Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ 14
1.1. Общая характеристика и значение приватизации 14
1.2. Из истории приватизации жилых помещений в России 23
1.3. Процесс приватизация жилья в городах Российской Федерации 36
1.4. Понятие, принципы, субъекты приватизации жилья по действующему законодательству 45
Глава 2. ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ 101
2.1. Объекты приватизации 101
2.2. Процесс передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации 150
2.3. Деприватизация жилья 162
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 179
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 184
ПРИЛОЖЕНИЯ 206
- Общая характеристика и значение приватизации
- Из истории приватизации жилых помещений в России
- Объекты приватизации
Введение к работе
Актуальность и выбор темы исследования. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении.
В свое время к 2000 году каждой советской семье было обещано по отдельной квартире. Между тем, квартирный вопрос стоит так же остро, как и раньше: на 1 января 2000 года в Российской Федерации на одного жителя приходилось 18,9 кв. м. общей площади, по Саратовской области - 18,8 кв. м.1 Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за 1999 год составило 344 тысячи, это всего 5% от числа семей, состоявших на учете для получения жилья2.
Число людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее. И без того тяжелую ситуацию усугубили, и продолжают усугублять, приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья; сокращение численности армии, в первую очередь, за счет офицерского состава; периодические в последние десятилетия, к сожалению, природные катаклизмы и террористические акты, в результате которых уничтожаются дома и города.
Таким образом, несостоятельность прежних подходов к решению жилищной проблемы обусловила необходимость осуществления жилищной реформы. Многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом.
Проводимая в стране реформа экономической, политической и правовой систем сопровождается интенсивным поиском решений накопившихся проблем. С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения. В этих целях предпринимаются многие шаги, в том числе и приватизация жилищного фонда.
Экономическое и социальное значение приватизации состоит в том, чтобы путем передачи государственного и муниципального имущества в частные руки создать условия для развития частной собственности, конкурентной среды, свободного рынка, и неизбежные недостатки, обусловленные масштабным перераспределением собственности, не умаляют главные достоинства такого феномена, каковым явилась приватизация государственного и муниципального имущества в России в 90 - е годы двадцатого века.
Итак, правовой основой для начала приватизации жилищного фонда явился Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года1. В Закон несколько раз вносились изменения и дополнения: 23 декабря 1992 года, 11 августа 1994 года1, 28 марта 1998 года2, 1 мая 1999 года3, 15 мая 2001 года4, имеются многочисленные постановления Конституционного суда РФ, решающие вопрос о соответствии норм изучаемого Закона Конституции РФ5, однако, и в настоящее время многие положения Закона изложены очень схематично, без уточнения механизма их реализации. Отсутствие фундаментальных исследований сказывается на состоянии действующего законодательства, которое изобилует противоречиями, что, в свою очередь, отражается на правоприменительной практике.
В настоящем году Закону о приватизации исполнилось 10 лет, по теме приватизации написано большое количество научных статей, защищена ни одна кандидатская диссертация, но очень многие важные проблемы остались не решенными законодателем.
К одной из важных проблем, нуждающихся в исследовании, следует отнести вопрос о правовом статусе всех субъектов приватизации, в частности, обстоятельного анализа требует правовое положение недееспособных, малолетних и несовершеннолетних участников приватизации.
Значительный теоретический и практический интерес представляет исторический анализ процесса приватизации жилых помещений в нашей стране.
Не полностью исследованным является вопрос об объектах приватизации: в научной литературе речь, как правило, идет о квартирах (комнатах) как объектах приватизации, при этом весьма сложными представляются вопросы правового статуса жилых домов.
По-прежнему актуальной остается проблема расторжения договора приватизации и признания его недействительным.
В связи с изложенным, встает вопрос об устранении образовавшихся пробелов в Законе, таким образом, данная работа представляется актуальной и своевременной.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является углубление научных знаний о правовой природе приватизации в ходе комплексного изучения основных теоретических и практических положений на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства.
