Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Нормативное регулирование лизинга 8-32
1.2 Лицензирование лизинговой деятельности 33-43
1.3 Договорное регулирование лизинговой деятельности 44-70
ГЛАВА II. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА) НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Понятие форма договора 71-94
2.2 Субъекты договора 95-115
2.3 Содержание договора 116-141
2.4 Порядок изменения, расторжения договора и ответственность сторон 142-153
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154-162
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 163-184
- Нормативное регулирование лизинга
- Договорное регулирование лизинговой деятельности
- Понятие форма договора
Введение к работе
С принятием нового Гражданского кодекса РФ значительно расширились функции гражданского договора. Он используется в настоящее время не только в качестве юридической формы обмена, но и как правовой инструмент организации рыночного хозяйства, опосредующий процессы концентрации капитала и производства. Появление большого количества новых разновидностей гражданских договоров объясняется возникновением на рынке новых товаров и услуг, сама природа которых требует особого правового регулирования.
Сложность изучения нетрадиционных для российского гражданского права договорных конструкций обуславливается трансформацией самого понятия договора, обязательственных отношений, их модификацией и интеграцией. Одним из таких договоров является финансовая аренда, также именуемая договором лизинга.
Искусственная имплементация норм обычного (англосаксонского) права, регулирующих договор лизинга, в континентальную (романо-германскую) систему права, к которой относится и гражданское законодательство Российской Федерации, стала причиной болезненного адаптирования отечественного законодательства и правоприменительной практики. Поэтому в целях создания эффективной системы правового регулирования лизинговой деятельности необходим тщательный анализ всех имеющихся и готовящихся к принятию законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся договора финансовой аренды, которые непосредственно влияют на развитие лизингового бизнеса в России. Этот анализ позволит выявить особенности гражданско-правового регулирования договора финансовой аренды, которое в отличие от иных включает в себя не только нормативное, но и договорное регулирование, и преодолеть трудности, с которыми сталкивается лизинговый бизнес в России, а также ускорить развитие складывающихся в этой сфере экономических отношений.
За восемь лет развития лизингового бизнеса мы достигли некоторых успехов в этом направлении. Создана необходимая правовая база, определены механизмы наиболее выгодных лизинговых сделок. Созданы крупные компании, специализирующиеся исключительно на лизинговых сделках. Однако необходимо отметить, что если лизинг оборудования постепенно набирает темпы, то лизинг недвижимости не развивается вовсе. Проведение разовых лизинговых сделок с недвижимостью отдельными компаниями не свидетельствует о какой-либо динамике развития данного сектора лизингового бизнеса. Вышеназванными обстоятельствами и объясняется актуальность диссертационного исследования.
Фундаментальные исследования в области нормативного и договорного регулирования предпринимательской деятельности, гражданского оборота недвижимого имущества, гражданско-правовой ответственности проводились многими учеными, такими, как Брагинский М.И., Витрянский В.В., Иоффе О.С., Кабалкин А.Ю., Калмыков Ю.Х., Меркулов В.В., Рыбаков В.А., Тархов В.А., Сафиуллин Д.Н., Хохлов В.А., Цыбуленко З.И., Шабалин В.А. и другими, но в силу того, что договор финансовой аренды является новеллой гражданского законодательства, обстоятельных трудов о вопросах правового регулирования договора лизинга недвижимости нет, а появившиеся к этому времени публикации Кабатовой Е.В., Газмана В.Д. Чекмаревой Е.Н., Прилуцкого Л.Н. и других рассматривают финансовые аспекты лизинговой деятельности с движимыми вещами, существенно отличающейся от оборота с недвижимым имуществом, что не может восполнить существующий научно-правовой вакуум в науке гражданского права.
Таким образом, основная цель диссертационного исследования состоит в комплексном анализе и изучении правового регулирования финансовой аренды (лизинга) недвижимости и разработке предложений по совершенствованию законодательства о лизинговой деятельности в России; во исполнение данной цели ставятся следующие задачи :
• анализ всех имеющихся нормативно-правовых актов;
• попытка решения общих и частных теоретических проблем конструкции договора финансовой аренды (договора лизинга);
• выявление возможностей договорного регулирования лизинга недвижимого имущества;
• на основе вышеуказанного анализа определение гражданско-правового понятия договора финансовой аренды;
• анализ содержания договора;
• установление особенностей порядка изменения, расторжения договора и гражданско-правовой ответственности сторон по договору;
• выработка предложений по внесению дополнений и изменений в нормативные правовые акты, регулирующие лизинговую деятельность.
Объектом исследования является правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости; предмет исследования - договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости.
Методологическая основа и методы исследования. Для решения поставленных перед диссертационным исследованием задач автором использовались положения действующих нормативных правовых актов Российской Федерации, зарубежных государств, которые в той или иной степени затрагивают вопросы правового регулирования финансовой аренды (лизинга) недвижимости.
