Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения 14
1. Понятие гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения 14-29
2. Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объект гражданских прав 30-55
Глава 2. Правовое регулирование отношений собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в российском гражданском праве 56
1. Основания приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения 56-83
2. Основания прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения 84-103
Глава 3. Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения в российском гражданском праве 104
1. Понятие и виды сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения 104-124
2. Договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения 125-149
3. Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения 150-170
Заключение 171-181
Список использованных источников и литературы 182-209
Приложения 210-215
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объект гражданских прав
- Основания прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
- Договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
- Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуаиышсть темы диссертационного исследования обусловлена социально-экономической значимостью земель сельскохозяйственного назначения, являющихся основным средством производства в сельском хозяйстве
Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, система земельного законодательства и земельный рынок находятся в стадии становления Существующие механизмы владения, пользования и распоряжения землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв Все указанное в равной степени имеет отношение к землям сельскохозяйственного назначения, площадь которых в настоящий момент составляет 23,6% от площади всех земель Российской Федерации, а это — 402 551,1 тыс га Отсутствие четкости в правовом регулировании оборота земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения не способствует охране и рациональному использованию сельскохозяйственных угодий, площадь которых, по данным Росстата, доходит до 195 061,7 тыс га
Земли сельскохозяйственного назначения как категория земель являются неоднородными и включают в себя две субкатегории, сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья Соотношение понятий «земли сельскохозяйственного назначения» и «сельскохозяйственныеугодья» заключается втом, что сельскохозяйственные угодья — это лучшая часть земель сельскохозяйственного назначения, используемая для производства сельскохозяйственной продукции Этим определяются и специфические черты их правового режима Под сельскохозяйственным угодьем понимается земельный участок, используемый в сельском хозяйстве как главное средство производства пашня, залежь, многолетние насаждения (безлесной площади), сенокосы и пастбища (без оленьих)
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе купля-продажа, аренда, дарение, мена, наследование и тд , осуществляется на основании норм Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», других нормативных правовых актов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации
Необходимо отметить, что за последние 15 лет научные исследования, принятые нормативные акты и правоприменительная практика в сфере оборота земель складывались неоднозначно В связи с этим земельный рынок в Россий-
ской Федерации развивается медленно Так, в силу недостаточной проработанности правовой базы не действуют механизмы, регулирующие сделки с земельными участками, достаточно формален подход к рациональному использованию и охране земель, уменьшается площадь важнейшей части земель сельскохозяйственного назначения —сельскохозяйственных угодий Существует очень много проблем и в сфере оборота земельных долей, начиная с теоретического обоснования существования указанных долей в общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, определения их правовой природы, и завершая вопросами, возникающими при использовании невостребованных до-леи и земельных участков, образовавшихся в результате выделения доли
Эти проблемы свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования гражданского и земельного законодательства, устанавливающего правовой режим земельного участка сельскохозяйственного назначения как объекта гражданских прав, регулирующего участие земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в гражданском обороте Необходимо устранение имеющихся пробелов в законодательстве, приведение его в соответствие с требованиями социально-экономической действительности, устранение противоречии в действующих нормативных актах, устанавливающих гражданско-правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения
Объект исследования — общественные отношения, связанные с участием в гражданском обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения
Предметом исследования является система правовых норм, определяющих гражданско-правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также проблемы, связанные с практической реализацией указанных норм
Теоретическая основа исследования Общетеоретическое исследование категории «правовой режим» было осуществлено представителями общей теории права и государства Данной проблематике посвящены труды С С Алексеева, М И Баитина, В М Баранова, В М Горшенева, В Б Исакова, О А Красавчи-кова, А В Малько, Н И Матузова, О С Родионова и других
