Содержание к диссертации
Введение
1 Субъекты и объекты гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения 14
1.1 Понятие и источники правового регулирования гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения 14
1.2 Субъекты гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения 48
1.3 Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объекты гражданского оборота 72
2 Переход прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения 110
2.1 Общая характеристика прав і іа земельные участки сельскохозяйственного назначения 110
2.2 Особенности приобретения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения 123
2.3 Особенности приобретения и прекращения иных (кроме права собственности) прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения 151
Заключение 163
Список литературы 166
- Субъекты гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объекты гражданского оборота
- Особенности приобретения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
- Особенности приобретения и прекращения иных (кроме права собственности) прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Вовлечение земельных участков сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот потребовало существенного обновления современного гражданского законодательства Российской Федерации. Основной особенностью земельных участков сельскохозяйственного назначения, как объектов гражданского оборота, является их практическая незаменимость и невосполнимость. Именно плодородие как способность почвы земельного участка удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений в значительной мере определяет специфику этого объекта недвижимости. Исходя из этого в российском законодательстве, так же как и в законодательстве большинства зарубежных стран, земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются в отдельную категорию, имеющую особый правовой режим.
Одной из основных черт такого режима является установление специальных правил участия данных земельных участков в обороте, а также определение перечня лиц, способных обладать правами на них.
Проблема включения земельных участков вообще и земельных участков
сельскохозяйственного назначения, в частности, в число объектов права
частной собственности и соответственно возможность их свободного перехода
от одних лиц к другим является для Российской Федерации особо значимой вот
уже на протяжении почти двадцати лет. После первоначального закрепления в
декларативном порядке права частной собственности на землю в Законе
РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве» до установления порядка и способов его приобретения в Земельном
кодексе Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее - ЗК
РФ) и Федеральном законе от 24 июля 2002 года№ 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ «Об обороте») проделана
большая исследовательская работа. Вместе с тем, современное
законодательство, опосредующее оборот земельных участков
сельскохозяйственного назначения, еще далеко от совершенства. Практика
выявляет множество спорных, недостаточно урегулированных вопросов и даже
правовых пробелов в данной сфере. Поэтому актуальность проведения
комплексного исследования оборота земельных участков
сельскохозяйственного назначения представляется вполне очевидной.
Кроме того, актуальность решения проблем в данной области связана с повышением востребованности земельных участков сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственной продукции в свете роста её потребления, в том числе в связи с ростом народонаселения Земли. Устойчивый прирост производства сельскохозяйственной продукции позволит обеспечить продовольственную безопасность и продовольственную независимость России.
Развитие аграрно-промышленного комплекса невозможно без выверенного правового механизма оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Российское сельское хозяйство как перспективная и потенциально высокотехнологичная отрасль нашей экономики нуждается в постоянном притоке инвестиций, которые появляются только при наличии четко выверенных и юридически обеспеченных правилах игры участников рынка.
Естественно, что первоосновой сельскохозяйственного производства выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения, поэтому обеспечение доступа к ним лиц, которые непосредственно будут использовать их в сельском хозяйстве, является первоочередной задачей. Эта задача в первую очередь должна решаться путем совершенствования правового регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Представляется, что именно в рамках гражданско-правовых конструкций, традиционно регламентирующих различные способы перехода прав на имущество, к которому законодательство сейчас относит и земельные участки сельскохозяйственного назначения, данные вопросы могут получить свое наиболее эффективное разрешение.
Научная разработанность темы исследования. Основой диссертационного исследования послужило изучение трудов в сфере теории права и гражданского права - С.С. Алексеева, М.В. Антокольской, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, В.П. Камышанского, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина и др., трудов российских дореволюционных юристов - И.И. Евтихиева, Л.А. Кассо, А.А. Леонтьева, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, а также в области земельного права - Г.А. Аксененка, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Н.Н. Веденина, В.К. Григорьева, Ю.Г. Жарикова, А.А. Забелышенского, И.А. Иконицкой, В.А. Кабатова, Н.И. Краснова, М.И. Козыря, М.И. Палладиной, И.Ф. Панкратова, В.В. Петрова, Г.Н. Полянской, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоева, В.В. Устюковой, A.M. Турубинера, Л.П. Фоминой и др.
