Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Правовое регулирование создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов 15
1.1. Генезис и современное состояние правового регулирования жилищной коопераци 15
1.2. Создание и прекращение деятельности жилищного и жилищностроительного кооператива 46
1.3. Гражданская правосубъектность жилищного и жилищностроительного кооператива 65
ГЛАВА 2. Общая характеристика юридических форм осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах 88
2.1. Право граждан на жилище и формы его осуществления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
2.2. Юридическая природа и система правоотношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей в жилищных и жилищностроительных кооперативах 114
ГЛАВА 3. Осуществление права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах отдельными категориями граждан 135
3.1. Осуществление права на жилище членами жилищных и жилищностроительных кооперативов 135
3.2. Осуществление права на жилище лицами, не являющимися членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов 173
Приложение 199
Список использованной литературы 204
- Создание и прекращение деятельности жилищного и жилищностроительного кооператива
- Право граждан на жилище и формы его осуществления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
- Юридическая природа и система правоотношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей в жилищных и жилищностроительных кооперативах
- Осуществление права на жилище лицами, не являющимися членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Введение к работе
Актуальность темы исследования проблем осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с позиций современной отечественной юриспруденции вообще и цивилистики в частности обусловлена рядом аспектов экономического, социально-политического, правотворческого, правоприменительного и доктринального порядка.
Как показала практика последних лет, ипотечное кредитование как способ удовлетворения жилищных потребностей оказалось недоступным для широких слоев населения. Получение гражданами жилых помещений в жилищных и жилищно-строительных кооперативах является менее затратной формой реализации права на жилище, так как члены кооператива заинтересованы в разумной минимизации расходов по приобретению жилых помещений (экономический аспект).
Российская Федерация как социальное государство предпринимает различные меры для обеспечения жильем своих граждан. В настоящее время жилищная политика страны основывается на том, что бесплатно или за доступную плату жилье из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется лишь малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях (ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации (далее - Конституция РФ, России), ст. 49 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Вместе с тем органы государственной власти и местного самоуправления должны обеспечивать условия осуществления права на жилище также другим социальным группам населения, способным в той или иной степени самостоятельно решать жилищные проблемы (ч. 2 ст. 40 Конституции России, ст. 2 ЖК РФ). Недостаток жилья может вызвать массовое недовольство населения и часто используется в политической борьбе для дискредитации государства. Поэтому разработка правового механизма обеспечения граждан доступным жильем, в том числе на основании участия в жилищной кооперации, представляется актуальной с точки зрения укрепления российского общества и государства (социально-политический аспект).
Несмотря на то, что в результате последней кодификации гражданского и жилищного права регламентация жилищной кооперации получила существенное обновление, сохраняются определенные неясности и противоречия в правовом регулировании данных отношений. Анализ положений, регулирующих создание и деятельность жилищных кооперативов, показывает, что ряд важных моментов остался без внимания законодателя, что на практике порождает многочисленные спорные ситуации. Так, в ЖК РФ лишь фрагментарно регламентируются вопросы образования и прекращения деятельности жилищных кооперативов. Значительными пробелами характеризуется регулирование отношений членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и проживания граждан в кооперативных домах. Поэтому перед наукой гражданского права стоит задача предоставить законодателю необходимые предложения и рекомендации по совершенствованию норм права, регулирующих рассматриваемые отношения. Их реализация будет способствовать развитию кооперации в сфере жилищных отношений, устойчивости и стабильности осуществления прав, связанных с членством в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (правотворческий аспект).
Судебные органы неоднократно обращались к спорным вопросам, возникающим в сфере жилищной кооперации. Тем самым правоприменительная практика вскрывала определенные недостатки в толковании и применении норм права, регулирующих отношения с участием жилищных и жилищностроительных кооперативов. Вместе с тем многие вопросы не получили окончательного разрешения в процессе правоприменительной деятельности, а некоторые моменты с учетом изменений в гражданском и жилищном праве требуют нового осмысления со стороны судебных и иных правоприменительных органов. Поэтому исследование правового регулирования социальных связей, возникающих в сфере жилищной кооперации, важно не только с позиции теории, но и практики применения соответствующих норм права, поскольку выработанные в процессе такого исследования рекомендации могут представлять интерес в плане защиты прав участников рассматриваемых отношений, а также способствовать формированию единой адекватной судебной практики по данной категории дел (правоприменительный аспект).
