Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Историческое развитие ипотеки земли в России.
1. Содержание ипотечного правоотношения по русскому праву в период со времени своего возникновения до начала ХГХ века 13
2. Регулирование ипотечных отношений в законодательстве ХГХ века... 24
3. Ипотека земельного надела крестьянина как особый вид залога и его регулирование в российском законодательстве 51
Глава П. Правовые основы действия ипотечного механизма в России.
1. Проблема соотношения частноправовых и публично-правовых начал в правовом регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России 65
2. Проблемы правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения в действующем законодательстве Российской Федерации 83
Глава III. Договор ипотеки земли сельскохозяйственного назначения: проблемы правового регулирования.
1. Условия и форма договора об ипотеке 125
2. Правовое положение сторон договора об ипотеке 134
3. Объект ипотеки 143
4. Права и обязанности сторон договора об ипотеке 151
Заключение 189
Библиография 199
- Содержание ипотечного правоотношения по русскому праву в период со времени своего возникновения до начала ХГХ века
- Проблема соотношения частноправовых и публично-правовых начал в правовом регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России
- Условия и форма договора об ипотеке
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях потребность в кредитных ресурсах очень высока и поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности. Одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Эта форма обеспечения была широко распространена и в дореволюционной России. На современном этапе развития российской экономики, которая несет в себе черты, свойственные затянувшемуся переходному периоду к цивилизованному рынку и характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог играет особую роль. Продуманное и эффективное использование залога может выполнить роль лекарства для неустойчивого коммерческого оборота. Использование залога имущества, обладающего высокой ценностью и инфляционной устойчивостью, обеспечит получение кредита там, где формы личного обеспечения требований оказывались недостаточной гарантией обоснованности и добросовестности намерений потенциального должника. Залог предполагает значительные преимущества и для должника, позволяя ему использовать заложенное имущество и получать доход. Поэтому при производственном характере кредита залог - средство не только получения кредита, но и своевременного его возврата. А банку - залогодержателю залог позволяет выпускать высоколиквидные в силу своей вещной обеспеченности ценные бумаги, с которыми трудно конкурировать на фондовом рынке.
Все указанные преимущества залога наиболее очевидны при такой его разновидности как ипотека - залог недвижимого имущества. Именно устойчивая, с преобладающей тенденцией к повышению цена и физическая устойчивость недвижимости позволяет получить долгосрочный кредит под низкие проценты и использовать само заложенное имущество как источник получения средств для погашения этого кредита. Эти возможности ипотеки в наибольшей степени отвечают потребностям производственного кредита.
Как известно, необходимость в долгосрочных капиталовложениях особенно ощутима в настоящее время в сельском хозяйстве. А ведь именно в этой отрасли российской экономики сконцентрировано самое ценное имущество - земля. Указан ные же характеристики ипотеки позволяют рассматривать ее не только как правовой институт, но и как социально-экономический механизм, способный привлечь в сельское хозяйство современной России финансовые средства и решить тем самым социальные проблемы российской деревни.
Описанные выше свойства ипотеки земли позволяют сделать вывод о центральном месте, которое она занимает в институте залога в целом: главное в залоге -не общие правила, а залог недвижимости, и прежде всего залог земли. Ипотеку также следует рассматривать как один из случаев реализации такого правомочия собственника земли как распоряжение своим имуществом. Поэтому от уровня правового регулирования института права собственности во многом зависит и эффективность работы ипотечного механизма.
На протяжении последних двух веков содержание права собственности претерпевало принципиальные изменения, которые главным образом были направлены на ограничение свободы действий собственника в связи с публичными интересами, социальными функциями тех иных объектов права собственности. Прежде всего, этим изменения коснулись права собственности на землю как наиболее социально значимого объекта. Поиск решений проблем, возникающих при реализации правомочий собственника на землю, стал стимулом развития института права собственности в целом.
Таким образом, можно говорить об особом значении института права собственности на землю и института ипотеки земли сельскохозяйственного назначения как движущих сил в развитии общих гражданско-правовых институтов - права частной собственности и залога. Этот вывод правомерен для характеристики процессов, происходящих не только в науке гражданского права, но и в законодательстве: принятие закона об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения - первоочередной вопрос в повестке дня российского законодателя.