Ряд вопросов оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения рассмотрены в диссертационных исследованиях СИ. Герасина «Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве» (2000 г.), Е.Н. Никитиной «Правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения» (2003 г.), И.Ю. Ельцовой «Гражданско-правовое регулирование сделок с землей» (2003 г.) и ряда других авторов.
Таким образом, тематика данной диссертации не оставалась без внимания ученых. Однако во всех приведенных работах вопросы оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения исследовались фрагментарно, в контексте рассмотрения иных правовых институтов.
Цель исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование преимуществ гражданско-правовых методов правового регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения для достижения баланса публичных и частных интересов, а также обоснование
предложений по совершенствованию законодательства и практики его применения в данной области.
Задачи исследования. Для достижения поставленной цели предусмотрено решение следующих основных задач:
определить понятие гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и структуру источников его правового регулирования;
выявить общую характеристику содержания правовых норм, регулирующих оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения;
рассмотреть правовой статус субъектов гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и выявить особенности их участия в обороте;
определить специфику земельных участков сельскохозяйственного назначения как объектов гражданского оборота;
- исследовать общую характеристику вещных и обязательственных прав,
на которых земельные участки сельскохозяйственного назначения могут
принадлежать различным лицам;
- проанализировать особенности приобретения и прекращения права
собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- обобщить особенности приобретения и прекращения иных (кроме права
собственности) прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения;
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Предметом исследования выступают непосредственно нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, существующая практика применения соответствующих норм, а также теоретические разработки и научная доктрина правовой природы и перспектив развития гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Методологическую основу диссертационного исследования составили общенаучные (историко-логический, системно-аналитический, диалектический, социологический), а также специальные методы (исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой, индуктивный и дедуктивный).
Теоретическая и эмпирическая основы исследования. Диссертация выполнена на основе анализа и обобщения научных трудов различных авторов, в том числе классиков русской юриспруденции.
Эмпирическую основу исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, акты органов местного самоуправления, а также практика рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В числе основных правовых актов, составивших основу исследования, следует назвать Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), ЗК РФ, ФЗ «Об обороте», на основании которых проводилось изучение особенностей
гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и другие акты.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что представленное к защите исследование представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования особенностей гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения в условиях формирования современного рынка земли в Российской Федерации. Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации.
Под гражданским оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения следует понимать основанный на законе переход имущественных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения от одного субъекта к другому в результате сделок, в порядке универсального правопреемства, а также посредством властно-распорядительных функций государственных органов и органов местного самоуправления. Эффективность оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена степенью обеспечения устойчивого роста сельскохозяйственного производства и сохранения их плодородия.
Предлагается устранить бланкетность норм Земельного кодекса РФ, являющегося актом комплексного, в том числе гражданско-правового, регулирования в отношении норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Положения названного закона следует полностью включить в главу 14 ЗК РФ «Земли сельскохозяйственного назначения». Это позволит оптимизировать правовое регулирование гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и исключить разбросанность норм данного института по различным законам.
Следует придать большую определенность правому статусу субъектов гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. С этой целью предлагается:
- признать крестьянское (фермерское) хозяйство особой формой
сельскохозяйственного производственного кооператива, основанного на
родственных (свойственных) связях его членов, и внести соответствующие
дополнения в ФЗ от 8 декабря 1995 года «О сельскохозяйственной кооперации»
№ 193-ФЗ. Это позволит оптимизировать и упростить процесс введения в
гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения,
принадлежащих членам крестьянского (фермерского) хозяйства;
- привести в соответствие с ГК РФ перечень лиц, которым разрешено
использовать земельные участки сельскохозяйственного назначения,
закрепленный в ст. 78 ЗК РФ, а также установить единое понятие
«сельхозтоваропроизводителя», под которым предлагается понимать
физическое или юридическое лицо, осуществляющее производство
сельскохозяйственной продукции, составляющая в стоимостном выражении
более 50 процентов общего объема производимой им продукции в течение
календарного года.
