Содержание к диссертации
Введение
Глава I. К истории становления и развития правового регулирования ипотечных отношений 17
1.1. Возникновение и становление правового механизма ипотеки земельных участков в Древней Греции, Риме и некоторых странах средневековой Европы 17
1.2. Специфика возникновения и развития правового регулирования ипотеки земельных участков в Российском государстве 37
Глава II. Основные правовые особенности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 50
II. 1. Соотношение частноправовых и публично-правовых интересов при формировании законодательства в сфере ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 50
II.2. Проблемы определения предмета ипотеки в современном законодательстве 61
II.3. Акцессорность российской ипотеки 75
Глава III. Договор, залог доли в праве собственности и государственная регистрация ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 90
III.1. Правовое регулирование договора ипотеки 90
III.2. Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 114
III.3. Правовое регулирование государственной регистрации ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 123
Заключение 133
Библиографический список 146
- Специфика возникновения и развития правового регулирования ипотеки земельных участков в Российском государстве
- Соотношение частноправовых и публично-правовых интересов при формировании законодательства в сфере ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Проблемы определения предмета ипотеки в современном законодательстве
- Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуальность исследования. Развитие сельскохозяйственного сектора является одним из приоритетных направлений российской экономики. Тем более в условиях постглобального экономического кризиса этот вопрос в России приобретает все большую значимость.
При этом институт ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения занимает одно из центральных мест в системе функционирования и развития сельскохозяйственного сектора, так как залог земель рассматриваемой категории является одним из наиболее эффективных средств обеспечения обязательств и должен способствовать привлечению инвестиций в сферу сельского хозяйства, опосредуя ее развитие. Поэтому разработке эффективного законодательства в области ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения следует уделить должное внимание.
В условиях рыночной экономики повышение эффективности использования, увеличение производственного и социального потенциала земель сельскохозяйственного назначения напрямую связаны с эффективностью инвестирования данной сферы, которая, в свою очередь, зависит от обеспечения прав кредиторов-залогодержателей в области возврата инвестиций. Следовательно, четко отлаженный, прозрачный, неотягощенный и быстро функционирующий правовой механизм, обеспечивающий возврат инвестиций в сельскохозяйственной сфере, будет удовлетворять не только интересы кредитора, но и интересы заемщика (сельхозтоваропроизводителя), что соответствует рыночному способу хозяйствования, основанному на взаимообусловленности интересов сторон.
Обоснование данного вывода можно подкрепить идеями, изложенными в постановлении Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»1, которые направлены на уменьшение рисков кредиторов-залогодержателей в инвестиционной сфере путем повышения эффективности залога как средства обеспечения обязательства.
1 Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» от 17.02.2011 № 10 // Вестник ВАС РФ. № 4. 2011.
Вместе с тем современная практика указывает на необходимость дальнейшего усовершенствования правового регулирования ипотечных отношений, предметом которых являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Существует необходимость повышения уровня логичности, эффективности и системности действующего законодательства рассматриваемой сферы.
Так, можно выделить следующие недостатки современного российского права, регулирующего ипотечные отношения, возникающие по поводу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
имеется проблема соотношения частноправовых и публично-правовых норм, регулирующих ипотечные отношения;
требует более четкого легального определения предмет ипотеки;
строгая акцессорность ипотечных отношений уменьшает ликвидность закладной (вследствие аннулирования закладной по причине признания недействительным основного и обеспечительного договора), что не соответствует потребностям практики;
в должной степени не проработано законодательство, регулирующее заключение договора ипотеки, определение его предмета;
5) необоснованным является отказ от предоставления собствен
никам земельных долей на земельные участки сельскохозяйственно
го назначения прав на передачу их в залог третьим лицам, без выде
ления в натуре в самостоятельный земельный участок;
6) нелогичными являются и некоторые нормы, регулирующие
государственную регистрацию ипотеки (как сделки, так и обреме
нения).
Необходимость реформирования ипотечного законодательства указывается также и Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации1, одобренной 07 октября 2009 года решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, а также про-
1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. №11.
ектом изменений в разделы І, II, III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации от 17 ноября 2010 года № Б/Н1. Концепция и изменения в ГК РФ предусматривают реформирование правового регулирования ипотечных отношений, его принципов, на которых долгое время базировалось понимание рассматриваемого института в российском праве.
При этом взятый курс реформирования нуждается в правовой адаптации, правильность некоторых его направлений вызывает сомнение и требует обсуждения.
Степень научной разработанности темы. Настоящая тема, несмотря на ее значимость, не нашла широкого распространения.
