Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о фактических составах в обязательствах, возникающих из договора социального найма жилых помещений 16
1.1. Понятие фактического состава как одного из оснований возникновения жилищных обязательств по социальному найму жилого помещения 16
1.2. Виды фактических составов в жилищном обязательстве по социальному найму жилого помещения 28
1.3. Проблемы разграничения право образующих, право изменяющих и право прекращающих фактических составов в обязательствах по социальному найму жилых помещений 32
Глава 2. Право образующие фактические составы в жилищных обязательствах по социальному найму 39
2.1. Фактический состав, необходимый для возникновения отношений по договору социального найма жилого помещения 39
2.2. Фактический состав, влекущий возникновение права на жилое помещение у членов семьи нанимателя по договору социального найма 79
Глава 3. Право изменяющие и право прекращающие фактические составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений 89
Вводные замечания 89
3.1. Право изменяющие фактические составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений 90
3.1.1. Предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома 90
3.1.2. Влияние переустройства и перепланировки жилых помещений на обязательства по социальному найму 96
3.1.3. Заселение освободившихся в квартире жилых помещений как право изменяющий фактический состав 105
3.2. Право прекращающие фактические составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений 116
3.21. Основания расторжения договора социального найма по инициативе нанимателя 118
3.2.2. Основания расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя 138
3.2.3. Иные право прекращающие фактические составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений 147
Заключение 152
Список источников и литературы 162
- Понятие фактического состава как одного из оснований возникновения жилищных обязательств по социальному найму жилого помещения
- Фактический состав, необходимый для возникновения отношений по договору социального найма жилого помещения
- Право изменяющие фактические составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений
Введение к работе
\, В статье 7 Конституции Российская Федерация провозглашается социальным
государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Бесспорно, что это положение распространяется на все сферы жизни российского общества, в том числе на жилищные отношения. Отсутствие в главе 1 Конституции положений, отражающих жилищную политику государства, особенно в отношении социально незащищенных лиц, вовсе не означает, что она не входит в число основ конституционного строя. Жилищная политика государства является частью его социальной политики. Ее основные положения закреплены в ст. 7 Конституции косвенным образом, а потому органически входят в общее понимание основ
''^ конституционного строя. В частности, охрана здоровья людей, забота о молодежи,
пожилых гражданах и инвалидах, государственная охрана, поддержка и защита семьи, материнства, отцовства и детства,- все это невозможно без осуществления мер по созданию для указанных социально незащищенных или слабо защищенных
,< слоев населения надлежащих жилищных условий. Таким образом, нет сомнений в
том, что жилищная политика РФ как социального государства является неотъемлемой частью основ конституционного строя, несмотря на отсутствие в ст. 7 Конституции упоминания об отношении государства к этому важнейшему
v(y социальному благу, сочетающему в себе как имущественные, так и личные
неимущественные начала.
В главе 2 Конституции (ст. 40) право человека на жилище признается
естественным неотчуждаемым социально-экономическим правом,
принадлежащим человеку с рождения. Закрепляя это право в числе основных
естественных прав и свобод человека, Конституция тем самым признает факт его
Л неотчуждаемости от личности, следовательно, его личную неимущественную
природу. Включая это право в число основных социально-экономических прав, Конституция признает, что жилище является в условиях социального государства
не только, а может быть, и не столько товаром, сколько социальным благом. Поэтому для малоимущих и иных категорий граждан, относящихся к социально незащищенным слоям населения, Конституция установила ряд особых социальных гарантий реализации их права на жилище: приобретение ими жилья бесплатно или за доступную плату, ' предоставление жилищных кредитов, субсидий на приобретение жилья, а также на оплату за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.
Все это несомненно создавало бы у социально незащищенных граждан ощущение уверенности в завтрашнем дне, вселяло бы в них оптимизм, не только веру, но и осознание того, что молодая семья или семья с ребенком-инвалидом обязательно получит жилье если не в собственность, то во всяком случае в порядке социального найма, что многодетная семья или одинокий пожилой гражданин, оказавшись за чертой бедности, не будут выселены за неуплату квартирной платы без предоставления жилого помещения. Однако анализ норм, содержащихся в действующем ЖК РФ, а также в законах и подзаконных актах субъектов РФ такой уверенности отнюдь не прибавляет. Наряду с экономическими причинами такого положения, со всякого рода просчетами организационного и административно-управленческого характера немалую негативную роль играют также просчеты, пробелы и противоречия в правовом регулировании жилищных отношений, участниками которых являются социально незащищенные граждане. Эти просчеты касаются как чисто содержательной, так и формальной, юридико-технической стороны правового регулирования этих отношений, тем более, что, как известно, несмотря на относительную самостоятельность категорий формы и содержания, они находятся в тесной взаимосвязи и взаимозависимости: «Форма содержательна, а содержание оформлено».