Необходимость придания определенности содержанию категории «сельхозтоваропроизводителя» связано с тем, что ему должен отдаваться приоритет при предоставлении прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
4. Гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного
назначения как недвижимого имущества предполагает четкую определенность
характерных признаков определения объектов такого оборота. С этой целью
предлагается:
ввести в ст. 261 ГК РФ следующее определение земельного участка: «Земельный участок - это индивидуально-определенная вещь определенного целевого назначения, представляющая собой часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами в составе соответствующей категории земель»;
«земельный участок сельскохозяйственного назначения - это особо охраняемая индивидуально определенная вещь, представляющая собой часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами, предназначенная для сельскохозяйственного производства и отнесенная к сельскохозяйственным землям в порядке, установленном федеральным законодательством»;
«земельный участок сельскохозяйственных угодий представляет собой вид наиболее ценных земельных участков сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которого существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), использование которого для других целей может быть ограничено в соответствии с законодательством субъектов РФ».
Обосновывается вывод о том, что предоставление права на получение платы лицом, чей земельный участок обременен публичным сервитутом, только при возникновении в связи с публичным сервитутом существенных затруднений в использовании земельного участка необоснованно ограничивает права собственника. Представляется, что подобное ограничение следует исключить как нарушающее права и законные интересы лиц, чьи земельные участки обременены публичным сервитутом.
Предлагается увеличить предельный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения до девяносто девяти лет, поскольку именно долговременная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора и в наибольшей степени способствует эффективному и рациональному использованию арендаторами земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Обосновывается вывод о целесообразности использования договорной формы построения отношений по безвозмездному срочному пользованию в любом, предусмотренном законом случае, а не только при предоставлении в пользование земельных участков из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам, как это установлено в ныне действующей ст. 24 ЗК РФ. Также в целях упорядочения отношений в сфере предоставления земельных участков
сельскохозяйственного назначения в виде служебных наделов, необходимо установить возможность предоставления их из земель любых организаций, а на федеральном уровне закрепить отдельные виды организаций и соответствующие категории работников, предоставление которым земельных участков в виде служебных наделов является обязательным.
Необходимо исключить преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Так как данное правило в настоящее время не обеспечивает сохранение особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения, может быть обойдено путем заключения договоров мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а в силу несовершенства порядка его реализации, существенно затрудняет оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В случае, когда невозможность сохранения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения связана с превышением норм их предельной площади, следует предусмотреть для их собственников не только обязанность по отчуждению превышающей площади сельскохозяйственных угодий, но и преимущественное право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они отчуждаются в государственную или муниципальную собственность.
Торги на получение права на заключение договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения из государственной и муниципальной собственности либо права на заключение договора аренды должны осуществляться только в форме конкурса, так как в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо установление особых условий по их использованию.
В целях предотвращения злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления предлагается установить на уровне федерального закона исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения для нужд субъектов РФ и муниципальных образований.
Теоретическая значимость и практическое применение результатов диссертационного исследования. Проведенный в работе анализ особенностей именно гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения дополняет существующие теоретические разработки общего характера в указанной сфере, позволяет выявить преимущества и недостатки существующего порядка правового регулирования гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, оценить возможность реализации не только частного, но и публичного интереса в рамках гражданского права.
Основные положения настоящего исследования обсуждались на международных научно-практических конференциях (г. Ростов-на-Дону, 2004 -2007 гг.), некоторые из них вошли в «Предложения и замечания кафедры
процессуального права ГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы» по результатам рассмотрения главы 2 части 5 Доклада Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 2007 года «О состоянии законодательства в Российской Федерации».
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования сделанных в работе выводов при дальнейшем совершенствовании законодательства, регулирующего гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также для повышения эффективности правоприменительной практики в соответствующей сфере.
Кроме того, выводы, к которым пришел диссертант, могут быть использованы в процессе преподавания учебных курсов гражданского права и земельного права, спецкурсов, касающихся особенностей гражданского оборота земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения, а также при дальнейших научных исследованиях указанной проблематики.
Субъекты гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения
Субъектами гражданского оборота, в соответствии с ГК РФ выступают: физические и юридические лица, муниципальные образования, субъекты РФ и сама РФ. П. I ст. 5 ЗК РФ фиксирует тот же список лиц в качестве участников земельных отношений.