Можно выделить несколько авторов, посвятивших свои работы изучению проблем правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Это М.М. Барашян, Г.Е. Быстров, P.P. Гимолев, А.В. Ильин, Л.П. Фомин и некоторые другие.
Вместе с тем проблемы правового регулирования залога земельных участков довольно подробно исследуются в работах В.М. Бу-дилова, РН. Викторова, Е.Н. Власова, С.Н. Герасина, P.P. Гимолева, Ю. Головиной, С.Н. Дудкина, Л. Зайковой, А.В. Ильина, А.А. Киселева, Н.В. Кравца, Е.А. Лешина, А.А. Маковской, В.М. Наумова, Л.А. Новоселовой, М. Орловой, О.П. Плешанова, А.А. Роньжина, СВ. Семченковой, А.В. Черных, Л.П. Фоминой, З.И. Цыбуленко, Е.Ю. Ширинской и др.
Несмотря на разработанность проблематики в области залога земельных участков, проблемы, существующие в области залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в достаточной степени не изучены, на что указывает потребность существующей практики и сравнительный анализ эффективности российского и зарубежного законодательства, регулирующего рассматриваемую сферу исследования.
Работа базируется на анализе российского законодательства, для сопоставления привлекается римское частное право, а также законодательства некоторых стран континентальной правовой системы.
1 Проект изменений в разделы I, II, III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] от 17 ноября 2010 года № Б/Н // Доступ из сети интернет .
Объект исследования. Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Предмет исследования. Предметом исследования является теоретическое (доктринальное) понимание института ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения в его историческом формировании и развитии, а также современная российская и зарубежная нормативно-правовая база и практика ее применения.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ теоретических (в том числе исторических) и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений, возникающих по поводу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также выработка предложений по совершенствованию современного ипотечного законодательства в направлении развития его эффективности.
Для достижения цели исследования в диссертации ставятся следующие задачи:
Изучить отдельные аспекты истории возникновения, становления и развития ипотеки в Древней Греции и Риме, некоторых странах средневековой Европы, а также России. На основе проведенного исследования предложить к использованию в дальнейшем развитии ипотечного права России опыт тех или иных зарубежных государств. Сформировать выводы относительно понимания этапов развития правового регулирования ипотеки земель.
Исследовать и предложить модель эффективного соотношения частноправовых и публичноправовых норм при регулировании ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Проанализировать проблемы понимания и правового определения предмета ипотеки, в том числе предмета ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Изучить проблемы акцессорности российской ипотеки. Сформулировать предложения по совершенствованию существующего российского законодательства, регулирующего вопросы акцессорности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Обозначить проблемы правового регулирования договора ипотеки и сформулировать предложения по их устранению.
Выявить проблемы обособленного правового регулирования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимости, расположенных на них, предложить пути устранения данных проблем.
Проанализировать современное российское законодательство в сфере государственной регистрации ипотеки и ипотечных сделок, выявить некоторые недостатки указанной процедуры, предложить пути их решения.
Определить проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и предложить пути их решения.
Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования являются общенаучные методы, в том числе диалектический метод познания и вытекающие из него частно научные методы: системно-структурный, историко-правовой, сравнительно-правовой анализ, технико-юридический, лингвистический. Их применение позволило на основании анализа истории возникновения и преобразования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, а также сопоставления существующего законодательства, регулирующего рассматриваемую сферу, выявить круг взаимосвязанных проблем в изучаемой области и предложить пути их решения.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права: С.С. Акмано-ва, Н.П. Асланян, И.А. Базанова, М.И. Брагинского, А.А. Башма-кова, З.С. Беляевой, В.В. Витрянского, Л.И. Воловой, В.В. Галова, P.P. Гимолева, СБ. Глушаченко, И.Д. Григоровой, А.В. Дмитриева, Л. Зайкова, А.С. Звоницкого, С.А. Зинченко, И.А. Иконицкой, А.Д. Корецкого, Л.А. Кассо, Н.И. Краснова, О.Э. Ломидзе, В.А. Ла-пача, З.П. Лукиной, А.А. Лукьянцева, М. Любимцева, Д.И. Мейера, П.П. Мигулина, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Пух-ты, А.А. Роньжина, К.В. Смирнова, М.А. Соловьева, Е.А. Суханова, В.М. Чибинева, Л.П. Фомина, Г.Ф. Шершеневича, Е.Ю. Ширинской, Л.В. Щенниковой и др.
