Введение к работе
Актуальность темы. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.
Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений.
В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования целостной системы правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости.
Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования арендных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на недвижимость, выработка условий и механизмов аренды недвижимости различных категорий.
Помимо рассмотрения непосредственных теоретических аспектов института регулирования арендных отношений, в настоящем исследовании целесообразно отметить ряд практических проблем, не нашедших своего надлежащего отражения в законодательстве. Так, например, проблемы передачи неотделимых улучшений, ремонта недавно арендованного недвижимого имущества, уплаты арендных платежей до государственной регистрации самого договора аренды и др.
Необходимо также отметить то обстоятельство, что построение арендных отношений имело длительную историю, как в отношении развитых правопорядков зарубежных стран, так и в отношении эволюции правовых отношений в рамках российского государства.
На основе анализа наиболее важных черт договора имущественного найма по законодательству различных стран, в диссертации сделан вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма, вследствие чего договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых
5
особенностей, привнесение которых было обусловлено
наличием определенной спецификации права любой страны,
сохранил свою первоначальную суть. При этом российское
право, традиционно тяготея к системам континентального
права, сохраняет сходные с ними положения в регулировании
аренды, отличаясь от стран общего права. Тем не менее, как бы
ни строилось правовое регулирование договора
имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя остались в значительной степени неизменными, разработанными еще во времена римского права.
Ретроспективное исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показывает, что в основных своих чертах он соответствует традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования соответствующих отношений.
Следует особо отметить, что положения действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, являющиеся основным источником регулирования арендных отношений, закрепляют, на наш взгляд, более выгодное положение
арендодателя, нежели арендатора. В связи с этим в настоящем исследовании проанализированы конкретные механизмы взаимоотношений между арендатором и арендодателем.
Самостоятельной задачей исследования необходимо
считать организацию государственной регистрации
недвижимости, разработку правового и научно-методического обеспечения этого процесса. Актуальность решения данной задачи проистекает из того неоспоримого факта, что создание системы и инструментариев государственной регистрации недвижимости формирует базу для совершенствования хозяйственных отношений, повышения бюджетных доходов от использования арендованного имущества, применения аренды как эффективного способа использования недвижимости.
Далека от совершенства и инфраструктура рынка аренды недвижимости, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом практики принципов и методов регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере аренды недвижимости, оценки, риэлторской, страховой и иной деятельности.
До сих пор открытым остается вопрос о нежилых помещениях, которые хотя и являются частью здания в физическом, конструктивном смысле, все же выступают отдельным от здания самостоятельным объектом арендных отношений.
Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования рынка аренды недвижимости, о необходимости реорганизации обеспечивающего оптимизацию процесса регулирования сложившейся системы арендных отношений.
Таким образом, актуальность проблемы правового
7
регулирования рынка аренды недвижимости обусловлена
развитием хозяйственного оборота недвижимости,
необходимостью восполнения некоторых имеющихся в действующем законодательстве пробелов, касающихся формирования и функционирования рынка аренды недвижимости. Помимо этого, актуальность темы подтверждается тем, что именно рынок аренды недвижимости целесообразно считать основой предпринимательской деятельности, развития хозяйственных связей, поскольку в настоящее время аренда недвижимости играет существенную роль в развитии и осуществлении предпринимательской деятельности в целом.
Степень разработанности проблемы. В мировой науке накоплен значительный опыт арендных отношений, фундаментальные теоретические исследования в данной области отражены в ряде публикаций, среди которых можно отметить труды К.Н. Анненкова, Д.И. Азаревича, Н.П. Боголепова, К. Змирлова, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др.
Следует отметить, что рассмотрению отдельных проблем
регламентации арендных отношений в действующем
законодательстве посвящены конкретные научные
исследования. Так, можно привести в качестве примера работы Ерш А.В.,1 Акчурина З.Х.,2 Козловой Е.Б.3 и др.
Рассматривая особенности арендных отношений в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого
1 Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных
участков // Вестник ВАС РФ. 2004. № 8.
