Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения об ипотеке земельных участков в Российской Федерации 12
1.1. Становление и развитие института ипотеки земельных участков 12
1.2. Понятие и правовая природа института ипотеки земельных участков 36
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков в гражданском праве Российской Федерации 52
2.1. Основания возникновения ипотеки земельных участков 52
2.2. Специфика содержания и государственная регистрация договора об ипотеке земельных участков 95
Глава 3. Ипотека земельных участков в зарубежных странах 130
3.1. Ипотека земельных участков по законодательству Германии. 130
3.2. Ипотека земельных участков в Великобритании. 148
Заключение. 162
Список использованных источников. 166
- Становление и развитие института ипотеки земельных участков
- Основания возникновения ипотеки земельных участков
- Ипотека земельных участков по законодательству Германии.
Введение к работе
Актуальності» темы исследования. Развитие рыночных отношений вызывает необходимость существенного обновления гражданского законодательства, в частности обусловливает изменение правового регулирования института ипотеки. Институт залога недвижимости (ипотека) призван служить средством привлечения капиталов для реализации многих социальных проектов.
К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают высокой ликвидностью, а преимущества земельного участка как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве его местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, а также в том, что его стоимость имеет тенденцию к повышению. По сравнению с залогом другого недвижимого имущества ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным средством обеспечения возвратности кредита.
На протяжении многовековой истории своего развития залог
недвижимости сохранил то ядро, тот смысл, которым эта модель была
наполнена с древнейших времен. Российская система ипотечного кредитования
тоже имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. О роли и
значении земельно-ипотечного кредитования свидетельствует
дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности вплоть до 1917 г. была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. Однако в современной России в силу целого ряда факторов ипотека земельных участков еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован. Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования дореволюционной России — непременное и важное условие формирования современного рынка ипотечных кредитов.
Переход к эффективной рыночной экономике в России вызвал также необходимость осмысления опыта развития договорных отношений в
4 ведущих странах мира. Укрепление торгово-экономических связей между государствами порождает необходимость взаимного исследования законодательства и практики его применения, обмена правовым опытом. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран анализ иностранного права становится необходимым условием.
Мировая практика наглядно показала последствия проблем ипотечного кредитования, которые сегодня существуют и в России. Предвидеть и избежать подобных ситуаций - цель государственного регулирования экономики России. В становлении и развитии ипотечного кредитования земельных участков важную роль должно сыграть его детальное правовое регулирование. Все это обусловливает не только теоретическую, но и практическую необходимость исследования указанной проблематики.
Степень научной разработанности темы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца Х1Х-начала XX в. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И.А. Базанов, А.С. Звоницкий, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.Л. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других, анализировавших особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран.
В советское время вопросы ипотеки земельных участков не были предметом самостоятельного исследования и практически выпали из поля зрения ученых-цивилистов.
В последние годы институт ипотеки, его сущность и содержание широко обсуждаются в юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы и ученых-цивилистов, и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества исследовались в научных трудах Н.С. Захарова, А.П. Смольяниновой, В.М. Хвостова и многих других.
Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью стали предметом и ряда диссертационных исследований. К примеру, A.M.
5 Марзагановым была защищена диссертация на тему «Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования» (2003); К.А. Яшенковым - «Ипотечные правоотношения в России» (2005); Л.Б. Лазаренко -«Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях» (2005); СВ. Овчинниковым - «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США» (2008), ЕЛО. Руденко - «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений» (2009).
Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации коюрых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, чго в правовом регулировании ипотечных отношений до сих пор имеются противоречия и пробелы, являющиеся предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом. В связи с этим необходима всесторонняя научная оценка и теоретический анализ ипотеки земельных участков с целью выработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, что и послужило основанием для проведения настоящего исследования.
