Содержание к диссертации
Введение
Глава I Категория «недвижимость» в частном праве. К истории возникновения категории «недвижимость»
1. Недвижимость как экономическая категория 16
2. Римско-правовая конструкция категории «недвижимость» 34
3. Понятие «недвижимость» в зарубежном праве 45
4. Институт недвижимости в гражданском праве России до 1917 года
5. Эволюция доктрины и законодательного регулирования недвижимости в национальном гражданском обороте в советский период
Глава II. Современная теоретическая концепция недвижимости и ее законодательная регламентация
1. Понятие «недвижимость» в современном российском законодательстве
2. Критерии отнесения объектов к недвижимости 86
3. Проблемы, связанные с определением круга объектов, относимых к недвижимым вещам
4. Проблемы применения действующего законодательства о недвижимости на практике
Глава III. Недвижимость как объект гражданских прав 123
1. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
2. Регистрационный порядок в сфере обращения недвижимости 134
3. Особенности сделок с недвижимым имуществом 147
4. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью 157
Заключение 165
Список использованных источников и литературы 169
- Недвижимость как экономическая категория
- Понятие «недвижимость» в современном российском законодательстве
- Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Недвижимое
имущество как материальное благо, имеющее вещный характер, составляет основу благосостояния как общества в целом, так и его граждан, в частности.
Институт недвижимости является одним из древнейших в гражданском праве. При этом каждый этап экономического развития общества определял понятие недвижимого имущества, вносил свои изменения в его структуру, виды и формы собственности, степень участия в хозяйственном обороте, закрепляя нововведения правовыми нормами.
Недвижимое имущество является предметом постоянного внимания юридической науки и берет свое начало в нормах римского права, воспринятых последующими правовыми системами, в том числе и правовой системой дореволюционной России. Проблемы, связанные с понятием «недвижимость» и гражданско-правовым регулированием оборота недвижимости, привлекали к себе внимание множества видных отечественных цивилистов,
К сожалению, накопленный Россией в течение полутора веков разработки теории и практики опыт регулирования недвижимости был практически полностью утрачен в советский период. С принятием ГК РСФСР 1922 г, советское законодательство полностью отказалось от традиционного деления вещей по признаку движимости.1
Упразднение понятия «недвижимость», исключение целого ряда вещей из числа объектов, регулируемых частным правом, и отнесение их к дарам природы привело к тому, что в период с 20-х по 90-е годы XX века тема недвижимости в советской литературе почти не обсуждалась, в связи с чем российской наукой гражданского права были практически полностью утрачены теоретические основы регулирования недвижимости.
1 Согласно примечанию к ст.21 ГК РСФСР 1922 г. «с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено».
4 Становление современной российской правовой системы
сопровождается изменением нормативной базы и правоприменительной практики, при этом многие институты, в том числе и не являющиеся абсолютно новыми для российского права, претерпевают существенную трансформацию. В значительной мере это затрагивает положения, регулирующие недвижимость.
Принимая во внимание, что понятие недвижимость после длительного отсутствия вернулось в отечественное законодательство в 90-х годах XX века, права на недвижимое имущество как на особый объект гражданского права являются в сущности новыми для сегодняшнего российского общества.
Вовлечение недвижимости в гражданский оборот, переход значительной части недвижимых объектов из государственной собственности в частную потребовало реформы гражданского законодательства и создания нормативной базы, необходимой для реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После восстановления правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, в Российской Федерации было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий, зачастую используются непродуманные юридические конструкции.
Помимо изложенного выше, актуальность темы исследования подтверждается увеличением оборота недвижимости, в том числе за счет повышения объемов строительства, развития науки и техники.
В связи с развитием оборота недвижимости особую значимость приобретает выработка наиболее эффективных юридических способов воздействия на связанные с недвижимым имуществом общественные
5 отношения, способствующих соблюдению баланса интересов как субъектов сделок с недвижимым имуществом, так и общества в целом.
