Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ВОПРОСЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
1 . Недвижимость как объект права собственности граждан 13
2. Понятие и содержание права собственности граждан на недвижимое имущество 30
3. Осуществление гражданами права собственности на недвижимое имущество: пределы и ограничения 47
ГЛАВА 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
1. Особенности приобретения гражданами права собственности на недвижимое имущество 99
2. Характеристика отдельных способов приобретения права собственности на недвижимое имущество 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОИЛИТЕРАТУРЫ 156
- Недвижимость как объект права собственности граждан
- Осуществление гражданами права собственности на недвижимое имущество: пределы и ограничения
- Особенности приобретения гражданами права собственности на недвижимое имущество
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Закрепление в законодательстве Российской Федерации различных форм собственности, повлекшее изменение правового режима многих объектов недвижимости, таких, например, как земельные участки, жилые помещения, предприятия и др.; формирование слоя собственников, внедрение в сферу недвижимости рыночных отношений - это лишь основные факторы, вызвавшие необходимость осмысления проблемных вопросов, связанных с правом собственности граждан на недвижимое имущество.
Актуальность темы исследования обусловлена и обширным спектром проблем правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости. В настоящее время ни теорией, ни юридической практикой не решен целый ряд вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на недвижимое имущество.
А между тем, следует отметить особую экономическую значимость недвижимости в хозяйственном обороте страны. Подтверждением чего служит интенсивность гражданского оборота и, как следствие -значительные налоговые поступления в бюджеты различных уровней, развитие системы кредитования.
Недвижимость играет особую роль и сфере предпринимательской деятельности. Во многих областях хозяйствования необходимым условием осуществления предпринимательства является приобретение земельных участков.
Заметна и социальная важность отдельных объектов недвижимости. Таких, например, как жилые помещения, что подтверждается и конституционным характером права на жилое помещение (ст. 40 Конституции РФ).
Сказанное позволяет сделать вывод о том, что повышение уровня материального благосостояния жизни населения страны, решение многих социальных проблем напрямую зависит от степени урегулированности общественных отношений, складывающихся в сфере права собственности на объекты недвижимости. Именно право собственности на недвижимое имущество позволяет создать надежный материальный фундамент общества.
Формирование новых подходов к регулированию отношений собственности, значительные изменения многих положений, содержащихся в нормативных актах, регулирующих отношения в сфере недвижимости, влечет необходимость пересмотра существующих в настоящее время в законодательстве российской Федерации ограничений права собственности на недвижимое имущество.
Реформирование жилищной сферы, принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, существенные изменения земельного законодательства, предопределили концептуально новый подход к пониманию проблем осуществления права собственности на недвижимое имущество.
Актуальность проведенного исследования подтверждается и теми трудностями, которые возникают в правоприменительной практике, в связи с разрешением вопросов, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимость.
Таким образом, анализ существующего правового регулирования отношений собственности, возникающих в процессе осуществления права собственности, а также по поводу приобретения в собственность объектов недвижимости, разработка рекомендаций, позволяющих, устранить отдельные недостатки в этой сфере, представляются весьма актуальными.
5 Степень разработанности темы
Вопросам приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество уделялось в науке гражданского права незаслуженно мало внимания.
Отдельные вопросы права собственности на объекты недвижимости
затрагивались в работах К.Анненкова, Е.В.Васьковского,
В.И.Курдиновского, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского,
Б.Б.Черепахина, Г.Ф.Шершеневича и др.
В советский период до 1991 года категории «недвижимость» в законодательстве не существовало. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года в связи с отменой частной собственности в примечании к статье 21 фактически упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. Отмена частной собственности, а также деления вещей на движимые и недвижимые, обусловили недостаток исследований по рассматриваемой проблеме. Хотя в целом проблемы правового регулирования отношений собственности не были обделены вниманием ученых. Отношения собственности исследовались в работах М.М.Агаркова, Д.М.Генкина, А.В.Вене диктова, И.Б.Новицкого и других.
В предреформенный период, а также в период формирования многоукладной экономики интерес цивилистической науки к вопросам права собственности заметно возрос. Исследованию отношений собственности посвятили свои труды такие ученые как Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов, В.П.Мозолин, В.А.Тархов, В.А.Рыбаков, К.И.Скловский, Л.В.Щенникова и многие другие. Отдельные аспекты проблематики права собственности на недвижимость рассматривались в работах В.В.Безбах, В.П.Камышанского, С.П.Гришаева, В.П.Крашенинникова и других. Однако указанные авторы сосредоточили свое внимание либо на отдельном проблемном вопросе регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, например, на проблеме ограничений права
собственности, либо посвятили работу анализу права собственности на один из объектов недвижимости, например, на жилое помещение. Таким образом, в настоящее время ощущается недостаток исследований, которые бы комплексно анализировали вопросы приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.
