Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие и правовая природа договора лизинга недвижимости
1. Экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости с. 13 — 44
2. Место договора лизинга недвижимости в системе договорных обязательств
2.1. Квалифицирующие признаки договора лизинга недвижимости с. 44 — 68
2.2. Договор о приобретении имущества в конструкции лизинга недвижимости с. 68 — 83
Глава II. Основания возникновения, содержание и динамика правоотношения по лизингу недвижимости
1. Заключение и оформление договора лизинга недвижимости
1.1. Существенные условия договора лизинга недвижимости с. 84-123
1.2. Значение государственной регистрации договора лизинга недвижимости с. 123 — 141
2. Содержание и динамика лизингового правоотношения с. 141 — 179
Список нормативных правовых актов, судебной практики и литературы с. 180 - 203
- Экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости
- Место договора лизинга недвижимости в системе договорных обязательств
- Заключение и оформление договора лизинга недвижимости
Введение к работе
Актуальность научного исследования.
Переход к рыночной экономике стал причиной появления в российском гражданском праве новых институтов, новых договорных конструкций, опосредующих общественные отношения, основанные на частноправовых принципах диспозитивности, равноправия, экономической и административной независимости, согласования воли и интересов субъектов. К подобным отношениям принадлежит лизинг, достаточно активно развивающийся в РФ на протяжении последнего двадцатилетия.
Лизинг позволяет решать задачу постоянной модернизации средств производства в условиях рынка и конкурентной среды, однако для того, чтобы в полной мере раскрыть потенциал лизинга, необходима четкая, последовательная, заинтересованная политика государства, выражающаяся, прежде всего, в надлежащем правовом регулировании лизинга.
В настоящее время нормы, посвященные рассматриваемым отношениям, содержатся в Конвенции о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г., разработанной Международным институтом унификации частного права (УНИДРУА), участником которой является РФ, Гражданском кодексе Российской Федерации, Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», других правовых актах. При этом акты не всегда согласуются между собой и не обеспечивают адекватного регулирования названных отношений.
Изменение экономических условий и постоянное обновление правовых актов обусловливает необходимость уточнения, соответствующей интерпретации и систематизации имеющихся теоретических положений о лизинге. Дискуссионными остаются вопросы о природе, сущности, формах и видах лизинга, соотношении понятий «лизинг», «финансовая аренда», «лизинговая» и «инвестиционная деятельность». Неоднозначно определяется юридическая природа договора лизинга, субъектный состав и структура лизингового обязательства. Сложности, связанные с различным толкованием и ошибочным применением отдельных положений действующего законодательства о лизинге, выявила судебная практика, но и последней не свойственно единообразие в разрешении споров, возникающих при осуществлении лизинга. Поэтому теоретическое исследование проблем гражданско-правового регулирования лизинговых отношений имеет не только познавательное, но и важное практическое значение.
Одно из перспективных направлений лизинга – это лизинг недвижимости, с помощью которого можно получить недвижимое имущество во владение и пользование на определенный срок без единовременной выплаты полной его стоимости. Однако лизингу недвижимости в РФ принадлежит самый маленький сегмент этого рынка. Причинами такого результата являются противоречия и пробелы в законодательстве, которые препятствуют распространению данного вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Теоретическое исследование правового регулирования лизинга недвижимости может помочь совершенствованию законодательства, что позитивно скажется на развитии лизинга недвижимости в России.
Степень научной разработанности темы исследования.
Проблемам гражданско-правового регулирования лизинговых отношений были посвящены диссертационные исследования О.Е. Блинкова, Л.Ю. Василевской, Е.Е. Ищенко, Т.А. Конновой, С.Б. Королева, И.А. Решетник, М.Д. Селезнева, Ю.А. Серковой, Е.В. Угольниковой, Ю.С. Харитоновой, Ю.В. Чекалиной, Е.В. Черниковой и др. Однако в большинстве работ лизинг недвижимости не анализировался, либо авторы рассматривали лишь отдельные его аспекты.
