Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ 14
1. История развития ипотеки в дореволюционной России. 14
2. Нормативные акты, регулирующие ипотечные отношения. 24
3. Проблемы в ипотечных правоотношениях. 30
Незавершенное строительство в качестве предмета залога при ипотечном кредитовании.
Одновременная ипотека здания и земельного участка. 36
Памятник истории и культуры в качестве объекта ипотечного кредитования.
Участие третьих лиц в залоговых правоотношениях. 53
Защита прав залогодержателя. 60
Глава 2. Правовое регулирование ипотечных отношений в США 68
1. Акты статутного права, регулирующего ипотечные отношения в США 68
2. Факторы, обусловившие ипотечный кризис в США 82
Глава 3. Правовые средства получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам.
1. Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным ипотекой в США и РФ. 88
Порядок осуществления секьюритизации в США. 90
Порядок осуществления секьюритизации в РФ. 102
2. Определение круга кредитоспособных заемщиков в сфере ипотечных отношений в США и РФ.
Порядок осуществления скоринга в США. 114
Порядок осуществления скоринга в РФ. 126
Заключение 139
Библиографический список 144
- История развития ипотеки в дореволюционной России.
- Акты статутного права, регулирующего ипотечные отношения в США
- Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным ипотекой в США и РФ.
Введение к работе
Ипотечный кредит в России имеет глубокие исторические корни. Ипотека во второй половине XIX — начале XX в. являлась многозвенной системой, направленной на кредитование сельской и городской недвижимости, имела разнообразные механизмы кредитования, приспособленные к региональным условиям, и штат опытных специалистов. Исторический опыт ипотечного кредитования может и должен быть учтен на современном этапе.
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В своей статье С.М.Печатникова указывает: доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в 1987г. составляла более 80 %, а средств населения — лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).]
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья почти отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности
Печатникова СМ. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. - №1
4 и источникам финансирования, увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 %, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 %. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2 % от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1991 г. по 1998 г. и достигла 39,4 % общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.1
Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 % всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. В крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 % квартир, находящихся в частной собственности.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема жилья, бесплатно предоставляемого очередникам. Из-за недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья сократились объемы жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми
1 Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. — 2002. — 25 янв. — С. 1-2.
2 Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. — 2003. — № 25. — С. 20-21.
5 механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно справиться со своими жилищными проблемами. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии сделать это из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. В некоторых
коммерческих банках кредит выдается не одному человеку, а семье,
поскольку один человек не имеет достаточного дохода для обеспечения
кредита.
2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного
строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает
недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке
жилья. Особенно остро эта проблема стоит в городах федерального значения.
На пример, стоимость квартиры в центре Москвы равна стоимости двух
коттеджей в итальянских Альпах.
3. Большим количеством административных барьеров. Строительные и
ипотечные компании, заемщики сталкиваются с трудно преодолимыми
административными препонами. Например, строительные компании должны
получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового
проекта, что влечет за собой большие издержки. А заемщик должен
предоставить не менее 15 документов для получения ипотечного кредита.
4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются
строительные компании, банки, производители строительных материалов,
страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок. Ни для кого не секрет, что заемщик несет дополнительные, «неофициальные» расходы во время оформления необходимых документов.
5. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное
кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не
может воспользоваться ипотекой.
6. Непрозрачными источниками доходов граждан. Постепенно население
осознает преимущество декларирования всей части доходов, но этот процесс
идет очень медленно и стоит, если сумма доходов менее 25 тыс. рублей.1
Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.
Как отмечает А. П. Фоков, в Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки на территории страны и в
1 Доничев О. А. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости // Международная академия инвестиций и экономики строительства. -Владимир: Изд-во «Посад», 2001.
7 регионах, проверка на прочность законодательной базы об ипотечном кредитовании и вытекающих из этого проблем судебными, прокурорскими и иными органами власти. Тем не менее следует признать, что сложившаяся на данном этапе развития законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища.2
Современным проблемам ипотеки посвящены работы российских юристов и экономистов И. А. Базанова, К. Л. Астапова, В. Беленького, Н. Д. Богдановой, В. И. Бусова, А. П. Вершинина, В. Витрянского, Ю. Воробьева, Е. А. Галиновской, В. С. Ем, Б. Д. Клюкина, 3. Л. Гариповой, О. Железновой, В. Кудинова, М. Орловой, А. Цылиной, А. Шачина и др.