Соответственно, выявление специфики норм, регламентирующих понятие недвижимости и ее оборот, устранение противоречий, существующих в действующем законодательстве, безусловно, является актуальным для развития института недвижимости.
Актуальность рассматриваемой темы проявляется не только в развитии соответствующих правоотношений, но и в том внимании, которое уделяется ей в научной среде в настоящее время. Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, стало одним из центральных направлений научных исследований российской цивилистики. Интерес к недвижимости находит отклик в появлении монографических и диссертационных исследований, многочисленных комментариев и научных статей, в которых дается научная и практически значимая разработка проблематики недвижимого имущества, его правового регулирования.
При этом большинство исследований посвящено отдельным аспектам института недвижимости, или отдельным относящимся к недвижимости объектам (земельным участкам, зданиям, сооружениям, предприятиям, жилым и нежилым помещениям, различным видам сделок с недвижимым имуществом и т.п.) и не рассматривает понятие недвижимости и особенности се гражданско-правового регулирования комплексно»
Более того, законодателем в течение последних лет неоднократно вносились существенные изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные нормативные акты, в части гражданско-правового регулирования недвижимости. Так, только в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации за последние три года трижды вносились изменения. Таким образом, уже существующие научные разработки в области правового регулирования недвижимости несмотря на их основательность и высокую значимость на данный момент во многом утратили свою актуальность в связи с существенными изменениями в действующем законодательстве.
Учитывая частоту изменений, вносимых в гражданско-правовое регулирование недвижимости, и их правовые последствия выбранная тема исследования остается по-прежнему актуальной.
Основная цель настоящего диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать институт недвижимости, определить тенденций развития и пути совершенствования российского законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости.
В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи исследования:
исследование возникновения, развития и современного правопонимания понятия «недвижимость» в частном праве;
анализ зарубежного опыта в регулировании понятия «недвижимость»;
анализ современной концепции недвижимости и ее законодательной регламентации в современном российском законодательстве;
- выявление и описание критериев выделения недвижимости и
принципов регулирования института недвижимости;
определение места недвижимости в системе объектов гражданского права;
анализ особенностей гражданского оборота недвижимости,
выявление и научное описание проблем, связанных с гражданско-правовым регулированием недвижимости;
определение тенденций развития понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве;
уточнение понятийного аппарата, используемого по отношению к недвижимости;
формулирование положений по совершенствованию действующего законодательства на основе обобщенного материала.
Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные с недвижимостью»
Предметом исследования стали правовые основы недвижимости как института гражданского права, содержание конкретных правовых норм, регулирующих отношения в данной сфере, судебная практика, а также труды ученых по данной проблематике.
Максимально полное и всестороннее изучение отдельных объектов недвижимого имущества не является основной целью настоящей работы, основное внимание уделено исследованию возникновения, развития и современного праволонимания понятия недвижимость в отечественном и зарубежном законодательстве, проблемам и тенденциям развития гражданско-правового регулирования недвижимости в российском праве. Равным образом в предметную область, избранную в рамках настоящего исследования, вещные, а также обязательственные права на недвижимые веши включаются лишь в той мере, которая необходима для уяснения особенностей гражданско-правового регулирования недвижимости.
Теоретическая основа настоящей работы включает в себя как классические цивилистические произведения, представляющие различные подходы к базовым понятиям гражданского права и демонстрирующие развитие института недвижимости в дореволюционном праве (работы Е.В. Васышвского, Ю.С. Гамбарова, A.M. Гуляева, В.Б. Ельяшевича, Л.А- Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.В. Розенберга, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, ПЛ Цитовича и др.), в советском праве (ИЛ Брауде, 0,С. Иоффе, Е.А. Флейшиц, B.C. Толстой, И.Б. Новицкий, О.А. Красавчиков и т.д.), так и работы современных ученых (С.А. Бабкина, В.В. Безбаха, СВ. Безбаха, М.И. Брагинского, Л.Ю. Василевской, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, А.В. Грибанова, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, B.C. Ема, Н.Д. Егорова, Т.И. Илларионовой, О.М. Козырь, О.И. Крассова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, А.Л. Маковского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова,
8 ЕЛ. Суханова, В.В, Чубарова, JLB. Щенниковой и др.). Кроме того, отдельное внимание уделено работам по сравнительному правоведению и иностранным источникам, представляющим возможность сравнить зарубежный опыт с российским законодательством (К, Цвайгерт и X. Кетц,
Джэнкс, А, Жалинский и А, Рерих, Я. Шапп, М. Бартошек, ЛДж, Гитман и М.Д, Джонк, Р. Давид, К, Жоффе-Спинозе, Ж.-Ф, Пиепу и Ж. Ягр, Р. Саватье,
Санфилиппо, К. Сейлер и С. Паско, Дж. Фридман и Н. Ордузй, Г.С. Харрисон).
