Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Соотношение институтов «квартирной собственности» и «квартирного товарищества» 14
1.1 Понятие и сущность квартирной собственности 14
1.2 Понятие и правовые особенности квартирного товарищества как юридического лица 46
1.3 Соотношение квартирного товарищества с другими формами управления многоквартирным жилым домом в Эстонской Республике 67
Глава 2. Правовые основы организации квартирного товарищества 79
2.1 Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления 79
2.2 Передача управления и хозяйствования многоквартирным жилым домом от управляющего квартирному товариществу 93
2.3 Прекращение деятельности квартирных товариществ 97
2.4 Правовое положение квартирособственников как членов квартирного товарищества 101
Глава 3. Правовое регулирование деятельности органов квартирного товарищества и их компетенция 120
3.1 Общее собрание и его компетенция 120
3.2 Правление квартирного товарищества и его компетенция 135
3.3 Ревизионная комиссия 146
3.4 Основные направления деятельности квартирного товарищества 151
Заключение 161
Список сокращений 172
Список нормативно-правовых актов и литературы 173
Приложения 184
- Понятие и сущность квартирной собственности
- Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления
- Общее собрание и его компетенция
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В Эстонии общество и государство более пятнадцати лет находятся под воздействием правовых реформ, проводимых для достижения уровня и качества жизни, свойственных современной западной цивилизации. Этот процесс проходит болезненно и противоречиво, но за короткий период уже произошли качественные сдвиги в различных видах отношений, и, прежде всего, в отношениях собственности. Частная собственность стала основой социально-экономической жизни общества, что обусловило возникновение многих новых правовых институтов. В их числе - институт квартирного товарищества, исследованию которого посвящена выносимая на защиту диссертация. Актуальность темы подтверждается как количественными, так и качественными характеристиками.
В Эстонии приватизировано и объединено в квартирные товарищества более 90% жилого фонда. По этим показателям страна оказалась почти впереди всей остальной Европы, где такой формой управления многоквартирными домами охвачено в разных странах от 13% до 40% жилья1.
Исследуемому институту более 10 лет. За это время введен в действие ряд законов, регулирующих правовой статус и основы деятельности квартирных товариществ. Но, как показывает практика, квартирные товарищества сталкиваются с юридическими проблемами, разрешение которых вызывает значительные трудности. Эти объединения набирают опыт управления, который нуждается в осмыслении и теоретическом обобщении. Необходим научный анализ нормативных актов, регулирующих правовой статус квартирного товарищества, выявление в законодательстве пробелов и противоречий, внесение предложений de lege ferenda. Между тем приходиться констатировать отсутствие в Эстонии монографических исследований юридических проблем, связанных с квартирными
1 Рачинская Н. Крадут, но не ловят.// Вести Дня. 2007.- 2 января.
товариществами. Имеющаяся литература сводится, главным образом, к пособиям, предназначенным для руководителей квартирных товариществ . Отсутствие теоретических дискуссий о правовой природе и правоприменительных проблемах квартирного товарищества усиливает актуальность данной темы диссертационного исследования.
В современном гражданском праве Эстонии квартирные товарищества относятся к особому виду юридических лиц - некоммерческим объединениям. Нормативное закрепление особенностей правового статуса квартирных товариществ, основывается на целом ряде посылок. В их числе фундаментальное значение имеет цель создания этих объединений; хозяйственное обслуживание идеальных долей в многоквартирном, жилом доме и земельном участке.
С точки зрения практической значимости недостаточно только обратить внимание на правовые проблемы, порожденные практикой применения норм о юридических лицах как субъектах гражданских прав (в соответствии с Законом «об Общей части Гражданского кодекса»3). Важно также обратить внимание на межотраслевой характер норм, регулирующих деятельность квартирного товарищества. В этом смысле исключительно актуальной и разносторонней по проблематике являются вопросы о самостоятельной ответственности квартирного товарищества, членстве в нем, о правах и обязанностях членов товарищества и проблемах компетенции органов товарищества.
2 См.;1. Журнал «ELAMU» 1996-2007гг. 2. Справочник для квартирных товариществ. / пер.
Вслло Кангур; предисл. Волли Калам, Ирис Бер. Министерство экономики Эстонской
Республики - Таллинн: OU PAAR, 2000.; 3. Справочник для квартирного товарищества./
Под ред. Анне-Ли Паю. -Eesti Korteriiihistute Liit: Ortwil OO, 2006.; 4. Сухнева M.
Квартирное товарищество: практические вопросы управления. - Таллинн: UU Pariteet-
MW, 2001.; 5. Сухнева М. Как выжить в многоквартирном доме. - Таллинн.:UU Pariteet-
MW, 2004.; 6. Korteriiihistu too korraldus: kasiraamat / koost. Jelena Rootamm-Valter;
konsultandid: Asian Liivak, Antero Habicht, Ivar Kecrvits. - Tallinn: OU Vastus, 2003.