Научные исследования вопросов осуществления права на жилище в домах жилищной кооперации в 60-90-х гг. прошлого века (И.С. Вишневская, Е.Н. Гендзехадзе, Н.В. Грошева, В.И. Жуков, Р.П. Краузе, П.В. Крашенинников, С.С. Курбанова, Э.Б. Лыкова, Н.Н. Могилатов, В.М. Хинчук, И.Т. Хламов, Ш.Д. Чиквашвили и др.) на сегодняшний день во многом утратили свою актуальность в связи с произошедшими социальными, экономическими, политическими и правовыми изменениями в стране. Вследствие формирования рыночной экономики, сопровождаемого кризисными явлениями и отсутствием должной регламентации «в правовой литературе современные проблемы жилищной кооперации, - как справедливо отмечает П.В. Крашенинников, - практически перестали обсуждаться». Только в связи с кодификацией гражданского и жилищного права возобновился научный интерес к проблемам правового регулирования осуществления права граждан на жилище путем участия в жилищной кооперации. Тем не менее, к настоящему времени наука гражданского права
располагает лишь несколькими диссертационными исследованиями , имеющими в качестве предмета изучения современное регулирование рассматриваемых отношений. Вместе с тем необходимо отметить, что в данной области научных изысканий, к сожалению, сложились определенные стереотипы. В юридической литературе членство в жилищных кооперативах традиционно рассматривается и как юридический факт, и как правоотношение, что нельзя признать удовлетворительным с точки зрения осмысления реализации права на жилище членом кооператива. Без учета социальной природы связей, складывающихся в жилищном кооперативе, указывается на наличие множества внутрикооператив- ных правоотношений (организационных, финансовых, жилищных), что ведет к невольному искажению его правовой природы как единого правоотношения членства корпоративного типа. Кроме того, не в полной мере исследованы основания и динамика правоотношения членства в жилищном и жилищностроительном кооперативе, не раскрыта сущность правовой связи между кооперативом и его участником после выплаты паевого взноса членом кооператива. В современной доктрине гражданского права в недостаточной мере представлены разработки правового положения членов семьи пайщика жилищного кооператива, иных лиц, реализующих право на жилище в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В этой связи теоретические воззрения, сложившиеся в области изучения проблемы осуществления права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, требуют нового осмысления, развития, дополнения и уточнения (доктринальный аспект).
Сказанное подчеркивает актуальность темы диссертационного исследования, определяет ее теоретическую и практическую значимость.
Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени научной разработанности проблемы.
Целью настоящей работы является проведение комплексного научно-теоретического анализа отношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей гражданами в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, их нормативно-правового регулирования с учетом нового жилищного и гражданского права, выявление его недостатков в сфере жилищной кооперации и выработка рекомендаций по совершенствованию практики применения соответствующих норм жилищного и гражданского права.
В соответствии с указанными целями были поставлены следующие задачи:
провести ретроспективный анализ, выделить и охарактеризовать этапы становления правового регулирования жилищной кооперации и наметить тенденции его дальнейшего развития;
определить состав и место комплекса норм, регулирующих отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в системе российского права;
рассмотреть процедуру создания и прекращения деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
охарактеризовать правосубъектность жилищного и жилищно-строительного кооператива и раскрыть механизм ее реализации;
раскрыть сущность юридических форм осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
выявить юридическую природу и охарактеризовать правовые связи в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
исследовать динамику членских правоотношений в жилищном и жилищно-строительном кооперативе, раскрыть ее сущность и содержание;
установить и охарактеризовать правовые основания жилищно-правовых связей жилищного и жилищно-строительного кооператива с лицами, не являющимися их членами;
выявить пробелы и противоречия в правовом регулировании осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и разработать предложения по совершенствованию и развитию законодательства в этой сфере.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает система общественных отношений по осуществлению гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Предметом исследования являются теоретические и практические аспекты гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при осуществлении гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, и формирующиеся вследствие этого гражданско-правовые и жилищно-правовые связи.
Методологическая основа диссертации. Методологическую основу диссертации составляют общенаучные, частнонаучные и специальные методы познания социальных и правовых явлений: диалектический метод познания в рамках материалистического подхода, анализ и синтез, дедукция и индукция, экстраполяция и интерполяция, наблюдение и сравнение, структурный анализ, системный и исторический методы, формально-юридический метод, метод сравнительного правоведения и правового моделирования, различные способы толкования права, историко-правовой метод и др.
