Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ, ЕЕ ГНЕСЕОЛОГИЧЕСКИИ ОСНОВЫ
1 .Ретроспектива становления и развития института ипотеки в гражданском праве 11
2.0снования возникновения ипотеки 43
3. Права и обязанности субъектов ипотечного кредитования 61
ГЛАВА II. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ИХ СОДЕРЖАНИЕ И ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ПРИЗНАКИ
1 . Правовая характеристика ипотеки земельных участков 79
2.0собенности ипотечного кредитования жилых домов и квартир 103
3. Проблемы правового регулирования обращения взыскания и реализации отдельных видов недвижимости 137
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 152
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 158
ПРИЛОЖЕНИЯ 170
- .Ретроспектива становления и развития института ипотеки в гражданском праве
- Правовая характеристика ипотеки земельных участков
- Проблемы правового регулирования обращения взыскания и реализации отдельных видов недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В связи с существенным обновлением системы законодательства, регулирующего имущественный оборот, возникает объективная потребность в теоретическом анализе и научном обобщении тех правовых механизмов и конкретных правовых норм, которые характерны для рыночной экономики. Среди них одно из ведущих мест принадлежит институту залога недвижимости (ипотеке), который призван служить средством привлечения кредитов для реализации многих социальных проектов, особенно в жилищной сфере.
Анализ практики, обзор литературных источников свидетельствуют о том, что залог недвижимости, как и любая другая юридическая конструкция, не может вызвать притока инвестиций, оздоровления экономической инфраструктуры и достижения иных социальных целей, жизненно важных для экономической и общественной жизни любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства. Ипотека призвана быть именно таким инструментом прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем, где, по разным оценкам, более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий. В очередях на получение жилья до настоящего времени состоит порядка 4,5 млн. семей1.
К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества обладают высокой ликвидностью. Недвижимое имущество является одним из самых надежных способом вложения капитала, обладающее высокой
1 Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем: Материалы заседания Президиума Государственного Совета. 19.04.05 г. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40.
стоимостью, что и побуждает залогодателя к исполнению обязательства надлежащим образом, под угрозой потери имущества. Средства населения, вкладываемые в недвижимость, фактически способствуют развитию инфраструктуры, созданию рабочих мест, увеличению товарооборота продукции и в целом влияют на экономическую стабильность в обществе.
Формирование системы жилищного ипотечного кредитования в настоящее время декларируется всеми уровнями государственной власти в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики в России.
Вышеизложенное обусловливает объективную необходимость развития института ипотеки в России, а также разработку нормативно-правовой базы, создающей социально-экономические возможности для осуществления операций с недвижимым имуществом.
Анализ практики показывает, что в последние годы значительно возросло число правовых актов, регулирующих вопросы ипотечного кредитования, которые не только внесли кардинальные изменения в институт ипотеки, но и одновременно с этим привели к возрастанию в судах количества гражданских дел. Данная ситуация обусловлена наличием пробелов и противоречий в правовом регулировании отдельных вопросов в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью. Наряду с этим в последнее время издано большое количество научных публикаций и комментариев, в которых излагаются различные точки зрения по проблемам института залога недвижимости. Изложенные обстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности и значения института ипотеки в правовом механизме регулирования гражданского оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также определяют актуальность темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.
Степень научной разработанности темы. Институт ипотеки, его сущность и содержание в последние годы широко обсуждается в
юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы как ученых-цивилистов, так и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества были предметом исследования в научных трудах В.П. Ема, Н.С. Захарова, С.А. Дундыкина, М.Е. Орловой, А.П. Смольяниновой, В.М. Хвостова и многих других.
Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью были предметом ряда диссертационных исследований . Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации которых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, что в целом избранная тема еще не получила должного научного осмысления. Наряду с этим в правовом регулировании ипотечных отношений до настоящего времени содержатся противоречия и пробелы, которые являются предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом.
Учет этих обстоятельств требует всесторонней научной оценки и теоретического анализа ипотечных правоотношений с целью выработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, что и послужило основанием для проведения настоящего исследования.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования залога отдельных видов недвижимого имущества.
Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения, правоприменительная и судебная практика, а также опубликованные научные работы по теме исследования.
Целью диссертационного исследования является научный анализ проблем правового регулирования института ипотеки на основе
2 См., например: Яшенков К.А. Ипотечные правоотношения в России: Дис... канд. юрид. наук. - М., 2005; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис... канд. юрид. наук. - М., 2000; Марзаганов А.М. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования: Дис... канд. юрид. наук. - М., 2003.; Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис... канд. юрид. наук. - М., 2005.
современного гражданского, жилищного и земельного законодательства, формирование теоретических рекомендаций, направленных на совершенствование действующего законодательства, регулирующего отношения залога отдельных видов недвижимого имущества.