3 Закон «об Общей части Гражданского кодекса» // Riigi Teataja I. 2002. № 35. Ст. 216;
Правовые акты Эстонии. 2002. №9. Ст.216.
Квартирное товарищество является относительно новой формой управления жилым домом, основанной на принципе демократии. Действовавшая до этого государственно-монопольная форма управления проявила свою несостоятельность. Кооперативная форма собственности также оказалась неэффективной. При ней жильцы не являлись собственниками находящихся в их владении квартир, что не давало им возможности отстаивать свои общие интересы на правах собственников.
Хотя институт квартирного товарищества существует в Эстонии лишь с 1995 года, квартирные товарищества уже доказали явное преимущество над прежними формами управления жилым фондом. Об этом свидетельствует и тот факт, что на сегодняшний день квартирные товарищества являются самой распространенной и эффективной формой управления жилым фондом, поделенным на квартирные собственности, хотя у собственников квартир есть возможность выбора и иной формы, такой как, сообщество квартирособственников. С 1 января 2005 года появилась новая форма управления многоквартирным домом - товарищество собственников здания, которая пришла на смену жилищным товариществам. Но в этом объединении членам товарищества на праве собственности принадлежит только членство, а жилой дом является собственностью товарищества, то есть юридического лица.
В жилищной политике Российской Федерации также происходят коренные преобразования в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечение их не только в сферу гражданского оборота, но и в сферу управления ею. С 1 марта 2005 года вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, содержащий достаточно много новых правовых норм, практика применения которых создается уже два года. Раздел VI Жилищного кодекса посвящен правовому режиму создания и деятельности товариществ собственников жилья, которые являются одной из форм управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах. Необходимо отметить, что институт товарищества
собственников жилья не является новым для российского законодательства. До принятия Жилищного кодекса Российской Федерации около десяти лет действовал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который определял товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, объединяющую домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Новый Жилищный кодекс заменил иностранный термин «кондоминиум» на «многоквартирный дом», а также более подробно определил порядок создания и деятельности форм управления многоквартирным домом.
Гражданское законодательство и законодательство в области жилищного права ввиду многочисленных изменений законов стало сложным и зачастую противоречивым, создавая благоприятную почву для злоупотреблений. В связи с этим основная актуальность данного исследования заключается в комплексном подходе к изучению института квартирного товарищества, а также в анализе действующего законодательства Эстонии. Выводы, полученные в результате проведённого исследования и конкретные предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, сделанные в диссертации, смогут оказать положительное влияние на развитие института квартирного товарищества в Эстонской Республике.
Степень научной разработанности темы. Необходимо заметить, что вопросам практического значения квартирного товарищества уделяется значительное внимание на национальном уровне. Одна из причин настоящего исследования - недостаточная разработанность теоретических положений о правовом регулировании квартирного товарищества. В настоящее время этот вопрос требует научно-теоретического осмысления и критического изучения практики применения, действующего законодательства о квартирных товариществах.
Объект, предмет, цель и задачи исследования. Объектом настоящего исследования являются институты и нормы гражданского законодательства о
квартирном товариществе в Эстонии, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме.
Предметом исследования является институт квартирного товарищества по эстонскому праву, его понимание в современной юридической науке.
Целью диссертации является исследование и комплексный анализ правовой природы квартирного товарищества в Эстонии и юридических проблем его функционирования для совершенствования правового регулирования данного института.
Для достижения указанной цели предусматривается решение следующих задач:
исследование понятия и сущности института квартирной собственности (и его отличие от права собственности на квартиру);
изучение правовых предпосылок возникновения квартирных товариществ;
анализ института квартирного товарищества как юридического лица, а также выделение его особенностей в сравнении с другими формами управления в многоквартирном жилом доме;
рассмотрение и анализ процесса организации квартирного товарищества;
исследование прав и обязанностей членов товариществ и определение соотношения этих прав с правами квартирособственников;
исследование компетенции органов управления квартирного товарищества;
определение наиболее спорных вопросов в деятельности квартирного товарищества и его членов, таких как борьба с должниками, превышение компетенции членами правления;
разработка предложений по совершенствованию современного законодательства в сфере функционирования квартирных товариществ.
Методология исследования определяется признанными в правоведении методами, как общенаучного, так и частно-научного характера:
сравнительного, исторического, технико-юридического, системно-структурного и логического анализа законодательства.
Нормативную базу исследования составляют положения, содержащиеся в Конституции Эстонской Республики, законах и иных нормативно-правовых актах, регулирующих правовое положение данных институтов в Эстонии, законодательство по теме исследования Российской Федерации, Эмпирический аспект диссертации представлен на основании материалов судебной практики Государственного суда Эстонии.