Нормативную и эмпирическую основу диссертационного исследования составили Гражданский кодекс РФ, законодательство Российской Федерации в целом, правовые акты, действовавшие в России до 1917 года, нормативные документы СССР и РСФСР, а также зарубежное законодательство.
Кроме того, изучению подвергались материалы правоприменительной, в первую очередь судебной, практики.
Методологическую основу исследования составили такие общенаучные методы познания как диалектический метод, предполагающий рассмотрение объекта исследования в его динамике, системный метод, включающий в себя анализ внешних связей объекта исследования, его место в системе права, а также внутренних структурных связей объекта исследования. Также автором использовались такие методы как историко-правовой, формально-юридический метод и метод сравнительного правоведения.
Новизна настоящей работы проявляется в подробном исследовании гражданско-правового регулирования недвижимости в свете имеющегося зарубежного и накопившегося в России правоприменительного опыта, а также последних изменений в отечественном законодательстве. Особое внимание в работе уделяется исследованию возникновения, развития и современного правопонимания понятия недвижимость в отечественном и зарубежном законодательстве, проблемам и тенденциям развития іражданско-правового регулирования недвижимости в российском праве.
9 Автором выявлены неясности и противоречия в современном отечественном законодательстве, встречающиеся в судебной практике и доктрине произвольные и необоснованные дефиниции и трактовки и обоснованы предложения по изменению действующего законодательства, позволяющие устранить эти отрицательные явления.
Результаты исследований позволили сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту:
L Установлено, что изъяны в российском праве в части гражданско-правового регулирования недвижимости коренятся в особенностях исторического развития России, а именно: в отсутствии стройной логически завершенной концепции правового регулирования недвижимости, во главу угла которой должно быть положено законодательное закрепление земельного участка в качестве основного (главного) объекта недвижимости.
Представляется целесообразным выделить земельный участок в качестве основного объекта недвижимости, изложив чЛ п.1 ст.130 ПС РФ в следующей редакции:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся индивидуально определенные вещи, а именно: земельные участки, участки недр, прочно соединенные с земельным участком здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, целевое использование которых невозможно вне связи с земельным участком, а перемещение влечет за собой несоразмерный ущерб.»
2. В ст, 130 ГК РФ законодатель помимо прямого перечисления относимых к недвижимости объектов указывает, что к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Указанная формулировка носит сугубо оценочный характер, не позволяет однозначно определить о каких именно объектах идет речь, что вызывает трудности у правоприменителя и влечет за собой противоречивую судебную практику в
10 части определения несоразмерного ущерба назначению объектов при перемещении.
Представляется целесообразным ввести в ст, 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания:
«3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.»
3- Выявлено, что особый правовой режим, установленный законодателем для недвижимого имущества, а именно: особые требования к форме сделок и требование о государственной регистрации перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, фактически не распространяется на отнесенные законом к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Представляется нецелесообразным дальнейшее отнесение этих объектов к недвижимости и предлагается изъять'из части 2 п.1 ст. 130 ГК РФ второе предложение, а именно: <(К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.».
4. Выявлен отход законодателя от традиционного для российского и зарубежного права отнесения к недвижимому имуществу лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, проявляющийся в исключении этих объектов из ст, 130 ГК РФ.