Достижение указанной цели обусловлено постановкой и решением следующих задач:
1. анализ российского и зарубежного законодательства, регулирующего процесс приватизации;
2. исторический анализ процесса приватизации жилых помещений в нашей стране;
3. определение места и значения приватизации жилья в системе проводимой в стране жилищно-коммунальной реформы;
4. изучение современного состояния процесса приватизации жилых помещений в Российской Федерации;
5. социологическое изучение системы социальных факторов, влияющих на формирование мнения населения по исследуемому процессу;
6. определение понятия и принципов приватизации жилья, объектов и субъектов приватизационных отношений;
7. исследование порядка осуществления гражданами права на приватизацию занимаемого жилого помещения;
8. изучение возможности расторжения договора приватизации и признания его недействительным;
9. разработка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования жилищных отношений.
Объектами исследования являются теоретические и практические вопросы гражданско-правового регулирования приватизационных отношений.
Предметом исследования является законодательная база в области приватизации жилья.
Методологические и теоретические основы исследования. Основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системный, сравнительно-правовой методы, а также методы анкетирования и комплексного решения задач. Применялись методы интегрального, сравнительного анализа результатов исследований, проведенных другими авторами по аналогичным вопросам. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
В процессе работы над диссертационным исследованием проанализированы соответствующие положения Конституции Российской Федерации, федеральных законодательных и иных нормативно-правовых актов, законодательства субъектов Российской Федерации, руководящие разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, нормативные акты органов местного самоуправления, общероссийская судебная, регистрационная практика, а также практика судебных и регистрационных органов города Саратова и Саратовской области.
Источниками работы являются отдельные постановления Конституционного суда Российской Федерации, а также правовые акты методического характера.
В предлагаемом исследовании использована научная литература по общей теории права, гражданскому, жилищному, семейному, административному и другим отраслям права. Анализ различных общетеоретических и частных вопросов по приватизации жилых помещений потребовал обращения к трудам Г.П. Батурова, Е.В. Богданова, С.Н. Братуся, Е.Н. Гендзехадзе, Д.М. Генкина, К.А. Глухова, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, И.М. Исрафилова, СИ. Корнеева, П.В. Крашенинникова, СИ. Купряковой, В.Н. Литовкина, Р.П. Мананковой, И.Б. Мартковича, Н.В. Маслова, Д.И. Мейера, М.И. Никитиной, И.А. Покровского, Д.А. Петрова, И.В. Петровой, П.В. Рамзаева, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, Е.Р. Сухаревой, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича и других.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в определенном вкладе автора в развитие теории о праве собственности. В научной литературе впервые рассмотрена эволюция процесса приватизации жилых помещений в России; на основе изучения и обобщения законодательства и практики с использованием системного подхода предпринята попытка провести комплексное исследование правовых вопросов, касающихся субъектов и объектов приватизации, в частности, в работе раскрыт правовой статус малолетних и недееспособных как участников приватизации, рассмотрены жилые дома в качестве объектов приватизации.
В диссертации предлагаются следующие теоретические положения и выводы, выносимые на защиту:
1. Институт приватизации жилых помещений не является новым для России - впервые российские граждане столкнулись с ним в двадцатые годы прошлого столетия.
2. Проведенное исследование выявило основные мотивы приватизации жилья в г. Саратове. Наиболее часто респондентами отмечалась возможность передачи жилья родным по наследству, и это естественно, так как жилье - это уверенность в будущем, и пожилые люди хотят дать эту уверенность своим потомкам, чтобы новое поколение не начинало жизнь с нуля.
3. Представляется необходимым внести изменения в статью 2 Закона о приватизации: при приватизации жилого помещения требуется согласие на это лиц, имеющих право на жилую площадь; при этом согласие нужно и в том случае, если эти лица в приватизируемой квартире не проживают, но имеют право на жилую площадь и не утратили фактической связи с жилым помещением.
4. В обществе реально встает вопрос защиты добросовестных приобретателей, что требует изучения и на законодательном уровне решения вопросов признания сделок недействительными, выселения, предоставления жилой площади и т. д.
5. Статья 2 Закона о приватизации требует уточняющего дополнения: "от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители".
6. Для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.
7. Предлагается следующая формулировка части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних".
8. Представляется обоснованным мнение о том, что договоры о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию.
