Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и классификация недействительных сделок с жилыми помещениями
1. Понятие недействительной сделки с жилыми помещениями (методологические вопросы) 14
2. Классификация недействительных сделок 54
3. Жилые помещения как объект недействительных сделок 64
Глава 2. Последствия признания сделок с жилыми помещениями недействительными
1. Односторонняя и двусторонняя реституция как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями 95
2. Неприменение реституции и дополнительные имущественные последствия недействительных сделок с жилыми помещениями 130
Заключение 146
Список использованной литературы
- Понятие недействительной сделки с жилыми помещениями (методологические вопросы)
- Жилые помещения как объект недействительных сделок
- Односторонняя и двусторонняя реституция как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются жилые помещения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.
В настоящее время доля жилых помещений в гражданском обороте как объекта сделок увеличилась не только за счет общей массы приватизированных квартир, но и в результате роста количества сделок, объектом которых являются жилые помещения. При этом статус жилых помещений получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Особенно это проявилось в связи с вступлением в законную силу нового Жилищного кодекса РФ. Все это требует обеспечения правомерности сделок с жильем, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.
Кроме того, наблюдается тенденция увеличения в судах количества дел, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания. Наиболее ярко неисполнение этих условий действительности сделки проявляется с жилыми помещениями как ценным и особым объектом, специфика совершения сделки с которым, определяется его правовым статусом, требующим особого правового механизма обеспечения законности.
Признание судом оспоримых сделок недействительными следует рассматривать как эффективный способ защиты гражданских прав и как средство, направленное против мошенничества на рынке жилья. При этом актуальной выступает защита прав и интересов добросовестной стороны в сделке. В результате этого перед государством ставится задача восстановить имущественное положение потерпевшей стороны в сделке. С этой целью гражданско-правовая сфера, с одной стороны, применяет систему последствий, которую влечет недействительная сделка, а с другой стороны, ставит задачу раскрытия:
а) механизма обнаружения недействительности сделки с жилым помещением;
б) механизма реализации последствий такой сделки.
Таким образом, чтобы выполнить свою охранительную функцию в отношении участников сделок в жилищно-правовой сфере, необходимо:
а) разработать основы определения сделки недействительной;
б) применять восстановительные меры в рамках последствий таких сделок;
в) восстанавливать имущественное положение потерпевшей стороны. Сложные ситуации на практике возникают, когда перед признанием сделки недействительной образуется «цепочка отчуждения»: жилое помещение приватизируется, затем обменивается, продается, наследуется и передается таким путем нескольким лицам. При этом возникает давно известный и до конца не разрешенный спор о соотношении реституции и виндикации, который пытаются разрешить ведущие ученые-цивилисты. И только Конституционный Суд РФ постановил, что при наличии даже такой цепочки отчуждения добросовестная сторона не возвращает все полученное по такой сделке, если это непосредственно не оговорено законом1.
В этих условиях важным является определение особенностей жилья как объекта сделок, анализ норм жилищного и гражданского законодательства, определяющих совершение сделок с жилыми помещениями, выявление недостатков действующего законодательства о признании сделок недействительными с таким объектом с целью их дальнейшего устранения.
Актуальность темы исследования обусловлена также тем, что в настоящее время недостаточно исследован вопрос о механизме применения последствий недействительных сделок с жилыми помещениями. Не определены особенности реституции жилых помещений надлежащим владельцам.
При отсутствии четких теоретических установок суды по-разному квалифицируют одни и те же сделки как ничтожные, так и оспоримые, применяя различные материально-правовые и процессуально-правовые последствия. Несмотря на то что основные положения в отношении таких сделок и их последствий закреплены гражданским законодательством, на практике вызывают трудности толкования определенных категорий. Например:
- основы правопорядка и нравственности при совершении сделки с целью, противной этим основам;
организационные аспекты уточнения недееспособности или ограничения в дееспособности субъектов сделки;
- определение добросовестного приобретателя.
