Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ПРЕДМЕТ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ
1. Понятие жилого помещения 16
2. Качественные характеристики жилого помещения как предмета сделки 32
ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
1. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество 45
2. Особенности заключения сделок с жилыми помещениями 73
3. Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними 87
ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1. Особенности купли-продажи жилых помещений 97
2. Договор мены жилыми помещениями 114
3. Договор дарения и его правовые особенности 126
4. Договор пожизненного содержания с иждивением 150
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 172
БИБЛИОГРАФИЯ 176
- Понятие жилого помещения
- Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- Особенности купли-продажи жилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы. Общество не может эффективно развиваться, если у его лиц отсутствует возможность активно осуществлять принадлежащие им субъективные права и реализовывать гражданскую правоспособность, важнейшим элементом содержания которой является право на жилище.
В результате перехода к рыночным отношениям в нашей стране особое место стали занимать вопросы, касающиеся жилищной сферы и пути ее реформирования. Это обусловлено тем, что Российская Федерация, как участник Международного Пакта об экономических, социальных и культурных правах, вступившего в силу 3 января 1976 г., следует его положениям, в частности, п. 1 ст. 11, где предусмотрено: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище...».
Право на жилище, впервые провозглашенное в Конституции СССР 1977 г., в действующей Конституции РФ закреплено в качестве основного неотъемлемого социального права российских граждан, охраняемого государством (ст. 40). Его сущность заключается в возможности приобретения жилого помещения, а также способность совершать с принадлежащим лицу жильем различные гражданско-правовые сделки в установленном законом порядке. Причем согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося у гражданина в собственности, никем не ограничены. В связи с этим у субъекта одновременно может возникнуть совокупность субъективных прав и обязанностей как на жилые помещения, находящиеся у него в собственности, так и жилые помещения, принадлежащие ему на праве пользования.
Если в советский период вопрос о жилищном обустройстве граждан регулировался преимущественно нормами жилищного законодательства (за
4 редким исключением - гражданским), то с принятием ГК РФ данный вопрос не в меньшей мере регламентируется нормами гражданского законодательства.
Ведущее место среди производных способов приобретения права собственности занимают договоры по отчуждению имущества. Одним из самых популярных способов приобретения жилых помещений в собственность граждан признается договор купли-продажи. Однако нормы, изложенные в общей части Кодекса, порой не столько дополняют либо поясняют нормы 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», сколько усложняют их толкование, а, следовательно, и применение.
Расширив действующее законодательство новыми видами обязательств (например, постоянная рента, пожизненная рента), а также существенно изменив, исходя из потребностей современной эпохи, содержание перенесенных из ГК РСФСР 1964 г. некоторых видов правоотношений, закон в то же время не в достаточной степени их урегулировал. Так, в ГК РСФСР 1964 г. был закреплен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В качестве продавца мог выступать только нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья гражданин. Поскольку договор носил социальный характер, то логично, что законодатель в этом случае охранял права и интересы отчуждателя как наиболее незащищенного члена общества. В ГК РФ предусмотрен подобный вид обязательства - пожизненное содержание с иждивением. Но, сохранив в себе черты договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (его социальный характер), нынешний Кодекс не предъявляет каких-либо требований к личности получателя ренты (или третьего лица, в пользу которого также могут производиться рентные платежи). Отсюда следует, что отчуждателем (третьим лицом) может быть любой гражданин. Хотя правоотношение, согласно гражданскому законодательству, строится таким образом, что на получателя ренты возложена лишь одна обязанность - передача недвижимости в собственность плательщика ренты
5 (п. 1 ст. 601 ГК РФ). ЖК РФ проясняет ситуацию. Тем не менее, плательщик ренты остается недостаточно защищенным.
Особый интерес вызывает и договор дарения жилого помещения. Вопрос о возможности проживания в подаренном жилом помещении самого дарителя либо лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим помещением, остается дискуссионным, поскольку в этом случае возникает сомнение, будет ли договор признаваться безвозмездным. Нормы гл. 32 ГК РФ не проясняют ситуацию. Названный конституирующий признак не лишает сторон возможности включения в текст договора таких условий, по поводу которых они достигли соглашения. Поэтому договор дарения в этом смысле ничем не отличается от других гражданско-правовых договоров.