Учитывая строгое закрепление принципа целевого назначения использования земельных участков (п. 8 ст. 1 ЗК РФ, п. 3 ст. 1 ФЗ «Об обороте»), особенно земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также то, владение этими земельными участками не может осуществляться без их использования (ст. 284 ГК РФ, абз. 4 п. 2 ст. 45, абз. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ и т.д.), можно сделать вывод о том, что субъектами гражданского оборота рассматриваемых земельных участков могут быть преимущественно лица, непосредственно занятые в сельскохозяйственном производстве.
ЗК РФ, в ст. 78 определяет примерный перечень лиц, которые могут использовать земельные участки сельскохозяйственного назначения: граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации; некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации; казачьи общества; опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Следует указать, что ЗК РФ не содержит понятия и определения правового статуса ни одного из указанных субъектов, напрямую отдавая регламентацию данных вопросов гражданскому законодательству.
Для определения возможностей каждого из перечисленных субъектов быть участником оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, следует подробно проанализировать гражданско-правовой статус каждого. Прежде всего, ЗК РФ называет граждан в качестве лиц, использующих земельные участки сельскохозяйственного назначения и, соответственно являющихся участниками их гражданского оборота. Хотя иностранцы и лица без гражданства не упомянуты в ст. 78 ЗК РФ, они также являются участниками оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, так как могут владеть и пользоваться ими на праве аренды. Земельная правосубъектность физических лиц опирается на правосубъ-ктность гражданскую, и сделки с земельными участками могут совершаться лицами, являющимися полностью дееспособными. Граждане приобретают земельные участки сельскохозяйственного назначения либо для обеспечения собственных нужд в сельскохозяйственной продукции либо для производства её в предпринимательских целях. В первом случае земельные участки используются для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и т.п., во втором случае - для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется дееспособным гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Регистрация личного подсобного хозяйства как отдельного самостоятельного субъекта не производится, считается, что оно возникает с момента регистрации прав физического лица на земельный участок соответствующего использования. Как подчеркивает Ю.Г. Жариков, «граждане, имеющие земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, могут свободно совершать сделки с землей».77 Также законом предусмотрена возможность предоставления им земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Причем для граждан, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях, в отличие от граждан, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, такая возможность является шире, так как не связана с фактом наличия свободных земельных участков. Весьма многочисленной группой субъектов оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, выступают садоводы, огородники и дачники. Многие отмечают, что «садоводство, огородничество и дачное хозяйство на территории РФ имеют важное значение для населения нашей страны», как исторически и традиционно сложившаяся форма землепользования. Что касается использования гражданами земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, животноводства и т.д., то по смыслу п. 1 ст. 78 ЗК РФ, речь в данном случае идет о предусмотренном ст. 8 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» праве граждан вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объекты гражданского оборота
Закрепляя основные принципы построения земельного законодательства, Земельный кодекс РФ в п. 1 ст. 1 рассматривает землю в следующих ракурсах:
1. Как основу жизни и деятельности человека в самом широком понимании - так как без земли, в настоящий момент развития человеческого общества, существование людей является физически невозможным.
2. Как природный объект, причем являющийся важнейшей составной частью природы, имеющий определяющее значение для всей экосистемы. Все иные природные объекты могут существовать только в неразрывной связи с землей, а это в свою очередь означает, что любое воздействие на землю автоматически является воздействием и на другие объекты — воды, воздушную среду, растительный и животный мир и т.д. Поэтому использование земли в любой сфере человеческой деятельности должно осуществляться с повышенными требованиями к обеспечению экологической безопасности.
3. Как природный ресурс, используемый в качестве основного, незаменимого средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве. Только земля обладает таким уникальным свойством как плодородие, которым ст. 1 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» признает способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяйственных культурных растений. Особенностью плодородия является его способность к видоизменению, то есть, возникая первоначально самостоятельно, без воздействия воли и труда человека, впоследствии данное качество земли может как улучшаться, так и ухудшаться. Причем в данном процессе определяющую роль в настоящее время играет именно антропогенное воздействие.
4. Как основу осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ - являясь пространственно-территориальным базисом, земля выступает в качестве ограниченного ресурса, то есть её количество выступает как неизменный фактор. В связи с ростом населения и развитием общества вопрос о наиболее рациональном использовании территорий становится все более актуальным.
