Введение к работе
Актуальность темы исследования Сложность оптимального правового регулирования отношений с недвижимым имуществом обусловлена вовлечением в них чрезвычайно широкого круга субъектов. Это и государственные органы всех уровней, и органы местного самоуправления, граждане и юридические лица. Государственные органы, хозяйствующие субъекты и граждане заинтересованы в системном договорном регулировании правоотношений на рынке недвижимости, в проведение компетентной правовой экспертизы правоустанавливающих документов, уточнение технических характеристик объекта недвижимости, проверке достоверности данных о лицах, проживающих в жилом помещении.
Особое место среди участников договорного процесса российского рынка недвижимости занимают посредники (риэлторы).
Осуществление риэлторской деятельности в рамках гражданско-правовых отношений связано с оказанием услуг фактического и (пли) юридического характера, направленных на удовлетворение потребности клиента в представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента.
Актуальность темы исследования обусловлена наличием комплекса экономико-правовых условий, сложившихся на рынке недвижимости К ним относятся: 1) многообразие и противоречивость вариантов договорных и публичных правоотношений с недвижимостью, 2) рост числа судебных споров о толковании и применении условий и понятий посреднических договоров, а также договоров возмездного оказания услуг в имущественном обороте недвижимости; 3) коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем публичный порядок в сфере недвижимости. В целом, названный комплекс правовых проблем свидетельствует о появлении в договорном регулировании в сфере оборота недвижимости предпосылок формирования нового вида гражданско-правового договора, называемого часто на практике «риэлторским договором». Важность исследования риэлторских договоров определяется рядом теоретических и практических проблем правового регулирования в этой сфере. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения правомерности и результативности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием комплекса норм и принципов публично-правового и договорно-правового порядка Во-вторых, введение государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обновление гражданского, предпринимательского, жилищного, земельного, градостроительного законодательства, его противоречивость и несовершенство повысили спрос на посреднические услуги при заключении сделок с недвижимостью В-третьих, современные договорные отношения, возникающие в риэлторской деятельности, вызвали необходимость разработки новых теоретических подходов к пониманию на базе российского и зарубежного опыта современной природы правоотношений по поводу обеспечения условий посредничества на рынке недвижимости В-четвертых, институт посредничества, существующий на рынке недвижимости, позволяет не только освободить заинтересованное лицо от обязанностей по заключению и сопровождению сделки, но и застраховать его от некоторых негативных последствий ее заключения
Решение проблем договорного регулирования риэлторской деятельности связано с четкой правової! регламентацией объема и содержания прав и обязанностей сторон в процессе согласования обоюдных интересов в целях повышения эффективности операций с недвижимостью. Это касается: 1) определения специфики содержания порядка возмездного оказания риэлторских услуг риэлтором, как основного объекта договорного обязательства; 2) установления существенных условий договора риэлторской деятельности (условий о его сроке, качестве риэлторских услуг, их цене и других); 3) методики оценки качества и формирование необходимого объема риэлторских услуг, оказываемых клиенту; 4) регламентации пределов и оснований ответственности риэлтора при ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства и иные). Не-разрешенность этих проблем приводит к серьезным осложнениям, возникающим в правоприменительной деятельности органов государственной власти при обеспечении защиты прав и законных интересов сторон договора.
Актуальность темы обусловлена и особенностями юридической природы риэлторского договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг. Они могут включать в себя посредническую, оценочную, маркетинговую, консультационную деятельность, а также юридические действия (представительство риэлтором интересов клиента в органах государственной власти, местного самоуправления и иных организациях).
Таким образом, правовое регулирование риэлторской деятельности складывается из комплекса частноправовых обязательств, на реализацию которых направлена деятельность риэлтора, В частности к ним относятся обязательства, вытекающие из договоров возмездного оказания услуг, регулируемых нормами главы 39 ГК РФ. В этой связи следует исходить из возможности заключать как договоры, предусмотренные и не предусмотренные п. 2 ст. 421 ГК РФ, так и договоры, содержащие элементы различных видов договоров, так называемые смешанные договоры (п 3 ст. 421 ГК РФ). Поэтому стороны договора, предметом которого является оказание риэлторских услуг, вправе самостоятельно решать, какой по своей правовой природе договор они намерены заключить. Судебная практика также квалифицируют исследуемый институт как договор возмездного оказания услуг. Однако, некоторые судьи считают его агентским договором, посредническим договором с последующим применением к нему норм Главы 52 ГК РФ.