При разработке теоретических вопросов темы и практических рекомендаций автор опирался на научные труды отечественных и зарубежных ученых, касающихся проблем нормативного регулирования имущественных отношений, заключения договора, гражданско-правовой ответственности и ее видов, а также на научные труды в области общей теории права и истории права, имеющих значение для изучения и решения исследуемого круга проблем.
В работе использовались следующие общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, исторический, сравнительный и системный анализ, метод экспертных оценок.
Эмпирической основой исследования послужила судебная практика по вопросам аренды и купли-продажи недвижимого имущества.
Научная новизна заключается в том, что это первое комплексное научное исследование юридической природы договорного регулирования лизинговой деятельности и договора финансовой аренды недвижимости.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Финансовая аренда недвижимости не требует специального нормативного регулирования в рамках статей ПС или Федерального закона «О лизинге». Необходимо внесение отдельных изменений и дополнений в имеющиеся нормативные правовые акты, регулирующие лизинговую деятельность.
2. Лицензирование лизинговой деятельности является необходимым элементом нормального функционирования рынка лизинговых услуг, особенно, в работе с недвижимым имуществом.
3. Договором финансовой аренды признаются правовые отношения между лизингодателем и лизингополучателем. Три стороны лизингового проекта связаны между собой двумя договорами с участием третьих лиц: договор купли-продажи недвижимого имущества в пользу третьего лица (лизингополучателя), договор финансовой аренды об исполнении обязательства третьим лицом (продавцом имущества).
4. Устанавливаемая ПС солидарность отношений не соответствует реальному содержанию договоров купли-продажи и финансовой аренды имущества.
5. Введение государственной регистрации договоров с недвижимым имуществом, с моментом которой ПС устанавливает возникновение договора, позволяет выделить нам наряду с консенсуальными и реальными третью группу договоров - формальных.
6. Имеющийся порядок государственной регистрации затрудняет заключение договора финансовой аренды недвижимого имущества, что требует законотворческого вмешательства.
Научная и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, научные положения, сформулированные диссертантом, углубляют теорию российского гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов, в целях
совершенствования законодательства, при проведении научных исследований гражданского права, а также в учебном процессе высших учебных заведений юридического и экономического профилей.
Практическая значимость диссертационной работы определяется прежде всего тем, что результаты исследования могут внести необходимые практические коррективы при разработке правовых норм регулирования отношений, связанных с осуществлением лизинговой деятельности с недвижимым имуществом.
Апробация и внедрение результатов исследования. Отдельные вопросы, рассмотренные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в трех опубликованных статьях.
Результаты исследования также были апробированы при обсуждении диссертации на кафедре гражданского права и процесса Рязанского института права и экономики Минюста России. Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладе, сделанном на межвузовской научно-практической конференции «Проблемы природы и общества», состоявшейся 18 ноября 1999 года в г. Рязани.
Отдельные положения диссертации были внедрены в практическую деятельность, а также использованы в учебном процессе при проведении семинарских и практических занятий, при чтении лекций в Рязанском институте права и экономики Минюста России.
Структура диссертации определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, библиографического списка используемой литературы.
Нормативное регулирование лизинга
Надежное правовое обеспечение экономических отношений является необходимым условием успешного развития любой предпринимательской деятельности. Правовая неопределенность отношений с партнерами, а в ряде случаев незащищенность контрагентов в хозяйственных отношениях резко увеличивают степень риска участников сделок и являются причиной, сдерживающей предпринимательскую инициативу. Данное утверждение полностью относимо и к финансовому лизингу объектов недвижимости. Недостаточное нормативное регулирование данного вида инвестиционной деятельности является прямой причиной пассивности потенциальных инвесторов. Это показывает анализ мировой практики, и, как ни странно, это относится не только к России, осваивающей лизинговые операции, но и к другим странам, в которых лизинг уже получил широкое распространение.
Несмотря на то, что лизинговый бизнес имеет столетнюю историю, а, по мнению некоторых исследователей, - тысячелетнюю,1 лишь в последнее время в гражданском праве ряда зарубежных стран даны юридические определения лизинга и отдельных его видов, а в некоторых из них приняты соответствующие законодательные акты. По уровню правового обеспечения лизинговых отношений выделяют три основные группы стран:
— имеющие специальные законы, которые регулируют лизинговые сделки (континентальные страны Западной Европы: Франция, Бельгия, Италия);
— имеющие специальные подзаконные акты (страны «общего права» — Англия, Австралия, Новая Зеландия);
— не имеющие специального законодательства (США, Германия).
