Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и предмет договора купли-продажи жилой недвижимости 11
1 Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости 11
2 Жилая недвижимость как объект отношений купли-продажи 33
Глава 2. Стороны и порядок заключения договора купли-продажи жилой недвижимости 70
1 Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости 70
2 Форма договора продажи жилой недвижимости 87
3 Государственная регистрация сделок купли-продажи жилой недвижимости: понятие, значение, целесообразность 93
Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости и ответственности за его нарушение 113
1 Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилой недвижимости 113
2 Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости 123
3 Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости 136
4 Способы защиты субъективных гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилой недвижимости 151
Заключение 169
Список использованной литературы 179
- Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости
- Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости
- Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилой недвижимости
- Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы. Экономические преобразования, произошедшие в нашей стране за последние годы, начинались в государстве, которое характеризовалось государственной монополизацией народного хозяйства, приоритетом государственной собственности над другими формами собственности. Правовая система не отвечала требованиям перехода к рыночным отношениям. Многие институты гражданского права, в том числе и один из важнейших - институт права собственности, потребовали переосмысления в новых экономических условиях. Введение в рыночный оборот жилой недвижимости требует установления особого ее правового режима, определения момента перехода права собственности на нее к приобретателю, момента заключения договора, открытости возникновения, изменения, перехода и прекращения прав.
Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.
В настоящее время рынок жилой недвижимости находится в стадии становления. Особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости в жилищной сфере обусловлены ее экономической и
социальной значимостью. Договор купли-продажи жилой недвижимости опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и права на жилище, закрепленных во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Российской Федерации 1993 г. Поэтому наблюдается преобладание публичных интересов в решении данного вопроса.
Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости, устанавливает ограничения правомочия собственника по отчуждению принадлежащей ему недвижимости в жилищной сфере, предусматривает механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, вводит институт государственной регистрации перехода права собственности на нее. При этом оно отличается несовершенством, противоречиями одних нормативных актов другим, что порождает трудности их применения. В частности, недостаточно обоснованной является отмена нотариальной формы сделки купли-продажи жилой недвижимости и введение института ее государственной регистрации. Данная проблема является актуальной, в связи с чем ей уделяется значительное место в диссертации.
В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М.И., Братуся С.Н., Брауде И.П., Витрянского В.В., Грибанова В.П., Камышанского В.П., Мейера Д.И., Никитюка П.С., Победоносцева К., Покровского И.А., Рыбакова В.А., Сергеева А.П., Синайского В.И., Скловского К.И., Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Халфиной P.O., Хаскельберга Б.Л., Хохлова В.А., Цыбуленко З.И., Черноморца А.Е., Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В. и др.
Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем недвижимости в жилищной сфере, вопросы, связанные с совершением сделок по ее купле-продаже получили лишь фрагментарное освещение. Между тем договор купли-продажи является основным инструментом отчуждения имущества, одним из самых распространенных
обязательств как в предпринимательской деятельности, так и в обыденной жизни.
В связи с изложенным гражданско-правовой анализ купли-продажи жилой недвижимости представляется достаточно важным и актуальным.
В данной работе рассматривается правовое регулирование сделок купли-продажи жилой недвижимости на стыке норм различных отраслей законодательства: гражданского, семейного, жилищного. Диссертация написана на основе анализа Конституции РФ, законов РФ, руководящих разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебной практики судов общей юрисдикции Волгоградской области.
Основным актом, регламентирующим действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи жилой недвижимости, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тесту - ГК РФ)1. Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.83г. (далее по тексту - ЖК РСФСР)2, законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92г., «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91г., федерального закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - «закон о регистрации»).
Целью исследования является разработка предложений по решению на основе сравнительно-правового анализа наиболее значимых теоретических и практических проблем, связанных с куплей продажей жилой недвижимости, критическое осмысление действующего в этой области законодательства
1 ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст.
3301.; ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996г. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.
410.; ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ //Российская газета № 233.2001. 28
ноября.
2 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 863.