Для достижения поставленной цели предполагается решение следующих основных задач:
- исследовать правовую природу института ипотеки, эволюцию этапов
развития в российском законодательстве;
исследовать современные тенденции развития гражданского, жилищного и земельного законодательства, регулирующие ипотечные правоотношения;
провести анализ содержания прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений;
определить место и роль современной системы ипотечного кредитования в жилищной сфере;
изучить правоприменительную и судебную практику в сфере ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью;
- обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию
действующего российского законодательства в области ипотечного
кредитования.
Методологической основой диссертационного исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частно-научные методы: исторический, сравнительно-правовой, формально-логический, статистический, а также специальные приемы и методы анализа, толкования и др.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют научные труды таких известных ученых-правоведов и цивилистов, как М.М. Агарков, С.А. Бабкин, М.И. Брагинский, В.В Витрянский, Л.В. Гантовер, Д.Д. Дювернуа, B.C. Ем, А.С. Звоницкий,
О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, В.А. Победоносцев, В.Ф. Понька, Е.А. Суханов, Г.Ф. Шершеневич и др.
При подготовке диссертационного исследования предметом
изучения явились также научные работы С.Д. Аюшевой, A.M.
Марзаганова, Н.А. Яшенкова, Е.Ю. Конева, М.И. Стерховой и
многих других.
При написании диссертации использовались судебная практика, практические материалы Банка России, изучена многочисленная периодическая литература.
Нормативную и эмпирическую базу работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, дореволюционное и советское законодательство, а также ныне действующие нормативные правовые акты, судебная и правоприменительная практика по теме исследования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в настоящей работе предпринята попытка провести комплексный теоретический анализ проблем института ипотеки отдельных видов недвижимого имущества, исследовать правовой механизм ипотечных правоотношений, на этой основе выявить пробелы и противоречия в действующем российском законодательстве и сформулировать предложения по их устранению.
В диссертации критически исследован ряд научных концепций и теоретических взглядов ученых и специалистов-практиков по проблемам правового регулирования ипотеки отдельных видов недвижимого имущества и предложен авторский вариант их решения.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. На основе результатов теоретического анализа существующих научных точек зрения и взглядов обоснован вывод о том, что институт залога имеет «смешанную» правовую природу. Залог порождает отношения
как между залогодателем и залогодержателем, так и между залогодержателем и вещью, т.е. с одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления правовой связи с кредитором, с другой -непосредственная правовая связь залогодателя и вещи. Таким образом, залог имеет двоякую природу и содержит элементы как обязательственного, так и вещного права.
Предлагается авторская классификация прав и обязанностей субъектов ипотечного кредитования по блокам и основаниям их возникновения.
В целях устранения противоречий, содержащихся в ст. 49 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»3 и ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)4 (далее - Закон об ипотеке), касающихся обращения взыскания на заложенное имущество, обосновано предложение о внесение изменений в ст. 49 Закона об исполнительном производстве в следующей редакции: «На заложенное имущество, за исключением недвижимого имущества, может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V настоящего Федерального закона».
На основе анализа действующего законодательства обоснован вывод о необходимости внесения изменения в ст. 9 Закон об ипотеке и изложения п. 1 в следующей редакции: «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его размер, оценка и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также порядок страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке».
3 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.
4 Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
Пункт 2: «В случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет имущество, являющееся предметом ипотеки, в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства- на сумму не ниже суммы этого обязательства».
5. Анализ практики применения Федерального закона «О кредитных историях»5 (далее - Закон о кредитных историях) позволил выявить ряд пробелов и недостатков, которые отрицательно влияют на правовое регулирование ипотечных правоотношений. В частности, отсутствие норм, регулирующих ответственность кредитора за задержку сведений или предоставление ложных сведений о заемщике или объекте залога, не определен четко механизм раскрытия финансовой информации о кредиторе и дальнейшей ее защиты. В законе отсутствует порядок введения в гражданский оборот информации о ранее (до вступления закона в силу) исполненных заемщиками обязательствах по договору займа (кредита) и др.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности использования сформулированных в нем выводов и рекомендаций в целях совершенствования действующего законодательства, а также для дальнейшей научной разработки проблем ипотечного кредитования отдельных видов недвижимого имущества. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов гражданского и предпринимательского права, а также при изучении спецкурса «Обязательственное право».
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Ее основные выводы и положения были предметом выступления на межвузовской научно-практической
5 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст.44.
конференции адъюнктов и соискателей (Москва, 2005), внедрены в деятельность «Ипотечной корпорации Московской области».
Материалы диссертационного исследования использовались в учебном процессе при подготовке фондовых лекций и проведении семинарских занятий по курсу «Гражданское право» на кафедре гражданского права и процесса МосУ МВД России. По теме диссертации опубликованы 5 научных работ.