Таким образом, перечисленные проблемы ставят необходимость определения и совершенствования теоретических моделей выявления недействительных сделок и реализации их последствий с жилыми помещениями, что, в свою очередь, оказывает влияние на развитие гражданско-правовых институтов, таких как:
- жилое помещение;
- право собственности на него;
- гражданско-правовые договоры в жилищной сфере;
- механизм реституции жилых помещений;
- практика применения указанных выше норм.
Степень научной разработанности темы. Комплексный подход к исследованию темы предполагает обращение к научным трудам по вопросам гражданско-правовых сделок, признания их недействительными, участия в них надлежащих субъектов, системы последствий недействительных сделок с жилыми помещениями, статуса жилых помещений, гражданско-правовой реституции.
Разработка научных проблем по теме исследования потребовала обращения к опыту дореволюционных ученых-цивилистов: Г. Дернбурга, Д.И. Мейера, С. Муромцева, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н. Растеряева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.
Значительный вклад в разработку гражданско-правовых институтов внесли такие ученые-цивилисты, как: Д.М. Генкин, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкий, Н.В. Рабинович, В.К. Райхер, В.П. Шахматова.
Основой для диссертационного исследования явились работы современных ученых-цивилистов: В. Аттархова, М.И. Брагинского, О.В. Гутникова, Н.М. Коршунова, М.Г. Массевич, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, В.А. Рыбакова, Ю.К. Толстого, Ф.С. Хейфеца, Л.В. Щенниковой, К.Б. Ярошенко.
Также некоторые вопросы исследованной темы проанализированы в работах: Н.Н. Агафонова, О.Г. Барткова, Г.П. Батурова, Г.В. Вердияна, В.П. Камышанского, А.А. Крысанова, В.Н. Кузьмина, Д.А. Петрова, В.А. Порошкова, Т.М. Почтарь, М.З. Прилуцкой, Д.О. Тузова, В.Н. Цирульникова.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся в связи с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными и их последствиями в сфере восстановления имущественного положения добросовестных субъектов.
Предмет исследования - сущность и система гражданско-правовых последствий недействительных сделок с жилыми помещениями; специфика объекта недействительных сделок, его понятие, разновидности и гражданско-правовой статус, а также дополнительные имущественные последствия недействительных сделок в жилищной сфере.
Цель и задачи исследования
Цель настоящей работы - это комплексное и системное исследование гражданско-правовых последствий недействительных сделок с жилыми помещениями и анализ механизма определения недействительности таких сделок.
Для достижения поставленной цели автором диссертационного исследования решены следующие задачи:
исследовано гражданско-правовое регулирование последствий недействительных сделок;
- разработаны основные понятия темы, определены их специфика и содержание - «недействительные сделки с жилыми помещениями», «односторонняя и двусторонняя реституция» и др.
- определено значение каждого из условий в механизме признания сделки недействительной;
- разработана классификация недействительных сделок с жилыми помещениями, выработаны ее критерии;
- раскрыта специфика жилых помещений как особого объекта гражданско-правовых сделок;
- выработаны предложения по уточнению правовых дефиниций в сфере гражданско-правового регулирования последствий недействительных сделок с жилыми помещениями.
Методологическую основу исследования составляют современные методы познания, разработанные юридической наукой, философскими, социологическими, историческими исследованиями. Важными из них являются общенаучные методы познания: историко-правовой, формальнологический, структурно-функциональный, системный. Также использованы специальные методы, в частности сравнительно-правовой, метод толкования, метод правового моделирования.
Теоретико-нормативной основой диссертации послужили выводы и положения, содержащиеся в юридической, социологической, философской литературе по вопросам гражданско-правовых сделок, условий их действительности, недействительности, их последствия, по вопросам жилых помещений. Нормативную основу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные правовые акты России, а также зарубежное законодательство, регулирующее правовые отношения, связанные с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными.
Эмпирическую базу исследования составляют дореволюционное российское законодательство и судебная практика, постановления Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, решения и постановления иных судов РФ, а также нормативные акты органов государственной власти.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в попытке комплексного анализа модели гражданско-правовых последствий недействительных сделок с жилыми помещениями, механизма осуществления этих последствий с точки зрения защиты интересов прав добросовестных участников таких сделок. Анализ основной проблемы потребовал попытки научного исследования сущности недействительных сделок с жилыми помещениями, разновидностей жилых помешений, а также пороков условий действительности таких сделок.
