Содержание к диссертации
Глава I. Недвижимое имущество как объект гражданских прав ...13
1. Становление института недвижимости 13
2. Недвижимость как объект правового регулирования
в современной России 24
Глава II. Правовые особенности совершения сделок
с жилыми помещениями 60
1. Классификация основных видов сделок,
осуществляемых на рынке жилья 60
2. Особенности совершения сделок на рынке жилья 62
2.1. Договор купли-продажи жилого помещения 62
2.2. Договор мены и договор обмена жилых помещений 74
2.3. Особенности договора дарения жилых помещений 82
2.4. Обязательства по договору ренты и договору
пожизненного содержания с иждивением 89
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним 99
Глава III. Исследование и классификация правовых коллизий,
возникающих при совершении сделок на рынке жилья 115
1. Исследование правовых коллизий на рынке жилья 115
1.1. Дарение жилья 115
1.2. Купля-продажа жилого помещения 121
1.3. Мена жилых помещений 125
1.4. Обмен жилых помещений 129
1.5. Ненадлежащее исполнение обязательств по договору ренты
и договору пожизненного содержания с иждивением 133
1.6. Ненадлежащее исполнение договора
на строительство жилья 139
2. Классификация и правовая квалификация коллизий,
возникающих на рынке жилья , 144
3. Направления совершенствования законодательства
о регистрации прав на недвижимость 149
Заключение 154
Библиографический список использованной литературы 158
Приложения
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Определив Российскую Федерацию как социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека 1, Конституция Российской Федерации особо выделила статусный для граждан характер жилища: жилище неприкосновенно; никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения . В плане социальном статус собственного жилья имеет для граждан первостепенное значение: жильё ассоциируется с надёжностью бытия человека и его семьи.
Наметившийся в последние годы экономический подъём в заметной степени отразился на росте объёмов жилищного строительства. Развитие рынка доступного жилья в современной России становится одним из приоритетных направлений в деятельности как федеральных органов государственной власти, так и региональных властей . Федеральное Собрание Российской Федерации ведет целенаправленную работу по формированию необходимой для этих целей правовой базы (совершенствование нормативной базы строительства, ипотечного кредитования, регистрации сделок с недвижимостью и т.д.) 4. Местным властям вменяется в обязанность оказывать всемерное содействие стремлению населения, граждан строить и приобретать жилье в собственность; в регионах разрабатываются и принимаются программы строительства жилья 5, механизмы реализации этих программ , как одно из условий социальной и политической стабильности.
Конституция Российской Федерации, ст. 7. 2 Там же, ст. 25. 3 Путин В.В. Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию. - Российская газета, 11.05.2006. - № 97. - с.12.;Программа индивидуального жилищного строительства, утверждена Постановлением Правительства Белгородской области от 27.02.2006 № 39-пп // Белгородские известия, 10.03.2006. - №9. 4 Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства РФ. - 25.09.2006. -115 с. 5 Областная целевая программа поддержки молодых семей в строительстве и приобретении жилья на 2004-2010 годы «Молодой семье-доступное жилье»,утверждена Постановлением губернатора области от 29 января 2004 года № 27// Белгородские известия, 15.02.2005 - №4.
Радикально изменилась правовая ситуация: если Конституция СССР закрепляла за гражданином право на жильё, то в условиях рынка граждане получили право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями. Жильё стало рыночным товаром, с ним совершаются многообразные и многочисленные сделки, нередко сопровождающиеся правовыми коллизиями различных масштабов.
Возникновение и развитие в течение последних пятнадцати лет в России рынка жилья - новое и необычное для нашей страны правовое явление. Оно необычно не только для населения, правовая подготовка которого обычно отстаёт от правовых реалий. Оно стало необычным и для юристов-профессионалов, многие из которых оказались недостаточно подготовленными к работе в новом правовом поле, тем более что и само это поле сформировалось не в полной мере, оно развивается, совершенствуется, наполняется новым содержанием по мере накопления правовой практики в исследуемой области. Тем самым исследование и анализ правовой базы функционирования рынка жилья в современной России, практики применения сложившейся базы к решению типичных ситуаций, возникающих при этом коллизий, безусловно, становится актуальной задачей.
Степень научной разработанности проблемы.
