Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Объект и субъекты сделок купли продажи недвижимости 13
1.1. Объект сделок купли-продажи недвижимости 13
1.2.Особенности сделок с недвижимостью, заключаемых некоторыми субъектами гражданского права 45
Глава 2.Договор купли-продажи недвижимости 78
2.1. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости 78
2.2. Особенности купли-продажи жилых помещений 101
2.3. Особенности продажи предприятия 112
2.4. Иные способы приобретения недвижимости 120
Глава 3 Форма и государственная регистрация сделок купли- продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения 140
3.1. Форма сделок купли-продажи недвижимости 140
3.2. Требования закона относительно государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, перехода права собственности и последствия их несоблюдения 159
Список использованной литературы и нормативных актов 215
- Объект сделок купли-продажи недвижимости
- Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости
- Форма сделок купли-продажи недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сделки купли-продажи недвижимости являются в нашей практике сравнительно новыми гражданско-правовыми договорами. По мере осуществления процесса приватизации в России претерпевал изменения и институт частной собственности на недвижимое имущество. Увеличилось число собственников и количество объектов, которые могут не только находится в собственности, но и отчуждаться и приобретаться по договору купли-продажи. При смене собственника по договору купли-продажи некоторые сделки в своем правовом регулировании повлекли определенные особенности. Некоторые из них касались субъектов, выступающих в правоотношениях по купле-продаже, часть из них была связана с самим отчуждаемым объектом, другая часть особенностей сделок, имеющих публичный характер, заключалась в моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество и обязательности государственной регистрации возникшего права.
Немалые проблемы порождали противоречия в действующем законодательстве в связи с введением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью затрагивает не только сделки купли-продажи недвижимости. С государственной регистрацией связаны договоры аренды, ипотеки, доверительного управления и ряд иных сделок, предметом которых выступает недвижимость. Точного определения акта государственной регистрации и ее правового значения не содержит ни один законодательный акт. Противоречива теория и практика применения государственной регистрации. Многие авторы склоняются к тому, что с государственной регистрацией должно быть связано возникновение, ограничение (обременение) прав на недвижимость, другие считают, что государственной регистрации должно быть придано значение конститутивного элемента сделки, и её отсутствие делает сделку ничтожной.
При выборе темы учитывалось недостаточная её научная разработанность и противоречивость подачи этой проблемы в юридической литературе.
Предмет и цели исследования. Предметом исследования явился договор продажи недвижимости как один из новых договоров со всеми его особенностями, а также исследовались и иные договоры купли-продажи, предметом которых является недвижимость. Договор продажи предприятия самостоятельный гражданско-правовой договор, но имеющий много общего с договором продажи недвижимости. Предмет договора продажи предприятия - предприятие которое, являясь имущественным комплексом, законодательством отнесено к недвижимости. Многие рассматриваемые вопросы договора продажи недвижимости актуальны и для договора продажи предприятия: переход права собственности, заключение договора, риск случайной гибели имущества и т.д. Необходимость исследования договора продажи предприятия свелась к тому, что правовая регламентация формы этого договора и ее слияние с государственной регистрацией договора идентична договору продажи жилых помещений, являющимся разновидностью договора купли-продажи недвижимости.
Основная цель исследования состояла в том, чтобы на основе сравнительного анализа доктринальных положений гражданского права, гражданско-правового законодательства, судебной и арбитражной практики исследовать правовое регулирование отношений по продаже недвижимости, в том числе выявить особенности правового режима объектов недвижимого имущества.
Этим продиктованы и более конкретные задачи исследования:
выявить особенности элементов договора купли-продажи недвижимости (особенности их субъектного состава и порождаемого им правоотношения);
особенности, касающиеся формы сделки и зависимость возникновения права собственности по сделкам от государственной регистрации;
проанализировать положения ГК и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, касающиеся государственной регистрации сделок и государственной регистрации порожденной сделкой права;
выявить недостатки и пробелы в гражданском законодательстве, регулирующие отношения, вытекающие из продажи недвижимости. Методическая основа. В качестве основного использован сравнительно-правовой метод, применение которого позволило выявить ряд особенностей в правовом регулировании договора продажи недвижимости и различных его моделей - договоре продажи жилого помещения, предприятия - и определить пути совершенствования гражданского законодательства, в частности, правил относящихся к купле-продаже недвижимости. В процессе работы над диссертацией автором были использованы и другие методы: исторический, системный и логико-юридический.