Примером неразрывной связи формы и содержания в правовом регулировании любых общественных отношений является конструирование гипотез правовых норм, отбор и подбор юридических фактов, являющихся частью.
Гипотезы любой правовой нормы, и формирование из этих фактов юридических
(фактических) составов, которые по воле государства влекут возникновение,
изменение или прекращение того или иного общественного отношения.
Жилищные правоотношения, будучи весьма сложными, особенно в сфере
предоставления жилых помещений социально незащищенным слоям населения, и
пользования ими, где неразрывно связаны частноправовые и публично-правовые
начала, возникают, изменяются и прекращаются под влиянием не какого-либо
единичного юридического факта, а их совокупности, т.е. из сложных фактических
составов. Это ставит перед законодателем и правоприменителями весьма сложную
задачу: с учетом специфики субъектов указанных правоотношений
конструировать такие фактические составы, которые были бы необходимыми и достаточными для реализации их права на жилище без искусственно создаваемых трудностей, без нагромождения различных элементов фактического состава, порой не имеющих разумного объяснения и лишенных всякого здравого смысла, что создает впечатление искусственно сконструированных правопрепятствующих фактических составов вместо простых правообразующих составов, которые были бы призваны максимально облегчить указанным субъектам реализацию их права на жилище.
Все сказанное выше касается практически всех жилищных отношений, урегулированных действующим жилищным законодательством, но в большей мере- обязательств по предоставлению жилых помещений и пользованию ими в порядке социального найма. Однако, как показывает анализ федерального жилищного законодательства, законодательства субъектов РФ и правоприменительной практики, именно в этой группе жилищных отношений концентрируется наибольшее число недостатков их правового регулирования, в том числе связанных с неудачной конструкцией фактических составов, необходимых для возникновения, изменения и прекращения указанных жилищных обязательств, что вызывает резкую и, как правило, справедливую критику со
6 стороны самых разных слоев российского общества, включая представителей науки и правоприменительной практики. Особого упрека заслуживают в регламентации этих обязательств правообразующие фактические составы. Приходится констатировать, что критика законодательных положений, регламентирующих обязательства по социальному найму жилых помещений связана с тем, что в нормах ЖК РФ и в законодательстве субъектов РФ содержится много положений, нарушающих не только конституционное право на жилище, но и другие права и свободы человека, в частности, право на свободу передвижения (ст. 27 Конституции), и др. Понятно, что это наиболее серьезный недостаток правового регулирования указанных отношений, если его сравнивать даже с возможностью со стороны некоторых граждан злоупотреблять своими правами, используя отдельные недостатки закона.
Таким образом, теоретические и практические проблемы, касающиеся роли фактических составов в обязательствах по социальному найму жилых помещений, с уверенностью можно отнести к разряду особо актуальных, требующих безотлагательного решения.
Степень разработанности проблемы
Проблемы теории юридических фактов в жилищном праве, их роли в механизме правового регулирования жилищных отношений были предметом ряда
научных исследований. Особый вклад в разработку этих проблем внесла Е.Ю. Бакирова, которая вплотную подошла к исследованию проблемы фактических составов в жилищном праве, но лишь вскользь упомянула об отдельных ее аспектах . В свое время М.П. Воронина и В.В. Чу баров посвятили специальные исследования юридическим фактам в жилищном праве , однако фактическим материалом для их диссертаций явился ранее действовавший ЖК РСФСР 1984 г.
Бакирова Е.Ю. Юридические факты в жилищном праве.- М.: изд-во Коломенского педагогического ун-та.- 2006 Воронина М.П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве.- Канд. Дис- Свердловск,
1982. Чубаров В.В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве.- Канд. Дис-
Свердловск, 1985
За это время в правовом регулировании отношений по социальному найму жилых помещений произошли коренные изменения, да и самого социального найма в то время не существовало. Кроме того, практически не упоминалось о фактических составах в данных правоотношениях. В последние годы проблема юридических фактов применительно к социальному найму жилых помещений исследовалась в аспекте договора социального найма, лишь как основания его заключения, изменения или расторжения3 . Однако исследователи не ставили перед собой задачу разработать целостную теорию фактических составов в договоре социального найма. Кроме того, предметом исследования был только договор социального найма, в то время как целый ряд важнейших правообразующих фактических составов порождает обязательства, предшествующие заключению данного договора, связанные с реализацией права постановки на учет, состояния на учете, права на предоставление жилых помещений и на заключение договора социального найма. Довольно мало места в указанных исследованиях отведено проблемам, связанным с действием правоизменяющих и правопрекращающих фактических составов в этих обязательствах.