Эмпирическая база диссертационного исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основываются на Конституции РФ, нормах международного права и международных договоров Российской Федерации, Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ и иных федеральных законах, законах и правовых актах субъектов Российской Федерации, а также на правоприменительной практике Конституционного Суда РФ, судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как С.С. Алексеев, С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, Е.В. Богданов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.П. Воронина, Е.Н. Гендзехадзе, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, С.Ф. Кечекьян, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, П.С. Никитюк, Л.Н. Пчелинцева, И.П. Прокопченко, П.И. Седугин, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханов, В.А. Сысоев, Ю.К. Толстой, С.В. Тычинин, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Чигир, Р.О. Халфина, Ш.Д. Чиквашвили, Е.П. Чорновол, В.В. Чубаров, В.Ф. Яковлев и др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автор одним из первых в ракурсе новейшей кодификации отечественного гражданского права и жилищного права осуществил исследование комплекса теоретических и практических проблем правового регулирования отношений по осуществлению гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. С новых позиций в работе вычленяются юридические формы осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и раскрывается их сущность; выделяются и характеризуются этапы становления и развития правового регулирования жилищной кооперации; освещаются состав и место комплекса норм, регулирующих отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в системе отечественного права; исследуется правовая природа, основания возникновения, изменения и прекращения, субъектный состав и содержание правоотношений в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. В результате этого сформулированы теоретические выводы и рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования соответствующих отношений.
Конкретные проявления научной новизны диссертационного исследования выражены в следующих положениях, выносимых на защиту.
1. В диссертации аргументируется, что комплекс норм, регулирующих отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, составляет структурное образование общей части гражданского права, которое по своему функциональному назначению входит в субинститут потребительского кооператива гражданско-правового института юридического лица и образует отдельный субсубинститут жилищного и жилищно-строительного кооператива. В свою очередь нормы данного субсубинститута дифференцируются на два содержательных блока: 1) нормы, устанавливающие правовой статус кооператива; 2) нормы, устанавливающие правовой статус члена кооператива.
Функционирование данного субсубинститута основано на общеправовых, гражданско-правовых, а также на собственных принципах, к которым относятся: 1) принцип целевой направленности деятельности жилищного и жилищностроительного кооператива, суть которого состоит в том, что деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива ограничена специальными целями - удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также управлением жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ); 2) принцип удовлетворения жилищных потребностей членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов на возмездных началах, заключающийся в том, что члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ); 3) принцип изменения статуса члена жилищного и жилищно-строительного кооператива, согласно которому при полной выплате паевого взноса членом кооператива правоотношение пользования жилым помещением, предоставленным кооперативом данному члену, перерастает в правоотношение собственности (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
-
-
В работе обосновывается, что граждане могут осуществлять право на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в различных юридических формах.
Во-первых, на основании критерия нормативно-правовой основы, регулирующей процедуру получения жилья, диссертантом выявлены публично-правовые формы обеспечения малоимущих и иных указанных в законе граждан жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ) и гражданско-правовые формы самостоятельной реализации права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Во-вторых, руководствуясь критерием характера оснований возникновения права пользования жилым помещением, определены основные и производные формы осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищностроительных кооперативах. В-третьих, исходя из критерия особенностей возникновения и развития жилищных правоотношений, установлены вещные и обязательственно-вещные формы осуществления гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
-
-
Членское правоотношение в жилищном и жилищно-строительном кооперативе характеризуется диссертантом как единая гражданско-правовая форма общественного отношения между кооперативом и его участником, содержание которой составляют права и обязанности указанных лиц имущественного и неимущественного (организационного) порядка по поводу предоставления члену кооператива жилого помещения, пользования им, обеспечения сохранности и функционирования данного жилого помещения.
-
В диссертации аргументируется, что закономерность развития членского правоотношения заключается в том, что для возникновения субъективного права на жилое помещение требуется не только акт приема в члены кооператива, но и совокупность других юридических фактов (юридический состав). С момента приобретения статуса члена кооператива право на жилище из элемента гражданской правоспособности перерастает в правомочие на получение в пользование конкретного жилого помещения, которое при наступлении определенных юридических фактов (внесения членом кооператива паевого взноса (части паевого взноса), завершения строительства (приобретения) жилого дома, предоставления кооперативом члену кооператива конкретного жилого помещения) трансформируется в субъективное право пользования жилым помещением.
Окончательное формирование членского правоотношения происходит в момент вынесения общим собранием жилищного (жилищно-строительного) кооператива решения о предоставлении жилого помещения члену кооператива. Именно с этого момента субъективное право на жилое помещение становится полнообъемным, включающим в себя не только правомочия требования совершения действий другим лицом (кооперативом) и правомочия на защиту, но и правомочия на собственные действия, состоящие во вселении в жилое помещение и пользовании им.
-
-
К юридико-фактическим основаниям изменения членского правоотношения в жилищном и жилищно-строительном кооперативе диссертант относит: раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи пайщика, переустройство и перепланировка жилого помещения (не во всех случаях), выбытие члена семьи пайщика, выплата членом кооператива паевого взноса в полном размере.
Юридико-фактическими основаниям прекращения членского правоотношения в жилищном и жилищно-строительном кооперативе, помимо обозначенных в ст. 130 ЖК РФ, являются: обращение взыскания на пай и снос многоквартирного дома, принадлежащего кооперативу.