Цель и задачи исследования. Целью данной работы является комплексный анализ теоретических положений, правовых норм, материалов практики, касающихся проблем ипотеки земельных участков, а также выработка на этой основе выводов и предложений по вопросам эффективности применения и дальнейшего развития указанного правового института.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
- определить правовую природу института ипотеки, эволюцию его
развития в российском законодательстве;
— выявить проблемы применения гражданско-правовых норм,
регулирующих ипотеку земельных участков, и определить пути их решения;
- разработать теоретические вопросы и практические рекомендации по
применению данных норм;
- определить место и роль современной системы ипотечного
кредитования земельных участков;
- провести анализ содержания договора об ипотеке земельных участков;
выявить особенности ипотеки земельных участков в зарубежных странах;
проанализировать правоприменительную и судебную практику в сфере ипотечного кредитования земельных участков;
охарактеризовать современные тенденции развития гражданского законодательства, регулирующие ипотеку земельных участков;
- обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию
действующего российского законодательства, регулирующего ипотеку
земельных участков.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при ипотеке земельных участков.
Предметом исследования выступают нормы действующего законодательства, регулирующие ипотеку земельных участков, существующая практика применения указанных нормативных актов и основные научно-теоретические концепции по вопросам диссертационного исследования.
Методологической основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов изучения правовых явлений и процессов, в том числе сравнительно-правовой, формально-юридический, системно-структурный, диалектический, логический и функциональный анализ, системный метод и иные методы научного познания.
Теоретическая основа исследования. В основу исследования легли работы отечественных ученых дореволюционного, советского и современного российского периодов по общей теории права, гражданскому и земельному праву: С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, И.А. Базанова, А.В. Баркова, М.И.
7 Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, B.C. Ема, ІО.Г. Жарикова, А.С. Звоницкого, С.А. Ивановой, О.С. Иоффе, И.А. Иконицкой, В.П. Камышапского, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, В.А. Лапача, Л.А. Лунца, А.Л. Маковского, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.Д. Рузановой, А.Я. Рыженкова, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Е.М. Тужиловой-Орданской, З.И. Цыбуленко, А.Е. Черноморца, А.В. Черных, Л.В. Щенниковой, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского.
Были изучены и использованы научные работы зарубежных авторов: В. Дойблера, Г. Дорнбергера, Г. Клейне, Г. Клингера, М. Пош, Г. Веренса, А. Зисси, Д. Флинн, Жюлио де ла Морандьер и др.
В ходе анализа данного правового института и выявления правовых проблем, возникающих при его применении, изучены позиции и мнения, высказанные в диссертациях, авторефератах диссертаций, связанных с предметом исследования.
Нормативную основу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный, Градостроительный и другие кодексы РФ, федеральное законодательство РФ, в том числе Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие законы и подзаконные нормативные акты.
В основу эмпирической базы исследования легли постановления Конституционного Суда РФ, материалы судебной и судебно-арбитражной практики РФ.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту. Настоящее диссертационное исследование является одним из первых специальных комплексных исследований, посвященных гражданско-правовому регулированию ипотеки земельных участков в Российской Федерации.
Научная новизна работы состоит в целостном, самостоятельном исследовании ипотеки земельных участков, проведенном на основе анализа
8 законодательных актов и материалов обобщения судебной практики. В работе комплексно рассмотрен институт ипотеки как неогьемлемая составляющая правовой системы России, выявлены историко-правовые предпосылки развития в нашей стране ипотеки земельных участков.
Автором выявлены современные тенденции развития ипотеки земельных участков, разработаны практические рекомендации по ее внедрению, определено понятие института ипотеки земельных участков, предложена классификация ипотеки земельных участков, сформулированы особенности развития ипотеки земельных участков в Российской Федерации по сравнению с зарубежными странами.
В проведенном диссертационном исследовании сформулированы и обоснованы теоретические положения и выводы, которые выносятся на защиту:
Определено, что институт ипотеки земельных участков представляет собой совокупность норм, установленных законом и (или) договором, которые закрепляют комплекс правомочий кредитора в отношении земельного участка, выделенного должником или предоставленного другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.
Доказано, что законодательство, регулирующее ипотеку земельных участков, представляет собой комплекс нормативных правовых актов различной отраслевой принадлежности, однако регулирование данных отношений нормами гражданского законодательства является приоритетным.
Гражданско-правовому регулированию подлежат отношения, которые возникают по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также отношения, возникающие в результате реализации этих прав, в том числе распоряжение земельным участком в виде заключения договора ипотеки.