Исходя из вышесказанного на защиту выносятся следующие положения:
1. В рамках механизма установления недействительности сделок с жилыми помещениями под недействительной сделкой следует понимать акты поведения, совершенные в виде сделки, имеющие признаки неправомерного действия, не способные породить те гражданско - правовые последствия с жилыми помещениями (возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, связанные с жилой недвижимостью), наступление которых желали участники, в силу порочности хотя бы одного из условий действительности произведенного ими действия.
2. При признании сделок с жилыми помещениями недействительными выделяются особенности определения надлежащего субъекта из-за правовой невозможности установления его недееспособности или ограничения дееспособности в силу отсутствия информации, что он является таковым, когда имеет место самостоятельное участие этого субъекта в сделках с жилыми помещениями без опекуна или попечителя. Для определения такого субъекта в механизме признания сделок недействительными необходимо введение реестра лиц, не обладающих гражданской сделкоспособностью, и нормативное усиление надзора за ними со стороны попечителей и опекунов в целях защиты их прав и интересов.
3. Исходя из содержания гражданско-правовой нормы о цели сделки, противной основам правопорядка и нравственности, недостаточно учитывать такие не юридические понятия, как нравственность и нормы морали, так как недействительная сделка с жилыми помещениями данного вида объединяет в себе направленность одновременно и против основ правопорядка, и против основ нравственности.
4. Сторона, исполнившая сделку с жилой недвижимостью, полностью или частично, вправе требовать в судебном порядке признания этой сделки действительной под страхом недействительности, в случае уклонения контрагента от облечения ее в требуемую законом письменную форму.
Такой порядок признания сделки действительной должен быть аналогичен порядку признания сделки действительной при несоблюдении нотариальной формы сделки и требований о ее регистрации.
5. При совершении юридических действий с жилым помещением следует исходить из того, что это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).
Под совокупностью различных видов жилых помещений понимается жилая недвижимость - строение или его часть, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
Наиболее значимыми элементами жилой недвижимости являются:
- жилой дом - капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат, или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта;
- квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету.
6. Право требования восстановления в первоначальное имущественное положение предоставляется только тому лицу, законные интересы которого были нарушены, при соблюдении следующих условий: во-первых, если данное лицо использует его в целях защиты своего нарушенного или оспариваемого права и действовало добросовестно как при совершении сделки, так и действует в дальнейшем при предъявлении требования о реституции; во-вторых, если другая сторона в сделке действовала недобросовестно, то есть совершила против лица, в интересах которого это право установлено, неправомерное действие либо воспользовалась объективным обстоятельством, препятствующим контрагенту осмотрительно и разумно осуществлять и защищать свои права и интересы в жилищной сфере.
7. Последствием недействительной сделки с жилым помещением является результат, урегулированный нормами гражданского права и предусматривающий:
восстановление имущественного положения добросовестной (невиновной) стороны в виде возврата жилого помещения или денежной компенсации за него;
- применение к виновной стороне гражданско-правовых санкций в виде взыскания полученного по недействительной сделке жилого помещения или его стоимости, а также возмещения реального ущерба.
8. Система последствий недействительных сделок включает в себя, помимо традиционных элементов (односторонней и двусторонней реституции, возмещения реального ущерба), такой элемент, как натура компенсация. Это означает, что в рамках гражданско-правового регулирования последствий недействительной сделки жилое помещение подлежит возврату добросовестному участнику в натуре, а при невозможности такого возврата стоимость жилого помещения возмещается в деньгах. Это в определенной степени ограничивает субъекту свободу права выбора формы восстановления его имущественного положения. Следовательно, добросовестная сторона в недействительной сделке вправе по своему усмотрению решать, получить ли возврат жилого помещения в натуре или в форме денежной компенсации.
