Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и правовое регулирование недвижимости и сделок с ней
1.1. Понятие недвижимости, виды и форма сделок с недвижимым имуществом 23
1.2. Правовое регулирование оборота недвижимости и органы, осуществляющие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и переход прав по ним 53
Глава 2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом
2.1. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации 86
2.2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, не подлежащих государственной регистрации 120
Глава 3. Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним
3.1. Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним 149
3.2. Приостановление, прекращение и отказ в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом или перехода прав по ним 177
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 201
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 208
- Понятие недвижимости, виды и форма сделок с недвижимым имуществом
- Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
- Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним
Введение к работе
Актуальность темы исследования. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI веков Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости.
Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождался существенным реформированием отношений собственности. Юридическое признание различных форм собственности, отмена государственной монополии на землю, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основой для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский и хозяйственный оборот.
Как отметили известные правоведы В.В.Витрянский, А.ЛМаковский, Е.А.Суханов, недвижимость, наконец, превратилась из физического понятия в юридическое1.
Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи - учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное - обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.
Итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики, свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования экономики по поводу возникновения, изменения, перехода, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.
См.: Кравчинский М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие // Экономика и жизнь. - 1998. - №6. - С.8.
С увеличением числа собственников увеличилось и количество объектов недвижимости, которые могут не только находиться в собственности, но и отчуждаться, и приобретаться в результате совершения с ними сделок.
Смена собственников в результате распоряжения недвижимым имуществом влекла определенные особенности в правовом регулировании совершаемых сделок. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, другие были связаны с отчуждаемыми объектами. Часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации сделки и права.
Основополагающие принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней установил Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Однако он содержал положения, которые подлежали конкретизации в специальном законе. Таким законом стал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1, главная идея которого заключалась в создании единой системы регистрации. До этого такая система отсутствовала. С принятием указанного акта на смену множественности регистрирующих органов пришел единый орган, решающий вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не только сделки купли-продажи, мены, дарения, с ней связаны и договоры аренды, ипотеки, ренты,
'Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №30. - Ст.3594.
доверительного управления, ряд иных сделок, предметом которых выступает недвижимость.
Для эффективного развития оборота недвижимого имущества, в том числе совершения сделок с ним, требуется хорошо развитая законодательная и научно-теоретическая база. Однако, как отмечает В.В.Меркулов «в России по-прежнему часто игнорируется цивилизованный подход к обеспечению интересов собственника»1. Такая ситуация, прежде всего, обусловлена тем, что акта, подобного принятому Закону о государственной регистрации, ранее не было, соответственно, законодательная база ещё только формируется. При этом отдельные положения принимаемых сегодня законов, по сути регулирующие одни и те же вопросы, довольно часто противоречат друг другу. На законодательную неурегулированность данного вопроса указывает и незначительное количество научных работ по исследуемой теме, а также их противоречивость.
Поэтому при выборе темы учитывалась её недостаточная научная разработанность, противоречивость и необходимость совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с недвижимостью.
Тема диссертационного исследования представляет не только теоретический, но и практический интерес.
Её практическая значимость и своевременность вызваны такими факторами, как переход страны к рыночной экономике, проведение правовой реформы, а также тем, что рынок недвижимости затрагивает все слои общества. Следовательно, для того, чтобы правильно оформить свои права на недвижимость, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на неё, надо знать ключевые положения законодательства. Это поможет избежать
Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. - Монография. - Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. -С.4-5.
возможных последствий признания сделок недействительными, не стать
жертвами обмана при исполнении договора, в результате чего одна
сторона сделки после вручения денежной суммы не получит товар, либо
l другая сторона после передачи объекта недвижимости в собственность
контрагента не получит от него денежной суммы в счет оплаты.
Обилие и сложность гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, также определяют актуальность выбранной темы.
Тем не менее выбор данной темы диссертации в большей степени
обусловлен именно тем, что эта тема нова и, соответственно, мало
У* исследована.
Степень научной разработанности темы. Теоретические и методологические основы исследования. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых её аспектах исследовалась в работах российских ученых — юристов.