В работе исследованы труды, посвященные проблемам залога земель: В.М. Будилова, Р.Н. Викторова, Е.Н. Власова, С.Н. Ге-расина, P.P. Гимолева, Ю. Головиной, С.Н. Дудкина, Л. Зайковой, А.В. Ильина, А.А. Киселева, Н.В. Кравеца, Е.А. Лешина, А.А. Маковской, В.М. Наумова, Л.А. Новоселовой, М. Орловой, О.П. Плешано-ва, А.А. Роньжина, СВ. Семченковой, А.В. Черных, Л.П. Фоминой, 3. Цыбуленко, Е.Ю. Ширинской и др.
Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней исследованы и сопоставлены особенности истории становления и развития института ипотеки в Древней Греции и Риме, средневековой Европе, а также Российском государстве. Выявлены и раскрыты природа, функции, назначение предмета и договора ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, обоснована необходимость ослабления акцессорности ипотеки в современном российском законодательстве, решены существующие проблемы залога доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также проблемы государственной регистрации ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Автором делаются предложения по совершенствованию современного российского законодательства в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, направленного на повышение эффективности аграрного сектора экономики.
Основные положения, выносимые на защиту
1. История становления ипотечных отношений в России в первую очередь была нацелена на развитие обеспечительной функции ипотеки, при этом ее инвестиционная функция в отличие от развития германских закладных листов, которые формировались как безакцессорные ценные бумаги в отрыве от основного обязательства, уходила на второй план.
В современной российской практике имеется потребность в увеличении финансовых свойств ипотеки. Целесообразно использовать германский опыт, отразив в действующем российском законодательстве, помимо обеспечительной, инвестиционную функцию закладной, придав ей соответствующие свойства.
2. Предлагается новый подход в определении предмета ипотеки,
согласно которому предметом ипотеки будет исключительно недви
жимая вещь, а не права на нее.
Ипотека по своей правовой природе (предмету, способу обеспечения, порядку обращения взыскания, ликвидности и пр.) отличается от других залоговых прав, таких как залог права хозяйственного ведения, залог доли в праве собственности, залог арендных прав. Включение их в понятие ипотеки порождает проблемы, связанные с его диссимиляцией, размыванием границ регулирования, усложнением правового функционирования.
В связи с этим возникает необходимость обособленного от ипотеки правового регулирования посредством выделения их из ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и закрепления в ГК РФ.
Современные общественные отношения выражают потребность во введении института оборотной ипотеки (безакцессорной), которая повысит ликвидность закладных, даст возможность добросовестному приобретателю закладной защитить себя от возражений личного характера, возникших из основного обязательства, а также устраниться от обязанности доказывать наличие и действительность существующих обязательств, обеспеченных ипотекой, и их размера (суммы долга).
Попытки российского законодателя в последнее время придать независимый статус закладной, закрепленные в ч. 2 п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на практике не работают, закладная по-прежнему продолжает быть акцессорной по отношению к основному обязательству и договору ипотеки, несмотря на легальную возможность ее существования при прекращении действия указанных договоров.
Прослеживается зависимость (акцессорность) не только ипотечного обязательства от основного, но также и основного от ипотечного, т.е. договор обеспечения может влиять на дальнейшее существование основного договора.
После обращения взыскания на предмет залога, стоимость которого перекрывает или равна сумме долга, основной договор, в обеспечение которого установлена ипотека, должен прекращаться с момента обращения на него взыскания.
Если стоимость долга превышает стоимость залога, договор сохраняет силу в оставшейся части без какого-либо обеспечения.
Прекращение договора в указанных случаях устраняет сложности правоприменительной практики, когда невозможность или длительность реализации имущества, на которое обращено взыскание, вызывает судебные споры, связанные с оплатой неустойки, процентов по кредиту, пени.
6. Проблемы правового положения земельных участков, в том
числе из земель сельскохозяйственного назначения, а также долей в
праве собственности на них, возникают и по причинам неразрешен-
ности принципиальных теоретических и законодательных вопросов,
связанных с разграничением гражданского и земельного законода
тельства.
Предлагается в качестве критерия в случае несоответствия земельного и гражданского законодательства принимать во внимание следующее положение: нормы земельного права подлежат применению при условии ограничения свободы субъектов частного права. Земельное право, являясь публичным правом, должно выступать в роли сдерживающего механизма гражданского права, устанавливая пределы его действия.
Гражданское право, выражающее частноправовые интересы общества, должно функционировать таким образом, чтобы, используя механизмы рыночной экономики, заставить работать частный сектор максимально плодотворно, а земельное право должно лишь сдерживать эгоизм частных лиц и следить за сохранностью земель.
