Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Возникновение и развитие риэлторских отношений в сфере недвижимости в зарубежном и российском праве
1. Историко-правовой анализ эволюции посреднических отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве 16
2. Место норм законодательства о риэлторской деятельности в системе предпринимательского права Российской Федерации
3. Современные проблемы правового регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации
Глава 2. Риэлторский договор как средство правового регулирования посреднических предпринимательских отношений в сфере оборота недвижимого имущества
1. Юридическая природа риэлторского договора в предпринимательском праве России 69
2. Соотношение риэлторского договора со смежными договорами
3. Существенные условия риэлторского договора 131
Глава 3. Содержание риэлторского договора 142
1. Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора 142
2. Права и обязанности клиента как стороны риэлторского договора
3. Предложения по совершенствованию законодательства о риэлторской деятельности в Российской Федерации
Заключение 188
Приложение 192
Список использованных источников 197
- Историко-правовой анализ эволюции посреднических отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве
- Юридическая природа риэлторского договора в предпринимательском праве России
- Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сложность оптимального правового регулирования отношений с недвижимым имуществом обусловлена вовлечением в них чрезвычайно широкого круга субъектов. Это и государственные органы всех уровней, и органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Государственные органы, хозяйствующие субъекты и граждане заинтересованы в системном договорном регулировании правоотношений на рынке недвижимости, в проведение компетентной правовой экспертизы правоустанавливающих документов, уточнение технических характеристик объекта недвижимости, проверке достоверности данных о лицах, проживающих в жилом помещении.
Особое место среди участников договорного процесса российского рынка недвижимости занимают посредники (риэлторы).
Осуществление риэлторской деятельности в рамках гражданско-правовых отношений связано- с оказанием услуг фактического и (или) юридического характера, направленных на удовлетворение потребности клиента в представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента.
Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости. К ним относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и публичных правоотношений с недвижимостью; 2) рост числа судебных споров о толковании и применении условий и понятий посреднических договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом, названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого часто на практике «риэлторским договором».
Важность исследования риэлторских договоров определяется рядом
теоретических и практических проблем правового регулирования в этой сфере. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и договорно-правового порядка. Во-вторых, введение государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского, предпринимательского,' жилищного, земельного, градостроительного законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью. В-третьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий посредничества на рынке недвижимости. В-четвертых, институт посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных последствий ее заключения.
Решение проблем договорного регулирования риэлторской деятельности
связано с четкой правовой регламентацией объема и содержания прав и
обязанностей сторон в процессе согласования обоюдных интересов в целях
повышения эффективности операций с недвижимостью. Это- касается: 1)
определения специфики содержания порядка возмездного оказания
риэлторских услуг риэлтором, как основного объекта договорного обязательства; 2) установления существенных условий договора риэлторской деятельности (условий о его сроке, качестве риэлторских услуг, их цене и других); 3) методики оценки качества и формирование необходимого объема риэлторских услуг, оказываемых клиенту; 4) регламентации пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства и иные). Неразрешенность этих проблем приводит к серьезным осложнениям, возникающим в правоприменительной деятельности органов государственной власти при обеспечении защиты прав и законных интересов сторон договора.
Актуальность темы обусловлена и особенностями юридической природы риэлторского договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг. Они могут включать в себя посредническую, оценочную, маркетинговую, консультационную деятельность, а также юридические действия (представительство риэлтором интересов клиента в органах государственной власти, местного самоуправления и иных организациях).
Таким образом, правовое регулирование риэлторской деятельности складывается из комплекса частноправовых обязательств, на реализацию которых направлена деятельность риэлтора. В частности к ним относятся обязательства, вытекающие из договоров возмездного оказания услуг, регулируемых нормами главы 39 ГК РФ. В этой связи следует исходить из возможности заключать как договоры, предусмотренные и не предусмотренные п. 2 ст. 421 ГК РФ, так и договоры, содержащие элементы различных видов договоров, так называемые смешанные договоры (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Поэтому стороны договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг, вправе самостоятельно решать, какой по своей* правовой природе договор они намерены заключить. Судебная практика также квалифицируют исследуемый институт как договор возмездного оказания услуг. Однако, некоторые судьи считают его агентским договором, посредническим договором с последующим применением к нему норм Главы 52ГКРФ.