ГК РФ и ФЗ «О залоге недвижимости (ипотеке)» образовали собой первичную правовую базу развития ипотечных отношений в России. Однако развитие законодательства об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения столкнулось с рядом трудностей, связанных с проблемами правового регулирования земельного оборота в целом. Несмотря на принятие ряда нормативных актов, составляющих основу пра вового регулирования земельного оборота (ЗК РФ, ФЗ РФ №Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), конкретного механизма реализации закрепленного в Конституции за гражданином РФ права собственности на землю сельскохозяйственного назначения посредством ее ипотеки действующее законодательство до сих пор не содержит. Причина - российское правоведение до сих пор не может выработать единый теоретический подход к вопросу о соотношении положений земельного и гражданского законодательства, а в более обобщенной формулировке - о соотношении интересов общества в целом и частных интересов участников конкретных кредитно-ипотечных отношений при регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения. Очевидно, что отсутствие такого единого подхода к решению данной проблемы является серьезным препятствием на пути развития нормативной базы регулирования института земельной ипотеки.
Все вышесказанное, а также высокая социальная значимость ипотечного кредитования как одного из способов решения экономических и социальных проблем в российской деревне обусловливают острую не только теоретическую, но и практическую необходимость в исследовании очерченной темы.
Основная цель исследования заключается в проведении комплексного анализа правового механизма установления ипотеки на земельный участок сельскохозяйственного назначения в России, содержащегося как в дореволюционном, так и в действующем законодательстве, оценки на основе полученных выводов положений действующего законодательства РФ об ипотеке и выработке на этой основе предложений по разработке правовых норм, регулирующих ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.
Предметом диссертационного исследования является комплекс проблем, возникающих при установлении ипотеки на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Поскольку ипотека является одновременно гражданско-правовым договором и отдельным случаем осуществления права собственности, необходимо изучение ипотеки земли в рамках исследования эволюции права собственности на землю и принципов регулирования оборота земли сельскохозяйственного назначения. Это осуществляется посредством изучения современной российской правовой доктрины, а также действующего на территории РФ законодательства, регулирующего различ ные аспекты ипотечных правоотношений, включая целый пласт нормативно-правовых актов субъектов РФ.
В рамках диссертации проанализирована также история правового регулирования ипотеки земли в России с момента появления первых форм ипотеки и до наших дней. Особое внимание обращается на законодательство Российской Империи 19 века - периода наиболее успешного применения ипотеки как социально значимого механизма. Необходимость и важность исторического аспекта при исследовании ипотеки земли продиктована идеей преемственности права как объективного закона его развития. Автор руководствуется идеей о том, что развитие права автоматически не следует за экономическим развитием, а в известной степени зависит от уже имеющегося правового нормативного материала, от накопленного правового опыта, от тех или иных традиций в правотворчестве и применении права1. В значительной степени значение преемственности (ее критериальной функции) возрастает в период кардинальной ломки старых представлений при массовом создании новый концепций и теорий. В этом случае связь новых представлений с прошлом, по замечанию Вернадского В.И., «является единственной формой критической оценки, позволяющей отличать ценное и постоянное в огромном материале, создаваемом человеческой мыслью»2. Земельная ипотека - традиционный для российской правовой системы институт. А изучение ее истории показывает высокую степень ее разработанности в законодательстве и богатую судебную практику. Поэтому полученные в результате их изучения знания позволяют объективно оценивать ныне действующее законодательство и перспективы его развития.
Теоретическая основа исследования. Настоящая диссертация, как и любое исследование опирается на результаты предшествующих исследований. Это - фундаментальные труды таких классиков дореволюционной российской цивилистики, как Базанов И.А., Владимирский-Буданов М.Ф., Гантовер Л.В., Звоницкий А.С., Кассо Л.А., Мейер И.Д., Победоносцев К.П., Покровский И.А., Удинцев В.А. Хауке О.А., Шершеневич Г.Ф. Задача исследования действующего на тот период гражданского законодательства обусловила необходимость изучения его комментариев, научно-практических публикаций по проблемам его применения, среди авторов которых следует назвать Тютрюмова И. М., Шимнова В. А., Федоровича Г. Л., Товстолеса Н. Н., Соловьева М. А., Варадинова И., Сургунова М. И., Зака А. Н. и др.