7. Предлагается закрепить в Федеральном законе «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» положение о невозможности залога зе
мельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и
зданий, строений, сооружений, расположенных на них, отдельно
друг от друга.
Изменений требует ч. 4 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части устранения положений, дающих возможность отдельно закладывать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и здания, строения, сооружения, расположенные на них.
С этой целью следует преодолеть существующий разрыв между правовым статусом земельного участка (из земель сельскохозяйственного назначения) и объектами недвижимости, расположенными на нем, путем признания их элементами единого имущественного
комплекса, образующего сложную вещь, состоящую из неотделимых недвижимых вещей.
8. Предлагается в случае нахождения земельного участка из зе
мель сельскохозяйственного назначения и строения на нем в собс
твенности различных лиц закрепить в законодательстве институт
принудительного выкупа собственником земельного участка из зе
мель сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооруже
ний, которые находятся на данном участке на праве собственности
у иных лиц, если иное не будет достигнуто их соглашением. Дан
ное обстоятельство позволит привести земельный участок и здание,
строение, сооружение, находящиеся на нем, в статус единой вещи,
что в свою очередь будет способствовать более эффективному ис
пользованию земельных участков данного назначения.
В продолжение вышеизложенного, считаем невозможным применять в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения положения Концепции развития гражданского законодательства, а именно пп. 3.6.3, предусматривающий наделение правом пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения собственника находящейся на нем недвижимости, так как это не соответствует природе и особенностям использования земельных участков указанного назначения.
9. Положения действующего законодательства о том, что договор
ипотеки приобретает юридическую силу с момента его государс
твенной регистрации, нуждаются в совершенствовании.
Предлагается закрепить в законодательстве иной подход относительно данного положения, суть которого состоит в том, что договор должен считаться заключенным (приобретать юридическую силу) по части элементов, регулируемых обязательственным правом - с момента заключения соглашения, а в части элементов, регулируемых вещным правом (установление обременения, право следования, преимущественное перед третьими лицами удовлетворение требований) - только с момента государственной регистрации.
Данная проблема рассматривалась в Концепции, но предлагаемого нами решения она не содержит.
10. В связи с установлением положений, согласно которым за
лог арендных прав не относится к предмету ипотеки, полагаем, что
данный залог не входит в число прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, которые в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 подлежат государственной регистрации. Установление обязательной государственной регистрации залога арендных прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, как того требует ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», не должно производиться, так как является нелогичным и нецелесообразным. Залог арендных прав - это сделка по обращению правом аренды (обязательственным правом), которая обременяет обязательственные права арендатора и не дает залогодержателю никаких прав на вещь, а предоставляет лишь право (в случае наступления определенных юридических фактов) получить удовлетворение своих требований от продажи (уступки) этих арендных прав.
11. Доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения являются разновидностью товарного блага, которое может и должно находиться в гражданском обороте. Поэтому необходимо разрешить собственникам земельных долей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения закладывать свои права на доли в праве собственности без выделения земельного участка в счет доли.
Считаем нелогичным запрет собственникам земельных долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения отдавать в залог указанные права третьим лицам, так как это тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.
При этом необходимо предусмотреть, что доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, передаваемая в залог третьим лицам, должна быть привязана к местности, т.е. ее границы должны быть определены в порядке, предусмотренном ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель
1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
сельскохозяйственного назначения». Данное положение позволит залогодержателю оценить рыночную стоимость доли, учитывая ее расположение, преодолев случаи, когда доля в праве при обращении на нее взыскания выделяется в натуре в невыгодном месте, что значительно снижает ее стоимость.
Теоретическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в проведении исторического анализа развития российского ипотечного права в сравнении с римским, исследовании ипотечного права некоторых стран средневековой Европы, выявлении специфических черт развития ипотечного права России. В работе представлены выводы автора относительно понимания, развития, реформирования наиболее важных институтов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Проанализировано российское законодательство, регулирующее ипотеку земельных участков, и выделен ряд его недостатков, предложены пути их устранения, обоснована актуальность некоторых положений Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, а также высказано несогласие с положениями Концепции, которые, на наш взгляд, являются нелогичными применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения. В работе имеются предложения по изменению доктри-нальных положений российского права в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость исследования. Полученные автором в результате научного исследования выводы и предложения могут быть использованы для дальнейшего изучения проблемы ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а практические рекомендации по внесению изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ, ГК РФ могут послужить основой для совершенствования российского законодательства в рассматриваемой сфере общественных отношений. Рекомендации, предложенные в диссертационном исследовании, помогут сформировать новые взгляды на Концепцию развития российского гражданского законодательства в рассматриваемой области.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования обсуждены на кафедре гражданского и предпринимательского
права Северо-Кавказской академии государственной службы. Некоторые результаты исследования нашли свое применение при разработке автором программ лекционных и семинарских занятий в Адыгейском филиале Северо-Кавказской академии государственной службы.