Практическая значимость исследования обусловлена и проблемами правоприменительной деятельности Проведенный автором анализ судебной практики свидетельствует о том, что па сегодняшний день в ней отсутствует единообразное понимание природы риэлторского договора. При исследовании договорного регулирования риэлторской деятельности автор стремился ответить на вопрос о том, какие правовые отношения подпадают под это понятие, где границы публичного порядка и договорного регулирования. Представляется, что этот вопрос не вызывает ни малейшего затрудне ния, поскольку риэлторский (агентский или договор возмездного оказания услуг) относится к числу поименованных в Гражданском кодексе РФ, однако при ближайшем рассмотрении вопрос представляется не столь простым.
В сложившейся ситуации становится очевидным тот факт, что должпая правовая регламентация деятельности риэлторов позволит избежать многих недостатков института посредничества на рынке недвижимости в России, предоставит возможность заниматься риэлторской деятельностью только тем субъектам, которые прошли специальные процедуры по допуску на рынок. Рынок недвижимости в России - это особая сфера, где из-за отсутствия оптимального правового регулирования основных вопросов, противоречивости уже имеющихся нормативов, низкого уровня правосознания, участники рынка недвижимости, в первую очередь, клиенты риэлторов, зачастую оказываются в неблагоприятных условиях, их права и законные интересы нарушаются.
Данные проблемы требуют специального теоретического исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в контексте его исторического развития, как в российском гражданском праве, так и в гражданском праве других стран, принадлежащих к различным правовым системам. Без подобного исследования достаточно сложно понять значение соответствующих правовых норм, оценить последствия их применения к регулируемым отношениям. Эти обстоятельства и предопределяют актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности темы. Сфере услуг было посвящено достаточно большое количество работ в советский период. Значительный вклад в разработку проблем правового регулирования отношений по оказанию услуг внесли ученые-цивилисты: Н.А. Ба-ринов, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, М.В. Кротов, Е Д. Шеше-нии, А.Б. Шерстобитов
После принятия Гражданского кодекса РФ проблемы гражданско-правового регулирования отношений по оказанию услуг рассматривались такими учеными как М.И. Брагинский, М.Н. Малеина, Е Г. Шаблова, Д.И. Степанов, Л В Сашшкова. Правовому регулированию отношений по оказанию отдельных видов услуг посвящены диссертационные исследования А.В. Бело-зерова, СВ. Курова, Т В Лариной, Н.В. Сирик, В.Н Соловьева, А Е. Толстовой, О.М. Щуковской, В российской юридической литературе отсутствуют диссертационные исследования, посвященные договорному регулированию риэлторской деятельности и оказания связанных с ней услуг.
Особо следует отметить несколько диссертационных исследований последних лет, затрагивающих проблемы договорного регулирования посреднической деятельности, в частности: И.Н Галуши-ной А.В. Егорова, С.А. Колимба, Ю.Б. Носковой, М.З. Пак, Е.В. Поповой, СВ. Скороходова, Н.А. Субботина, А.С. Шаповаленко.
Некоторые выводы, касающиеся договорного регулирования риэлторской деятельности, можно также найти в научных трудах И.В. Александровского, Б.С Антимонова, А.Г. Гойхбарга, К А. Граве, О .А. Красавчикова, В.А. Краснокутского, М.Н. Миллера, Е.А. Суханова, В С. Якушева.
Таким образом, проблемы договорного регулирования риэлторской деятельности остаются недостаточно изученными За рамками ныне существующих научных изысканий остается множество вопросов, связанных с договорным регулированием риэлторской деятельности, неразработанность которых негативно отражается на правоприменительной практике, защите прав и законных интересов участников исследуемых договорных отношений
Цель исследования состоит в разработке модели договорного регулирования риэлторской деятельности посредством различных поименованных и непоименованных договорных конструкций, существующих в гражданском праве Российской Федерации.
Для достижения цели диссертационного исследования поставлены следующие задачи:
— осуществление историко-правового анализа становления и развития законодательства, регулирующего отношения представительства в сфере недвижимости;
- проведение анализа действующего российского и зарубежного
законодательства, норм международного права о риэлторской деятельности, судебной практики в данной области в России и за рубежом;
- выявление актуальных правовых проблем договорного регулирования деятельности в России;
- подготовка предложений по устранению недостатков договорного регулирования риэлторской деятельности в России, в том числе на основе дореволюционного и зарубежного законодательства и правоприменительной практики в данной области
- выработка практических рекомендации для участников риэлторского договора.
Объектом исследования являются правоотношения в области договорного регулирования риэлторской деятельности, их возникновение, становление, современное состояние и дальнейшие перспективы развития в Российской Федерации.
Предмет исследования - договорное регулирование риэлторской деятельности в России на основе судебной практики и теоретических исследований в этой области.