Однако законодательство в сфере недвижимости за последние годы
существенно изменилось, и отчасти некоторые исследования уже
устарели. Другие научные работы рассматривали лишь отдельные
fa аспекты сделок с недвижимым имуществом: либо понятие и правовое
регулирование сделок с недвижимостью, либо определенные виды сделок, такие как рента, ипотека, купля-продажа жилых помещений, либо только особенности государственной регистрации прав и сделок.
Научная новизна диссертации определяется тем, что в ней осуществлен комплексный подход к рассмотрению особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом. Результаты исследования послужили основанием для выработки ряда рекомендаций по совершенствованию законодательства в части правового регулирования сделок с различными видами недвижимого имущества и предложений по многим спорным и нерешенным законодательством вопросам.
1. Рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, разработана Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1.
Авторами Концепции являются авторитетные специалисты Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, регистрирующих и нотариальных органов, известные ученые, в том числе П.В.Крашенинников, В.В.Витрянский, А.А.Завьялов, О.М.Козырь, А.А.Маковская, А.Л.Маковский, Е.А.Суханов, В.В .Чу баров и другие.
В настоящее время идет широкое обсуждение данной Концепции. Однако далеко не со всеми её положениями можно согласиться.
Так, авторы Концепции предлагают внесение поправок, регулирующих форму договоров с недвижимым имуществом. Заключение сделок предлагается осуществлять с обязательным нотариальным удостоверением. В последнее время такую точку зрения высказывают и другие сторонники только нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом.
Тщательное изучение и подробный анализ действующего законодательства и правоприменительной практики показывают, что целесообразно оставить закрепленное законом право выбора субъектов гражданских правоотношений формы заключения сделок: нотариальной или простой письменной. Изменение этой нормы повлечет за собой явное ущемление прав граждан и юридических лиц. Тем более, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью (например, количество сделок, совершаемых в простой письменной форме, в
'Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003.
Чувашской Республике составляет 94,5%, в Тверской области - 80%, в Приморском крае по итогам 2002-2003г.г. - 78%) не привело к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, и, соответственно, не увеличилось количество судебных споров о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом. Так, всего с начала деятельности, с 1 июня 1998 года по 1 июня 2004 года Регистрационная палата Чувашской Республики привлекалась к участию в судах 1029 раз, из них по делам о признании недействительными сделок с недвижимостью 190 раз. Лишь в 33 случаях сделки были признаны недействительными и только в одном случае - по вине учреждения.
2. Согласно п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью есть акт государственного органа, что подтверждает и ПС РФ, в частности, ст. 165 Кодекса. Вместе с тем п.2 ст.558 ПС РФ признает государственную регистрацию формой сделки, тогда как момент заключения договора должен быть определен правилами п.1 ст.432 ПС РФ, то есть договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В то же время, если требуется контроль за такой сделкой, то он может осуществляться, когда сделка облечена в установленную законом форму (простую письменную в виде составления одного документа, подписанного сторонами). Следовательно, необходимо признать момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации разделенными во времени. А значит, целесообразно внести изменения в действующую редакцию п.2 ст.558 ПС РФ, изложив его следующим образом: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».
3. Распространение действия п.2 ст. 165 ГК РФ на сделки,
совершенные в простой письменной форме, позволит усовершенствовать
отдельные законодательные положения о сделках с недвижимостью.
Пункт 2 ст. 165 ГК РФ предоставляет возможность стороне, в случае уклонения её контрагента от нотариального оформления сделки, требовать признания такой сделки действительной в судебном порядке.
Что же касается договора купли-продажи недвижимого имущества, то он должен быть заключен в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет его ничтожность. В случае уклонения контрагента от надлежащего оформления сделки, другой стороне не предоставлено право в судебном порядке требовать признания данной сделки действительной. Тем не менее, вопрос о реанимации сделки, не облеченной в требуемую законом простую письменную форму, должен быть разрешен положительно. Стороне в законодательном порядке должна быть предоставлена возможность беспрепятственно предъявить иск о признании договора действительным в случае, если её контрагент уклоняется от заключения сделки в простой письменной форме при прямом указании закона на обязательность такой формы.
4. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ и п.З ст.551 ГК РФ устанавливает право
стороны, чей контрагент уклонился от государственной регистрации
сделки и/или перехода права собственности требовать в судебном
порядке признания такой регистрации. Поскольку требования о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
закрепленные в ГК РФ и в Законе о государственной регистрации, дают
возможность контролировать содержание сделки, как в интересах
оборота, так и в интересах третьих лиц, последние должны иметь право
не только на получение информации о совершении сделок с недвижимым
имуществом, но и своими действиями требовать внесения исправлений в
случае, если записи сделки не отражают сложившейся ситуации. Нормы
п.З ст. 165 и п.З ст.551 ГК РФ нуждаются в изменении. Требовать
регистрации сделки и регистрации права в судебном порядке должны не только стороны, совершившие сделку, но и любое третье лицо, юридически заинтересованное в совершении такой сделки.
5. В целях единообразного подхода к заключению сделок с недвижимым имуществом, представляется целесообразным внести в ст.550 ПС РФ изменения и дополнения о необходимости обязательной государственной регистрации всех сделок по продаже недвижимого имущества, в том числе сделок с нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земельными участками.
Большая часть юридических фактов - это сделки, то есть действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ПС РФ).
В настоящее время одним из самых спорных является вопрос: что же подлежит регистрации, если в результате совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество — само вещное право на недвижимость или повлекшая его возникновение сделка? Как разграничить объекты регистрации и решить: когда регистрировать право, а когда - сделку, когда - и то, и другое? Единого мнения по данному вопросу нет. Так, например, некоторые авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе считают, что государственная регистрация сделок дублирует систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество1. Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский, считающий, что
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С.52.
регистрации подлежат все договоры без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права1.
Необходимо отметить, что государственная регистрация сделок никоим образом не дублирует государственную регистрацию прав. Государственная регистрация сделки является самостоятельным и немаловажным правовым звеном, так как до государственной регистрации сделки договор считается незаключенным и, следовательно, не порождающим никаких прав и обязанностей. Особенно наглядно это видно при регистрации сделок с жилыми помещениями. Часто встречаются случаи, когда продавец и покупатель для получения дополнительных гарантий сначала проводят государственную регистрацию сделки, и только после этого приступают к её исполнению: расчетам между собой и передаче имущества.
6. К договору купли-продажи недвижимости из-за специфики
предмета не могут применяться правила об обязании продавца передать
покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода
обычно используется, а также о замене товара ненадлежащего качества
товаром, соответствующим предмету договора (п.2 ст.475, ст.557 ПС РФ).
Замена товара невозможна и потому, что такой товар представляет для
собственника «вещь, единственную в своем роде». Применительно к
сделкам с недвижимостью это означает, что, в случае замены товара,
предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества
расторгается, и заключается новый договор, возможно, и с другим
собственником объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, качество предмета сделки следует отнести к существенным условиям договора наряду с предметом и ценой.
7. Необходимо ввести на уровне закона условие, позволяющее
покупателю защитить право собственности в случае, когда ни он, ни
'См.: Брагинский М.И. Комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 1998. - С.7.
продавец не знали и не могли знать о притязаниях третьих лиц на недвижимое имущество.
На практике подобные ситуации встречаются, когда продавец осуществляет продажу жилого помещения, перешедшего к нему в порядке наследования, и в то же время на это жилое помещение признано в судебном порядке право пользования за другим лицом, например, совместно проживавшим с умершим и ведшим с ним общее хозяйство. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п.1 ст.558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.
8. Следует пересмотреть взгляд на отдельные положения
Концепции, отрицающие факт существования в качестве недвижимости
самовольно возведенного жилого дома, реально существующих зданий,
сооружений до момента государственной регистрации этих объектов,
потому что то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право
собственности, не может повлечь вывода о том, что они не считаются
недвижимостью, а являются движимым имуществом.
9. В интересах имущественного оборота необходимо признать
предприятие (имущественный комплекс, используемый в
предпринимательской деятельности) особым видом имущества и
самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых
сделок, но не квалифицировать его как объект недвижимости.
Гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.
Однако, ст. 130 ГК РФ определены совсем иные критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. Предприятие же признано недвижимостью условно. Законодатель относится к нему как к особому объекту прав: во-первых, предприятие не упоминается в
определении недвижимости в ст. 130 ПС РФ, а «вводится» в ст. 132 ПС РФ; во-вторых, по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к недвижимости может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не на основании природы составляющих предприятие элементов, многие из которых, такие, как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся1.