Из работ современных российских ученых были использованы труды М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Г.А. Гаджиева, В.А. Дозорцева, И.А. Иконицкой, О.И. Крассова, Л.И. Краснова, Ю.Г. Жарикова, М.И. Кулагина, О. М. Козырь, М.Г. Масевич, А.Л. Маковского, Л.Ф. Лесницкой, Е.А. Павлодского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Л.П. Фоминой, А.В. Черных, В.В. Чубарова В.В., Г.В. Чубукова, К.Б. Ярошенко и др.
В своем исследовании диссертант опирался не только на литературу по гражданско-правовым проблемам, но и на исследования в области земельного права. Необходимость этого обусловлена тесным переплетением гражданско-правовой проблематики ипотеки как института обязательственного права с вопросами земельных отношений, когда предметом ипотеки является земля сельскохозяйственного назначения. Изучались работы С.А. Боголюбова, Г. Е. Быстрова, А. К. Голиченкова, Б. В. Ерофеева Н. А. Сыродоева и других специалистов в области земельного права.
Нормативно-правовую базу исследования составили наиболее значимые для исследуемой проблематики законодательные и подзаконные акты как прошлого, так и современного периода развития российской правовой системы. В сферу интересов исследователя входит гражданское законодательство Российской Империи (Свод Законов Гражданских т.Х, ч.І), локальные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность Крестьянского Поземельного Банка. Центральное место в предмете настоящего исследования занимает действующее гражданское и земельное законодательство. Отличительной чертой исследования этого периода истории развития института ипотеки является необходимость изучения и анализа законодательства субъектов РФ, в той или иной степени затрагивающее вопросы ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Среди наиболее значимых для регулирования изучаемых правоотношений законодательных и подзаконных актов, действующих на всей территории РФ, следует выделить: ГК РФ, ЗК РФ, ЗК РСФСР, ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ «О залоге», ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре», ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», ГПК РСФСР, АПК РФ, ФЗ РФ «О банкротстве (несостоятельности)», ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», Указы Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в РФ», «О приведении земельного законодательства РФ в соответствии с Конституцией РФ», «О реализации конституционных прав на землю», «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и др. Региональный блок нормативно-правовой базы диссертации составили: Земельный Кодекс Республики Башкортостан, Закон Республики Башкортостан «Об ипотеке», Закон Саратовской области «О земле», Закон Самарской области «О земле», Закон Самарской области «О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения» и др.
Методологическую основу исследования составили историко-правовой и сравнительно-правовой методы. При анализе поставленной проблемы используется также метод системного подхода. Институт ипотеки исследуется комплексно в его тесной взаимосвязи с другими правовыми институтами, прежде всего, с институтом права собственности на землю сельскохозяйственного назначения.
Часть исследования, посвященная изучению проблем правового регулирования ипотечных отношений в современной России, основывается на методе восхождения от общего к частному. Сформулированные в ходе исследования в ходе исследования проблемы правового регулирования права собственности на землю сельскохозяйственного назначения в целом принципы применяются к решению проблемы правового регулирования порядка осуществления одного из правомочий собственника земли - распоряжения земельным участком посредством заключения сделки ипотеки.
Изучение большого массива нормативно-правовых актов осуществлено посредством нормативно-логического метода исследования.
Научная новизна диссертации состоит в заполнении правового вакуума в области правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения. Вопросы ипотеки земли сельскохозяйственного назначения как отдельного вида недвижимого имущества специально не исследовались в отечественной цивилистике. Изучение проблемы, поставленной в центр данного диссертационного проекта, про водится уже в период применения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и введения в действие нового Земельного Кодекса РФ и ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и, поэтому, отражает современную постановку проблемы в российском законодательстве. В данном исследовании впервые проводится анализ проблем правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения с точки зрения соотношения публично-правового и частноправового начал российского права. Такой научный подход к проблеме позволит включить определенные публично-правовые ограничения, запреты в частноправовое регулирование ипотечных отношений, что соответствует, в том числе, структуре формирующегося ипотечного законодательства РФ.