9. В связи с отсутствием в действующем законодательстве Российской Федерации дефиницированных норм, содержащих центральные понятия гражданского и жилищного права, предлагается введение в Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации легальных определений: недействительной сделки; последствия недействительной сделки; жилого помещения; жилой недвижимости; жилого дома, квартиры.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теории недействительных сделок и их последствий в рамках гражданского права. Положения диссертации могут быть использованы для уточнения понятий в преподавании гражданского, жилищного и предпринимательского права, для разработки тематики и содержания выпускных квалификационных работ. Научные результаты работы могут оказать помощь в исследованиях института гражданско-правовых сделок, приобретении или прекращении права собственности на жилые помещения, гражданско-правовых договорах с жилыми помещениями.
Практическая значимость исследования определяется тем, что выводы, положения и результаты работы могут быть использованы в процессе развития и совершенствования гражданского законодательства, подготовки практикующих юристов к судебным разбирательствам, в деятельности правоохранительных органов.
Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения, выводы, рекомендации и результаты исследования обсуждались на заседаниях кафедры гражданско-правовых дисциплин Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московской области «Коломенский государственный педагогический институт»; докладывались на Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (Самара. 2004); Международной V научной конференции молодых ученых (Самара. 2005).
Положения и выводы диссертации апробированы в процессе преподавания учебных правовых дисциплин, таких как: гражданское право, жилищное право, гражданско-правовая ответственность, судебная защита прав предпринимателей в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московской области «Коломенский государственный педагогический институт».
Результаты диссертационного исследования отражены в опубликованных автором научных работах.
Структура диссертации обусловлена целью и поставленными задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованной литературы.
Понятие недействительной сделки с жилыми помещениями (методологические вопросы)
Проблема признания сделок недействительными и правового регулирования их последствий связана с соотношением и анализом условий их действительности.
Чтобы поставить вопрос о недействительности сделки с тем или иным объектом, в том числе с жилыми помещениями, необходимо исследование критериев (оснований) признания их таковыми. Это связано, в первую очередь, с анализом действительности сделки, которая вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с учетом того, что сделка действительна при одновременном наличии таких условий, как ее законность и содержание; гражданская дееспособность участников; соответствие их воли и волеизъявления; надлежащая форма. Невыполнение хотя бы одного условия влечет недействительность сделки. На это и указывает гражданское законодательство, содержащее нормы, определяющие различные пути признания сделок недействительными.
Сделка может быть признана недействительной, если совершенное действие в виде ее не обладает качествами юридического факта, то есть не порождает возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей в силу порочности того или иного условия сделки. Эта порочность может касаться всех четырех условий сделки, что требует анализа каждого из них.
Анализ порочности законности содержания сделки связан со следующими направлениями исследования: а) определение несоответствия закону или иным правовым актам, что требует раскрытия понятий «закон» и «иной правовой акт»; б) уточнение понятий «основы правопорядка» и «основы нравственности» и в связи с этим анализ сделки совершенной с целью - противной этим основам. Определение этих направлений в исследовании позволяет выявить особенности сделок с жилыми помещениями в случае нарушения участниками сделок правовых и нравственных требований при их совершении.
Действующее гражданское законодательство (ст. 169 ГК РФ) содержит понятие «основы правопорядка и нравственности», которые затрудняют ее применения судебной практикой, что требует надлежащего толкования и доработки норм, раскрывающие «основы правопорядка» и такое не правовое понятие, как «основы нравственности».
Некоторые авторы считают, что если речь идет о нарушении «основ правопорядка», то «имеются в виду сделки, подпадающие под категорию совершенных в противоречии с публичным порядком в стране»1. Одним из возможных признаков такого рода сделок может служить уголовная наказуемость соответствующего действия. Но для гражданско-правового регулирования было бы целесообразно, законодательно определить круг норм, раскрывающих «основы правопорядка». Получается, что и диспозиция ст. 169 ГК РФ может быть разделена:
- на недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка;
- недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам нравственности.
Исходя из содержания диспозиции ст. 169 ГК РФ о цели, противной основам нравственности, видимо, недостаточно использовать подход только в рамках противоречия нормам морали, так как по своему смыслу эта норма права объединяет направленность сделки одновременно против основ правопорядка, и против основ нравственности. Поэтому с нормотворческой точки зрения необходимо использовать союз «и» в диспозиции ст. 169 ГК РФ.