Теоретическую основу диссертации составляют, главным образом, труды современных эстонских и российских цивилистов по вопросам гражданского и жилищного права, в частности, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина, В.В.Гущина, Е.А. Суханова, Ю.М. Лившица, П.ГТярна, М. Меримаа, X. Сеппа, Р.Тиивела, А. Аронова и других, а также публикации по гражданскому и жилищному праву юристов-практиков Союза Квартирных Товариществ Эстонии, таких как, X. Петси, М. Отсинг, П. Пуустусмаа, М. Сухнева.
Научная новизна исследования определяется как темой диссертации, так и комплексным подходом к изучению и анализу общих аспектов существования и функционирование квартирных товариществ, к исследованию его правового статуса, всесторонним обоснованием необходимости использования коллективного управления посредством создания квартирного товарищества в многоквартирном жилом доме как единственного рационального способа реализации прав и обязанностей квартирособственников.
Квартирное товарищество - это новый институт в эстонском праве. Он возник и сложился под влиянием тех коренных преобразований, которые связаны с выходом Эстонии из состава СССР и качественным изменением всей системы гражданских правоотношений и гражданского оборота. Данные обстоятельства следует рассматривать как факторы макросреды, нашедшие свое конкретное преломление в создании целого ряда новых институтов
эстонского гражданского права, в том числе, и института квартирного товарищества. Эстонская цивилистика активнейшим образом участвовала в создании новой правовой системы государства с учетом возможности заимствования образцов европейского и северо-американского законодательства, регулирующего, в том числе, и вопросы жилищного права. Поскольку корпус эстонских цивилистов, который был занят решением этих проблем, весьма незначительный по своему численному составу, то теоретические обоснования новаций не поспевали за обновлением законодательства и отошли на второй план.
Десятилетний срок существования квартирных товариществ был наполнен очень сложной работой по переустройству всей системы управления объектами, оказавшимися в частной собственности. В ходе этой работы накопилось значительное количество вопросов и проблем, объем которых таков, что они могли бы стать предметом многих исследований. Выносимая на защиту работа исходит из необходимости осмысления лишь общих аспектов существования и функционирования квартирных товариществ.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Особенность института квартирной собственности заключается в
соединении права собственности на реальную часть и идеальную долю в
долевой собственности, а также, который обуславливает необходимость
выбора адекватной формы управления идеальными долями
квартирособственников.
2. Определение, данное квартирному товариществу в чЛ ст.2 Закона «О
квартирных товариществах» Эстонской Республики неточно отражает
существо тех вещно-правовых отношений, которые важны для понимания
статуса члена товарищества. Из определения понятия квартирного
товарищества следует, что оно создается собственниками квартир. Однако,
такая дефиниция не затрагивает собственников нежилых помещений,
внесенных в Крепостную книгу в качестве собственников квартирных
собственностей. В связи с этим представляется целесообразным внести в ч.1
11 ст.2 Закона «О квартирных товариществах» и далее по закону следующее уточнение: «собственник жилого или нежилого помещения».
3. Квартирное товарищество нельзя однозначно отнести к
некоммерческим объединениям. Ст. 48 Конституции Эстонской Республики
закрепляет право на свободу вступления в некоммерческие общества и
союзы. Однако, членство в квартирных товариществах не соответствует
данному конституционному принципу. Нарушается и принцип
добровольного членства, установленный в ст. 1 Закона «О некоммерческих
объединениях» Эстонской Республики. В силу того, что квартирное
товарищество представляет собой особый вид объединения, целесообразно
внести в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» следующее
дополнение: «Членство в некоммерческих объединениях является
обязательным для лиц, чьи обязанности по организации совместной
деятельности установлены иным законом».
4. Компетенция общего собрания, как высшего органа управления
товариществом, связана с двумя важными аспектами: деятельностью
товарищества как юридического лица и как лица, управляющего домом. В
первом случае общее собрание компетентно принимать решение по всем
вопросам, определенным законом и уставом. Во втором случае товарищество
должно учитывать определенные границы компетенции.
5. Анализ ст. 10 прим. 1 Закона «О квартирных товариществах» выявил ряд недостатков, связанных с регулированием права представительства на общем собрании квартирного товарищества. Во-первых, лишены права участия на общем собрании лица, владеющие квартирой на основании договора лизинга. Во-вторых, нет ограничений по количеству доверенностей, выдаваемых одному члену товарищества от других членов. В связи с этим необходимо четко отразить в ст. 10 прим. 1 данного закона следующее: «В случае с юридическим лицом представителем на основании простой письменной доверенности может быть договорный пользователь квартиры -лизингополучатель». Добавить к вышеуказанной статье часть вторую, в
которой зафиксировать следующее положение: «У одного члена товарищества доверенностей на представительство интересов других членов товарищества может быть не более трех».