Таким образом, в современной науке жилищного права отсутствует специальное монографическое исследование, посвященное действию фактических составов в обязательствах по социальному найму жилых помещений, не предпринято серьезной попытки сформулировать теорию фактических составов и с этих позиций оценить действующее жилищное законодательство и правоприменительную практику. В связи с этим, несмотря на определенную степень разработанности данной проблемы, следует признать, что она разработана явно не достаточно. Кроме того, постоянного отслеживания, обобщения и анализа требует судебная практика по делам, связанным с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в порядке социального найма, составляющим
Улетова Т.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку.- Канд. Дис-Волгоград. 1999
едва ли не основную часть жилищных споров, рассматриваемых судами. Таким образом, проблемы, избранные в качестве предмета настоящего исследования, продолжают оставаться актуальными.
Цели и задачи исследования
Основными целями диссертационного исследования являются: Создание целостной теории фактических составов в обязательствах по социальному найму жилых помещений; оценка адекватности гипотез правовых норм, содержащих фактические составы, порождающие, изменяющие и прекращающие обязательства по социальному найму жилых помещений, потребностям общества и объективной действительности, степени их необходимости и достаточности для реализации права социально незащищенных граждан на жилище; выявление пробелов, противоречий и искусственных трудностей, мешающих реализации ими этого права; выработка практических рекомендаций по их устранению.
Для достижения указанных целей в работе поставлены следующие задачи:
Формулирование понятия фактических составов в жилищных правоотношениях, в частности, в обязательствах по социальному найму; разграничение правообразующих, правоизменяющих и правопрекращающих фактических составов в указанных обязательствах; анализ конкретных норм, содержащих различные виды фактических составов, выявление характера и степени их влияния на исследуемые правоотношения; изучение и сравнительный анализ законодательства РФ и различных субъектов РФ об основаниях предоставления жилых помещений в порядке социального найма; изучение и анализ правоприменительной практики и литературных источников по проблемам юридических фактов и фактических составов в жилищном праве; формулирование конкретных предложений по дальнейшему совершенствованию законодательства об обязательствах по социальному найму жилых помещений и практики его применения.
Объект, предмет и методология исследования
Объектом исследования являются отношения по социальному найму жилых помещений и регламентирующие их нормы, прежде всего, их гипотезы. Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с реализацией права на жилище гражданами, имеющими право на предоставление жилых помещений в порядке социального найма, касающихся влияния конкретных фактических составов на характер правоотношений по социальному найму на всех этапах его существования. Исследование проведено с использованием общенаучного диалектического метода познания и ряда частно-научных методов, в частности, системного, структурного и сравнительного анализа, догматического и формально-логического методов, метода конкретных социологических исследований и др.
Теоретическая и нормативно-правовая база исследования.
Исследование опирается на научные достижения в общей теории права по проблемам механизма правового регулирования общественных отношений, юридических фактов и фактических составов, выразившиеся в трудах С.С. Алексеева, В.Б. Исакова, С.Ф. Кечекьяна, М.Н. Марченко, Н.И. Матузова, P.O. Халфиной и др. Работа опирается также на труды известных российских цивилистов дореволюционного, советского и современного периодов, внесших вклад в разработку теории юридических фактов и фактических составов, в частности, С.Н. Братуся, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, К.П. Победоносцева, В.А. Рясенцева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и др. Учтены и использованы труды советских и современных ученых в области жилищного права, а именно, И.И. Андреанова, Е.Ю. Бакировой, Е.В. Богданова, М.П. Ворониной, П.В. Крашенинникова, О.А. Молчанова, П.И. Седугина, Г.Д. Улетовой, В.В. Чубарова и др. Нормативно-правовую и иную эмпирическую базу исследования составили: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, постановления Правительства РФ в
/Л
области регулирования жилищных отношений, акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство некоторых субъек тов РФ, в частности, г. Москвы, Белгородской, Владимирской, Ивановской, Московской областей, руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, постановления и определения Конституционного Суда РФ, судебная практика по конкретным делам.
Научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования
Научная новизна работы состоит прежде всего в том, что она представляет
собой первое в науке жилищного права специальное монографическое
исследование по проблемам теории фактических составов в жилищном праве
вообще и в обязательствах по социальному найму жилых помещений,- в
частности. Конкретные элементы научной новизны выражаются в том, что
автором сформулировано собственное понятие фактических составов в жилищных
правоотношениях, проведено разграничение и выявлено соотношение
правообразующих, правоизменяющих и правопрекращающих фактических составов; разработана система обязательств по социальному найму, понимаемых автором как не только договорные, но и преддоговорные, не только частноправовые обязательства, но и публично-правовые; впервые в науке жилищного права нормы о предоставлении жилых помещений в порядке социального найма и пользовании ими рассматриваются автором с позиций реализации и защиты не только права на жилище, но и других прав и свобод человека; впервые сформулирован ряд практических предложений по совершенствованию норм ЖК РФ и некоторых подзаконных нормативных правовых актов, прежде всего, с позиций существенного упрощения фактических составов как оснований для постановки на учет и предоставления жилых помещений в порядке социального найма.
Помимо положений, характеризующих научную новизну, теоретическая значимость работы и личный вклад диссертанта в развитие науки жилищного права состоит в следующем:
Высказан собственный взгляд на понятие фактических составов, проведено их отличие от сложных юридических фактов и юридических условий в гражданском и жилищном праве; уточнены критерии классификации фактических составов по характеру их влияния на правоотношения; выявлено соотношение частноправовых и публично-правовых начал в правовом регулировании жилищных отношений, раскрыта обязательственно-правовая природа публичных правоотношений по предоставлению жилых помещений в порядке социального найма, решения суда о принудительном обмене жилых помещений, обменного ордера, предупреждения о выселении и др. Практическая значимость работы состоит прежде всего в том, что в ней сформулированы конкретные предложения по изменению редакции целого ряда статей действующего ЖК РФ и других нормативных правовых актов, что может быть использовано в законодательной деятельности. Сформулировано ряд предложений по изменению редакции действующего Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Теоретические и практические выводы, сделанные в работе, могут оказаться полезными при преподавании курса жилищного права в юридических вузах.
Положения, выносимые на защиту. По результатам исследования на защиту выносятся следующие основные положения:
1. В гипотезах норм о предоставлении жилых помещений в порядке
социального найма правообразующий фактический состав чрезвычайно усложнен без всякой необходимости. В частности, лишены всякого здравого смысла требования закона о даче органами местного самоуправления заключений о признании лиц малоимущими или по иным основаниям нуждающимися в жилом помещении. В целях упрощения фактического состава для постановки на учет лиц,
имеющих право на предоставление жилых помещений в порядке социального найма, необходимо в федеральном законе установить четкие критерии отнесения граждан к числу малоимущих. Органы местного самоуправления, установив, что гражданин является малоимущим, а также наличие оснований, предусмотренных ст. 51 ЖК РФ, не вправе признавать или не признавать его малоимущим и нуждающимся в жилом помещении, а должны вынести решение о постановке его на учет. В связи с этим необходимо исключить из ст. 49 ЖК РФ положения о том, что для постановки на учет и для предоставления жилого помещения требуются заключения органов местного самоуправления о признании лица малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.
Поскольку обязательство по постановке на учет лиц с низким уровнем доходов, нуждающихся в жилом помещении, носит публично-правовой характер, то отказ в постановке на учет, решение о снятии с учета, непродвижение в порядке очередности лица, поставленного на учет, должны обжаловаться в суд и рассматриваться в порядке производства по делам, вытекающим- из публичных правоотношений, а не в порядке искового производства, который приемлем как средство защиты по частно-правовым обязательствам. В связи с этим необходимо внести соответствующие дополнения в ст.ст. 55, 56 ЖК РФ, а также дать соответствующую ориентацию судам в постановлении Пленума Верховного Суда РФ.
Решение о постановке лица на учет для получения жилого помещения как завершающий элемент правообразующего фактического состава порождает новое правовое состояние: состояние на учете, " являющееся элементом правообразующего фактического состава для предоставления жилого помещения, завершающим элементом которого является вынесение соответствующего решения. Однако это правовое состояние не может длиться вне временных рамок. Поэтому в ЖК РФ следует закрепить максимальный срок, в течение которого жилое помещение должно быть предоставлено. Законодательством субъектов РФ
и представительными органами местного самоуправления эти сроки могут снижаться. Возможность установления такого срока вполне реальна, так как расходы на жилищное строительство точно определяются в федеральном, региональных и местных бюджетах.
