Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Право общей долевой собственности: формирование и понятие
1. Возникновение и развитие правового регулирования общей долевой собственности 9
2. Понятие общей долевой собственности в современном гражданском праве. 33
Глава 2. Содержание субъективного права общей долевой собственности
1. Основные правомочия участников общей долевой собственности
1.1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом 47
1.2. Раздел общего имущества и выдел из него доли 62
1.3. Преимущественное право покупки доли 77
2. Защита права общей долевой собственности
2.1. Способы защиты прав участников общей долевой собственности 112
2.2. Защита преимущественного права покупки доли 118
Глава 3. Специфика применения норм об общей долевой собственности
1. Общая долевая собственность многоквартирного дома 132
2. Общая долевая собственность участников простого товарищества 168
Заключение 179
Библиография 184
- Возникновение и развитие правового регулирования общей долевой собственности
- Основные правомочия участников общей долевой собственности
- Общая долевая собственность многоквартирного дома
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Необходимость специального диссертационного исследования права общей долевой собственности обусловлена следующими обстоятельствами. Сегодня, по прошествии десяти лет со времени вступления ГК РФ, сформировалась достаточно богатая судебно-арбитражная практика по применению норм об общей долевой собственности, которая требует анализа и оценки с тем, чтобы определить качество и эффективность их функционирования в новых условиях, а также выявить пробелы и противоречия в законодательстве. Именно практика, т.е. все многообразие реально существующих отношений общей долевой собственности, выступает надежным критерием оценки норм действующей кодификации российского гражданского права.
Несмотря на то, что институт преимущественной покупки доли известен давно и активно применяется на практике участниками гражданского оборота, некоторые положения ст.250 ГК продолжают оставаться дискуссионными. Изученная судебно-арбитражная практика, связанная с применением норм права преимущественной покупки доли, свидетельствует об отсутствии единого подхода при разрешении аналогичных спорных ситуаций. Значительный интерес вызывает не известная ранее категория дел, когда участники общей долевой собственности требуют в судебном порядке перевести на них права и обязанности покупателя (п.З ст.250 ГК) в связи с отчуждением одним из участников своей доли в порядке отступного. Исходя из этого, представляется необходимым в рамках диссертации остановиться на исследовании новой проблемы, поставленной перед наукой гражданского права.
Долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее несколько самостоятельных объектов, принадлежащих разным собственникам, заслуживает анализа с учетом положений нового Жилищного кодекса РФ. Отсутствие прямой законодательной нормы, устанавливающей режим общей долевой собственности на общие части" многоквартирного дома для собственников нежилых помещений, приводит на практике к
многочисленным спорам. Эти и другие вопросы, связанные с регулированием общей долевой собственности, заслуживают дальнейшего изучения и обобщения на основе российского законодательства и современной судебной практики.
Степень разработанности темы. Вопросы правового регулирования общей собственности всегда привлекали к себе внимание цивилистической мысли. Начало исследования данного института в России относится к дореволюционному периоду в связи с разработкой в конце XIX века проекта Гражданского Уложения Российской империи и связано с именами К.Н.Анненкова, Е.В.Васьковского, А.М.Гуляева, Д.И.Мейера, К.Неволина, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И.Синайского, Н.Н.Товстолеса, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича.
Во времена действия советских гражданских кодексов 1922 и 1964 гг., Основ
ГЗ Союза ССР и союзных республик 1991 г. проблемы права общей
собственности нашли отражение в трудах Л.Н.Баховкина, А.В.Венедиктова,
Д.М.Генкина, А.А.Ерошенко, М.В.Зимелевой, О.С.Иоффе, М.Я.Кирилловой,
Н.Кнебельмана, А.Кусикова, Н.Ю.Линниковой, Р.П.Мананковой,
М.Г.Марковой, В.Ф.Маслова, А.И.Масляева, В.П.Мозолина, П.П.Каська, И.В.Павлова, М.В.Самойловой, Х.В.Сеппа, Ш.Тагайназарова, М.К.Умуркулова, Р.О.Халфиной, М.Г.Шах и других ученых.