Значительное изменение действующего законодательства, в результате которого появилась возможность использования лизинга не только в предпринимательских целях, продолжение работы над совершенствованием правовых основ лизинга, способное привести к увеличению числа договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, нерешенность вопроса об очередности заключения и регистрации договоров о приобретении недвижимого имущества и лизинга недвижимости, неопределенность относительно момента возникновения обязанности по предоставлению недвижимости в лизинг и ее исполнения – главные причины, объясняющие возможность появления нового диссертационного исследования, посвященного гражданско-правовому регулированию лизинга недвижимости.
Объект исследования – это урегулированные правовыми нормами общественные отношения по лизингу недвижимости.
Предметом исследования являются правовые акты, регулирующие отношения по лизингу недвижимости, практика их применения и комплекс теоретических положений о лизинге недвижимости.
Цель диссертации состоит в том, чтобы на основе изучения законодательства, договорной и правоприменительной практики, а также исследований в области регулирования лизинга недвижимости представить модель гражданско-правового регулирования отношений по лизингу недвижимости и выработать рекомендации по ее совершенствованию; предложить эффективные правовые средства для удовлетворения потребностей участников отношений по лизингу недвижимости.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:
- проанализировать проблемы правового регулирования отношений по лизингу недвижимости;
- установить целесообразность наличия специального законодательного регулирования лизинга и возможность кодификации гражданско-правовых норм о лизинге;
- выявить особенности недвижимого имущества как предмета договора лизинга;
- оценить эффективность существующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предложить меры по ее совершенствованию применительно к договору лизинга недвижимости;
- теоретически обосновать насущную необходимость расширения перечня договоров, на основании которых недвижимость может приобретаться лизингодателем в собственность;
- раскрыть специфику существенных условий договора лизинга недвижимости, особенности исполнения, обеспечения исполнения, изменения и прекращения обязательства, возникающего из договора лизинга недвижимости.
Методологическая основа исследования. Диссертационное исследование основывается на общенаучных методах познания общественных процессов: формально-логическом и сравнительно-правовом. Используются также различные способы толкования правовых норм: грамматический, логический, систематический, историко-политический и специально-юридический.
Теоретическую основу исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых-юристов в сфере гражданского, предпринимательского и международного частного права, а также общей теории государства и права; научные и учебные издания, посвященные договору лизинга.
Это работы дореволюционных цивилистов – Ю.С. Гамбарова, А.С. Звоницкого, Д.И. Мейера, С.В. Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича; труды Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, Н.Г. Вилковой, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, А.А. Иванова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатовой, А.Г. Калпина, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, В.В. Лазарева, Л.А. Лунца, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Б.И. Пугинского, Т.Н. Радько, В.А. Рясенцева, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфиной, Б.Л. Хаскельберга, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, В.Ф. Яковлева.
При написании диссертации были использованы труды выдающихся западных ученых, таких как Х.Э. Бюшген, П. Вуд, Ф. Граф фон Вестфален, М. Имбренда, Д. Кордеро Мосс, Р. Стоун, Дж.А. Уэбстер.
Нормативная основа исследования – это положения конституционного, гражданского, предпринимательского, налогового, земельного, жилищного законодательства Российской Федерации, в том числе Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, прочие федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство о лизинге зарубежных государств.
Эмпирической основой исследования послужили постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, постановления Верховного Суда Российской Федерации, постановления, определения и информационные письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления Федеральных арбитражных судов округов, а также договоры лизинга недвижимости.
Научная новизна исследования. В диссертации сформулированы и обоснованы следующие выносимые на защиту положения, обладающие элементами научной новизны и практической значимостью.
1. Недвижимость передается лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование в результате исполнения участниками лизинга обязанностей, возникающих из двух договоров: договора лизинга недвижимости и договора о приобретении недвижимости в собственность лизингодателя.
Аргументирована авторская позиция о том, что предмет лизинга недвижимости может приобретаться лизингодателем в собственность на основании договоров купли-продажи, мены, подряда, участия в долевом строительстве или смешанного договора, содержащего элементы вышеперечисленных договоров.
2. Лица, участвующие в лизинге недвижимости, вправе выбрать различные виды договоров о приобретении имущества. Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости. Будучи включенным в договор лизинга недвижимости, условие о договоре, на основании которого приобретается имущество для передачи в лизинг, становится существенным условием договора лизинга недвижимости.