Гипотеза исследования заключается в наличии особенностей в договорного регулирования риэлторской деятельности в российском предпринимательском праве, которые должны найти свое отражение в дальнейшем совершенствовании российского законодательства с учетом зарубежного и международного опыта, а также правоприменительной практики.
Методологическая основа работы. Методами настоящего исследования являются исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и метод правового моделирования. Исторический метод позволяет проследить историю развития института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике Системный метод предполагает изучение института в комплексе, а не только отдельных его частей, а также изучение института в контексте всего российского, иностранного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод основан на сравнении норм российского законодательства, регулирующих риэлторские договорные отношения между собой, с нормами, регулирующими подобные отно шения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм. Метод правового моделирования позволяет спрогнозировать последствия внесения предлагаемых в исследовании изменений законодательства
Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы классиков частного права дореволюционной России: А.П. Башилова, Ю С. Гамбарова, Г.А. Гордона, А.Г. Гусакова, H.JL Дювернуа., Д.й. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, Л.С. Таля, И.Т. Тарасова, Б А. Удиицева, П.П Цитовича, Г,Ф. Шершеневича.
Теоретической основой исследования также явились труды российских ученых в области гражданского и предпринимательского права: Т.Е Абовой, JLB. Андреевой, В.К. Андреева, М.М. Агарко-ва, В.А. Белова, Е.В. Богданова, М И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, B.IL Грибанова, Б.М. Гонгало, Н Г. Дорониной, Л.Г. Ефимовой, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Л.А. Лунца, О А. Красавчи-кова, Н.И. Клейн, М Г. Масевич, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, JLA. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И А. Покровского, В.А. Рахмиловича, В К Райхера, Г,Ф, Ручкиной, О.Н. Сади-кова, СВ. Сарбаша, Н.Г. Семилютиной., Е А Суханова, Ю К. Толстого, В.А. Удинцева, Е.А. Флейшиц, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохло-ва, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, М.Я. Шиминовой,
В.Ф. Яковлева и других.
Труды советских и российских ученых-цивилистов; М.В. Кротова, В.А, Рясенцева, СЛО. Рябикова, В.И. Серебровского, Е.А. Суханова и других исследователей в области гражданского права. В работе также использовались монографии таких зарубежных y4eHbixKaK BowsteadG.S.,Ho]dworth\V S.,MaitlandE.,Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.
Эмпирической основой диссертационного исследования являются нормы ранее и ныне дехіствующего российского, зарубежного, международного гражданского права, материалы судебной практики, а также специфика риэлторской деятельности в России и за рубежом. Дополнительным источником послужили статьи в периодических изданиях, в которых освещались основные проблемы и тенденции развития договорного регулирования риэлторской деятельности в России и за рубежом.
Научная новизна работы обусловлена необходимостью совершенствования договорного регулирования риэлторской деятельности в России с учетом зарубежного и международного опыта в связи с необходимостью оптимального регулирования оборота недвижимости, в том числе связанного с использованием услуг профессиональных агентов (риэлторов).
Новацией являются: научно обоснованные авторские понятия риэлторского договора, риэлторской услуги; выявление юридической природы данного договора; разработанный и обоснованный перечень существенных условий изучаемого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности риэлтора яри ненадлежащем исполнении им исследуемого договорного обязательства.
Новизна заключается и в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права предпринята попытка специального гражданско-правового исследования договорного регулирования риэлторской деятельности в России, а также за рубежом.
В работе впервые подробно рассматриваются истоки возникновения риэлторского договора в праве стран общего и континентального права, причины его появления в российском гражданском праве, международно-правовое регулирование отношений агентирования, обобщается судебная практика в данной области. Данная работа представляет собой первое в отечественной правовой науке диссертационное исследование, в котором рассматривается сущность, становление и развитие договорного регулирования риэлторской деятельности.
На защиту выносятся следующие осповные положения:
1. В результате исторического анализа развития организационно-правовых и договорных форм риэлторской деятельности в России и за рубежом, диссертантом выявлено, что некоммерческие, самоуправляемые организации профессиональных посредников на рынке недвижимости (Гильдии Риэлтеров) ставили одной из основных своих задач минимизацию совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью, а также создание типовых форм риэлторских договоров. В результате сравнительного исследования норм дореволюционного российского и зарубежного гражданского права обосновывается тезис о том, что в дореволюционной и советской России были хорошо известны риэлторские отношения как правовой институт посредничества на рынке недвижимости, имеющие общую историю происхождения с аналогичными институтами в странах романо-германской правовой семьи.