3. Установлено, что возникновение и развитие ипотеки в
дореформенной России было тесно связано с появлением нотариата как
регистрирующего органа, который способствовал защите прав собственников
9 земельных участков. Залоговый акт (закладная крепость) утверждался старшим нотариусом, при этом несоблюдение крепостной формы вело к недействительности залога.
4. Обоснован вывод о том, ч то, являясь одним из способов обеспечения
исполнения обязательств, ипотека в то же время имеет такие признаки
вещных прав, как право следования, право преимущества и абсолютный
характер защиты, что обусловливает ее смешанный характер.
Предложена классификация ипотеки земельных участков по различным основаниям и критериям, а именно: исходя из категорий земель, по формам собственности, в зависимости от прав на земельный участок, по основаниям возникновения ипотеки земельных участков и др.
В случае заключения договора ипогски земельного участка распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон ошосителыю возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки.
7. В России, в отличие от зарубежных стран, в частности Германии, в
которой гражданско-правовые принципы не позволяют исіребовать у
добросовестного приобретателя земельный участок даже если сделка является
недействительной, собственник может истребовать свой земельный участок у
добросовестного приобретателя, защищая тем самым свое право собственности
на него, что способствует обеспечению стабильности гражданского оборота.
8. На основе проведенного исследования предлагается внести ряд
изменений и дополнений в действующее законодательство:
- изменить п. 1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложить его в следующей редакции: «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его залоговая стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой»;
- дополнить абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложить его в следующей редакции: «Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только во владении и пользовании, но и в распоряжении, с определенными ограничениями, установленными договором».
Теоретическая и практическая значимость диссертационного
исследования заключаются в возможности использования
сформулированных в нем выводов и рекомендаций для дальнейшей научной разработки проблем ипотечного кредитования земельных участков.
Материалы диссертации имеют целью способствовать
совершенствованию российского законодательства и могут быть использованы в законотворческой деятельности с целью устранения пробелов, недостатков и коллизий правовых норм, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров относительно гражданских правоотношений, связанных с ипотекой земельных участков. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов гражданского и предпринимательского права, а также при изучении специального курса «Право собственности».
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета.
Основные выводы по результатам исследования нашли отражение в публикациях автора и были раскрыты в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе» (Уфа, 10-11 апреля 2007 г.); IV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 6-8 декабря .2007 г.); конференции «Современное состояние и тенденции развития Российского частного права» (Уфа, 10 декабря 2007 г.); IV Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития
современных правовых систем» (Н. Новгород, 24-25 апреля 2008 г.); V Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 4-6 декабря, 2008 г.); Международной конференции в рамках I Форума молодых ученых Приволжского федерального округа «Инновации молодых ученых - основа устойчивого развития регионов» (Уфа, 13-15 мая 2009 г.); Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях» (Уфа, 7-8 октября 2009 г.); Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 7-9 декабря 2009 г.).
Основные положения диссертащгонного исследования используются в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий по курсам дисциплин «Гражданское право», «Право собственности».
Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.
Становление и развитие института ипотеки земельных участков
Термин «ипотека» заимствован российским гражданским законодательством из Древней Греции, где он был введен в обращение афинским архонтом Солоном в начале VI века до н.э.1. До этого времени обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка».
Как пишет Е.А.Суханов, «слово «ипотека» до сих употребляется в нескольких значениях. Во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества»".
Наиболее развитую форму залоговое право получило в Древнем Риме. Это обусловлено высоким уровнем развития экономических, а вместе с ними и правовых отношений, и именно регулирование экономики правом уменьшало возможность использования административных мер. Как только одно лицо пообещало другому выдать ссуду, оно стало задумываться о гарантиях её возврата. А когда кредит получил широкое распространение, поиски способов обеспечения возврата ссуды стало предметом деятельности юристов. И такие способы были найдены. Залог был в их числе1. Становление ипотеки следует отнести к античному периоду. Анализируя его можно определить, что развитие ипотеки прошло следующие четыре основных этапа: fiducia; pignus; предиатура; ипотека (hypotheca).