Научно-практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведённый анализ действующего эстонского законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы при совершенствовании нормативно-правового регулирования квартирного товарищества; при создании информационных основ для дальнейшего совершенствования деятельности и функционирования квартирных товариществ в Эстонии.
Теоретические и практические выводы настоящего исследования могут быть использованы для дальнейшего изучения данного института в научной и педагогической работе по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право», в процессе подготовки учебных программ, методических рекомендаций. Кроме того, содержание диссертационной работы может представлять определенный интерес в Российской Федерации на предмет сравнительного правового исследования.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Основные положения настоящего исследования были использованы автором при чтении лекций, проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» студентам юридического факультета в Социально-гуманитарном институте (г. Таллин, 2006/2007г.) и в высшей школе «I Studium» (г. Таллин, 2006/2007г.), а также на курсах повышения квалификации для членов правления квартирных товариществ в Союзе Квартирных Товариществ Эстонии (г. Таллин, 2006/2007г.). Автором был сделан цикл передач на эстонском радиоканале «Радио 4», посвященных проблемам правового регулирования деятельности квартирных товариществ. Основные положения и выводы диссертации получили отражение в 4
опубликованных автором работах. Доклады по затронутым в диссертации проблемам делались автором на научно-практических конференциях в г. Таллине.
Структура работы обусловлена целями и характером исследования. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих их параграфов, заключения, списка сокращений, списка использованных нормативно-правовых актов и литературы, а также приложений.
В первой главе рассматривается понятие и сущность института квартирной собственности, возникновение которой связано, с одной стороны, с реформой собственности, а, с другой стороны, с жилищной политикой государства; раскрывается и анализируется понятие и особенности квартирного товарищества, объектом управления которого является идеальная доля квартирной собственности, и непосредственно исследуются его признаки как юридического лица; для более всестороннего подхода к исследуемому институту проводится сравнительный анализ квартирного товарищества с другими формами управления в многоквартирном жилом доме по законодательству Эстонской Республики.
Вторая глава посвящена особенностям учреждения и прекращения деятельности квартирных товариществ в Эстонии. Глава включает в себя такие параграфы, как: передача управления и хозяйствования жилым домом от домоуправления квартирному товариществу, порядок учреждения и прекращение деятельности квартирного товарищества в Эстонской Республике. Также в этой главе анализируется соотношение прав и обязанностей членов товарищества как квартирособственников.
В третьей главе исследуются органы управления квартирного товарищества и их компетенции, так как на данный момент достаточно много споров связано с превышением органами своих полномочий. А также анализируется хозяйственная деятельность квартирного товарищества, где раскрывается проблемный вопрос борьбы с должниками.
Понятие и сущность квартирной собственности
Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах4.
Для более глубокого понимания правовой природы института квартирного товарищества, его особенностей и характерных признаков, а также специфику объекта его управления необходимо первоначально рассмотреть вопрос о понятии и сущности квартирной собственности, так как именно для управления данным институтом предусмотрено создание квартирного товарищества в Эстонии и товарищества собственников жилья в России. При проведении данного диссертационного исследования проводится анализ норм гражданского и жилищного права Эстонской Республики.
Квартирная собственность, как отдельный институт вещного права, впервые возник в немецком праве после Второй мировой войны в 1951 году. Учитывая, что действующее в Эстонии вещное право испытало на себе большое влияние германского права, что позволяет отметить много совпадений при изучении института квартирной собственности, поэтому необходимо в ограниченном виде отразить данное влияние. После окончания войны Германия была основательно разрушена и проблема с жилым фондом обострилась. Из-за большого объема строительства жилых домов возникли трудности с финансированием жилого фонда. Именно бремя содержания жилого фонда государством дало толчок возникновению особой собственности, которую определили как квартирная собственность5.
Квартирная собственность (жилищная собственность) в немедком праве рассматривается как особый вид собственности, нарушающий некоторые общие положения гражданского права, в частности, в том, что вещь может быть или только в общей или только в единоличной собственности, и представляющий собой особый институт собственности на жилище в связи с общей собственностью на часть (пай) в доме6. В Германии квартирная собственность регулируется Законом «О квартирной собственности» и длящимся правом на жилище (Wohnungseigentumsgesetz) от 15 марта 1951 года с последующими изменениями. Этот закон регламентирует возникновение квартирной собственности, в особенности ее приобретение, использование, управление общей собственностью, а также права и обязанности квартирособственников.