Достаточно сложная, а порой не всегда последовательная позиция законодателя, касающаяся правового регулирования сделок по отчуждению недвижимого имущества, на практике вызывает определенные сложности. Правоприменительные органы субъектов Российской Федерации, в том числе осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, по-разному толкуют и применяют эти нормы. С момента введения в действие института государственной регистрации правоотношения по отчуждению жилых помещений приобрели специфическое значение, так как отсутствие акта регистрации влечет незаключенность договора и непризнание приобретателя в качестве собственника. Указанные правоотношения охватывают не только нормы гражданского права и смежных с ним отраслей, но также административного, конституционного права, в целом воздействуя на участников гражданско-правовых договоров, на возникновение и прекращение у них прав и обязанностей, которые порождены такими договорами.
Широко распространена точка зрения об отождествлении государственной регистрации сделки с ее нотариальным удостоверением. Имея много общего, каждый из этих юридических актов в то же время выполняет отведенную ему функцию. Нотариат, сохраняя за собой контроль за соблюдением законности
совершаемых сделок, фактически не несет ответственности за их чистоту. В первую очередь это отрицательно отражается на участниках сделки, что и подтверждается материалами практики. В связи с тем, что государство возлагает на органы нотариата также и правоохранительную функцию, подобная ситуация недопустима.
В последнее время значительно увеличился рост сделок по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений. Тем не менее, жилищная проблема российских граждан до сих пор остается одной из труднорешаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве. Для устранения препятствий при решении этой проблемы необходимо провести комплексный анализ соотношения отдельных норм жилищного и гражданского законодательства, касающихся сделок по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников сделок, а также способствовать защите их прав в случае нарушения. Этого можно достичь, в частности, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ, учитывая положительный опыт в этой области других стран.
Степень разработанности темы. Вопросам о понятии жилого помещения и его особенностям, о совершении сделок по приобретению в собственность жилых помещений, о правовом регулировании этих сделок посвящено большое количество работ и монографий дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, СИ. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Басина, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.В. Гордона, К.А. Граве, СП. Гришаева, О.С Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого,
7 P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.
Однако закрепление норм о приватизации жилья, приобретении членами ЖК, ЖСК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими паевой взнос за квартиру, права собственности значительно расширило предмет сделок по отчуждению жилых помещений, что требует анализа практики применения соответствующих норм.
Вопросам приватизации жилья, а также другим сделкам по отчуждению недвижимого имущества в последнее время посвящен ряд самостоятельных монографических (СП. Гришаева, П.В. Крашенинникова, К.И. Скловского и др.), в том числе диссертационных работ (А.В. Борисенко, Н.В. Прокопьевой, П.С. Федосеева и др.), а также множество научных статей (В.В. Витрянского, О.М. Козырь, З.И. Цыбуленко и др.).
С момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» многими авторами изучались различные проблемы, так или иначе касающиеся правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Разработан также проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. В то же время системному исследованию проблем отчуждения жилых помещений путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения и пожизненного содержания с иждивением не уделялось должного внимания.
Цели и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования заключается в проведении комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, а также совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.
В этой связи решаются следующие задачи:
- исследование признаков жилого помещения как предмета сделок по отчуждению, выявление его качественных характеристик;
- анализ правовой природы акта государственной регистрации прав и
сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, его отличия от других
юридических фактов, входящих в юридический состав правоотношения;
- выявление различий функций государственной регистрации и
нотариальных органов;
- определение понятия отчуждения имущества;
анализ специфики договора купли-продажи жилого помещения с условием проживания в нем членов семьи прежнего собственника или бывших членов семьи прежнего собственника и его соотношение с нормами жилищного законодательства;
исследование некоторых особенностей договора мены жилыми помещениями и необходимости его государственной регистрации;
выявление необходимости совершения дарителем отказа от исполнения договора дарения в форме, предусмотренной для самого договора дарения, а в случае, когда договор зарегистрирован, применения к отказу требования о государственной регистрации;
анализ правового положения плательщика ренты;
выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства и практики его применения в исследуемой области.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу отчуждения и, соответственно, приобретения в собственность жилых помещений гражданами путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением.