Существенный вклад в исследование теоретических проблем правового режима недвижимого имущества, разновидностью которого являются земельные участки, внесли дореволюционные ученые-юристы Д И Мейер, КП Победоносцев, Г Ф Шершеневич, а также современные российские исследователи Т Н Абова, В К Андреев, М И Брагинскии, В П Камышанский, П В Крашенинников, О М Козырь, В А Лапач, А Л Маковскии, В А Рыбаков, А Я Ры-женков, К И Скловскии, Е А Суханов, В А Тархов, Ю К Толстой, Р О Хал-фина, Л А Чеговадзе, В В Чубаров и т д
Кроме того, теоретическую базу исследования составили научные выводы и достижения представителей различных общественных наук, втом числе теории права и государства, конституционного, гражданского, земельного и аграрного права, труды ученых — философов, историков и экономистов, затрагивающие отдельные аспекты исследуемой проблемы
Эмпирическом базой исследования послужили данные, полученные с Законодательном Собрании Оренбургской области, министерствах Оренбургской области, арбитражных судах и судах общей юрисдикции, а также материалы Федеральной и Оренбургской служб государственной статистики
Степеньнаучной разработанности темы Отдельные особенности гражданско-правового режима земельсельскохозяиственного назначения уже рассматривались в трудах российских ученых-юристов
Непосредственно проблемы правового режима земель сельскохозяйственного назначения, включая вопросы права собственности на них и гражданского оборота, рассматривались представителями аграрно-правовои науки, в том числе Ю Н Андреевым, А П Анисимовым, 3 С Беляевой, С А Боголюбовым, Г Е Быстровым, Н О Ведышевои.ГА Волковым, Е А Галиновской, А К Голиченковым, И А Иконицкои, М И Козырем, Н И Красновым, О И Крассовым, ЕЛ Мининой, М И Палладиной, Н Т Разгельдеевым, Ф М Раянопым, Н А Сыродоевым, В В Устюковой, Р А Ханнановым, А Е Черноморцем и др
По отдельным аспектам гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения в последнее десятилетие были защищены кандидатские диссертации С И Герасина «Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве» (2000 г), Е Н Никитиной «Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения» (2003 г), И Ю Ельцовой «Гражданско-правовое регулирование сделок с землей» (2003 г), Е В Балашова «Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики» (2005 г ), Д В Жернакова «Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота» (2006 г )
Указанные труды российских ученых являлись для диссертанта общетеоретической и методологической основой при проведении исследования Вместе с тем большинство указанных научных работбыли подготовлены на основе гражданского и земельного законодательства, в настоящий момент утратившего силу либо подвергшегося значительным изменениям Кроме того, настоящее диссертационное исследование является первым комплексным монографическим исследованием гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения именно с позиций цивилисти-ческой науки
Целью диссертационной работы является комплексное исследование гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения, основанное на системном анализе действующего законодательства, научной доктрины и правоприменительной практики, а также разработка научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в рассматриваемой сфере общественных отношений
Предмет исследования и его цеть обусловили постановку следующих взаимосвязанных задач
— сформулировать научное определение гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения,
выявить место земельных участков сельскохозяйственного назначения в системе объектов гражданских прав,
исследовать особенности приобретения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения,
разработать предложения по совершенствованию положений законодательства, регулирующих сделки с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения
Методологическая основа диссертации базируется на диалектическом и системном подходе к исследованию отношении по установлению правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения, урегулированных нормами гражданского и земельного права В числе специальных методов научного познания в работе использовалисьсоциологический, абстрактно-логический, исторический, сравнительно-правовой и ряд иных методов
Шучная новизна диссертационного исследования заключается в проведении комплексного анализа гражданско-правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения, обладающих определенной спецификой Обосновывается место земельного участка как особого объекта гражданских прав Впервые в условиях формирования практики совместного применения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24 июля 2002 г «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ряда других нормативных правовых актов дан комплексным анализ нормативных правовых актов, регулирующих право частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и сделки с ними
Проведен анализ правового регулирования отношений частной собственности на земетьный участок сельскохозяйственного назначения в российском гражданском праве Предлагается дополненная классификация основании возникновения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Большое внимание уделяется проблемам, возникающим при применении коллизионных норм гражданского и земельного права Проанализированы особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, обозначены пробелы и противоречия п правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения Автором исследованы вопросы приведения в соответствие отдельных норм гражданского и земельного законоддтел ьства