Практическая значимость исследования обусловлена и проблемами правоприменительной деятельности. Проведенный автором анализ судебной практики свидетельствует о том, что на сегодняшний день в ней отсутствует единообразное понимание природы риэлторского договора. При исследовании договорного регулирования риэлторской деятельности автор стремился ответить на вопрос о том, какие правовые отношения подпадают под это понятие, где границы публичного порядка и договорного регулирования. Представляется, что этот вопрос не вызывает ни малейшего затруднения, поскольку риэлторский (агентский или договор возмездного оказания услуг) относится к числу поименованных в Гражданском кодексе РФ, однако при ближайшем рассмотрении вопрос представляется не столь простым.
В сложившейся ситуации становится очевидным тот факт, что должная правовая регламентация деятельности риэлторов позволит избежать многих недостатков института посредничества на рынке недвижимости в России, предоставит возможность заниматься риэлторской деятельностью только тем субъектам, которые прошли специальные процедуры по допуску на рынок. Рынок недвижимости в России — это особая сфера, где из-за отсутствия оптимального правового регулирования основных вопросов, противоречивости уже имеющихся нормативов, низкого уровня правосознания, участники рынка недвижимости, в первую очередь, клиенты риэлторов, зачастую оказываются в неблагоприятных условиях, их права и законные интересы нарушаются.
Данные проблемы требуют специального теоретического исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в контексте его исторического развития, как в российском гражданском праве, так и в гражданском праве других стран, принадлежащих к различным правовым системам. Без подобного исследования достаточно сложно понять значение соответствующих правовых норм, оценить последствия их применения к регулируемым отношениям. Эти обстоятельства и предопределяют актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности темы. Сфере услуг было посвящено достаточно большое количество работ в советский период. Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений по оказанию услуг внесли ученые-цивилисты: Н.А. Баринов, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, М.В. Кротов, Е.Д. Шешенин, А.Е. Шерстобитов.
После принятия Гражданского кодекса РФ проблемы гражданско-правового регулирования отношений по оказанию услуг рассматривались такими учеными как: М.И. Брагинский, М.Н. Малеина, Е.Г. Шаблова, Д.И. Степанов, Л.В. Санникова.
Правовому регулированию отношений по оказанию отдельных видов услуг посвящены диссертационные исследования А.В. Белозерова, СВ. Курова, Т.В. Лариной, Н.В. Сирик, В.Н. Соловьева, А.Е. Толстовой, О.М. Щуковской. В российской юридической литературе отсутствуют диссертационные
исследования, посвященные договорному регулированию риэлторской деятельности и оказания связанных с ней услуг.
Особо следует отметить несколько диссертационных исследований
.последних лет, затрагивающих проблемы договорного регулирования
посреднической деятельности, в частности: И.Н. Галушиной А.В. Егорова, С.А.
Колимба, Ю.Б. Носковой, М.З. Пак, Е.В. Поповой, СВ. Скороходова, Н.А.
Субботина, А.С. Шаповаленко.
Некоторые выводы, касающиеся договорного регулирования риэлторской деятельности, можно также найти в научных трудах И.В. Александровского, Б.С. Антимонова, А.Г. Гойхбарга, К.А. Граве, О.А. Красавчикова, В.А. Краснокутского, М.Н. Миллера, Е.А. Суханова, B.C. Якушева.
Таким образом, проблемы договорного регулирования риэлторской деятельности остаются недостаточно изученными. За рамками ныне существующих научных изысканий остается множество вопросов, связанных с договорным регулированием риэлторской деятельности, неразработанность которых негативно отражается на правоприменительной практике, защите прав и законных интересов участников исследуемых договорных отношений.
Цель исследования' состоит в разработке модели договорного регулирования риэлторской деятельности посредством различных поименованных и непоименованных договорных конструкций, существующих в гражданском праве Российской Федерации.
Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:
- осуществление историко-правового анализа становления и развития
законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере
недвижимости;
- проведение анализа действующего российского и зарубежного
законодательства, норм международного права о риэлторской деятельности,
судебной практики в данной области в России и за рубежом;
-выявление актуальных правовых проблем договорного регулирования риэлторской деятельности в России;
- подготовка предложений по устранению недостатков договорного регулирования риэлторской деятельности в России, в том числе на основе дореволюционного и зарубежного законодательства и правоприменительной практики в данной области:
-выработка практических рекомендаций для участников риэлторского договора.