Для законов, принятых в странах первой группы,1 характерно то, что в них регламентируются взаимоотношения не только между двумя основными партнерами (лизингодателем и лизингополучателем), но и между лизинговой компанией и поставщиком, то есть весь комплекс трехсторонних имущественных отношений, возникающих при лизинге. В соответствии с этими законодательными актами в лизинговом соглашении на трехсторонней основе обязательно должно указываться, что оборудование приобретается с целью последующей сдачи в аренду, его использование возможно только в профессиональных целях. В нем также оговариваются условия о праве на покупку и цена, по которой оно может быть приобретено после окончания срока договора. Вместе с тем вопросы риска и возникновения ответственности не регламентируются специальными законами (специальными нормами), а решаются общими нормами гражданского и торгового права.
Во второй группе стран правовое регулирование лизинга осуществляется в зависимости от стоимости имущества, передаваемого во временное пользование, и от субъектов лизингового соглашения. Например, в законодательной практике Англии при условии, что стоимость предмета лизинга не превышает 2000 фунтов стерлингов, а пользователем является юридическое лицо, приме-няются нормы Закона об аренде-продаже 1965 года. Все остальные случаи, не подпадающие под эти условия, регламентируются нормами «общего права».
Отсутствие специального законодательства в третьей группе стран, например в США, препятствует развитию лизинга. Это объясняется тем, что до недавнего времени в этих странах главным побудительным мотивом обращения к лизингу становились амортизационные и налоговые льготы. Они устанавливались в законодательных актах, посвященных вопросам налогообложения. В этих странах применительно к лизинговым сделкам широкое использование находят также общие положения гражданского и торгового права.
В настоящее время Российская Федерация относится к первой группе стран, имеющих специальные законы, регулирующие лизинговую деятельность. Российское гражданское законодательство, как часть правовой системы современной России, относится к романо-германской правовой семье (европейской континентальной семье).
В силу этого нормативные правовые акты, регулирующие лизинговую деятельность в сфере недвижимости, имеют главное значение в механизме правового регулирования. Федеральную (в силу того, что определение правовых основ лизинга, как института гражданского законодательства, в соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции РФ находится в ведении Российской Федерации (ч. 1 ст. З ГК) систему нормативно-правовых актов, регулирующих лизинговую деятельность в сфере недвижимости, можно представить следующим образом :
1. Конституция Российской Федерации.
Договорное регулирование лизинговой деятельности
Если нормативное регулирование призвано не допускать нежелательные с социальной точки зрения явления в экономике и создавать предпосылки для внедрения (иногда и принудительного) более прогрессивного решения проблем в механизме товарно-денежных отношений, то договорное регулирование предпринимательской деятельности отражает возможности сторон (контрагентов) по формированию предпринимательских отношений. Карл Маркс обоснованно писал, что «это юридическое отношение, формой которого является договор, - все равно, закреплен он законом или нет, есть волевое отношение, в котором отражается экономическое отношение. Содержание этого юридического, или волевого отношения, дано самим экономическим отношением».1 Данный принцип адекватности юридических регуляторов экономическим взаимосвязям,
О котором писали многие ученые-цивилисты,2 в современных условиях экономической реформы наполняется новым смыслом.
В настоящее время состояние и уровень всей системы правого регулирования экономической деятельности, в целом, как признают практики и ученые, не отвечает требованиям жизни. Решение этой проблемы они видят исключительно в более активном и последовательном продвижении правовой реформы, забывая о том, что нормативное регулирование имеет свои границы. Пробелы в гражданском законодательстве, регулирующем предпринимательскую деятельность, возможно восполнить договором. Иначе, договор, как взаимный индивидуальный правовой акт (соглашение), вырабатываемый действиями самих сторон в юридизированной форме, порождает обязательство, оптимизирующее экономические отношения сторон. Более того, договор выступает средством стимулирования экономических отношений и способствует развитию социально-правовой активности всех субъектов гражданского права.
Мы согласны с мнением В.А. Хохлова, что правила, порождаемые договором, приобретают для сторон свойства нормативно-правового характера. Но правовые свойства договора не исчерпываются признанием его юридическим фактом, потому что он не только вводит правила, но и регулирует возникшие связи, непрерывно воздействует на них, корректирует, оценивает, управляет ими.
В силу вышесказанного, при отсутствия детального законодательного регулирования отношений, возникающих при осуществлении лизинга недвижимости, перед сторонами стоит задача в оптимальной для их интересов форме закрепить свои экономические отношения. От грамотного и глубокого, с правовой точки зрения, подхода к его заключению путем последовательного, взвешенного урегулирования соответствующих моментов в соглашении зависит исключение в дальнейшем различных спорных ситуаций.
Из-за приоритетного отношения законодателя к договорам лизинга оборудования, при заключении договора финансовой аренды недвижимости подчас остро встает вопрос о содержании договора. К сожалению, лизинговая практика пошла по пути построения договорных отношений на основе договора присоединения, когда лизингополучатель, не принимая участия в определении содержания, лишь подписывает договор, условия которого разработаны лизинговой фирмой в формулярах или иных стандартных формах.