В результате проведенного исследования автором обоснованы и выносятся на защиту следующие основные научные положения:
1. Обосновывается дифференцированный подход к решению вопроса о принципах взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании ипотечных правоотношений, предметом которых является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Регулированию гражданским законодательством подлежат отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав, включая случай распоряжения земельным участком посредством залога. Предмет регулирования норм земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта.
Таким образом, диссертант предлагает говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства.
2. Автор обосновывает вывод о том, что ипотечное законодательство РФ представляет собой целый комплекс нормативно-правовых актов законодательного и подзаконного характера различной отраслевой принадлежности, принимаемых законодательными органами как РФ, так и ее субъектов. Вопрос о месте и задачах регионального нормотворчества в области регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения диссертант предлагает решать, оценивая федеральное законода тельство как рамочное, а законодательство субъектов РФ - как конкретизирующее, назначение которого - отражение в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, географических, природно-климатических, этнографических, демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования.
3. Предлагается авторское решение коллизии положений законодательства субъектов РФ, регулирующего ипотеку земли сельскохозяйственного назначения, и п.1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещающего ипотеку сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств. Диссертант предлагает решение данной коллизии, руководствуясь не формальным принципом соблюдения иерархии, а исходя из содержательного анализа коллизионных норм на предмет их соответствия положениям Конституции. Проведенный анализ показывает, что законодательная власть ряда субъектов РФ занимает по сравнению с федеральной более конструктивную и соответствующую ч.2 ст.36 Конституции РФ позицию. Таким образом, следует ставить вопрос не о приведении норм регионального законодательства в соответствие со ст.63 Закона об ипотеке, а об изменении содержания последней с тем, чтобы она соответствовала требованиям Конституции РФ и иных федеральных законов.
4. Обосновывается вывод о неправомерности залога земельной доли. Недопустимо рассматривать земельную долю в качестве объекта недвижимого имущества, а значит, объекта ипотеки. Термин «земельная доля» закон трактует как право выдела своей доли из общего имущества. Следовательно, земельную долю следует рассматривать как объект не ипотеки, а иной разновидности залога - залога прав.
5. Подчеркивается, что достаточно высокая степень урегулированное™ законодательством содержания договора об ипотеке является исключением из превалирующего диспозитивного принципа гражданско-правового регулирования договорных отношений и имеет, по мнению диссертанта, временный соответствующий потребностям периода формирования рынка земли, характер. В этой связи обосновывается вывод о необходимости закрепления в законодательстве более четкого порядка определения цены закладываемого земельного участка сельскохозяйственного на значения в виде императивного правила, согласно которому в оценке земельного участка были отражены данные Государственного Земельного Кадастра, содержащие сведения о его природных и производительных характеристиках.
6. В целях учета особых экономических и социальных характеристик земельного участка сельскохозяйственного назначения и повышения эффективности использования ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств целесообразным является признание земельного участка в качестве главной вещи, судьбе которой следуют ее составные части, к которым относятся здания и сооружения, необходимые для сельскохозяйственного производства, а также плоды, продукция и тлі.
7. В целях более эффективной реализации заложенного земельного участка сельскохозяйственного назначения следует сохранить для сторон ипотечного договора и в случае, когда предметом ипотеки является земельное угодье, возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, предусмотренном п.1 ст.55 Закона об ипотеке; следует исключить из перечня способов реализации заложенного имущества, предусмотренного п.1 ст.60 Закона об ипотеке, конкурс, как правовой инструмент, лишающий ипотеку его обеспечительной функции.
В работе сформулированы также рекомендации для дальнейшего развития и совершенствованию законодательства РФ, регулирующего различные аспекты ипотечного правоотношения:
1. Формирование законодательства, регулирующего ипотеку соответствующих земельных участков, должно осуществляться посредством внесения соответствующих дополнений в действующий ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предлагаемые новеллы должны составить новую главу федерального закона «Особенности ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения».