Объектом исследования являются правоотношения в области договорного регулирования риэлторской деятельности, их возникновение, становление, современное состояние и дальнейшие перспективы развития в Российской Федерации.
Предмет исследования' — договорное регулирование риэлторской деятельности в России на основе судебной практики и теоретических исследований в этой области.
Гипотеза исследования заключается в наличии особенностей в договорного регулирования риэлторской деятельности в российском предпринимательском праве, которые должны найти свое отражение в дальнейшем совершенствовании российского законодательства с учетом зарубежного и международного опыта, а также правоприменительной практики.
Методологические основы работы. Методами настоящего исследования являются исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и метод правового моделирования. Исторический метод позволяет проследить историю развития института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение института в комплексе, а не только отдельных его частей, а также изучение института в контексте всего российского, иностранного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод основан на сравнении норм российского законодательства, регулирующих риэлторские
договорные отношения между собой, с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм. Метод правового моделирования позволяет спрогнозировать последствия внесения предлагаемых в исследовании изменений законодательства.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков частного права дореволюционной России: А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г.А. Гордона, А.Г. Гусакова, Н.Л. Дювернуа., Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, Л.С. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича.
Теоретической основой исследования также явились труды российских ученых в области гражданского и предпринимательского права: Т.Е. Абовой, Л.В. Андреевой, В.К. Андреева, М.М. Агаркова, В.А. Белова, Е,В- Богданова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, H.F. Дорониной, Л.Г. Ефимовой, 0.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Л.А. Лунца, О.А. Красавчикова, Н.И. Клейн, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И.А. Покровского, В.А. Рахмиловича, В.К. Райхера, Г.Ф. Ручкиной, О.Н. Садикова, СВ. Сарбаша, Н.Г. Семилютиной., Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, М.Я. Шиминовой, В.Ф. Яковлева и других.
Труды советских и российских ученых-цивилистов: М.В. Кротова, В.А. Рясенцева, СЮ. Рябикова, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова и других исследователей в области гражданского права. В работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как: Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland Е., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.
Эмпирической основой диссертационного исследования, являются нормы ранее и ныне действующего российского, зарубежного, международного
гражданского права, материалы судебной практики, а также специфика риэлторской деятельности в России и за рубежом.
Дополнительным источником служат статьи в периодических изданиях, в которых освещаются основные проблемы и тенденции развития договорного регулирования риэлторской деятельности в России и за рубежом.
Научная новизна работы обусловлена необходимостью
совершенствования договорного регулирования риэлторской деятельности в России с учетом зарубежного и международного опыта в связи с необходимостью оптимального регулирования оборота недвижимости, в том числе связанного с использованием услуг профессиональных агентов (риэлторов).
Новацией являются: научно обоснованные авторские понятия риэлторского договора, риэлторской услуги; выявление юридической природы данного договора; разработанный и обоснованный перечень существенных условий изучаемого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства.
Новизна заключается^ и в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права предпринята попытка специального гражданско-правового исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в России, а также за рубежом.
В работе впервые подробно рассматриваются истоки возникновения риэлторского договора в праве стран общего и континентального права, причины его появления в российском гражданском праве, международно-правовое регулирование отношений агентирования, обобщается судебная практика- в данной области. Данная работа представляет собой первое в отечественной правовой науке диссертационное исследование, в котором рассматривается сущность, становление и развитие договорного регулирования риэлторской деятельности.
На защиту выносятся следующие основные положения:
1. В результате исторического анализа развития организационно-правовых и договорных форм риэлторской деятельности в России и за рубежом, выявлено, что некоммерческие, самоуправляемые организации профессиональных посредников на рынке недвижимости (Гильдии Риэлтеров) ставили одной из основных своих задач минимизацию совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью, а также создание типовых форм риэлторских договоров. В результате сравнительного исследования норм дореволюционного российского и зарубежного гражданского права обосновывается тезис о том, что в дореволюционной и советской России были хорошо известны агентские отношения как правовой институт посредничества на рынке недвижимости, имеющие общую историю происхождения с институтами агентских отношений стран романо-германской правовой семьи.