2 Акчурин З.Х. Аренда жилых помещений для военнослужащих: правовые
проблемы и пути их решения // Право в Вооружённых силах. 2004. № 1.
3 Козлова Е.Б. Краткосрочна аренда: проблемы правового регулирования и
государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11.
8 имущества, необходимо обратить внимание на специфику научной разработанности данной темы. Исследование проблем применения различных правовых средств в механизме правового регулирования арендных отношений содержится в трудах Брагинского М.И., Витрянского В.В., Суханова Е.А., Ерш А.В., Мозолина В.П., Масляева А.И., Киндеевой Е.А., Пискуновой М. Г. и др.
В отечественной науке и практике проблемы правового регулирования аренды недвижимости с учетом особенностей современного состояния российской экономики разработаны, на наш взгляд, недостаточно. Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени.
Несмотря на значительное число научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития арендных отношений в России, концепция правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости все еще до конца не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна.
Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем правового регулирования арендных отношений на рынке недвижимости.
Теоретическая и нормативная основа исследования: Теоретическую основу проводимого исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых различных областей знаний - теории права, философии, истории права, цивилистики, экономики и др.
При подготовке диссертации использованы работы таких ученых, как С.С. Алексеева, И.В. Аксюка, З.А. Ахметъяновой, А.И. Бобылева, Е.В. Богданова, А.Б. Борисова, М.И. Брагинского, А.Г. Быкова, Е.А. Васильева, В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, Ю.И. Гревцова, Е.П. Губина, О.В. Гутникова, Н.Л. Дювернуа, А.В. Ерш, И.В. Ершовой, С.Э. Жилинского, В.В. Залесского, С.С. Занковского, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, В.Б. Исакова, Ю.Х. Калмыкова, А.Г. Калпина, О.М. Козырь, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, М.И. Кулагина, К.Л. Лаптева, П.Г. Лахно, Е.Г. Лукьяновой, A.M. Маковского, М.Г. Масевича, Д.И. Мейера, М.Н. Марченко, Д.В. Мурзина, И.Б. Новицкого, Г.П.Овчинникова, О.М. Олейник, Н.Н. Остроумова, И.С. Перетерского, К. Победоносцева, СИ. Раевича, Ю.В. Романец, О.Н. Садикова, A.M. Самозванцева, Д. Сафиуллина, А.И. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.Л. Хачатурова, В.Н. Хропанюка, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича и др.
Нормативной основой исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, в том числе автором были проанализированы постановления Конституционного суда РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Федеральных Арбитражных судов округов РФ.
Предметом исследования являются общественные отношения и проблемы правового регулирования на рынке аренды недвижимости, особенности функционирования и регулирования экономических процессов в сфере отношений на рынке аренды недвижимости.
Цели и задачи исследования. Цели работы состоят в правовом анализе структуры, функций, способов организации и построения концепции правового регулирования отношений на
10 рынке аренды недвижимости, обеспечивающей рациональное, эффективное использование имущества различных категорий, в выявлении недостатков действующего правового регулирования рынка аренды недвижимости, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства.
Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач:
проанализировать понятия аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепления в праве;
определить понятие недвижимости как объекта арендных отношений;
проанализировать правовой статус субъектов рынка аренды недвижимости;
выявить правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости;
проанализировать договор аренды как основное правовое средство на рынке аренды недвижимости;
выявить особенности правового регулирования сделок с отдельными объектами рынка аренды недвижимости;
проанализировать особенности государственного
регулирования рынка аренды недвижимости.
Методологическая основа исследования.
Методологическую основу исследования составили
общенаучные диалектические методы познания, включающие принцип объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Также применялись частнонаучные методы: описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой.
Общая логика исследования построена на целостном
11 понимании рынка аренды недвижимости как правового и экономического явления, служащего отдельной системой регулирования хозяйственных отношений в имущественном обороте.