Согласно немецкому Закону «О квартирной собственности» объектом собственности здесь является жилое помещение и все части здания, не служащие собственно целям проживания7. Из этого вытекает, что квартирособственник имеет право индивидуальной собственности на жилое помещение и общей собственности на остальные части здания в виде идеальной доли. Смысл такого положения, по мнению немецких юристов, состоит в рационализации индивидуального использования жилищных прав. Оно реализуется успешнее, если собственники объединяются в собрание собственников и назначают управляющего. Деятельность управляющего является именно управлением; никаких частноправовых полномочий он не имеет. Поэтому немецкий Закон «О квартирной собственности» предполагает наличие объединения собственников квартир для совместного управления предметом долевой собственности. Таким образом, появившийся
в Германии вид собственности объединил исключительную собственность и общую собственность в одно целое - квартирную собственность.
В Эстонии предпосылкой возникновения института квартирной собственности явилась жилищная реформа, цель которой обеспечить лучшее обслуживание и сохранность жилых помещений путем проведения их приватизации. Так как приватизация является одним из направлений реформы собственности, то для понимания данного процесса необходимо остановиться на данной реформе, которая началась в 1991 году. Ее правовая регламентация осуществлена Законом «Об основах реформы собственности» и примыкающей к нему целой серией других нормативных актов . Согласно Закону «Об основах реформы собственности» ее направлениями являются: муниципализация, возгосударствление, возвращение бывшим собственникам и их наследникам ранее противоправно отчужденного у них имущества и приватизация. Муниципализацией считается передача в ходе реформы собственности имущества в собственность волости или города, либо общую собственность этих единиц самоуправления с обязанностью приватизации или без таковой. Объектом муниципализации является имущество, находящееся в собственности государства или государственного коммерческого товарищества (ст. 20, 21 Закона «Об основах реформы собственности»). Под возгосударствлением понимается возврат в собственность Эстонской Республики из собственности кооперативных, государствен но-кооперативных и общественных организаций безвозмездно переданного государственного имущества (ст.42 Закона «Об основах реформы собственности»). Реституция - это возвращение бывшим собственникам и их наследникам ранее противоправно отчужденного у них имущества. Данный процесс заключался в возврате земельных участков, домов и квартир или выплаты за них компенсации (в виде приватизационных ценных бумаг), которые принадлежали вышеуказанным лицам до 16 июня 1940 года и были в последующем конфискованы. Приватизация представляет собой передачу в ходе реформы собственности имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за плату или безвозмездно, в результате чего происходит смена собственника имущества (ст.32 Закона «Об основах реформы собственности»).
Начало земельной реформе, как части реформы собственности (ст. 4 Закона «О земельной реформе»), в Эстонии положил принятый 17 октября 1991 года и вступивший в силу 1 ноября того же года Закон «О земельной реформе» - один из первых и наиболее значимых законодательных актов, принятых после провозглашения эстонским государством своей независимости и существенно изменивших земельно -правовые отношения. Этот закон, затронувший практически каждого жителя страны и урегулировавший порядок, условия и формы использования земли при переходе от исключительной государственной собственности (монополии) на землю к частной, можно расценивать как компромисс между бывшими собственниками и нынешними владельцами земли. Стремление к реализации земельной реформы, как части реформы собственности, в І 991 году было довольно сильным, однако на практике всё продвигалось не так успешно. Главное в земельных отношениях - кому принадлежит земля, кто является её собственником. Вступление в силу двух, указанных выше, законов символизировало возникновение нового порядка. Основными задачами земельной реформы в Эстонии являются - восстановление частной собственности на землю, исходя из последовательности прав прежних собственников и из интересов нынешних землепользователей, защищенных законом; возвращение земли прежним владельцам или их правопреемникам, т.е. восстановление хуторов; а также создание предпосылок для более эффективного использования земли 9.
На основании действующего законодательства, по мнению профессора М Мееримаа, возникновение квартирной собственности может идти по трем основаниям:
1) исходя из реформы собственности (приватизация, реституция) и установления квартирной собственности на жилые помещения;
2) разделение, внесенной в крепостную книгу, недвижимой вещи на квартирные собственности;
3) ликвидация товарищества собственников здания путем разделения недвижимой вещи на квартирные собственности ] .
Следует согласиться с мнением профессора М. Мееримаа о том, что действующее законодательство предусматривает вышеперечисленные способы возникновения квартирной собственности. Однако, последний основание является разновидностью второго, так как товарищество собственников здания является собственником недвижимой вещи и, в случае принятия решения членами товарищества о разделе недвижимой вещи на квартирные собственности, процедурные действия совершаются по второму основанию. Но выделение этого основания представляется целесообразным, так как участвуют разные субъекты и, изначально, принятие решения о разделе происходит по Закону «О товариществах собственников здания», а не по Закону «О вещном праве».