Предмет исследования - гражданско-правовые акты, содержащие правила, регулирующие отношения по отчуждению жилых помещений, практика применения указанных норм судами, органами регистрации и иными правоприменительными органами, а также основные доктрины цивилистов по проблемам диссертационной работы.
Методологическая основа исследования. В основу исследования положены такие общенаучные методы, как диалектико-материалистический
9 метод познания, а также исторический анализ, без которого невозможно выявить сущность недвижимого имущества в жилищной сфере и возникновение правового режима недвижимости. Работа базируется и на частнонаучных методах: логическом, технико-юридическом, сравнительно-правовом и др.
Теоретическую основу исследования составляют научные труды авторов, известных своими работами в области гражданского и жилищного права.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики судов общей юрисдикции г. Саратова, г. Липецка, г. Санкт-Петербурга, Ростовского областного суда, арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также материалы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской и Самарской областей.
Нормативную базу исследования составляют российские нормативные акты различной юридической силы. В целях комплексного исследования ряда сделок по отчуждению жилых помещений были изучены зарубежные нормативные акты - Гражданский кодекс Республики Казахстан и Гражданский кодекс Квебека. Кроме того, для проведения сравнительного анализа функций юридического акта по государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом по российскому и казахстанскому законодательству использован Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Научная новизна исследования. Новизна диссертационного исследования обусловлена определением и качественными характеристиками предмета сделок по отчуждению жилых помещений в отличие от предмета сделок, регулируемых ЖК РФ, осмыслением отдельных норм гражданского и жилищного законодательства, касающихся договоров купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением жилых помещений, выявлением проблем
10 применения действующего законодательства и путей его дальнейшего совершенствования.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Жилое помещение как предмет сделки по отчуждению представляет
собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом,
пригодным для постоянного проживания граждан, а также предназначенным
для этой цели или признанным таковым в установленном законом порядке. Не
могут быть предметом сделок по отчуждению жилые помещения, пригодные в
соответствии с ЖК РФ для постоянного проживания граждан, но
предназначенные для временного проживания (служебные жилые помещения,
общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).
Сделан вывод о том, что качественная характеристика жилого помещения, как предмета сделки по отчуждению, должна содержать размер не только общей и жилой, но и полезной площади. Согласно действующим строительным нормам и правилам общая площадь включает в себя сумму жилой площади, вспомогательных помещений (ванная, санузел, кухня и пр.), помещений для отдыха (балкон, лоджия, веранда, терраса) и холодных кладовок. В общую площадь согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит площадь балконов, лоджий, веранд, террас, поскольку их наличие не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет в качестве таковых. Поскольку предметом сделок по отчуждению является индивидуально-определенное жилое помещение, то его идентификация путем указания также на все технические параметры будет признаваться существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки (ст. 432 ГК РФ).
Аргументируется понимание государственной регистрации, как юридической категории, в качестве заключительного юридического факта в составе, влекущем переход права собственности на жилое помещение. Выявлено отличие государственной регистрации от технического учета недвижимого имущества. Государственная регистрация - единственное
и доказательство существования зарегистрированного права. Задача технической регистрации объектов недвижимости заключается в сборе технической информации о недвижимом имуществе, официальном статистическом наблюдении за жилищным фондом и ведении бухгалтерского учета. Эти сведения выступают правовой основой для государственной регистрации права собственности на данные объекты, а также государственной регистрации сделок с ними.