Это позволило выработать как теоретические выводы, так и практические рекомендации по совершенствованию норм федерального законодательства, регулирующего гражданско-правовом режим земель сельскохозяйственного назначения
На защиту выносятся следующие выводы и положения-
I Правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения определяется нормами, имеющими различную отраслевую принадлежность, и потому может рассматриваться в трех взаимосвязанных аспектах граж-
данско-правовом, земельно-правовом и эколого-правовом При этом в части регулирования отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками обосновывается необходимость сочетания двух режимов (гражданско-правового и земельно-правового) Такой вывод основан на регулировании отношений частной собственности на земельные участки как гражданским, так и земельным законодательством Регулирование земельных отношении предполагает специфику, включающую участие публичных образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли
Формулируется научное определение гражданско-правового режима земельного участка сельскохозяйственного назначения Под ним предлагается понимать совокупность правил, определяющих место земельного участка сельскохозяйственного назначения в сфере гражданско-правового регулирования, обусловленное фактом принадлежности земельного участка определенному субъекту, его целевым назначением и возможностью нахождения в гражданском обороте
Обосновывается вывод о том, что земельный участок занимает особое место в системе объектов гражданских прав Это определяется принадлежностью земельного участка к недвижимому имуществу, невозможностью перемещения, способностью выступать в гражданском обороте, если иное не установлено законом В отношении земельного участка законодательством установлено целевое назначение, разрешенное использование и особая процедура индивидуализации Специфика земельного участка сельскохозяйственного назначения заключается также в наличии составной части у сельскохозяйственных угодий — почвы, сельскохозяйственных и иных растении, лесных насаждении и водных объектов (прудов и обводненных карьеров), выступающих как принадлежность к главной вещи
Предлагается уточненная классификация оснований приобретения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения Доказывается, что по критерию участия органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимо различать гражданско-правовые и административно-правовые основания приобретения и прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения Отдельное место занимает отказ собственника от земельного участка и обращение взыскания на имущество по обязательствам
Подчеркивается условность отнесения отказа лица от права к односторонним сделкам, так как отказ от права с необходимостью не влечет за собой создание обязанностей для лица, совершившего отказ, хотя конструкция правовой нормы указывает на императивность данного условия
Предлагается установить обязанность органа, уполномоченного управлять муниципальным имуществом, при отсутствии волеизъявления со стороны собственника обращаться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь, предварительно уведомив об этом собственника вещи Представляется необходимым дополнить ст 236 ГК РФ абзацем третьим,
изложив его в следующей редакции «Отказ лица от права собственности на недвижимое имущество осуществляется в письменной форме путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущее гио и сделок с ним Объявление лица о таком отказе публикуется и средствах массовой информации, определяемых органом местного самоуправления Право собственности на недвижимое имущество прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права»
Обосновывается допустимость применения аналогии закона в случае лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства в связи с наличием следующих условий рассматриваемые отношения находятся в границах правового поля, регулируемого земельным законодательством, в части данных отношении имеется пробел в праве, имеется законодательство, регулирующее сходные отношения (нормы, устанавливающие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка)
Под сделками с земельными участками сельскохозяйственного назначения предлагается понимать действия субъектов права, урегулированные нормами гражданского и земельного законодательства, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей по отношению к земельному участку сельскохозяйственного назначения как особому объекту гражданских прав, облеченные в письменную форму и прошедшие специальную государственную регистрацию, если иное не предусмотрено законом
Автором обосновывается необходимость уточнения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» условии запрета на приобретение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, лицами с двойным гражданством, иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, на формирование капитала которых оказали влияние иностранные граждане, лица без гражданства, лица с двойным гражданством, иностранные юридические лица Данное правило предлагается применять и к отношениям, возникающим при приобретении земельных долей
В целях уточнения положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о сроке, с которого собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения может продать его третьему лицу, в случае, если субъект РФ или муниципальное образование откажется от права преимущественной покупки, следует установить, с какого момента исчислять годичный период Предлагается в п Зет 8 указанного закона после слов «продавец в течение года» добавить слова «со дня поступления извещения в выс-шии исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления»