Правовым выражением политики государства в области процесса приватизации жилых помещений явились Закон «О приватизации жилых помещений» (1993г.), Закон «О квартирной собственности» (1994г.), Постановление Правительства от 17 марта 1995г. «Об утверждении порядка
установления квартирной собственности», Постановление Правительства от 30 июня 1998г. №144 «Об утверждении порядка определения земли необходимой для обслуживания строения». Приняв Закон «О приватизации жилых помещений», законодатель поставил цель передать квартиры в частную собственность. Однако для достижения этой цели было недостаточно Закона «О приватизации жилых помещений», требовалось принятия ряда законов для реализации данной цели не практике. Законодательная власть исходила из того, что государство и местные органы самоуправления не являются достаточно хорошими собственниками жилищного фонда, поскольку общеизвестно, что частный собственник действует эффективнее в отношении своей собственности, чем государство. Но для этого необходима соответствующая законодательная база, которая регулировала бы права и обязанности квартирособственников. Такой законодательной базой стал Закон «О вещном праве» (9 июня 1993 года), Закон «О квартирной собственности» (23 марта 1994 года) и ряд других законодательных актов. Однако, как показала практика, принятый Закон «О квартирной собственности» оказался трудно применимым, в связи с чем, возникла необходимость разработки и принятия нового закона, регулирующего квартирную собственность, а также приведение в соответствие другие законодательные акты, касающиеся регулирования данного института.
Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления
На основании ч.1 ст. 15 ЗоПЖП собственники квартир в целях совместного хозяйственного обслуживания жилого дома учреждают квартирное товарищество.
Согласно Закону «О некоммерческих объединениях» ЭР некоммерческое объединение, каковым является и квартирное товарищество, может быть учреждено, как минимум двумя лицами, причем учредителями могут быть как физические, так и юридические лица65.
Итак, общие положения для учреждения квартирного товарищества определены в ЗоНО, но, учитывая специфику данного объединения, законодатель установил специальные нормы в ЗоКТ, которые касаются количества учредителей и необходимых документов.
Согласно ч. 1 ст. 3 ЗоКТ квартирное товарищество учреждается по решению большинства собственников квартир в разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если этому большинству через идеальные доли в объекте квартирной собственности принадлежит большая часть строения и земельного участка, в предусмотренном ЗоНО порядке. Таким образом, членами квартирного товарищества являются все собственники квартир разделенной на квартирные собственности одной недвижимой вещи или несколько недвижимых вещей6 .
Квартирное товарищество учреждается для обеспечения хозяйственного обслуживания одного или нескольких жилых домов, разделенные на квартирные собственности (ч.5 ст.З ЗоКТ). Но, по мнению профессора М.
Меримаа, редакция ч.5 ст.З закона, по всей видимости, неточна, так как ни ЗоКС, ни ЗоКТ не использует больше понятие дома. Он считает, что в этой статье подразумевается, скорее всего, образование квартирной собственности на различных недвижимостях, что основывается на изложенном в чЛ ст.5 ЗоКТ67. Но в данная точка зрения является не совсем верной, так как законодатель использует понятие жилого дома, а не недвижимой вещи для того, чтобы установить порядок при отделении от товарищества, подчеркивая, что это может сделать только каждый дом в отдельности. Хотя в дальнейшем в законе есть только указание на недвижимую вещь.
С юридической точки зрения следует опять обратить внимание на тот факт, что законодатель в ЗоКТ при учреждении товарищества указывает на собственников квартир. Поэтому предложенное уточнение чЛ ст.2 ЗоКТ в параграфе 1.2. диссертации (собственники жилого или нежилого помещения) необходимо внести и в чЛ ст.З ЗоКТ.
Для учреждения квартирного товарищества необходимо созвать учредительное собрание. Для этого квартирособственники создают инициативную группу, состоящую из 1/10 собственников квартир, которая созывает учредительное собрание и решает все вопросы, связанные с его проведением.
Все квартирособственники приглашаются на учредительное собрание. Для его созыва инициативная группа рассылает извещение с указанием повестки дня, где центральным вопросом является принятие решения об учреждении товарищества. На учредительном собрании: проводится письменная регистрация участников собрания, указывая имена и фамилии квартирособственников, а также фиксируется число участников (участники учредительного собрания должны подтвердить в листе регистрации участников учредительного собрания свое присутствие подписью);
избирается руководитель и протоколист собрания, который ведет протокол учредительного собрания;
решается вопрос об учреждении квартирного товарищества.
За учреждение квартирного товарищества должны проголосовать более половины квартирособственников при условии, что им принадлежит через идеальные доли квартирной собственности большая часть строения и земельного участка (чЛ ст.З ЗоКТ).
Если на учредительном собрании большинством принимается решение об учреждении квартирного товарищества, то необходимо решить следующие вопросы, связанные с началом деятельности объединения: утверждение устава и внутреннего распорядка, выбор членов правления и ревизионной комиссии, утверждение размера паевых взносов (Приложение № 7, №8).