Научная новизна диссертации заключается в том, что
настоящая работа является комплексным правовым
исследованием проблем, существующих в сфере оборота
недвижимого имущества между субъектами
предпринимательской деятельности. В результате
проведенного исследования правового регулирования рынка
аренды недвижимости автором делается ряд выводов,
направленных на систематизацию действующего
законодательства, регламентирующего общественные
отношения по аренде недвижимого имущества, регулирование рынка аренды недвижимости в целом.
Проведенное исследование позволило сформулировать следующие основные положения, выносимые на защиту:
Аренда недвижимости как вид предпринимательской деятельности, будучи урегулированным правом, представляет собой правовые отношения, в силу которых происходит передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование в целях систематического получения дохода.
Выявлено соотношение понятий здания и сооружения, основного и служебного, жилого, нежилого и смешанного здания, здания и нежилого помещения, которое имеет важное правовое значение.
Деление зданий на основные и служебные, отвечающее правовому подходу деления вещей на главную вещь и принадлежность, утрачивает свое значение. Либо такие
12 объекты рассматриваются как единый объект, и права на них регистрируются как одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и принадлежностью.
Деление зданий по функциональному назначению на жилые, нежилые и смешанные в литературе встречается довольно часто, однако на законодательном уровне эти понятия не закреплены. ГК РФ не знает понятия «нежилое помещение». Нежилое помещение, являясь конструктивной частью здания, однако выступает как самостоятельный объект арендных отношений.
Здание как объект аренды не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения, они являются совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости. Правовое значение имеет отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов.
Здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе арендных.
3. На рынке аренды недвижимости функционируют четыре основные группы субъектов:
К первой группе относятся непосредственно стороны договора аренды: арендодатель, арендатор.
Вторую группу составляют «профессиональные участники»: девелоперы, риэлторы, страховщики, оценщики, аудиторы, кредитные организации, средства массовой информации и иные субъекты, способствующие повышению эффективности оборота объектов на рынке аренды недвижимости.
К третьей группе относятся субъекты, осуществляющие учетные, контролирующие или защитные функции: нотариусы, органы судебной власти, органы технической инвентаризации, органы кадастрового и регистрационного учета и др.
Четвертую группу характеризуют субъекты,
обеспечивающие обслуживание и содержание объекта недвижимости в течение всего срока его жизни: коммунальные, эксплуатационные и технические организации, управляющий объектом и др.
4. Предметом государственной регистрации должен
выступать договор аренды недвижимости, заключенный на
срок свыше года, но не «право аренды». В соответствии с п. 1
ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двусторонней
сделкой, которая порождает права и обязанности сторон
договора. Соответственно, нормы ст. 26 Закона о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в части определения необходимости госу
дарственной регистрации «права аренды» не действуют.
5. Преимущественное право на возобновление договора
аренды основывается не на факте использования имущества, а
на заключенном ранее договоре аренды. При отсутствии
предварительного уведомления арендатора осуществление им
преимущества на заключение договора аренды невозможно.
Лицо, не являющееся стороной по ранее действовавшему
14 договору аренды, не имеет преимущественного права на возобновление договора аренды независимо от того, что оно фактически пользовалось имуществом
Договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, т.е. на неопределенный срок. Неограниченность аренды каким бы то ни было сроком означала бы по существу предоставление арендатору вещного права, например, права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что противоречит правовой концепции России.
Ценообразование и проведение торгов на рынке аренды недвижимости как правовые средства государственного регулирования выступают гарантом защиты прав субъектов арендных отношений.
Существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям. Основным недостатком этой системы является отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.
Проведенное исследование позволило выдвинуть следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:
1. Структура гл. 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В связи с этим было бы целесообразным внести следующие изменения в гл. 34 Гражданского кодекса РФ:
Во-первых, вместо 4 «Аренда зданий и сооружений»
15 ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичных условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным).
Во-вторых, установить в параграфе «Аренда недвижимости» специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке.
В-третьих, предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила.
В-четвертых, ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».
