Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Залог как способ обеспечения обязательств 5
I. Понятие залога 5
2. История развития залоговых отношений 27
Глава 2. Залог недвижимости /ипотека/ 47
I. Понятие и значение ипотеки в условиях рыночных отношений 47
2. Договор об ипотеке /стороны, содержание, форма/ 65
3. Регистрация ипотеки 79
4, Обращение взыскания на заложенное имущество 114
Список литературы 133
- Понятие залога
- История развития залоговых отношений
- Понятие и значение ипотеки в условиях рыночных отношений
Введение к работе
Сое тояняе ЭКОНОМИКИ любого государетва, с табяльнос ть и эффек-тивность гражданского оборота, экономики в целом стоит в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обяза -тельств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизируют экономику, вызывают такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог, эффективность которого апробирована историей. Начиная с римского права, залог законодательно: закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значительности залога, как меры,, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений.
В условиях становления рынка Б России роль залога,как обеспечительной меры, приобретает особое значение. Негативные явления переходного периода / огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства / привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях возникает потребность Е использовании таких обеспечительных средств "которые основываются на вере, в первую очередь, нв вещь" и лишь Ео вторую - "в личность должника" (I). Такая вера "в вещь" может быть обеспечена залогом. Именно залог, как способ обеспечения обязательства, может дать уверенность кредитору в полу
чений долга, может способствовать устойчивости и надежности рыночныхг-отвоавшйЬ-Учитывая эт т г еударсї ом принят ряд ношативных актов, которые существенно изменяют значение залога, повышают его обеспечительную функцию, расширяют сферу применения и т.д.
Наиболее развитой формой залога является ипотека. Б России этот вид залога не применялся с 1917 года из-за отсутствия права собственности на землю. С экономической и правовой точки зрения ипотека вызывает особый интерес. .Новизна и значимость этих отношений для современного развития нашей экономики и обусловили выбор темы настоящей работы.
В работе, наряду с общими вопросами о залоге /понятие,виды , правовое регулирование и т.д./,рассмотрена история развития залоговых отношений и ипотеки; дан анализ современного законодательства, регулирующего ипотеку как вид залога; исследованы вопросы о регистрации ипотеки и обращении взыскания на заложенное имущество; отмечены особенности ипотеки и ее значение для развития экономики России.
Понятие залога
Стабильность гражданского оборота, экономики в целом стоит в прямой зависимости от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.
Право в своем арсенале содержит определенные нормы, направленные на обеспечение исполнения обязательств.
Различают общие гражданско-правовые обеспечительные средства и специальные. К общим можно отнести нормы права и договор. При этом договор в современных условиях приобретает все большее значение. Б соответствии со ст.1 Гражданского кодекса Российской Федера I ции граждане и юридические лица осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора. Однако эти условия не должны противоречить законодательству.
Нормы права выступают в качестве общей гарантии выполнения обязательств. Это осуществляется посредством наиболее полного и точного отражения в законе требований, экономических условий деятельности предприятий, различного сочетания общественных и личных потребностей и интересов . Правовые нормы могут либо активизировать интерес сторон в надлежащем исполнении обязательства, либо осла бить интерес, направив его в ту или иную сторону . Обеспечение
р определенного поведения субъектов основная цель, права , его обеспечительной функций. Обеспечительными свойствами обладают правила, ограничивающие круг возможных действий по возникновению обязательстве, определяющие имущественную обособленность субъейтоЕ обязательства и предоставляющие им права осуществлять свои правомочия. Нормы права лишь тогда в полной мере выполняют свою обеспечительную функцию,когда найдут оптимальное решение сочетания личных,групповых, общественных и государственных интересов.
Нормы предусматривают и специальные способы обеспечения ис -полнения обязательств. Так же как и любые правовые нормы,они реализуются в правоотношении. Только в правоотношении права и обязанности приобретают необходимую конкретность, только здесь можно определить,кто перед кем и за что отвечает .