2. Автором теоретически доказано, что целью договорного
регулирования риэлторской деятельности является экономически выгодное
изменение имущественного положения клиента за счет исполнения
риэлторских услуг (содействие риэлтора в приобретении жилого или нежилого
помещения в собственность клиента на выгодных для него условиях) либо
порождение для. клиента полезного экономического-эффекта, который может
сопровождаться созданием нового овеществленного результата (проведенное
риэлтором по* заданию клиента маркетинговое исследование рынка
коммерческой недвижимости, ставшее основой последующего прибыльного
проекта).
3. Содержанием договорного правоотношения, возникшего между
риэлтором.и клиентом, являются их взаимные права и обязанности, связанные с
оказанием риэлторских услуг в пользу клиента. Такого рода услугой является
деятельность риэлтора, направленная на удовлетворение потребности клиента в
консультировании, представительстве, содействии при заключении им сделок с
недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях
экономически выгодного изменения имущественного положения клиента и
(или) порождения для него полезного экономического эффекта.
4. Автор с позиций частноправового регулирования определяет, что
договорное правоотношение, сторонами которого являются риэлтор и клиент,
представляет собой комплексное посредническое обязательство, где в
обязанность риэлтора, как правило, входит 1) документальное оформление
передачи объекта недвижимости клиенту; 2) представительство при
осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и
сделок с ним на имя. клиента; 3) организация' взаиморасчетов между
участниками сделки с недвижимым имуществом; 4) оценка предполагаемых
рисков при совершении сделок с недвижимостью.
5. Диссертантом выявлен особый договорный режим риэлторской
деятельности. Его наличие обусловлено участием в данных договорных
отношениях особого субъекта - риэлтора, а также тем, что в предмет
исследуемой группы договоров входит осуществление юридических
(заключение сделок с недвижимостью от имени и за, .счет клиента) и
фактических действий посреднического характера (подбор и организация
показов объектов недвижимости) либо их совокупности, подчиненных цели
этих договоров, И'связанных с недвижимостью.
Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых риэлторских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В этой связи следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
6. В силу того, что действующее российское законодательство не
допускает регистрацию недвижимости и сделок с ней на имя риэлтора, хотя бы
и за счет и в интересах клиента, риэлтор не может самостоятельно исполнить
сделку с недвижимостью. Это в свою очередь неоправданно сужает
возможности риэлтора при исполнении своих обязательств и в настоящий
момент требует использования риэлторского договора по модели поручения.
7. Автором классифицированы основные виды.риэлторских договоров: 1) по объему полномочий риэлтора - договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий; (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на. оказание только юридических действий-? (договор поручения); 2) по содержанию услуг,, входящих в предмет риэлторского договора, - договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных, сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества,-являющегося объектом договора — договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4): по; субъектному составу сторон — договоры, все стороны которых являются 'предпринимателями и в которых в качестве одной .из; сторон выступает потребитель.
8; Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании; оказываемых услуг, их цене, об; отчете риэлтора и делькредере. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться в риэлторском договоре приї его заключении. Если; эти условия: не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает
перед клиентом так же, кактретье лицо контрагент по сделке перед самим
риэлтором.
9. Разработана авторская^ концепция проекта федерального^ закона о риэлтерской деятельности, определяющего статус риэлтора, принципы, направления и формы его- деятельности, основания* и пределы его профессиональной ответственности.
Теоретическая и практическая значимость работы? Сформулированные в диссертации теоретические положения- и выводы должны способствовать совершенствованию договорного регулирования риэлторской деятельности в России на основе отечественного, в том числе дореволюционного и
зарубежного опыта. Данное диссертационное исследование содержит ряд предложений по совершенствованию действующего российского законодательства, использование которых может быть полезным в законотворческом процессе. Представляется, что использование приведенных в настоящем исследовании практических рекомендаций будет полезным для участников оборота недвижимого имущества при заключении и исполнении риэлторских договоров, а также при подготовке правовой позиции для участия в судебных процессах. Научные изыскания диссертанта в области договорного регулирования риэлторской деятельности также могут использоваться в качестве учебного материала при преподавании курсов гражданского, предпринимательского и договорного права.
Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается его комплексным характером, широким использованием российских, зарубежных и международных нормативных правовых актов, правоприменительной практики, научных источников, в, том числе научной периодики.