2. Предлагается внести изменения в п.2 ст.334 ГК РФ, которая требует от участников сделки ипотеки земельного участка соблюдения требований, установленных лишь специальным законом об ипотеке, который содержит лишь нормы гражданско-правового характера. Данное положение противоречит п.З ст. 129 и п.З ст.209 ГК РФ, которые обязывают собственника земельного участка владеть, пользоваться и распоряжаться своей земельной собственностью в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле. Это положение необходимо отразить и в п.2 ст.334 ГК как норме, определяющей основы гражданско-правового регулирования ипотеки - одного из случаев распоряжения земельным участком.
3. Предлагается отменить требования п.2 ст. 10 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке как излишней и не вписывающейся в систему укрепления вещных прав на недвижимое имущество. Соответствующие изменения следует внести и в ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Предлагается внести изменения в ст.78 Закона «Об исполнительном производстве» и предусмотреть, что требования, обеспеченные залогом имущества, удовлетворяются вне очереди из стоимости предмета залога в тех случаях, когда обращение взыскания на имущество должника происходит вне рамок ликвидации (банкротства) должника-залогодателя.
5. П.2 ст.49 Закона «Об исполнительном производстве» предлагается изложить в следующей редакции: «Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования других кредиторов залогодателя в размере суммы, на которую стоимость заложенного имущества превышает сумму всех требований залогодержателя, обеспеченные залогом».
Практическая значимость и апробация результатов диссертации. Практическая значимость результатов исследования состоит в выработке рекомендаций и предложений, которые могут быть полезны в ходе разработки новых правовых норм в вопросе ипотеки земли сельскохозяйственного назначения, а также при совершенствовании уже действующего в области ипотечных правоотношений законодательства, прежде всего, при совершенствовании системы государственной регистрации права залогодателя, а также норм, регулирующих очередность удовлетворения требований ипотечного и иных кредиторов.Основные теоретические положения, выводы и научно-практические рекомендации отражены в опубликованных статьях, докладах и сообщениях на ежегодных конференциях преподавателей ДГУ.
Материалы, собранные в результате работы над диссертацией, и выводы диссертанта, сделанные в результате их исследования, используются и в учебном процессе: при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право», а также по спецкурсу «Залоговое право России» в ДГУ.
Содержание ипотечного правоотношения по русскому праву в период со времени своего возникновения до начала ХГХ века
Залог земельных участков со времени своего возникновения в Древней Греции непосредственно связан с правом частной собственности. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу этого вида недвижимости.
Древнейшим способом взыскания по русскому праву было личное, взыскание же имущества, а тем более, земельных угодий отсутствовало. Причиной тому было отсутствие главной предпосылки существования залогового права на землю - легального признания права собственности на землю. «При редком населении, обширных пространствах земли, занимаемых им, громадных лесах, покрываемых почти всю Россию, - существование частной собственности на землю представлялось невероятным, потому что из-за земли не возникало никаких споров, которые в первобытном обществе составляют начало юридических определений. Отношение к земле было фактическим, а не юридическим».1
Личный характер древнерусского залога подчеркивался исследователями при анализе наиболее крупного памятника древнерусского права - Русской Правды (РП). Так, Звоницкий А.С. отмечал: «... если даже кредитору принадлежало право взыскивать с имущества должника, он на практике должен был предпочитать личное взыскание. Несмотря на позднее происхождение Русской Правды, она отражает еще очень неразвитый хозяйственный быт. Здесь заем совершается непосредственной натурой, не переводящейся на денежный эквивалент, и даже проценты носят различное название, смотря по тому, каким продуктом они уплачиваются».2 Имущество же, объективная ценность которого не может быть определена вследствие неразвитости хозяйственного оборота, - делает вывод Звоницкий, - «не может служить для кредитора обеспечением: долг обеспечивался исключительно правом репрессий против личности должника. Именно это право, а не имущественное взыскание, служило эквивалентом риска, связанного со сделкой»1.