Не случайно в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечено отсутствие четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы его от иных имущественных комплексов2. Диспозитивный характер нормы о составе имущества предприятия, позволяющей собственнику предприятия самостоятельно формировать его состав, лишь усугубляет положение.
10. Правовой режим нежилых помещений, включая и вопросы распоряжения ими, надлежит привести к единообразию путем принятия прямых норм на уровне федерального закона.
К сожалению, на сегодняшний день процесс отчуждения нежилых помещений в здании так, как это определено в отношении жилых помещений, законодательно не урегулирован. Применение же в случае отчуждения нежилых помещений в здании по аналогии соответствующих норм, регулирующих оборот жилых помещений, недопустимо3.
'См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А. Л.Маковского. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С.280.
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества» / Отв. ред. В.В. Витрянский. Исследовательский центр частного права - ГУ при Президенте Российской Федерации, 2003. - С.30.
3См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.2002г. №3673/02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №12.
Получается, что можно продать индивидуальное нежилое помещение и оставить в собственности, например, коридор, даже рассматривая их как главную вещь и принадлежность.
Подобная законодательная конструкция оборот нежилых помещений только затрудняет, поскольку стороны сделки не представляют с чем они реально имеют дело.
11. В целях однозначного понимания законодательного
регулирования отношений супругов по распоряжению общим
имуществом следует дополнить ст.36 Семейного кодекса РФ нормой,
допускающей возможность приобретения недвижимого имущества
одним из супругов в личную собственность при наличии нотариально
удостоверенного согласия на это другого супруга.
В силу ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации на совершение одним из супругов сделки с общим имуществом требуется согласие другого супруга. На практике же возможны случаи, когда покупатель представляет нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости в личную собственность покупателя, что не запрещено законом.
В этом случае супруг, не являющийся титульным собственником недвижимости, будет не вправе ограничивать в дальнейшем право другого супруга по распоряжению такой недвижимостью.
12. С вступлением в силу нового Земельного кодекса Российской
Федерации процедура оформления сделок купли-продажи отдельно
стоящих зданий, находящихся на земельных участках, усложнилась, так
как императивные нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в
противоречие с диспозитивными нормами ПС РФ. Если ГК РФ допускал
возможность нахождения в гражданско-правовом обороте объектов
недвижимости без земельных участков, на которых они расположены, то
Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов.
Несмотря на требования земельного законодательства, довольно часто предметом договора купли-продажи являются только расположенные на земельном участке здание, сооружение или иной объект недвижимости без самого участка. Но здание, сооружение и земельный участок, необходимые для их использования в физическом смысле, представляют единое целое, поскольку разделить земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости без нанесения значительного ущерба последнему нельзя. Извлекая полезные свойства из здания, его собственник извлекает полезные свойства и из земельного участка. Если же здание будет оторвано от земли, то и его полезные свойства будут иного рода. По сути, здание или сооружение лишено своего назначения, если оно оторвано от земли, в связи с чем положения ст.552 ПС РФ необходимо привести в соответствие с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, закрепив в ПС РФ одновременное отчуждение объекта и находящегося под ним земельного участка.
13. Во избежание различного толкования норм законодательства, регулирующих момент передачи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество, следует конкретизировать статьи 223, 551, 564 ПС РФ в части возникновения права собственности с момента государственной регистрации, а не с момента передачи.
Вопрос о передаче недвижимого имущества при его отчуждении в настоящее время является наиболее дискуссионным, так как, в отличие от ПС РФ, Закон о государственной регистрации момент перехода права собственности связывает не с моментом передачи вещи, а с моментом государственной регистрации. Аналогичное мнение выражено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации1.
!См.: Постановление Пленума ВАС РФ №8 от 25.02.1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - №10.
Однако существует и другая точка зрения: до факта государственной регистрации покупателю уже принадлежит право собственности на объект недвижимости, потому что с момента передачи (подписания акта приема-передачи) вещи покупатель фактически становится её собственником.
Разумеется, в отсутствие государственной регистрации стороны наделяются определенными правомочиями и принимают на себя ряд обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи. Тем не менее, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на эту недвижимость не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Только после государственной регистрации покупатель станет собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.