Поскольку обязательство по предоставлению жилого помещения лицу, поставленному на учет, как и обязательство по постановке его на учет, носит публичный характер, то отказ этому лицу в предоставлении жилого помещения так же, как и отказ в постановке на учет, должен быть обжалован и рассмотрен судом в порядке рассмотрения дел, вытекающих из публичных правоотношений. В порядке искового производства должны рассматриваться споры, связанные с нарушением установленного соответствующим законом субъекта РФ срока для предоставления жилого помещения лицу, поставленному на учет.
Статья 58 ЖК РФ не придает юридического значения при предоставлении жилого помещения таким юридическим фактам, которые учитывались в ст. 41 ЖК РСФСР 1984 г. и не включает их в фактический состав, в том числе при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Имеются в виду заслуживающие внимания интересы нанимателя и членов его семьи (характер заболевания, влияющая на этажность, удаленность от места работы лица с поражением опорно-двигательного аппарата и т.п.). Следует включить в ст. 58 ЖК РФ гарантии, содержавшиеся в ст. 41 прежнего ЖК РСФСР.
Несмотря на отсутствие в действующем ЖК РФ каких-либо указаний о том, что предоставление жилого помещения в порядке социального найма и пользование им напрямую связано с регистрацией лица по месту жительства, несмотря на четкую позицию Конституционного Суда РФ по данному вопросу, она продолжает носить правоустанавливающий характер: ее отсутствие является основанием к отказу в постановке на учет, вселение члена семьи в жилое помещение без письменного согласия других членов семьи нанимателя является основанием к отказу в регистрации по месту жительства. Такое положение
является существенным ограничением конституционных прав на жилище и на свободу передвижения (ст.ст. 27 и 40 Конституции). В подобных случаях имеет место нарушение ст. 55 Конституции, так как основания к отказу в регистрации установлены подзаконным актом- утвержденными Правительством РФ Правилами. Регистрация по месту жительства и по месту пребывания должна быть не правоустанавливающей, а уведомительной, определяющей место жительства гражданина и не связанной с его правом на соответствующее жилое помещение. В связи с этим из указанных актов должны быть исключены все положения, связывающие место жительства гражданина с его регистрацией по месту жительства; ее отсутствие не должно влиять на решение о постановке на учет.
7. Переустройство и перепланировка жилого помещения являются
правоизменяющим фактическим составом по отношению к договору социального
найма, в связи с чем в нем не должно быть элементов, могущих привести к
прекращению действия договора. Поэтому не должны иметь место переустройство
или перепланировка по инициативе наймодателя. Следует исключить из ЖК РФ
положение о согласии наймодателя на переустройство или перепланировку, если
она не ухудшает жилищных условий лиц, проживающих в жилом помещении, и на
ее производство имеется согласие всех членов семьи нанимателя.
8. Предоставление жилого помещения в связи с капитальным ремонтом или
реконструкцией прежнего жилого помещения в отличие от договора
коммерческого найма возникает из правоизменяющего фактического состава,
влечет не прекращение, а изменение договора социального найма. Поэтому за
нанимателем должно быть сохранено право обратного переселения в прежнее
жилое помещение, а в случае, если капитальный ремонт в установленный срок не
окончен, он вправе требовать предоставления другого жилого помещения и
компенсации морального вреда в связи с вынужденным прекращением действия
договора. Договор социального найма является потребительским договором и на
него распространяются соответствующие нормы ФЗ РФ «О защите прав потребителей».
9. Вселение лица к нанимателю или собственнику жилого помещения в качестве члена семьи должно влечь расторжение с ним прежнего договора найма жилого помещения. Поэтому в ЖК РФ следует закрепить возможность предъявления нанимателем к члену семьи или членов семьи к нанимателю иска о расторжении с ним договора социального найма и о признании ответчика утратившим право на жилое помещение.
При обмене жилых помещений, занимаемых в порядке социального найма, выдача обменных ордеров должна быть заменена государственной регистрацией договора обмена, о чем должны быть уведомлены наймодатели. Из ст. 75 ЖК РФ должно быть исключено положение о согласии на обмен наймодателей.
При выселении лица в связи с совершением правонарушений положения об их систематическом характере и письменное предупреждение о его выселении должны быть не обязательными, а факультативными элементами правопрекращающего фактического состава, в связи с чем в ст. 91 ЖК РФ должна быть предусмотрена возможность его выселения без письменного предупреждения в случае создания правонарушителем обстановки, опасной для жизни или здоровья лиц, проживающих с ним в одной квартире или в одном доме.