3 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
от 21.07.1997г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. Вступил в силу с 31
января 1998г.
6 Российской Федерации и выработка на этой основе предложений по его совершенствованию.
Достижение этой цели требует решения следующих задач: анализ системы законодательства, регламентирующего совершение сделок купли-продажи жилой недвижимости; определение понятий «жилая недвижимость», «жилой дом», «квартира», «жилая комната» как объектов договора купли-продажи; рассмотрение договора купли-продажи жилой недвижимости как сделки, как правоотношения и как документа; установление соотношения формы договора продажи жилой недвижимости и его государственной регистрации; установление момента заключения договора, момента его исполнения и перехода права собственности к покупателю.
Объектом диссертационного исследования являются закономерности
гражданско-правового регулирования общественных отношений,
складывающихся при совершении сделок купли-продажи жилых домов, квартир, комнат.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи жилой недвижимости.
Методологической основой диссертационного исследования является исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Научная новизна исследования состоит в том, что в послереформенный
период развития науки гражданского права эта работа является одним из
первых научных исследований договора купли продажи жилой недвижимости.
До начала процесса перестройки (90-е г.г. ХХв.) данного рода сделки не имели
широкого распространения. В настоящее время выработана нормативно-
правовая база для активизации рассматриваемых отношений, в связи с чем, в
диссертационном исследовании предпринята попытка дать анализ
действующего гражданского, семейного и жилищного законодательства России и выявить основные тенденции развития института договора купли-продажи жилой недвижимости на современном этапе. На основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава отношений купли-продажи жилой недвижимости даны понятия жилого помещения, классификация его видов, определены виды ограничений прав сторон при совершении сделок с жилой недвижимостью. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
В частности, на защиту выносятся следующие положения.
Обосновывается вывод о том, что главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилой недвижимости является признак ее предназначенности для проживания граждан. Сформулировано определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи: ею является строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
Вносится предложение о внесении изменений и дополнений в п. 1 ст. 558 ГК РФ, в которой целесообразно указать следующие объекты купли-продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире.
Доказывается положение, что предметом сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, является часть жилой недвижимости, а не доля в праве на нее.
Формулируется вывод о том, что домовладение следует рассматривать как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и
расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию.
Обосновывается необходимость уточнить содержание понятия «общее имущество многоквартирного жилого дома», внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: «общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (межквартирные лестничные клетки, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства»
Вносится предложение о включении в качестве обязательного условия договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме перечня общего имущества многоквартирного дома, а при отчуждении жилой комнаты в коммунальной квартире также и коммунальной квартиры с определением конкретной доли в нем собственника жилой недвижимости.
7. Сделано предложение об указании в договоре купли-продажи жилой
недвижимости, находящейся в собственности нескольких лиц, в качестве
существенного условия порядка пользования отчуждаемым жилым
помещением всеми сособственниками.
8. Обосновывается необходимость установления нотариальной формы
сделки купли-продажи жилой недвижимости и определения момента
заключения данного договора моментом его нотариального удостоверения.
9. Доказывается нецелесообразность введения государственной регистрации
договора купли-продажи жилой недвижимости и выносится предложение о ее
отмене.
10. Сформулировано предложение об установлении сроков предъявления
документов сторонами договора купли-продажи жилой недвижимости для
государственной регистрации перехода прав к покупателю и штрафные
санкции за их нарушение.
11. Доказывается, что в целях формирования достоверного Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество, представляется
необходимым установить сроки для регистрации прав на жилую
недвижимость, возникшие до и после вступления в силу закона о регистрации,
независимо от основания их возникновения.
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в диссертации выводы и предложения для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Результаты исследования возможно использовать при совершенствовании программы курсов «Гражданское право», «Семейное право», «Жилищное право», специальных курсов, при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин.
Предложения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейших научных исследований в области гражданского, жилищного права и законодательства.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, внедрены в учебный процесс юридического факультета Волжского гуманитарного института Волгоградского государственного университета, опубликованы в пяти работах, а также стали предметом выступления диссертанта на научно-практических конференциях.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, которые подразделяется на 9 параграфов, заключения и списка использованной литературы.