10 Обосновывается вывод, что в случае реквизиции или изъятия земельно
го участка для государственных или муниципальных нужд сохранение договора
аренды данного земельного участка в силе совершенно не соответствует целям,
установленным ст 49 и 51 ЗК РФ В таком случае можно говорить о прекращении договора аренды земельного участка с момента перехода его в собственность публично-правового образования по одному из общих основании прекращения обязательств, установленных ГК РФ — невозможности исполнения (ст 416 ГК РФ) Указанное также означает, что положения ст 46 ЗК РФ о расторжении договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции / изъятия участка следует исключить как неверные
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется его актуальностью, новизной и выводами как теоретического, так и практического характера Предложения и выводы, сделанные в диссертации, расширяют научное представление о содержании правового регулирования отношений, возникающих при осуществлении іражданско-лрапового оборота земепьных участков из состава земельсельскохозяиственного назначения Они могут послужить методологической и теоретической предпосылками для дальнеиших научных исследовании в рассматриваемой сфере
Сформулированные в диссертации теоретические выводы и практические рекомендации могут быть использованы в правотворческой и правоприменительной деятельности органов государственной власти как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации Указанные выводы и рекомендации будут способствовать уточнению цивилистического понимания сущности гражданско-правового режима земель сельскохозяйственного назначения, совершенствованию отдельных гражданско-правовых и земельно-правовых норм, регулирующих оборот земельных участков сел ьскохозяиственного назначения, а также более полной реализации гражданами конституционных прав на землю, повышению экономической устойчивости производителен сельскохозяйственной продукции
Материалы диссертации мої ут быть использованы вучебпом процессе при разработке методических пособий, программ учебных курсов в сельскохозяйственных и юридических вузах
Апробация результатов исследования Основные выводы и положения, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы аграрного права России теория и практика» (Оренбург, 2003), Международной научно-практической конференции, посвященной 50-летию освоения целины (Оренбург, 2005), II открытой Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (Ульяновск, 2007), а также в 9 опубликованных работах автора общим объемом 15,9 п л
Диссертант в 2003—2004 гг принимал участие в разработке Закона Оренбургской области от 17 марта 2003 г № 118/16-ІИ-ОЗ «Об обороте земельсельскохозяиственного назначения в Оренбургской области» и Закона Оренбургской области от 25 июня 2004 г № 1254/192-1II-03 «О личном подсобном хозяйстве» В качестве директора Оренбургского центра исследования права и законодательных инициатив и эксперта Общественной палаты Оренбургской области в 2007-2008 гг соискатель использовал резутьтаты диссертационного исследования при
подготовке экспертных заключений на проекты федеральных законов и законов Оренбургской области, в том числе
проект Федерального закона № 444626-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и в Земельный кодекс Российской Федерации»,
проект закона Оренбургской области «О внесении изменении в ст 3 Закона Оренбургской области «О предоставлении сельскохозяйственных угодий гражданам на территории Оренбургской области»,
проект закона Оренбургской области «Об областной целевой программе развития сельскохозяйственных потребительских кооперативов и системы сельском кредитной кооперации Оренбургской области на 2007—2010 годы»,
проект закона Оренбургской области «Об областной программе развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия Оренбургской области на 2008—2012 годы»
Кроме того, результаты диссертационного исследования нашли отражение в докладе о состоянии законодательства в Оренбургской области, принятого Законодательным Собранием Оренбургской области четвертого созыва, работа над которым осуществлялась при непосредственном участии диссертанта
Структура диссертационного исследования обусловлена целями и задачами работы и включает введение, три главы, объединяющие семь параграфов, заключение, библиографию и приложения
Земельные участки сельскохозяйственного назначения как объект гражданских прав
В теории гражданского права не сложилось единого понимания гражданских правоотношений, а дискуссия об их сущности продолжается и сегодня1. Гражданское правоотношение нередко рассматривается исследователями с е точки зрения своего значения и юридической природы. При этом гражданское правоотношение воспринимается правоведами со следующих позиций: как отношение особого структурного типа2; как урегулированное нормой права общественное отношение3, т.е. реальное поведение участников гражданского правоотношения; как результат реализации норм права в жизни общества4; с точки зрения взаимодействия субъектов гражданского правоотношения, протекающего в установленной форме, предписанной нормой объективного права ; с позиции состава или структуры правоотношения, элементами которого являются участники регулируемых отношений, субъективные права и субъективные обязанности, а также объекты гражданского права. Кроме того, ученые-правоведы выделяют и другие составные части гражданского правоотношения, например, правовое «состояние его субъектов и объектов»6.