Проблемы залога и залогового права освещаются в работах
М. В. Антонова, А. Бушева, А. А. Вишневского, Д. Гололобова,
И. Д. Грачева, А. В. Черных; Е. Шпака и др.
Особенностям ипотечного кредитования и финансирования в США посвящены работы отечественных правоведов В. М. Агапкина, К. Л. Астапова, Е. Д. Михайлова, П. Павлова, И. В. Караваевой и др., а также зарубежных авторов Burrell J., Fabozzi F., Flynti D., Garton-Good J., Mays E., Werner R.J., Siddiqi N., Weston L.P.
Все названные исследования посвящены детальному анализу ипотечной системы, однако всестороннего сравнения ипотечных систем в России и США не проводилось; не обосновано успешное применение на практике ипотечного опыта США в российской действительности; вопрос об оптимазации процесса оформления ипотеки не достаточно четко был обоснован в научной литературе. Поэтому в нашем исследовании особое внимание уделяется вопросам секьюритизации и скоринга, как существенным условиям современной экономики.
1 Фоков А. П.. Правовое регулирование института ипотеки в современной России //
Российский судья. - 2005а. — № 4. - С. 2-3.
2 Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с
использованием ипотечных схем // ЭКО. — 2007. — № 1. — С. 159-167.
8 Актуальность диссертационного исследования обусловлена
значимостью зарубежного опыта в области ипотечных правоотношений для
современной практики обеспечения кредитов, а также перспективами
применения в Российской Федерации механизмов секьюритизации и
скоринга, разработанных американской экономической и правовой наукой.
Интегрирование российской экономики в мировую финансовую систему диктует необходимость освоения и развития современных форм кредитования предпринимательской сферы, важнейшей из которых выступает ипотека. Нельзя не видеть, что эта сфера подвержена достаточно высоким коммерческим рискам, материализация которых способна порождать не только экономические, но и социальные последствия. Остроту связанной с этим проблемы наглядно иллюстрирует ипотечный кризис, затронувший в последние годы сферу ипотечных отношений в США. Причины, его вызвавшие, а равно способы его преодоления, исключительно важны для современной российской практики ипотечного кредитования, основы которого складывались в Российской Федерации в значительной степени под влиянием американских моделей.
Потребность в определении безопасности отдельных схем и конструкций, реализуемых с учётом таких моделей в российской практике, весьма злободневна. Особенно ощутима такая потребность в рамках складывающегося на российских ипотечных рынках использования механизмов «секьюритизации».
Вопросам ипотечного регулирования российское правоведение уделяет большое внимание. Особенно важны работы, авторы которых подчеркивают значимость использования института ипотеки в целях содействия удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения.1 Значение залога недвижимости в качестве средства привлечения кредитов для реализации различных
1 Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. -2000. — № 2. — С. 41-49.
9 социальных проектов, особенно в жилищной сфере, трудно переоценить.
Однако и зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа
обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных
российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция
ипотеки не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций,
оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и
достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и
общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим
целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую
политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не
станет действенной, если для ее реализации не используются надежные
правовые инструменты. В настоящей работе акцентируется роль ипотеки в
сфере привлечения кредитов для удовлетворении жилищных потребностей.
Существенным фактором привлечения внимания к избранной теме исследования выступает и то обстоятельство, что ипотечное кредитование способно стимулировать привлечение средств для хозяйствующих в области строительства субъектов, которые не находят необходимых ресурсов для пополнения оборотных средств.
Кроме того, исследование проблем ипотечных правоотношений способно принести пользу активно идущему в этой сфере процессу российского нормотворчества, направленному на развитие цивилизованного рынка недвижимости и ипотечного кредитования.
Объект диссертационного исследования - общественные отношения, возникающие в связи с ипотечным обеспечением предоставляемых и получаемых кредитов в РФ и США.
Предмет диссертационного исследования - совокупность принципов и правовых норм, составляющих основу регулирования ипотечного кредитования и определяющих условия доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам.