5. Как недвижимое имущество, выступающее объектом права собственности и иных прав, при этом, благодаря такому специфическому качеству земельного участка как неперемещаемость, постоянство местонахождения, связь с земельным участком является основным критерием подразделения вещей на движимые и недвижимые.
Таким образом, ни один из иных объектов человеческой деятельности не обладает столь важнейшими и разнообразными сферами применения. Ученые справедливо отмечают, что только «земля одновременно обладает множеством свойств, которые характерны другим средствам производства, но в то же время имеет уникальные особенности и специфические закономерности, которые значительно отличают её как от других средств производства, так и от иных природных ресурсов».
Признавая множественность отличительных черт земли, и законодателем и теоретиками, и практиками, особое внимание всегда уделялось именно плодородию, как важнейшему качеству земель. И, в связи с этим, приоритетность земельных участков сельскохозяйственного назначения никогда не ставилась под сомнение - «хотя все земли России имеют важнейшее значение для судеб проживающих на её территории народов, однако земли сельскохозяйственного назначения, в силу их особой значимости как в обеспечении населения продовольствием, так и занятостью, а в конечном итоге, и политического суверенитета страны, занимают приоритетное место в земельном фонде российского государства».126
Таким образом, первенствующее значение категории земель сельскохозяйственного назначения среди всех категорий земель обусловлено их социально-экономической значимостью.
Следует отметить, что понятия «земля» и «земли» являются абстрактными и не выражаются в конкретных, индивидуально определенных объектах. Данные термины рассматриваются законодателем с публично-правовой позиции, то есть прежде всего для установления общих правил использования и охраны, обеспечения публичных интересов в области природопользования.
Следовательно, земля как природный объект и природный ресурс не может быть объектом ни земельных, ни гражданских отношений, и, естественно, не участвует в обороте.
Непосредственным объектом отношений выступает именно земельный участок, который в настоящее время признается вещью, недвижимым имуществом (ст. 130ГКРФ).
Как отмечает С.А. Степанов «гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях уча-стияв обороте».
Особенности приобретения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Учитывая, что право собственности является наиболее полным и значимым правом на земельные участки сельскохозяйственного назначения, следует признать, что его приобретение и прекращение занимает в обороте главенствующую позицию.
Как уже было отмечено в работе, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может приобретаться по достаточно широкому кругу оснований - по сделкам и иным гражданско-правовым основаниям, в том числе в результате универсального правопреемства, а также в процессе осуществления властно-распорядительных функций публичных субъектов (административного перераспределения).
В настоящее время гражданско-правовые основания приобретения прав на земельные участки занимают первое место, о чем свидетельствует и п. 1 ст. 25 ЗК РФ, да и п. 1 ст. 1 ФЗ «Об обороте» в первую очередь говорит о сделках и лишь затем о предоставлении и изъятии земельных участков государством и муниципалитетами. К тому же следует указать, что даже процесс административного перераспределения земельных участков в большинстве случаев оформляется путем заключения соответствующих договоров — купли-продажи, аренды с правом последующего выкупа и т.д. Как подчеркивает О.И. Крассов «оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав».
Сделками, в результате которых в настоящее время у лиц возникает право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, выступают - купля-продажа, мена, дарение, рента и пожизненное содержание с иждивением, наследование.
Необходимо отметить, что земельное законодательство достаточно лаконично подходит к их регулированию - так в ЗК РФ речь идет только о купле-продаже земельных участков, ФЗ «Об обороте» помимо купли продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения содержит отдельную регламентацию только наследования. Что касается иных сделок, то, признавая возможность их совершения с земельными участками сельскохозяйственного назначения и ЗК РФ и ФЗ «Об обороте» детальной регламентации не предусматривают, что позволяет сделать вывод о полнообъемном применении к таким отношениям норм гражданского законодательства. Тем более это доказывает и тот факт, что в п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 586, п. 1 ст. 601 ГК РФ земельный участок прямо назван в качестве предмета договора.