Апробация результатов исследования
Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Ее основные положения отражены в опубликованных работах; результаты исследования докладывались на научных семинарах и конференциях:
Структура диссертации определяется ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, 3-х глав, включающих 7 параграфов, заключения и списка нормативных правовых актов и литературных источников.
Понятие фактического состава как одного из оснований возникновения жилищных обязательств по социальному найму жилого помещения
В науке практически общепризнанным считается мнение, что основаниями возникновения, изменения и прекращения большинства правоотношений (и жилищные правоотношения здесь не исключение) являются не единичные юридические факты, а так называемые фактические составы, в которые входят в различной комбинации как действия и события, так и иные юридические факты, к примеру, правовые состояния, являющиеся в данном случае элементами фактического состава4. Отмечается также, что указанные элементы должны в своей совокупности составлять определенную систему5, элементы которой «связаны в пространстве и во времени, взаимообусловлены»6.
В литературе предпринимались попытки доказать неприемлемость употребления термина фактический состав, поскольку «когда говорят, что факт юридический, а состав - фактический, то создается неправильное представление, якобы значение имеет только отдельный юридический факт, а совокупность юридически безразлична, она носит фактический характер»7. Иными словами термин «фактический состав» ставился под сомнение из-за того, что «под фактическим обычно понимается то, что не имеет значения для права»8. В этой связи предлагалось заменить указанный термин термином «юридический состав». Однако, поскольку фактические составы изначально являются одной из разновидностей юридических фактов, то опасность смешения их с фактами действительности, не имеющими юридического значения, на наш взгляд, явно преувеличивалась. В этой связи наукой не было воспринято такое предложение и в настоящее время в большинстве случаев употребляется термин «фактический состав».
Фактические составы следует отличать от совокупности юридических фактов и юридических условий, так как последние не являются элементами фактического состава. Так, возникновению юридического факта практически всегда предшествуют определенные юридические условия. Например, договору коммерческого найма жилого помещения предшествует возникновение права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на это помещение у наймодателя. Тем не менее, факт возникновения права собственности и иных вещных прав у наймодателя не образует фактический состав в совокупности с договором коммерческого найма, хотя эти факты и имеют некоторую связь.
В качестве критериев отличия юридического факта от юридического условия В.Б.Исаков предлагает следующие: юридические факты обусловливают правовые последствия прямо, а юридические условия - косвенно, через одно или несколько промежуточных звеньев (чаще всего через факт-правоотношение); юридический факт связан с данным конкретным правоотношением, а юридическими условиями обычно детерминируется несколько различных правовых связей; юридические факты, как правило, обстоятельства разового, ситуационного значения; юридические условия, напротив, в большинстве своем факты длительного действия9.
Разумеется, юридические условия могут быть (и чаще всего являются) юридическими фактами в других правоотношениях. В рассмотренном примере, факт возникновения права собственности на жилое помещение у наймодателя вызвал к жизни абсолютные правоотношения собственности. Такие факты, как гражданство, достижение определенного возраста, влекут возникновение право- и дееспособности, что в теории права также рассматривается в качестве правоотношений, правда несколько иного характера, чем правоотношения в гражданском праве. Их принято именовать общерегулятивными (или общими) правоотношениями, в отличие от конкретных правоотношений, более привычных для представителей науки гражданского права, для которых правоспособность является именно абстрактным условием возникновения конкретных правоотношений, а потому сама по себе не может рассматриваться в качестве правоотношения10.
Иного мнения по вопросу об отличии условий возникновения правоотношения и элементов фактического состава придерживаются В.И.Данилин и С.В.Реутов. Так, для возникновения брачных правоотношений, по их мнению, необходим фактический состав, элементами которого являются: достижение брачного возраста, взаимное согласие лиц вступающих в брак, регистрация брака в органах записи актов гражданского состояния11. В то же время, пользуясь признаками, позволяющими провести отличие между элементами фактического состава и юридическими условиями, предложенными В.Б.Исаковым, факт достижения брачного возраста можно отнести именно к юридическим условиям, которые как уже говорилось, элементами фактического состава не являются. Так, факт достижения брачного возраста не прямо, а косвенно связан с возникновением брачного правоотношения. Помимо того, что он может впоследствии вызвать конкретное правоотношение, он является вместе с тем и фактом, расширяющим семейную правоспособность12. И, наконец, этот факт несомненно является фактом длительного действия, существующим до момента смерти.