В литературе уже обсуждался вопрос, что широкое использование в лизинговом бизнесе договоров присоединения противоречит природе лизинга. Положение субъектов лизинговых отношений на территории Российской федерации может осложниться в случае применения договоров присоединения так- же тем, что в соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ на субъектов, присоединившихся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не распространяется правило о возможности требовать расторжения или изменения договора в тех случаях, когда договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но содержит явно обременительные для присоединившейся стороны условия. По сути дела, речь в таком случае идет о добровольном отказе стороны от предоставленных законом правовых средств защиты собственных интересов. Каким бы развитым ни был лизинговый бизнес, сложно согласиться и с мнением о том, что это именно та сфера экономической деятельности, где подобные договоры неизбежны, сравнивая ее в этом смысле со сферами вполне обоснованного их применения.
Понятие форма договора
Конструкция договора лизинга (как и сам термин) пришла в Европу, а затем распространилась по всему миру из США. Поскольку этот термин иноязычного происхождения, при его использовании возникает немало трудностей.
Термин «лизинг» является звуковой калькой английского слова «leasing», которое свое происхождение ведет от глагола «to lease», что означает «наем недвижимости; аренда; нанимать/брать в аренду».1 Такой перевод иностранного термина вводил в заблуждение отечественных исследователей англосаксонского права, поэтому в литературе, изданной до 90-х годов, имело место отождествление термина «лизинг» и «обычной» аренды. А. Белов писал о правовой конструкции лизинга как о достаточно простой, подобной классическому найму имущества, указывая, что, согласно праву буржуазных государств, лизинг представляет собой договор, по которому «арендатору оборудования предоставляется право использовать его, производя арендодателю периодические платежи в течение согласованного срока».2 Другие авторы, утверждая, что правовая конструкция лизинга ничем не отличается от конструкции аренды, даже не удосуживались использовать уже получивший мировое признание термин «лизинг». Более того, международно-правовой акт - Конвенция о международном финансовом лизинге, принятый УНИДРУА 26 мая 1988 года, в советской литературе имел наименование Конвенция о международной аренде оборудования. И лишь некоторые авторы отличали лизинговые отношения от имеющихся договорных типов советского гражданского права, отмечая, что в нем присутствуют элементы имущественного найма, продажи, поручения и т.п.1
В английском юридическом языке словом «leasing» обозначается и традиционная сдача имущества в аренду, и собственно лизинг как разновидность аренды. Два разных значения одного термина в праве нежелательны и недопустимы. И, несмотря на то, что мировое распространение получило второе значение термина «лизинг», используемое для обозначения определенного вида договора имущественного найма,2 в отдельных национальных законодательных актах были сделаны попытки присвоить отношениям лизинга национальное (оригинальное) название, отличное от заимствованного английского или уже имеющегося определения аренды.
Многие авторы подробно описывают трансформацию термина «лизинг» в национальных законодательствах. Например, во Франции получил распространение термин credit-bail (кредит-аренда), который многими французскими учеными был подвергнут критике. Ее основанием являлось разделение точки зрения, что договором лизинга следует признавать отношения между тремя сторонами : лизингополучателем, лизингодателем и продавцом. В частности, Д. Кре-мье-Израэль в работе «Лизинг и кредит-аренда движимости», опровергая тождественность английского термина «лизинг» и французского «кредит-аренда», придерживается того мнения, что лизинг — это совокупность операций, позволяющих передавать имущество пользователю взамен на получение периодических платежей и в некоторых случаях включение опциона на покупку, а кредит-аренда — это часть лизинга, которая определена и урегулирована Законом Франции № 66-445 от 2 июля 1966 года «О предприятиях, практикующих кре-дит-аренду» с изменениями от 1967 года.
Ж. Пас в книге «Практика и финансовая техника кредита-аренды (лизинга)» также разделяет операции кредита-аренды и лизинга, указывая, что кредит-аренда — это аренда оборудования для профессиональных целей с опционом на покупку, осуществляемая финансовой организацией или банком, а лизинг — это аренда имущества для любых целей с опционом на покупку, осуществляемая торговой организацией. Поэтому, обозначая несостоятельность термина «кредит-аренда», авторы предлагали свой перевод, например, location-amortissement — аренда-амортизация, желая как можно полнее отразить в этом наименовании характер сделки (Ж.-М. Лелуп).1
В законодательстве Бельгии, регулирующем отношения финансовой аренды, имеет место наименование «договор имущественного найма-финансирования», или «найма-финансирования» (location-financement), но в том же тексте употребляется и «сдача в аренду» (leasing).2 Однако наименование «финансовая аренда» является приоритетным при использовании в нормативных правовых актах.