14. Поскольку заключение сделок с недвижимостью сопряжено с
государственной регистрацией, в диссертации изложены предложения по
закреплению в ПС РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" положений о том, что
государственная регистрация есть процесс, осуществляемый органами по
государственной регистрации прав в соответствии с законом.
Это обосновано тем, что учреждение юстиции в силу возложенных на него полномочий осуществляет прием документов, их правовую экспертизу, проставление специальных штампов и регистрационных надписей на правоустанавливающих документах, внесение данных о зарегистрированных правах и сделках, иных ограничениях в Единый государственный реестр прав. Таким образом, все действия учреждения юстиции есть элементы государственной регистрации как процесса.
15. Анализ отдельных оснований отказа в регистрации в
совокупности с иными положениями Закона о государственной
регистрации позволяет сделать выводы о необходимости внесения
изменений в действующую редакцию ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Во-первых, необходимо изменить первое основание отказа в регистрации, в котором говорится лишь о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество1. Тогда как ничего не говорится о не подлежащих регистрации сделках, хотя в действующем законодательстве их немало, и о том, что заявленный к регистрации объект не является недвижимостью вовсе или находится на неподведомственной конкретному учреждению юстиции территории.
Более правильной была бы следующая формулировка основания
,Ф отказа: «право или сделка, о государственной регистрации которых
просит заявитель, не подлежат государственной регистрации данным
регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим
Федеральным законом».
Во-вторых, нуждается в изменении такое основание отказа, как акт
государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставлении прав на недвижимое имущество признан
недействительным с момента его издания в соответствии с
ф законодательством, действовавшим в месте и на момент его издания2.
Налицо коллизия приведенной нормы с положениями статьи 17 Закона о государственной регистрации, указывающими в качестве одного из оснований для регистрации акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
'См.: ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. -№30. - Ст.3594. 2См.: там же.
В связи с тем, что не все незаконные акты признаются недействительными, в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен незаконный, с точки зрения вышеуказанной статьи, но не признанный недействительным акт. В этом случае учреждение юстиции не сможет провести регистрацию, ввиду того, что к его компетенции относятся проверка наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы документов.
Наиболее приемлемой могла бы быть следующая формулировка основания для отказа: «акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания». При этом можно ввести общее основание отказа для любых документов: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».
Еще одно основание отказа в государственной регистрации, требующее, на мой взгляд, изменений - это правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества1.
Полагаю, что правильнее было бы сформулировать такое основание следующим образом: «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии права, заявленного к регистрации».
Теоретической основой диссертации послужили исследования М.МАгаркова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, СПТришаева, Б.М.Гонгало, О.С.Иоффе, О.М.Козыря, П.В .Крашенинникова,
См.: ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. -№30. - Ст.3594.
А.Л.Маковского, В.В.Меркулова, И.Б.Новицкого, О.Н.Садикова, Е.А.Суханова, Н.А.Сыроедова, Ю.К.Толстого, З.И.Цыбуленко, Г.А.Цукермана, Р.О.Халфиной, Ф.С.Хейфец, С.А.Хохловой, Г.Ф.Шершеневича, А.М.Эрделевского, В.Ф.Яковлева. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и возникающих по данным сделкам прав.
Помимо этого, в ходе работы были изучены труды и публикации других практических научных работников, посвященные проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности: Е.А.Киндеевой, А.Р.Кирсанова, А.А.Маковской, Л.А.Новоселовой, В.В.Чубарова, М.Г.Пискуновой, К.И.Скловского и многих других.
Нормативно-правовую основу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Министерства юстиции Российской Федерации, нормативно-правовые материалы субъектов Российской Федерации, в том числе Чувашской Республики, зарубежное законодательство, регулирующее регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом, а также судебная и арбитражная практика, практика деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики, архивных источников, материалов социологических исследований, периодической печати.
Методологической основой исследования послужили современные методы познания, общенаучный диалектический метод
исследования правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.
Кроме того, в работе применены частнонаучные и специальные методы познания — системный, комплексный, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, конкретно-исторический, системно-структурный и функциональный.