2. Автором теоретически доказано, что целью договорного регулирования риэлторской деятельности является экономически выгодное изменение имущественного положения клиента за счет исполнения риэлторских услуг (содействие риэлтора в приобретении жилого или нежилого помещения в собственность клиента на выгодных для него условиях) либо порождение для клиента полезного экономического эффекта, который может сопровождаться созданием нового овеществленного результата (проведенное риэлтором по заданию клиента маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости, ставшее основой последующего прибыльного проекта).
3. Диссертант приходит к выводу о том, что содержанием договорного правоотношения, возникшего между риэлтором и клиентом, являются их взаимные права и обязанности, связанные с оказанием риэлторских услуг в пользу клиента Такого рода услугой является деятельность риэлтора, направленная на удовлетворение потребности клиента в консультировании, представительстве, содействии при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов в целях экономически выгодного изменения имущественного положения клиента и (или) порождения для него полезного экономического эффекта 4. Автор с позиций частноправового регулирования определяет, что договорное правоотношение, сторонами которого являются риэлтор и клиент, представляет собой комплексное посредническое обязательство, где в обязанность риэлтора, как правило, входит 1) документальное оформление передачи объекта недвижимости клиенту; 2) представительство при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на имя клиента; 3) организация взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимым имуществом; 4) оценка предполагаемых рисков при совершении сделок с недвижимостью.
5. Диссертантом выявлен особый договорный режим риэлторской деятельности. Его наличие обусловлено участием в данных договорных отношениях особого субъекта - риэлтора, а также тем, что в предмет исследуемой группы договоров входит осуществление юридических (заключение сделок с недвижимостью от имени и за счет клиента) и фактических действий посреднического характера (подбор и организация показов объектов недвижимости) либо их совокупности, подчиненных цели этих договоров, и связанных с недвижимостью.
Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых риэлторских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить- В этой связи следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
6. Автор установил, что действующее российское законодательство не допускает регистрацию недвижимости и сделок с ней на имя риэлтора, хотя бы и за счет и в интересах клиента, риэлтор не может самостоятельно исполнить сделку с недвижимостью. Это в свою очередь неоправданно сужает возможности риэлтора при исполнении своих обязательств и в настоящий момент требует использования риэлторского договора по модели поручения,
7. Автором классифицированы основные виды риэлторских договоров: 1) по объему полномочий риэлтора - договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и ваправ ленные па оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет риэлторского договора, - договоры, в которых риэлтор оказывает содействие клиенту при купле- продаже, аренде, найму и иных сделках, связанных с недвижимым имуществом, 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости; 4) по субъектному составу сторон - договоры, все стороны которых являются предпринимателями и в которых в качестве одной из сторон выступает потребитель 8. Существенными условиями риэлторского договора, помимо условия о предмете, следует считать условия об объеме и содержании оказываемых услуг, их цене, об отчете риэлтора и делькредере. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны определяться в риэлторском договоре при его заключении. Если эти условия не определены, но, тем пе менее, стороны договорились об установлении ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо — контрагент по сделке перед самим риэлтором.
9. Разработана авторская концепция проекта федерального закона о риэлтерской деятельности, определяющего статус риэлтора, принципы, направления и формы его деятельности, основания и пределы его профессиональной ответственности.
Теоретическая и практическая значимость работы Сформулированные в диссертации теоретические положения и выводы должны способствовать совершенствованию договорного регулирования риэлторской деятельности в России на основе отечественного, в том числе дореволюционного и зарубежного опыта. Данное диссертационное исследование содержит ряд предложений по совершенствованию действующего российского законодательства, использование которых может быть полезным в законотворческом процессе Представляется, что использование приведенных в настоящем исследовании практических рекомендаций будет полезным для участников оборота недвижимого имущества при заключении и исполнении риэлторских договоров, а также при подготовке правовой позиции для участия в судебных процессах Научные изыскания диссертанта в области договорного регулирования риэлторской деятельности также могут использоваться в качестве учебного материала при преподавании курсов гражданского, предпринимательского и договорного права.
Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается его комплексным характером, широким использованием российских, зарубежных и международных нормативных правовых актов, правоприменительной практики, научных источников, в том числе научной периодики.
Апробация її внедрение результатов диссертационного исследования. Диссертация разработана на кафедре «Международного частного права и гражданского процесса» Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где было проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения работы внедрены в образовательный процесс ВГНА Минфина России при преподавании автором курса «Международное частное право», а также специального курса «Правовые основы рынка недвижимости». Результаты настоящего исследования использованы при осуществлении юридического обеспечения деятельности Правового департамента МВД Российской Федерации Основные положения научной работы были представлены в пяти научных публикациях, подготовленных автором.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы Структура и объем работы определены целями и задачами проведенного исследования,