Фактический состав, необходимый для возникновения отношений по договору социального найма жилого помещения
Как уже было сказано, для жилищного права весьма характерно то, что в одной гипотезе правовой нормы перечисляются многочисленные фактические обстоятельства. Отсюда большинство жилищных правоотношений возникает из некоторой совокупности фактических обстоятельств, образующей определенные правообразующие фактические составы. В этой связи возникает вопрос: какое влияние названные обстоятельства (то есть элементы определенного фактического состава) оказывают на развитие субъективного права, основанием возникновения которого является данный фактический состав?
По данному вопросу в науке высказывались различные точки зрения. Например, согласно одной из них, фактические составы подразделяются, прежде всего, на два вида: 1) составы, элементы которых имеют самостоятельное правовое значение, т.е. являются самостоятельными юридическими фактами; 2) составы, представляющие собой совокупность фактов, которые приобретают юридическую значимость лишь в момент завершения формирования фактического состава51.
Согласно другой точке зрения, элементы фактического состава можно подразделять на: 1) собственно юридические факты; 2) юридически значимые обстоятельства и 3) юридически значимые предпосылки. При этом под юридическими обстоятельствами понимаются те юридические факты, которые входят в данный состав, но наступают до возникновения иных его элементов. Под юридически значимыми предпосылками понимаются все иные обстоятельства в юридическом составе, которые определяют содержание прав и обязанностей сторон, выступают в качестве условий их возникновения.
Ряд авторов полагают, что элементы любых фактических составов всегда являются юридическими фактами, поскольку возникновение одного элемента открывает юридическую возможность возникновения следующего и т.д., пока не возникнут все элементы фактического состава.
Наконец, другие авторы, отрицают какое-либо самостоятельное юридическое значение за элементами фактического состава, признавая таковое либо только за последним элементом фактического состава (и отрицая, таким образом, само понятие фактического состава)54, либо за всей совокупностью элементов фактического состава (и рассматривая, таким образом, элементы фактического состава как «потенциальные юридические факты»).
Корни этой дискуссии несомненно лежат в сфере вопросов иного спора, начавшегося в отечественной науке гражданского права в 1940-х годах, а именно вопросов о природе правоспособности и влиянии на нее элементов фактического состава. Иными словами, вопрос о правовой природе элементов фактического состава не может быть разрешен без одновременного разрешения вопроса о том, какое влияние на правоспособность оказывают отдельные элементы фактического состава, существуют ли некоторые промежуточные явления между правоспособностью и конкретным субъективным правом.
Так, в 1940 году М.М.Агарковым была выдвинута теория динамической правоспособности, согласно которой содержание правоспособности, помимо всего прочего, зависит и от того, какими конкретными правами обладает правоспособное лицо и в каких отношениях с другими субъектами оно фактически находится. Например, каждый вправе страховать свое жилое помещение, но для того, чтобы эта способность была реальной необходимо также иметь это жилое помещение. Отсюда, правоспособность имеет динамический характер и ее содержание подвержено изменению в зависимости от того, в каких отношениях субъект находится с другими лицами. Теория динамической правоспособности, как уже отмечалось, нашла свое признание в науке семейного права56. С другой стороны, по мнению М.М.Агаркова, не всякое юридическое действие, совершаемое лицом и проявляющее его правоспособность, можно считать осуществлением принадлежащего ему субъективного права. Так, каждый вправе заключить договор. Однако, акцептовать оферту может не каждый, а только тот, кому она адресована. В то же время возможность акцептовать оферту еще нельзя назвать субъективным правом, поскольку перед получателем оферты еще не стоят какие-либо обязанные лица, и он не может требовать что-либо от кого-либо. Тем не менее, возможность акцептовать оферту - это уже нечто большее, чем просто правоспособность, так как у получателя оферты есть возможность путем акцепта заключить данный конкретный договор. Это специфическое правовое явление, занимающее как бы промежуточное место между правоспособностью и субъективным правом, получило у автора наименование секундарного права.
Право изменяющие фактические составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений
Как уже говорилось, жилищное законодательство традиционно относит к изменению жилищного правоотношения те случаи, когда жилищное отношение в действительности прекращается и на его основе возникают новые жилищные правоотношения (ст. 86 ЖК РСФСР), а также те случаи, когда на основе нескольких существующих жилищных правоотношений возникает одно новое жилищное правоотношение (ст. 82 ЖК РФ). С другой стороны, предоставление жилого помещения на время производства капитального ремонта или реконструкции жилого дома (ст. 88 ЖК РФ) закон не именует изменением жилищного правоотношения. Наоборот, из местоположения данной статьи в ЖК РФ, можно сделать вывод, что она скорее относится к институту прекращения правоотношений по договору социального найма, чем к изменению данного договора, хотя при этом и указано, что жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции предоставляется без расторжения прежнего договора социального найма (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).