Государственную регистрацию нельзя отождествлять с нотариальным удостоверением в связи с их различными функциями. Нотариальное удостоверение следует признавать необходимым требованием к сделке, так как оно служит доказательством возникновения отношений (когда того требует закон) и основанием для последующего применения акта регистрации. С актом государственной регистрации закон связывает не только действительность сделки, но и момент ее заключения и момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (в том числе и нотариально удостоверенному).
4. Рекомендуется законодательное закрепление необходимости
нотариального удостоверения доверенности на отчуждение недвижимости, что
будет соответствовать сложившейся правоприменительной практике и устранит
возможность порока воли сторон при совершении сделок по отчуждению
жилых помещений.
5. Предложено понятие отчуждения имущества как формы его передачи
от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством
различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель
отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении
на него в связи с этим права собственности от отчуждателя. Поэтому для
устранения противоречий в нормах ПС РФ, регулирующих момент
возникновения права собственности у приобретателя по договору,
целесообразно внести изменение в п. 2 ст. 223 ГК РФ, изложив его в
следующей редакции: «В случаях, когда переход права собственности
12 подлежит государственной регистрации, данное право у приобретателя возникает с момента такой регистрации».
6. Во избежание нарушений прав лиц, проживающих в продаваемом
жилом помещении, п. 5 ст. 448 ГК РФ, регулирующей организацию и
проведение торгов, дополнить частью третьей, изложив ее в следующей
редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество,
протокол о результате торгов должен подчиняться правилам о заключении
соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные
условия данного договора».
В целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также защиты прав приобретателя по договору отчуждения жилого помещения целесообразно установить в п. 4 ст. 31 ЖК РФ срок, равный одному месяцу, для предъявления требования к собственнику бывшими членами его семьи о заключении соглашения на дальнейшее проживание в этом помещении.
Несмотря на безвозмездный характер договора дарения жилого помещения, он не исключает возможности возникновения между сторонами обязательства даже в реальном договоре. Это обусловлено как применением правил об отмене дарения и последствиях причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи, так и обременениями, установленными для подаренного жилого помещения.
9. Обосновывается вывод о том, что форма отказа дарителя от исполнения
договора дарения требует применения к нему акта государственной
регистрации в случае, когда такая регистрация предусмотрена для договора, и
он подвергся такой регистрации (п. 2 ст. 573 ГК РФ). В связи с этим в норму
ст. 577 ГК РФ следует внести соответствующее дополнение путем
распространения на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.
10. Аргументируется необходимость указания в договоре пожизненного
содержания с иждивением цены передаваемого в собственность плательщика
ренты недвижимого имущества, являющейся существенным условием
13 договора. Отражение в договоре цены безвозмездно отчуждаемого помещения может приобрести особую значимость как обеспечительная мера для соблюдения прав кредитора при прекращении договорных отношений.
11. Поддерживается и дополнительно аргументируется позиция, согласно
которой пожизненное содержание с иждивением является реальным договором.
Это связано, в частности, с тем, что интересы плательщика ренты направлены
при заключении договора на приобретение права собственности, а не на
получение этого права в будущем. Руководствуясь тем, что в ст. 584 ГК РФ
недостаточно четко определен момент заключения договора, указанную норму
целесообразно изложить в следующей редакции: «Договор ренты подлежит
нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение
движимого имущества под выплату ренты, считается заключенным с момента
передачи этого имущества. Договор, предусматривающий отчуждение
недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации и
считается заключенным с момента государственной регистрации перехода
права собственности на данное имущество».
12. В целях защиты интересов плательщика ренты целесообразно
предусмотреть в ст. 605 ГК РФ в качестве одного из оснований прекращения
договора существенное ухудшение имущественного положения плательщика
ренты. В части 2 ст. 604 ГК РФ также рекомендуется уточнить обязанность
плательщика ренты принимать меры для того, чтобы использование
переданного имущества не приводило к снижению его стоимости, но с учетом
нормального износа имущества, и установить диспозитивность этой
обязанности.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение результатов диссертационного исследования выражается в том, что сделанные в нем выводы и предложения могут способствовать дальнейшему усовершенствованию норм жилищного и гражданского законодательства, в частности, регламентирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, правовое положение членов семьи прежнего
собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения, а также регулирующих сделки по отчуждению жилых помещений. Некоторые предложения также позволят внести соответствующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, данные выводы можно использовать в учебном процессе при изучении курсов по гражданскому, жилищному праву и специальных курсов, предметом которых является правовой режим жилых помещений.