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Диссертация разработана на кафедре «Международного частного' права и гражданского процесса» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где было проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения работы внедрены в образовательный процесс ВГНА Минфина России при преподавании автором курса «Международное частное право», а также специального курса «Правовые основы рынка недвижимости». Результаты настоящего исследования использованы при- осуществлении юридического обеспечения деятельности Правового департамента МВД Российской Федерации. Основные положения научной работы были представлены в пяти научных публикациях, подготовленных автором.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, приложения и списка использованной
литературы. Структура и объем работы определены целями и задачами проведенного исследования.
Историко-правовой анализ эволюции посреднических отношений в сфере недвижимости в российском и зарубежном предпринимательском праве
Уже при- первобытно-общинном строе появилась потребность в установлении экономических отношений посредством других лиц. Позднее, в результате разделения труда, помимо земледельцев и ремесленников, появляется новый класс, который занимается только обменом -класс купцов1. Торговля, которую они ведут, является посредничеством" в чисто экономическом смысле, поскольку такого рода деятельность обслуживает оборот материальных ценностей и предполагает получение выгоды от перепродажи товаров, служит связующим звеном между производителями и потребителями товаров.
На взгляд автора, достаточно полное уяснение характера деятельности посредника на рынке недвижимости невозможно без понимания истоков риэлторской деятельности, ее исторического развития. В связи с этим обратимся к краткой характеристике деятельности российских и зарубежных компаний-риэлторов, применив исторический метод изложения. Сразу необходимо оговориться, что в риэлторской деятельности наиболее ярко выражена деятельность профессиональных объединений риэлторов, в отличие, например, от девелоперской деятельности, следовательно, об особенностях той или иной «системы риэлторской деятельности» можно говорить, отражая специфику развития профессиональных объединений риэлторов.
История риэлторской деятельности в мире берет свое начало в Соединенных Штатах Америки в конце 19 века. Первые попытки создания общенационального объединения профессиональных участников рынка недвижимости были предприняты в 1891 году. В результате была создана Национальная Ассоциация Недвижимости (National Real Estate Association), просуществовавшая всего 19 месяцев. Впоследствии были предприняты две аналогичные неудачные попытки. В конце концов 12 мая. 1908 года была образована Национальная Ассоциация по Обороту Недвижимости (National Association of Real Estate Exchanges). Особо следует отметить, что к моменту создания указанной ассоциации в некоторых штатах уже существовали местные объединения (boards) профессиональных посредников на рынке недвижимого имущества. Так, первоначально в Ассоциацию вошли 120 человек, представлявших территориальные объединения 13 штатов.
В 1916 году впервые был применен термин «риэлтор» для обозначения профессионального посредника на рынке недвижимости. Причем предполагалось, что конкретный посредник, называющий себя риэлтором, является членом ассоциации и подчиняется Кодексу Этики Ассоциации, разработанного в 1913 году. Слово «Риэлтор» в США является зарегистрированным знаком обслуживания (с 1949 года) и применимо исключительно к членам Ассоциации. В настоящее время Ассоциация носит название Национальной Ассоциации Риэлторов (с 1972 г.).
Стоит отметить, что Национальная Ассоциация Риэлторов (далее по тексту - НАР) - организация, объединяющая посредников на общеамериканском рынке недвижимости, в то время как отдельные штаты имеют собственные объединения риэлторов, причет иногда более, чем одно. Так, в 1920 году была учреждена Техасская Ассоциация Риэлторов - ТАР (член НАР с 1969 г.) — крупнейшая в штате. Она объединяет в себе около 90 тысяч членов и имеет 89 территориальных подразделений1. Калифорнийская Ассоциация Риэлторов (КАР) объединяет 180 тысяч риэлторов". Чикагская
Ассоциация Риэлторов (ЧАР) - одна из старейших в США (существует с 1883 г.) и объединяет 15,5 тысяч членов1. Иллинойская Ассоциация Риэлторов (ИАР) существует с 1916 года, в нее входят 60 тысяч риэлторов, является крупнейшей в штате2.
Здесь необходимо обратить внимание на то, что любая из ассоциаций риэлторов в США, созданная даже в рамках одного штата, по численности во много раз превышает количество действующих на настоящий момент членов Российской Гильдии Риэлторов (в масштабах государства). Данное обстоятельство, по мнению автора, связано с недостаточной степенью экономической развитости- посреднических отношений в Российской Федерации, а также сравнительно невысокий уровень правосознания россиян.