9. Предлагается следующая формулировка части 2 статьи 8 Закона о приватизации: "Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к дисциплинарной ответственности.
Должностные лица, виновные в неоднократном нарушении требований законодательства, привлекаются к административной ответственности и наказываются штрафом в размере от 50 до 100 минимальных размеров оплаты труда, установленного на день подачи заявления в суд или на день вынесения судом решения".
10. Представляется, что для конкретизации части 3 статьи 8 Закона о приватизации в дальнейшем необходимо провести на территории Российской Федерации обобщение судебной практики по делам, связанным с приватизацией жилья, выяснить, какие нарушения прав граждан имеют место, и внести в Верховный суд Российской Федерации предложение об издании соответствующего постановления.
11. Расторжение договора приватизации жилого помещения и признание его недействительным - это различные правоотношения. Несмотря на то, что законодательно вопросы расторжения договора (деприватизации) не урегулированы, на практике они имеют место, поэтому необходимо внесение соответствующих дополнений в закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Общая характеристика и значение приватизации
Отношения собственности затрагивают фундаментальные сферы мотивации экономического поведения. От содержания отношений собственности во многом зависит характер поведения экономических субъектов - их отношения к имуществу. Ошибки и просчёты в реализации отношений собственности формируют отчуждение, безразличие и расточительство. И наоборот, эффективная система отношений собственности создаёт инициативность и активность. Процесс приватизации нацелен на появление собственников, которые и должны внести в экономику стабильность, ориентацию на будущее, бережливость.
В 1980-е годы самого слова "приватизация" в словарях не было. Однако такое понятие, несомненно, уже существовало. Один из первых опытов приватизации был осуществлён после Второй мировой войны в Западной Германии, когда германское правительство разгосударствило автомобильные предприятия "Фольксваген". На виду приватизация оказалась в период пребывания у власти правительства М.Тетчер в Великобритании, где приватизация явилась ответом на усиление политического влияния профсоюзных движений. В Соединённых Штатах важное место в экономической мысли заняла школа, разрабатывающая теорию «общественного выбора» (public choice theory), поэтому многие группы, отстаивающие свои социальные интересы, рассматривают роль государственных органов как чрезмерную и считают, что проблемы непомерного роста государственных расходов могут быть решены путём передачи этих институтов на содержание частному сектору1.
В плане расширения и углубления нашего видения приватизации коснемся лишь некоторых вопросов, дающих представление об этих процессах, происходящих на Западе, а именно: как понимается и рассматривается приватизация в западной политике, экономической теории и практике; каковы ее основные программы; какими мотивами и целями руководствуются в процессе проведения приватизации; какова «правовая модель» процесса приватизации?
Что имеют в виду западные юристы и экономисты, когда говорят о приватизации? По данному вопросу нет единого мнения. Например, американские авторы понимают приватизацию как "стратегию и методы, имеющие своей целью передачу (трансформацию) системы производства или системы обеспечения общественных нужд от правительственных (государственных) органов к частному сектору"1.
Канадские ученые исходят из того, что приватизация представляет собой не только процесс передачи материальных средств системы производства и обеспечения из государственных корпораций в частные, но и процесс "усиления роли рынка за счет ослабления системы государственного регулирования" .
В работах английских исследователей последовательно проводится мысль о том, что приватизация выступает как процесс "трансформации государственной собственности в частную, негосударственную" .
Наряду с названными подходами и взглядами на приватизацию в западной литературе довольно широко распространен описательный подход к приватизации. Основное внимание при этом сводится к перечислению специфических признаков приватизации.
В западной литературе выделяется несколько этапов приватизации и соответствующих программ.
Например, процесс приватизации в Великобритании, связанный с пребыванием у власти консерваторов, условно подразделяется на две основные фазы и соответствующие программы. Первые из них ассоциируются с приходом к власти правительства М. Тэтчер в 1979 году, они длились вплоть до 1983 года. Соответственно вторые стадия и программа берут начало с 1983 года и продолжаются вплоть до настоящего времени.
Характерной особенностью первой фазы, или этапа, приватизации консерваторов было сосредоточение ее, в основном, на различных объектах: на малых предприятиях и на "трансформации" жилищного строительства и передачи жилых домов из государственного сектора в частный.