В качестве нормативной базы исследования использованы положения ГК РФ и ряда норм гражданского законодательства, также была исследована судебная и арбитражная практика. В ряде случаев автор подтверждает выдвигаемые им положения судебными решениями по делам, в которых он сам принимал участие как представитель той или иной стороны.
Для достижения вышеуказанных целей в качестве исходной теоретической базы использованы основополагающие положения, содержащиеся в трудах ученых - юристов: М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, Я.М. Магазинера, И.Б. Мартковича, И.Б. Новицкого, Н.В. Рабиновича, Е.А.
Суханова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Ф.С. Хейфеца, Д.И. Мейера, Г.Н. Шершеневича и др.
При исследовании темы были рассмотрены не только особенности договора купли-продажи недвижимости, но и продажи недвижимости по ипотечному кредитованию, пользования жилым помещением лиц, не являющихся собственниками такового, а также отрицательные последствия подобного обременения.
Научная новизна состоит в том, что диссертация представляет собой попытку комплексного подхода к исследованию договора продажи недвижимости в свете современного законодательства. В процессе исследования выявлены не только особенности договора, но и пути решения многих неурегулированных законодательством проблем.
На защиту выносятся следующие выводы и положения, к которым диссертант пришел в результате проведенного исследования:
1. Различен круг объектов недвижимости в разных нормативных актах, и не всегда выдвигаются четкие критерии для отнесения имущества к недвижимости. Поэтому автором предлагается следующая классификация объектов недвижимого имущества. Первая группа - это земельные участки, участки недр, водные объекты, леса и многолетние насаждения. Они не только связаны с землей, но и их происхождение зависит от земли. Вторая группа - это объекты, которые являются главенствующими на земле, но их перемещение невозможно без существенного ущерба их назначению: здания и сооружения. Предприятия и кондоминиумы представляют третью группу объектов. Это комплексные объекты и в их состав входят не только здания и (или) сооружения и земельные участки, но и имущественные права и обязанности, а в ряде случаев и нематериальные активы. Четвертая группа — объекты, чье существование не связано с землей или земельным участком, но в силу большой экономической стоимости и стратегического
значения для них установлен режим недвижимости. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Объект незавершенного строительства может быть отнесен к недвижимости и являться предметом договора купли-продажи в случае отсутствия государственной регистрации права собственности у продавца этого имущества.
Сделки по распоряжению имуществом в крестьянском (фермерском) хозяйстве осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом, если договором хозяйства не установлено иное (п. 2 ст. 15 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства находится в их совместной собственности. В то же время на сделки по распоряжению недвижимым имуществом, которое находится в совместной собственности супругов, не участвующий в сделки супруг, должен дать нотариально удостоверенное согласие. Поэтому для защиты прав и интересов членов крестьянского (фермерского) хозяйства предполагается изменить п. 2 ст. 15 Закона в следующую редакцию: «сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом, за исключением сделок по распоряжению недвижимым имуществом. Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности осуществляются главой хозяйства или доверенным лицом с письменного согласия всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства».
Вопрос о качестве передаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества должен относится к существенным условиям договора. К договору купли-продажи недвижимости из-за специфики предмета договора не могут быть применимы правила об обязании продавца передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, а также замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК). Замена товара не-
возможна и потому, что такой товар представляет для собственника «вещь единственную в своем роде». В случае же замены товара предыдущий договор купли-продажи недвижимого имущества расторгается. Замена товара также невозможна, так как момент возникновения права собственности на недвижимое имущество связан не только с передачей вещи, но и с государственной регистрацией перехода права собственности, что привело бы к неизбежному заключению второго договора. Представляется, что к существенным условиям должны относится три условия договора: предмет, качество предмета и его цена.
Представляется необходимым внести в законодательство условия, позволяющие покупателю защитить право собственности в случае, когда ни ему, ни продавцу не было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество. Такие ситуации достаточно часто встречаются на практике, когда продавец осуществляет продажу жилого помещения, перешедшего в порядке наследования, и в то же время на это жилое помещение признается право пользования в судебном порядке другим лицом, поскольку оно совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим. Такая защита нового собственника могла бы быть обеспечена с внесением в п. 1 ст. 558 ГК дополнения «предоставляющих право покупателя заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно».