В начале 1950-х годов Национальная Ассоциация Риэлторов США участвует В создании Международной Федерации- участников рынка недвижимости, а в 1981 году НАР учреждает Международный Политический Комитет для распространения влияния НАР на зарубежные организации в сфере недвижимости. В настоящее время НАР заключила около 60 договоров о сотрудничестве с ассоциациями различных государств3.
Далее коротко рассмотрим некоторые профессиональные риэлторские организации для более полного уяснения истории развития риэлторской деятельности. Такое рассмотрение диктуется тем, что в настоящее время в развитых государствах подавляющее большинство риэлторских фирм объединены в профессиональные объединения, и рассмотрение истории риэлторской деятельности в отрыве от истории риэлторских объединений видится невозможным.
Юридическая природа риэлторского договора в предпринимательском праве России
Изучение правовой" природы риэлторского договора предполагает прежде всего выявление содержания самой, категории «юридическая природа гражданско-правового договора». Понятие это достаточно часто используется в научных трудах цивилистов, однако при его применении лишь немногими раскрывается сущность данного термина, что приводит к некоторым неточностям, а зачастую и к фактическим ошибкам при раскрытии договорных институтов через указанное понятие. Для целей настоящей работы представляется необходимым показать, что разными авторами понимается под правовой природой гражданско-правового договора, и, в частности, как трактуется юридическая природа риэлторского договора. Это в свою очередь позволит сделать очередной шаг к пониманию сущности и механизма действия риэлторского договора как правового средства.
Итак, многие авторы употребляют понятие «юридическая природа договора» в ходе исследования существенных условий конкретного гражданско-правового договора. Так, например, Н.В. Козлова в своей работе «Правовая природа учредительного договора о создании юридического лица»85, анализируя юридическую природу данного договора, говорит о его необходимых условиях. Аналогичная мысль встречается и у Е.М. Щукиной, которая пишет о юридической природе простого товарищества . Такого рода подход, как уже было, отмечено выше, не дает четкого понимания правовой природы гражданско-правового контракта как таковой, в силу чего соотнесение необходимых условий, используемых при реализации юридических норм, регламентирующих заключение, исполнение и прекращение того или иного вида контракта с правовой природой договорного института можно поставить под сомнение. З.С. Беляева, которой точка зрения вышеприведенных авторов де-факто была поддержана, в своей монографии отмечала, что для научных выводов о юридической природе договоров, заключаемых в сфере межхозяйственной кооперации, необходимо опираться на конкретный анализ прав и обязанностей сторон . Таким образом, З.С. Беляева прямо указывает на права и обязанности а рамках контракта, как на его юридическую природу. В данном случае мы не можем согласиться с представленной позицией, так как, на наш взгляд, здесь происходит подмена понятий. Абсолютным большинством цивилистов признано именовать совокупность прав и обязанностей сторон по договору его содержанием. Следовательно, в рассматриваемом примере понятия содержания договора и его правовой природы фактически представляются как синонимичные. В свою очередь, по нашему мнению, содержание обязательства предопределяются правовой природой договора. Без определения правовой природы рассматриваемого нами явления невозможно правильно определить круг прав и обязанностей сторон договора.
Более верным, с точки зрения автора настоящей диссертационной работы, видится подход большинства современных цивилистов, которые при определении правовой природы конкретного гражданско-правового договора раскрывают вопрос о природе того или иного вида гражданско-правового договора через поиск его места в системе классификаций договорных правоотношений, выработанной в течение многих веков существования цивилистики. Например, B.C. Ем, исследуя правовую природу договора аренды, отмечает, что он является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним88. Рассматривая договор лизинга, В.В. Витрянский прямо указывает, что изучение его правовой природы предполагает определение места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств . Таким образом, констатируем, что, исследуя юридическую природу риэлторского договора, мы тем самым позиционируем его в рамках существующих всеобще признанных в цивилистике группировок гражданско-правовых договоров.
В самом начале раскрытия правовой природы риэлторского договора следует определить сферу применения-данной разновидности договоров, что невозможно без уяснения сущности деятельности риэлторов. Данные субъекты гражданско-правового оборота оказывают содействие участникам рынка недвижимости при заключении сделок с недвижимым имуществом, при этом деятельность эта осуществляется ими на профессиональной основе. В наибольшей степени вид деятельности, ведомый указанными субъектами, подпадает под определение посредничества, так как последнее представляет собой содействие одному лицу во взаимоотношениях с другим лицом. В рамках гражданско-правового оборота, как правило, такое содействие направлено на заключение сделки и ведется в интересах одного из участников сделки. Таким образом, можно сделать первоначальный вывод о том, что риэлторская деятельность представляет собой посредничество.
