении согласованного решения о местоположении выделяемого в счет земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, таковой является подтверждением отсутствия спора о местоположении выделяемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