Представляется, однако, что предоставление жилого помещения на время капитального ремонта или реконструкции дома следует отнести именно к изменению жилищного правоотношения, поскольку оно влечет изменение прав и обязанностей сторон существующего правоотношения, то есть изменение его содержания, без прекращения самого правоотношения, хотя бы потому, что в его основе продолжает существовать все тот же юридический факт - договор социального найма.
Правила предоставления другого жилого помещения на время проведения капитального ремонта или реконструкции изложены в статьях 88 и 89 ЖК РФ. Помимо этого, в настоящее время действует Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»122, в которых также содержатся некоторые положения, посвященные правилам проведения капитального ремонта, жилых домов. Кроме того, на основе ранее действующего законодательства сформировалась определенная правоприменительная практика, положения которой, как представляется, не утратили своего значения и в настоящее время, хотя некоторые из постановлений Пленума Верховного Суда РФ, о которых будет идти речь в настоящем параграфе и были признаны утратившими силу123.
При анализе указанных положений следует, прежде всего, отметить, что они имеют ограниченную сферу действия и распространяются на отношения по договору социального найма. В этой связи возникает вопрос: следует ли по аналогии применять указанные положения к договору коммерческого найма жилого помещения. По мнению Ю.К.Толстого, поскольку наниматели жилого помещения по договору коммерческого найма не должны ставиться в худшее положение по сравнению с нанимателями жилого помещения по договору социального найма, то они также должны обеспечиваться жилыми помещениями на время капитального ремонта. В то же время, по мнению автора, если жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем принадлежит на праве собственности гражданину, то на него не может быть возложена обязанность обеспечить нанимателя на время ремонта другим жильем124. Подтверждение своих выводов автор видит в том, что капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя как по договору коммерческого найма, так и по договору социального найма (п. 2 ст. 681 ГК). Кроме того, в соответствии с п. 20 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. №11 собственник квартиры в доме кооператива в случае необходимости капитального ремонта дома может быть выселен из нее с предоставлением другой жилой площади на время ремонта, если он не может быть произведен без выселения из квартиры.
Представляется, что с таким мнением согласиться нельзя, и не только потому, что оно является не слишком последовательным, так как ставит уже в неравное положение наймодателей жилых помещений по договору коммерческого найма в зависимости от того, является ли ими юридические лица или граждане. По нашему мнению при решении данного вопроса необходимо исходить из следующего. Капитальный ремонт жилых помещений должен проводиться в определенные сроки, которые как правило составляют более пяти лет. При этом если договор социального найма является бессрочным договором, то договор коммерческого найма - всегда срочный и заключается на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК). Отсюда следует, что наймодатель до заключения договора коммерческого найма должен произвести капитальный ремонт жилого помещения, с тем чтобы в течение действия договора не возникало необходимости выселения нанимателя для проведения капитального ремонта. Если же договор коммерческого найма заключается на новый срок, то порядок проведения капитального ремонта (в том числе порядок освобождения жилого помещения для проведения капитального ремонта) должен решаться самими сторонами договора. При этом в целях сохранности принадлежащего наймодателю жилого помещения за ним должно быть сохранено право требовать принудительного изменения договора коммерческого найма жилого помещения на время капитального ремонта с возмещением нанимателю убытков, возникающих при освобождении жилого помещения на время капитального ремонта и (или) с предоставлением ему другого жилого помещения. Таким образом, правила предусмотренные ст. 88 ЖК РФ, по нашему мнению, не могут применяться к договору коммерческого найма, вне зависимости от того, кто является наймодателем по этому договору, а потому они имеют ограниченную сферу действия и распространяются только на договор социального найма.
Отсюда первым элементом данного фактического состава является необходимость проведения капитального ремонта жилого дома, жилые помещения в котором используются по договору социального найма. Упомянутые правила технической эксплуатации жилищного фонда (пункт 2.4.4) устанавливают, что плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства. При этом закон прямо указывает на то, что изменение договора в этом случае влечет лишь необходимость такого капитального ремонта, который не может быть произведен без переселения нанимателя. Данный элемент рассматриваемого фактического состава можно отнести к числу фактических состояний.