Среди современных авторов, в чьих работах рассматриваются проблемы общей долевой собственности, можно назвать имена И.А.Дроздова, С.А.Зинченко, П.В.Крашенинникова, Л.Ю.Леоновой, В.Н.Литовкина, М.Г.Масевич, Н.Н.Мисника, Г.Д.Отнюковой, Н.Н.Пахомовой, К.И.Скловского, В.Р.Скрипко, Е.А.Суханова, Е.В.Татаринцевой, Ю.К.Толстого, Н.К.Толчеева, П.Н.Тютюника, В.А.Фогеля, А.П. Фокова, А.М.Эрделевского и других.
Целью диссертации является исследование вопросов общей долевой собственности, включающее как систематизацию и оценку научных знаний, накопившихся в гражданском праве за десятилетний период действия ГК РФ, так и выявление проблем, связанных с регулированием данного института,
которые ранее не подвергались рассмотрению; определение качества и эффективности функционирования правовых норм, посвященных праву общей долевой собственности на основе анализа накопленной правоприменительной практики за последнее десятилетие; разработка предложений по совершенствованию законодательства в данной области. Такая цель предопределила следующие задачи:
исследовать историческое начало института общей долевой собственности, выявить закономерности его развития и влияние на современное законодательство;
проанализировать и обобщить судебную практику применения норм об общей долевой собственности;
определить качество и эффективность функционирования правовых норм об общей долевой собственности на протяжении десятилетнего срока применения ГК РФ на основе судебной практики;
- выявить пробелы и противоречия в действующем законодательстве,
относящиеся к исследуемому институту;
- разработать рекомендации и предложения по совершенствованию некоторых норм закона в данной области.
Объект исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках общей долевой собственности.
Методологическую основу исследования составили наряду с основным методом диалектики частно-научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой, системно-аналитический, исторический, описательный и другие методы.
Теоретико-правовой основой явились труды М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, М.И.Брагинского, С.Н.Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В.Витрянского, Ю.С.Гамбарова, Д.М.Генкина, В.П.Грибанова, Д.В.Дождева, М.В.Зимелевой, О.С.Иоффе, О.А.Красавчикова, А.В.Малько, В.П.Мозолина, С.А.Муромцева, А.Г.Певзнера, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, К.И.Скловского, Е.А.Суханова, В.А.Тархова, Ю.К.Толстого, Р.О.Халфиной, Б.Б.Черепахина,
В.Ф.Яковлева и других отечественных ученых разных периодов развития гражданского права, а также некоторых зарубежных авторов: Э.Аннерса, Т.Аридзуми, Ф.Бернгефта, С.Вагацума, И.Колера, Ф.Регельсбергера, М.К.Сулейменова, Л.Эннекцеруса.
Эмпирическую базу исследования составили действующее российское законодательство; нормативные акты дореволюционного и советского периодов; зарубежное законодательство (ГК Республики Азербайджан, ГК Республики Армения, ГК Республики Грузия, ГК Республики Казахстан, ГК Квебека, ГК Латвийской Республики, Германское гражданское уложение, Закон о вещном праве Эстонии и др.); опубликованная и неопубликованная судебная практика.
Научная новизна диссертации состоит в анализе и оценке многообразной судебной практики применения положений гражданского законодательства и научных исследований российских ученых-правоведов, относящихся к институту общей долевой собственности. Основной целью проведенного в настоящей работе исследования явилось определение качества и эффективности функционирования правовых норм на протяжении десятилетнего срока их применения в период перехода к рыночной экономике. Проведенное исследование позволило выявить пробелы и противоречия в законодательстве по вопросам регулирования отношений, вытекающих из норм института общей долевой собственности, определить действенность механизма реализации субъективных прав сособственников, а также установить степень соответствия норм ГК РФ насущным требованиям гражданского оборота. С учетом вышесказанного в работе сформулированы и обоснованы некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Сделан общий научный аргументированный вывод о том, что практическая реализация норм об общей долевой собственности в условиях существующей в России рыночной экономики придает им в целом необходимую правовую силу, действенность и достаточную эффективность регулируемых общественных
отношений, составляющих предмет гражданского права. Это, в первую очередь, относится к положениям ГК РФ, определяющим понятие общей долевой собственности, доли в праве, правомочия участников долевой собственности.