Объем и структура диссертационной работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, состоящих из шести параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Ретроспектива становления и развития института ипотеки в гражданском праве
Основные принципы и элементы ипотеки, зародившейся еще в далеком прошлом, развиваются и действуют в России практически без изменений до настоящего времени.
Исторические документы свидетельствуют о том, что институт ипотеки возник задолго до IV в. до н. э. Впервые ипотека, как форма залога, при которой заложенное имущество остается во владении и пользовании у должника, возникла в Греции. По мнению В.В. Меркулова термин «ипотека» ввел архонт Солон в 594 г. до н.э. Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назывался ипотекой. До этого же залогом по обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Таким образом, личная ответственность должника превратилась в имущественную6.
Ипотека, как справедливо отмечает А.А. Киселев, развивалась неразрывно с земельными отношениями, в частности с арендой земельных участков, а потому и ассоциировалась с любыми залоговыми отношениями, где объектом являлось недвижимое имущество .
В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Наряду с этим, развивались и другие банковские институты, например, коммунальные, религиозные, то есть в этот период возникли прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п.
Обзор литературных источников свидетельствует о том, что государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого организовывались специальные социальные институты. Например, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы в России были образованы только в XIX в.).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia— сделка на доверии, или доверительная сделка, первая форма вещного обеспечения) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее — до ипотеки. При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах).
Опираясь на результаты исследователей римского залогового права следует подчеркнуть, что основная суть fiducia заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливалось право собственности на определенную вещь, но «веритель» не лишался возможности осуществить требование, для которого установлен залог. Копылова В.В. указывает, что «кредитора обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора»8. Между тем, по мнению Д.И.Мейера, «становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет
Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования. Иркутск: ИГЭА, 2000. С82. подлежать исполнению»9. Разделяя мнение Д.И. Мейером, полагаем, что действительно, в виду того, что должник лишался права собственности на предмет залога, кредитора не мог быть обязанным возвратить то, что фактически принадлежало ему. Аналогичной точки зрения придерживался и A.M. Марзаганов, который считает, что «при fiducia должник лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и, кроме того, права отыскания его из рук третьих лиц. Даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.»10.
Однако в литературе по данному аспекту существует и другое мнение. Так И.А. Покровский указывает, что данные отношения по своей сущности еще не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа11. Опираясь на результаты проведенного исследования автор настоящей работы не согласен с данной позицией. Это обуславливается тем, что при передаче вещи покупателю правомочия продавца прекращаются и последующая гибель вещи не дает первому возможности предъявить иск против продавца. Fiducia же создавала только добавочное обеспечение, не нарушая при этом значения обеспеченного обязательства, которое оставалась в силе до достижения той общей цели, которой служат одновременно требование и залог. Кроме того, при заключении сделки продажи вещи с правом ее обратного выкупа уплачивается рыночная цена. При fiducia же размер обеспечиваемого ею обязательства мог быть значительно меньше стоимости заложенного имущества.
Правовая характеристика ипотеки земельных участков
Путь, по которому шла Россия в своём историческом развитии, определил неоднозначность подхода во все времена к земельным отношениям. Изначально это было связано с известными российскими факторами - обширными территориями государства и низкой плотностью населения, заселяющей его, вследствие чего практически не было земельных споров. Функцию субъекта права выполняла община, и первоначальная собственность на землю была также общинной. С ослаблением общинных связей повысилось значение отдельного субъекта права, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю.
В Московском государстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условие отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически представляло собой право собственности в его нынешнем значении. Во второй половине XVII века происходит «сближение» вотчины и поместья, расширяются права их владельцев. Однако открытая продажа поместий правительством не допускалось.
В 1714 году Пётр I объединил вотчины и поместья под одним именем недвижимых имуществ. В период его правления происходит то ограничение, то расширение прав владельцев земли. Дальнейшее развитие идеи частной собственности на землю наблюдается при Екатерине И. Всё это способствовало более широкому применению ипотеки земли как средства обеспечения обязательства.
Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Залог не уменьшал объём прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. С принятием в 1917 году Декрета "О земле", земля была национализирована и полностью исключена из гражданского оборота. Как показал в дальнейшем опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к хорошим результатам, с точки зрения экономики государства и развития общества.
С переходом российского государства к рыночным формам хозяйствования назрела необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» было подтверждено многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения права собственности.