-
-
В работе обосновывается, что к распорядительным правомочиям члена жилищного и жилищно-строительного кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, в отношении предоставленного ему кооперативом жилого помещения помимо правомочий, прямо предусмотренных нормами жилищного права (право на вселение временных жильцов, раздел и сдачу в наем жилого помещения), следует относить правомочия, не предусмотренные нормами жилищного права, но вытекающие из аналогии закона, регулирующего сходные отношения социального найма (право на вселение других граждан в качестве членов семьи, переустройство и перепланировка жилого помещения).
-
В диссертации сформулировано и раскрыто авторское понятие паевого фонда жилищного и жилищно-строительного кооператива как суммарной денежной оценки паевых взносов, внесенных членами кооператива на определенную дату, а также приобретенного на эти средства имущества кооператива, на основании которой определяется право члена кооператива на пай, отражающее степень его имущественного участия в деятельности кооператива по приобретению (строительству) жилого дома и обязывающее кооператив предоставить ему во владение и пользование жилое помещение, соответствующее по цене размеру пая.
-
Правоотношение в сфере удовлетворения жилищных потребностей с участием лица, не являющегося членом жилищного и жилищно-строительного кооператива, по определению диссертанта, представляет собой гражданско- правовую форму жилищного отношения по предоставлению соответствующему лицу (члену семьи пайщика, наследнику, поднанимателю, временному жильцу, ссудополучателю) жилого помещения, принадлежащего кооперативу, и (или) пользованию им, содержание которой составляют имущественные права и обязанности.
Данное правоотношение в зависимости от характера субъективных прав по поводу жилого помещения, принадлежащего кооперативу, может быть вещным (с участием членов семьи пайщика, временных жильцов), обязательственно-вещным (с участием нанимателей, ссудополучателей) либо наследственным.
-
-
В работе аргументируется, что право пользования кооперативным жилым помещением члена семьи пайщика, изначально возникая как вторичное, производное от права члена кооператива, в дальнейшем в определенной степени носит самостоятельный характер, не зависящий от воли члена кооператива.
Относительная самостоятельность права пользования кооперативным жилым помещением члена семьи пайщика проявляется в том, что, во-первых, с момента заселения он приобретает равное с членом кооператива право пользования жилым помещением, принадлежащим кооперативу; во-вторых, утрата се- мейно-правовой связи сама по себе не влечет прекращения права пользования кооперативным жилым помещением для бывшего члена семьи члена кооператива; в-третьих, в отдельных случаях право пользования жилым помещением кооператива должно сохраняться за членами семьи члена кооператива и после выбытия последнего из кооператива (в частности, при исключении члена из кооператива за грубое неисполнение им своих обязанностей, реализации преимущественного права на вступление в кооператив члена семьи члена кооператива в случае добровольного выхода последнего из кооператива).
Теоретическая и практическая значимость исследования. Настоящая работа систематизирует имеющиеся знания о предмете исследования, углубляет и расширяет их, обозначает проблемы и развивает направления для дальнейших научных разработок в области гражданско-правового и жи- лищно-правового регулирования отношений по осуществлению гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и организации деятельности последних.
На основе теоретических выводов и анализа практики применения норм жилищного законодательства сделан ряд предложений об изменении и дополнении норм Гражданского кодекса РФ (ст. 116) и Жилищного кодекса РФ (ст. 110, 112, 113, 117, 121, 122 и др.), представленных в приложении к диссертации.
Выводы и положения диссертации могут быть использованы в ходе дальнейших исследований в области гражданского и жилищного права, в правотворческой работе по совершенствованию законодательства о жилищных и жилищно-строительных кооперативах, а также в учебном процессе по юридическим дисциплинам "Гражданское право" и "Жилищное право" и в системе повышения квалификации практических работников.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре частного права Уральской академии государственной службы, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения исследования получили отражение в научных публикациях соискателя и автореферате диссертации.
Результаты исследований апробированы в процессе проведения лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому праву, жилищному праву, международному частному праву в Уральской академии государственной службы и использованы при подготовке учебно-методических материалов по указанным курсам.
Структура диссертации. Структура диссертации обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Создание и прекращение деятельности жилищного и жилищностроительного кооператива
В целом, характеризуя четвертый этап развития правового регулирования жилищной кооперации, следует отметить, что соответствующее законодательство шло по пути постепенного перемещения удельного веса норм из административно-правового в гражданско-правовое русло. Ко временш завершения данного этапа, по сути, допускался явочный порядок создания кооперативов, членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов было предоставлено право ограниченного распоряжения кооперативными квартирами, была расширена сфера деятельности жилищной кооперации за счет таких новых форм, как жилищные кооперативы и товарищества индивидуальных застройщиков. Такие меры привели к тому, что участие в жилищной кооперации было второй по распространенности формой осуществления права на жилище после получения жилья по договору социального найма.