Объект исследования
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с правом собственности граждан на недвижимое имущество.
Предмет исследования
Предметом исследования являются вопросы приобретения и осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество.
Цели и задачи исследования
Цель настоящей работы - комплексное и системное исследование вопросов приобретения и осуществления гражданами права собственности на недвижимое имущество, анализ теоретических проблем их правовой регламентации.
В рамках одного исследования невозможно рассмотреть все проблемы, связанные с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на недвижимое имущество. Диссертационное исследование сосредоточилось на отдельных проблемах правового регулирования отношений собственности в сфере недвижимости, представляющихся автору наиболее важными с методологической точки зрения. Автором была учтена степень значимости исследуемых проблем, как с научной, так и с практической точек зрения.
7 Исследование сосредотачивается на решении следующих задач:
- анализ понятия и содержания права собственности граждан на
недвижимое имущество;
исследование правового режима отдельных объектов недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности;
- изучение особенностей осуществления гражданами права
собственности на недвижимое имущество (в основном на примере
жилых помещений в связи с изменениями жилищного
законодательства);
- рассмотрение актуальных теоретических и практических проблем
приобретения права собственности на недвижимое имущество;
- разработка рекомендаций по совершенствованию действующего
гражданского законодательства по вопросам приобретения и
осуществления права собственности на недвижимое имущество.
Методологическая и теоретическая база исследования
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания, в том числе, диалектико-материалистический; исторический, лингвистический, сравнительно-правовой, логико-юридический и другие.
Исследование базировалось на анализе норм международного права, современного и ранее действующего законодательства России, разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, материалов судебной практики.
Теоретической основой исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по общей теории права, римскому частному праву, гражданскому, земельному, жилищному праву, в частности С.С.Алексеева, Е.В.Васьковского, А.В.Венедиктова, М.Ф.Владимирского-Буданова,
8 В.П.Грибанова, С.П.Гришаева, Д.В.Дождева, П.В.Крашенинникова, Д.И.Мейера, И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского, И.А.Покровского, В.А.Рыбакова, Е.А.Суханова, К.И.Скловского, В.А.Тархова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и др.
В работе использованы труды философов, историков, экономистов.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
Научная новизна работы заключается в том, что в ней впервые в условиях реформирования жилищного, земельного и гражданского законодательства проведен комплексный анализ вопросов приобретения и осуществления права собственности на недвижимое имущество.
В работе разработаны и обоснованы предложения по совершенствованию гражданского законодательства в сфере регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Сроки приобретения недвижимости в собственность по давности
владения, установленные в статье 234 ГК РФ представляются излишне
завышенными, чем наносится вред гражданскому обороту в целом. В целях
упрочения и стабилизации гражданского оборота предлагается срок
приобретательной давности на недвижимое имущество установить равным
семи годам и внести соответствующие изменения в ГК РФ.
2. В целях недопустимости ситуации, при которой возврат
недвижимого имущества в гражданский оборот невозможен, в случаях
отсутствия возможности виндикации недвижимости и недобросовестности
её владельца, установить в ГК РФ срок приобретательной давности для
недобросовестных владельцев имущества. Такой срок при
недобросовестности владения недвижимым имуществом должен быть
более длительным, чем срок установленный для добросовестного
9 приобретателя такого имущества и может рассматриваться в качестве санкции в отношении собственников недвижимости, не пожелавших нести бремя содержания принадлежавшего им имущества надлежащим образом.
В целях стимулирования собственников недвижимого имущества к более эффективному использованию недвижимости в гражданском обороте, предлагается закрепить в п.2 статьи 272 ГК РФ необходимость использования судом при разрешении споров между собственником земельного участка и собственником находящейся на нем недвижимости критерия максимальной социальной и экономической целесообразности.
В целях снижения риска участия граждан в качестве вкладчиков в финансировании строительства жилья при приобретении его в собственность, предлагается разработать и закрепить в ГК РФ в качестве самостоятельного договора договор долевого участия в строительстве жилья. Кроме того, договор долевого участия в строительстве жилья должен содержать нормы, носящие императивный характер и представляющие собой гарантии максимальной экономической безопасности для граждан, приобретающих жилье в собственность по данному договору.
При разрешении споров, связанных с приобретением жилья в собственность путем вложения гражданами средств в строительство жилья с целью удовлетворения личных, семейных, бытовых нужд, судам следует руководствоваться законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Предлагается внести соответствующую правовую норму в ГК РФ в качестве одной из гарантий прав граждан, осуществляющих финансирование жилья.
6. В целях максимальной защиты прав приобретателя жилого
помещения, собственника жилого помещения и проживающих в жилом
помещении лиц, предлагается дополнить п.4 ст.31 ЖК РФ нормой
следующего содержания: «Договоры о предоставлении права владения и
10 (или) пользования жилым помещением, заключаемые собственником жилого помещения с бывшими членами его семьи подлежат обязательному нотариальному удостоверению».