Учитывая применимость правил о купле-продаже к договорам мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением можно выделить следующие общие характеристики указанных сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения на основе анализа, прежде всего, параграфа 7 главы 30 ГК РФ: 1. Необходимость детального обозначения предмета сделки — в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения это выражается в указании в договоре его кадастрового номера, местоположения, площади участка, целевого назначения и иных индивидуализирующих характеристик. 2. Обязательное указание в возмездном договоре конкретной цены земельного участка или порядка её определения. Цена может устанавливаться как за весь участок в целом, так и за единицу площади. Если участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена, обозначенная в договоре, признается включающей в себя цену соответствующей части земельного участка. Так, по одному из дел ссылка ответчика на невозможность проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок, на основании того, что в договоре продажи недвижимости не была определена цена земельного участка, признана арбитражным судом необоснованной. Суд пришел к выводу, что в соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ цена здания, если законом или договором продажи не предусмотрено иное, включает цену передаваемой с ним части земельного участка."
3. Письменная форма договора - простая для договоров купли-продажи в виде единого документа, подписываемого сторонами; для договоров дарения либо пожертвования (п. 3 ст. 574, ст. 582 ГК РФ) и залога (ипотеки) земельного участка (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требуется также государственная регистрация; а для ренты с передачей земельного участка под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) помимо государственной регистрации требуется и нотариальное удостоверение. Неотъемлемым приложением к договорам с земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, является кадастровый план.
Особенности приобретения и прекращения иных (кроме права собственности) прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Использование земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется не только собственниками, но и иными лицами, приобретающими данное право по различным гражданско-правовым основаниям.
Владение и пользование сельскохозяйственными земельными участками в настоящее время может осуществляться как в рамках вещных прав — пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и сервитута, так и в рамках обязательственных прав — договора аренды, безвозмездного срочного пользования и доверительного управления имуществом. Как отмечает С.А. Боголюбов, «наиболее устоявшийся для нашего законодательства вид прав на землю - пользование, так как на всем протяжении существования советского государства оно было единственно возможным правом на землю как для граждан, так и для юридических лиц».
Приобретение и прекращение указанных прав достаточно подробно регулируется ГК РФ и ЗК РФ, что же касается ФЗ «Об обороте», то в нем отдельная регламентация предусмотрена только для аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, о приобретении и прекращении остальных прав упоминается в общем порядке.
Как отмечается в юридической литературе «подавляющее большинство земельных участков, используемых на праве постоянного (бессрочного) пользования, было предоставлено пользователям еще в то время, когда земля была исключена из гражданского оборота».
В настоящее время, в соответствии с п. 8 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ, со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ. В соответствии с ним, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
На это указывает и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 2 которого ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическимлицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.
Таким образом, основанием первичного возникновения данного права являются решения уполномоченных органов государственной- власти и местного самоуправления, на основании которых затем оформляются правоустанавливающие документы, то есть возникает это право в административном порядке.
Но, учитывая положения п. 3 ст. 268 и п. 2 ст. 271 ГК РФ, предусматривающие переход права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случае реорганизации юридического лица в порядке правопреемства и. при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, следует согласиться с А.Л. Корнеевым, признающим возможность приобретения данного права «и в результате гражданско-правовых отношении».
Этого же мнения придерживается и Д.А. Лопухин, который подчеркивает, что «в судебной практике обоснованно принято считать, что порядок приобретения права пользования земельным участком при реорганизации юридического лица (ст. 268 ГК РФ) в случае правопреемства является гражданско-правовым, а не административным».
Что же касается пожизненного наследуемого владения земельным участком, то первичное предоставление данного права в настоящее время не предусматривается вообще (п. 1 ст. 21 ЗК РФ), но, как уже отмечалось в работе, ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» из ГК РФ не изъята.
Приобретение рассматриваемого права гражданами может осуществляться только по гражданско-правовому основанию — переходу по наследству, который, в соответствии со ст. 1181 ГК РФ осуществляется на общих основаниях.
Порядок установления сервитута напрямую зависит от его вида — частный сервитут устанавливается в гражданско-правовом порядке по соглашению сторон, публичный - в административном порядке — по решению уполномоченных государственных или муниципальных органов. Основанием для установления публичного сервитута может выступать закон или иной нормативно-правовой акт РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, а также судебное решение.
В юридической литературе обоснованно критикуется положение ЗК РФ об установлении публичного сервитута с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23).