Пятый этап развития правового регулирования жилищной кооперации берет свое начало с Закона Союза ССР от 06 марта 1990 г. «О собственности в СССР»1. В соответствии с п. 2 ст. 7 данного законодательного акта члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплатившие паевые взносы, становились собственниками занимаемого жилья. Аналогичная норма была закреплена в Законе РФСФР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР» .
Кризисные явления в российской экономике в начале 90-х годов прошлого века негативно повлияли на жилищно-кооперативное движение. Подконтрольные государству банки перестали предоставлять кооперативам кредиты на строительство (покупку) жилья. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов стала вызывать значительные затруднения, так как в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законода лтельно не был урегулирован . Правовую базу деятельности жилищной кооперации наряду с ранее принятыми нормами (гл. 5 ЖК РСФСР, ст. 51 Закона Союза ССР «О кооперации») составляли ст.116 ГК РФ, посвященная потребительским кооперативам, п. 4 ст. 218 ГК РФ, предусматривающий специальное основание возникновения права собственности - полная уплата паевого взноса членом кооператива, а также некоторые положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» . В отсутствие специального закона все основные вопросы участия жилищных и жилищно-строительных кооперативов в гражданско-правовых отношениях решались на локальном уровне - путем принятия устава кооператива и соответствующих ему внутренних документов. Такой правовой вакуум создавал почву для злоупотреблений со стороны организаторов кооперативов таких, например, как решение всех важных вопросов единолично в обход общего собрания пайщиков, личное обогащение за счет денежных взносов членов кооператива. На местах органы власти зачастую отрицательно относились к вышедшим из-под их контроля жилищным кооперативам. В частности, имели место случаи принуждения кооперативов к реорганизации в товарищества собственников жилья, несмотря на то, что Федеральным законом от 15.06.1996г. «О товариществах собственников жилья» обязательность такого преобразования предусмотрена не была.
Сворачивание государственной политики по поддержке организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов привело к тому, что в правовой литературе современные проблемы- жилищной кооперации практически перестали обсуждаться. Более того, некоторые авторы поспешили заявить, что «тенденции развития жилищного законодательства показывают неизбежность ликвидации жилищных и жилищно-строительных кооперативов как организационно-правовых форм, недостаточно адаптированных к условиям рыночных отношений» .
Подводя итог историческому обзору эволюции становления и развития правового регулирования жилищной кооперации и научной мысли на этот счет можно констатировать следующее.
Во-первых, нормативные положения о жилищной кооперации в отечественном праве, изначально сформировавшись под определенным влиянием западноевропейского опыта, вследствие социально-экономического и политического развития российского общества приобрели специфические черты.
Во-вторых, совершенствование правового регулирования отношений по созданию и деятельности кооперативных объединений в сфере удовлетворения жилищных потребностей происходило в те периоды, когда государственная власть обеспечивала экономическую и организационную поддержку жилищной кооперации.
В-третьих, опыт правового регулирования показывает, что жилищная кооперация может существовать в различных правовых формах, имеющих существенные различия по принципам и целям деятельности. Соответственно к относительно самостоятельным видам жилищной кооперации можно отнести: 1) жилищные и жилищно-строительные кооперативы; 2) кооперативы по застройке индивидуального жилья; 3) ссудосберегательные (жилищно-накопительные) кооперативы.
В-четвертых, жилищная кооперация может успешно функционировать не только с целью приобретения членами кооперативов статуса собственников жилья путем выплаты паевых взносов, но и с целью управления и эксплуатации общим имуществом соответствующего жилого объекта.
В соответствии с предложенной нами периодизацией с началом шестого периода развития правового регулирования отношений по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а именно с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, произошли законодательные изменения в решении этого вопроса. Так, впервые законодатель сформулировал понятие жилищного (жилищно-строительного) кооператива, указав на две цели создания такой организации: удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ). Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ).
Исходя из данных законодательных определений, П.В. Крашенинников проводит следующие различия- между жилищными и жилищно-строительными кооперативами. Во-первых, при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным приобретаемым жилым домом. Во-вторых, жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный — возводит жилые дома, то есть в первом случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором - производный. В-третьих, в том и другом видах кооперативов используются разные способы приобретения жилья его членами. У жилищного кооператива менее длительный, срок от регистрации кооператива до предоставления его членам жилых помещений. В итоге П.В.
Крашенинников приходит к выводу, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации .
Право граждан на жилище и формы его осуществления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
Участие жилищного и жилищно-строительного кооператива в правовых отношениях возможно после обретения им статуса юридического лица, который возникает при совокупности юридически значимых действий. Процесс создания кооператива как организации представляет собой определенный комплекс мероприятий, необходимый, с точки зрения законодателя, для легитимации любой организации в качестве юридического лица.
В соответствии с действующим гражданским правом- в основе создания юридического лица лежат два правомерных действия - решение учредителей и акт государственной регистрации. Данные юридические факты, носящие волевой характер, проистекают в определенной законодателем последовательности, произвольное изменение которой не допускается. Фактические действия учредителей юридического лица и органа государственной регистрации, направленные на реализацию нормативных предписаний по созданию организации, представляют собой определенный процесс во времени, в котором принято различать стадии создания юридического лица . Каждая из таких стадий включает комплекс последовательных действий учредителей юридического лица и уполномоченного государственного органа, представляющих собой юридические факты образования или основания создания организации.
В специальной литературе стадии создания юридического лица определяются различным образом. Так, В.А. Захаров выделяет три стадии создания юридического лица: 1) дорегистрационная стадия; 2) стадия государственной регистрации; 3) послерегистрационная стадия .
По мнению Т.В. Кашаниной «образование корпорации распадается на следующие основные стадии: 1) экономические мероприятия по организации корпорации; 2) комплектование состава учредителей; 3) разработка устава; 4) его регистрация; 5) организационные мероприятия по завершению процесса образования корпорации» .
С. Э. Жилинский применительно к предпринимательским организациям выделяет две стадии их создания: «Первая — подготовительная. Она для будущих предпринимателей, пожалуй, самая ответственная и сложная. На этой стадии разрабатывается локальная нормативная модель предпринимательства, воплощаемая в учредительных документах - уставе и (или) учредительном договоре. Именно на их основе будет действовать юридическое лицо, заниматься предпринимательством. Вторая стадия — государственная регистрация» .
A.B. Брызгалин считает, что «учреждение предприятия происходит в несколько этапов: а) принятие решения о создании предприятия; б) утверждение его устава и заключение учредительного договора; в) государственная регистрация; г) формирование уставного фонда предприятия» .
При определении стадий создания юридического лица, как представляется, необходимо основываться на положениях российского,гражданского права, согласно которым юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, (п. 2 ст. 51 ГК РФ), правоспособность юридического лица возникает вшомент его создания (п. 3 ст. 49 ГК РФ). Поэтому утверждение о послерегистрационной стадии, в ходе которой происходит формирование уставного капитала организации, является несостоятельным с точки зрения соответствия действующему законодательству. Как верно отмечает Н.В. Козлова, «действующее законодательство устанавливает обязанность учредителей некоторых видов юридических лиц хотя бы частично сформировать уставный капитал юридического лица до момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 16 Закона об обществах с ограниченной ответственностью; п. 1 ст. 10 Закона о производственных кооперативах). Однако сделки учредителей с юридическим лицом, в том числе по передаче ему имущественных вкладов, могут совершаться только после его государственной регистрации (п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 51 ГК РФ)» . Таким образом, формирование уставного капитала организации, по общему правилу, не является обязательным действием по созданию юридического лица. В данном случае законодатель допускает презумпцию добросовестности юридических лиц — участников гражданского оборота, которая выражается в предположении о наличии у них на момент создания такого обязательного признака как имущественная обособленность.
С учетом изложенного более правильным представляется выделение следующих стадий создания юридического лица: 1) учреждение организации; 2) государственная регистрация организации . Таким образом, следует различать юридические факты, которые в комплексе являются основанием возникновения юридического лица. Действия учредителей как юридические факты в совокупности с актом государственной регистрации - фактом административного права - составляют юридический состав, порождающий возникновение нового субъекта гражданского права .
Особенности создания конкретного юридического лица, в том числе жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, обусловлены составом и количеством его учредителей, а также «специфическими требованиями действующего законодательства, определяющего организационно-правовую форму возникающего образования» .
Нормы права, регламентирующие порядок создания жилищных (жилищностроительных) кооперативов содержатся в главе 11 ЖК РФ. При этом ст. 112 ЖК РФ ведет речь об организации жилищного кооператива. В связи с этим возникает вопрос о соотношении понятий «создание юридического лица» и «организация жилищного кооператива».