При характеристике первого из этапов заметим, что ничего «кроме сервитутов, других вещных прав на чужие вещи цивильное право не знало; в частности ему не было известно закладное право в его истинном юридическом смысле»-. При fiducia должник взамен полученных средств передавал в собственность кредитору согласованную сторонами вещь. Указанная передача сопровождалась составлением соглашения, вследствие которого кредитор должен был передать обратно предмет залога в случае уплаты долга должником. Если же кредитор отказывался передать предмет залога обратно в собственность должника после исполнения последним основного обязательства, то претор давал иск (actio fiduciae), обвинение по которому грозило кредитору не только обязанностью возместить вред, но и моральным бесчестием (infamia). Но этот иск облегчал положение должника только отчасти; другие стороны fiducia оставались в силе - и прежде всего то обстоятельство, что должник лишался своего права собственности; если кредитор продаст вещь, то она уйдет от должника окончательно, а личный иск - actio fiduciae - может оказаться для него бесполезным (например, в случае несостоятельности кредитора).
С. А. Муромцев видел историческое значение фидуции в «разрушении формализма», поскольку здесь на виду была передача собственности, а. на самом же деле устанавливался заклад или поклажа1. Искусственное построение фидуциарной сделки содействовало тому, как подчеркивал С. А. Муромцев, что мысль приучалась различать форму и существо сделки.
Несовершенство института fiducia обусловило развитие в рамках преторского права договора о залоге (pignus)".
При pignus должнику предоставлялась гарантия истребования имущества из владения кредитора в случае выполнения обязательства, с чем не было знакомо право цивильное. В дальнейшем «стали прибегать к залогу бесформальному - так называемый pignus: должник просто передавал кредитору какую-нибудь из своих вещей не в собственность, а в простое владение, причем вся обеспечительная сила такого залога заключалась только в том, что кредитор мог удерживать вещь у себя, пока долг не будет уплачен (можно сказать, арест вещи)»3. Таким образом, pignus можно было определить как «фактическое обладание вещью без намерения относиться к ней, как к своей собственной» .
Ясно, что, если fiducia на первый план ставила интересы кредитора, то при описанном характере pignus мы имеем противоположную крайность: интересы кредитора обеспечены чрезвычайно слабо. Задачей будущего было найти справедливую середину: с одной стороны, сохранив за должником право собственности, создать в руках кредитора вещное право на заложенную вещь, а с другой стороны - определить это право как право на распоряжение вещью па случай неуплаты долга. И действительно, в дальнейшем работа шла в этих двух направлениях.
Основания возникновения ипотеки земельных участков
В условиях динамичного развития рынка недвижимости, ипотека, как показывает практика, получает все большее применение, становясь одним из основных способов обеспечения исполнения - обязательства в виду наибольшей надежности.
Во-первых, при ипотеке заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст.334 ГК РФ, п.1 ст. 1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя и он постарается его не потерять1.
Однако, несмотря на стремительное развитие ипотеки, единообразная правоприменительная практика пока не сложилась. Возможно, виной тому является и несовершенство самого законодательства, регулирующего ипотеку, и коллизия некоторых норм права, которые по-разному регулируют одни и те же отношения. Поэтому участники залоговых отношений сталкиваются с проблемами, связанными с заключением договора ипотеки.
В настоящее время с юридической точки зрения ипотека имущества представляет собой договор залога недвижимого имущества (ст.334 ГК РФ). В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку на основании договора и ипотеку в силу закона. Такое разделение было известно еще римскому праву. Как отмечает И.А. Базанов, «кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего»1. Сначала остановимся на ипотеке, возникающей на основании договора.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (ст. 1 Закона об ипотеке).
Указанные изъятия были установлены Федеральном законом от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»2(с изм.).
В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве был установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам». На сегодняшний день Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ утратил силу. Согласно ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»3, который вступил в силу с 1 февраля 2008 года, взыскание на заложенное имущество производится исключительно по исполнительному документу, являющемуся судебным актом или выданному на основании судебного акта. Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Заложенное имущество, взыскание на которое обращено для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном для реализации заложенного имущества. Федеральными законами от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ и 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ в ч.1 ст. 446 ГПК РФ были внесены изменения, согласно которым из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание, исключены земельные участки, где расположены жилые помещения (или их части), являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Нормы ст. 446 ГПК РФ, устанавливающие запрет обращения взыскания на тс земельные участки, которые не являются основным источником существования должника или объектом его предпринимательской деятельности, Конституционный суд РФ в июле 2007 года признал не соответствующими Конституции РФ1.