3. Договор лизинга недвижимости – это вид договора лизинга (и подвид договора аренды), специфика которого проявляется в наличии особого предмета и вызванных этим особых требований к форме, порядку заключения, изменения и расторжения договора. В частности, в установленной законом необходимости государственной регистрации прав на недвижимость, которая является способом охраны и защиты этих прав и служит гарантией соблюдения интересов участников лизинга.
4. В диссертации обосновано, что договор лизинга недвижимости должен считаться заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора между лизингодателем и лизингополучателем в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация ограничения права собственности лизингодателя на предмет лизинга недвижимости производится не ранее исполнения договора о приобретении предмета лизинга.
5. В работе предлагается дополнить перечень объектов недвижимости, способных быть предметом договора лизинга.
Предметом лизинга недвижимости должны признаваться: земельные участки, как составляющие единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенные; имущественные комплексы; здания, сооружения; жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Вещи, отнесенные абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК к недвижимости, из этого перечня следует исключить.
6. Возмещение лизингополучателем в составе лизинговых платежей затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также затрат, связанных с оказанием предусмотренных договором лизинга услуг, представляет собой видовую особенность лизинга. Однако лизингополучатель – физическое лицо, может быть освобожден от обязанности возвратить лизингодателю полную стоимость недвижимой вещи при досрочном расторжении договора лизинга недвижимости, если предмет лизинга использовался им не в предпринимательских целях, при соблюдении условий, установленных договором лизинга недвижимости.
7. По результатам исследования сделан вывод о том, что следует исключить право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения договора лизинга недвижимости и одностороннее изменение его условий, если лизингополучатель не является профессиональным предпринимателем.
8. Правовой режим лизинга может быть распространен на договор о предоставлении ранее приобретенного во исполнение договора лизинга имущества во временное возмездное владение и пользование другому лицу после изъятия имущества у лизингополучателя на законном основании.
Указанные отношения могут обозначаться термином «повторный лизинг». Допущение этой юридической фикции, по мнению автора, благотворно скажется именно на развитии лизинга недвижимости, т.к. договор лизинга недвижимости заключается на длительный срок, что повышает риск досрочного расторжения договора по обстоятельствам, которые лизингодатель не мог предвидеть при заключении договора лизинга и за которые он не отвечает.
На основании проведенного исследования предлагается и обосновывается ряд положений по совершенствованию действующего законодательства.
Для единообразного регулирования лизинга и соблюдения требований юридической техники в диссертации предложено внести дополнения в ГК при одновременном отказе от специального закона. В настоящий момент отсутствует необходимость легального обособления норм о лизинге недвижимости в отдельный параграф, поскольку специфика этих отношений в основном определяется правовым режимом недвижимого имущества, который уже сформирован в ГК и других правовых актах. Однако в 6 гл. 34 ГК следует поместить норму о порядке заключения договоров, порождающих отношения по лизингу недвижимости, и регистрационных действиях, совершаемых при их исполнении.
По результатам исследования предлагается следующая формулировка абз. 1 ст. 665 ГК: «По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное имущество у определенного лизингополучателем контрагента по договору о приобретении предмета лизинга и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и контрагента по договору о приобретении предмета лизинга».
Статью 666 ГК допустимо сформулировать таким образом: «Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, предоставление которых в лизинг не допускается или ограничивается».
В ст. 667 ГК надлежит установить, что при неисполнении обязанности лизингодателя по уведомлению своего контрагента о передаче приобретаемого имущества в лизинг на него возлагается риск возникновения убытков у иных участников лизинга из-за несогласованности условий двух договоров. Однако если выбор контрагента лизингодателя и предмета лизинга осуществлял лизингополучатель, договором лизинга обязанность по уведомлению может возлагаться на него. Если лицо, обязанное создать либо передать предмет лизинга, выбирала одна сторона договора лизинга, а предмет – другая, должно сохраняться действие презумпции ст. 667 ГК о возложении обязанности по уведомлению на лизингодателя при отсутствии указания об ином в договоре лизинга.
Следует дополнить ст. 670 ГК п. 3: «В случае нарушения лицом, выбор которого осуществлял лизингополучатель, обязанности по передаче имущества в соответствии с договором о приобретении предмета лизинга в собственность лизингодателя, лизингополучатель и контрагент лизингодателя несут солидарную ответственность перед лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга».