2. Включить в основные нормативно-правовые акты (такие
как, например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ,
Лесной кодекс РФ и др.) конкретизацию ключевых положений,
касающихся аренды объектов, на регулирование которых
направлены нормы данных кодексов. При этом
приблизительная структура таких положений,
сосредоточенных в форме отдельных глав, а не статей (как
сделано законодателем в указанных кодексах), должна ориентироваться на особенности правового режима сдаваемого в аренду объекта и включать условия о порядке заключения договора аренды, характеристику его существенных условий, специфику субъектного состава и иные важные для договора аренды отдельных видов недвижимости положения.
3. В целях упорядочения осуществления риэлторской
деятельности, обеспечения защиты интересов физических и
юридических лиц, общества и государства при совершении
операций на рынке аренды недвижимости необходимо принять
на федеральном уровне отдельный Закон о риэлторской
деятельности, закрепляющий четкое определение понятия
«риэлтор» и «риэлторская деятельность», регулирующий
правовой статус риэлтора, с обязательным закреплением норм
об имущественной ответственности, ужесточении контроля со
стороны соответствующих государственных органов, а также
ввести лицензирование риэлторской деятельности и закрепить
на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о
лицензировании.
4. Целесообразно включить в ГК РФ норму, в соответствии
с которой будет конкретизирован порядок истребования
арендованного имущества из незаконного владения, а также
порядок преимущественного заключения договора аренды на
новый срок (в этом порядке, в частности, можно предусмотреть
различные варианты развития отношений: досрочное
расторжение договора, расторжение договора по инициативе
одной из сторон и др.).
5. В целях удовлетворения потребностей гражданского
оборота необходима более детальная регламентация договора
аренды предприятия, в частности, необходимо установить в ст.
17 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом; указать в ст. 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов, входящих в состав предприятия), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.
6. В ГК РФ, транспортных кодексах и уставах следует
указать перечень требований, предъявляемых к арендатору
транспортного средства:
а) соответствующую аттестацию (образовательный
документ), например, авиационного персонала арендатора;
б) сертификат (свидетельство, удостоверение) на право
управления и технической эксплуатации транспортного
средства;
в) лицензию на право заниматься соответствующей
предпринимательской деятельностью при коммерческой
эксплуатации транспортного средства.
7. Необходимо включение в ГК РФ определения понятия
транспортного средства.
Требует нормативно-правового толкования термин «техническая эксплуатация транспортного средства». Исходя из экономической и правовой сущности договора аренды транспортных средств с экипажем представляется, что техническая эксплуатация арендованного транспортного средства должна включать в себя не только капитальный и
18 текущий ремонт, поддержание надлежащего состояния транспортного средства, но и техническое оперативное обслуживание перевозимого груза — погрузку, разгрузку, транспортировку груза.
В ГК РФ должна быть включена норма, предусматривающая необходимость определения сторонами более точной характеристики предмета рассматриваемого договора.
Следует дополнить ст. 615 ГК РФ нормой о пределах
использования арендованного транспортного средства.
Арендатор вправе от своего имени заключать договоры
перевозки и иные договоры, учитывая и пунктуально
придерживаясь предназначения соответствующего
транспортного средства, если условиями договора аренды не содержатся ограниченные или расширенные права в его целевой эксплуатации при соблюдении общих нормативно-правовых ограничений и правил безопасного транспортного движения.
При заключении арендатором договора страхования арендованного транспортного средства выгодоприобретателем должен указываться арендодатель как лицо непосредственно несущее риск утраты и повреждения имущества.
Целесообразна разработка и принятие Правительством РФ примерных договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа.
8. Целесообразно внести изменения в Закон о регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 22
изложить в следующей редакции: "Государственная
регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении
19 юстиции по регистрации прав в месте нахождения собственника предприятия".
Практическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы при разработке концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости. Теоретические и практические положения и выводы исследований пригодны для использования в учебном процессе при подготовке и повышении квалификации в региональных академиях и других высших учебных заведениях.