Можно сказать, что такие изменения позитивны: число участков, которые могут участвовать в земельной ипотеке, возросло. Необходимо заметить, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 ст. З ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Ипотека земельных участков по законодательству Германии
Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции. Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право владеть и пользоваться, но также и отчуждать заложенное имущество1.
С 12 века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в 18 и 19 веках, общая теория буржуазного гражданского права.
По мнению В.М. Будилова, Россия явно тяготеет к немецкой системе гражданского права".
Следует согласиться с мнением известных правоведов В. Бергманна и Е.А. Суханова о том, что Германское гражданское уложение в качестве одного из центральных законодательных актов ФРГ является наиболее близким для отечественного правопорядка"1. Изучение и восприятие германского права во многих случаях помогают лучше понять российские правовые институты, их природу, уяснить, с чем связаны трудности их функционирования. Поэтому, хотелось бы остановиться на характеристике залогового права Германии.
Германским законодательством установлены три возможных вида залоговых прав на земельные участки: ипотека (Hypothek), поземельный долг (Grundschuld), рентный долг (Rentenschuld). Правовое регулирование залоговых прав осуществляется частью седьмой книги третьей Германского гражданского уложения (далее - ГГУ) . Все виды залоговых прав считаются обременениями земельного участка, и их возникновение подлежит регистрации в поземельной книге, являющейся аналогом российского Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Как российская ипотека, так и все виды залоговых прав в Германии являются обременениями земельных участков.
Все виды земельных залоговых прав в Германии считаются ограниченными вещными правами. Одной из важнейших характеристик вещных прав является то, что они отражают не взаимоотношения между сторонами, а правовую связь между правообладателем и вещью. Вещные права, таким образом, обременяют земельную недвижимость.
Для четкого понимания механизма возникновения залоговых прав по германскому законодательству, необходимо кратко изложить некоторые связаннее с этим принципиальные моменты.
Германское законодательство четко различает обязательственные и вещные, или распорядительные, сделки". Обязательственная сделка порождает обязанность стороны передать право собственности на вещь, обременить ее и т.п. В качестве примеров обязательственных сделок можно привести договоры купли-продажи, мены, соглашение об установлении ипотеки. Распорядительная сделка влечет переход права, его возникновение, изменение или прекращение. Заключение договора купли-продажи (обязательственного договора) не влечет изменения прав на вещь. Собственник по-прежнему остается собственником. Но заключение такого договора обязывает продавца передать вещь в собственность покупателю. Для того, чтобы собственность перешла, а вытекающие из обязательственной сделки обязательства были выполнены, необходимо совершение распорядительной сделки. Распорядительная сделка по распоряжению недвижимостью состоит в заключении вещно-правового соглашения о переходе права и занесении сведений об этом в поземельную книгу. То есть стороны соглашаются с тем, что с этого момента право на вещь считается перешедшим. Распорядительная сделка юридически является абстрактной, то есть при ее совершении не имеется в виду, каким было фактическое основание для совершения сделки по переходу права будь то купля-продажа, обещание дарения и тому подобное.
Подводя итог сказанному, при совершении, например, купли-продажи, всегда совершается две сделки: 1) заключается обязательственный договор купли-продажи, а также 2) достигается вещно-правовое соглашение о переходе права собственности и это заносится в поземельную книгу.
То же самое происходит во всех других случаях, когда стороны распоряжаются вещами. Например, стороны заключают договор, согласно которому должник обязуется обременить земельный участок ипотекой в пользу кредитора для обеспечения обязательства, а затем стороны заключают вещно-правовое соглашение об установлении ипотеки и заносят это обременение в поземельную книгу.
Разделение сделок в Германии на обязательственные и распорядительные имеет исторические причины. Некоторые германские ученые полагают, что в настоящее время такие причины отпали1.