Если недвижимость приобретается лизингодателем в собственность на основании иных договоров, помимо договора купли-продажи, к отношениям из ненадлежащего исполнения или неисполнения его контрагентом договорных обязанностей будут применяться нормы об ответственности сторон этого договора, по аналогии с правилом п. 1 ст. 670 ГК, в связи с чем наименование статьи необходимо изменить. В качестве нового названия ст. 670 ГК предлагается следующее: «Ответственность сторон по договору о приобретении предмета лизинга в собственность лизингодателя».
Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования определяется тем, что оно является одной из немногих монографических работ, посвященных гражданско-правовым аспектам лизинга недвижимости; полученные результаты углубляют теоретические представления о договоре лизинга недвижимости и в целом о договоре лизинга.
Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и положения, содержащиеся в диссертации, могут использоваться в законотворческом процессе в целях совершенствования правового регулирования лизинга, в правоприменительной практике, научной и преподавательской деятельности.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждены и одобрены на заседании кафедры Гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина, представлены в статьях автора в научных журналах, а также изложены в докладах на научно-практических конференциях.
Основные теоретические выводы и положения диссертации опубликованы в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ, иных рецензируемых научных изданиях, сборниках международных научно-практических конференций. Результаты исследования были использованы автором в учебном процессе при проведении семинарских занятий по курсу «Гражданское право» в Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина.
Структура диссертации обусловлена объектом, целью и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, и списка нормативных правовых актов, судебной практики и литературы.
Экономические основы и правовые особенности лизинга недвижимости
Успешная реализация экономических реформ в РФ во многом зависит от решения задачи технического переоснащения производства, от нахождения способов финансирования, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса в настоящее время, является лизинг1.
Лизинг получил широкое распространение уже в середине XX века как новый способ инвестирования, заключавшийся в приобретении оборудования и передаче его в аренду лицам, по заявке которых данное оборудование приобреталось.
Импульсом для развития нового вида арендных отношений в начале 50-х годов XX столетия в США и Западной Европе стало увеличение потребностей бурно растущей транспортной системы. Массовый характер приобрела сдача в лизинг транспортным организациям машин, морских судов, самолетов, железнодорожных составов2.
Принципиальная идея лизинга состоит в возможности использования финансовых ресурсов лизингодателя с целью- приобретения имущества для его последующего предоставления лизингополучателю с возвратом вложений и вознаграждения лизингодателя. Лизингодатель передает лизингополучателю во временное владение и пользование имущество для удовлетворения его потребностей, но экономический смысл заключается в предоставлении лизингодателем финансирования, необходимого для осуществления этой передачи.
Лизинг признается методом государственной поддержки предпринимательства, инструментом технического оснащения производства
и обновления основных фондов, способом получения кредита и кредитного дохода, формой инвестиций. Расширение использования лизинга как источника финансирования инвестиций было провозглашено в п. 75 Плана по реализации основных направлений антикризисных действий и политики модернизации российской экономики Правительства РФ на 2010 год, утвержденного Правительством Российской Федерации 2 марта 2010 года.
В Бюджетном послании Президента РФ была поставлена цель по созданию источников повышения конкурентоспособности российской экономики, ее модернизации и технологического- обновления, и на лизинг возлагаются надежды как на средство достижения этой цели .
Распространенность лизинга объясняется экономическими причинами. Возрастающая конкуренция заставляет производителей искать иные, помимо традиционной продажи, пути реализации товара. С другой стороны, многие участники экономического оборота не заинтересованы в приобретении необходимого им имущества в собственность. Лизинг предоставляет производителям эффективный и сопряженный с низким уровнем риска способ сбыта товара в условиях нехватки у клиентов средств для его покупки или отсутствия заинтересованности в приобретении имущества в собственность. Лизингополучатели имеют возможность приобретать активы и увеличивать производственные мощности без единовременного и значительного отвлечения собственных денежных средств. Лизингодатели, оставаясь собственниками передаваемого в лизинг имущества, имеют дополнительные гарантии возврата вложенных средств.
Главное для субъектов экономической деятельности, выбирающих лизинг в качестве способа решения стоящих перед ними задач, заключается в эффективном использовании своей и чужой собственности посредством продажи своего товара, передачи в аренду приобретенного товара, использования арендованного имущества. Экономическая эффективность лизинга возрастает в связи с появившейся возможностью лизинга имущества не только в предпринимательских, но и в иных целях, не противоречащих закону.