Однако личное взыскание представляется средством, гораздо более действующим на психику должника, нежели предоставляющим кредитору реальное обеспечение. Этому способствовало правило ст. 122 Пространной Русской Правы (по Карам-зинскому списку), согласно которому кредиторы могли обратить взыскание на должника даже не в размере капитализированной ценности его труда, а только в размере годичной отработки.2
Тенденция русского залогового права к ограничению пределов личного взыскания проявилась в установлениях первого значимого в истории русского права источника гражданского права - Псковской Судной Грамоты (ПСГ). Именно в этом законодательном акте впервые получил легальное закрепление такой институт гражданского права, как вещные права, центральным из которых являлось право собственности. В законе появляются термины, определяющие движимое имущество - «живот», и недвижимость - «отчина». Большое внимание уделяется земле как объекту права собственности (порядка 16 статей). В целом в истории развития земельных отношений на Руси ПСГ представляет собой переломный момент. Признание земельной грамоты, документа, сохраняющего силу независимо от того, «знают» или «не знают», «помнят» или «не помнят» соседи, (т.е. независимо от правил обычного права, действовавших в общине), на законодательном уровне, отражает, по сути, глубинные процессы, происходящие в псковских землях. Земля уходит из общины и переходит в руки отдельных лиц - феодалов. На русской земле появляется признаваемый законом собственник, обладающий определенными правомочиями.
Грамота уже знает достаточно широкий круг сделок, предметом которых является земля, в том числе и залоговую сделку, о чем свидетельствует ст. 104. Однако содержание этой и других статей ПСГ(прежде всего, ст.30), регламентирующих залоговые отношения, вызвало острую полемику среди русских исследователей, стре мящихся определить сущность древнерусского залога. Так, Удинцев В. А- определял суть залогового права на Руси как гарантию требования: «по самой своей природе залог является придаточным, акцессорным, существующим ради обеспечиваемого требования. ... Залогодатель всегда сознает и признает, что на нем лежит долг, который он обязан погасить уплатой занятой суммы».1
Звоницкий - сторонник так называемой теории поглощения залогом обязательственного требования - наоборот, придерживался мнения, что на первоначальной стадии развития понятия о залоге сильно отличались от современных. Здесь залоговое право верителя заключалось не в удовлетворении на особых основаниях, а в удовлетворении из особого объекта. "...Залоговый долг представляется не просто привилегированным долгом в порядке удовлетворения, а таким долгом, в котором участвовал новый несуществующий для других кредиторов, объект удовлетворения в виде данного имущества должника. Такой залог сближается с поручительством, но только поручителем было не лицо, а вещь".
Подтверждением правомерности такого взгляда на псковский залог служит ст. 104 ПСГ, которая говорит о конкуренции залогового права на одно и то же имущество. Первое, что бросается в глаза при чтении этой статьи, - полное отсутствие столь обычного для римлян понятия о старшинстве залоговых прав. Здесь совершенно нет представления о залоге, как о праве на преимущественное удовлетворение. Все преимущество залоговых кредиторов заключалось в исключительном праве обратить вообще взыскание на данный имущественный объект.
Проблема соотношения частноправовых и публично-правовых начал в правовом регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России
Экскурс в историю правового регулирования залога земли в России, наглядно показывает, что развитию земельной реформы в нашей стране в целом и ипотечной, как ее части, на всех ее стадиях сопутствовали острые дискуссии как в среде политических и государственных деятелей, так и в кругу ученых-правоведов. Не являются исключением земельные преобразования последнего времени.
Камнем преткновения стал вопрос о соотношении интересов общества и частного собственника при регулировании отношений, возникающих по поводу земельного участка сельскохозяйственного назначения. В юридической литературе данная проблема была сформулирована следующим образом: нормы какой отрасли права - земельной или гражданской - должны иметь приоритет при регулировании отношений, предметом которых является земля.