10 Цель и задачи исследования. Настоящее исследование направлено на
анализ складывающейся в России системы ипотечных правоотношений в
сопоставлении с аналогичной системой США с тем, чтобы выявить резервы
совершенствования соответствующей нормативной базы в России.
Указанная цель определяет задачи диссертационного исследования:
- исследовать правовую природу, понятие и виды ипотеки, выявить
основные принципы и охарактеризовать источники регулирования
ипотечных отношений в Российской Федерации и США;
- охарактеризовать содержание конкретных прав и обязанностей
участников ипотечных правоотношений;
- определить гарантии соблюдения условий договоров об ипотеке;
- исследовать роль секьюритизации и скоринга в ипотечных
отношениях.
Методологическую основу работы составляет системно-структурный подход к исследуемым вопросам, историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования.
Теоретическая основа диссертации. Её составили относящиеся к общим и специальным вопросам гражданского права труды, которые опубликовали в разное время отечественные правоведы, в частности, Абова Т.Е., Безбах В.В., Бездумный М.А, Боботов СВ., Брагинский М.М., Будилов В.М., Васильев Е.А, Венедиктов А.В., Водолагин СВ., Гаджиев Г.А., Гребенников В.В., Зайцева В.В., Залесский В.В., Зинченко С.А., Иоффе О.С, Кабатов В.Л., Калпин А.Г., Караваевой Н.В., Карташкин В.А, Колюшин Е.И., Костин А.А., Крассов О.И., Лебедев С.Н., Лунц Л.А., Маковский А.Л., Мамута Л.С, Масевич М.Г., Маслов Г.А, Михайлов Е.Д., Мозолин В.П., Муромцев Г.И., Нарышкина Р.Л., Нерсесянц B.C., Новицкий И.Б., Рахмилович В.А., Рубанов А.А, Скрипко В.Р., Суханов Е.А., Топорнин Б.Н., Четверний В.А., Фалалеев Л.А, Фогельсон Ю.Б., Халфина P.O., Чиркин В.Е., Шершеневич Г.Ф., Юмашев Ю.М., Яковлев В.Ф., Яфаев Л.И. и др., а также зарубежные правоведы, в частности, Liz Pulliam Weston, Jamaine Burrell,
Naeem Siddiqi, Elizabeth Mays, Frank Fabozzi, Anand K. Bhattacharya, William S. Berliner, Charles Austin Stone, Anne Zissu, Joseph С. Hu, Lakhbir Hayre, Jason H.P. Kravitt, Deborah Flynn, Robert Paul Molay, Hyman P. Minsky и др.
Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, её субъектов, а также законодательств зарубежных стран, с акцентом на институт ипотеки в США.
Научная новизна. Настоящая работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых целях с привлечением российских и зарубежных источников кредитования. Впервые американский ипотечный опыт был проанализирован с точки зрения правого регулирования, раскрыто содержание основного механизма, наделяющего закладные свойством оборотоспособности, - секьюритизации. Впервые был проанализирован российский ипотечный опыт в части использования такого механизма, выявлены лакуны в текущем российском законодательстве, предложен порядок осуществления секьюритизации и скоринга в РФ с учетом моделей, используемых в США, а также содержания регулятивных мер федерального правительства США по преодолению ипотечного кризиса.
Практическая значимость диссертации определяется тем, что ее материалы пригодны к использованию для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении в высшей школе курсов гражданского и земельного права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами правового регулирования сделок с недвижимостью. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов.
Положения, выносимые на защиту: 1. Секьюритизация является трансформацией неликвидных активов в
ценные бумаги, т.е. выступает способом наделения
оборотоспособностью бумаг, ранее такого свойства не имевших. В
12 зависимости от категории активов выделяют различные виды
секьюритизации; обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных
кредитов. Ценные бумаги обеспечиваются в США пулом активов, не
обязательно связанных с ипотечными кредитами, например, по
кредитам на автомобиль, по кредитным картам. В России при
существующих условиях целесообразно развивать только
секьюритазацию ипотечных бумаг.
Определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») может основываться на рейтинговых оценках. Скоринг в США - это технология оценки рисков при кредитовании. Для обеспечения эффективности данной рейтинговой оценки необходимо подчинять ее принципу добросовестности заемщиков и бюро кредитных историй.
Калькирование в российской практике англоязычных терминов при обозначении тех или иных механизмов зачастую создаёт значительную неопределённость при обозначении новых для отечественного ипотечного рынка категорий. Такие термины нуждаются в замене обозначениями, несущими ясную для всех российских участников имущественного оборота смысловую нагрузку. В частности, использованию термина «секьюрити» следует предпочитать термин «ипотечный оборотный документ», что позволит избегать неопределенности при обороте соответствующих ценных бумаг.
Наделение оборотоспособностью бумаг, подтверждающих притязания из ипотечных правоотношений («секьюритизация»), а также определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») способны послужить в российской практике эффективными средствами получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам, дать необходимый толчок дальнейшему развитию рынка недвижимости, а также позволят существенно сократить затраты на обслуживание кредитов.
5. Залог недвижимости, служащий средством минимизации
имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой. Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализовываться,-примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США. Методы их преодоления должны находиться в поле зрения тех законодателей, которые используют американские модели повышения ликвидности притязаний, вытекающих из ипотечного кредитования.
6. Российские памятники истории и культуры, находящиеся в
собственности частных лиц, должны налагать на собственников
определённые существенные обременения в виде ограничения их
распорядительных правомочий, таких как невозможность изменения
внешнего и внутреннего дизайна воплощающих их строений и
конструкций, обязанность обеспечения доступа к таким объектам и др.
Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на
заседаниях кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов, использовались для научных докладов и сообщений, с которыми автор выступал на научных аспирантских конференциях в Москве в 2006г. и в 2007г.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.
История развития ипотеки в дореволюционной России
Из современных исследований истории ипотеки отметим фундаментальную монографию Н. А. Проскуряковой, рассмотревшей организационную структуру, круг операций, объемы ипотечного кредита в Российской империи, работу А. К. Кириллова о правовых основах деятельности и операциях городских общественных банков, а также немногочисленные научные статьи в экономических и исторических журналах, носящие, как правило, обзорный характер.
В зарубежной историографии тема российского ипотеки рассматривается в связи с разными аспектами социально-экономического развития России.
Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад. Однако долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.1
Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте — своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской правды и обычного права.
Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось только в XVIII в., т. е. значительно позднее. Как пишет Н. А. Проскурякова, вследствие хозяйственного оживления и интенсивного развития различных форм феодальной собственности с середины XV в. растет интерес феодалов к земле, обостряется борьба за нее.1 Об этом свидетельствуют сохранившиеся частноправовые акты той поры — закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и пр. Наибольшее распространение среди них получали закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без них) под залог недвижимого имущества. Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что уже ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора.
Однако положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и особенностью древнерусского права, которая заключалась в возможности фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.
С точки зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, поскольку крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.
При таких обстоятельствах залог не удовлетворял кредитора, так как институт не распространял права залогодержателя именно на ту область, которая являлась для него наиболее существенной. И в целях обезопасить интересы залогодержателя самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов — необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.
Итак, залог возник первоначально в виде простой «поруки», разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Впоследствии центр тяжести долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Только на определенном этапе этой стадии появилась передача имущества во владение кредитора. Такой передаче способствовали, с одной стороны, необходимость гарантий против возможных злоупотреблений со стороны должника, с другой стороны, экономические условия, складывающиеся под влиянием крепостного права.
Однако наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана IV от 25 декабря 1557 года. При такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.
Акты статутного права, регулирующего ипотечные отношения в США
Особенностям ипотечного кредитования и финансирования в США посвящены работы отечественных правоведов В.М. Агапкина, К.Л. Астапова, Е. Д. Михайлова, П. Павлова и др. и американских Burrell J., Fabozzi F., Flynn D., Garton-Good J., Mays E., Werner R.J., Siddiqi N., Weston L.P.
Одной из особенностей правового регулирования ипотечных отношений в США является англо-саксоннская система права. Рассмотрим источники права.