Лизинг обладает чертами аренды и кредита, совмещая их преимущества. Для лизингополучателей лизинг привлекателен тем, что: предполагает полное финансирование и не требует быстрого возврата всей суммы вложенных средств; одновременно осуществляется приобретение имущества и финансирование его приобретения; выполняется «золотое правило финансирования», согласно которому финансирование должно производиться в течение всего срока использования имущества; собственные средства лизингополучатель может использовать на другие цели; позволяет сразу же приступить к деятельности, для которой имущество приобретается в лизинг. Лизинговые платежи, уплачиваемые лизингополучателем, относятся на себестоимость продукции, то есть средства на их уплату не входят в состав облагаемой налогом прибыли. Субъекты, заключившие договор лизинга, имеют право на применение ускоренной амортизации- предмета лизинга.
Поскольку передаваемое в лизинг имущество остается в собственности лизингодателя, оно выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства, что, однако, не препятствует лизингодателю обращаться к иным способам обеспечения исполнения.
Большинство привлекательных черт лизинга способны реализоваться в полной мере лишь при проведении государством политики, направленной на поддержку лизинга. Reductio ad absurdum - инициатива Минфина РФ, предложившего в рамках программного документа «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 год и на плановый период 2012-2013 гг.» пересмотреть практику применения ускоренной амортизации вплоть до ее отмены, которая признается лизинговым сообществом не иначе как губительная для лизинга и для процесса обновления производства в реальном секторе экономики России в целом . В отсутствие мер государственной поддержки лизинга и предоставления сторонам гражданско-правового договора лизинга преференций в налоговом, таможенном, инвестиционном законодательстве лизинг как экономическое отношение лишается своих преимуществ перед обычной арендой либо кредитом, а договор лизинга превращается в договорную конструкцию, не востребованную практикой.
Место договора лизинга недвижимости в системе договорных обязательств
Цивилистическое исследование лизинга принадлежит сфере договорного права, в центре внимания- которого находится гражданско-правовой договор . Условием адекватного правового регулирования лизинга недвижимости является определение юридической природы договора лизинга, что позволит обозначить четкие критерии, дающие возможность отнести его к надлежащему типу гражданско-правовых - договорных обязательств. Выбранный договорный тип должен в наибольшей степени соответствовать заложенному в лизинге экономическому потенциалу, обеспечивать его реализацию и не приводить к исключению налоговых преимуществ, от которых невозможно отказаться в практике. Кроме того, определение места договора в системе гражданско-правовых обязательств необходимо для того, чтобы в случае, если какой-либо аспект отношений сторон окажется вне сферы договорного регулирования, можно было бы применить норму права, отвечающую смыслу и содержанию договора.
Резюмируя мнения, высказанные в литературе относительно правовой природы договора лизинга, возможно выделить три основных позиции:
1. договор лизинга — вид договора аренды1;
2. договор лизинга — вид договора об оказании возмездных услуг";
3. договор лизинга — договор sui generis3.
На то, что договор лизинга принадлежит к видам договора аренды, ориентирует отечественный законодатель, который расположил нормы о финансовой аренде (лизинге) в 6 гл. 34 «Аренда» ГК. Это позволило не дублировать нормы, общих положений об аренде, применяющиеся для правового регулирования лизинга, и поместить в- отдельный параграф ГК только нормы, упорядочивающие специфические вопросы лизинга, такие как: передача предмета лизинга лизингополучателю, переход риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственность продавца.
Признание договора лизинга самостоятельным типом гражданско-правового договора потребует не просто обособления норм, регламентирующих лизинговые отношения, в отдельную главу ГК, но создания новой системы правового регулирования лизинга. В таком случае применительно к договору лизинга утратит силу ст. 625 ГК, а вместе с ней и все общие положения об аренде ( 1 гл. 34 ГК), которые подлежат субсидиарному применению к отдельным видам договора аренды. Обособление норм о договоре лизинга в отдельную главу в рамках ГК вызовет включение в данную главу подавляющего большинства норм, составляющих сегодня общие положения об аренде, т.е. их дублирование1.