Так, Л.А. Чеговадзе отмечает, что сущность гражданского правоотношения выражается в том, что это отношение, во-первых, принадлежности прав и обязанностей, касающихся имущества; во-вторых, принадлежности прав и обязанностей по поводу благ нематериального (неимущественного) характера; в-третьих, принадлежности нематериальных благ. На основании изложенно го гражданское правоотношение предлагается определять как особую социальную связь организационно самостоятельных участников, обособленных принадлежностью субъективных прав и юридических обязанностей по поводу благ материального и нематериального характера, осуществление (исполнение) которых производится по усмотрению субъектов правоотношения, но обеспечено возможностью применения принудительных мер от имени государства1. Е.А. Суханов стоит на позиции понимания того, что гражданское правоотношение - это юридическая связь равных, имущественно и организационно обособленных субъектов имущественных и личных неимущественных отношений, выражающаяся в наличии у них субъективных прав и обязанностей, обеспеченных возможностью применения к их нарушителям государственно-принудительных мер имущественного характера2. Ю.К. Толстой полагает, что правоотношение не является результатом правового регулирования общественного отношения, а выступает соответствующим правовым средством воздействия на социальные отношения. «Правоотношение - это посредствующее звено между нормой права и теми общественными отношениями, которые составляют предмет правового регулирования»3. СИ. Аскназий пишет, что участникам гражданских правоотношений присущи следующие черты: а) обособленность законных интересов каждого из субъектов этих отношений; б) установление, изменение и прекращение данных правоотношений в большинстве случаев устанавливается свободным усмотрением, т.е. волей самих участников гражданских отношений4.
Кроме того, стороны гражданско-правовых отношений формально равноправны. Как указано в одном из учебников по гражданскому праву, содержание гражданских правоотношений образует взаимодействие их участников, осуществляемое в соответствии с их субъективными правами и обязанностями1. Этой же точки зрения придерживается Л.С. Явич: «Содержанием правовых связей также является поведение их субъектов в пределах предоставленных субъективных прав и юридических обязанностей» . Л.А. Чеговадзе отмечает недостаток подобных подходов, поскольку, по ее мнению, в процитированных формулировках под содержанием правоотношения авторы подразумевают «реальное поведение, а не его юридические вид и меру»3. Анализируя вышеприведенные точки зрения, полагаем возможным отметить, что гражданское правоотношение нельзя рассматривать лишь как нечто опосредующее норму права и общественные отношения. Также нельзя сводить понятие правоотношения только к взаимодействию участников, поскольку подобное сужение содержания правоотношения приведет к отрицанию воли субъектов и обеспеченности их прав возможностью применения мер принудительного характера от имени государства. Таким образом, разделяя позицию Е.В. Вавилина4 мы полагаем, что гражданское правовое отношение - это, с одной стороны, юридическая форма (правовая конструкция), а с другой - правовой механизм, в рамках которого реализуется субъективное право и исполняется корреспондирующая ему субъективная обязанность юридически равными, имущественно и организационно обособленными субъектами в отношении не изъятых из гражданского оборота материальных и (или) нематериальных благ, при этом соблюдение прав и исполнение обязанностей гарантируется принудительной силой государства. Конкретизация данного определения гражданского правоотношения применительно к его локальной специфике по поводу сельскохозяйственных угодий приводит нас к необходимости более основательного изучения структуры гражданских отношений, включающих четыре взаимосвязанных элемента: субъект, объект, субъективные права и юридические обязанности1.