Работа построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Целью исследования является анализ норм действующего законодательства и формирование предложений по совершенствованию законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, анализ и обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования регистрации сделок с недвижимостью.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- проанализировать исторический аспект регулирования оборота
недвижимости;
- изучить практику регистрации сделок с недвижимым имуществом
зарубежных стран;
исследовать сущность и содержание правового регулирования сделок с недвижимым имуществом;
изучить виды и формы сделок с недвижимым имуществом в свете изменившегося законодательства;
проанализировать нормы законодательства, регулирующие совершение сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации и не подлежащих государственной регистрации;
проанализировать государственную регистрацию отдельных видов сделок с недвижимым имуществом и правоприменительную практику совершения сделок с ним;
раскрыть содержание основных понятий, используемых в законодательстве, регулирующем регистрацию сделок с недвижимым имуществом;
- определить основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей сделки с недвижимым имуществом.
Предметом исследования являются сделки с недвижимым имуществом (их форма, виды, особенности совершения) в виду их особой значимости, в частности наиболее важные из них сделки с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, предприятиями как имущественными комплексами.
Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что положения и выводы данной работы могут быть применены в правотворческой, научно-исследовательской, практической деятельности, а также в учебном процессе.
Правотворческий аспект этого научного исследования может быть использован в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию правовых норм, регулирующих жилищное, семейное и гражданское законодательство, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научный аспект диссертации предполагает использование её теоретических выводов и предложений в ходе дальнейших научных исследований существующих проблем в исследуемой и смежных областях, связанных с оборотом недвижимости.
Учебный аспект значимости данного исследования состоит в том, что эта работа может быть использована при разработке и чтении курса «Гражданское право», её часть — при чтении курса «Жилищное право», а также спецкурса «Сделки с недвижимостью» в высших учебных заведениях.
Практическая значимость диссертации состоит в применении выводов, предложений и рекомендаций в практической деятельности
учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, хозяйствующих субъектов, иных субъектов соответствующих правовых отношений.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась на заседании кафедры гражданского права гражданско-правовых дисциплин Чебоксарского кооперативного института Московского университета потребительской кооперации. Материалы исследования являлись предметом выступлений автора на научно-практических конференциях в г.г.Нижний Новгород, Казань, Оренбург, Чебоксары.
Результаты диссертационного исследования апробированы и внедрены в практическую деятельность учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики и её 23 структурных подразделений.
Основные положения и тезисы диссертации опубликованы в статьях и иных публикациях.
Структуру диссертации и логику её построения определили цели и задачи исследования.
Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка изученной и использованной литературы.
Понятие недвижимости, виды и форма сделок с недвижимым имуществом
С широким введением в России института частной собственности на недвижимое имущество граждане России стали потенциальными, счастливыми обладателями права собственности на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Понятие недвижимости дано в п.1 ст. 130 ГК РФ: во-первых, недвижимость - это вещь, то есть предмет материального мира, предназначенный для удовлетворения определенных потребностей и могущий быть в обладании человека1. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона; во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что связано с землей; в третьих, перемещение объекта недвижимости без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Применительно к данному признаку отнесения объекта к недвижимому имуществу Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение зависит от обстановки каждого случая в отдельности».
Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ПС РФ, но и под влиянием субъективных факторов, к числу которых можно отнести и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета.
В юридической литературе высказывается мнение о том, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима государственная регистрация» .
Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие, несомненно, имеет правовые последствия3, в связи с чем юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного объекта. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно повлечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, а являются движимым имуществом.
Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.З ст.222 ГК РФ идет речь о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве подразумевается движимое имущество? Конечно, в данной ситуации следует признавать право собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, то есть на недвижимость. И коль скоро решается вопрос о праве собственности, значит, вещь существует именно как недвижимость.
Наконец, и это главное, в ст. 130 ГК РФ при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Более того, в ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации прав на него. Оно существует и до этого акта, но права на него возникают после совершения акта регистрации. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его».
Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации
В настоящее время в мире существуют две принципиально различные системы регистрации - система регистрации прав на недвижимое имущество и система регистрации сделок с недвижимым имуществом. Последняя функционирует в Англии, США и во Франции.