Это же последствие признания договора лизинга договором sui generis демонстрирует СВ. Сарбаш, который замечает, что если исследователи затрудняются то или иное правовое явление подвести под известный институт, возникает соблазн — объявить его правовым явлением особого рода. Практическая опасность подобного объяснения заключается в том, что соответствующее явление оказывается выведенным из-под действия норм, которым оно действительно принадлежит. Это может повлечь возникновение неопределенности, неоправданной аналогии, излишнего специального регулирования2.
Квалификация-договора в качестве sui generis означает, что этот договор не подпадает ни под один из существующих типов гражданско-правовых договорных обязательств. Если же договор представляет собой специфическую модификацию какого-либо договорного типа, объявлять его договором «особого рода» некорректно.
Выдающийся отечественный цивилист, профессор О.С. Иоффе отмечал, что обычно в момент появления особых договорных форм, применяемых в сфере гражданского оборота, «такие формы стремятся подключить в качестве специфических подразделений к ближайшему по содержанию из числа сложившихся договорных типов. Но как только процесс их нормативного созревания достигает оптимальных масштабов, вдумчивый пересмотр ранее разработанных концепций чаще всего выливается в возведение былых договорных разновидностей в ранг договоров самостоятельной типологической значимости»1.
Заключение и оформление договора лизинга недвижимости
Договор лизинга, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами- соглашения по всем существенным условиям договора:
ГК относит к существенным условиям договора условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК). Включение каких-либо условий в состав существенных направлено на создание гарантий определенности взаимоотношений сторон для устойчивости гражданского оборота, а в некоторых случаях — на защиту интересов одной из сторон договора либо общества в целом.
Позиция В.В. Витрянского по проблеме существенных условий договора такова: «Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражающие природу договора) и поэтому включены законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что они необходимы для данного вида договорных обязательств». Например, условие о цене, по мнению- В.В. Витрянского, будет существенным для всякого возмездного договора, поскольку является его видообразующим признаком и включается законодателем в определение договора1.
Иную точку зрения отстаивает А.А. Иванов, который усматривает смысл существенных условий в том, что они представляют собой некие научно выведенные особенности, квалифицирующие признаки договора данного типа1.
Существенные условия, согласно п. 1 ст. 432 ГК, формируют договор, их наличие необходимо и достаточно для признания договора заключенным и возникновения договорного правоотношения соответствующего вида, поэтому существенным условиям принадлежит не только видообразующая, но и «договорообразующая» роль. Замечание А.А. Иванова о том, что существенные условия договора- составляют квалифицирующие признаки определенного договорного вида верно, однако до отнесения к какому-либо договорному виду договор должен возникнуть, а это невозможно без достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, на что и обращает внимание профессор В.В. Витрянский.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК можно выделить следующие группы существенных условий:
1) условие о предмете (является существенным для всех гражданско-правовых договоров);
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров определенного вида;
3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В п. 1.1 настоящего параграфа будут рассмотрены только существенные условия договора лизинга недвижимости, которые должны быть названы в качестве таковых в законе.
Единственным легальным существенным условием договора лизинга является условие о предмете, относящееся к имуществу, передаваемому в лизинг. Российским законодателем договор лизинга отнесен к видам договора аренды, следовательно, предметом договора лизинга могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
При соблюдении общих правил ст. 607 ГК предмет лизинга подлежит определению по указанию лизингополучателя, которое действительно и в случае, если выбор приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Лизингодатель обязан выбрать вещь, приобретаемую в целях лизинга, с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.
Применительно к лизингу недвижимости предмет такого договора будет составлять индивидуально-определенная вещь, т.к. «несмотря на фактическую возможность родового обобщения недвижимости, в юридическом смысле возможность такого обобщения исключается»1, поскольку наличие у недвижимого имущества индивидуализирующих характеристик обеспечивается процедурами кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор лизинга недвижимости заключается по поводу еще не существующей недвижимой вещи, соблюдение условия о предмете достигается за счет следования лизингодателя указаниям лизингополучателя и приобретения недвижимой вещи, соответствующей этим указаниям.
Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре лизинга данных, позволяющих точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга признается незаключенным2, поэтому в договоре, приложениях к нему или акте приема-передачи стороны должны указать индивидуализирующие признаки предмета лизинга недвижимости.