Изложенные в работе рекомендации могут оказать практическую помощь в деятельности правоприменительных органов: нотариата, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество, судебных органов при рассмотрении последними споров, связанных с приобретением в собственность гражданами жилья посредством заключения ими гражданско-правовых сделок.
Апробация результатов исследования. Работа обсуждена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права». По теме диссертации был написан ряд статей, которые прошли апробацию на Межрегиональной научно-практической конференции «Реформирование государственной службы; проблемы кадровой политики и пути их решения» (26 ноября 2001 г., г. Саратов); на Межвузовской научно-практической конференции «Управление общественными институтами и процессами в России: вопросы теории и практики» (19 апреля 2002 г., г. Саратов); на Конституционных чтениях (2003 г., г. Саратов); на Международной научно-практической конференции «Местное самоуправление в системе публичной власти: российский и'мировой опыт» (20-21 мая 2003 г., г. Саратов); на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы права собственности», посвященной 90-летию со дня рождения В.А. Тархова (25-26 сентября 2003 г.,. г. Саратов); на Научно-практической конференции, посвященной 70-летию со дня рождения Ю.Х. Калмыкова
15 (2004 г., г. Саратов); на Международной научно-практической конференции «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений» (к 10-летию принятия ГК РФ) (1-2 октября 2004 г., г. Саратов).
На основе диссертационных исследований подготовлен специальный курс «Правовое регулирование сделок с недвижимостью», изучаемый студентами Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина (г. Саратов). Выводы, содержащиеся в работе, использовались при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву в ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» и Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина.
Структура диссертации определяется решаемыми в ней задачами и поставленной целью. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
Понятие жилого помещения
Первое официальное появление термина «недвижимость» появилось в конце XVII в., когда началось утверждение принципа частной собственности на землю. Указом Петра I от 23 марта. 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», больше известного как «Указ о единонаследии», уравнивались поместья к вотчинам и объявлялись родовой собственностью. В дальнейшем это понятие постепенно расширялось, и уже по указу Петра III от 20 апреля 1862 г. к недвижимости стали относить дворы, заводы, фабрики со строениями. Под недвижимостью понималась земля, все то, что находится на земной поверхности, а потому и связано с ней таким образом, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Однако вопрос о связи вещи с землей зависел от конкретных обстоятельств, которые могли повлиять на изменение правового режима объекта.
Известный русский цивилист Д.И. Мейер, характеризуя недвижимое имущество, указывал на его отличительный признак: «Недвижимое имущество ценно тем, что у граждан всегда имеется мысль "о сохранении имущества роду, о передаче его от одного поколения к другому, к чему гораздо более способно имущество недвижимое, тогда как движимость по существу своему подлежит более скорой, более легкой растрате"».
Восстановление известного дореволюционному законодательству России деления вещей на движимые и недвижимые имело важное значение. Такое восстановление произошло в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-І4. В последующих нормативных актах, также принятых в начале 90-х годов и послуживших началом открытия новой эпохи для страны, понятия «недвижимость» и «недвижимость в жилищной сфере» были законодательно закреплены . Разграничение вещей нашло подтверждение и в ст. 130 ГК РФ (далее - ГК), нормы которой относят к недвижимости объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Особое место в классификации недвижимого имущества занимает недвижимость в жилищной сфере. Она охватывает все виды жилых помещений независимо от формы собственности и местонахождения, кроме летних дач и помещений, не относящихся к жилым, но в то же время способных удовлетворять жилищные потребности граждан, как-то: бытовки, вагончики и др. Это объясняет тот факт, что законодатель поместил ст. 558 ГК, содержащую данное понятие, в 7 гл. 30 ГК, регулирующий отношения по продаже недвижимости.
