Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Российское законодательство и доктрина о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития) 11
1.1. Основные положения российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней 11
1.2. Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ .32
Глава 2. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости 58
2.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости 58
2.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости 71
2.3. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация договора и её значение 105
2.4. Предмет и цена как существенные условия договора купли-продажи недвижимости 130
Глава 3. Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости 154
3.1. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости. Определение момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору 154
3.2. Последствия нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимости 183
3.3. Последствия нарушения договора купли-продажи недвижимости покупателем 208
Заключение 229
Список нормативных актов 233
Список использованной литературы 237
- Основные положения российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней
- Понятие договора купли-продажи недвижимости
- Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости. Определение момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору
Введение к работе
Отказ советского законодателя от известного нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин (понятие) «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному.
В советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, и то со значительными ограничениями. Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, об этом свидетельствуют цифры о регистрации учреждениями юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним: за 1998, 1999 гг. в РФ зарегистрировано свыше 55 млн. прав, сделок, предметом которых является недвижимость1, например, в Томской области за 1999г. -63566, а за 8 месяцев 2000г. - уже 51608 прав и сделок.
За последние 3-4 года появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и оказывающих тем самым несомненную помощь органам юстиции в применении нового закона.
В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе.
Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, остаются еще нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.
Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости. Некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже недвижимости, были обобщены в Информационном письме ВАС РФ от 13.10.97г. №21, а также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. №8.
Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.
В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи: 1) исследовать российское законодательство и изучить научные разработки о понятии недвижимого имущества, определить категорию недвижимости как объекта гражданских прав;
2) определить правовую природу договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства;
3) исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, порядка его заключения;
4) определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;
5) сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
6) дать характеристику исполнения и последствий нарушения обязательства купли-продажи недвижимого имущества;
7) выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.
В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.
Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых- юристов, как Т.Е.Абова, М.М.Агарков, К.Анненков, М.И.Брагинский, М.И.Бару, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, А.В.Венедиктов, В.В.Витрянский, Е.Годэмэ, Б.М.Гонгало, Д.Д.Гримм, А.М.Гуляев, Г.Денбург, Ф.И.Гавзе, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, П.В.Крашенинников, Л.А.Лунц, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, Д.И.Мейер, В.П.Мозолин, И.Б.Новицкий, Л.А.Новоселова, В.А.Ойгензихт, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович, В.К.Райхер, М.Г.Розенберг, В.В.Ровный, Р.Саватье, О.Н.Садиков, А.П.Сергеев, К.И.Скловский,
О.Ю.Скворцов, Е.Суханов, Н.А.Сыродоев, В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Е.А.Флейшиц, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Ф.С.Хейфец, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубаров, Г.Ф.Шершеневич и других.
Изучена опубликованная и неопубликованная судебная и судебно-арбитражная практика.
Диссертационное исследование характеризуется новизной постановки цели и задач, выдвижения и обоснования основных положений. Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости.
На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации, в которых находит отражение новизна исследования.
1) Недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. Регистрация права на объект для признания его недвижимостью не требуется.
2) Отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона» (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов - ч.2 п.1 ст. 130 ГК РФ) является их индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество недвижимое «по своей природе») суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.
3) Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения реальные и консенсуальные - обосновывается выделение региструмалъных (от лат - registrum - регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.
4) Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями П.З СТ.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.
5) Право учреждений на имущество, приобретенное за счет приносящей доходы деятельности, и на доходы, полученные от такой деятельности, является особым вещным правом, объем и содержание которого (в отличие, например, от права оперативного управления) определяется только законом (ГК РФ), и собственник имущества не вправе его изъять при неиспользовании или использовании не по назначению.
6) По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.
7) Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).
8) Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребует соответствующих изменений гражданского законодательства.
9) При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежит государственной регистрации, подлежит регистрации само право.
10) До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случае спора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суд должен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право (О.Козырь).
11) Условиями взыскания процентов годовых (ст.395 ГК РФ) как меры ответственности при нарушении покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества являются: противоправность поведения, которая выражается в нарушении денежного обязательства и пользовании чужими денежными средствами (понимаемом как фактическое обладание, позволяющее их реально использовать); вина (если иное не предусмотрено договором или законом). Нормы ст.401 ГК РФ в рассматриваемом случае подлежат применению в полном объеме.
12) В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, выводов, рекомендаций для совершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Юридического института Томского государственного университета. Здесь же проведены её рецензирование и обсуждение.
Основные положения диссертационного исследования изложены в восьми статьях.
Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка нормативных актов и списка использованной литературы.
Автор выражает глубокую благодарность своему научному руководителю-профессору Хаскельбергу Борису Лазаревичу за постановку проблемы и оказанную помощь, а также всем членам кафедры гражданского права ЮИ ТГУ за ценные советы и конструктивные замечания.
Основные положения российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней
Изучение развития законодательства представляет большой интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных нормативных правовых актов. Право - это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К.Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков /.../, которые можно даже избегать».