Еще О.С. Иоффе отмечал, что «наука гражданского права рассматривает гражданское правоотношение как отношение между определенными субъектами, установленное в связи с определенным объектом, по поводу которого у его участников возникают определенные правомочия и обязанности. Субъекты и объект, правомочие и обязанность - таковы основные элементы всякого, в том числе и гражданского правоотношения»2. Как отмечал еще О.С. Иоффе, вопрос об объекте гражданского правоотношения - едва ли не один из самых дискуссионных в теории гражданского права3. Его исследование невозможно без определения таких понятий, как «объект гражданского правоотношения» и «объект гражданского права»4. В.А. Лапач, посвятив данному вопросу немалое количество работ, указывал, что «весьма распространено суждение о том, что теоретические положения, касающиеся объектов гражданских правоотношений, относятся и к объектам гражданских прав»5. При таком понимании объект гражданского права и объект гражданского правоотношения - это практически одно и то же. Е.А. Суханов пишет, что объекты гражданских правоотношений - это различные материальные (в том числе вещественные) и нематериальные (идеаль
Основания прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения
Под прекращением права частной собственности на земельный участок понимается совокупность юридических и фактических действий, а также событий, совершаемых собственником или органом публичной власти, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего данное право либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта земельных правоотношений1. Общие основания прекращения прав на земельный участок установлены ст. 44-48 ЗК РФ. При этом необходимо отличать прекращение прав от их ограничения, когда речь идет лишь о временных запретах и сдерживаниях2. В литературе предложено несколько классификаций оснований прекращения права частной собственности. Так, Н.П. Кабытов рассматривает прекраще-ние права собственности через категорию «выкупа» . А.А. Крысанов предлагает выделять три группы оснований прекращения права собственности: во-первых, прекращение добровольное - осуществляемое по воле собственника, во-вторых, утрата права собственности по объективным причинам независимо от воли собственника, и, в-третьих, принудительное прекращение, т.е. осуществляемое помимо и против его воли4. Другие ученые, анализируя и конкретизируя указанную классификацию, подразделяют вышеуказанные основания следующим образом. Добровольное прекращение права собственности осуществляется в силу отчуждения участка в результате сделки, добровольного отказа лица от права собственности и добровольной ликвидации юридического лица; прекращение права собственности на земельный участок по объективным причинам происходит в случае смерти соб ственника и уничтожения земельного участка в силу природных и антропогенных факторов; принудительное прекращение может происходить в результате действий органов публичной власти по прекращению прав добросовестного собственника, действий органов публичной власти по прекращению права собственности за земельные правонарушения, принудительное прекращение прав лица, которому участок не может принадлежать на праве собственности, и обращение взыскания на имущество по обязательствам.1
По аналогии с классификацией оснований приобретения права частной собственности, основания прекращения тоже можно разделить на административно-правовые и гражданско-правовые. К последним будут относиться сделки по отчуждению земельного участка (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и отказ собственника от своего участка, а к административно-правовым следует отнести отчуждение участка, который не может принадлежать лицу на праве собственности, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, реквизиция (в случае невозможности возврата участка). Обращение взыскания на имущество по обязательствам является самостоятельным основанием прекращения прав на земельные участки, так как осуществляется в судебном порядке и обладает спецификой, позволяющей выделить его как отдельную категорию. Перечень оснований прекращения права собственности на имущество содержится в п. 1 ст. 235 ГК РФ. Этот перечень воспроизводится в ЗК РФ и в отношении земельных участков, за исключением упоминания о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения имущества, а также о возможности установления законодательством иных случаев утраты права собственности.
Таким образом, установленный ЗК РФ перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим. Касаясь вопроса о возможности уничтожения земельного участка как недвижимой вещи, следует заметить, что земельный участок есть имущество непотребляемое, а потому его уничтожить невозможно. При этом специфика земельных участков сельскохозяйственного назначения состоит в том, что в результате неправомерных действий либо бездействия собственника участка (либо третьих лиц) может быть нарушен верхний плодородный слой земли. Это в свою очередь повлечет ухудшение качества земель, и, если их невозможно будет восстановить, потребуется перевод этих земельных участков в другую категорию. Соответственно, прекратится право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и возникнет право собственности (если иное не установлено законом) на земельный участок другой категории (населенных пунктов, специального назначения). Однако, возможно, конечно, и физическое уничтожение участка, например, в случае обвала части берега в результате изменения русла реки. Тогда данный земельный участок будет относиться к землям водного фонда. Полностью он не исчезнет, изменится лишь его правовой режим. Получается, что физического уничтожения участка не может быть, возможно лишь изменение его принадлежности к той или иной категории земель, в том числе и в результате какого-либо события. В ЗК РФ установлено, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на участок и в силу принудительного изъятия.