В процессе обсуждения проблемы высказывались полярные точки зрения. Так, Г.В. Чубуков полагает, что «полная свобода сделок с землей, запрет вмешательства государства в свободу совершения их, как это предписывается гражданским законодательством, неприемлемы. Это не те принципы, которыми должны определяться правила регулирования обмена земельной недвижимостью».1 В этих условиях, приходит к выводу ученый, регулирование отчуждения и других сделок с земельными и природными объектами должны основываться не на принципах гражданского законодательства об осуществлении гражданских прав только своей волей и в своем интересе и свободе договорных отношений, а на принципе земельно-правового регулирования «о праве собственника земли совершать отчуждение земельной недвижимости только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством».
По мнению Н.И. Краснова, специальные цели и функции земельного права, а также общественное осознание социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности, всеобъемлющая интенсификация современного использования земли, порождающая отрицательные экологические и иные последствия, обосновывают приоритетность применения специального земельного законодательства в регулировании земельных отношений. Тогда как «гражданское право исходит из автономии воли субъекта права, недопустимости вмешательства в частные дела, неограниченности имущества, принадлежащего субъекту права, свободы распоряжения имуществом вплоть до его порчи или уничтожения и т.д.».1
Ю.Г. Жариков считает, что «при коллизии норм гражданского и земельного права преимущество должно оставаться за земельным»2, т. к. последние играют роль специального регулирования.
Противоположную позицию занял В.А. Дозорцев, который считает, что земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом, и основания для признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать».3 Теперь, утверждает автор, земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего является «распространение на имущественные земельные отношения норм общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции федерации».4
По рассматриваемой проблеме высказал свое мнение и Е.А. Суханов. К институтам гражданского (частного) права он относит право собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными участками и наследование земельных участков. Что касается земельно-правовых норм, носящих публично-правовой характер, определяемый юридической природой земельного права как отрасли права, то на их долю он оставляет ограничение размеров земельных участков, находящихся в част ной собственности, обеспечение строго целевого назначения земельных участков и наиболее рациональное их использование, определение категорий земель и их учет.1
Свой вклад в решение исследуемой проблемы внесла известный российский правовед И.А. Иконицкая. Исходя из того факта, что в настоящее время земельные отношения регулируются как земельным, так и гражданским правом, она признала необходимым в научном и практическом плане найти свою нишу как для гражданского, так и для земельного законодательства в целостной системе регулирования земельных отношений в России.2
Основные параметры этой ниши, ученым определены следующим образом: «... при регулировании отношений земельной собственности и иных вещных прав на землю необходимо использование понятийного аппарата, основных принципов и норм, содержащихся в гражданском законодательстве. В земельном законодательстве должна найти отражение специфика правового регулирования земельных отношений, вытекающая из того факта, что земля является не только объектом недвижимости, но и важнейшим природным ресурсом».3
Изучение мнений, высказываемых в процессе многолетней дискуссии о приоритетности той или иной отрасли права в правовом регулировании земельного оборота в России, позволяет сразу определить, что основным тезисом манифеста противников включения земли в орбиту действия гражданского законодательства является неприменимость к земле таких основополагающих принципов гражданского права, как свобода распоряжения имуществом, свобода договора, недопустимость вмешательства в частные дела.
Условия и форма договора об ипотеке
В качестве существенных условий договора ст.9 Закона об ипотеке указывает предмет ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если предметом ипотеки является земельный участок, то в договоре должны быть указаны: его местоположение, кадастровый номер, размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются), площадь участка, основное целевое назначение земельного участка. Одной из важнейших характеристик предмета ипотеки и одновременно существенным условием является его оценка. Закон, помимо указания на обязательное наличие этого пункта договора, содержит и правила ее определения.
Анализ ст.9 Закона позволяет говорить о достаточно высокой степени детализации законом содержания договора. Поэтому договор об ипотеке можно определить как исключение из превалирующего принципа гражданско-правового регулирования договорных отношений. Такую особенность правового регулирования договора ипотеки можно объяснить правовой природой ипотеки, ее акцессорным характером, а также возможным наступлением для одной из сторон столь судьбоносных последствий, как утрата своего имущества (как правило, наиболее ценного).