В специальной литературе отмечалось, что в настоящее время в законодательстве о создании юридических лиц отсутствует четкий понятийный аппарат . В гражданском законодательстве применительно к вопросам создания юридических лиц используются различные термины: «учреждение», «образование», «создание». Представляется, что последняя категория является родовым понятием, охватывающим две первые категории, которые характеризуют дорегистрационную стадию создания того или иного юридического лица в зависимости от количественного состава учредителей. В; отношении тех организаций, учредителем которых может или должен выступать один субъект, законодатель использует термин «учреждение» (ст. 9 Федерального закона от
Юридическая природа и система правоотношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей в жилищных и жилищностроительных кооперативах
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив, как и любая другая правосубъектная организация, обладает признаком имущественной обособленности (ст. 48 ГК РФ), который заключается в том, что имущество кооператива, сформированное за счет взносов его участников, а также приобретенное в процессе деятельности, принадлежит кооперативу на праве собственности.
Денежные средства и иные материальные ресурсы, вносимые участниками кооператива в качестве паевых и иных взносов, должны аккумулироваться органами кооператива в целевые фонды, предназначенные для финансирования строго определенных целей и нужд кооператива, например, капитального ремонта жилого дома. Закрепляя часть денежных средств в фондах, как верно отмечает Д.Ю. Лялин, кооператив тем самым предотвращает возможность использования финансовых ресурсов, аккумулированных в фондах, на иные, второстепенные цели, различного рода непроизводительные расходы со стороны исполнительного органа . Основу имущественной самостоятельности жилищного - (жилищностроительного) кооператива составляет его паевой фонд, который создается за счет паевых взносов членов кооператива. Назначение паевого фонда в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах аналогично назначению уставного капитала в хозяйственных обществах, складочного капитала в хозяйственных товариществах, уставного фонда в государственных и муниципальных унитарных предприятиях: формирование материальной базы их деятельности. Учитывая то обстоятельство, что за счет средств паевого фонда происходит приобретение жилых помещений в пользование, а затем и в собственность членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива, раскрытие категории паевого фонда и адекватное восприятие ее законодателем будет являться важной-гаран- тией осуществления права на жилище на основе участия в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах
Действующее законодательство не содержит единого понятия паевого фонда потребительского кооператива. На это счет имеются указания лишь применительно к отдельным видам кооперативов. Так, в ст. 1 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» сказано, что паевой фонд потребительского общества — это фонд, состоящий из паевых взносов, вносимых пайщиками при создании потребительского общества или(вступлении в него и являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества. А согласно ст. 1 Федерального закона от 08.12.1995 «О сельскохозяйственной кооперации» паевой фонд сельскохозяйственного кооператива представляет собой сумму паев членов кооператива и ассоциированных членов кооператива в денежном выражении. В свою очередь пай — часть имущества кооператива, отражающая размер участия члена кооператива или ассоциированного члена кооператива в образовании имущества кооператива и учитываемая в стоимостном выражении. Пай члена кооператива складывается из его паевого взноса и приращенного пая. Пай ассоциированного члена кооператива равен его паевому взносу. Паевой фонд жилищного накопительного кооператива - это сумма паенакоплений членов кооператива. В свою очередь, паенакоп- ление представляет собой часть паевого взноса, внесенную членом кооператива на определенную дату (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» ).
Причиной такой ситуации является то, что современная правовая доктрина не уделяет внимания исследованию отношений собственности в кооперативе . В юриспруденции не проводится различия между паевым фондом кооператива, уставным капиталом хозяйственного общества и уставным фондом государственного и муниципального унитарного предприятия. Чаще всего имущественная основа деятельности кооператива раскрывается через категорию уставного капитала юридического лица. Между тем данные категории имеют различия по структуре, порядку образования и функциональному назначению.
В современной юридической литературе указывается, что паевой, фонд кооператива представляет собой суммарную денежную оценку паевых взносов членов кооператива в течение первого года его деятельности. Он разделен на паи - доли членов кооператива, представляющие собой право требования,, распространяющееся на все имущество кооператива, а не только на паевой фонд . Но данное определение не является родовым по отношению к паевым фондам всех видов кооперативов, поскольку обязанность полного формирования паевого фонда в течение первого года деятельности кооператива сформулирована законодателем только применительно к производственному кооперативу (п. 3 ст. 10 Федерального закона от 08.05.1996К 41-ФЗ «О производственных кооперативах» ). Что касается потребительских кооперативов, то в законодательстве не содержится указания на временные рамки формирования паевого фонда, хотя размер паевого фонда жилищного (жилищно-строительного) кооператива на определенную дату имеет юридическое значение для определения: ... - обязанности членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса кооператива в случае образования убытков; - суммы пая, подлежащей возврату члену кооператива, при выходе или исключении из членов кооператива; - суммы пая в случае его отчуждения иным членам кооператива или третьим лицам; - суммы пая, принадлежащей каждому из сопайщиков, в случае раздела общего имущества, полученного за счет паевых взносов; - суммы пая подлежащей переход} в порядке универсального правопреемства; - суммы пая, подлежащей возврату члену кооператива, в случае превышения размера паевого фонда над стоимостью приобретенного объекта. В-юридической литературе также высказаны различные мнения; относительно структуры паевого фонда жилищного (жилищно-строительного) кооператива. Так, E.H. Гендзехадзе считает, что паевой фонд включает не только денежные средства, внесенные пайщиками, но и возведенные на данные средства.