Пункт 2 ст. 558 ГК нуждается в изменении. Действующая редакция п.2 ст. 558 ГК противоречит действующему законодательству, поскольку она признает государственную регистрацию формой сделки. Согласно п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации - это акт государственного органа, что подтверждает и ГК РФ, в том числе и ст. 165 ГК. Поэтому момент заключения договора должен быть определен правилами п. 1 ст. 432 ГК РФ, то есть договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существен-
ным условиям. В то же время если закон требует осуществления контроля за такой сделкой, то он может осуществляться, когда сделка облечена в требуемую форму (простую письменную в виде составления одного документа подписанного сторонами). Следовательно, необходимо признать момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации разделенными во времени. Наиболее целесообразной является следующая редакция: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».
Продажа государственных неплатежеспособных предприятий осуществляется путем реализации на коммерческом и инвестиционном конкурсах, где покупатель обязан сохранить статус юридического лица. Такой порядок продажи установлен Указом Президента № 1114 от 2 июня 1994 г. «О продаже государственных предприятий должников». Но покупатель, который приобрел единый имущественный комплекс, вправе зарегистрировать его в качестве самостоятельного юридического лица или присоединить в качестве цеха или структурной единицы к своему предприятию. Продажа предприятия с сохранением прежнего статуса юридического лица, как это указано в указе, невозможна. В данном случае может идти речь о сохранении прежнего фирменного наименования предприятия с обязательным указанием на правопреемство, ибо при продаже предприятия происходит смена собственника. В связи со сказанным очевидно, что из Указа Президента следует исключить положение о «сохранении статуса юридического лица» (п. 3, п. 8 Указа).
Пункт 2 ст. 165 ГК предоставляет возможность стороне в случае уклонения её контрагента от нотариального оформления сделки требовать признания сделки действительной. Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Несоблюдение формы, требуе-
мой законом, ведет к ничтожности сделки. В случае уклонения контрагента от надлежащего оформления сделки стороне не предоставлено право в судебном порядке требовать признания сделки действительной. Представляется, что вопрос о реанимации сделки, не облеченной в требуемую законом простую письменную форму должен быть разрешен положительно. Стороне в законодательном порядке должна быть предоставлена возможность беспрепятственно предъявить иск о признании договора действительным в случае, если контрагент уклоняется от заключения сделки в простой письменной форме, при прямом указании закона на обязательность такой формы. Действие ст. 165 ГК должно быть распространено и на такие сделки.
9. П. 3 ст. 165 ГК и п. 3 ст. 551 ГК предоставляют право стороне, чей
контрагент уклонился от государственной регистрации сделки и государ
ственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном
порядке признания такой регистрации. Поскольку указанные требования о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, закрепленные
в ГК и в Законе о государственной регистрации, дают возможность контро
лировать содержание сделки как в интересах оборота, так и в интересах
третьих лиц, последние должны иметь право не только на получение ин
формации о совершении сделок, но и своими действиями требовать внесе
ния исправлений в случае, если запись не отражает сложившейся ситуации.
На наш взгляд, п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК нуждаются в изменении. Требо
вать регистрации сделки и регистрации права в судебном порядке должны
не только стороны, совершившие сделку, но и любое третье лицо, которое
юридически заинтересовано в совершении такой сделки.
10. Государственная регистрация права собственности и сделки не яв
ляются ни её формой, ни актом государственного органа, устанавливающе
го, изменяющего или прекращающего гражданские права и обязанности.
Государственная регистрация является актом государственного органа, но
этот акт имеет иную правовую природу. Он не порождает гражданских прав
и обязанностей и не влечет административных последствий. Само возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения здесь поставлено в зависимость от сделки, заключаемой и исполняемой сторонами. Государственный акт в виде регистрации «легализует» или «подтверждает» перед третьими лицами не только возникшее правоотношение, но и те правовые последствия, наступления которых стороны желали. О том, что государственная регистрация не является актом государственного органа, влекущим установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, то есть она имеет иное содержание, говорит и ст. 8 ГК в которой государственная регистрация упомянута в отдельном пункте помимо акта государственного органа, устанавливающего, изменяющего или прекращающего гражданские права и обязанности. Более правильно к этому вопросу подошел Закон о государственной регистрации, закрепив за регистрацией право государства подтверждать своим юридическим актом уже возникшее правоотношение (ст. 2 Закона).