Принимая во внимание, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах созданных для ее гражданского оборота, на наш взгляд, более правильным было бы отнесение лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов к недвижимым
объектам, составляющим единое целое с земельными участками. Таким образом, можно было бы сохранить исторически существующую специальную регламентацию участия этих объектов в гражданском обороте и законодательно подчеркнуть их особую важность для общества и государства,
5, Выявлено, что в большинстве случаев закон предписывает, что
сделки с недвижимостью должны составляться в письменной форме путем
составления единого документа, подписанного сторонами» При этом анализ
действующего российского законодательства позволяет сделать вывод о том,
что это правило не является всеобщим, поскольку ряд сделок с
недвижимостью может совершаться устно, а также посредством обмена
документами.
В целях унификации правового режима недвижимого имущества предлагается ввести для сделок с недвижимым имуществом единую форму -письменную путем составления единого документа, внеся соответствующие изменения и дополнения в действующее законодательство, я том числе:
- дополнив стЛбІ ГК РФ пунктом 3 следующего содержания:
«3. Сделки с недвижимым имуществом должны совершаться в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма.»;
- дополнив ст.434 ГК РФ пунктом 4 следующего содержания:
«4. Договоры о передаче прав на недвижимое имущество и/или обременении этих прав заключаются в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.»,
6. Выявлено, что современные проблемы российской системы
регистрации прав на недвижимость являются следствием попытки
совместить в отечественной системе две классические, но абсолютно
1 Например, договор аренды земельного участка на срок не более одного года между физическими лицами (п. 1 ст, 609 1 К РФ), т.к. Земельный кодекс РФ не ввел обязательной письменной формы дли этих доі опоров, * См., например, ст- 674 ГК РФ, п. I ст. 574 ГК РФ.
12 противоположные системы правового механизма укрепления прав на недвижимое имущество - систему регистрации прав на недвижимое имущество и систему регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость.
Учитывая анализ зарубежного опыта и опыт применения системы регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России, автор разделяет точку зрения В.В. Витрянского, В.М. Жуйкова, АЛ. Маковского, B.R Сенщищева, Е.А. Суханова и др. о целесообразности внесения следующих доработок в действующее российское законодательство:
- установление правнла, согласно которому государственной
регистрации подлежат только права на недвижимость, а также их
обременения (ограничения);
- исключение из предмета государственной регистрации сделок с
недвижимым имуществом;
- внесение соответствующих изменений в статьи 131, 164 ГК РФ, часть
II ГК РФ, также в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним».
7. Установлено, что в отличие от зарубежного законодательства в российском праве отсутствует фундаментальный принцип регистрации прав на недвижимое имущество, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимости бесповоротно становится ее собственником. Отсутствие защиты добросовестного приобретателя делает отечественную систему регистрации прав ущербной, поскольку влечет за собой недоверие к регистрационной системе, как со стороны соотечественников, так и зарубежных инвесторов, желающих вкладывать деньги в развитие недвижимости в России.
Принимая во внимание, что государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав
13 на недвижимое имущество, а также единственным подтверждением существования самого права, представляется целесообразным усилить защиту добросовестного приобретателя недвижимого имущества, внеся соответствующие изменения и дополнения в ст. 223 ГК РФ и ст. 302 ГК РФ, а именно:
исключив второе предложение из д,2 ст. 223 ГК РФ;
дополнив п.1 ст. 302 вторым предложением следующего содержания: «При этом в случае приобретения недвижимого имущества, добросовестным считается приобретатель, получивший в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, выписку, подтверждающую наличие у отчуждателя прав на отчуждаемое недвижимое имущество.»;
дополнив п.З ст. 302 после слов «ценные бумаги на предъявителя» словами «а также недвижимое имущество».
8, Выявлено, что в российском праве в отношении значительной части
участников гражданского оборота отсутствует законодательно закрепленный
принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов
системы регистрации (ошибка регистратора или его участие в
мошеннической операции по изменению записи о правообладателе и прочее)
компенсируется за счет государственных средств.