Такое разграничение несет в себе некоторую условность, поскольку оба эти правоотношения в конечном счете возникли на основе одного и того же юридического факта / договора/, между теми же субъектами / за некоторым исключением в обязательствах по залогу, гарантии/, имеют единую конечную цель.
Рассматривая правоотношение в динамике, В.Ф.Попандопуло утверждает, что правоохранительное отношение не новое, а измененное в своем содержании регулятивное отношение или форма регулятивного обязательства после нарушения (I). Однако нельзя согласиться с тем, что при возникновений обязанности возместить убытки, неустойку, изменяется само регулятивное отношение. Права и обя -занности, существовавшие в этом отношении до наступления ответ -ственности, продолжают иметь место (должник обязан исполнить обязательство в натуре, совершить другие действия, входящие в со -держание главного обязательства). Регулятивное правоотношение остается в тон же объеме, в котором оно ЕОЗНИКЛО, но нарушение его является основанием для возникновения новой обязанности (а не изменения существующих). Эта новая обязанность ( уплатить неустойку, убытки) обрастает дополнительными условиями: перечне -лить сумму добровольно ( под угрозой взыскания штрафа), в противном случае вопрос рассматривается арбитражным судом, устанавливается наличие или отсутствие условий (вред, причинная связь и т.д.).
История развития залоговых отношений
Такая правовая форма защиты как залог получила свое начало с римского права. Необходимость изучения истории развития зало -говых отношений сводится к тому, что без знания истории нельзя учесть всех плюсов и минусов правового регулирования и взять положительное для использования в современной правовой системе.
Римское право исторически оказалось основой, на которой построено большинство правовых систем гражданского права, в том числе система российского гражданского права, которая включает в себя обязательственное право, а следовательно, и способы обеспечения исполнения обязательств, среди которых залог занимает особое место.
По мнению Л. Кассо, залоговые отношения для римского права характеризовались Е начале тем, что залог не носил характер явно выраженного дополнительного обязательства. Кредитору в отношении должника предоставлялись две формы защиты в обязательстве - Еещное право и личное право. Если он предъявлял Еначале вещный иск и не получал удовлетворения, то тогда он мог предъявить личный иск, то есть потребовать от должника исполнения действий, предусмотренных обязательством. С развитием римского права личное право становится как главное, а вещное -субсидиарное обязательство. По существу залог стал рассматриваться как субсидиарное обязательство1.
Первоначально целям залога служила сделка, основанная на до-верии/фидуция/, которая обеспечивалась иском. Положение должника при такой сделке было чрезвычайно невыгодным, поэтому появилась другая форма залога - пигнус, которая называлась нередко "ручной заклад". При такой форме залога вещь передавалась кредитору в аренду или только во владение. С развитием залогового оборота залог Е форме пигнус не мог удовлетворить потребностей жизни. Эта правовая форма не давала надежного обеспечения кредитору, так как если вещь им утрачивалась, то он не мог потребовать ее обратно. С другой стороны, интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости института в том отношении, чтобы на время от установления залога до наступления срока платежа не лишить должника возможности хозяйственного использования заложенной вещи. В СЕЯЗИ с этим сложилась наиболее развитая форма римского залога -ипотека, при которой иажен был ДОГОЕОР, а не традиция/только во владение/. При ипотеке предмет залога оставался в собственности и во владении залогодателя, а кредитор получал право, в случае неудовлетворения по обязательству, потребовать этот предмет,продать и из Еырученной суммы покрыть СБОИ убытки.
На залог не влияла перемена собственников. Допускалась генеральная ипотека на все настоящее и будущее имущество. Залог устанавливался договором, легатом или законом: по требованию императорской казны, для вознаграждения опекуну и для приданого,вручаемого мужу со стороны жены- на все имущество должника; наймода теля жилища - на все внесенные, ввезенные и введенные вещи жильца; арендодателя имения- на плоды.