Ипотечные отношения регулируются на основании: Конституции США, Федеральных законов, нормативные акты принятых различными Федеральными агентствами и комиссиями, Конституций штатов, Законов штатов, нормативные акты принятых различными штатами и муниципальными агентствами, решения судов. В последнее время Единый Торговый Кодекс упрочил свои позиции в качестве источника правового регулирования, но он все еще не является в полной мере «единым», хотя и действует на территории всех штатов. Многие штаты в дополнение к ЕТК приняли дополнительные правовые нормы. Но, несмотря на повышение роли федеральных законов по сравнению с законодательством штатов, юристы США в своей практической деятельности апеллируют прежде всего к актам местных органов государственной власти и законодательству отдельных штатов, а не к федеральным законам.
Ипотечные отношения регулируются агентствами, в зависимости от того, под чью юрисдикцию они попадают. Управление надзора за сберегательными учреждениями, подразделение Министерства Финансов, регулирует отношения со сберегательными учреждениями, имеющими государственную лицензию. Служба финансового контроля, также подразделение Министерства Финансов, выдает лицензии и регулирует отношения с национальными банками. Федеральные кредитные союзы лицензируются и регулируются Национальной Администрацией Кредитных Союзов. Ипотечные отношения оформляются двумя документами: 1) долговое обязательство, регулирующее все вопросы кредита (учетную процентную ставку, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку, и т. д.); 2) ипотечный договор с указанием прав и обязанностей сторон. Ипотечный договор должен быть обязательно зарегистрирован в местной регистрационной службе, но его нотариального удостоверения не требуется. Потребность в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи кредитов.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.1 Данная модель возникла в США. Произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.
В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.
Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:
Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным ипотекой в США и РФ
Поскольку Россия использует американскую модель развития ипотечных отношений, то необходимо отметить возрастающую роль ипотечных пулов в качестве инструментов рефинансирования, которые возникают посредством передачи прав залогодержателя.
Сегодня секьюритизация — наиболее распространенная техника рефинансирования во всем мире, и необходимость создания правовой основы для использования этой техники на российском внутреннем рынке давно осознана как его участниками, так и регулятором.
По своей сущности секьюритизация является трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги. В зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации, такие как: mortgage-backed securitization (разновидность секьюритизации, при которой обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитов) и asset-backed securitization (разновидность секьюритизации, при которой ценные бумаги обеспечены пулом активов, не связанных с ипотечными кредитами, например по кредитам на автомобиль, по кредитным картам и т. д.).1
Универсальным механизмом привлечения «длинных» кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки — был принят пакет нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России. Среди них и поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами.
Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит разрешить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов.1
Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. Инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, выступают пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные и паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы наиболее привлекательны для рынка ипотечных ценных бумаг.
Между тем для полного понимания сущности и содержания понятия securities, используемого в англо-американском праве, необходимо обратиться к изучению доктрины англо-американского права и судебному прецеденту.
В основе американского понятия securities лежит прежде всего детальный анализ содержания конкретной правовой связи эмитента и держателя securities. В связи с этим под американское понятие securities может подпадать не только конкретная ценная бумага в ее классическом понимании, например акция, облигация, но и любое другое правоотношение двух и более лиц, создающее для одного из них инвестиционный интерес в предприятии другого, что в свою очередь делает понятие «эмитент» и «держатель» несколько условными. Более того, с позиции Верховного суда США при принятии Securities Act of 1933 Конгресс США намеренно не пытался дать понятию security точного определения, предоставляя Комиссии и судам США возможность относить к данному понятию различные aфинансовые сделки.1
Правовое регулирование института ценных бумаг в США определяется рядом нормативных актов. Во-первых, Securities Act of 1933 (с учетом изменений, внесенных Конгрессом США в 1982г.). Данный акт является основным нормативным регулятором рынка ценных бумаг США, устанавливающим понятие securities, определяющим требования к первичному размещению securities и правила их регистрации, а также оговаривающим другие вопросы, связанные с размещением securities. Во-вторых, Securities Exchange Act of 1934, регулирующий вопросы публичного обращения securities. В соответствии с положениями этого закона была создана Комиссия по ценным бумагам и биржам (U S Securities and Exchange Commission, SEC), основной регулятор фондового рынка США.