2. Теоретически обосновывается целесообразность применения правил ст.250
ГК РФ о преимущественном праве покупки доли исключительно к договору
купли-продажи. Судебно-арбитражная практика, допускающая распространение
норм ст.250 ГК РФ к соглашению об отступном, является неверной.
3. Вопреки сложившемуся в правовой литературе мнению, предлагается
квалифицировать извещение продавца о намерении продать свою долю
постороннему лицу как вызов на оферту.
Правомочия владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и общим обслуживающим имуществом в многоквартирном доме могут осуществляться только одновременно.
Правовой режим общей долевой собственности на общее обслуживающее имущество многоквартирного дома должен распространяться также и на собственников нежилых помещений.
б.Товарищество собственников жилья вправе заниматься
предпринимательской деятельностью для направления полученной прибыли на содержание общего имущества в многоквартирном доме с тем, чтобы уменьшить расходы собственников жилых помещений.
Практическая значимость исследования выражается в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут быть использованы в работе по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения общей долевой собственности, в правоприменительной практике, а также в процессе преподавания в вузах курса гражданского права.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных статьях диссертанта. Материалы
исследования использовались автором при проведении семинарских занятий у студентов МГЮА.
Структура диссертации определяется поставленными задачами и целями научного исследования и включает в себя введение, три главы, шесть параграфов, заключение и библиографию.
Возникновение и развитие правового регулирования общей долевой собственности
В связи с тем, что зарождение права общей долевой собственности не подвергалось изучению в диссертационных работах прежних лет, представляется интересным познакомиться в общих чертах с тем, как слагался институт права общей собственности в тот или иной период. Отметим, что изучение истории права, которое существовало в далеком прошлом, конечно, не представляет сегодня практического интереса, но дает возможность проследить те изменения, которые переживало право как общественное явление. Как мы увидим ниже, процесс формирования конструкции права общей собственности имел довольно длительную и интересную историю. Известно, что изучение прошлого способствует лучшему пониманию современного состояния правовой науки, так как существует определенное «единство между историческим знанием и современностью». Ученый В.Г. Графский указывает на «необходимость и плодотворность возможно более полного учета положений истории в современных теоретических исследованиях».2 Поэтому считаем целесообразным принять во внимание положения историко-юридической науки, имеющие непосредственное отношение к нашему исследованию. При изложении материала будет обращено особое внимание на развитие отечественной истории права общей долевой собственности. В то же время следует отметить, что не только изолированное рассмотрение отечественного права, но и его сопоставление, сравнение с правом общей собственности некоторых других стран1 окажет существенную помощь в изучении закономерностей развития исследуемого нами института.
Для лучшего освещения исторической части своего сочинения представляется целесообразным избрать следующий план: 1) основные черты родового права общей собственности в древнее время, 2) римская и германская конструкция права общей собственности, 3) особенности отечественного гражданского права в регулировании права общей долевой собственности. Таким образом, можно будет хотя бы приблизительно показать зависимость, историческую последовательность и сменяемость основных начал общей долевой собственности начиная с древнего права до современного периода. При этом мы не должны забывать о том, что сравнительно-исторический метод «призван не к обогащению истории права новым материалом, а к объяснению факта происхождения тех или других явлений юридического быта».2 Основными источниками при написании исторической части настоящей работы послужили наиболее значимые произведения знатоков истории гражданского права, а также некоторые нормативные акты разных периодов. Хотя современное право общей собственности пронизано конструкциями и идеями римского права, однако есть основания утверждать, что рассматриваемый нами институт также опирается и на многолетнюю российскую традицию. Поэтому целесообразно проследить, каким образом русское право оказывало влияние на развитие отечественного права общей собственности. Особое внимание будет уделено изучению норм законодательства нашей страны, начиная с Русской Правды. Представляется, что зародыш исследуемого нами института скрывается в столь отдаленном прошлом, что определить с точностью время его возникновения оказывается почти невозможным. Все же не будет ошибкой утверждать, что начало нормального, естественного и первоначального возникновения права общей собственности нужно искать в центре человечества - семье. Она представляет самый древний и узкий союз людей, «в нем, - как замечает П.Л.Карасевич,- лежит начало всякого общественного порядка».1
Как известно, первоначальная семья, разрастаясь, образует род. Господство родового быта как ранней формы человеческого общежития признается многими учеными. Вполне естественно, что интересы рода требовали не только соединения сил, но и объединение имущества. Главное имущество - земля на первых ступенях гражданского бытия «не составляла предмета отдельной собственности, но считалась общей принадлежностью всех, как теперь воздух, свет. Тесная связь, в которой в то время должны были состоять члены семьи или рода приводило к усилению родовых уз, и прямое следствие этого -возникновение общего или родового владения, пользования и распоряжения имуществом».2 Многие ученые-историки солидарны во мнении, что первыми формами собственности были коллективные формы. Так, В.В. Момотов отмечает, что «коллективная форма сознания и языческое мировоззрение не могли допустить, чтобы, например, земля могла принадлежать какому-нибудь частному лицу». В наличии коллективных форм собственности в древние времена не сомневаются и другие ученые. Так, по мнению А.В. Бенедиктова «непосредственная коллективная собственность выражает нераздельность прав всех членов родоплеменной общины, взятых в их совокупности...».