Следует отметить, что на второй стадии не только резко возрос общий объем приватизации, но и значительные изменения претерпел ее характер. Дело в том, что если до 1984 года приватизированные фирмы Великобритании функционировали, в основном, в сферах с относительно невысоким уровнем конкуренции (да и сами они не всегда были конкурентоспособными), то в последующие годы ситуация резко изменилась. Приватизации подлежали государственные предприятия, обладающие сильной конкурентоспособностью, сильной рыночной властью и доминирующими на рыночной стезе позициями. К ним, в частности, относились такие гиганты английской индустрии и технологии как "Бритиш Телеком" (национализирована в ноябре 1984 года), "Бритиш Газ" (продана в декабре 1986 года), "Бритиш Айрпортс Ауторити" (приватизирована в июле 1987 года), и многие другие государственные предприятия и корпорации.
Из истории приватизации жилых помещений в России
Интересно исследовать историю проведения приватизации жилья в России. Сначала выясним предпосылки возникновения института приватизации. Постановление НКВД РСФСР от 29 октября 1917 года в отношении городских строений предоставило городским самоуправлениям право секвестировать все пустующие помещения и вселять в них граждан, нуждающихся в жилье1; декрет СНК "О запрещении сделок с недвижимостью" от 14 декабря 1917 года приостановил "ввиду предстоящего обобществления городской земли какие бы то ни было сделки по продаже, залогу и тому подобное, всех недвижимостей в городах"1. Несколько позднее ВЦИК декретом "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах" от 20 августа 1918 года объявил все строения в городских поселениях с числом жителей свыше 10 тысяч, стоимостью свыше предела, установленного органами местной власти, государственной собственностью, и передал их в распоряжение органов местной власти2. Органам местной власти предоставлялось право с разрешения центральной государственной власти выносить постановления об отмене частной собственности на строения и в поселениях, имевших менее 10 тысяч жителей, а также понижать первоначально установленный предельный размер стоимости строений, остающихся в частной собственности. Действие декрета не распространялось на строения, являвшиеся необходимой принадлежностью промышленных предприятий. Строения, занятые для нужд учреждений и ведомств государственного управления, оставались в распоряжении и эксплуатации последних.
Все строения, которые в соответствии с декретом ВЦИК от 20 августа 1918 года изымались из частной собственности, передавались в распоряжение органов местной власти, то есть, муниципализировались.
Итак, муниципализированными признавались:
1. Строения, муниципализированные в порядке изданных местными исполнительными комитетами до 22 мая 1922 года3 постановлений об общей муниципализации строений;
2. Строения, муниципализированные специальными распоряжениями местных органов власти до 22 мая 1922 года;
3. Строения, фактически изъятые от владельцев до 22 мая 1922 года;
4. Строения, которые целиком или частично были заняты у прежних владельцев до 22 мая 1922 года для нужд государственных и приравненных к ним учреждений и предприятий, находящихся в ведении местных исполнительных комитетов;
5. Строения, бесхозяйственное содержание которых установлено надлежащим образом1.
Областные, губернские и уездные исполнительные комитеты составляли списки муниципализированных строений. Эти списки рассматривались и утверждались Народным комиссариатом внутренних дел по главному управлению коммунального хозяйства. Согласно декрету СНК "Об установлении предельного срока для составления местными исполнительными комитетами списков муниципализированных строений" от 12 января 1924 года2, после окончательного утверждения списков в состав муниципализированного фонда включались строения лишь по следующим основаниям:
А. Строения, переходящие в собственность государства и поступающие в ведение местных советов согласно правил Гражданского кодекса, в частности:
а) строения, возведённые местными советами или приобретённые от частных владельцев;
б) строения, перешедшие к местному совету по договорам о застройке по истечении срока договора, а равно в порядке ст. ст. 80-82 Гражданского кодекса;
в) строения, перешедшие к местному совету в порядке перехода наследственной массы к государству3;
г) бесхозяйные строения, собственник коих неизвестен4.
Б, Частновладельческие строения, по установлении факта бесхозяйственного их использования или использования жилых помещений не по прямому назначению1.