Жильё как товар, правовые особенности функционирования рынка недвижимости, где жильё выступает неизменной составной частью, - всё это неизбежно привлекает пристальное внимание широкой юридической общественности, как практиков, так и теоретиков, ввиду его огромной социальной значимости.
Важность и полезность возрождения понятия недвижимого имущества как правовой категории единодушно признана российской гражданско- 1 Постановление губернатора Белгородской области от 31.12.2003. № 231 "О стратегии развития жилищного строительства на территории Белгородской области до 2010 года" // Белгородские известия, 03.02.2004. - №9.
5 правовой наукой. В.А. Дозорцев, в частности, отмечает: «Введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях четких рыночных отношений» . В научной литературе появляются работы, исследующие отдельные вопросы правового статуса недвижимости, осуществления рыночных операций с ней. В числе авторов этих работ следует отметить М.И. Брагинского3, В.В. Витрянского4, Н.Д. Волоховой5, Е.С.Гетмана и соавт.6, В.А. Горемыкина7, А.А. Ефремовой8, Ю.Г. Жарикова9, А.Н. Кичихина, Н.А. Щербаковой , П.В. Крашенинникова , А.Г. Макарова , В.Н. Соловьева A.M. Эрделевского14.
Вместе с тем необходимо отметить отсутствие монографических теоретических работ, исследующих проблемы статуса недвижимости включая жилое помещение в современной России, правовых особенностей функционирования рынка недвижимости, правовых коллизий, возникающих при 1 См., например: Гражданское право: Учеб.: 2-е изд., перераб. и доп.: В 2 т. /Отв. ред. Е. А. Суханов. М: БЕК, 1998.- Т. 1.- С. 303; Гражданское право. Учебник.Ч. 1. Изд. 2-е, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М: Проспект, 1997. - С. 196-197. 2 Дозорцев В. А. Об ошибочности смешения правовых режимов различных явлений материальной действительности/В.А.Дозорцев.- М.: Спарк, 1998. - С. 233-235. з
Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Юстицинформ, 1998. 4 Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды /В.В.Витрянский.- М.: Статут, 1999.; Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости / В.В.Витрянский // Вестник ВАС РФ. -1999. - № 7.;.Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. 5 Волохова Н. Дети в сделках с недвижимостью (часть 2) // Правовые вопросы недвижимости.- 2004.- № 2.-С.З. 6 Жилищные права граждан: Закон «Об основах федеральной жилищной политики» / Постатейный комментарий / Е.С.Гетман, Б.М.Гонгало, СМ Корнев и др.; Общая редакция П.В. Крашенинникова. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997. - 255 с. 7 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. Издание 2. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. -144 с. 8 Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью (часть 1) // Правовые вопросы недвижимости.- 2004.- № 2.-С.5. 9 Жариков Ю.Г, Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие / Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. - М.: БЕК, 1997,- 252 с. 10 Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. -1996. - № 8. - С. 38 - 49. 11 Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство: Учебное и практическое пособие. С приложением основных законодательных актов - М.: НОРМА, 1996. - 273 с; Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения).- М.: Статут, 1998. -169 с; Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под ред. П. Крашенинникова. - М: Статут, 1999. 1 Макаров Г.А. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. -1997. -№ 4. - С. 152 -162. 13 Соловьев В.Н. О правовой природе общего имущества в многоквартирных домах // Цивилистические записки: Вып. 1. Право собственности: вопросы теории и практики / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. - М.: ИГ "Юрист",2001. -С.185-187. 14 Эрделевский А. М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / A.M. Эрделевский. - М.: БЕК, 1999. - С. 2-6. совершении сделок на этом рынке. Этот пробел требует безусловного восполнения.
Целью исследования является выявление правовых особенностей осуществления сделок на рынке жилья, являющегося специфическим сектором рынка недвижимости; исследование и анализ правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями в современной России, правовых последствий, к которым могут приводить эти коллизии.