Необходимо признать тот факт, что история права начинается гораздо раньше появления каких-либо законодательных актов. По словам Н. Дювернуа «все те формы, которые создавала древняя практика в сфере частного права, возникали независимо от непосредственного влияния законодателя».1 Поэтому можно отметить, что основными предметами родового владения до появления каких-либо нормативных актов были земля, пастбище, луга и леса. Члены племени жили за счет того, что занимались земледелием, скотоводством, охотой в примитивных формах. Они вместе защищались от врагов, помогали друг другу во всем, и «каждый отдельный индивидуум рода еще не представлял собой субъекта, а был всего лишь членом своего рода». Следовательно, формой осуществления права на родовое имущество в древнейшие времена до появления объективного права было общее совладение имуществом, принадлежащим роду. Право владения, пользования и распоряжения имуществом рода принадлежало всем ее членам.
А теперь попытаемся выяснить особенности родового общежития в древнюю эпоху на основании изученного нами историко-юридического материала и самих письменных памятников. Итак, что же нам предлагают правоведы-историки?
Основные правомочия участников общей долевой собственности
Известно, что осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом участниками долевой собственности имеет специфику, которая предопределена самой сущностью общей долевой собственности.1 При анализе порядка осуществления правомочий сособственниками следует исходить из самого понятия общей долевой собственности, о котором мы писали чуть выше. Оно характеризуется тем, что распространяется на все имущество и принадлежит в соответствующих долях нескольким лицам, а за каждым участником закрепляется определенная доля в праве собственности на все общее имущество. Принадлежность имущества нескольким субъектам предполагает осуществление права собственности всеми этими субъектами и ни один из сособственников не может владеть, пользоваться и распоряжаться общим объектом исключительно по своему усмотрению. Поэтому понятно императивное установление законодателя о том, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются только по соглашению всех участников общей долевой собственности.
Поясняя значение термина «соглашение» в ГК РФ, МИ. Брагинский указывает, что «основной конститутивный признак соглашения - совпадение воли сторон». При общей собственности, - как пишет ученый, - речь идет о единогласии всех участников независимо от того, предусмотрено ли это специально в законе (например, п.1 ст.247), или законодатель ограничивается указанием на необходимость достижения соглашения между сторонами (например, ст.248).1 По справедливому замечанию Д.М. Генкина «владение, пользование и распоряжение объектом в целом должно осуществляться в единых волевых актах». По мнению В.А. Ойгензихта «соглашение - это согласие, совпадение воль сторон, направленных на одну цель».3
Таким образом, соглашению участников долевой собственности присущи следующие черты:
1) единая воля в виде соглашения всех участников долевой собственности по поводу общего имущества слагается из воль отдельных собственников, в связи с чем соглашение участников общей собственности представляет собой двух- или многостороннюю сделку. Для нее необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон (п.З ст. 154).
2) при осуществлении правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом размер доли не имеет значения: закон исходит из принципа равенства голосов независимо от того, как между ними распределены доли в праве.