Затем право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах: от 24 декабря 1990 года - «О земельной реформе», от 24 декабря 1990 года - «О собственности в РСФСР», а также в Конституции Российской Федерации (ст. 9)95. Нормы этих Законов на момент их принятия противоречили нормам действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в декабре 1990 г. был внесен ряд соответствующих изменений. Принятый 25 апреля 1991 года Земельный кодекс РСФСР также закрепил передачу земли в частную
собственность, но при этом практически не предусмотрел возможности совершения сделок с землей, за исключением двух случаев. Первым стал случай покупки земли гражданином у Совета народных депутатов с заключением договора в нотариальном порядке (ст. 30 ЗК РСФСР). Вторым случаем, предусмотренным ЗК РСФСР, стало совершение последовательно двух сделок с земельным участком при продаже дома, расположенного на участке, находящемся в частной собственности гражданина: участок надлежало продать Совету народных депутатов по фиксированной цене, а Совет депутатов, в свою очередь, продавал его в собственность новому собственнику дома (ст. 37 ЗК РСФСР). Совершение сделок с землей в этот период сдерживалось установленным Конституцией мораторием на совершение таких сделок.
По мнению Б. Уткина и Е. Сарьян, на момент принятия нового Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) существовали следующие способы приобретения земли в частную собственность по договорам купли-продажи - в результате: сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях городских и сельских поселений; продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по нормативной (кадастровой) либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков; земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в собственности; частей земельных участков, превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность, и др.); выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями. Поэтому нельзя утверждать, что только с принятием нового ЗК РФ были разрешены сделки с земельными участками. Роль ЗК РФ в регулировании этого института скорее состоит в том, что на основе обобщения практики совершения сделок с земельными участками, сложившейся за предшествующие принятию ЗК РФ 10 лет формирования нового земельного законодательства и, параллельно с ним, рынка земли, в ЗК РФ были обобщены особенности регулирования сделок с земельными участками по сравнению с общими нормами регулирования сделок с недвижимым имуществом, установленными гражданским законодательством96.
Проблемы правового регулирования обращения взыскания и реализации отдельных видов недвижимости
Как уже отмечалось, обращение взыскания на заложенное имущества является мерой ответственности, предусмотренной залоговым законодательством исполнения должником своих обязательств. Основания для обращения взыскания на заложенное имущество установлены в ст. 50 Закона об ипотеке и рассмотрены в предыдущем разделе настоящей работы.
Закон об ипотеке России устанавливает судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
Обратимся первоначально к положениям, касающихся внесудебного порядка обращения взыскания. Согласно ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Итак, такое соглашение может быть заключено сторонами только после наступления обстоятельств, являющихся основанием для применения норм ответственности. Вновь заключенное соглашение должно быть нотариально удостоверено, при этом особо подчеркивается, что исполнительная надпись нотариуса не может рассматриваться как соглашение сторон и не является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество133. Тем самым законодатель устанавливает изъятие из общего правила о взыскании задолженности в бесспорном порядке, установленного гл. 16 Основ законодательства РФ о нотариате134. Однако такое изъятие представляется оправданным, особенно если учесть, что объектом взыскания является недвижимое имущество, в частности жилые помещения, и что главным условием совершения исполнительной надписи является предоставлением документов, подтверждающих бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед кредитором (ст. 91 Основ о нотариате). На наш взгляд, весьма затруднительно предоставить подобные документы при обращении взыскания на основе ст. 35 Закона об ипотеке. Кроме того, взыскание на имущество может быть обращено только в случае, если должник или залогодатель, не являющийся должником, несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства (п. 3 ст. 50 Закона об ипотеке), что может быть доказано только в судебном порядке либо непосредственно признано должником.
В случае достижения сторонами согласия об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке стороны должны указать в нем следующее:
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Установление в соглашении возможности приобретения имущества залогодержателем не является автоматическим переходом его в собственность залогодержателя. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи, а если имущество приобретается для третьих лиц, то соответственно - о договоре комиссии. В случае если стоимость имущества превышает сумму задолженности заемщика, залогодержатель обязан выплатить залогодателю возникшую разницу в порядке и на условиях, предусмотренных соглашением.
В соответствии с нормами ГК РФ не допускается обращение взыскания во внесудебном порядке в случаях, когда:
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. Закон об ипотеке подтверждает невозможность внесудебного взыскания в указанных случаях и дополняет их двумя другими основаниями:
1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
2) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Исключение Законом об ипотеке из перечня оснований пункта о том, что внесудебный порядок невозможен в случае, если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно, представляется логичным, т.к. такое соглашение может быть заключено только непосредственно между залогодателем и залогодержателем. Нет залогодателя — нет и соглашения. Если же залогодателем является юридическое лицо, то оно не может бесследно исчезнуть. Однако здесь нужно заметить, что если залогодателем является физическое лицо, и к моменту рассмотрения дела его местонахождение установить невозможно - то рассмотрение дела в судебном порядке также представляется проблематичным (см. ст.ст. 119, 155,167 ГПК РФ).