Представляется целесообразным распространение существующих ныне гарантий со стороны государства в части компенсации за утрату права собственности на жилое помещение (ст,31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») на иные объекты недвижимости» При этом размер выплачиваемой государством гарантийной суммы должен учитывать рыночную стоимость утраченного собственником недвижимого имущества, а не ограничиваться четко определенной суммой (не более 1000000 рублей),
9. Установлено, что российское законодательство в отличие от
зарубежных стран, применяющих в классическом варианте систему
регистрации прав на недвижимое имущество, не различает процедуры первичной и вторичной регистрации, позволяющие сократить время государственной регистрации последующих операций с недвижимым имуществом, права на которое уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Представляется целесообразным использовать зарубежный опыт в российском законодательстве, предусмотрев в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедуры первичной и вторичной регистрации и указав, что только при первичной регистрации права на объект недвижимости подлежат проверке на юридическую чистоту. В дальнейшем при сделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которой изменяется только запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже не требуется, поскольку она установлена при первичной регистрации, а записи в системе регистрации считаются истиной,
10, Выявлено, что в основе отечественной регистрационной системы лежит спорадический метод формирования и заполнения кадастра и реестра прав на недвижимое имушество, при котором формирование объекта недвижимости и/или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже.
Учитывая зарубежный опыт, показывающий, что использование этого метода менее эффективно, чем систематического, при котором идет сплошной кадастровый учет и регистрация всех объектов недвижимости, представляется целесообразным внесение изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», направленных на осуществление перехода отечественной регистрационной системы от спорадического метода формирования и заполнения кадастра и реестра прав на недвижимое имущество к систематическому, позволяющему произвести учет всех
15 объектов недвижимости, решить пограничные проблемы сопредельных владений, реализовать политику пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате хаотических и бесконтрольных процессов землепользования, а также избежать появления участков неопределенной принадлежности не обладающих характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в том, что отраженные в нем выводы могут быть приняты за основу для внесения изменений в действующее законодательство в сфере регулирования недвижимости с целью его совершенствования. Представленные в настоящем исследовании теоретические и практические положения также могут быть использованы для обеспечения единообразной правоприменительной практики»
Апробация результатов исследования. Диссертация работа выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности. Основные положения работы нашли свое отражение в публикациях автора и обсуждались на семинарах и научно-практических конференциях.
Структура работы. Настоящая работа включает в себя введение, три главы, разделенные на тринадцать параграфов, заключение и список использованных источников.
Недвижимость как экономическая категория
Среди элементов экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех форм собственности, С другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для удовлетворения личных нужд, служат предметами потребления, а в случае использования их в коммерческих целях становятся объектами потребления.
Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.
Понятие недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Как справедливо указывается в литературе, земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим объектом недвижимости, значение и характерные особенности которого в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта.1
В дальнейшем расширение содержания этого термина происходило за счет включения в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.
Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленными чертами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что являются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок службы, так как способны утрачивать целостность на протяжении относительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого ряда обстоятельств, такие объекты могут быть уничтожены и разрушены до такой степени, что потеряют свою функциональную или потребительскую ценность.
Недвижимое имущество, в силу своих естественных свойств, обладает повышенной ценностью для жизни людей. Сюда относится прежде всего возможность извлекать из указанных объектов потребительские свойства, позволяющие поддерживать жизнедеятельность социума: выращивать растения, получать пищу животного происхождения, ловить рыбу, размещать на земельных участках жилище и пр. Кроме того, все указанные объекты влияют на формы жизни человеческого общества на Земле, обусловливают способы его существования, в значительной степени определяют взаимоотношения внутри социума: не случайно границы между государствами проходят, как правило, по рекам и морям, и формирование народов связано с замкнутостью естественных ландшафтов и т.д.
Недвижимое имущество как материальное благо, имеющее вещный характер, составляет основу благосостояния как общества в целом, так и его граждан, в частности, являясь категорией богатства.