Такой подход можно напрямую использовать к сделкам, совершаемым с жилыми помещениями, так как при наличии цели, заведомо противной основам правопорядка при передаче жилых помещений от одних лиц другим, могут нарушаться и нормы морали. Например, это касается таких аспектов, как: заблуждение, обман, угроза, насилие, которые нередко имеют место при совершении сделок с жилыми помещениями.
Изменения, которые законодателю следует внести в ст. 169 ГК РФ, позволят отграничить сделки, подпадающие под признаки этой статьи, от оснований для признания недействительными сделок, не соответствующих требованиям закона и иных правовых актов, предусмотренных СТ.168ГКРФ.1
Проблема установления недействительной сделки напрямую связана с ее несоответствием закону и иным правовым актам в рамках ст. 168 ГК РФ. В связи с этим необходимо уяснить, что понимать под такими понятиями, как «закон» и «иной правовой акт». В соответствии с ст. 3 ГК РФ под законами понимаются сам Гражданский кодекс РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными актами, содержащими нормы гражданского права, понимаются указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т. п.). Таким образом, гражданское законодательство содержит исчерпывающий перечень норм, определяющих понятия «иные правовые акты», который подтверждается п. 6 ст. 3 ГК РФ.
Жилые помещения как объект недействительных сделок
Развитие института права собственности на жилые помещения в России имеет свои особенности. Дореволюционное законодательство не знало классификации недвижимости на жилую и нежилую. Любое строение являлось принадлежностью земельного участка, на котором оно расположено, и следовало его судьбе. При этом различалась недвижимость в городах и селениях.
В советский период для жилой недвижимости был создан особый правовой режим. Это был единственный объект недвижимого имущества, (речь идет об индивидуальных жилых домах), который мог находиться в личной собственности граждан, правда, с ограничениями.
После революции 1917 г. сначала земля1, а затем и недвижимость в городах и в селениях были изъяты из оборота. Таким образом, в конце 1918 г. был сформирован муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности местных Советов, наряду с которым сохранялся незначительный по размеру личный жилищный фонд.
Отмена частной собственности на землю и запрет на совершение сделок с ней были закреплены также в первых послереволюционных кодифицированных актах: ст. 1 Земельного кодекса РСФСР от 30 октября 1922 г., ст. 21 ПС РСФСР от 31 октября 1922 г.
С исключением земли из объектов гражданских прав было упразднено деление вещей на движимые и недвижимые. Кроме того, владельцы личных жилых строений могли использовать жилую площадь только для себя и членов своей семьи: извлечение из владения домами нетрудовых доходов было запрещено законом. Сделки купли-продажи жилых домов подчинялись двум правилам:
1) в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не должно оказаться двух или более владений;
2) от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей должно совершаться отчуждение не более одного владения в течение трех лет. При этом под владением признавался дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками (ст. 182 ГК РСФСР 1922 г.).
Только с введением Закона «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. и Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. в гражданский оборот были введены квартиры в многоквартирном доме. Были сняты ограничения в количестве, размерах, стоимости жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан. Данный принцип был закреплен и в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (ст. 6, 7)1.
Эти изменения, вызванные требованием времени, нашли свое отражение в новом ГК РФ. Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1. ст. 558 ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как «все, что неразрывно связано с землей». В ст. 673 ГК РФ «объект договора найма жилого помещения» -жилой дом (его часть), квартира (ее часть) объединены общим названием «жилые помещения». Указан в ней и главный признак данных помещений -их пригодность для постоянного проживания.
Родовым понятием, согласно ГК РФ, по отношению к жилым домам, квартирам, частям жилых домов и квартир является «жилое помещение». Необходимо отметить, что к числу жилых помещений Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» относит также специализированные дома - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения. Данные специализированные жилые помещения имеют особый правовой режим и не выступают в качестве объекта сделок. Это связано, в первую очередь, с временным или социальным характером их использования. Право пользования ими возникает на основании совокупности юридических актов (административный акт, ордер) или договора возмездного оказания услуг (гостиничных, например). Рассмотрение вопроса их правового режима не относится к теме исследования.