В первом параграфе первой главы дается понятие жилого помещения, жилой недвижимости как объекта гражданских правоотношений, характеристика ее видов, отличительные признаки от других объектов недвижимости. Второй параграф посвящен рассмотрению понятия договора купли-продажи жилой недвижимости, характеристике его существенных условий.
Во второй главе дается критический анализ, законодательства, регулирующего отношения продавца и покупателя на стадии заключения договора.
В третьей главе исследована стадия исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости и рассмотрен вопрос об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого договора. Анализируется законодательство, регламентирующее ответственность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заключение содержит общие выводы по диссертации и предложения автора по совершенствованию законодательства.
Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости
Состояние экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства и товарного обращения. Эти процессы предполагают совершение различных актов обмена товаров. В качестве наиболее распространенной юридической формы выражения и закрепления таких отношений выступает договор купли-продажи. Договор купли-продажи -самый древний после мены договор и является одним из распространенных производных способов приобретения права собственности. Он направлен на удовлетворение производственных, материальных и культурных потребностей общества, служит правовым средством целесообразного распределения товаров. Экономическая реформа 90-х г.г. ХХв. внесла коренные изменения в сферу применения договора.
Конституция Российской Федерации 1993г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободную экономическую деятельность (ст.ст. 8, 34), на частную собственность (ст. 35), закрепила равенство различных форм собственности (государственной, частной, муниципальной и иных), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности (включая средства производства, предметы потребления и недвижимость), владеть и распоряжаться им.
Приватизация жилья способствовала вовлечению жилой недвижимости в гражданский оборот, сделала ее предметом купли-продажи.
Изменение объектов гражданских правоотношений, в первую очередь отношений частной собственности, послужило причиной совершенствования законодательства, регулирующего обязательство купли-продажи. Отдельным 7 гл. 30 ГК РФ регламентирован договор продажи недвижимости как разновидность купли-продажи. Его нормам подчинены отношения куплипродажи жилой недвижимости с учетом специальных положений ст. 558 ГК РФ.
В науке гражданского права термин «договор» имеет несколько значений: 1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения , а также 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5) наименование разновидности нормативных правовых актов (например, типовой договор купли-продажи квартиры)2. Рассмотрим договор купли-продажи жилой недвижимости в значении сделки и правоотношения.
Сделка купли-продажи жилой недвижимости. Договор купли продажи жилой недвижимости является одним из видов юридических фактов -сделок - и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор как юридический факт обладает следующими признаками:
1) это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 ГК РФ);
2) договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);
3) это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей (продать/купить жилую недвижимость), что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений; 4) договор - это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
5) договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов. Договор купли-продажи жилой недвижимости как сделка должен отвечать требованиям ПС РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон.
Договор-сделка как и другие юридические факты не имеет содержания1. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаки договора-сделки: 1) согласование воли сторон, 2) направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей (правоотношения). Ему присущи следующие правовые признаки: он является двухсторонним, возмездным. Простой договор купли-продажи является, как правило, консенсуальным, то есть «возникновение прав и обязанностей у сторон основано на одном только соглашении сторон». Сделка купли-продажи жилой недвижимости требует государственной регистрации. Этот момент (государственная регистрация) не совпадает с моментом достижения сторонами соглашения по сделке. Следовательно, на этот договор не распространяется классификация сделок на консенсуальные и реальные.
Стороны договора купли-продажи жилой недвижимости
Сделки купли-продажи объектов недвижимости в жилищной сфере вправе совершать любой из субъектов гражданского оборота. Ими согласно ст. 2 ГК РФ являются: физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. «Субъектами правового отношения являются лица, персонально и имущественно обособленные, обладающие правами и несущие обязанности в правоотношении» . Персональное обособление проявляется в наличии у лица имени (наименования) и места проживания (места нахождения).