По теме диссертации опубликовано пять работ общим объемом 1,8 печатных листа. Исследование прошло апробацию в выступлениях и дискуссиях на научных конференциях.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения. К работе прилагается библиографический список.
Специфика возникновения и развития правового регулирования ипотеки земельных участков в Российском государстве
В отличие от истории становления и развития института ипотеки в Древнем Риме и средневековой Европе история развития ипотечного права в России имела иной путь формирования.
Интерес вызывает то, что развитие и становление ипотечного права в Российском государстве происходило не от фидуции к ипотеке, а наоборот, от ипотеки к фидуции, т.е. от более совершенных обеспечительных институтов к менее совершенным. Однако в связи с тем, что предложенная конструкция ипотечного обеспечения обязательства не соответствовала уровню развития экономических отношений того периода, она была вытеснена более простыми формами обеспечения.
В России усматривались элементы параллельного развития различных исторических форм ипотеки и определенные, специфические ее проявления, присущие только истории российского права, что подчеркивает необходимость досконального изучения национальных, историко-специфических черт рассматриваемого института для объяснения формирования некоторых ее современных проявлений.
Неравномерное территориальное развитие экономики российского общества способствовало тому, что в различных районах Древней Руси залог земель развивался неодинаково. Находили широкое распространение в Древней Руси такие виды обеспечения обязательства, как «закладничество» или «закупщичество», которые предполагали использование в качестве обеспечения не недвижимую вещь, а личность должника. Популярность данного вида залога объяснялась его простотой и соответствием уровню развития общественных отношений того периода. долгосрочных средств под невысокую процентную ставку для развития приоритетных отраслей народного хозяйства; создание правовых условий для развития рационального рефинансирования на рынке капитала; - защита интересов владельцев закладных листов и получателей ипотечных кредитов. Основными должниками того времени являлись крестьяне, которые не имели достаточно имущества, необходимого для обеспечения обязательства. Имущество, которым они обладали, в основном обслуживало их жизнедеятельность и мало подходило для обеспечения обязательства, тем более что меновой оборот принадлежащих крестьянам вещей не был развит. На этом фоне более эффективным средством обеспечения обязательства являлась личность должника. Обеспечение добивалось путем понуждения должника к уплате посредством репрессивных мер, направленных к его личности1.
Довольно высокая степень обеспеченности прав кредитора таким видом залога, как «закладничество» устраивало инвесторов , так как соответствовало уровню развития общественных отношений того времени, в свою очередь не давая набрать обороты развитию залогового права.
Вместе с тем наряду с «закладничеством» в российском праве существовал иной вид обеспечения, который был довольно прогрессивным для того времени. Так, в Псковской судной грамоте закреплялся залог грамот, которые являлись актами о владении землей. В ст. 29 Псковской судной грамоты было закреплено следующее: «А который человекъ кому закладъ положить въ чемъ, грамоты или иное што... »2.
Говоря о Псковской судной грамоте, следует отметить, что данный нормативный акт содержал.в себе 10 статей, посвященных древнерусскому залогу. Указанные статьи свидетельствуют о значительной прогрессивности ранних этапов развития российского залога в отличие от римского. Так, в Псковской судной грамоте закреплялось положение о возможности передачи в залог грамот, удостоверяющих право на землю. При этом передача указанного документа выражала передачу абстрактного права на соответствующий земельный участок. Псковская судная грамота не требовала и передачи заложенного имущества во владение кредитора, что в значительной степени отличает ее от римской fiducia. Находятся в рассматриваемом документе и зачатки правовых моделей защиты прав кредитора, которые выражались в том, что залогодатель должен был объявить кредитору о всех ипотеках, которыми были обременены вещи, передаваемые в залог. В случае невыполнения этой обязанности залогодатель признавался мошенником.
При изучении развития института ипотеки российского права с момента возникновения до XVII в. следует обратиться к трудам ученых Д.И. Мейера, Л.А. Кассо, В.А. Удинцева, А.В. Черных.