Права и обязанности риэлтора как стороны риэлторского договора
В предшествующей главе настоящей диссертационной работы автором были исследованы вопросы природы и сущностных черт правового института риэлторского договора. При этом уже в ней определенное внимание с нашей стороны было обращено на содержание рассматриваемого вида контрактов. Действительно, отличительные черты любой разновидности договоров ценны не сами по себе, но проявляются во вне в условиях контрактов, согласуемых сторонами, которые ко всему прочему зачастую урегулированы императивными или диспозитивными нормами, права. В настоящем параграфе наше внимание будет обращено на систематизированное исследование прав и обязанностей сторон в контрактах между риэлтором и клиентом, При этом преследуемая нами цель сводится не только к простой констатации соответствующих потенциальных условий риэлторского договора, но также включает в себя обоснованное формулирование отдельных положений проекта Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», который выступает в качбестве практического результата данной научной работы.
В предшествующей главе настоящей диссертационной работы с нашей стороны было уделено достаточное внимание анализу предмета риэлторских контрактов, содержащего наиболее значимые права и обязанности договаривающихся сторон. В этой связи на данном этапе, с нашей точки зрения, более правильным было бы не останавливаться на нем, а сразу перейти к детализации содержания договоров между риэлтором и клиентом.
Итак, как уже было уяснено нами ранее, действия риэлтора при исполнении поручения клиента с правовой точки зрения следует подразделять на фактические и юридически значимые. Если круг первых представляется весьма разносторонним, то последние, в основном, сводятся к совершению сделок с недвижимым имуществом. Экстраполируя положения агентирования на договорные правоотношения в сфере риэлторства, можно констатировать, что право собственности на вещи, полученные риэлтором в ходе исполнения договора с клиентом, как от самого клиента, так и от третьих лиц, принадлежит принципалу. Вместе с тем, безусловным видится, что по отношению к различным видам имущественных объектов права и обязанности агента в рамках агентского договора не одинаково. Вследствие того, что ключевыми объектами, получаемыми риэлтором в рамках риэлторского договора, являются объекты недвижимого имущества, владение, пользование и распоряжение которыми традиционно, обладает своей спецификой, рассмотрим правомочия риэлтора в отношении них более подробно.
В первую очередь следует отметить, что переход права собственности на недвижимое имущество к принципалу, полученное агентом при исполнении агентского договора, не следует воспринимать- как догму. Так, например, в отдельных системах права Западной Европы, собственнические права на недвижимое имущество, в случае если агент приобретает его от своего имени, возникают непосредственно у агента. Что же касается отечественного гражданского права, то вопрос об имущественных правах агента, в том числе риэлтора, в отношении объектов недвижимого имущества не столь однозначен, как это кажется на первый взгляд. Основной его тенденцией видится установление максимально полной принадлежности недвижимости принципалу.
Так, при реализации недвижимого имущества принципала от имени агента право собственности не переходит к агенту, а остается у принципала до момента регистрации перехода права собственности к третьему лицу. Это влияет не только на гражданско-правовое наполнение правоотношений, но и на вопросы чисто практического характера, возникающие в рамках сопутствующих административных правоотношений. Например, именно принципал и третье лицо в этом случае обращаются с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что следует из пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подтверждено в пункте 23 Информационного письма ВАС РФ от 17.11.2004 г. № 85. То есть в качестве стороны,договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться) лицо не являющееся собственником лицо или не уполномоченное им на то нотариальной доверенностью , что подразумевало бы под собой построение риэлторского договора по модели поручения.
Следует, правда, оговориться, что определенно сформировавшейся судебной-практики по вопросу возможности осуществления комиссионером регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, посредником в рамках сделки по отчуждению которой, он является, нет. Изложенные обстоятельства, включающие- в себя сложившуюся правоприменительную неопределенность административных процедур регистрации перехода вещных прав на недвижимое имущество, а также тот факт, что кауза риэлторского договора- непосредственно направлена на совершение сделки пог переходу вещных прав, видится для нас дополнительным основанием нерациональности использования риэлторского договора по модели комиссии, о чем уже упоминалось! в предшествующих главах диссертационной работы.