Односторонняя и двусторонняя реституция как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями
Наличие условий (оснований) ничтожности или оспоримости сделки влечет за собой ряд последствий, направленных на то, чтобы:
- во-первых, не допустить ее существования;
- во-вторых, устранить последствия ее совершения;
- в-третьих, воздействовать на ее участников.
Объявленная недействительной сделка прекращает свое юридическое существование и не должна исполняться. Это в равной степени относится к сделкам, признанным недействительными как в силу их ничтожности, так и в силу оспоримости.
В.М. Хвостов считал, что в отличие от ничтожных сделок, которым даже устранение основания ее ничтожности обыкновенно не придает силы, оспоримые сделки могут получить полную силу, если управомоченное лицо откажется от права оспаривания, или же это право будет погашено давностью, или же сделка будет подтверждена сторонами1.
Подобные правила содержалось и в проекте Гражданского уложения Российской Империи.
В современном российском законодательстве оспоримая сделка до признания ее недействительной имеет полную юридическую силу, поэтому стороны не могут быть лишены права устранять в ней недостатки и исполнять ее.
Нельзя согласиться с Н.В. Рабинович, полагавшей, что оспоримые сделки могут исполняться и после признания их судом недействительными, если участники сделки или третье лицо снимают свои возражения1.
После решения суда, признавшего оспоримую сделку недействительной, она ничем уже не отличается от сделки ничтожной. Их исполнение становится невозможным, так как было отмечено выше - она прекращает свое юридическое основание. Однако это не лишает права участников оспоримой сделки, устранив присущие дефекты, заключить сделку вновь (кроме кабальной). Но это будет новая сделка, не страдающая пороками оспоримости, соответствующая требованиям закона, а потому действительная.
Сделка, признанная недействительной, как правило, лишается юридической силы с момента ее совершения. Это означает, что все полученное каждой стороной по такой сделке лишается правового основания и в соответствии со ст. 1102, п. 1 ст. ПОЗ ГК РФ подлежит изъятию как неосновательно приобретенное. В зависимости от оснований, по которым сделка была признана недействительной, определяется дальнейшая судьба этого имущества, поэтому очень важно, чтобы судебное решение содержало мотивы, по которым сделка признается недействительной.
Правило о необходимости возвратить все полученное по сделке называется традиционно реституцией. Исторически термин возник в Древнем Риме, он вполне привился как в научной литературе, так и (в меньшей степени) в официальных актах, материалах судебной практики .
Следует заметить, что данный термин весьма распространен и за пределами цивилистики. Так, о реституции говорится как о разновидности последствий в отношениях между государствами в связи с перемещением культурных ценностей во время военных действий . Иногда этот термин используется неточно, но если подобное возможно в обыденной и непрофессиональной речи, то недопустимо в судебном решении2.
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отделял основания недействительности сделок (ст. 29-35) от последствий признания их недействительными (ст. 147, 151). Условия недействительности сделок были перечислены в IV разделе общей части ГК РСФСР 1922 г., который регулировал как взаимные, так и односторонние сделки. Нормы же о последствиях признания сделок недействительными были помещены в разделе о договорах, хотя они распространялись и на односторонние сделки. Неудобство такого расположения правовых норм отмечалось в юридической литературе3.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. устранил недостатки старого законодательства. Он объединил основания недействительности сделок с последствиями признания их недействительными. Эти нормы были помещены в разделе «Общие положения» и имели отношение как к взаимным, так и к односторонним сделкам. Именно этими нормами (ст. 48-58 ГК РСФСР) регулировалось изъятие имущества у стороны при признании сделки недействительной, и определялась его дальнейшая судьба. Закон (ч. 2 ст. 48 ГК РСФСР) установил, что общим последствием признания сделок недействительными является двусторонняя реституция и лишь в случаях, специально предусмотренных в законе, возможны иные последствия (например, ст. 49 и 58 ГК РСФСР).