В словаре русского языка дается следующее определение термину «недвижимый»: «Недвижимый - не двигающийся, неподвижный. Об имуществе: состоящий из земельного участка, строения»2. Недвижимость в жилищной сфере охватывает следующее имущество:
1) земельные участки и прочно связанные с ними приусадебные хозяйственные постройки, земельные насаждения с многолетним циклом развития;
2) сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функциональную деятельность жилой недвижимости;
3) жилые дома, квартиры, иные жилые помещения, предназначенные для проживания граждан3.
Жилое помещение, таким образом, понятие более узкое по сравнению с недвижимостью в жилищной сфере, не включающее в себя земельные участки, многолетние насаждения, хозяйственные постройки и другое имущество, указанное в первых двух пунктах.
Наряду с жилыми помещениями в законодательстве упоминается термин «жилище» (например, ст. 40 Конституции). Его можно рассматривать в двух аспектах. Так, в конституционном праве жилище означает «избранное место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека»1. Традиционно такими помещениями считают: жилые дома, квартиры, их изолированные части, а также специализированные жилые помещения (общежития, дома-интернаты для инвалидов, дома для престарелых и пр.). Данные объекты, выступая предметом гражданско-правовых сделок, могут находиться на праве собственности, в пользовании и владении по договорам найма, аренды у различных субъектов, а также удовлетворять временные потребности граждан в жилье. Поэтому подобные жилые помещения логично именовать «жилищем в силу закона». Понятие «жилище» В.Н. Литовкин раскрывает как «...специальное сооружение, отвечающее этому назначению в той или иной мере»2. И, продолжая характеризовать жилище как строение, отмечает, что «...это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически» .
Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В начале 90-х годов в России постепенно начал развиваться рынок недвижимости. Именно в этот момент возникла необходимость не столько законодательного закрепления права собственности, сколько проведения со стороны государства специфических, специально направленных мер по укреплению прав на недвижимость. Так появился институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий глубокие исторические корни.
Институт регистрации в Европе окончательно сформировался в конце XVIII в. Он назывался институтом ипотечных книг. Его особенность выражалась в том, что всякое закладное право на недвижимые вещи приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в отдельные книги, ведомые официальными учреждениями.
«В течение XIX в. под давлением... экономического оборота ипотечные книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся любые права о переходе вещных прав на недвижимость. И только с этого момента права становятся обязательными для третьих лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих пор является главенствующей в странах континентальной Европы» .
Но на большей территории Российской Империи господствовала нотариальная система, которая в значительной мере отличалась от ипотечной ввиду присущих ей недостатков - момент перехода права собственности от одного обладателя к другому не был определен. Более того, этот порядок регистрации представлял собой настолько сложный процесс, что с экономической точки зрения требовал больших затрат.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.2 (далее - ГК РСФСР) и Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № «О собственности в РСФСР»3 не внесли кардинальных пояснений в правила о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество. Лишь ГК РФ решил не только вопрос об определении момента возникновения вещных прав, но и об их ограничении, а также вступлении в силу сделок с недвижимым имуществом. В статьях 131 и 164 ГК законодатель впервые закрепил понятие «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также указал, что наряду с такой регистрацией в случаях, предусмотренных законом, может проводиться специальная регистрация или учет некоторых видов недвижимости (п. 2 ст. 131 ГК).
Закон о регистрации, основанный на положениях Кодекса о вещных правах и сделках, дал расширенное толкование названным понятиям, в том числе определил порядок признания ранее возникших прав, порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, установил компетенцию органов, осуществляющих такую регистрацию.