Следовательно, государственная регистрация является актом государственного органа, но не порождающим, изменяющим или прекращающим гражданские права и обязанности, а в силу прямого указания закона констатирующим и подтверждающим возникшее право.
11. Для договоров купли-продажи недвижимости ГК предусмотрел государственную регистрацию перехода права собственности. Однако для договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий законом установлена и регистрация самой сделки, помимо регистрации права. Представляется, что редакция ст. 164 ГК, предусматривающая регистрацию сделки, должна быть изменена. Достаточно только требования о регистрации права на недвижимое имущество по следующим соображениям:
а). Для проведения государственной регистрации сделки стороны представляют договоры, облеченные в требуемую форму, следовательно, выражение воли уже достигнуто. Воля доведена до сведения другого лица, и
говорить о том, что нужно еще каким-то образом выразить волю, не имеет смысла. Более того, двукратное выражение воли могло бы иметь явно отрицательные последствия, так как это могло бы привести к искажению воли. Следовательно, речь должна идти не о выражении воли и тем более не о признании государством сделки, а об учете тех последствий, которые выражает воля. Этому служит регистрация права собственности на недвижимость.
б). Отказ от государственной регистрации сделки обоснован и потому, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки и регистрации порожденного ею права приводит к разным правовым последствиям. Согласно п. 1 ст. 165 ГК договор признается недействительным, а по п. 2 ст. 558 ГК и п. 3 ст. 560 ГК - незаключенным. Отсутствие государственной регистрации права не влияет на действительность договора, но не порождает тех прав и обязанностей, на которые стороны рассчитывали, вступая в сделку. Такое расхождение объясняется несоответствием правовых последствий отсутствия регистрации перехода права собственности и невыполнением требований о регистрации сделки. Поэтому необходимость внесения в законодательство изменений в отношении регистрации сделки и порожденного сделкой права диктуется и противоречиями в правовых последствиях их несоблюдения.
Практическая значимость исследования. Практические выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы при совершенствование гражданского законодательства, а также в судебной практике.
Материал диссертации может быть привлечен к дальнейшему исследованию проблем, касающихся сделок с недвижимостью, а также к подготовке лекций по курсу гражданского права на юридических факультетах университета и юридических институтов.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии, её материалы были использованы в лекционном курсах предпринимательского права в Академии федеральной службы налоговой полиции, отдельные вопросы и проблемы были освещены в научных статьях и научных докладах с которыми автор выступал на заседании кафедры в МГЮА.
Объект сделок купли-продажи недвижимости
Любое субъективное право, как правило, определяется теми правомочиями, которые принадлежат обладателю данного права. Но полную характеристику соответствующего субъективного права можно составить лишь в результате исследования и других его элементов, в том числе объектов.
Под объектами гражданских правоотношений следует понимать то, на что направлены права и обязанности субъектов правоотношений. В науке российского права в течение длительного периода имели место два разных подхода к определению того, что следует понимать под объектами гражданских прав.
Сторонники монистического подхода считали, что объектом гражданских прав во всех случаях выступают действия субъектов, совокупность которых составляет их поведение .
Другое направление в науке гражданского права исходило из того, что единого объекта гражданских прав быть не может, в одном случае в качестве такового выступают вещи и ценные бумаги, в другом - поведение субъектов, в третьем - результаты интеллектуальной деятельности2.
В настоящее время вопрос о видах объектов гражданских прав решен в российском законодательстве однозначно в пользу признания существования множественности объектов. Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В рамках темы диссертации нас могут интересовать лишь объекты первой названной категории, то есть вещи и иное имущество, при том не любое, а лишь недвижимое.
Российское гражданское законодательство определило более широкий круг возможностей субъектов различных гражданско-правовых сделок, введя термин «недвижимое и движимое имущество».