Устав квартирного товарищества принимается на учредительном собрании, и он должен соответствовать ст. 7 ЗоНО, где установлены основные требования к его содержанию. В уставе должны указываться:
1) наименование квартирного товарищества;
2) местонахождение;
3) цель деятельности;
4) условия и порядок приема в члены товарищества, а также выхода из числа его членов;
5) права членов;
6) обязанности членов или порядок, в котором могут устанавливаться обязанности членов;
7) в случае наличия отделений - их права и обязанности;
8) условия и порядок созыва общего собрания, а также порядок принятия решений;
9) количественный состав членов правления или его максимальная и минимальная численность;
10) распределение имущества квартирного товарищества в случае его прекращения; 11) иные установленные законом условия.
К иным условиям, которые необходимо предусмотреть в уставе квартирного товарищества, относятся :
правила осуществления членами правления совместных представительских прав - законодательно каждый член правления имеет право представлять квартирное товарищество во всех юридических действиях, но уставом может предусматриваться, что члены правления или некоторые из них могут представлять товарищество только совместно;
ограничение представительских прав правления в некоторых юридических действиях;
порядок назначения и отзыва членов правления;
возможность возложения членом правления своих обязанностей на третьих лиц;
порядок информирования членов товарищества о руководстве и представления по их требованию соответствующего отчета;
порядок созыва общего собрания членов квартирного товарищества, кворум, при наличии которого собрание правления является правомочным, нормы голосования для принятия решений;
порядок созыва нового общего собрания в случае, если на первом общем собрании отсутствовал кворум;
порядок назначения ревизионной комиссии и проведения ревизий;
порядок доведения решений общего собрания и решений правления до сведения всех членов товарищества.
Итак, устав является основным документом, который регулирует деятельность товарищества, исходя из интересов членов объединения. Его можно рассматривать в качестве локального акта, определяющего правовое положение квартирного товарищества как юридического лица и Сухнева М. Квартирное товарищество: практические вопросы управления. - Таллинн: «Из первых рук», 2001. - С. 12. регулирующего отношения между участниками и самим квартирным товариществом. Принимается устав на учредительном собрании квартирного товарищества простым большинством голосов. В отличие от устава некоммерческого объединения, за изменение которого должны проголосовать более 2/3 участвующих в общем собрании членов, для изменения устава квартирного товарищества необходимо более половины от общего числа голосов членов товарищества. Изменение устава вступает в силу с момента внесения в записи в Регистр некоммерческих объединений и фондов. Это положение вытекает из ч.2 ст.23 ЗоНО. Однако на практике члены правления начинают решать вопросы по новому уставу, который еще не внесен в Регистр, а значит, не вступил в силу. В таком случае представляется целесообразным внести эту норму также и в ЗоКТ отдельной статьей.
Основной целью устава является определение правового пространства, в котором действует квартирное товарищества, а также определение основных целей товарищества. Члены квартирного товарищества должны быть осведомлены о границах правового поля квартирного товарищества, об ответственности их как членов товарищества перед третьими лицами и перед товариществом.
Общее собрание и его компетенция
Квартирное товарищество как юридическое лицо имеет определенную структуру и организацию (Приложение №12). Организационное единство предполагает, что есть органы юридического лица, находящиеся друг по отношению к другу в определенном положении, иерархии; отношения участников юридического лица четко регламентированы, то есть конкретно определены сфера участия каждого из них, их права и обязанности.
Согласно ст. 18 ч.1 Закона «О некоммерческих объединениях» высшим органом недоходного объединения является общее собрание его членов. Оно принимает решения по всем вопросам руководства некоммерческим объединением, которые не отнесены законом или уставом к компетенции правления или иного органа некоммерческого объединения. По мнению юриста X. Петси, квартирное товарищество можно сравнить с маленьким демократическим государством, высшее руководство которым осуществляет общее собрание квартирособственников . Именно на общем собрании члены товарищества осуществляют свое право решать связанные с деятельностью товарищества вопросы: утверждение годового отчета, баланса за прошлый год и плана хозяйственной деятельности на следующий год, выборы членов правления и ревизионной комиссии, принятие внутреннего распорядка дома, внесение изменений в устав, решение вопроса о взятии кредита в банке для реновации дома, способы борьбы с должниками и другие.
Компетенция общего собрания в достаточно большом объеме определена в Законе «О квартирных товариществах» и Законе «О некоммерческих объединениях». Компетенцию собрания по конкретным вопросам, определенным законом, не могут изменить ни устав, ни иные органы товарищества. Устав может только дополнить и детализировать его компетенцию. Компетенция общего собрания связана с двумя важными аспектами: деятельностью товарищества как юридического лица и как лица, управляющего домом. В первом случае общее собрание компетентно принимать решение по всем вопросам, определенным законом и уставом. Во втором случае товарищество должно учитывать определенные границы компетенции. Обычно компетенция товарищества конкретно расписана в определенной части устава, но и здесь необходимо учитывать некоторые аспекты: компетенция общего собрания может содержаться не только в одном пункте устава, а в нескольких .