Мировая практика базируется на существовании двух систем регистрации недвижимого имущества: англо-американской и европейской. Первая более либеральна. Она заключается в регистрации передачи прав собственности на недвижимость по договору между прежним и новым владельцем. Для проверки чистоты сделки новый владелец прибегает к дорогостоящим услугам страховых и юридических компаний, которые проводят анализ всей истории объекта на глубину до 70 лет. Таким образом, проверка позволяет выявить непогашенные обязательства или права третьих лиц на данный объект. Большие затраты на защиту права собственности нового владельца оправдываются в случае попыток посягательств на объект или требований - ответственность несет страховая фирма путем выплаты страхового возмещения.
Европейская система основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. История недвижимости находится в едином государственном реестре, и совокупность прав на имущество, в том числе сервитуты, гарантируются государством. При выявлении в дальнейшем ошибок, ответственность несет государственный орган.
Особенности купли-продажи жилых помещений
В соответствии со ст. 550 ГК договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В.В. Витрянского по этому поводу пишет, что ст. 550 ГК закрепляет специальное правило о форме договора, суть которого в том, что «...исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение исключения"» . Оформление данного договора в письменной форме означает, что для него приемлема как простая письменная, так и нотариально удостоверенная форма . Причем, соблюдение последней обязательно лишь по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК). В литературе встречается мнение о том, что законодатель, устанавливая простую письменную форму договора, отказывается от нотариального удостоверения и заменяет его государственной регистрацией . С таким утверждением трудно согласиться. Правоприменительный акт органа, осуществляющего государственную регистрацию, хотя и призван обеспечивать, как и акт нотариуса, законность заключаемых сделок4, но выполняет другие функции. Подтверждением этого служит предложение о целесообразности введения обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости, в том числе жилых помещений, выдвинутое разработчиками проекта Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах5 (далее - проект Концепции). Письменная форма договора купли-продажи жилого помещения считается соблюденной также в случае его реализации с публичных торгов. В качестве продавца согласно п. 3 ст. 54, п. 1 ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»1 (далее - Закон об исполнительном производстве) выступает организатор торгов -специализированная организация, обладающая правом совершать сделки с недвижимостью. Инициируются торги судебным приставом-исполнителем. В заявке, поданной им организатору, указывается минимальная начальная цена выставляемого имущества. Помимо этого к заявке прилагаются необходимые документы (подп. 2, 3 ст. 62 Закона об исполнительном производстве). Результат проведения оформляется протоколом о результатах торгов, имеющим силу договора. Он подписывается организатором торгов и лицом, их выигравшим.
Вместо результата торгов не исключена возможность составления непосредственно договора. По действующему законодательству это не обязательно, так как реализация арестованного имущества таким способом служит мерой принудительного исполнения судебных и иных актов государственных органов. По этому поводу К.И. Скловский отмечает, что «в практике арбитражных судов заметно стремление считать не судебного пристава, а должника продавцом имущества... Во многом эта практика продиктована желанием исключить обязательства казны, возникающие вследствие признания недействительными торгов и возложения на стороны обязанности вернуть все полученное вследствие продажи имущества» . Поскольку продажа с торгов происходит без согласия собственника, носит публичный характер, то такое правоотношение не может быть оформлено гражданско-правовым договором. Договору всегда присуще волеизъявление сторон. Следовательно, правоустанавливающим документом для лица, выигравшего торги, выступает протокол о результатах его проведения (акт реализации арестованного имущества). Названный документ также должен содержать все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, предусмотренные 7 гл. 30 ПС. В противном случае в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК такой протокол будет считаться незаключенным. Передача имущества покупателю осуществляется судебным приставом-исполнителем или организацией, проводившей торги, по акту приема-передачи.
Особенностью продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК является перечень лиц, сохраняющих в силу закона право пользования этим имуществом. В протоколе, подписываемом по окончании торгов приставом и организатором торгов с одной стороны и победителем - с другой, фиксируется лишь ход проведения этого мероприятия. Сведений, касающихся прав данных лиц, он не содержит. В Законе об исполнительном производстве среди документов, прилагаемых приставом к началу проведения торгов, также отсутствует указание на такой документ. На практике это влечет к заключению договора купли-продажи с нарушением норм гражданского законодательства.