В системе регистрации сделок о передаче недвижимости роль государства достаточно пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров. Так, в Англии и США сделки с недвижимостью регистрируются в специальном регистрационном бюро. Там же хранятся и копии зарегистрированных документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые как бы «наслаиваются» на ранее зарегистрированные. Такая регистрация не является обязательной. Государство не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Для того, чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются «страхованием титула». По договору с заинтересованным лицом такие компании изучают все сделки в отношении данного объекта на «глубину» от 30 до 70 лет и дают гарантию о «чистоте титула». При этом в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом «чистоты титула», они обязуются возместить ущерб лицу, застраховавшему свой титул.
Французская система регистрации отличается от приведенной выше тем, что регистрации подлежат только нотариально удостоверенные документы, что вынуждает участников сделок нести значительные расходы по оплате услуг нотариуса.
Что же касается нашего государства, до XVI века в России сделки с недвижимостью, а именно с землей,, не требовали участия государственных органов. Достаточно часто такие сделки осуществлялись с обрядами, главной целью которых было оставить память о переходе права собственности на землю к новому лицу.
В XVII веке любая сделка отчуждения недвижимости записывалась в приказах. Так, сделки с землей записывались в Поместном приказе, с домом или двором - в Земском приказе, а по городам - у воевод. По прошению приобретателя оформлялась отказная грамота, а иногда с ней соединялась и вводная послушная грамота, которая предназначалась для внушения местным крестьянам необходимости повиноваться новому землевладельцу. Этими документами подтверждались права на те объекты, которые впоследствии стали именовать недвижимостью1.
До принятия Закона СССР от 06.03.1990г. №1305-1 «О собственности в СССР» законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживающих оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае, если гражданину и членам его семьи на праве собственности принадлежало два жилых дома, то один из них необходимо было продать3. Подобные нормы, с одной стороны, затрудняли оборотоспособность недвижимого имущества, а с другой — подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.
Сегодня, после почти семидесятилетнего перерыва, связанного с развитием экономики по социалистическому пути, в России возрожден рынок недвижимости.
С вступлением в силу ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" появились новые особенности совершения сделок с недвижимым имуществом. Так, одни сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и считаются заключенными с момента такой регистрации, другие - не требуют такой регистрации и считаются заключенными с момента подписания сторонами.
Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав по ним
Впервые о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было упомянуто в статьях 131 и 164 части первой ПС РФ, вступившего в силу 1 января 1995 года. При этом, статья 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»1 предусматривала сохранение действующего порядка регистрации до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с тем, что Закон о государственной регистрации вступил в силу по прошествии трех лет - 31 января 1998 года, до означенного момента ПС РФ лишь указывал случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации . То есть до принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"3 регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде, поэтому правоприменительная деятельность зачастую существенно усложнялась.
Вступивший в силу Закон о государственной регистрации позволил реализовать нормы ПС РФ, установившего необходимость государственной регистрации, и знаменовал принципиально новый для России этап правового регулирования гражданского оборота объектов недвижимого имущества. Данный закон детально регламентировал процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определив его стадии и сроки.
Предельный срок для проведения государственной регистрации прав и сделок составляет календарный месяц. Течение срока начинается на следующий день после приема документов на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего месяца.
В течение законодательно установленного срока должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственную регистрацию или принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок, об отказе в государственной регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в определенный срок, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом месячный срок прерывается.
В периодической литературе высказывается мнение о том, что срок регистрации «необоснованно длителен» .
Учитывая многочисленные обращения и пожелания граждан и юридических лиц, в большинстве регионов нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации сокращены сроки регистрации. Так, в Чувашской Республике регистрация прав и сделок для физических лиц составляет две недели. При желании граждане могут зарегистрировать сделку и переход права по ней в течение семи дней за дополнительную плату в размере 100 (ста) рублей. Регистрация нотариально удостоверенных сделок осуществляется в течение трех дней. Сокращенные сроки государственной регистрации предусмотрены и для юридических лиц — до 14 и до 7 дней.
Что же касается самого регистрационного процесса, то основные положения, определяющие порядок его проведения и стадии, закреплены в ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Всем известно, что любая регистрация — это система записей под номерами. Поступившие на регистрацию документы должны быть учтены