Так, например, Д.И. Мейер в своем труде «Древнее русское право залога» указывал, что «залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом»1. Ученый считал, что залоговая сделка в российском государстве до начала XVIII в. подразумевала передачу закладываемой вещи в залог кредитору. Свою позицию он обосновывал тем, что «малоразвитое правосознание могло представить обеспечение прав требования на имущество лишь в виде возможного при определенных обстоятельствах исполнения временной продажи заложенного имущества в зачет этого требования ... передача права владения встречается в подавляющем большинстве закладных, которыми мы располагаем ... во всех почти закладных описывается закладываемое имущество и оговаривается очистка от купчих и других закладных» .
Соотношение частноправовых и публично-правовых интересов при формировании законодательства в сфере ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Согласно Конституции РФ, земля является природным ресурсом, который используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В связи с этим, помимо гражданско-правовых свойств недвижимой вещи, земля имеет еще и публичную составляющую, выраженную в наличии общественных интересов. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения имеет специфический, двоякий правовой статус, поэтому его регулирование находится в конфликте частноправовых и общественных, публичных интересов.
Грамотно построенный баланс частного и публичного права — первоочередная задача законодателя, которая позволит обеспечить интересы сторон и направить развитие рассматриваемого правового института в правильном направлении. Представляется, что в настоящее время современное российское право еще имеет пережитки административно-командной экономики, наблюдающиеся в некоторых его институтах, регулирующих оборот земель сельскохозяйственного назначения и опосредующих неконструктивное вмешательство государства в некоторые частноправовые, рыночные отношения (что будет показано при дальнейшем исследовании). Вместе с тем позиция законодателя по усилению государственного вмешательства в оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения находит свои аргументы, которые обосновываются особой значимостью указанных земель для российского общества. Конфронтация частных и публичных интересов отражается и в нормах права, определяя противоречивость некоторых положений частного и публичного права. В законодательстве столкновение публичного и частного права выражается, как правило, в коллизии земельных и гражданских норм права. Как следует из ч. 1 ст. 1 ЗК РФ «при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли»1. В доктрине российского права высказываются противоположенные точки зрения относительно соотношения частных и публично-правовых начал при регулировании отношений, возникающих по поводу земель сельскохозяйственного назначения. Точкой преткновения является спор о первичности земельного либо гражданского права при регулировании общественных отношений, предметом которых является земля. Согласно точке зрения одних ученых, преимущество при регулировании отношений, предметом которых является земля, должно уделяться земельной отрасли права и соответственно земельному законодательству. Данные взгляды базируются на следующих позициях: 1. Право собственности должно осуществляться в пределах установленного правопорядка, обеспечивающего публичные интересы. Поэтому необходимо закрепление первичности публичного и производности частного права при регулировании земельных отношений; 2. Первичность земельного права перед гражданским при регулировании земельных отношений выражается особой социальной, экономической и природной значимостью земли, что свидетельствует о необходимости применения публичных элементов при указанном регулировании; 3. История становления права собственности формируется от вседозволенности полномочий собственника к их ограничению, что дает основание утверждать, что современная собственность должна в первую очередь регулироваться не частным, а публичным правом. Венгерский юрист Эрши указывал, что развитие права собственности можно характеризовать как «движение от принципа неограниченной свободы к принципу ограниченной природы права собственности»1. 4. Земельное право имеет более специальный характер по отношению к гражданскому, поэтому ему должно отдаваться предпочтение. Так, Ю.Г. Жариков утверждает, что «при коллизии норм гражданского и земельного права преимущество должно оставаться за земельным»2. Развивая рассматриваемую точку зрения, приведем мнение Н.И. Красновой, которая указывала на то, что «гражданское право исходит из автономии воли субъекта права, недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности имущества принадлежащего субъекту права, свободы распоряжения имуществом вплоть до его порчи или уничтожения и т.д.»3, тогда как приоритетность земельного права подтверждается его целями и функциями, которые направлены на учет специфики такого объекта общественных отношений, как земля, признание социальной, экономической и природной его значимости и ограничение отрицательных экономических, социальных и иных негативных последствий. Анализируя историю развития права собственности в странах Западной Европы, профессор М.И. Кулагин пришел к выводу, что институты данного права эволюционируют от состояния наиболее полного объема полномочий собственника по отношению к вещи до формирования и закрепления различного рода ограничений данных полномочий, которые имели основную цель - учесть публичные интересы . В.А. Кикоть по этому поводу указывал, что «право (собственности) утратило абсолютный характер; его стали связывать с разнообразными ограничениями в связи с «публичными интересами», «социальными функциями» тех или иных объектов права собственности и т.д.»2.