Собственность на недвижимость (в отличие от собственности на движимое имущество), незнакомая вовсе «диким народам», появилась сравнительно поздно, с достижением им (народом) уже значительной степени культурного состояния2. На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля - главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки.
В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, неделимые, делимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)1. Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело принципиально важного практического значения в связи с тем, что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.
К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки - latifundia, campi, малые - praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»3. К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: res soli4. Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)5, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»6. То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда - собственность собственника земельного участка, на котором объект возведен.
Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более четкий характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок1.
Таким образом, в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей -связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.
В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественная значимость вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Наоборот движимости, за немногими исключениями, являлись незначительными объектами: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода .
В России понятие права собственности на недвижимость (а следовательно, и возможность её оборота) образовывалось постепенно, в течение очень длительного периода времени . Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.
Понятие договора купли-продажи недвижимости
Купля-продажа может рассматриваться как в качестве правового института, так и сделки или обязательства.
После Октябрьской революции 1917 г. при ликвидации помещичьего землевладения и частной собственности на основные средства производства была подорвана основа дореволюционной системы договоров . В зависимости от значения для государства отдельных видов договоров была построена система институтов в ГК РСФСР 1922 года, в котором правовое регулирование отдельных договорных типов осуществлялось, прежде всего, с установления норм о договорах по предоставлению имущества во временное пользование (имущественный найм). Такое положение было связано с тем, что советское государство, изъяв из оборота основные средства производства, всё же было заинтересовано в привлечении в производство частного капитала. В сложившихся условиях договор имущественного найма, как платное и срочное пользование имуществом, должен был получить значительное распространение и закрепление в законе. Положения, регламентировавшие правоотношения по передаче имущества в собственность (купля-продажа, мена, заем), играли в становлении новой экономики значительно меньшую роль и располагались в ГК РСФСР 1922г. после норм о предоставлении имущества во временное пользование.
Последующее изменение приоритетов в народном хозяйстве, сужение сферы применения договора имущественного найма, привело к перестройке системы договоров в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (1961 г.) и Гражданских кодексах союзных республик, принятых в 1963-1965 гг.2 ГК РСФСР 1964 г. «открывали» правила, регулирующие обязательства по передаче имущества в собственность или оперативное управление (купля-продажа, мена, дарение, поставка, контрактация, займ), затем - обязательства, направленные на передачу имущества в пользование, обязательства по выполнению работ, по оказанию транспортных услуг, по госстрахованию, расчетные и кредитные отношения, обязательства по оказанию иных услуг, обязательства по совместной деятельности.
В главу «Купля-продажа» ГК РСФСР 1964 г. были включены нормы об отчуждении дома с условием пожизненного содержания. Договор о продаже дома с условием пожизненного содержания не являлся собственно договором купли-продажи, так как в обмен на жилой дом, передаваемый продавцом (нетрудоспособным) в собственность покупателя, последний обязан был предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи, то есть не было обмена имущества на денежные средства. ГК РФ отчуждение имущества с условием содержания не относит к разновидности договора купли-продажи. Рента (отчуждение имущества в обмен на содержание) по современному законодательству является самостоятельным видом обязательств, что было обусловлено, в том числе, и «...их массовым появлением в реальной жизни»1.
Четвертый раздел ГК РФ содержит отдельные главы, посвященные регламентации различных гражданско-правовых договоров. «Эти главы следуют друг за другом в известном порядке, обусловленном значением, степенью сложности, взаимной связью экономических отношений, облекаемых в формы договорных обязательств»2. Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса РФ, поскольку купля-продажа является одним из главных договоров и «во всех правовых системах начала, составляющие содержание общей части обязательственного права, развивались главным образом на базе нормативного материала, относящегося к купле-продаже» .
Купля-продажа является одним из типов поименованных в законодательстве договоров2. Правовые нормы, регулирующие отдельные типы договоров, определенным образом сгруппированы и составляют институт права.
Как правовой институт купля-продажа - это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований статьи З ГК, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, расположенные в главе 30 ГК («Купля-продажа»). При разработке правовых положений части второй ГК РФ разработчики закона ориентировались на международные стандарты (в частности, Венскую конвенцию о международных договорах купли-продажи товаров 1980 г.). Правовое регулирование Гражданским кодексом РФ договора купли-продажи отличается детализированностью и полнотой (112 статей). Однако это не исключает принятие специальных правовых актов по отдельным вопросам.
Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости. Определение момента перехода права собственности на недвижимое имущество по договору
Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из договора обязательства. Как заметил М.З.Рахимов, «достижение конечного договорного результата», «есть та конечная цель, ради которой должен приводиться в движение весь сложный механизм договорных связей». Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл.30 ГК). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие)2. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п.З ст.425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента)1, другие- как сделку2. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку. Как писал Д.Д.Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»3. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства1. «Таким образом, реальное и надлежащее исполнение- разноплоскостные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённого действия, а во втором- качественная характеристика действия (воздержания от действия)» . Такой вывод имеет и практическое значение. Норма ст.396 ГК устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения. ГК содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.