Среди правомочий собственника распоряжение занимает особое место5, поскольку собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст.209). Как следует из п.1 ст.246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех участников.1 Это характерно для всех национальных законодательств. Целесообразность такого предписания не вызывает никаких сомнений и объясняется следующим образом.
Во-первых, общая собственность устанавливается на все общее имущество в нераздельности, которое принадлежит только всем сособственникам вместе. Право каждого участника простирается на всю вещь и, соответственно, управомоченными на ее распоряжение являются все сособственники до тех пор, пока не прекратится общность. Отдельный участник не имеет права распоряжаться общим предметом, т.е. не может наделять предмет общей собственности вещными правами, ни отчуждать его как в целом, так и в части, ни изменять.1 Выражение «по соглашению всех участников» означает, что в случае несогласия хотя бы одного из участников общей собственности сделка не будет иметь юридической силы. Каждый сособственник может реализовать «право воспрещения» на распоряжение общей вещью, которое происходит от римского права. Такое право, например, четко прописано в ГК Латвии: каждый общий собственник имеет право протестовать против таких действий одного или всех остальных общих собственников, и его этого права нельзя лишить большинством голосов (ч.З ст. 1068).
Во-вторых, распоряжение общим имуществом возможно по общему согласию всех независимо от размера доли. «Как бы ни была мала доля отдельного участника при установлении единой воли, его воля имеет такое же значение, как воля другого участника, обладающего значительно большей долей».
Общая долевая собственность многоквартирного дома
В данном параграфе речь пойдет об общей долевой собственности, которая возникает на общее имущество, обслуживающее несколько самостоятельных объектов, принадлежащих разным собственникам. В ст.290 ГК говорится об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме. Новый Жилищный кодекс РФ выделил специальную главу, посвященную правовому регулированию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.1 Общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома характеризуется специфическим правовым режимом, при котором общие части дома, будучи принадлежностью, призваны обслуживать главные вещи (жилые помещения), находящиеся в индивидуальной собственности.
Одной из особенностей рассматриваемой долевой собственности является то, что она возникает в силу «факта приобретения» помещения (квартиры) в собственность, «независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения».3 На это прямо указывает закон, а именно ст.289 ГК и п. 1 ст.38 ЖК (при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество). Отсюда следует, что с возникновением права собственности на жилое помещение лицо одновременно вступает в правоотношение общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому встречающиеся иногда утверждения, что «право общей собственности в многоквартирном доме должно возникать исключительно по желанию граждан», что «в договоре о передаче квартиры необходимо фиксировать отказ от права общей долевой собственности на общее имущество дома»,1 следует оценить как противоречащие сути долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
В п.1 ст.36 ЖК РФ перечисляются объекты, которые находятся в общей долевой собственности, охватываемые понятием «общего имущества в многоквартирном доме». Их можно подразделить на следующие группы:
- обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации);
- несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Как видим, законодатель оставил приведенный перечень открытым, допуская отнесение к общему имуществу многоквартирного дома других объектов. Представляется, что состав общего имущества каждого многоквартирного дома может отличаться. Например, Закон города Москвы «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений»1 называет (помимо перечисленных в ЖК РФ объектов) в качестве общего имущества балкон, вестибюль, веранду, дворницкие, консьержные и др.
В ст.41 Жилищный кодекс также оговорил право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире: помещения в квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Общее имущество в квартире выполняет ту же самую функцию, что и общее имущество многоквартирного дома, т.е. оно призвано служить главной вещи -коммунальной комнате.
Все названное выше общее имущество признается законом принадлежностью, которая предназначена для обслуживания другой, главной вещи - жилых помещений и связана с ней общим назначением (ст. 135 ГК). Общее обслуживающее имущество, можно сказать, является основой «жизни и деятельности» для функционирования жилых помещений (квартира, часть квартиры, комната) в многоквартирном доме.3 Определение квартиры, приведенное в п.З ст. 16 ЖК, подчеркивает идею о невозможности ее существования без общего обслуживающего имущества: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Исходя из этого, постоянным спутником такого жилого помещения - квартиры в многоквартирном доме является обслуживающее общее имущество, в отношении которого все собственники осуществляют правомочия долевых собственников.