Участники правоотношения должны обладать правоспособностью, то есть способностью иметь права и обязанности (ст.ст. 17,48 ГК) и дееспособностью, то есть способностью своими действиями приобретать права и создавать для себя обязанности (ст. 21 ГК РФ), либо прибегнуть к помощи дееспособного лица. Так сделки от имени и в интересах несовершеннолетних совершаются их дееспособными родителями. В юридической литературе дееспособности отводится второстепенная роль при определении способности лица быть субъектом гражданских правоотношений1. Ни физические, ни юридические лица не могут быть лишены способности быть субъектом права, ограничение правоспособности возможно только на основании федеральных законов (ст. 2 ГК РФ).
Взаимодействующие понятия «правоспособность», «правосубъектность» и «правовой статус» очерчивают исходные, стартовые правовые возможности субъектов. «В них, как в зеркале, видны границы поведения, выход за которые не допускается законом»2. Понятие правоспособности имеет важное значение для оценки юридически значимых действий субъектов. Согласно ст. 168 ГК РФ сделки, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, признаются ничтожными (ст. 168 ГК). Выделяют 2 вида правоспособности: общую (универсальную), предполагающую возможность осуществлять любые действия, не запрещенные законом и специальную (пределы действий ее субъектов ограничены целями (и) предметом их деятельности).
Правоспособность физических, юридических лиц и публичных образований (государства, муниципальных образований) имеет различия. Правоспособность граждан является общей и возникает при отсутствии у них дееспособности в момент рождения (ст. 17, 21 ГК РФ). Но существуют и иные точки зрения о моменте возникновения правоспособности1. Законодатель не допускает самоограничения право- и дееспособности этих субъектов гражданского права.(ст.22 ГК РФ). При этом правоспособность граждан лишь в сочетании с дееспособностью дает возможность говорить о правосубъектности физического лица в гражданском праве.
Сделкоспособность физического лица в рассматриваемых отношениях возникает по достижении им 14-летнего возраста. С этого момента он вправе лично участвовать на всех стадиях отношений купли-продажи жилой недвижимости: при заключении, исполнении договора, самостоятельно подписывает договор, однако все действия совершаются им с согласия родителей и органа опеки и попечительства (ст.ст 26, 37 ГК РФ). Полная дееспособность гражданина возникает в возрасте 18 лет (ст. 21 ГК РФ).
Применительно к индивидуальным предпринимателям их общая правоспособность выводится из нормы ст.23 ГК РФ: "к их деятельности применяются правила настоящего Кодекса, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения".
У юридических лиц правоспособность и дееспособность возникает одновременно и в момент их государственной регистрации (п.2 ст.51 ГК РФ). Если общий характер правоспособности граждан не вызывает сомнения, то в определении ее вида у юридических лиц в теории гражданского права отсутствует единое мнение.
Проблематика сущности юридического лица как субъекта гражданского права довольно широко освещена в юридической литературе . По общему мнению, основанному на положениях ГК РФ, все коммерческие организации, за исключением прямо указанных в ст. 49 ГК РФ (унитарные предприятия), обладают общей правоспособностью1. Специальной правоспособностью наделены унитарные предприятия, некоммерческие и иные организации, которые могут совершать только те действия, которые предусмотрены в их учредительных документах.
В юридической литературе существуют и другие точки зрения. Отмечается декларативный характер положения ч. 2 ст. 49 ГК РФ об универсальной правоспособности коммерческих организаций, «поскольку огромное количество их потенциальных возможностей подлежит лицензированию», в связи с чем делается правильный, на наш взгляд, вывод о том, что правоспособность всех видов юридических лиц носит специальный характер2.
Кудашкин В.В. выделяет смешанную правоспособность юридических лиц. Он указывает, что одно и тоже юридическое лицо одновременно может иметь общую правоспособность на осуществление любых видов нелицензируемой деятельности в пределах общего дозволения и специальную -в сфере действия запрета, на которую не распространяется принцип общей правоспособности3.
Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилой недвижимости
Под исполнением обязательства понимается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения конкретного действия. При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами активных действий по передаче жилого помещения со стороны продавца и по принятию и оплате его со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора. В науке гражданского права значение передаточного акта трактуется по-разному. Некоторые ученые придают составлению передаточного акта значение юридического действия наравне с передачей и принятием помещения. Так проф. Клейн Н.И. отмечает, что «в силу п. 1 ст. 556 ГК, основным юридически значимым действием по исполнению является не просто вручение недвижимого имущества покупателю, но и составление передаточного акта или иного документа о передаче»1. Полагаем, что данная позиция автора основана на определении действий по исполнению обязательства как сделки .
Толкование нормы ст. 556 ГК РФ, на наш взгляд, позволяет сделать вывод о том, что содержащееся в ней предписание о составлении передаточного акта или иного документа о передаче жилой недвижимости есть не что иное как установление письменной формы фиксации совершенных действий по передаче /принятию/ жилого помещения. Данная точка зрения наиболее часто встречается в юридической литературе .
При исполнении обязательства должны соблюдаться следующие принципы: реального, надлежащего исполнения, недопустимости одностороннего отказа от исполнения. Надлежащим признается исполнение обязательства в соответствии с его условиями, требованиями законов и иных нормативно-правовых актов, а при их отсутствии - с обычаями делового оборота и обычно предъявляемыми требованиями (ст. 389 ГК РФ). К обязательствам, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере, обычаи делового оборота и обычно предъявляемые требования не применяются, так как правовой режим этих объектов детально регламентируется на уровне законов и иных нормативно-правовых актов. Принцип надлежащего исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости означает, что обязательство исполнено надлежащими субъектами, в указанные сроки, надлежащим способом, в надлежащем месте, передан надлежащий предмет.
Надлежащие субъекты - это стороны договора. В соответствии с общими положениями обязательственного права исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ).
Жилая недвижимость в силу своего целевого назначения, как правило, принадлежит нескольким лицам и приобретается в общую долевую собственность. В данных случаях мы сталкиваемся с множественностью лиц на стороне кредитора (активная множественность), на стороне должника (пассивная множественность), на обеих сторонах (смешанная множественность). Исполнение обязательств с множественностью лиц имеет некоторые особенности. По общему правилу данные обязательства являются долевыми: каждый из кредиторов вправе требовать, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в приходящейся на него доле, размер которой определяется договором купли-продажи.
Так как в большинстве случаев жилая недвижимость относится к неделимым вещам, то в соответствии с п. 1 ст. 322 ПС РФ возникают не долевые, а солидарные обязательства. Сущность их заключается в том, что каждый из солидарных кредиторов имеет право требовать исполнение, а каждый из солидарных должников обязан исполнить обязательство в полном объеме. Из этого вытекает вывод о том, что передаточный акт или другой документ о передаче может быть подписан одним из кредиторов и одним из должников, если обязательство ими исполняется полностью.
Место исполнения обязательства определяется сторонами, в противном случае применяются правила ст. 316 ГК РФ: местом передачи жилой недвижимости будет являться место ее нахождения, а денежного обязательства покупателя - место нахождения (проживания) продавца. Исходя из взаимного характера договора купли-продажи стороны свои обязанности должны выполнять одновременно. Учитывая свойства жилой недвижимости, действия сторон будут совершаться в месте ее нахождения.
Принцип реального исполнения обязательства купли-продажи заключается в фактическом совершении конкретных действий, составляющих предмет обязательства и в недопустимости замены выполнения данных действий денежной компенсацией или возмещением причиненных убытков (ст.ст. 396-398 ГК РФ).
В научной литературе указывается, что принцип реального исполнения уже, чем принцип надлежащего исполнения1, так как фактическое совершение действий может быть совершено с нарушением условий о сроке, способе, месте исполнения.
Принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства обусловлен двухсторонним характером договорного правоотношения, что предполагает в качестве оснований прекращения обязательства его надлежащее исполнение или соглашение сторон о его прекращении.