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п.1 ст. 130 ГК). Так, ст. 132 ПС к объектам недвижимости относит предприятие, как имущественный комплекс, жилищное законодательство - квартиры, и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).1
Правовой режим, объединяющий виды имущества в категорию «недвижимость», исходит из его неразрывности с землей, большой экономической ценности и обязательной государственной регистрации. Е.А. Суханов также выделяет и «особое правовое оформление заключаемых с недвижи-мостью сделок». Недвижимые вещи обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало в римском праве. Так, к недвижимым вещам (манципируемым) относилась земля, рабы и скот, служившие для обработки земли. Такие вещи отличались значительной ценностью и специальным способом отчуждения, для которого требовалось «наличие передаваемой вещи или её символа ... и произнесение особых формул в присутствии пяти свидетелей».1 Движимые вещи (не-манципируемые) отчуждались посредством простой передачи (традиции).
Такая классификация актуальна во многих странах мира. Русское Гражданское уложение подразделяло имущество на движимое и недвижимое, исходя из соответствующей «природы вещей». «Имущества недвижимые составляют земли и строения, возведенные на земле».2
Законодательство США к недвижимому имуществу относит: а), землю и б), «постоянные принадлежности недвижимости», под которыми понимаются здания и иные сооружения, возведенные на земельном участке.
Германское торговое уложение к недвижимому имуществу относит землю и все вещи, имеющие с ней долговременную и прочную связь, причем не только строения, но и плоды земли (п. 94 ГТУ).
Итальянское гражданское законодательство в этом вопросе более похоже на российское. Оно исходит из того, что недвижимость это «земля и её постоянные принадлежности». Так, согласно ст. 812 ИГК (1942 г.), к недвижимости относятся: «земля, водные источники, реки, деревья, постройки и все, что связано с землей либо естественным, либо искусственным образом, даже если и всего лишь на время.
Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости
Одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на недвижимое имущество является договор купли-продажи недвижимости, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимости, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Название «купля-продажа» идет от латинского слова «emtio-venditio». Законодатель (п. 1 ст. 549 ГК) называет этот договор «договор продажи недвижимости». Представление о купле и продаже как о двух отдельных договорах может привести «к вредным практическим результатам: оно легко может породить мысль, что если купля составляет нечто отдельное от продажи, то договор может быть действителен как купля, и недействителен как продажа»,1 поэтому говоря о продаже недвижимости, законодатель рассматривает этот договор как разновидность договора «купли-продажи», то есть отличает куплю продажу недвижимого имущества от купли-продажи движимого имущества.
В работе нами будет использоваться термин не «продажа», а «купля-продажа» недвижимости. Это обусловлено следующим: сам закон, употребляя термин «продажа недвижимости», включает в него и элемент «купли недвижимости», поскольку при продаже вещи продавцом на эту вещи возникает право собственности у покупателя на основе купли вещи. Купля вещи также регулируется гражданским законодательством, как и продажа вещи. Договор купли-продажи это одно правоотношение, которое охватывает объект, корреспондирующие права и обязанности его участников и самих участников - продавца и покупателя. Двух правоотношений из договора купли-продажи возникнуть не может, то есть не могут возникнуть только отношения по продаже товара и только по его покупке. Большое значение здесь имеют корреспондирующие обязанности: продавец обязан передать вещь, а покупатель принять её и оплатить за неё денежную сумму (цену).
В случае наличия двух абсолютно разных правоотношений теряется правовая связь между участниками сделки: продавец не становится обязанным субъектом и у него отсутствует право требовать принятия вещи и право требовать её оплаты. У покупателя также теряется право требовать передачи вещи, обусловленной договором. Поэтому купля и продажа это два неразрывно связанных элемента договора купли-продажи недвижимости, при отсутствии хотя бы одного из которых договор купли-продажи не может существовать в правовой природе.