Поставленная цель предопределяет решение ряда научных задач, в ряду которых: - определение объема понятий "недвижимое имущество", "объект недвижимости" и некоторых других терминов на основе изучения исторических документов, российского (советского) и зарубежного законодательства; исследование целостности и внутренней непротиворечивости существующего нормативного регулирования сделок с недвижимым имуществом по первоначальному приобретению прав на созданное имущество и по передаче прав (вторичным сделкам) на него; - исследование специфических особенностей совершения сделок с жилыми помещениями в зависимости от их основных видов; - исследование правовых причин для ограничений, затрудняющих или препятствующих совершению сделок с жилыми помещениями; - исследование правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями в зависимости от видов этих сделок; исследование правовых особенностей регистрации сделок с жилыми помещениями в общем пространстве сделок с недвижимостью; систематизация и типологизация правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями в зависимости от видов этих сделок; - разработка классификации правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями, по видам сделок и правовым последствиям; исследование эффективности функционирования системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Решение совокупности изложенных выше задач позволяет сформулировать предложения, направленные на совершенствование законодательства, нормативной базы, регулирующих осуществление сделок на рынке жилых помещений, создаст предпосылки для разработки рекомендаций, направленных на предупреждение и противодействие противоправным проявлениям, сопутствующим складывающемуся в России рынку жилья.
Предметом исследования являются правовые особенности функционирования рынка жилых помещений, складывающегося в современной России, а также правовые коллизии и их последствия, возникающие при совершении сделок с жилыми помещениями, функционирование системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие в процессе деятельности участников российского рынка недвижимости, направленные на формирование объектов недвижимости, владение, пользование и распоряжение ими.
Нормативно-правовая и источниковая база диссертации включает гражданское законодательство, другие нормативные правовые акты органов государственной власти Российской Федерации и местного самоуправления. В работе использованы официальные материалы органов законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Эмпирическая база диссертации основана на анализе судебно-арбитражной практики на федеральном и региональном уровне, деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
8 Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются прежде всего фундаментальные труды теоретиков современного права. Автор использует принципы методологии права - в той мере , в какой это применимо к столь узкой исследуемой его подотрасли; сравнительно-исторический метод, метод системного анализа, прогностический метод, метод экстраполяции.
Эмпирическую базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, федеральные законодательно-нормативные акты и аналогичные акты некоторых субъектов федерации, регулирующие отношения в сфере собственности и недвижимости; федеральные и региональные целевые программы развития жилищного строительства; научные публикации; материалы судебной практики.
Научная новизна исследования.
Изучение имеющихся источников информации - научных публикаций, монографий, диссертационных исследований - позволяет сделать вывод о том, что, несмотря на значительный интерес ученых, практиков, публицистов к исследуемой проблеме, основное внимание авторов имеющихся работ уделяется осмыслению формирующегося законодательства, регулирующего сделки на рынке недвижимости, порядок их государственной регистрации. Только появляются первые публикации, в которых делаются попытки научного осмысления коллизионной стороны исследуемого явления. Научная новизна настоящей диссертационной работы состоит в том, что она представляет собой одно из первых монографических исследований, в котором решается задача системного и комплексного подхода к исследованию проблемы функционирования рынка жилья в современной России. Практическая реализация этой задачи позволила построить цельную картину исследуемого явления, которая включает в себя: 1 Керимов Д.А. Методология права. - М.: СГА, 2003. - С. 92 - 103; Майбуров И.А. Толкование норм права: приемы и виды // Право и образование. - 2003. - № 5. - подробный научный анализ правовых коллизий, возникающих при совершении конкретных видов сделок с жилыми помещениями; - типологизацию этих коллизий в совокупности видов сделок с жильём; - типологизацию правовых последствий исследуемых коллизий; - систематизацию и классификацию правовых коллизий и их последствий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями; - разработку научных рекомендаций, направленных на совершенствование законодательства, регулирующего осуществление сделок с жилыми помещениями; - внесение научно обоснованных предложений по совершенствованию системы государственной регистрации сделок с недвижимостью; разработку рекомендаций, направленных на предупреждение, предотвращение и профилактику криминальных проявлений на рынке жилья.
Выполненная диссертационная работа по совокупности признаков научной новизны практически не имеет аналогов в данной области.
Гипотеза. Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что законодательная база любой страны представляет собой диалектическое единство положений, отражающих стремление законодателя заложить в нее как полезный накопленный опыт, так и потенциал, необходимый для дальнейшего ее совершенствования, равно как совершенствования и развития соответствующей сферы общественных отношений. В полной мере это можно отнести и к законодательству, регулирующему функционирование рынка недвижимости в современной России.