Переход права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости
Целью договора купли-продажи жилой недвижимости является передача ее в собственность покупателя в обмен на определенную сумму денег. Принципиально важное значение имеет вопрос о том, в какой момент продавец утратил, а покупатель приобрел право собственности на нее. От этого зависит определение: 1) которой из сторон принадлежит право осуществления признаваемых законом за собственником правомочий; 2) каковы юридические последствия совершенных любой из сторон последующих актов отчуждения жилого помещения; 3) которой из сторон принадлежат доходы от жилой недвижимости с момента заключения договора; 4) какая из сторон является легитимированным истцом, если проданная жилая недвижимость оказалась в незаконном владении третьего лица; 5) какая из сторон несет риск его случайной гибели или порчи; 6) которой из сторон принадлежит право требовать страховое вознаграждение, если проданная жилая недвижимость было застраховано и погибло в результате наступления страхового случая.
В юридической литературе спорным является вопрос о применении термина «переход права собственности». Многие ученые придерживаются точки зрения о целесообразности использования данного термина, с учетом того, что договор купли-продажи относится к производным способам приобретения права собственности, следовательно, за ним следует переход права собственности от продавца к покупателю, означающий правопреемство . Иного мнения придерживается Грибанов В.П., утверждая, что право не переходит, а одновременно прекращается у продавца и возникает у покупателя. При этом он отмечает, что, продав имущество, продавец исчерпал свое право собственности, соответственно оно не может перейти к покупателю, так как его уже нет1.
Скловский К.И. определяет содержание термина «переход собственности» как действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности .
Полагаем, что термин «переход права собственности» включает в себя два других понятия - прекращение и возникновение права собственности, отражая динамику обязательственных отношений, направленных на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и отражает завершенность данного процесса.
Для возникновения у покупателя права собственности на жилую недвижимость самого договора как юридического факта недостаточно. Требуется совокупность способов (фактических действий, указанных в законе) и оснований (юридических действий) его приобретения . «Договор порождает лишь обязательственно-правовую связь, право требования, но не вещно-правовую связь, не право собственности как право вещное»4. То есть он как юридическое действие является одним из оснований приобретения права собственности, предусмотренных ГК РФ. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 223 ГК РФ, право собственности возникает с момента передачи вещи. Сама передача вещи будет являться производным способом (фактическим действием) приобретения права собственности. Она может осуществляться посредством вручения жилой недвижимости (фактического поступления ее во владение покупателя) либо путем совершения символических действий (передачи ключей от квартиры).
Закон устанавливает государственную регистрацию перехода права собственности как действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение прав на жилую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Итак, момент возникновения права собственности у покупателя закон о регистрации определяет моментом внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На практике возникает вопрос о возможности обращения взыскания со стороны кредиторов продавца на жилую недвижимость (наложение ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов) в момент, когда договор купли-продажи уже исполнен, но переход права собственности к покупателю не зарегистрирован. Суды признают покупателя в данном случае законным владельцем и на этом основании удовлетворяют иски покупателя об освобождении жилого помещения от ареста и отказывают в иске кредиторов продавца о наложении ареста на жилую недвижимость, являющуюся предметом сделки. На неправильность применения закона указывает Высший Арбитражный Суд РФ (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ).
В теории гражданского права отмечается: «положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служат основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), свидетельствует 0 том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И, напротив, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества»1. Полагаем, что данная точка зрения, поддерживаемая Тарховым В.А. и Рыбаковым В.А. , является верной в особенности к договору купли-продажи жилой недвижимости. К сделкам с другими объектами недвижимости не предъявляется требование о государственной регистрации. Соответственно с момента передачи продавцом иного недвижимого имущества по надлежаще оформленному договору покупатель становится его законным владельцем, а продавец утрачивает право фактически распоряжаться им. Передача же жилого помещения во исполнение незарегистрированного договора купли-продажи согласно ГК РФ и закону о регистрации не является основанием для признания покупателя титульным владельцем.