В целях обеспечения беспрепятственного осуществления гражданами своих прав на принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, а также предоставления дополнительных гарантий безопасности гражданам при приобретении жилого помещения в собственность, предлагается п.2 ст.ЗО ЖК РФ дополнить нормой следующего содержания: «Граждане, проживающие в жилом помещении свыше трех месяцев, при отсутствии законного основания проживания, подлежат выселению из жилого помещения в установленном гражданским законодательством и настоящим кодексом порядке».
В целях реализации прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме предлагается разработать единый для всех субъектов РФ нормативный правовой акт, содержащий перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений. Такие объекты должны регистрироваться в Едином государственном реестре как имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Теоретическая и практическая значимость исследования
Теоретическое и практическое значение исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Их также можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Земельное право», «Жилищное право», при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин, а также при чтении
соответствующих курсов и проведении практических занятий в учебных заведениях.
Результаты исследования также могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, направлениями для которых могут являться: проблемы приобретения и осуществления права собственности в сфере недвижимости.
Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом проведенного исследования, может быть использован в правоприменительной деятельности судебных органов при разрешении споров, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимое имущество.
Апробация и внедрение результатов исследования
Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практических конференциях.
Основные положения диссертационного исследования были внедрены в учебный процесс и использовались при чтении учебных курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Рязанского государственного педагогического университета.
Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданско-правовых дисциплин Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет им. С.А.Есенина».
Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав,
&
і*
+;
1*5
12 объединяющих пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Недвижимость как объект права собственности граждан
В отечественной цивилистике традиционно много внимания уделяется исследованию правового регулирования отношений, складывающихся в сфере недвижимости. Среди представителей классической юриспруденции вопросам недвижимости уделяли внимание такие ученые как Д.И.Мейер, В.И.Курдиновский, И.А.Покровский, В.И.Синайский,Г.Ф.Шершеневич и многие другие.
Достаточно глубоко изучено учеными и современное законодательство о недвижимом имуществе. Анализу различных аспектов проблематики недвижимости в современном гражданском праве посвятили такие ученые как В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, О.М.Козырь, В.А.Лопач, Е.А.Суханов, С.А.Степанов и др. Но, проблематика продолжает оставаться актуальной, особенно в свете рассмотрения вопросов, связанных с приобретением и осуществлением права собственности на недвижимость. Ведь именно особенности недвижимости как объекта гражданских прав предопределяют и особенности правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не раскрывает понятие «имущество». Имущество представляет собой объект права собственности, в состав которого, согласно ст. 128 ГК РФ, входят вещи, деньги, ценные бумаги и имущественные права. Законодатель использует понятие «имущество» в различных значениях: в качестве синонима собственности, синонима вещи, как совокупность прав и обязанностей лица, как совокупность прав, обязанностей и вещей. Понятие «недвижимое имущество» также требует уточнения.
Само деление вещей на движимые и недвижимые было закреплено еще древнеримским законодательством. К движимым вещам относились вещи пространственно перемещаемые. К недвижимости римляне относили земельные участки, недра земли, пространство над землей, а также всё, что было создано на земле собственника (строения, насаждения). Все вещи, связанные с землёй или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, признавались её составными частями. Действовало правило «сделанное над поверхностью следует за поверхностью» (superficies solo cedit).1
Юридическое значение такого деления вещей заключалась в различных сроках приобретения движимостей и недвижимостей по давности владения. Законами XII таблиц для давностного завладения землей был установлен двухлетний срок, а для приобретения по давности движимого имущества срок равнялся одному году.2
Понятие «недвижимое имущество» использовалось и в российском дореволюционном законодательстве, будучи впервые закрепленным в Указе Петра 1 от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».3 Понятие «недвижимое имущество» нашло закрепление и в Своде законов Российской империи. К недвижимому имуществу относились земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, строения, пустые дворовые места, железные дороги (ст.384 том 10).4 Дома и строения, возведенные на чужой земле, так же признавались недвижимым имуществом (79/219; 81/113 и др.).5
Критерием отнесения имущества к недвижимости служило такое свойство вещей, как их прикреплённость к земле.
В советский период истории развития гражданского законодательства вплоть до 90-х годов XX века к понятию «недвижимость» было лишь негативное отношение как к институту буржуазного права.
Возрождение категории «недвижимость» произошло в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР».1
В настоящее время, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Кроме того, к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также, по указанию закона, иное имущество.
Осуществление гражданами права собственности на недвижимое имущество: пределы и ограничения
Ценность права определяется возможностью его осуществления. Под осуществлением субъективного гражданского права принято понимать процесс реализации управомоченным лицом, на основе имеющихся у него юридических возможностей материальных и иных потребностей.