Однако ЗК РФ, как справедливо полагает С.А. Боголюбов, содержит явно не все возможные основания, в частности, в ст. 44 ЗК РФ не упоминается о приватизации и национализации земли1. Приватизация имеет место в тех случаях, когда имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц. Национализация осуществляется только на основании специального закона. При национализации происходит обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке ст. 306 ГК РФ. Соответственно, национализация - это то же изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд. Рассмотрим наиболее распространенные основания прекращения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Так, собственник земельного участка вправе добровольно отказаться от принадлежащего ему права. Отказ от права на земельный участок должен осуществляться на условиях и в порядке, которые установлены ст. 53 ЗК РФ. При этом в силу ст. 236 ГК РФ и п. 2 ст. 43 ЗК РФ отказ собственника от права собственности на земельный участок не влечет за собой прекращения его обязанностей (они установлены в ст. 42 ЗК РФ) до приобретения права собственности на такой участок другим лицом. Учитывая, что в случае отказа от земельного участка он приобретает режим бесхозяйной вещи, то по истечении года со дня постановки его на учет в таком качестве, орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это имущество (земельный участок). И, несмотря на изменения, внесенные Федеральным законом 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», осталось несколько пробелов и коллизий в законодательстве, регулирующем данные отношения. Во-первых, необходимо определиться с правовой природой отказа лица от права собственности на земельный участок. По мнению ряда ученых, отказ лица от права собственности на земельный участок является одно
Договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
Вопрос о допустимости купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения гражданами и юридическими лицами является, пожалуй, самым дискуссионным на сегодняшний день вопросом в области гражданских и земельных отношений1. В настоящее время основу правового регулирования купли-продажи земли в Российской Федерации составляют: Конституция Российской Федерации; положения ЗК РФ, нормы части второй ГК РФ, а также Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Как указывается в литературе, формирование земельного рынка, в том числе правовое закрепление всех его компонентов, - одно из важнейших направлений земельной реформы. При этом сделки с земельными участками служат основой функционирования земельного рынка, а все остальные компоненты - лишь условия их нормального совершения2. Купля-продажа, в свою очередь, представляет собой один из видов оборота прав на землю и осуществляется в процессе функционирования земельного рынка. Можно также отметить, что купля-продажа земельных участков представляет собой имущественное отношение, возникающее в связи с отчуждением особого вида недвижимого имущества - земельного участка, и переходом прав на него от одного лица к другому.
Очевидно, что среди всех сделок по передаче земельных участков в собственность, договор купли-продажи занимает главенствующее место. Анализ правового регулирования отношений купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения следует начать с общих условий купли-продажи, предусмотренных ГК РФ и условий, конкретизирующие куплю-продажу именно земельных участков, предусмотренных ЗК РФ, а уже затем перейти к рассмотрению особенностей купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения и земельных долей. Общие требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка, содержатся в ст.ст. 549 - 557 ГК РФ, нормы которых посвящены договору купли-продажи недвижимости, а также в ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». Сущность договора купли-продажи земельного участка заключается в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Как указывают Н.Т. Разгельдеев и Н.Н. Аверьянова, «... с учетом земли как основы жизни и деятельности народов в настоящее время формируется правовая природа любых имущественных отношений, в том числе и купли-продажи, так как в данном случае объект правоотношения — земля - оказывает непосредственное влияние на все остальные его элементы: субъектов, имеющих право в нем участвовать, а также их права и обязанности»1. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка. Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами. Так, договор продажи земельного участка заключается в письменной форме.
Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения - путем составления единого документа (такой договор не может быть заключен путем обмена документами по почте, телеграфу, теле тайпу, факсу и другими подобными средствами). ГК РФ (ст. 550) не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы. В силу ст. 7 Федерального закона от 22 декабря 1995 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», требования законодательства о нотариальной форме такого договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». После введения в действие указанного федерального закона, то есть с 31 января 1998 г. (п. 1 ст. 33 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала, однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма. Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора (см. п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, «если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» (абзац первый п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если достаточно соглашения по существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной; если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной1. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками2, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление3.
Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения
В настоящее время аренда земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль в развитии сельского хозяйства России, хотя само по себе ее широкое распространение не влечет высокий уровень развития сельского хозяйства. Напротив, аграрный сектор экономики России на современном этапе находится в кризисном состоянии. Те меры, которые принимаются на сегодняшний день государством в поддержку сельского хозяйства, недостаточны для нормального финансово-обеспеченного функционирования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Отношения аренды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации непрерывно совершенствуются. К сожалению, право не всегда адекватно отражало развивающиеся арендные отношения в сфере сельскохозяйственного производства. Во многом сказывалась недооценка права аренды земель сельскохозяйственного назначения, недостаточная теоретическая проработанность института аренды данной категории земель, отсутствие в стране опыта правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения, невнимание к опыту других стран, осуществляющих правовое регулирование аренды земель. Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения нашли свое отражение в трудах российских ученых-юристов: З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Б.А. Воронина, СВ. Ивановой, И.А. Иконицкой, М.И. Козыря, Б.Д. Клюкина, О.И. Крассова, Э.И. Павловой, И.Ф. Панкратова, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоева, В.В. Устюковой, Л.П. Фоминой.