Т.В. Чубуков, также являясь сторонником. взглядов преимущества земельного права над гражданским при регулировании общественных отношений, предметом которых является земля, говорил, что «полная свобода сделок с землей, запрет вмешательства государства в свободу совершения их, как это предписывается гражданским законодательством, неприемлемы. Это не те принципы, которыми должны определяться правила регулирования объема земельной недвижимости»3. Из сказанного ученый делает вывод, что сделки с землей и иными природными объектами должны основываться не на гражданско-правовых принципах, а на принципах публичного права, выраженных в дозволительной процедуре сделок с землей4.
Проблемы определения предмета ипотеки в современном законодательстве
Для формирования эффективной правовой базы, функционирующей в области ипотечных отношений, необходимо создать единый подход к пониманию предмета ипотеки.
Анализ современного ипотечного законодательства России показывает, что к предмету ипотеки относятся не только вещи, но и обязательственные (например, право аренды) и вещные (например, право хозяйственного ведения, право незавершенного строительства) права.
В современной науке существуют неоднозначные взгляды на понимание предмета ипотеки. Так, можно выделить две основные позиции.
Согласно одной из них, предметом ипотеки может выступать непосредственно недвижимая вещь. Как нам кажется, указанный подход является правильным. Анализ истории развития института залога недвижимого і имущества показывает, что предмет ипотеки зарождается именно как залог недвижимой вещи, которая обладает определенными свойствами обороноспособности и способствует перераспределению материальных благ в обществе, опосредует переход от личной ответственности должника к ответственности вещи. С развитием залоговых отношений начали появляться иные, надстроечные, виды ипотеки, предмет которых, по сути, не отвечал признакам ипотеки (например, залог права аренды, залог права хозяйственного ведения, залог доли в праве на земельный участок).
Второй подход в понимании предмета ипотеки является более расширенным, чем предыдущий, и включает в предмет ипотеки не только недвижимые вещи, но и различные права на них. Данный метод находит свое отражение и закрепление в российском законодательстве. Так, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выделяются следующие виды залога, вошедшие в предмет ипотеки: залог права аренды, залог права хозяйственного ведения, залог доли в праве на земельный участок, залог незавершенного строительства.
Вместе с тем определенность в понимании предмета ипотеки имеет существенное значение не только в рамках проблематики правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, но и для всего института ипотеки в целом.
Итак, рассмотрим вопрос проблематичности определения предмета ипотеки. Представляется, что нынешнее ипотечное законодательство нуждается в некотором пересмотре понимания залога земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В связи с чем следует ответить на вопрос: что может быть предметом ипотечной сделки?
Согласно ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2 к объектам ипотеки может относиться недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ3, права на которое зарегистрированы в соответствии с действующем законодательством, за исключением ограничений, установленных законом. Однако в п. 5 этой же стати говорится, что действие закона распространяется на арендные права. Абзац 3 п. 2 ст. 9, а также абзац 2 п. 1 ст. 64.1. закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подтверждают, что арендные права являются именно предметом ипотеки, а не отношениями, к которым применяется действие закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При проведении правового анализа сущности ипотечных отношений отнесение прав на вещи к предметам ипотечной сделки нами ставится под сомнение. С чем это связано?
К сожалению, всем известно, что экономическая сфера деятельности развивается быстрее правовой, и законодатели зачастую не успевают принимать нормативные акты, регулирующие появившиеся новые отношения в той или иной области общественной деятельности. Так и при возникновении таких общественных отношений, как залог арендных прав на земельный участок, залог доли в общей собственности на земельный участок, залог права хозяйственного ведения, встает необходимость их легального урегулирования. С целью осуществления данного правового урегулирования, российский законодатель решил поместить указанные отношения (по залогу прав на недвижимость) в сферу регулирования залога недвижимого имущества и придать этим правоотношениям статус ипотечных. Проанализировав эту ситуацию, мы пришли к выводу, что отнесение указанных правоотношений к предмету ипотеки выходит за рамки сущности данного института, который складывался в процессе исторического становления, что влечет к необоснованному расширению легального и доктринального его понимания. Это может привести к диссистематизации института, отягощенности его понимания в связи с размыванием границ предмета ипотечного регулирования, усложнения его функционирования.