Общее собрание, как высший орган управления хозяйственной деятельностью товарищества, решает следующие вопросы (ст. 19 ЗоНО):
изменение и дополнение устава;
решение вопросов объединения, разделения и прекращения товарищества;
избрание правления и оценка его деятельности, решение вопроса о досрочном окончании деятельности правления и членов ревизионной комиссии;
принятие годового бюджета хозяйственной деятельности, утверждение годового отчета и баланса, отчета ревизионной комиссии;
принятие решения о взятии кредита (ссуды);
утверждение внутреннего распорядка;
увеличение и уменьшение паевого взноса;
а также иные вопросы, связанные с деятельностью товарищества.
Перечисленные пункты являются основными в компетенции общего собрания. Однако каждый устав имеет свои отличия.
Общее собрание осуществляет периодическое руководство квартирным товариществом, так как оно созывается несколько раз в год. Собрания членов квартирного товарищества подразделяются на очередные и внеочередные. Очередные общие собрания проводятся согласно уставу товарищества не менее одного раза в год. Как правило, вопросы, рассматриваемые на очередном собрании, перечислены в уставе товарищества и в Законе «О квартирных товариществах».
Общее собрание, как высший орган товарищества, может выполнять свою функцию и принимать легитимные решения только при соблюдении определенных процедурных правил. Правила созыва и проведения общего собрания определены законом и уставом квартирного товарищества, их несоблюдение может привести к отмене решения общего собрания.
Согласно ст.20 ЗоНО общее собрание созывается правлением. Необходимо подчеркнуть, что правление является коллегиальным органом, и решение о созыве собрания принимается сообща. Поэтому сначала проводится собрание правления, на котором принимается решение о созыве общего собрания. В практике нередки случаи, когда собрание созывают один или два члена правления из пяти, ошибочно считая, что собрание может быть созвано одним членом правления. Но один член правления не имеет право созвать общее собрание, так как правление является коллегиальным органом. Поэтому такое собрание незаконно и принятые решения недействительны.
Также бывают случаи, когда члены правления конкурируют в вопросах организации общего собрания. Например, два члена правления могут созывать два общих собрания в разное время и с разными повестками дня. В этом случае, необходимо выяснить: являются ли данные члены правления правомочными единолично созывать общее собрание; было ли принято решение правления о созыве общего собрания.
После принятия коллегиального решения правления о созыве общего составляется его повестка. При составлении повестки дня обязательно должны быть учтены все вопросы, требующие голосования, чтобы члены товарищества могли подготовиться к обсуждению вопроса. В соответствии с ЗоНО общее собрание может принимать решение только по тем вопросам, которые были внесены в повестку дня, а значит, заранее известны. Не следует перегружать повестку организаторскими вопросами (например: выбор руководителя собрания и протоколиста), так как такие действия не влияют напрямую на вынесение решения, а имеют вспомогательный характер .
О созыве общего собрания, необходимо сообщать членам товарищества не менее чем за семь дней, если уставом не предусмотрено иное (ч.5 ст.20 ЗоНО). На практике большинство уставов предусматривают этот срок, но также есть товарищества, где срок установлен в 15 дней (исходя из специального срока предупреждения для отчетного собрания, установленного в ст. 15 ЗоКТ). Оповещение означает сообщение (извещение) о проведении общего собрания всем членам товарищества (Приложение №13). На практике значение такого извещения недооценивается. Однако сообщение о созыве собрания - это важный юридический документ, который должно содержать:
время проведения;
место проведения;
повестку дня.
При экономически важных и объемных вопросах желательно приложить к сообщению предложения правления. Если вопрос касается изменения устава товарищества, то надо отметить основное содержание изменения. Сообщение должно быть подписано правлением, если оно не созывается инициативной группой, которой в созыве собрания отказало правление. Если в сообщении отсутствует время или место проведения собрания, или о нем извещается менее чем за семь дней до проведения собрания, или сообщение размещается не в том месте, которое определено уставом, то у желающего оспорить решения, принятые на общем собрании, проведенном по извещению с вышеперечисленными нарушениями, есть правовые основания добиться решения в свою пользу при обращении в суд. Извещение о собрание следует доставить предусмотренным в уставе способом: почтой, или вручением сообщения лично под подпись, или вывешиванием его на доску объявлений на лестничной клетке . В обычных ситуациях сообщение о собрании является законным тогда, когда это направлено от имени правления, независимо, от кого поступило предложение о созыве.