Экономический аспект аренды земель сельскохозяйственного назначения, в том числе проблемы развития рынка сельскохозяйственных земель были рассмотрены в работах А.А. Варламова, В.А. Горемыкина, О.Е. Леппке, М.А. Смирновой, О.Г. Строковой и др. Арендные отношения в России приобретают в последнее время интенсивное развитие. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает пол ную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к самостоятельных хозяев - партнеров по рыночным отношениям и создают условия экономического равенства сельскохозяйственных товаропроизводителей в условиях многообразия форм хозяйствования. По сравнению с правом собственности у арендных отношений есть некоторые преимущества. Во-первых, аренда позволяет заняться сельским хозяйством при ограниченных средствах. Во-вторых, расширяет круг лиц, использующих землю. Она не сковывает хозяйственную инициативу, а постепенно формирует реального хозяина - эффективно хозяйствующего субъекта и собственника произведенного продукта. Использование земельных участков на праве аренды, как указывает С.А. Липски, считается одним из прогрессивных способов общественного производства, обеспечивающего не только право на землю, но и эффективное, рациональное использование земли1. Поэтому после права частной собственности на землю аренда становится самой распространенной правовой формой использования земельных участков.
Вместе с тем Г.Е. Быстрое отмечает, что в земельном законодательстве РФ, особенно с принятием ЗК РФ 2001 г., явно просматривается тенденция законодателя свести правовой режим земельных участков к двум основным титулам — праву собственности и аренде, как это было в российском дореволюционном праве и преобладает в нынешнем зарубежном праве.2 Что же представляет собой аренда? Аренда (от лат. are№do - сдаю в батрачество, нанимаю) - это временное использование имущества (земельного участка) за плату. Или, как указано в словаре иностранных слов, «аррендаре» (лат.) — отдавать в наем (наем имущества за определенную плату с правом пользования на определенный срок) . В сфере земельного права аренда представляет собой правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию с их собственником. Аренда земельного участка — один из видов одновременно гражданско-правовых и земельно-правовых обязательств. Аренда как владение рассматривается с двух позиций: как вещное титульное право, относящееся к категории ограниченного пользования, и как обя-зательственное право, базирующееся на договорных отношениях . Некоторые авторы относят аренду земельных участков к обязательственным, а не к вещным правам, поскольку, по их мнению, основанием возникновения права аренду у того или иного лица является конкретное обязательство, основанное на специальном договоре3.
При этом Б.В. Ерофеев, В. Казанцев, С. Кириллова и другие сторонники этой позиции указывают на такой признак обязательственного права аренды, как отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками4. Как отмечается в юридической литературе, мировой опыт показывает, что договор аренды наиболее удобный и выгодный для обеих сторон способ включения сельскохозяйственных земель в гражданский оборот; он облегчает доступ к земле тех, кто может ее рационально использовать, позволяет расширить землепользование крестьянских хозяйств5. Договор аренды земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров на рынке недвижимости1. Общие правила о совершении сделок аренды содержатся в нормах главы 34 ГК РФ, а особенности заключения договоров аренды земельных участков - в нормах ст. 22 ЗК РФ. Аренда - это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Гражданское законодательство содержит общие положения об аренде. В частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важнейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и др. Особенности аренды земли в Российской Федерации регулируются специальными нормами действующего земельного законодательства, а также Гражданским кодексом РФ. Представляется необходимым рассмотреть как общие положения об аренде земельных участков, так и ее особенности. Отношения по поводу аренды земельных участков оформляются договором аренды. В ст. 606 ГК РФ сформулировано понятие договора аренды, где установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Не останавливаясь подробно на условиях договора, которые или неспецифичны для земельных участков сельскохозяйственного назначения, или рассмотрены нами выше, постараемся уделить внимание только проблемным аспектам регулирования арендных отношений и практике правоприменения отдельных норм. На основании п. 1 ст.607 ГК РФ земельные участки могут быть предметом договора аренды. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности передачи земли в аренду . Во избежание недо