Изначально, недвижимость выступала как национальное богатство (земля, египетские пирамиды, крепостные сооружения, храмы и т.д.).
По мере развития рыночных отношений недвижимость стала превращаться в товар.
Экономическая наука имеет свою теоретическую и понятийную базу в отношении недвижимости.
С точки зрения современной зарубежной экономической науки, понятие недвижимого имущества включает в себя землю и все, что постоянно закреплено на ней. Существует и более развернутое определение недвижимого имущества - имущество в виде частных индивидуальных домов, пустующих и неосвоенных земельных участков, а также имущество, привязанное к земле и приносящее доход (склады, многоквартирные дома различных видов).
Согласно международным стандартам оценки, недвижимость — это физический участок земли и прочна связанные с ним объекты, созданные человеком/
Связь с землей также лежит в основе определений недвижимости, используемых в зарубежных специализированных словарях» Так, Оксфордский толковый словарь по бизнесу определяет недвижимое имущество как «любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».4 Подобные определения даются и в американской литературе. Например, Д. Розенберг в работе «Инвестиции: Терминологический словарь» дает следующее определение недвижимого имущества: «недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
Российская экономическая наука под недвижимостью подразумевает физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано, как под землей, так и над ее поверхностью, или вес, что является обслуживающим предметом, а также нрава, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Понятие «недвижимость» в современном российском законодательстве
Понятие о недвижимости как особом объекте гражданского права являются в сущности новыми для сегодняшнего российского общества.1 При этом оно является ключевым для уяснения принципиальных особенностей этого института гражданского права в целом.
Принимая во внимание, необходимость срочного создания правовых норм, необходимых для регулирования гражданского оборота объектов, юридически отсутствовавших во всей своей полноте в течение 70-летнего советского периода, отечественным законодателем при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных и зарубежных юристов.
Действующее в настоящее время в государствах континентальной Европы гражданское право оперирует двумя подходами к определению понятия «недвижимость». Недвижимость понимается одновременно: как известным образом связанная с землей «вещь» и как объект «права», отнесенного законом к разряду прав на «недвижимость».
Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества (недвижимости) как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части I Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В ПС РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно статья 131 ПС РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в статье 130 ГК РФ, посвященной движимым и недвижимым вещам, неоднократно используется термин «имущество».
Наиболее общее определение «недвижимости» содержится в ст. 130 ГК РФ, которая гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Это так называемая «недвижимость по природе».
Кроме того, законодатель установил, что ряд объектов, не являющихся недвижимыми в строгом смысле этого слова, может быть приравнен с точки зрения правового регулирования к недвижимым вещам, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества.
В частности, к недвижимым вещам в соответствии со ст.130 ГК РФ относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество. Это так называемая «недвижимость по закону».
Так, в соответствии с п. 1 ст. 132 ПС РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. Федеральный закон от 21 июля 1997 г, № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 расширяет примерный перечень относимых к недвижимости объектов, указывая на жилые и нежилые помещения (стЛ). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (См- п, 1 ст,5). Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» относит к недвижимому имуществу сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (См» пЛ ст.8). Также к недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г, № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» относился кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, расположенное на нем здание, иные объекты недвижимости,"
Следует отметить, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, самовольная постройка (пЛ ст.222 ГК РФ) рассматривается в качестве недвижимого имущества. При этом законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Более подробное рассмотрение указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «самовольная постройка)) является родовым понятием для недвижимых объектов искусственно созданных на земельном участке с нарушением установленного порядка,
Возвращаясь к формулировке дефиниции недвижимость, данной в ст. 130 ГК РФ, можно выделить три приема, использованных законодателем для выведения общего понятия;
- отнесение к недвижимости земельных участков;
- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- отнесение к недвижимости движимых по своей природе вещей -подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права
В юридической доктрине и практике под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения.
Наиболее распространенными объектами гражданского права являются вещи и права на вещи (имущество).
Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что определяет различия а характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещей, под которым понимаются установленный законодательством порядок их использования, допустимые способы и пределы распоряжения ими. Очевидно, что речь идет о режиме (особенностях) поведения лиц по поводу данной вещи (вещей),
С учетом целевого назначения объектов гражданских прав и обязанностей, а также различий в их правовом режиме существует несколько классификаций вещей.
ГК РФ классифицирует объекты гражданских прав, используя в качестве критерия различные их свойства. Цель такого рода классификации -вводить в случае необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных объектов.
Так ст. 129 ГК РФ делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления обороте способность соответствующих объектов. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены, дарения или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица).
Традиционно вещи в гражданском праве также подразделяются на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ).
Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости относимых к недвижимости объектов для экономики, ИХ высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота.
Поскольку недвижимое имущество составляет основу государственной жизни, государство вынуждено особым образом регулировать режим оборота недвижимости. По этому поводу еще ILIL Цитович замечал: «распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены».
Как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, «в гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны. Для того чтобы контролировать оборот подобного рода вещей, законодатель вынужден устанавливать особый правовой режим данного имущества, В качестве юридико-технического приема для установления особого правового режима значимого для государства имущества использовано наделение такого имущества статусом недвижимого».
Следует отметить, что словосочетание «оборот недвижимости» широко употребляется в юридической литературе. Тем не менее, большинство специалистов воздерживаются от определения его значения, подразумевая, что «оборот недвижимости» есть нечто само собой понятное,
В современной юридической науке довольно много научных работ, затрагивающих проблемы оборота недвижимости, однако за исключением монографии С-А- Бабкина, ни одна из них не дает четкого определения, что же такое оборот недвижимости.1
Тем не менее, можно отметить существование двух подходов к рассмотрению оборота недвижимости: первый подход рассматривает понятие «оборот» как переход права собственности, второй - как совокупность переходов права собственности и ограниченных вещных прав на недвижимость.
Поскольку переход объекта недвижимости от субъекта к субъекту может иметь различное правовое оформление, современные цивилисты считают, что ограничивать понятие «оборот недвижимости» исключительно приобретением и прекращением права собственности не совсем верно.
Один объект недвижимости юридически может быть распределен сразу между несколькими субъектами. Например, собственник земельного участка имеет неограниченное право на его меновую и потребительную стоимость. Но фактически участок может принадлежать не только ему. Например, на часть меновой стоимости может иметь право залогодержатель, а на часть потребительной - арендатор. Установление этих «вторичных» вещных прав тоже есть вовлечение недвижимости в оборот, как и передача права собственности.
Выступая против сужения понятия «оборот недвижимости», С.А. Бабкин приводит ряд правовых аргументов, с которыми трудно не согласиться. Во-первых, большинство современных законодательств содержат общие предписания о правах на недвижимость, в том числе и о возникновении и прекращении таких прав. Наличие этих общих предписаний дает основание говорить о наличии общего непосредственно в возникновении и прекращении любых вещных прав на недвижимость. Это общее будет неизбежно игнорироваться при рассмотрении исключительно возникновения и прекращения права собственности. Во-вторых, в континентальной системе права сами могут являться недвижимостью. Переход этих прав от лица к лицу, то есть их оборот, принципиально не может рассматриваться как переход права собственности на недвижимость, поскольку права не могут находиться в собственности, так как не являются вещами. Следовательно, определение понятия «оборот недвижимости» через понятие «переход права собственности» на нее неизбежно приводит к логической ошибке.
Как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, правовой режим недвижимости, включая особенности оборота недвижимости, непрерывно эволюционирует.1 Принятие нормативных актов, устанавливающих особенности оборота недвижимости в целом, или отдельных видов недвижимого имущества, изменяет правовой режим недвижимых вещей.
Исторический опыт законодательного регулирования этих институтов в российском (советском) праве: от полного отказа от использования данной категории в советский период до современной детальной, многоаспектной и непрерывно обновляющейся системы правовых норм, устанавливающих понятие, основы, порядок и принципы недвижимости и совершения сделок с нею, также свидетельствует об эволюции правового режима недвижимых вещей.