Анализ сложившейся к настоящему времени законодательной базы, возникающих правовых коллизий, судебной практики позволяет сформулировать вывод о несовершенстве действующего законодательства и смежных отраслей права. Это несовершенство порождает определенные проблемы и трудности, связанные с ущемлением законных прав и интересов
10 граждан, и тем самым несущие потенциальную угрозу социальному спокойствию в современной России.
Выявление несовершенств исследуемой и смежных областей права - путь к формулированию предложений по улучшению законодательства, а на этой основе - совершенствованию и оптимизации отношений в сфере оборота жилья.
Положения, выносимые на защиту:
Результаты научного анализа специфических особенностей основных видов сделок на рынке недвижимости в современной России;
Систематизация и правовая классификация коллизий, возникающих при совершении основных видов сделок с жилыми помещениями.
Обобщение и типологизация ответственности лиц за нарушения при совершении сделок с жилыми помещениями;
Предложения по совершенствованию государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования для обеспечения условий эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовой защиты этих интересов.
5. Результаты системного исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предложения по совершенствованию функционирования этой системы.
6. Конкретные предложения по совершенствованию законодательной и нормативной базы в области гражданского права по регулированию сделок с недвижимым имуществом в современной России.
Теоретическая значимость исследования. Диссертационное исследование содержит ряд положений и выводов, представляющих, по мнению автора, определенную теоретическую ценность. В их числе: - результаты системного историко-правового анализа объема понятий "недвижимое имущество", "объект недвижимости" и близких им терминов; исследование целостности и внутренней непротиворечивости современного нормативного регулирования сделок с недвижимым имуществом по первоначальному приобретению прав на созданное имущество и по передаче прав (вторичным сделкам) на него; - исследование специфических особенностей совершения сделок с жилыми помещениями в зависимости от их основных видов; исследование и систематизация правовых причин для ограничений, затрудняющих или препятствующих совершению сделок с жилыми помещениями; системный анализ правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями в зависимости от видов этих сделок; систематизация и типологизация правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями в зависимости от видов этих сделок; - разработка классификации правовых коллизий, возникающих при совершении сделок с жилыми помещениями, по видам сделок и правовым последствиям.
Практическая значимость исследования состоит в формулировании выводов и предложений, направленных на совершенствование соответствующих разделов гражданского и административного законодательства, их применение в административной и судебной практике. Результаты исследования правовых коллизий при совершении основных видов сделок с жилыми помещениями и полученное таким образом обобщение может стать необходимой базой для выработки практических рекомендаций, направленных на предупреждение, противодействие и профилактику противоправных действий на рынке жилья. Такие рекомендации необходимы профессиональным игрокам рынка недвижимости, работникам правоохранительных органов, населению.
Материалы диссертации также могут быть использованы студентами, аспирантами, аналитикам права, углубленно исследующими проблемы рынка недвижимости в современной России.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования нашли свое отражение в 12 научных статьях. Основные идеи исследования доложены автором на Международной научно-практической конференции «Научный потенциал света - 2004» ( г.Днепропетровск, Украина).
Структура и объем диссертации.
Диссертация включает введение, три главы основного текста, заключение, библиографический список использованной литературы и приложения.
Первая глава диссертации посвящена обзору правового статуса рынка недвижимости в современной России.
Во второй главе подробно рассматриваются правовые основы и специфические особенности осуществления типичных сделок на рынке жилых помещений, исследуется механизм государственной регистрации этих сделок, даётся его оценка как правового механизма, призванного обеспечивать законные интересы сторон соответствующих сделок.
В третьей главе исследуются правовые коллизии, возникающие при совершении сделок на рынке жилья, даётся их классификация по видам сделок и правовым последствиям.
Заключение содержит основные научные выводы и совокупность предложений автора, направленных на совершенствование функционирования рынка жилья в современной России, обеспечение законности и защиты интересов участников этого рынка.
Библиография содержит 197 источников информации.
В приложения в табличном виде вынесены результаты обобщения исследованных правовых коллизий и предложения по уточнению формулировок положений законов и нормативных актов.