Однако, применительно к выбранной теме исследования интерес представляют те условия договора, посредством регламентации которых законодатель может содействовать развитию ипотечного кредитования в области сельскохозяйственного производства и одновременно предотвратить возможные негативные последствия социально-экономического характера.
В современной юридической и экономической литературе наряду с понятием «ипотека» повсеместно используется термин «ипотечное кредитование». Общепринятое понимание этого термина предполагает кредит, выданный под обеспечение залога недвижимости (ипотеки). Однако, такой однобокий взгляд не отражает глубинную сущность явления, которую можно определить только с помощью финансовых инструментов. Нам могут возразить, что эти вопросы не входят в предмет изучения правоведа. Однако, исходя из того, что правовые нормы, прежде всего, гражданского права, призваны закрепить определенные закономерности экономического порядка, мы позволим себе не согласиться с подобным мнением.
Отсутствие указанных ниже обязательных признаков (условий) в кредитном и ипотечном договорах начисто лишают смысла саму идею использования ипотечного кредита в качестве «механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны».
Изучение дореволюционной теории и практики ипотечного кредитования позволяет нам выделить 4 особых признака (условия) ипотечного кредита: 1) долго-срочность займа; 2) строго целевое использование заемных средств; 3) амортизация или постепенное погашение долга; 4) нерасторжимость долговой сделки.
Одно из существенных условий правильно организованного ипотечного кредитования - долгосрочность займа. В дореволюционной России ссуды под залог надельной земли выдавались сроком от 13 до 55,5 лет. Автор сознает, что подобные предложения не найдут поддержки в современных банковских структурах России. Однако долгосрочность кредита - это не каприз теоретика, а необходимость, обусловленная особенностями обработки земли и производства сельскохозяйственной продукции.
Специфическим для ипотечного кредитования является постепенное погашение долга. Заем, обеспеченный земельной собственностью, должен погашаться не целиком, а по частям, причем в первой половине срока пользования кредитными средствами особенно важно, чтобы взносы не были обременительными для заемщика.
В дореволюционной России ипотечный кредит относился к нерасторжимым долговым сделкам. Вполне закономерно кредитор лишался права расторгать долговое соглашение в любой момент, т.к. внезапное востребование залогодержателем долга к уплате могло бы поставить земельного собственника в тяжелое финансовое положение, а, возможно, привести к банкротству сельскохозяйственного производителя. В этой связи, при современном состоянии банковской инфраструктуры России, а также учитывая возможное монопольное положение государственного кредитного учреждения в этой сфере банковских услуг, особенно важно определить основания досрочного исполнения кредитного обязательства и санкции по отношению к залогодержателю в случае необоснованности его требований о досрочном расторжении кредитной сделки.
При ипотечном кредитовании льготные условия его предоставления, а также возложенные на него социальные задачи определяют необходимость установления строго целевого использования заемных средств. Исходя из практики КПБ, можно выделить две разновидности ипотечных кредитов: для оплаты приобретаемого земельного участка, который одновременно может служить предметом ипотеки, и предоставляемые для совершенствования сельскохозяйственного производства в технологическом, экологическом и иных аспектах. Целевой характер кредита, безусловно, должен отразиться на правах и обязанностях сторон кредитно-залоговых отношений, закрепленных в законодательстве. Прежде всего, это повлияет на расширение прав залогодержателя и возникновение дополнительных обязанностей у залогодателя. В частности, в качестве условия получения ипотечного кредита от залогодателя необходимо потребовать так называемое технико-экономическое обоснование запрашиваемого займа: описание существенных условий сделки, предполагаемой к заключению посредством заемных средств, план земельного участка с указанием его целевого назначения, оценки, общей площади, иных кадастровых характеристик и т.п. либо план предполагаемых залогодателем мероприятий по реорганизации своего хозяйства. Такой порядок заключения заемной сделки, который, по-видимому, необходимо закрепить в уставах и иных нормативных актах локального значения, регулирующих банковскую деятельность, содействовал бы реализации залогодержателем своих функций по содействию развития сельскохозяйственного производства в России, создавая условия для эффективного контроля действий залогодателя.