Осуществление права на жилище лицами, не являющимися членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Такая полифония во мнениях относительно юридической «прописки» категории «право граждан на жилище» связана с различной трактовкой и соотношением таких базовых понятий, как «правоспособность», «субъективное право» и «правоотношение». Так, позиция сторонников признания права на жилище субъективным конституционным правом основывается на признании возможности осуществления субъективных прав не только в рамках конкретных правоотношений, но и в рамках так называемых статутных, общерегулятивных правоотношений, возникающих непосредственно из закона . Исходя из этого Е.В. Богданов делает вывод о том, что правоотношение «государство- гражданин», элементом которого является право на жилище, есть общее (общерегулятивное) правоотношение, а само право на жилище является конституционным субъективным правом. Содержание данного права составляет обязанность по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище . Сторонники отрицания субъективного конституционного права, на жилище исходят из того, что такое субъективное право может существовать исключительно только в рамках конкретного правоотношения, участники которых реально обладают личными правами, свободами и обязанностями и осуществляют их в рамках указанной правой связи. В отличие от субъективных прав, существующих лишь в рамках конкретных правоотношений, конституционные права, как и правоспособность, лежат в сфере возможного, а не действительного. Субъективное право в соответствии с данной точкой зрения не может возникнуть непосредственно из нормы права, без наступления юридического факта. Конституционные же права возникают первоначально в качестве элементов правоспособности гражданина и лишь с наступлением предусмотренных законом юридических фактов переходят в состояние субъективных прав.
Полагаем, что при определении сущности права граждан на жилище следует исходить из того, что ст. 40 Конституции РФ предусматривает две принципиально различные системы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, вправе претендовать на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Другие граждане вправе самостоятельно, за счет собственных средств, по установленным законом основаниям приобретать жилые помещения.
В юридической литературе субъективное право определяется как предоставленная личности и гарантированная государством правовая возможность, состоящая из трех правомочий: а) возможность определенного поведения самого управомоченного лица; б) возможность требовать соответствующего поведения от других лиц; в) возможность прибегнуть в необходимых случаях к мерам государственного принуждения . О.Ю." Усков, сравнивая категории правоспособности и субъективного права, приходит, на наш взгляд, к верному выводу о том, что «подлинное их отличие заключается» в наличии или - отсутствии возможности требовать определенного поведения со стороны обязанных лиц» . Следовательно, «конституционные права и свободы только тогда приобретают характер субъективных (публичных) прав, когда их обладатель получает возможность требовать от государства совершения каких-либо определенных действий» .
Малоимущие, иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в жилище, безусловно, обладают реальной возможностью требования от государственных и муниципальных органов предоставления им жилых помещений. Факт постановки таких лиц на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилых помещений является, таким образом, началом исполнения обязанности соответствующим публичным образованием по обеспечению жилыми помещениями, и влечет за собой перерастание субъективного конституционного права на жилище в субъективное отраслевое право на получение жилого помещения. В случае неисполнения государственным или муниципальным органом действий, направленных на исполнение обязанности по предоставлению жилого помещения, данные лица вправе обратиться за судебной защитой своего права на жилище. В качестве иллюстрации приведем следующий пример из практики Конституционного суда Российской Федерации. Гражданин Р.В. Алексеев обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на нарушение его конституционных прав п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, в той мере в какой данное законоположение с учетом смысла, придаваемого ему правоприменительной практикой, допускает предоставление вне очереди жилых помещений по договорам социального найма гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, только если они до наступления; обстоятельств, послуживших причиной утраты жилого помещения, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Ранее решением суда кассационной инстанции, оставленным в силе Определением Верховного Суда РФ, Алексееву Р.В. было отказано в удовлетворении требования о предоставлении ему жилья на условиях социального найма во внеочередном порядке на том основании, что на момент возникновения чрезвычайного обстоятельства (пожар дома) он не состоял на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Разрешая данную жалобу Конституционный Суд РФ указал, что «ни из статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни из каких-либо других его положений не следует, что обязательным условием внеочередного предоставления гражданам жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, является нахождение гражданина на учете в момент возникновения обстоятельств, обусловивших непригодность жилого помещения для проживания... Таким образом, по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении» .
Похожие диссертации на Осуществление гражданами права на жилище в жилищных и жилищно-строительных кооперативах
-
-
-
-
-