Название параграфа 7 главы 30 ГК «продажа недвижимости» обусловлено тем, что законодатель еще раз хотел подчеркнуть, что договор продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, а не самостоятельным договором. Правила параграфа 7 указанный главы в большей степени регулируют отношения именно по продаже недвижимости, но не по её покупке. Нормы, регулирующие права и обязанности покупателя, а также правила его поведения, содержатся в общих положениях договора купли-продажи. В какой бы сделке купли-продажи ни участвовал покупатель, на него возлагаются в равной степени одинаковые права и обязанности. Особенности договора купли-продажи недвижимости заключаются в предмете договора, цене, форме договора, правах на земельный участок, правах третьих лиц и государственной регистрации. Все названные особенности характерны для продажи вещи, поскольку предмет договора, его цену и иные особенности передаваемого имущества называет продавец, который заинтересован в передаче вещи, так как рассчитывает на цену, которую покупатель обязан оплатить при передаче ему вещи. Форма договора и государственная регистрация также имеют существенное значение, поскольку это конститутивные элементы сделки, и их несоблюдение делает сделку недействительной. Следовательно, правовые последствия, на которые рассчитывал продавец, не возникают. Исходя из темы диссертации, нами будет рассмотрена не только продажа недвижимости, но и её покупка, то есть оба элемента договора купли-продажи. Поэтому представляется наиболее удачным употребление выбранного нами термина.
По договору купли-продажи недвижимого имущества происходит возмездное отчуждение предмета, который находится в собственности у продавца1. Поэтому предмет и цена договора купли-продажи являются его существенными условиями.
В самом элементарном виде предмет выражается в формуле «чего и сколько».2 Однако при продаже недвижимости законодатель признает это недостаточным, дополняя эту формулу данными, «позволяющими определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества» (п. 1 ст. 554 ГК). Например, при купле-продаже квартиры в многоквартирном доме обязательным условием договора будет указание её порядкового номера, номера и месторасположения дома, общей и жилой площади, количество жилых комнат и т.д. Если предметом договора купли-продажи выступает доля в жилом помещении (жилом доме или квартиры), то необходимым условием будет определение её размера по отношению ко всему жилому помещению. При отсутствие этих данных в договоре последний считается незаключенным (ст. 554 ГК).
Форма сделок купли-продажи недвижимости
Совершая сделку, её участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена во вне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделке, и составляет её форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки в устной или письменной форме (простой или нотариальной). Простая письменная форма сделки должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным лицом (ч. 1 п. 1. Ст. 160 ГК). Законодательство допускает как простую письменную форму обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. При договоре купли-продажи движимого имущества подтверждением совершения сделки могут служить контрольные и кассовые чеки, в договоре поставки - оферта и акцепт, в договоре займа - расписка, подтверждающая долг заемщика, в договорах перевозки груза товарно-транспортная накладная.
В отношении купли-продажи недвижимости закон установил более жесткие требования. Согласно п. 1 ст. 550 ГК договор продажи недвижимости должен заключатся в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Различия в простой письменной форме, в которой говорится в ст. 160 ГК можно свести к двум типам: ряд бумаг и иных материалов (письма, телеграммы, радиограммы и т.д.), выражающих содержание сделки, и единый документ с необходимыми дополнительными требованиями, установленными законодательством. Договору купли-продажи недвижимости присуща простая письменная форма в виде единого документа, не требующего нотариального удостоверения. Эта значит, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, расписки, оферта и акцепта и т.д. Более того, в акцепт, составляющий форму сделки, должны быть включены её существенные условия, в том числе её предмет и цена. При продаже предприятия необходимыми приложениями к договору будут являться: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов. Письменная форма является для таких сделок одним из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает существование сделки. Форма сделки в этих случаях её безусловно обязательный, конститутивный элемент. Как правильно указывает проф. Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость от соблюдения письменной формы сделки1.
Поскольку письменная форма является в этих случаях существенной частью сделки, её несоблюдение делает сделку ничтожной (абсолютно недействительной). Порок, вызываемый несоблюдением формы такой сделки, неисцелим, юридические последствия, на которые рассчитывали стороны, не наступают.
Форма сделки имеет указанное конститутивное значение и, следовательно, её несоблюдение влечет за собой её недействительность, так как такие последствия прямо предусмотрена законом. Недействительность сделки может также повлечь отсутствие в её форме необходимых элементов: указания на предмет и цену договора, подписей сторон, условий о необходимых документах, прилагаемых к сделке и т.д. Элементами письменной формы могут быть и требования о печати, если стороной (сторонами) является юридическое лицо. Скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. При этом если сторона (стороны) не скрепили договор печатью, наступают общие неблагоприятные последствия несоблюдения требований об обязательной форме сделки (п.2 ст. 162 ПС).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе или по соглашению её участников, хотя бы такая форма сделки по закону не требовалась.