Вопросы муниципализации строений подлежали ведению соответствующих административных органов, и обжаловать постановления о муниципализации имущества нужно было также в административном порядке. Таким образом, строения становились государственной собственностью, за исключением небольших жилых строений, используемых их собственниками для удовлетворения личных жилищных нужд.
Некоторыми особенностями отличалась муниципализация строений в сельских местностях. Согласно постановлению Наркомата юстиции "О противозаконности сделок купли-продажи строений, находящихся в селениях" от 6 сентября 1918 года были запрещены сделки купли-продажи строений, находившихся в селениях, поскольку строение в сельской местности могло принадлежать лишь лицу, имевшему право пользования земельным участком, на котором находится строение .
Декретом ВЦИК и СНК РСФСР "О муниципализации строений в сельских местностях" от 1 декабря 1924 года были определены основания к муниципализации частновладельческих строений в сельских местностях.
Постановлением НКВД, НКЗ и НКЮ № 49 "О муниципализации строений в сельских местностях" от 29 июля 1925 года был определён порядок проведения муниципализации и составления списков строений, входивших в муниципальный фонд.
Во-первых, отличалась муниципализация строений в сельских местностях спецификой объектов муниципализации. Муниципализированными считались строения:
а) фактически изъятые до 22 мая 1922 года из пользования их прежних владельцев и находящиеся с этого времени в распоряжении местных исполкомов и их органов;
б) занятые государственными или приравниваемыми к ним учреждениями и организациями при условии, что занятие это длилось не менее года непрерывно вплоть до 22 мая 1922 года. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1 декабря 1924 года специально отмечало, что частичное занятие строения государственным учреждением не являлось основанием для признания строения муниципализированным. Если это частичное занятие государственным учреждением производилось в революционном порядке, а не по договору с владельцем, то на всё время использования помещения на государственное учреждение падала соответствующая доля расходов по содержанию строения в исправности;
в) бывшие земские, общественные, церковные и помещичьи строения, не имеющие специального сельскохозяйственного назначения и не входящие в состав государственных земельных имуществ;
г) строения бесхозяйные в течение не менее одного года1.
Во-вторых, отличался порядок муниципализации строений в сельских местностях. Отделения местного хозяйства уездных исполкомов или окружных исполкомов составляли списки муниципализированных строений на основании представлений волисполкомов.
Объекты приватизации
В соответствии со статьей 2 Закона приватизации подлежат жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), которые граждане занимают по договору социального найма.
Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.
Понятие "жилое помещение", "жилое строение" употребляется в законодательстве в различном смысле. В одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений: (квартиры, жилые дома и тому подобное), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения1, в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме) ; в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом3.
Жилой дом - самостоятельный объект, имеющий свои признаки. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда термин "жилой дом" употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные
постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин "домовладение") .
С точки зрения, права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и другими.
В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню2.
Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые)3.
Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья4.
Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, ак как согласно ст. 52 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, іригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Приватизация и последующая регистрация права собственности на квартиры особых споров не вызывает, чего нельзя сказать о приватизации и последующей регистрации жилых домов, в частности, в деятельности Саратовской областной регистрационной палаты определенную сложность вызывает приватизация так называемых домов 25 серии.
Дома 25 серии - дома 2-3 квартирные с разными выходами, расположенные на определенном земельном участке. Приватизация и последующая регистрация таких домов зависят от многих факторов:
а) состоит ли дом на балансе предприятия, организации, учреждения или органа местного самоуправления, или он снят с баланса после приватизации;
б) является ли объектом приватизации квартира или квартира с хозяйственными строениями, или часть жилого дома;
в) приватизируется ли жилое помещение при наличии документов на земельный участок либо при их отсутствии.
Саратовская областная регистрационная палата разработала инструкцию о приватизации домов 25 серии и порядке регистрации прав на объект недвижимости этих домов.
Для начала нужно решить вопрос о том, может ли квартира находиться на земельном участке. Не может быть объектом недвижимости земельный участок с расположенной на нем квартирой, так как, согласно Инструкции "О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда", утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июня 1985 года №380: жилой дом - строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины общей площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.