В римском праве допускалось несколько залоговых прав, приоритет определялся по старшинству, за исключением привилегированных прав императорской казны, жены на приданое, оформленных публично или в присутствии трех свидетелей. Виды залога- залог товара в обороте, залог прав требования, узуфруктди залогового права. Залог обеспечивался ипотечным иском и владельческими запрещениями1.
В России основными факторами, определяющими эволюцию залоговых отношений, было развитие форм собственности, степень рыночной ориентации экономики, уровень ее обеспеченности капиталами долгосрочного характера.
С ростом торговли и денежного обращения в Древней Руси развивались и кредитно-ростовщические операции. В списке "Русской Правды" СЕыше 20 статей были посвящены кредиту. Они обеспечивали кредитные сделки купцов, Е том числе штрафы за неуплату денег, размер процентов и др.
Понятие и значение ипотеки в условиях рыночных отношений
Ипотека как вид залога в современный период впервые была предусмотрена Законом "О залоге"1. Возможность принятия этого закона была обусловлена тем, что Закбн "О собственности в РСФСР" установил частную собственность на землю.
Требования к заключению, содержанию договора об ипотеке были предусмотрены в ст.ст. 43-44 Закона "О залоге", которые предусматривали, что договор об ипотеке должен был быть нотариально удостоверен, ипотека должна была регистрироваться в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта и т.д.
В Гражданском кодексе РФ вопросам залога посвящены ст.ст. 334-358, что касается ипотеки, то Гражданский крдекс РФ решает общие вопросы.
Ст.334 ГК РФ определяет ипотеку как залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Из этого определения можно отметить первую особенность ипотеки --особый предмет - недвижимое имущество, недвижимость - это, в первую очередь, земля и все, что с ней прочно связано.
Ст. 130 ГК-РФ устанавливает, что к недвижимым вещам /недвижимое имущество.недвижимость/ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения /чД п.І стДЗО ГК FI/.
Земля - природный объект, недвижимость, поскольку каждый, отдельный земельный участок и вся земная поверхность имеют фиксированное положение на нашей планете» Земельный участок, по мнению 1\ В .Чубукова, не может быть передвинут или перемещен на другое . место не только без "соразмерного ущерба", но и абсолютно. Он считает также, что земельная недвижимость не относится к недвижимому имуществу, так как она прежде всегорбъект природы, создана без участия людей и потому не имеет имущественной оценки, но в условиях рыночной экономики земле придается конъвЙгтурная оценка и видимость имущественной ценности?»
Ипотека характеризуется и тем, что законодатель установил особую регистрацию сделок с недвижимостью. Исходя из этой юридической особенности Е.Суханов обосновывает распространение режима недвижимости на такие объекты, как воздушные и морские суда и кос-иические объекты.
Представляется, что к юридическим особенностям, в первую очередь, относится тот факт, что законодатель приравнял эти объекты к недвижимости /ч,2. п.І ст. 130 ГК Р/. Сама же регистрация и происходит на том основании, что законодатель относит эти объекты к недвижимости,
С точки зрения Суханова, не являются недвижимостью а потому и не трейуют специальной регистрации объекты, хотя и обладаю щи значительной стоимостью, но не связанные с землей либо не на зываемые в этом качестве законом, например, продажа-» залог "дома на снос" в действительности представляет собой продажу, залог стройматериалов, из которых сделан этот дом, ибо предметом такой сделки не является земельный участок, на котором стоит дом. Точно также, считает Е.Суханов, не завершенный строительством объект не становится недвижимостью до тех пор, нока он в установленном порядке не будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве объекта недвижшлости /ст. 219 Ш №/. До этой поры такой объект также представляет собой совокупность стройматериалов1.
Гражданский кодекс К& содержит нормы, регулирующие вопросы о соотношениях залога земельного участка и залога находящихся на нем строений, зданий и соорршний /пп. 3-5 ст. 340 ГК ІФ/.
Во-первых, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка,. на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либр принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся "в воздухе". Если же это произойдет, соответствующий договор является недействительным.