Современное гражданское законодательство предоставляет гражданам и юридическим лицам по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им гражданские права (п.1 ст.9 ГК РФ).
Таким образом, в данной норме закреплен один из важнейших принципов осуществления гражданских прав - диспозитивность. Данный принцип означает, что лица, обладающие гражданскими правами, свободны в выборе форм и целей их реализации. Никто не вправе препятствовать субъекту осуществлять принадлежащие ему гражданские права или принуждать его к их реализации. О важности названного принципа говорит тот факт, что, закрепляющая его норма помещена также в статье 1 Гражданского кодекса, в которой сформулированы основные начала гражданского законодательства.
Юридическая доктрина признавала диспозитивность одним из принципов «социалистического» гражданского права. Однако в нормативно-правовых актах того периода он закреплен не был. Ведь в условиях экономических отношений, основанных на государственной собственности на средства производства, юридическим лицам полная диспозитивность реализации гражданских прав не могла быть предоставлена. Их деятельность должна была осуществляться в формах и целях, определявшихся государством как единым собственником имущества подавляющего большинства предприятий и организаций. Полной диспозитивностью реализации гражданских прав могли обладать в то время только физические лица.
Одним из главных условий эффективности рыночных экономических отношений является конкуренция хозяйствующих субъектов. Конкурировать же могут лишь независимые субъекты. Поэтому в действующем Гражданском кодексе, предназначенном для регулирования имущественных отношений в условиях перехода к рыночной экономике, принцип диспозитивности приобретения и осуществления гражданских прав является основным.
Согласно п.2 статьи 9 Гражданского кодекса РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет за собой прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из этой нормы следует, что лицо не только свободно в активном использовании прав, но и имеет возможность воздерживаться от их реализации, если по каким-либо причинам оно заинтересовано в этом. Данная норма обеспечивает полную диспозитивность субъектов гражданских прав, подчеркивая, что на них не возложена обязанность осуществлять принадлежащие им права. Отказ от осуществления права -это отказ не от права, а от его реализации. Отказ лица действовать определенным образом в пределах субъективного права не влечет за собой прекращение или ограничение права. В п.2 статьи 9 Гражданского кодекса закреплено также правило о том, что в предусмотренных законом случаях отказ от осуществления прав влечет за собой их прекращение. Таким образом, в этих случаях на лицо возлагается обязанность осуществлять принадлежащее ему право. Необходимость таких исключений из общего правила обусловлена важностью некоторых объектов гражданских прав для других лиц или общества в целом. Таким случаем может, например, явиться не использование собственником в течение установленного законом срока земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства (статья 284 ГК РФ).1
Часть 3 статьи 17 Конституции РФ гласит: «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».
Таким образом, «пределы внешней свободы собственника определяются границей между добром и злом как нравственных критериев любого общества».
Особенности приобретения гражданами права собственности на недвижимое имущество
Одним из условий действительности сделки направленной на приобретение права собственности недвижимости (впрочем, как всякой иной сделки) является соответствие волеизъявления субъекта правоотношения его действительной воле. Воля лица должна формироваться свободно, быть направленной на приобретение в собственность недвижимого имущества, участие в сделке должно быть добровольным.
Вопросам воли и волеизъявления в праве большое внимание было уделено в работах В.А.Ойгензихта, который, под волей понимал психическое регулирование поведения субъекта, проявляющееся в мотивированном желании достижения поставленной цели.1
Примером учета судами при принятии решения о действительности сделки с недвижимостью воли участвующих в сделке лиц может служить следующее дело.
А. обратилась в суд с иском к С. и Т. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 7 июня 1995 г. притворной сделкой и переводе на нее права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом этого договора.
Она указала на то, что летом 1995 года передала С. Денежные средства в сумме 62 тыс. долларов США для покупки на ее имя нежилого помещения, принадлежавшего ТОО "Каскад"; в заключенном 7 июня 1995 г. договоре купли-продажи покупателем указан Т., так как в законодательстве Краснодарского края был установлен запрет на продажу объектов недвижимости иногородним лицам и лицам, проживающим менее 5лет на территории края; 22 октября 1995 г. Т. заключил с В. договор займа на сумму 20 млн. рублей под залог принадлежащего ей (истице) нежилого помещения, а 23 мая 2000 г. передал это помещение в собственность заимодавца по договору об отступном.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 8 августа 2001 г. (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда) иск удовлетворен.
Президиум Краснодарского краевого суда 1 ноября 2001 г. протест прокурора края об отмене судебных решений оставил без удовлетворения.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением норм материального права и существенным нарушением норм процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 января 2002 г. протест удовлетворила, указав следующее.
Суд признал договор купли-продажи нежилого помещения от 7 июня 1995 г. притворной сделкой на основании ст. 170 ГК РФ.
Однако эта норма материального права судом применена неправильно.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