Известно, что арендные права относятся к обязательственным правам, т.к. они возникают из договора, заключенного между сторонами (однако в данном правоотношении присутствуют и элементы вещных прав). Следовательно, используя арендные права на земельные участки сельскохозяйственного назначения в качестве предмета ипотеки, законодатель предлагает обеспечить ипотечное обязательство не недвижимой вещью (как это следует из доктринального и легального понятия ипотеки), даже не вещным правом, а обязательственным правом, возникшим по поводу определенного объекта недвижимости на основании гражданско-правового договора. Подчеркнем, что используется в качестве обеспечения обязательственное право. Насколько это положение допускается легальным и доктринальным пониманием института ипотеки?
В силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Из определения видно, что предметом ипотеки может являться непосредственно недвижимое имущество. П. 3 ст. 334 ГК РФ определяет ипотеку как «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека)».
Из приведенного видно, что базисные (общие) нормы законодательства, регулирующего сферу ипотечных отношений, относят к предмету ипотеки только недвижимые вещи. Отнесение арендных прав и иных прав на недвижимые вещи к предмету ипотеки не способствуют повышению эффективности законодательства, однако способствуют размыванию сути ипотеки, что является негативным фактором теоретического понимания этого института и практического его применения.
Исследуем вопрос доктринального понимания предмета ипотеки. Рассматривая возникновение и последовательное историческое развитие института ипотеки, И.А. Покровский относит к предмету ипотеки только недвижимые вещи. Изучая его работу, можно четко увидеть сущность института ипотеки, который формировался как специфический механизм обеспечения исполнения обязательства посредством залога недвижимой вещи1.
Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
Начиная с 90-х годов российское общество переживает бурный этап перестройки общественных, социальных, правовых, государственных институтов, опосредующих переход от административно-командной экономики к рыночной. Осуществляя преобразования, направленные на построение рыночной экономики, значительным изменениям подверглась аграрная сфера. Начало ее реформирования положили Указ Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»1, Постановление Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»2 и «О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса» , постановление Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР»4.
Реформа внедряла идеи, в соответствии с которыми колхозам и совхозам необходимо было в 1992 году провести реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»5. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РСФСР и Совета Министров РСФСР от 15.03.91 «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР» разрешалось изымать у колхозов и совхозов без их согласия все неиспользуемые ими земли, а также до 10% площади используемых сельскохозяйственных угодий. Остальные 90 % угодий подлежали передаче в собственность работникам сельскохозяйственной организации, пенсионерам этой организации, а также работникам предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации.
Преобразования привели к появлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с общей долевой собственностью, которую сельскохозяйственным организациям предлагалось выкупить, взять в аренду, в доверительное управление и т.д. Таким образом, появились земельные участки с большой множественностью сособственников.
В настоящее время «отягощенность» вещи множеством собственников, ее затрудненный гражданско-правовой оборот, вызванный данными обстоятельствами, еще и усугубляется проблемой залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Проблема заключается в следующем: как вытекает из п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.
Однако п. 2 ст. 62 указанного закона устанавливает, что предметом ипотеки при общей долевой собственности или совместной собственности на земельные участки может быть земельный участок, выделенный в натуре из состава земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Более того, в ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1 залог доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее — «земельные участки») не включен в исчерпывающий перечень разрешенных сделок. Так, указанной статьей определено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством собственники земельных долей в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения лишаются возможности отдавать в залог свои права на рассматриваемые объекты недвижимости.
Запрет на залог доли, в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, без выделения доли в натуре, был введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве".
Полагаем, что данная позиция законодателя является непродуманной, так как запрет на залог доли в праве собственности тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель. Если обратиться к законодательству Германии, регулирующему ипотечные отношения, можно увидеть, что ипотекой могут быть-обременены: 1. Земельные участки; 2. Вещные права пользования земельными участками; 3. Доли в праве общей собственности на земельные участки; 4. Право аренды земельными участками. Следовательно, законодательство Германии разрешает залог долей в праве на земельные участки, что, на наш взгляд, является разумным. Развитие рыночной экономики диктует необходимость более свободной и динамичной реализации прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. И несмотря на то, что проблема оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них ставит потребность применения публичных рычагов воздействия в этой сфере (в связи с огромной значимостью сельскохозяйственных земель в развитии и жизнеобеспечении всего общества), вмешательство в частно-правовые интересы должно строго дозироваться и не тормозить развитие указанного сектора. Например, безусловной является потребность в формировании нормально функционирующего рынка земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее время данный рынок в России практически отсутствует. Не считаем, что запрет на реализацию долей в праве собственности будет благоприятно влиять на разрешение указанной проблемы, наоборот, лишь усугубит ее.
